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万达高管谈商业地产项目前期定位

万达高管谈商业地产项目前期定位
万达高管谈商业地产项目前期定位

2014-03-15万达内部资料〉房地产经理人联盟

地产联盟的粉丝们,大家好,

今天我们有幸请到了冯雷先生,首先请允许我对冯先生做一个简短的介绍。

冯雷先生,北京源亚商业管理有限公司董事总经理,原大连万达集团董事长助理,大连万达集团商业管理股份有限公司高级副总裁。负责大连万达集团全国16个城市商业广场项目(上海、北京、天津、长春、青岛、沈阳、济南、南宁、宁波、武汉、哈尔滨、大连、长沙、南昌、南京)的项目发展决策、商业规划、主力商户的开发和维护。

主持为万达引进沃尔玛、百安居、百盛、新世界、特力屋、百盛餐饮、大食代、红星美凯龙联合发展战略组合。

长期主持项目的开发组织和管理工作,五世具有极强的商业开发团队领导能力和团队各部门的组织协调能力。专长:商业土地选址及开发谈判、项目商业概念规划、项目主题定位、主力店招商谈判、招商营销、商业规划设计、营运管理、项目国际合作。

让我们掌声有请冯总。

冯雷:

大家早上好!我想刚才介绍我本人大致上是正确的,有一点纠正一下,最后一句话讲我在过去项目的成功经验,我想把“成功”两个字先去掉,更多是讲经验,有成功的,也有不成功的,我觉得有时候分析一下项目不成功的原因何在,可能对大家的收益更大。

我拿到这次要讲的课题主题以后,我还是有点诚惶诚恐,为什么呢?因为我看这个

题目挺大的,另外我看看各位的背景,有从事开发行的,从我的角度来讲就是甲方了,是我的雇主、我服务的对象,也有很多是设计团队,也是我现在很多的协作团队,还有一些同行,都是我接触比较多、比较密切的,所以我觉得压力挺大的,因为大家对商业房地产的开发都有一定的了解和从业的经验,所以我首先觉得课题很大,压力也很大。所以今天我讲的更多的是和大家分享商业开发过程中的一些经验,相信通过大家的分享经验、交流,让大家通过参加这个会议能够提炼出来一些东西,也希望大家听我的课不感到沉闷和没有收获,我上网看看百年建筑的课程,我看看学费也不便宜,所以我想大家也不容易,有很多还是从外地来的,希望我讲的东西对大家哪怕有一点点收益,我也感到满足了。

我今天想讲的商业地产项目前期定位的重要性。我为什么从前期定位的问题切入到我们今天的课程呢?我主要还是从我个人从事商业开发这些年的体会出发,引申到大家可能曾经接触过或者是正在接触的一些问题,不管是做开发的、还是做设计的,包括我后面专门有一章讲到前期定位如何实现,其中有很大一部分我讲到对设计团队的要求,因为我每次基本上都是上下手,一定有一个设计团队配合我做这个事情,所以跟设计团队的互动,我的体会也是满深的,我觉得有点像开发商的左右手,缺一不可。

古龙有一本书叫《七种武器》,我把商业地产开发的三大法宝做了一个大致上的定位,设计、招商、运营管理。这和今天的主题是不矛盾的,因为我是从我的角度提前期定位,我认为前期定位实际上是包含了整个商业开发的设计、招商、运营管理,设置中间工程方面的时间结点的完整系统和完整思路,所以我只是从我的角度讲到前期定位,我首先讲前期定位的重要性。

一、前期定位的重要性

几乎所有成功的商业地产项目,都具有一个普遍的共同点:尽可能的实现了商业物业价值的最大化。

为什么要做商业开发?不管是它前期有什么样的目的,今天也有一些朋友是从事开发行业的,可能就是投资商或者是开发商,做商业地产的目的可能有不同的侧重点,这些也是影响商业项目定位的重要因素,所以我相信换位思考,因为我以前也是做甲方的,无论怎样讲,万变不离其中,我做商业开发的目的,就是让我的商业价值最大化。

所有商业成功的项目,商业物业价值的最大化,最后表现的形式无论是租金的收取方式,还是物业的价值,都是量化地表现出来,我们必须要考虑未来的收益方式,这是我们做商业物业的目的。

