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土地增值

第47卷第5期华中师范大学学报(人文社会科学版)

2008年9月Vol.47　No.5Journal of Huazhong Normal University (Humanities and Social Sciences )Sept.2008

收稿日期　2008205226

土地增值收益分配机制:创新与改革

邓宏乾

(华中师范大学经济学院,湖北武汉430079)

摘要　土地增值是客观存在的,是由生产性因素、非生产性因素等原因导致的。土地增值收益如何分配,直接关系到农村集体土地所有者、国家、国有土地使用者的利益,也影响社会经济的发展。由于土地增值表现为不同形态地租的资本化,所以土地增值的分配应以地租理论为依据,从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。农民集体所有者凭借农地发展权、国有建设用地者以持有的土地业权(即国有建设用地使用权)获得一部分土地自然增值收益,国家通过征收土地增值税将大部分土地增值收归国有。土地增值税应扩大征收范围,科学界定土地自然增值额,构建完善的土地增值收益分配机制。

关键词　土地增值;增值收益;分享机制

一、土地增值及其原因

土地增值,即土地价值的增加,也就是指在房地产开发利用过程中或交易过程中发生的土地价格的上升和超额利润的增加。土地价值由土地物质价值和土地资本价值构成,土地增值也相应分为

两个方面:一是土地物质价值(或价格)的增值。它是指非土地经营者和使用者投入资本、劳动而自然增涨的地价,其价值的增加是虚假的。二是土地资本价值的增值,即由于对土地的持续追加的投资而使土地价格上涨。土地资本价值增值实质上是由人类劳动创造的。产生土地增值的因素很多,归纳起来,主要可分为两大类:一是生产性因素;二是非生产性因素。

1.生产性因素引起的增值

由生产性因素引起的增值,是因为特定地块或相邻区域投入资金、劳动力,使土地资本价值增加,从而使土地价格上涨。生产性因素主要包括:直接投资因素和间接投资因素。

直接投资性增值是指房地产(或土地)经营者对土地的连续追加投资,使特定地块的土地生产力得到提高,从而使该块土地价值增值。比如,土地经营者投入一定的人、财、物对某宗地进行道路、供水、供电、通讯、排污、供气、排水等建设和场地平整,从而使土地适合特定的建设需要。这些投入会

直接产生级差地租II 而使该土地价值增值。

间接投资性增值是指政府或其他土地使用者,对某一区域的土地进行开发或改良,形成土地资本“效益场”,并以不同的方式向外扩散,在其四周的土地均受到辐射而相应增加效益。这种外在性效益通过被辐射地块的经营者的经营内在化了,从而使被辐射地块的价格增值。这被称为“城市土地投资的地租效应的扩散性”,或者被称为“土地资本效益的扩散性”。间接性投资可分为两类:一类是国家或城市政府为了完善城市功能,改善城市投资环境,投资建设城市基础设施和公共设施,从而使城市的环境和相对位置得以改善和优化,进而使整个城市或某一区域的土地产生了增值,整体地价水平相应提高。另一类是其他投资者在某一特定区域的投资,使相邻四周地块的土地价格上涨。比如,某投资者开发

城市某一区域内的一商业物业(假设为A 商场),但是由于其他投资者在这一区域投资兴建了许多大型购物中心,产生了集聚效应。从总体上看,这一区域的地价会普遍上涨。但对A 商场投资者来说,物业价格上涨或经营利润增加并不是由于自己的投资或改善经营管理水平而产生的,而是获得了正的外部效益。

2.非生产性因素引起的增值

非生产性因素引起的增值,是指土地价格的上涨,并不是由投入资金、劳动等因素产生的,而主要

是由于土地稀缺性、土地用途调整、利率、政策性等因素而引起的地价上涨。

稀缺性引起的土地增值主要是因为土地特别是城市土地,具有不可再生性、不可替代性和短缺性,以及空间位置不可移动性等特点,决定了城市土地供给弹性小。随着经济发展,城市化不断加速,社会对土地的需求不断增长,拉动地价不断上涨,从而导致土地增值。

土地用途转换引起的增值是指土地利用类型的变化而引起的土地增值,即当投资因素和供求状况不变的情况下,同一地块由低收益用途置换为高收益用途时引起的地价增涨。这主要可分为两类:一类是农业用地被征收转用,转变为城市建设用地(即非农业用地),从而引起地价增加,这是最典型的用途增值。另一类是由于城市内部空间结构的变化或由于城市规划的调整,导致城市内部用地功能、用地性质的变化。

利率因素引起的土地增值是指因资本实际利率的下降而引起的地价上涨。利息是利润的分割形式,在产业资本利润率呈逐渐下降趋势的同时,必然导致借贷资本利率(即利息率)的下降。从理论上说,土地价格与地租成正比,与利息率成反比。在地租量不变的条件下,利息率下降,会引起地价上涨。当然地价的涨落,还取决于货币币值是否稳定,即与社会物价指数、通货膨胀因素有关,当通货膨胀率上升时,地价也将随之上升。

政策性因素引起的增值主要是指政治稳定、社会安定和有关经济政策而带来的土地增值。如果一个国家或地区政治局面稳定,社会安定,投资者对其投资预期看好,投资者的信心会提高,土地增值就较快。可以说,在特定的历史时期,政治因素、社会安定因素甚至起决定性作用。

土地增值是客观存在的。按土地价值构成来分类,可分为土地物质价格增值和土地资本价值增值两类;按其形成原因来分类,可分为“人工增值”和“自然增值”两类①。所谓“人工增值”,是指房地产所有者或经营者对地块的直接投资而形成的增值。“自然增值”是指不是由于房地产所有者或经营者的投资,而是由于外力的作用(主要包括政府及他人的投资、土地的稀缺性、利率因素、政策性因素等)使土地增值。这种增值并不是房地产所有者或经营者自身的功劳,而是外部效益的扩散或土地资本效益场的辐射而使其受益,即外在效益通过土地使用者的经营内在化了。

二、土地增值收益分配理论

分析土地增值成因的目的在于正确认识农地征收、房地产交易和土地利用过程中土地增值问题,在此基础上构建合理的土地增值收益分配机制,并利用这一经济杠杆促进土地的最佳利用和房地产资源的最佳配置。那么,土地增值部分,是应归原土地所有者所有?还是应该归全社会所有?或者是土地使用者所有?抑或应归原土地所有者、全社会、土地使用者共同分享?