商业项目有三大法宝:前期定位、项目招商、运营管理。前期定位是战略高度上的战略制定,项目的招商和营运管理是实施这种定位,所以大家可以看到这种重要性,我把它归纳为商业地产操作的三要素,这是他们之间的关系(PPT)。

前期定位是商业地产项目的运作基础,是项目招商与运营管理的指导原则。前期定位应该包含后期的招商和运营管理的完整思想,他们三者的关系是不可分割的,但是有一种战略和战术上的区别。准确的前期定位是项目获得成功的先决条件,但也不是必然结果,因为还有一种怎么样去实施、去操作的问题。那么,一个比较准确合理的前期定位,还需要一个好的、专业的规划设计团队,特别是建筑规划设计团队,用建筑的语言把这种定位落实在图纸上。

这里我讲一些我接触到的2005年开始组建这个顾问公司开始操作的一些项目,因

为我以前在万达的时候,我们都叫全程开发,从政府拿地开始,开始做设计、做规划、做招商,管理都是自己做,应该是比较干净的,好坏都是自己去吸收、消化,中间也经历了很多成功的喜悦,也有很多痛苦,也逼着自己去更新换代。现在由于自己从商业顾问的角度去接触很多项目,我们就发现有一些问题,最终归结到它前期定位有问题。

前期定位的问题主要分三类:第一前期定位工作缺失;第二前期定位是错的;第三前期定位是准确的,但是在后期的实际操作上有了偏差。不成功的商业项目多多少少都可以看到这种痕迹。

比如前期定位是错的,在北京东北三环的来广营桥有一个项目,这个项目在一年前找到我们,已经是结构封顶,差不多开始准备上机电、做外立面了,他们不敢做,找到我们,我们一看把前面的资料,他们的可行性资料、调研工作也做了,也是找的比较有名的代理公司做的,我们看了做得也很专业,包括对市场的分析、项目的定位都很正确,但是我发现结论是矛盾的。最后我们就跟开发商交流,发现问题出在什么地方呢?开发商从自己的想法已经有一个先入为主的东西,他说我想做一个什么东西,做定位的这个团队也是我们做规划设计的要保持我们的专业性,由于开发商给了他这种暗示,他在最后做定位的时候,去迎合了开发商的想法,结果他做了一个定位,应该说只要是对商业地产有一点了解和感觉的,就有一点问题了,在那个地方、那种定位、如果大家对北京地理位置比较了解的话,他的定位是做一个高档的购物中心,相应地对建筑方面的要求,设计产品没问题,特别是做建筑设计的,你定位成高档的综合购物中心,你对建筑设计的独特性、材质、外立面、配套的机电要求就不一样了,他就按照这个思路走了。但是开发商后来自己觉得可能有问题,我们就发现他实际是给了一个错误的结论,做定位的过程是正确的,但是他

迎合了开发商当初的想法,所以给了一个不正确的定位。

后来我们把他推翻了,我们结合前面这家公司做的市场材料,因为他的数据分析、采集还是很正确的,对区域商业未来发展趋势的判断都很正确,所以这也不能完全怪他们,包括开发商,他对我们也还是希望有没有折中的办法,因为开发商有一点想法,想做标志性的建筑,因为他比较年轻,刚从美国回来,雄心勃勃,想露一手,给家里打江山的父辈看一看他也有能力做出成功的东西来,他的父辈是很成功的,在昌平做了不少的住宅项目。他也想很成功,在商业地产这块做出来的东西很有价值。但是我后来跟他好好聊了聊,讲了讲商业地产和住宅地产不同的地方,商业地产有它的规律性,一定要遵守这个原则。现在这个项目已经开发完毕,今年开业完全没有问题了。