关于土地增值收益的归属问题,理论界有三种不同的观点:第一种观点是“涨价归私”论,属于传统性论点,即主张全部土地自然增值归原土地所有者所有。目前我国以周天勇、蔡继明、刘正山为主要代表②。第二种观点是“涨价归公”论,即主张将土地自然增值基本归国家所有,以英国经济学家穆勒、美国经济学家乔治和孙中山先生为主要代表。第三种观点是“私公兼顾”论,即主张在充分补偿失地者之后将其剩余部分收归中央政府所有,以中国人民大学周诚教授为首创人和主要代表③。

“涨价归私”论是在土地私有制社会,土地私有者转让土地时,土地价值的增长归土地私有者,是从保护土地财产权角度提出来的。20世纪早期以前在一些私有制国家得到了实施。我国学者提出的“涨价归私”实际上是“涨价归农”,即集体土地征收为国家所有后,由农地变为城市建设用地后,其土地增值应归被征地的农村集体经济组织和农民个人所有。周天勇认为:农地转为城市建设用地后,“政府投资于城市和交通基础设施而引起的土地价值上升部分,应当归农村农民集体所有,政府可以通过税收方式来调节过于高的所得部分”④。这种观点产生的主要原因是我国现行农地征收的补偿采用的是计划经济体制下形成的“年产值倍数”法,补偿标准低,农村集体经济组织的土地所有权和农民权益未得到有效的保护。蔡继明认为:“对被征土地农民进行全额补偿(参照被征地的现用途而不是原用途)无疑是提高被征地农民收入的一个重要措施,这就要求政府必须把将被征农地的升值在扣除必要的管理费用后全部返还给农民,各级政府和开发商不能从征地这一环节获取任何利润。”⑤

“涨价归公”论,历史上最早指出的学者是英国资产阶级经济学家约翰?穆勒。他在1848年出版的《政治经济学原理》一书中,抨击了地主阶级的不劳而获,主张把全国土地予以估价,土地的现有价

值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。他主张把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节。他指出:“地租税仅仅从地主那里课征赋税,而把税款转交给国家。土地税有时并不是赋税,而是为公众利益收取的一种租费。国家分享未来因自然原因而增加的地租是否合法,人们尽可以有自己的看法,但却不应该把现有的土地税(遗憾的是,我国的土地税很少)看作是一种赋税,而应该看作是为公众利益收取的一种租费;这种租费是地租的一部分,从一开始就归国家所有,从来不是地主收入的一部分,因而不应把它看作是赋税的一部分。”⑥19世纪后半期,美国经济学家亨利?乔治也提出了土地增值收益应归国家所占有的主张。他在1882年出版的《进步与贫困》一书中指出,越是物质的进步表现得完全的地方,人们所见到的贫困状态同时也最深。之所以如此,乃是因为社会物质进步的利益为地租所吞没。他认为,土地所有者得到的大量地租,并不是挣来的,因而是不应该得到的。因为城市的成长和发展会造成土地价格的螺旋式上涨,所以要从经济地租的税收中拿出款项来支付必需的公共服务,才是公正的。因此,他提出了对土地的剩余征税(即对土地价值的自然增值征税),取消其他赋税的单一税方案。他指出:“土地价值不表示生产的报酬,……它在任何情况下都不是占有土地者个人创造的;而是由社会发展创造的。因此,社会可以把它全部拿过来。”⑦现代西方经济学家保罗?A?萨缪尔森也认为,对地租征税“不会导致出扭歪或经济缺乏效率的影响,因为对纯经济地租征税并不改变一个人的经济行为”⑧。我国民主革命的先驱者———孙中山先生在土地纲领提出的平均地权理论中,也主张把土地增价收归国有。孙中山指出:“土地价值之能够增加的理由,是由于众人的功劳,众人的力量;地主对于地价涨跌的功劳,是没有一点关系的,所以外国学者认为地主由地价增高所获得的利益,名之为不劳而获之利……地价是由什么方法才能增涨呢?是由于众人改良那块土地,争用那块土地,地价才增涨。”⑨为了防止地主不劳而获地价增涨的好处,应当实行土地国有。他所提出的土地国有是采取的土地原价归地主,以后增加的地价归国家,并且通过征收地价税把一部分地租强征到国家手中的方式。“当改良社会经济组织,核定天下地价。其现有之地价仍属原主所有,其革命后社会改良进步之增价,则归于国家,为国民所共享。”⑩孙中山先生提出的“平均地权”思想,可以归纳为:“核定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”。孙中山认为,“社会之进步发达”乃是地价增长的原因,而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山平均地权的核心。从孙中山提出的平均地权措施来看,在很大程度上是亨利?乔治的“单一税”方案和约翰?穆勒的“涨价归公”、

“定价收买”的土地国有论的融合物。我国目前理论界研究和探讨土地涨价归公的不多。

土地增值的“私公兼顾”论是周诚教授首创的,是一种创新的观点。周诚认为,土地收益和土地增值的分配应“优先对于失地农民进行公平补偿,剩余部分收归中央政府所有,用于支援全国农村建设” λ?。其观点在学术界引起了强烈的反响,受到了“涨价归农”学者的质疑。

“涨价归农”对保护农村集体经济组织的土地财产权,维护被征地农民的利益,增加农民的收入有其积极意义。但也存在着严重的缺陷,土地用途的转换而带来的增值并非是被征地的农村集体经济组织和农民投入资金、劳动而产生的,若这种自然增值全部“归农”,会导致社会分配的不公,被征地农民与在耕农民的不平等。事实上原来实行这一政策的国家,大多都通过征税将土地增值的一部分收归社会,如英国于1909年征收过土地增值税, 1947年又开征“土地开发捐”;德国的土地增值税直到1945年才废止;意大利自1930年开始征收不动产增值税。“私公兼顾”论观点应当是“涨价归公”和“涨价归农”二种观点调和的产物。笔者认为,“私公兼顾”论实质上与“涨价归公”论没有本质上的差别,“涨价归公”所推崇的是国家通过税收形式对“土地自然增值”收归国有,而征税只是按照土地自然增值额的一定比例征收,也就是说征税后原土地所有者仍可分享一部分土地增值收益。

由于土地增值表现为不同形态地租的资本化,所以土地增值的分配应以地租理论和产权理论为依据,从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。土地产权要素对于土地资源配置效率产生直接的影响,也直接关系到土地收益分配是否合理。土地所有权是土地所有制关系在法律上的表现,是土地所有者依照法律规定对土地享有占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权利。农村集体土地所有权被征收为国家所有,由农地变为城市建设用地而产生的增值,与土地所有权的垄断有关,是绝对地租的增加和级差地租Ⅰ的增加,它应由原土地所有者(农村集体经济组织)和国家

(城市土地所有者)分享。由于国有土地实行土地所有权和土地使用权分离,在同一宗土地上存在着土地所有者、土地使用者、土地经营者等多元化的权利主体,因此,地租的分配应兼顾国家、地方政府、土地使用者等三方面的利益。其分配的基本原则应体现土地产权主体均能够获得应有的土地增值收益。因此,由土地使用者直接投资而引起的增值,是由于土地使用者增加投资引起的,是级差地租Ⅱ的资本化,在土地使用期内,应归土地投资经营者所享有。由间接性投资而引起的土地增值,是国家、地方政府或其他土地使用者的投入使土地区位条件得以改善,从而促使城市土地增值,这属于级差地租I的资本化。但是,由于在城市建设的投入中,直接投入部分主要是由地方政府承担的,所以,这部分土地增值收益应在中央政府与地方政府之间按一定比例分割。由土地的供不应求等因素导致的土地增值,实质上是城市土地的绝对地租和垄断地租的增加或产生,由此而带来的增值收益属于国家。由利率因素、币值下降等因素使土地增值,这实际上是由通货膨胀所造成的虚假增值,并不是土地价值的真正增涨。因此,为了消除通货膨胀对土地增值所产生的虚假影响,应根据物价指数的变化将相应部分留给城市土地使用者或转让者。

我们在研究土地增值收益分配问题时,一方面,应从土地所有权的特性考虑。土地所有权具有公益性和社会化的特征,其公益性和社会化的特性要求土地利用和土地产权制度应符合绝大多数国民的利益,土地所有权与一般财产所有权不同,它是一个国家社会制度的一个重要构成部分,直接影响到社会的稳定和经济的发展,对土地增值收益课税是公益性和社会化的具体体现。同时,土地所有权也具有私益性的特征,即土地所有权的“生存利益”和“财产利益” λω。我国实行土地公有制,但集体土地所有权主体是多元的,存在着村农民集体所有、村民小组所有、乡镇农民集体所有等不同的主体,虽然集体土地所有权具有团体性和分散性,它代表的是局部利益,但它也具有独立性,其土地所有权是一种自物权,在农地征收中,必须保障农民集体经济组织和农民个人的生存利益和财产利益。另一方面,要从公平性和提高效率角度来构建土地增值收益分配体制。土地增值收益除了要对原农村集体经济组织(即集体土地所有者)给予一定比例的分配外,还要兼顾国家、农村集体土地所有者、土地使用者的利益,将土地增值收益中一定比例留给土地使用者,使其有利可图,提高土地投资者的积极性。从理论上说,由土地使用者投资而产生的土地增值(即人工增值)归土地使用者所有,其余的增值(即自然增值)应归社会(国家)所有。但是,若自然增值全部收归国有,则不利于调动土地开发、经营者的积极性。土地自然增值收益中一部分应留给土地使用者,以提高投资者的积极性,使土地资源得到有效配置和最优利用。

三、不同类型的土地增值收益分配问题

1.农地经征收转变为国有建设用地的增值分配

按照我国法律规定,土地所有权不能进入市场进行交易和流转,集体土地所有权进入城市土地市场只能由国家征收,国家垄断集体土地的征收权以及城市土地一级市场,使得土地征收过程和由此产生的补偿对农民及集体土地所有者极为不公平。现行的补偿标准是按《土地管理法》的相关规定执行的,实行的是“年产值倍数法”,补偿标准低。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;补偿总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。以武汉市为例,一般耕地的前三年平均年产值为1800元/亩,即使按最高倍数补偿,征收每亩耕地的补偿费总额也仅为5.4万元。农村集体经济组织的土地所有权未得到有效保护。同时由于城乡分割的二元制土地结构和土地价格双轨制的制度安排,农村集体经济组织和农民不能参与土地增值收益的分享。土地增值收益全部由政府、房地产开发企业及其它的用地者享有。据上海市社科院提供的数据表明,长三角农地征用价格为37.5万—45万元/公顷,农地出让价格(作者注:农地转为城市建设用地后出让)为210万—525万元/公顷(一级市场),农地市场价格(作者注:农地转为城市建设用地后经出让再转让)为1125万—2250万元/公顷(二、三级市场)。由此看出,农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10,而农地出让价格又大概是农地市场价格的1/5。 λξ

在农地征收补偿时,应明晰和强化农村集体土地财产权,集体土地无论是所有权还是土地承包经营权(即用益物权)在法律上都应该得到同等的保护,集体土地所有权在土地征收过程中应当按照市场价格获得公平的补偿。当然土地征收是基于国家行政权实现的,农村土地所有者没有拒绝土地交易的权利,但是农地补偿应遵循市场等价交换的基本原则,应构建“农地征购市场”,给农村集体经济

组织予以合理的补偿。同时,应赋予农村集体经济组织及农民的农地发展权,使之能分享土地增值收益。土地发展权是Shoup、Arrow和Fisher、Herry 等人在研究财产的“选择价值”或“准选择价值”时,将“财产”客体具体化到土地这种特殊财产之上———关于土地用途的选择价值问题———而衍生出来的一个概念 λψ。从土地发展权的权利属性来看,有学者认为“它是从土地所有权中分离出来的一种物权,是土地所有权权利束的一个子权利,是指土地所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而求得更大发展机会的权利” λζ。土地发展权利主要来自:一是来自所有权。土地发展权是土地所有权的组成部分,因而该权利属物权性的财产权。二是来自国家主权。土地发展权的权源是国家主权,因而该权利是主权性的财产权。 λ{因此,土地发展权可以归属于两个主体:农地发展权归农村集体经济组织;国有土地发展权归国家。因此,当国家征收农村集体土地所有权时,除了支付土地补偿费等费用外,还必须向农民集体即农地所有者购买土地发展权,也就是农村集体经济组织在政府按照土地利用规划和土地供应计划批准农地转用后,应得到国有建设用地出让的市场价格和集体农用地市场价格之间的一部分差价。对于农民和农村集体的这部分增值收益,政府则以征收土地增值税形式参与再分配,以协调因土地征收而引起的土地发展权配置不均带来的地区之间、村集体经济组织、被征地农民与在耕地农民之间的利益冲突,以解决农地征收而带来的新的不公平。

对于国有建设用地出让的收益应设立“国有土地收益基金”。国有土地出让收入实质上是未来40年至70年的地租资本化形态,政府当期获得的土地出让收入实际上是让渡未来若干年土地使用权的收益。因此,应当从土地出让收入中预留一部分资金,以保证城市建设可持续发展和农地征收有稳定的资金来源。基本设想是从每年的土地出让收入中划出30%的比例,建立中央、省和县(市)三级国有土地收益基金,实行分账核算。中央的国有土地收益基金主要用于国家大型建设项目的农地征收的补偿以及向中西部财政转移支付;省级的国有土地收益基金主要用于国家、省级大型项目的农地征收的补偿;县(市)国有土地收益基金主要用于土地的收购储备。通过建立国有土地收益基金,遏制地方政府片面追求土地收益的短期行为,建立良性的土地收益管理机制,保证农地征收、城市建设和发展有稳定的资金来源。

2.房地产开发投资增值收益分配

在房地产开发投资中,房地产投资者应获得平均投资利润、土地业权带来的土地业主收入。

马克思在《资本论》第三卷中分析了“资本运动过程作为整体考察时所产生的各种具体形式。资本在自己的现实运动中就是以这些具体形式互相对立的” λ|。同时,重点分析了剩余价值的各种转化形式———产业利润、商业利润、企业主收入和利息、地租。虽然马克思在《资本论》中并没有分析土地所有权与土地使用权(或经营权)分离后的超额利润分配问题,但我们可以从马克思分析资本所有权和资本使用权分离后平均利润分配理论得到一些启示。