还有一种就是没有做定位、定位缺失的,这种情况比较多地发生在一些已经从事房地产开发比较有规模、有经验,特别是在他已经从事了比较多的住宅开发,或者是一些综合体项目。他现在有一些要求,政府现在也蛮厉害的,我相信在座很多做设计的朋友你们都有体会,现在政府很多时候也很强势,开始做城市整体规划,也蛮厉害的,对地块未来的土地性质有要求了,所以开发商避免不了要做集中商业了,以前只是做配套商业。做集中商业他面临新课题,但是他可能还是按照以前住宅开发的模式做,可能在中间对商业这块的定位就缺失了,可能还是把这个交到设计院做。做建筑设计如果是和做这种商业规划的配合起来做,可能会把项目的前期定位做得更好一点。但是我们确实也碰到开发商直接用设计团队的设计也一步到位地实现了他商业的想法,这个我觉得有点碰运气的感觉,确实对这个设计的要求很高,设计团队本身也要具备非常丰富的对商业的理解,我也碰到过这种团队,但是这种团队也不多的,很宝贵的,我觉得我碰到的一些开发商找的设计团队非常好,有丰

富的做商业地产经验的团队。

但是,我碰到的大部分情况是这一块缺失,直接交给设计团队去做,有时候设计团队做出来以后,在后面由招商团队去实现的时候,就发现有问题了,这块我也碰到了一些实际案例,也是在北京比较有名的,在CBD也做得非常成功的一个案例。他们到重庆去做,用的是北京同样的案例,结果突然叫上我,因为比较熟,我就飞过去看一下,我就发现问题,他可能认为他把北京CBD的工作复制到重庆去,因为他觉得北京的项目做得比较成功,他就没有做前期的商业定位研究工作,结果它的基础做完了,柱网也全部做好了,他才发现他北京的一些想法套不进去了。后来他问我怎么办?我就开玩笑说,炸掉重来吧。他立马就蒙了,已经好几个亿投进去了。后来我们就开始研究方案,这中间非常麻烦,因为他这种做法,做到这种程度的时候,他最终公司实力雄厚,资金肯定没有问题,但是他肯定会付出很大的代价,我知道他最终在整改方面会投入非常大的费用,因为他很多设计没有考虑商家的需要,他实现不了他当初的商业想法,他没有做比较准确的前期定位。

第三类情况就是定位的执行过程中间出现了偏差,这是我在万达的经历。我们以前自己做从拿地开始做可行性方案分析,做规划,然后设计、招商这样做下来。但是往往在招商和后面的过程中间有偏差,我相信大家或多或少都听到一些万达的案例,这和当时一些具体的情况也有关系,因为我们当时开发的量比较大,要求也比较高,后来更多是要讲规模、讲数量,对招商的质量、招商的后期运营管理就比较粗放了,前面的东西做得还是很漂亮,后面没有把这个故事很好地完成。当然这有不得已的客观因素,但是主观上也认识到是有问题的,所以慢慢就不断地去完善了,我在下一期会通过一些案例所来说明.

商业地产基础知识(精华版)

商业地产基础知识 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投 资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。 1、商业建筑规划知识 商业空间规划设计:提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布 局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商 业物业的水、暖、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装 修设计等规划服务。 交通规划:购物中心交通规划分为两部分,一部分是周围道路把交通引入购物中心,另一 部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划,以及建筑内部的人流组织。 步行人流:购物中心的步行人流分为两种:一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。 汽车交通:车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流,让购 物交通和后勤货运交通各行其道。 水平交通:是指同一水平面或楼层内的通道。 垂直交通:是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 商品展示空间:从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件,展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。 开间:又称面宽,指一间商铺内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,即商铺的横向长度。 进深:是指一间商铺从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。即商铺的纵向长度。 2、商业营销知识 零售:是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费 品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式,社会资源分配的一个 重要阶段 -- 也是最后阶段。 批发:也是一种交易形式,零售的对称,是专门从事大宗商品交易的商业活动。商业批发是生产与零售之间的中间环节。通过商业批发活动,使社会产品从生产领域进入流通领域,起到组织和调动地区之间商品流通的作用。 商圈:是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引客户的辐射范围,简单的说,也就是来店客户所居住的地理范围。 商铺投资:指进行商铺购买、租赁的行为。 商铺投资回收周期:指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时 间跨度。