马克思指出,生息资本的出现,产生了资本所有权和资本使用权的分离,表现为货币资本家和职能资本家相对立,同一个资本取得了双重的存在,在货币资本家手中是财产资本,在职能资本家手中是职能资本。与这相对应,使用这个资本所获得的平均利润,也相应分割为两部分:一部分作为对货币资本家出让资本的使用权的报酬,即利息;另一部分归职能资本家所有,采取了企业利润的形式,即企业主收入。同时,马克思分析了利润单纯量的分割本身包含着质的分割的本质,即利息是资本所有权的果实,企业利润(即企业主收入)是执行职能的资本果实。这样,总利润(指平均利润)的这两个部分便固定化起来,并且相互独立化了。即使职能资本家用自有资本经营,也是如此。马克思指出,职能资本家“用自有资本经营的场合,他也必然把他的平均利润中与平均利息相等的部分,看成是他的资本本身在生产过程之外生出的果实;同这个独立化为利息的部分相反,他把总利润超过这个利息而形成的余额,看成是单纯的企业主收入” λ}。因此,所有的资本都取得二重的存在,二重的规定性,即利息和资本的单纯所有权这个规定性相联系,而企业主收入则和资本的发生职能这个规定性相联系。利息和企业主收入是平均利润的转化形式,在平均利润率已定时,两者是此长彼消的。马克思关于资本所有权和资本使用权分离以及平均利润分割的理论,对我们认识土地所有权和土地使用权分离后地租如何分配有重要的指导意义。

在现代商品经济条件下,房地产所有、使用和经营等权利发生多极流转和分解,房地产产权关系复杂化和房地产产权结构多层次,是现代房地产产权的基本特征。在我国城市土地使用制度改革后,土地使用者通过出让方式有偿获得土地使用权后,

在出让年期内,对土地拥有占有、使用、收益和部分处分权。这一系列权利均是从土地所有权中分离出来的,经过重新组合转化成为由受让人(土地使用者)能够直接支配、营运土地资产的一种独立性权利,是一种新型的土地产权权种。笔者认为,用“土地业权”加以界定更确切(作者注:我国法律中称之为“土地使用权”) λ～。从法律角度看,城市土地业权作为一种物权,必然有其独立的经济权益来体现。也就是说,城市土地业权的持有者必然要求获得与所持有的独立性权利相对应的收益。否则,就是对土地业权的侵犯。马克思在分析剩余价值的具体形式时认为,企业主收入和利息与资本要素有关,地租与土地要素相关联。企业主收入和利息是平均利润的转化形式,地租是超额利润的转化形式。房地产开发投资者,通过持有和营运土地业权,在土地上进行一系列开发经营活动,除了获得投资的平均利润以外,他还要获取与土地业权相对应的土地收益。就土地业权的收益来源来看,它不是对平均利润的分割,而只能是对与土地要素相关联的地租(即超额利润)的分割。土地业权持有人从过去完全由土地所有者独占的超额利润中分享一部分土地收益。正如生息资本出现后,资本分裂为“资本———职能”和“资本———所有权”,使利润则相应地分割为企业主收入和利息一样。当土地产权分解为“土地所有权”和“土地业权”后,超额利润相对应地也应当分裂为“纯粹的地租”和“土地业权收入”两部分,两者之和等于超额利润。那么,由土地业权产生的土地业主收入从超额利润中分割多少?作者认为,这个份额应以级差地租为最高限度,包括级差地租Ⅰ的一部分和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ分享的比例,由土地市场的供求关系决定;级差地租Ⅱ在土地租期内归土地业权持有人,因为级差地租Ⅱ是租地者在签订契约后连续向土地投资的结果。这种由连续投资所产生的超额利润,在租期内归租地者所有;租期满后,这部分超额利润才转化为级差地租Ⅰ,归土地所有者所有。

在现代土地产权制度下,与土地要素相关的超额利润分裂为两个相互独立的部分:一部分是土地所有权的果实———地租(包括绝对地租和级差地租Ⅰ的一部分)归土地所有者;另一部分是和土地业权这个规定性相联系的,表现为土地业主收入(相当于级差地租Ⅱ和级差地租Ⅰ的一部分),归土地业主享有。因此,在房地产开发投资中,投资者所获得的收益为:投资的平均利润、土地业主收入。国家或政府除了获得地租收入外,还通过对投资者

征收土地增值税、所得税等税收获得收益。

3.房地产置业投资增值收益分配

房地产置业投资,是相对于房地产开发投资而言的。它是指房地产市场上的当事人买卖新建成的或存量房地产的行为。从投资目的来看,置业投资可分为两类:一是消费性的房地产投资,其目的是自用即满足自身生活居住或生产经营的需要;二是中间需求的房地产投资,其目的是为了获取利润,将购买的房地产出租或出售给房地产使用者,收回投资并实现价值增值。从宏观经济学的角度讲,“置业投资”不是真正意义的“投资”,因为它并没有使社会实际资本增长。虽然房地产置业投资不增加国民财富,但它直接影响甚至决定房地产开发投资的规模和价值的实现。因此,从广义上讲,置业投资仍然是一种投资行为。关于中间需求房地产投资,它要通过交易方式来实现投资目的,其增值收益应缴纳土地增值税。这里仅分析消费性住宅投资问题。

住宅置业投资的目的是个人消费行为,其投资不能收回,而且随住宅有效使用期的终了而消耗掉。因此,在保有阶段,不征土地增值税(若住宅用于出租,则属于经营性置业投资,应征收租赁土地增值税)。在流转阶段,若是有偿转让,对长期持有者免征土地增值税;对短期持有者征收土地增值税;若是无偿转让(赠与、继承等),对房地产的承受人征收赠与税和遗产税予以调节。

土地自然增值收益分配,应在效率与公平之间寻求一个适当的度,在提高效率的经济体制中增进公平,合理地确定农村集体经济组织、国家和国有土地使用者在土地增值额中的分享额度,政府采取征收土地增值税的方式调节,将土地自然增值的一部分收归社会所有。

四、土地自然增值额的确定

土地增值税并不是对土地(或房地产)的全部增值进行课征,它课征的对象应限于土地的“自然增值”;土地的“人工增值”不属于土地增值税的课征对象,其收益应归投资经营者所有。在实际中,“人工增值”和“自然增值”归于一体并形成综合的土地价格,很难把两者严格区划开来。1994年颁布实施的土地增值税,由于缺乏独立化、真实化的计税价格,导致土地增值税在实际中一直未真正按税法开征。据我们调查,全国还没有一个地区真正按税法开征土地增值税。天津、深圳、厦门市未开征土地增值税。其间,财政部、国家税务总局曾几

次发文要求各地开征土地增值税,但各地仍然“我行我素”,继续征土地增值费、土地收益金等,而不征土地增值税。即使开征土地增值税的地方目前一般采用预征的方法,如广州预征比例为开发项目总价的0.5%—1%,上海为1%。据统计,1995年—2006年11年共征收土地增值税606.07亿

元 μυ

,年均为55亿元;而这期间,全国平均房屋价格从1995年的1710元/m 2上涨2006年的3367

元/m 2

μ?,年增长率为6.4%,土地增值税的征收情

况与房地产市场发展严重不符,土地增值绝大部分落入了房地产开发商和个人手中。因此,将“人工增值”和“自然增值”两者分离并独立地显化出来,这关系到“土地增值”的分配问题,即关系到国家、房地产所有者或经营者在土地增值收益上如何分享,各自占有多大份额等问题,也直接影响土地增值税征收的有效性。由于国有土地使用权和房地产交易形式的复杂性、多样性,因而其土地自然增值额的计算方式也应有所区别。

1.国有土地使用权有偿转让的土地自然增值

额的计算

土地使用权有偿转让,其转让价格至少应包含该地块剩余年限的地租现值(V 1)、转让者在已使用年限内对土地改良投入的现值(V 2);也就是说,转让者转让土地使用权,至少应得到V 1和V 2。同时,转让者还应得到投资的正常利润(M 0)。因此,土地使用权有偿转让的土地自然增值额的计算公式为:

土地自然增值额=土地使用权转让价-(V 1

+V 2+M 0)

其中:V 1=年地租

贴现率

×[1-11+贴现率

n 剩

]

V 2=改良投资×1+银行利率

n 投

n 剩:表示土地使用权剩余年限n 投:表示已投入年期

在实际中,为使计算方法简单,便于具体操作运用,宜采用以下公式计算:

土地自然增值额=转让价-{[购入价×(1+银行利率)n 己×转让时物价指数

取得时物价指数

]+改良投资×(1

+利率)n 投+M 0}

2.房地产买卖的土地自然增值额的计算

房地产出售、转让时,计算土地自然增值收益,从理论上说,应从总售价中分离出土地使用权转让价和购入价,然后再进行计算。在实际中,为便于操作,宜采用以下公式计算:土地自然增值额=房地产售价-房地产购入价×(1+银行利率)n 1×转让时物价指数

取得时物价指数

-改良投

资×(1+银行利率)n 2-M 0

其中:n 1:表示购入房地产到出售房地产的年限,

n 2:表示改良房屋到出售房地产的年限,M 0:投资的平均利润。

3.房屋出租的土地自然增值额的计算

房屋复合租金中一部分是地租,其增值收益也是由土地使用权的出租而引起的。从理论上说,计算出租房屋的土地增值额,应将复合租金进行分

解,剥离出地租及地租量,然后再计算土地自然增值额。其计算公式为:

土地自然增值额=年出租收益一房地产现值×(房屋综合还原率+年折旧率)一经营费用一正常利润

4.自用商业性房地产的土地自然增值额的

计算

自用商业性房地产没有发生房地产转让行为,其增值额不能从价格中得到体现。但可以从经营者的综合经营效益中分离出来,即从综合经营效益中扣除社会平均利润后的余额,应当是土地增值部分。其计算公式为:

土地自然增值额=年综合经营效率-社会平均利润

五、改革和完善土地增值税

现行的土地增值税实质上是土地转移增值税,对房地产保有、房地产租赁等则不在征税之列,这

种设置既有失公允,又导致大量土地增值收益流失。同时,未考虑对长期持有和短期持有房地产加以区别对待,也不利于抑制房地产投机活动。

1.扩大土地增值税征收范围,严格控制减免范

围、对象

税收要体现公平的基本原则,土地增值税应采取“普遍征收”的办法,改变现行《土地增值税暂行条例》中规定只对买卖房地产征税的做法。土地增值不仅仅发生在土地使用权转让、房地产的买卖上,在土地使用权出租、房地产出租、房地产作价入股等多种交易方式上均可产生土地增值。土地增值税在征收范围要能覆盖引起土地增值的所有对象。因此,土地增值税课征范围应包括:以批租方式获得土地进行开发经营后,进行转让、出租的;以增值后的土地使用权作价入股或合资经营,以土地

合作建房,引起土地使用权转移的;房地产买卖、出租、交换过程中发生土地增值的;自用的商业性房地产在经营中发生了土地增值的。扩大土地增值税课征范围,有利于国家加强对房地产市场的管理;有效防止国有土地收益流失,有利于土地收益的合理分配,提高土地增值税赋税的公平性。

2.完善土地增值税税目,使土地增值税的设置合理化

(1)设置“土地转移增值税”。主要是在土地使用权转移、房地产买卖和以土地使用权或房地产作价入股时征收。其征收采用《暂行条例》所规定的四级超率累进办法计算,但现行的土地增值税税率过高(税率为30%—60%),税率应调整为:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为20%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额200%以上的部分,税率为50%。同时,为抑制投机性房地产交易活动,应对长期持有和短期持有房地产在税收上加以区别对待,对长期持有房地产者在交易转让时应给予税收优惠。即用持有年限系数对超率累进税率进行修正,可考虑如下方法:持有房地产5年以下的,视为短期持有,年限系数100%;持有房地产5—15年的,年限系数为85%;持有房地产15—30年的,年限系数为70%;持有房地产30年以上的,年限系数为55%。(2)设置“土地租赁增值税”。主要是在土地使用权出租、房屋出租时征收。土地租赁增值税采用超率累进税率、按年征收。即年出租增值收益超过扣除项目金额50%的部分,税率为20%;年出租增值收益超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为30%;年出租增值收益超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为40%;年出租增值收益超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%(其中,扣除项目金额为:土地现值或房地产现值×[土地或房地产还原率+年折旧率]、经营费用和正常利润)。(3)设置“保有土地增值税”。即房地产不发生买卖、转让,但由于城市的发展及外部环境改善,使外在效益内在化了,通过对房地产的重新评估,对其增值额征税。它主要是对自用商业性房地产征收,采用规定的税额标准,每年征收,税额标准每隔五年评定一次。

注释

①周诚:《论土地增值及其政策取向》,《经济研究》1994

年第11期。

②周天勇:《维护农民土地权益的几个问题》,《中国经济时报》2004年2月10日,第5版;蔡继明:《必须给被征地农民以合理补偿》,《中国审计》2004年第8期;刘正山:《喜忧并存的“全面产权观”———与周城教授商讨征地补偿问题》,《南方国土资源》2006年第3期。

③

λ?周诚:《我国农地转非自然增值分配的“私公兼顾”论》,《中国发展观察》2006年第9期。

④周天勇:《维护农民土地权益的几个问题》,《中国经济时报》2004年2月10日,第5版。

⑤蔡继明:《必须给被征地农民以合理补偿》,《中国审计》2004年第8期。

⑥约翰?穆勒:《政治经济学原理———及其在社会哲学上的若干应用》,赵荣潜、桑炳彦、朱泱、胡企林译,北京:商务印书馆,1991年,第380页。

⑦亨利?乔治:《进步与贫困》,吴良健、王翼龙译,北京:商务印书馆,1995年,第347页。

⑧保罗?A?萨缪尔森:《经济学》(下册),北京:中国发展出版社,1992年,第1008页。

⑨⑩《孙中山选集》(下卷),北京:人民出版社,1981年,第7942795页,第69页。

λω陈华彬:《物权法原理》,北京:国家行政学院出版社, 2000年,第263页。

λξ范利祥:《国土部调研征地改革:农民能否参与增值收益》,《21世纪经济报道》2006年6月23日,第5版。

λψShoup,D.C.1970,“The Optional Timing of Urban Land Development.”Regional science A ssociation Papers 25;Arrow.K.J And A.C.Fisher.1974,“Enviroment Pres2 ervation,Uncertainty,and Irreversibility”,Quarterl y of J ournal of Economics88;Herry.C,1974,“Option values in the economies of Irreplaceable asset”.Review of economics studies41.