房地产项目产品定位报告

产品建议书

目录 第一章产品定位分析 (3) 一、影响产品定位的因素 (3) 二、产品市场定位描述 (3) 三、目标客户群体描述 (5) 第二章产品功能定位建议. (5) 一、整体规划建议 (5) 二、外观设计建议 (6) 三、户型设计建议 (6) 四、配套设施建议 (7) 五、装修标准建议 (9) 六、配套服务建议 (10) 七、物业管理建议 (11) 第三章价格策略 (11) 定价原则 (11) 定价方式 (11) 本产品定价建议 (11)

第一章产品定位分析 一、影响产品定位的因素 1、土地价值分析 ●产品地块规则 ●利于充分利用 ●易于规划与设计 2、需求分析 ●总需求较乐观 ●高品质住宅需求大 ●需求面积逐渐变小 3、供给与竞争态势 ●区域内供给量较大 ●土地储备丰富,存在开发潜力 ●入市时机较为关键 二、产品市场定位描述 1、本产品主要经济指标 ?总建筑面积: *****平方米 ?总占地: *****公顷 ?绿化率: **% ?容积率: *** ?地上建筑面积: *****平方米 ?商场: ******平方米 ?写字楼: *******平方米 ?其余为公寓: *******平方米 ?地下建筑面积: *******平方米 ?地下车位: *****辆 ?地上车位: ******辆 ?自行车: ******辆 2、整体功能布局

建议产品规划为: 一栋写字楼,一栋商业,两栋公寓。 ●整个社区采用围合式建筑方案 ●公寓采用板式高层 ●围合社区中央空间 ●用地西侧从北至南依次摆放商业配套、写字楼的一部分;用地南侧从西至 东依次坐落另一部分写字楼和公寓1号楼;用地北侧设计为公寓2号楼; 社区西侧与东侧保持完整外立面。 ●社区设计两个出入口,实现人车分流。 ●商业配套地下可设计为地下停车场,主要满足写字楼的需求;公寓停车场 可设计在1号楼和2号楼地下;商业配套北侧小片空地可设计为商业用停车位。围合出的空间可聘请具有实力的景观设计事务所进行布置,达到环境优美、视野明亮、集绿化休闲为一体的场所。从外观上,在西侧与南侧保持完整连接,成为: 劲松商圈地标性建筑。 (具体规划情况见附图)

某地产项目整体定位报告

美加德地产转水埠项目整体定位报告

目录 前言 (3) 第一部分:策划思路简述 (4) 报告的核心思路: (5) 第二部分项目与市场环境分析 (6) 一、项目概况: (7) 二、中观市场环境回顾: (9) 三、宏观环境回顾分析: (11) 第三部分项目的整体开发战略 (15) 一、项目地块的发展思路: (16) 二、项目的各地块体量分配原则。 (17) 三、各地块的建筑与规划协调性 (18) 四、本项目总体定位 (20) 五、本项目的命名与市场定位 (21) 六、整体开发战略 (22) 第四部分商业部分的开发战略 (23) 一、本项目的酒店性质定位。 (24) 二、项目现有商业必须把握的要点: (31) 三、项目商业部分的体量与建筑形式: (33) 四、项目目标消费群定位 (33) 五、商业部分的开发思路及命名建议 (34) 六、本项目业态引进的原则: (35) 第五部分住宅物业的开发战略 (36) 一、住宅部分的总体策划思路概述: (37) 二、住宅物业目标客户群分析 (37) 三、住宅开发理念: (39) 四、住宅的产品定位 (41) 五、产品园林设计建议 (41) 六、项目核心价值体系/竞争优势构建 (44) 七、住宅物业的定位支持 (45) 八、住宅开发节奏与体量的建议: (47) 九、项目的开发模式建议 (49)

结束语 (51) 前言 在葱绿的狮子山下,在清秀的崇阳溪边,这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长,画饼不可充饥。 珍惜这一片山水,也为珍爱的这一片土地,我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向,精耕细作,精雕细琢,最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。

房地产项目定位报告书(00001)

前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。

东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况,工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究,市场发展方向。 4、工程的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值:地块价值才是最终决定价格的根本所在,只有充分发掘地块的价 值,才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.

二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 (1)重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资继续保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方M,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方M,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 (2)重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展,许多开发商都放慢了开发节奏,要么推出少量产品试探市场,要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份,重庆商品房竣工89.2万平方M,同比下降23.1%,其中住宅竣工71.59万平方M,同比下降6.7%,但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势,今年1-5月份,商品房平均销售价格仅为1850元/平方M,同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈

万达商业地产基本模式分析

万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式就是将二楼及以上楼层出租(或其它合作方式)给世界500强得商业服务企业,如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等,再将一楼规划成外街铺与内街铺,并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期得确就是一个影响极大得创新,其最明显得优点就是:在商铺营销中,通过宣传战略伙伴——世界500强企业,使商铺投资者对商铺回报有极高得预期,从而,开发商能顺利高价出售商铺;在招商过程中,许多中小品牌得经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱,招商工作相对容易;在营运中,中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理,充分利用其消费群,为其提供互补性商品与服务。但就是,对于超大型得购物中心(一般超过10万平方米),由于商业规划得不足,导致出现人气冷热两种不同得场面,商业巨头生意兴隆,而一楼商铺经营不太理想.商铺得业主最终要设法继续缴纳银行按揭款,开发商也只能付出一定得代价,以减少双方冲突得进一步加剧。?其实,商业地产出现这种问题就是很正常得,事物得发展不总就是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版得、适应我国国情得又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议:?第一,主力店设为多层式,而不设为单层式,避免一层纯为零散小店得现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售,充足利用主力店每一楼层得顾客群。当主力店为百货业态时,这种设计特别有效。?第二,对出售得商铺应提供品类规划、招商等增值服务,并由管理公司对其经营进行约束,使之朝有利于整体经营管理得方向进行.具体得办法就是与业主签订一个委托管理协议书,这项管理不仅仅就是物业管理,还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三,在主力店招商时,可大胆引入竞租制度,使主力店招商充足竞争,开发商可在世界500强中选择更合适得合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大得代价,如能合理运用谈判技巧,可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理得主力店。 第四,要重视商业人才得引进工作。开发商往往拥有大量得开发、营销等人才,但缺少市场上奇缺得商业专才。万达具备良好得工作环境,只要综合集团与行业特点,制订合理得薪金待遇,相信可以吸引更多商业高手得加盟。

商业地产项目可行性研究报告

市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积:9500平方米 ■□规划总建筑面积:约5万平方米 ■□主要建设内容:商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施,其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境

如图所示,地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货,南靠大方巷加油站,西面隔街即山西路军人俱乐部,东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一,车流量及人流量大;地块位于湖南路商圈的核心位臵,商业氛围浓厚,配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅,未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S(优势) ■主城中心,区位优势明显; ■位于湖南路商业圈核心,商业氛围浓厚,人气聚集力强;■城市快速干道,路网发达,交通便利; ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区,人文环境好。 W(劣势) ■项目车位数量略有不足,较难满足后期需求; ■自2001年取得土地至今已6年,土地年限缩水;■紧邻的大方巷加油站影响项目形象; ■紧邻城市内环干道,噪音、尾气污染较大。 O(机会) ■南京城市中心区域土地出让稀缺,未来同质物业上市量有限; ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大,档次提升; ■楼市行情整体走高,主城中心楼盘关注度提高。 T(威胁) ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈; ■区域内竞争项目包装宣传好,工程进度优于本项目;■基地拆迁存在不可确定因素影响; ■绝版地段造成高单价,市场接受度存在风险。

由分析可知,本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵,拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施,项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流,以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险,发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位,需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况,市场定位思考如下: 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带,中山北路东侧,商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征,将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源,打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

(整理)商业地产定位模型.

商业地产定位模型 第一部分:商业地产业态 第二部分:定位模型 第一部分:商业地产业态

划分标准:业态表1(业态划分)