λζ杨明洪、刘永湘:《压抑与抗争:一个关于农村土地发展权的理论分析框架》,《财经科学》2004年第6期。

λ{孙弘:《中国土地发展权研究:土地开发与资源保护的新视角》,北京:中国人民大学出版社,2004年,第392 40页。

λ| λ}马克思:《资本论》(第三卷),见《马克思恩格斯全集》(第二十五卷),北京:人民出版社,1972年,第29页,第424页。

λ～有关土地业权的论述参见拙著:《中国城市房地产收益分配问题》,武汉:华中师范大学出版社,1998年,第45260页。

μυ μ?《中国统计年鉴2007年》,北京:中国统计出版社, 2007年。

责任编辑　张静

物业公司增值服务

增值服务方案引言金钥匙物业服务全称“金钥匙”管家式物业管理模式。 “金钥匙”由一群法国人于1929年创造，其宗旨是推行服务性行业中的极致---尽善尽美的个性化服务（这一理念与公司追求多年的“荣盛物业、追求卓越”的服务理念相通）。随着近80年的扩展，“金钥匙”服务概念已日趋完善，“金钥匙”服务以特有的服务理念为客户提供“一条龙”个性化服务，提供的服务通常以“委托代办”的形式出现。金钥匙服务超越单纯物业管理模式，本着“以客为尊”的原则，以高起点的管理定位、高标准的服务、高素质的人员，为每位业主提供便捷、迅速而体贴入微的优质服务。从公司后期项目的定位及旅游地产的开发理念，决定项目业主对高素质物业管理服务的期望。正因如此，特别引入该服务模式，致力于在业主入住后，为其打造一个生活无忧，便利地享受到生活、休闲、娱乐等功能于一体的旅居社区，让业主省却一些生活琐事及家务束缚，腾出更多空间时间享受人生。满足精英阶层追求对健康生活方式，享受高品质生活的需要。金钥匙物业服务与传统式的物业管理区别重点在于从意识形态方面将传统被动式的服务转化为主动人性化服务，突出服务的主动、快捷、便利，更贴近业主对完美家居生活品质的需求。

二、金钥匙物业服务与传统服务的区别 1、在公司现有架构基础上增设“管家部”。紧贴业主的诉求，以一种协作的、业主服务第一位的、符合公司利益的工作方式，为业主提供更优质、周到的服务。 2、通过明确各部门服务内容的划分、制定服务内容标准、建立各部门服务衔接和协调投诉处理流程达到服务目的。 3、在管理架构、人员编制方面重点强调管家部客服管家的作用及功能。加强管理人员编制及人员素质，突出以管家部为核心的运作流程，使每位业主均可通过客户服务中心的服务热线，便可安坐家中享受最n优质的服务，订购服务的方法简单、快捷。物业公司管理成本方面虽有所增加，但其它部门运作流程及工作均无多大分别。三、于地产销售的积极作用金钥匙物业服务另一功能在于推售楼盘时在广告术语、对购房业主强调提供物业管理服务以简单、快捷及贴身物管为销售点即售后服务承诺，增强业主对公司售后服务及日后物业服务的信心。

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现状杜家疃村隶属山东省青岛市平度市香店街道办事处，地处城乡结合部，共有197户、645口人，农用地块125055 平方米。其中涉事土地面积约134.37 亩，耕地一百余亩。杜家疃村共有130 多亩土地涉嫌非法出让，涉事的土地中有正当手续的 81.59 亩，开发商向平度市政府缴纳了土地使用权出让金1.0315 亿元，每亩126.42 万元。按照规定补偿给村民 4.5 青苗及地上附着物补偿费每亩2.5 万、安置补偿费每亩万元，共7 万元。出去去成本、税费后净收益的30%由村民集体共享，共1527.9 万，合每亩约18.73 万元。剩余的约每亩100 万的收益则归政府所有。收益具体分配及比例如下表 1.1所示： 2.杜家疃村土地增值收益分配问题 2.1集体土地增值收益分配意见存在分歧。因涉事地块属经营性用地出让，根据平度市的规定，除土地种植户应获得的青苗及地上附属物补偿外，村集体还将获得两块补偿，分别是土地安置补助费和土地出让收益。杜家疃村某村干部称：按照规定的标准，青苗费每亩2.5 万、安置补偿费每亩

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土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法一、基本计算方法（一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额（三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入：（1）一般销售收入的概念：《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 2、非直接销售收入及自用：国税发[2006]187号。（1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。（2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。（四）扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条）扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目

物业公司开展增值服务(方案)

物业服务有限公司开展增值服务方案编制人：审核人：审批人：二〇一四年三月二十六日

引言：物业管理的基础是服务，为提高公司服务品质，增加公司经营收入特制定本方案。本方案目标群为公司物业项目业主。根据公司实际情况，结合各服务项目特点，对各增值服务内容逐个分解，确保本方案可行性与持续性。在了解业主需求的基础上，以提供优质的物业服务为基础，利用各种管理方式和手段，提供特色化的服务项目，以业主需求为导向，设立相应的服务项目和内容。同时，随着社会经济不断发展，人们的生活水平不断提高，服务需求也在不断变化，及时进行服务内容的调整和增除。

一、增值服务内容保洁服务家居绿化服务预约服务：酒店、餐厅预订传真、打印、复印咨询服务：旅游、周边设施、便民服务等中介服务：房屋租赁租赁服务：绿植租赁（商业项目）车辆服务：汽车清洗文化服务：交友会、联谊会、文体娱乐活动等其中：保洁服务、家居绿化服务、预约服务、传真、打印、复印、咨询服务、中介服务、文化服务为传统服务项目租赁服务与车辆服务为新增服务项目二、服务细则（传统服务项目） 2.1保洁服务 2.1.1服务方式：对业主有偿服务 2.1.2服务内容：家居清洁服务、地板保养、家具保养、玻璃清洗、地毯清洗保养、清洗抽油烟机 2.1.3服务人群：全体业主 2.1.4实施部门：项目部 2.1.5人员配备：本项目保洁、工程人员 2.1.6优点：门槛低，不增加公司资金投入 2.1.7缺点：竞争激烈，对从事员工需进行专业培训，具有一定风险 2.1.8实施细则：开展保洁服务目前公司所有项目（住宅）同时开展有难度，可以在部分项目试行，依据发展情况逐步推广。在周围配套或本项目中已有家政公司的项目暂不开展此项服务。 2.2家居绿化服务

关于土地增值税清算的归纳总结

关于土地增值税清算的归纳总结土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下：一、土地增值税的征收方式征收方式分为查账征收和核定征收。根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。二、税务机关对土地增值税的前期管理根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

农村土地增值收益分配现状、问题及政策

四川理工学院农村土地增值收益分配现状、问题及对策姓名：XX 学号：XXXXXXX 班级：XXXXXX 指导老师：XXX 完成时间：XXXX

摘要自上世纪七八十年代我国土地改革以来，家庭联产承包制对我国的农村经济发展起到了极大地推进作用，但随着经济社会的发展，随着我国工业化和城市化的演进，市场经济的价格机制和竞争机制客观上要求将土地资源由地边际效益的农用地转向高边际效益的市用地。大量的农地被征用转化为非农用地，在促进了经济发展的同时，也涌现了一些列问题，失地农民的数量不断增加，围绕农地转让产生的土地增值收益分配问题和矛盾不断涌现。土地增值是客观存在的,是由生产性因素、非生产性因素等原因导致的。土地增值收益如何分配,直接关系到农村集体土地所有者、国家、国有土地使用者的利益,也影响社会经济的发展。由于土地增值表现为不同形态地租的资本化,所以土地增值的分配应以地租理论为依据,从影响城市土地增值的主要因素以及各自的作用力来研究。农民集体所有者凭借农地发展权、国有建设用地者以持有的土地业权(即国有建设用地使用权) 获得一部分土地自然增值收益,国家通过征收土地增值税将大部分土地增值收归国有。面对这一些列问题，应构建完善的土地增值收益分配机制。本文主要从我国农村土地增值收益分配现状、分配中的问题入手，再加之以对该问题的认识及对策进行阐述。本文分为四章，第一章是国内外研究现状，对国内外对土地增值研究状况加以阐述；第二章是相关概念说明及我国农村土地增值收益分配现状；第三章是我国农村土地增值收益分配问题；第四章是对农村土地增值收益分配存在的问题提出建议和对策；最后是结语和参考文献。关键词：土地增值收益农村集体土地土地流转增值收益分配

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；

土地增值收益分配论文

城市土地的增值收益机制土管10甲王奔阳1092310142 摘要：土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。土地增值是客观存在的,是由供应性因素、投资性因素等原因导致的。我国土地增值收益机制中存在不完善的问题，文章分析我国土地增值收益机制中存在的问题，然后对比国外发达国家的制度，为我国土地增值收益制度的改革提供相关建议。关键词：土地增值收益；对比研究；改革建议一．土地增值及其原因土地增值，即土地价值的增加，也就是指在土地开发利用或交易过程中发生的土地价格增加。土地增值具体分为两个方面：一是土地物质价值的增值。它是指土地所有者在没有投入资本、劳动的前提下，地价的自然增涨，其增值是虚假的。二是土地资本价值的增值，指由于对土地追加的投资而使土地增值。土地资本价值的增值实质上是由劳动创造的。产生城市土地增值的主要因素为三大类：一是供应性因素；二是投资性因素；三是用途转变性因素。 1.供求性因素引起的增值随着社会的快速发展，城市人口日益增多，人类对土地需求也随之增涨，造成城市建设用地供不应求，从而引起土地价值的增加。 2.投资性因素引起的增值政府对城市基础设施和公共设施建设等进行投资改造和地产商对土地的追加投资进行房地产开发导致地价上涨、土地增值。 3.用途转变性因素引起的增值由于城市规划发生改变，使土地利用类型发生变化，如工业用地转变为商业用地，农业用地转变为住宅用地等，而在土地用途的转变的过程中使土地价值发生改变，也即土地增值。二．我国城市土地增值收益的分配现状及存在的问题目前我国土地增值收益的主要方式是以“租税费”的形式表现的。其实现过

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号

河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。三、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定

自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。（二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。

土地出让金、土地增值收益

土地出让金、划拨土地及土地增值收益分析一、土地出让金土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅、商业、工业等项目，采用招标、拍卖、挂牌等方式进行交易的，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金实际上包含两种含义： 1.出让土地的全部价款，即地价； 2.划拨土地补缴的土地价款。二、划拨土地（一）定义划拨土地也指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 划拨土地的取得实际上有两种： 1.支付土地必要的成本（如集体土地转为国有土地时需要补偿给原土地使用者（如农民）的取得土地费用（如土地补偿费、青苗补偿费、安置补充费用、开发费用等相关费用））； 2.无偿确定土地使用权，不支付任何土地价款。（二）含义根据以上规定，我国划拨土地使用权有以下含义： 1．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土

增值服务工作建议

增值服务工作建议营销策划: 为了完成营销目标，借助科学方法与创新思维，立足于企业现有营销状况，对企业未来的营销发展做出战略性的决策和指导，带有前瞻性、全局性、创新性和系统性。营销策划适合任何一个产品，包括无形的服务，它要求企业根据市场环境变化和自身资源状况做出相适应的规划，从而提高产品销售，获取利润。增值服务: 指根据客户需要，为客户提供的超出常规服务范围的服务，或者采用超出常规的服务方法提供的服务，或在当前服务功能基础上，根据客户需求提供的各种延伸服务活动，如“特色服务”等。给新人的三个意见 1、如果满足于平庸就不要做策划。为企业创造价值、缔造传奇品牌是营销策划人存在的唯一理由。所以不仅仅只满足在传播领域的创新，一个优秀的营销策划人的目标应该是以营销战略的精准实效为前提，以产品及营销模式的创新为基础，实现品牌和传播的创新！打造天生的明星，做到先胜而后战。 2、优秀的营销策划人很诚实、很负责、很OPEN，尊重每个人的天赋与才能，崇尚从工作和生活中找到成就感和快乐。 3、在学会做事之前先学会做人，优秀的营销策划人是乐观、成熟、正直、诚实、勇敢的人；优秀的营销策划人有事业心，不满足于平庸，对目标的追求有着坚定不移的信念；在做大事之前先学会做小事，保持OPEN的心态；一专多能，与时俱进，拒绝“半桶水”的自我封闭。营销策划人员的基本要求一名合格的营销策划人员应具备一下几点要求： 1、营销策划人员需要掌握综合知识和技能，包括了经济学、行为科学、数学、统计学、心理学、社会学、生态学、商标学、广告和法律等学科。 2、营销策划人员必须有丰富的阅历和营销经验，对企业在营销各个环节的问题能做出准确的判断。 3、营销策划人员要有敏锐的洞察能力，能把握市场上存在的各种机会和规避市场上存在的风险。 4、营销策划人员要有系统思维能力，能用综合的知识去解决复杂的问题。 5、营销策划人员要有狂热的工作热情，把策划当成自己生命中的一部分，才能有强烈的动机和兴趣把工作做到极致。

关于土地增值税的文

2008-10-15 10:55:32| 分类：土地增值税| 标签：|字号大中小订阅关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]第48号按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下：一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。五、关于个人互换住房的征免税问题对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

农村集体土地增值收益分配问题研究

农村集体土地增值收益分配问题研究随着我国城市化和工业化的演进,市场经济的价格机制和竞争机制客观上要求将土地资源由低边际收益的农地向高边际收益的市地转移。大量的农地被征用转化为非农用地,由此产生的失地农民数量也在不断增加,围绕农地转用中产生的巨额土地增值收益分配问题各种矛盾和冲突的焦点。本文按照理论和实际相结合的原则,基于地租理论和产权理论界定出合理的农村集体土地增值分配标准,结合广东省农地转用中的增值收益分配制度和对广州地区的实地调查,力求构建出相对合理的土地增值收益测算和分配体系。论文共有5章。第1章是绪论。主要介绍研究的背景和意义,综述国内外研究现状,研究的思路、方法及基础资料和论文数据获得来源,可能的创新;第2章是相关概念和理论基础。主要介绍土地产权和土地增值收益分配理论。土地发展权是土地增值收益分配研究中重要的内容,基于地租理论界定发展权的归属是土地增值收益分配的难点,而土地增值中自然增值的部分合理分配是政府调节各利益主体的关键所在;第3土地增值收益测算理论模型。主要分析土地增值收益的性质和形成机理,构建土地增值收益估算模型,基于产权理论和地租,探讨土地所有者、管理者和使用者在土地增值收益分配中的利益分享模式和实现机制;第4章是土地增值收益分配的实证研究。基于政府的角度运用经济学理论分析农地征收中资源配置的效率与公平,政府在农地征收过程中对公共利益的影响;结合广东省土地资源配置的实际情况分析土地增值收益分配现状和存在的问题;第5章是本文总结与讨论。综合本研究的主要结论基础上,基于产权理论和行政管理理论提出相应的政策建议,最后指出本文研究的不足和今后研究的方向。