表2(业态需求) 第二部分:定位模型 定位方向 ◆策略定位 ◆市场定位 ◆功能定位 常说的商业定位功能定位+业态定位

◆业态定位 定位思路 1、市场前景 外部因素天时 2、区域、行业前景 1、市场前景 宏观的指项目所在城市的区位优势、GDP、生产总值、产业结构、商业发展状况(商圈分布、形态、商业相关法规等)、交通状况等。 例如河北廊坊地处北京与天津的之间,被划入“大北京”区域,1990年建市,整个产业结构主要市以房地产开发为主,人口结构主要以18-35的青年人为主,这种城市适合发展教育培训、儿童行业、餐饮娱乐业种,对百货业态有一定需求,且百货形象定位多以时尚为推广核心,如廊坊明珠百货。 拟建模型1:产业结构主要以房地产开发,人口年龄层次呈年轻化的城市,小体量独立商业物业项目适合做教育培训、儿童行业、餐饮业种,百货业态形象定位为时尚,市场定位为中高档。 2、区域、行业前景 商业项目的定位一般是考虑大环境、对项目作几个参考定位,然后对参考定位进行市场研究论证,进一步确定其可行性。 例如北京大都市商业街南一楼,地处崇文区瓷器口,两广路交汇处,虽邻近新世界商圈,但被大都市商业街的主路(双向八车道)给

切断,“一步隔三市”,服装百货类等业态无任何优势(新世界百货影响),但整个大都市商业街由于其交通优势,逐渐形成大的办公区域,加之南边缺乏数码、IT商业,可以考虑数码电子类行业(将办公类产品的比重增加),一方面弥补北京南边的数码电子商业,辐射可达10公里,另一方面与北边中关村遥相呼应(产品互补)。然后对此项目进行分析论证。 拟建模型2:对于区域商业发展欠佳的地区,其商业定位可根据区域空白业种拟订商业定位,进而进行商业分析论证。 1、地理优势 内部因素地利2、交通条件 2、项目本身硬件情况 1、地理优势 商业地产对地理位置的要求很高,所说的“地气、人气、商气”地气指的就是地理位置,一个成功的商业地产项目必定是“三花聚顶”。地理优势的核心是人气,要看人流动线,汇聚点两方面,业内有句俗话“一步隔三市”指的就是这个。例如:西单商圈中的109百货,虽有好的地理优势,与西单购物中心隔街相往,但由于消费者的消费心理以及“商圈真空”(指商圈内人气最弱的地方、一般是以条型商业街为中心的商圈,其商业街的两头)原因,整个人流被切断,无法借势,导致其开业3次,业种及市场定位多次均不见效果,最后运用逆向思维,与西单商圈内的百货业态及其业种(服装),实现最

王健林谈万达做商业地产的八点心得

王健林谈万达做商业地产的八点心得一、解决资金 商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来,全世界的房地产公司,只有2—3%的企业在做商业地产,在中国的比例就更少,少于1%。商业地产是一个复合型的产业,不是房地产行业,也不是商业行业,它包括地产、商业、投资、金融等,非常复杂。在这个行业里,最需要的就是资金,而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题,商业地产是很难做的,即使能做,也走不远。所以最重要的,做商业地产,首先要有资金实力,或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候,是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款,贷二年期,就来做购物中心。2004年,遭遇宏观调控,短融长投的弊端就显现出来了,尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一,我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性,在2004年1月开了一个总裁办公会,决定除了已开工的购物中心,暂停其它购物中心的建设,集中精力寻找长期资金管道,我们找到了一个战略投资者,拿到几十亿元,解决了问题。如果没有预见性,等到银行催债的时候再想办法,那就可能出问题了。所以我体会,做商业地产,解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。

二、找到人才 所有行业都注重人才,但对商业地产来说,更需要人才,因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为,搞超市、搞百货的人拿来就能用,搞百货搞超市是零售思维,同单纯的房地产思维一样,都不行。做购物中心,是先做商业规划,然后找租户,找到合适的主力店、次主力店租户,再做商业物业管理。因此,单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手,单纯做房地产的人也不一定是,这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。 我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心,计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计,这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验,全球做了几百个购物中心。开始动工后,一个偶然的机会,我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目,他们是专门做高端购物中心的,他提出了一些修改意见,让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了,基本的东西不能推翻,只能做些修改。修改之后,规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下,仅一项设计上的修改,可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产,没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才,是非常难的。正因为如此,万达现在几乎变成了一个学校,一些人来万达做了一两年,就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想,干