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。（一）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。（二）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。（三）房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。

房价涨了,土地增值收益如何分配

房价涨了，土地增值收益如何分配房价涨了，土地增值收益如何分配作者：桂华从利益主体角度看，在现行制度下，土地增值收益的主要获益者分别是城镇居民与城郊农民，前者通过城镇房产升值获益，后者获得高于农地地租的征地补偿。【每年两会，政府工作报告中，关于土地的议题都成为许多人关注的焦点，今年也不例外。正在人大审议的《政府工作报告》显示，加快农业结构调整。深化农村改革始终是重点工程。报告指出：要“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。”城乡土地流转问题之下，本文作者重点分析了土地增值收益如何分配这一关键性问题。】土地自然增值的来源城乡建设用地的显著市场价值差异是推动制度改革的基本

动力。农村集体建设用地蕴含巨大财富的话语弥漫于当前社会中。曾媒体报道，有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿，具体算法为，通过2012年全国土地出让面积和合同成交价款计算出建设用地价格为每亩56万元，再以此推算全国2.46亿亩的农村建设用地总价值。我国2013年GDP总值约为56万亿，放开农村建设用地市场竟然可带来相当于当前国内生产总值两倍多的社会财富，这必然是不可能的。按照城镇国有建设用地出让平均价格估算农村建设用地市场价值，表明包括部分专家在内的社会公众陷入土地财富“幻觉”。上述估算方法的明显错误之处是忽视总量概念。商品市场价格由供求关系决定，供给缺乏弹性而需求旺盛则会推动商品价格快速上涨。近年来我国城镇建设用地出让价急剧上升由快速城镇化用地需求增加与建设用地供给不足造成。为了节约土地资源和促进城镇合理建设，我国采用偏紧建设用地供给政策。国土部近年来每年批准建设用地计划指标约50万公顷左右，低于地方政府需求。在国有建设用地供给中，剔除掉公共基础用地一类划拨供给之外，每年政府出让土地占全部不足60%。以2013年情况为例，当年我国出让国有建设用地共36.7万公顷，包括住宅用地、商服用地与工矿仓储用地三类，这三类土地在全部土地出让中的比例大致为 3:2:5。住宅与商服用地价格高，政府除去征地补偿与土地开

土地增值收益

土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋投资利润)×土地增值率土地增值率的大小往往遵循以下规则： (1)用途不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：商业—— 住宅——工业 (2)级别不同，土地增值率不同一般地，从高到低排序为：一级—— 四级土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。土地增值收益及其管理——理论基础、实践经验与政策启示日期：2012年05月29日陈伟内容摘要：本文旨在从历史演进的角度介绍土地增值的源泉及政府管理的措施，从而为我国下一步土地制度改革提供方向指导。文章首先对土地增值内涵进行了解释，指出土地增值是历史发展的必然规律。在土地增值收益归属和分配方面，依据涨价归公归私程度的不同，大致有三种思路，具体采用哪种取决于各国的历史承继及现实条件。征地制度是土地增值收益管理的核心环节，此外还有税收管理和政府直接干预土地市场运作。最后，本文建议将“维护农民合理土地权益”作为我国土地制度改革的宪政原则，并对其内涵进行了解释。

一、土地增值归功于谁（一）土地增值释义从人类开始思考价值的那一刻起，土地价值就是一个备受关注的重要命题。对土地价值的探讨首先要回归到“价值”这个基本问题上来。对于价值，总的来看，有两种属性，即自然属性和社会属性。前者是指物品的使用价值或效用，后者是指物品的交换价值。近代以来，影响较大、体系完整的价值理论有三种，即劳动价值论、新古典价值论、斯拉法价值理论。但是，所有的理论都必须回答两个基本问题：一是土地在价值创造中发挥什么作用；二是土地自身是否具有价值。前者又可以细分为三个问题：第一，土地是否创造价值；第二，土地是否单独创造价值；第三，土地如何与其他要素共同创造价值。对于土地是否创造价值问题，存在着三种观点。认为土地不创造价值的观点主要来自劳动价值论。与之相反，法国重农学派认为，社会各部门只有农业部门能够生产“净产品”，净产品是土地自然力的产物。更多的理论则认为，土地和其他生产要素一起创造价值。同样，对于土地自身是否具有价值及其影响因素的争论也从未停止过。得到更广泛支持的是土地二元价值论。因此，无论人们如何定义“价值”，土地都是价值创造过程的重要产物，都对这一过程发挥着不可或缺的作用，任何价值创造都离不开“空间”这一基本维度。即使我们从对土地价值认可最为“严苛”的劳动价值论出发，土地也会因为社会资本的融入而具有某种“价值”。（二）土地增值内涵现实中，看不见摸不着的土地价值是通过土地价格的形式表现出来的，并且，历史地看，近代以来土地价格呈现出不断上涨的过程。土地增值在现实中表现为土地价格变化，这一变化除了与土地凝结的社会资本投入有关外，更重要的影响因素是土地供求关系。土地增值率可以用以下公式来表示： ——t时期的土地价格； P t ——t-1时期的土地价格； P t-1 f——通货膨胀率为了说明土地增值的影响因素及其关系，我们引入了土地增值模型范畴。在该模型中包含四个因素，其中，地租和利率是两个基本因素：（1）利率。根据马克思的理论，资本有机构成提高是社会经济运动的一般规律，受此影响，利润率进而利息率将呈现下降趋势。在现实中，我们看到的是利息率永远是在某个区间内波动，而不是一直下降。但如果考虑货币超发与货币贬值，那么，从长期来看，实际利率仍在不断下降。假设地租量既定，土地价格就会随着利息率下降而提高。（2）地租。单是利息率的下降对地价上涨的作用力度是比较微弱的，在现实经济生活中，还存在促使利润率拉上的因素，利润率进而利息率下降的轨迹非常缓慢。包括级差地租、绝对地租在内的地租量增加,才是地价上涨的更重要因素。比较优势、生产上的内部规模经济、聚集化经济效应、运输上的规模经济效应是就业机会在城市集中和城市发展的原因。随着工业化和城市化的发展，地租必然会呈现全面、螺旋式上涨趋势，由此带动土地价格上涨。（3）投资。土地价格中不仅包含了其自然价值，更重要的可能还在于土地资本的投入。随着经济社会的发展和资本规模的扩大，越来越多的资本会涌入并沉淀于土地之中，这些投资同其他社会投资一样，要求收回折旧并获得合理利润，由此带动土地价格上升。当然，