商业地产项目分析与定位概要

学习导航 通过学习本课程,你将能够: ● 掌握商业地产项目分析的八个要点; ● 掌握商业地产项目定位的七个要点; ● 学会科学地对项目进行分析与定位; ● 有效避免项目分析与定位中的误区。 商业地产项目分析与定位 一、商业地产项目分析的八个要点 分析商业地产项目时要清楚地把握项目的运作方式和节点,它们之间具有一定的顺序。 1. 地段属性 无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处的地段属性, 它决定了项目的总体走向。 地段属性的决定因素 所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置, 由两种因素决定:历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的们心理认知、价值观念以及生活方式等。 广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又

要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制, 而应该积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在的属性。 分析地段属性的注意事项 第一,顺应消费者或商户的思维。消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长的养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法, 使他们逐渐接纳、认可。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段的天然属性。 第二,地段属性存在一定盲点。即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍, 可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。 第三,注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时, 一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维, 在看似不可行的地段上找到开发点。 总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。 2. 交通便利性 商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比, 发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。 地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的, 通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。因此,在开发项目

商业地产定位的依据

商业地产定位的依据 2014-02-11 中国房地产策划师联谊会 商业地产规划设计 “地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。 重视选址,更要重视规划设计。现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位 很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果

商业地产项目定位

湖南农业大学 本科毕业论文(设计)题目:商业地产项目定位研究 学院:建筑学院 专业班级:工程管理0501 学号: 2005228213 学生姓名:刘玉栋 指导教师姓名:胡齐 指导教师职称:助教 二○09年六月日

摘要 近年来,随着国家对房地产市场的调控以及住宅市场越来越激烈的竞争,房地产行业的资本大量的涌入商业地产领域。在商业地产飞速发展的同时,也暴露出很多问题,如空置率高、同质化现象严重等。造成这些问题的主要原因之一是因为缺乏准确的项目定位。对于商业地产项目开发而言,定位起着方向性和纲领性的作用,影响了整个商业地产项目的发展方向和前景。本文首先结合商业地产行业特征, 对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析,并分析商业地产项目定位存在的若干问题,又提出了应对的策略,然后构架商业地产前期定位的理论框架,为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤,以期望增加商业地产开发的科学性。 关键词:商业地产;定位 Location of commercial real estate projects In recent years, with the state regulation of the real estate market and residential market, increasing competition, the real estate industry, the influx of capital a large number of commercial real estate. Rapid development in the commercial real estate, but also exposed many problems, such as high vacancy rate, the same phenomenon and serious. One major reason for these problems is the lack of accurate project location. For the purposes of commercial real estate project development, direction and programmatic orientation plays a role, affecting the entire commercial real estate development projects and prospects. This paper combines features of commercial real estate industry, for commercial real estate location and positioning of a comparative analysis of residential and commercial real estate projects targeting of several problems, the strategy also proposed deal, and then structure commercial real estate pre-positioning of the theoretical framework for commercial Real estate in the early demonstration that the demonstration of methods and steps to increase the expectations of the scientific nature of commercial real estate development. Keywords: commercial real estate;position

商业地产项目定位和营销思路

营销策划中心2016年1月 目录

一、项目概况 二、项目SWOT分析 (一)优势 (二)劣势 (三)机会 (四)威胁 三、初步定位 (一)业态定位 (二)形象定位 (三)功能定位 (四)运营建议 四、营销思路建议 (一)销售思路 (二)招商建议 一、项目概况(原规划定位)

彩虹城位于兰溪市城西兰江片园区,北临创业大道,东临彩虹路,南面为夏荷路,西面为惠兰路。是兰溪开发区商业中心、电子商务中心和生活服务中心,中心汇集成就宜商宜居风水宝地。项目占地面积约100亩,总投资近10亿,项目占地面积约65207平方米,总建筑面积约18万平米,其中住宅部分约12万方,商业部分约6万方。 项目业态组合丰富,将打造成为兰溪集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓、餐饮、娱乐等一站式体验型城市综合体。彩虹城由10幢高层住宅楼、1幢13层产权式酒店及公寓、4幢2层商业排屋、1幢3层综合商业大楼、1幢8层管委会大楼、及4个区域的底商排铺组成。 规划设计以人为本,以将新设计手法科学处理商业建筑、住宅建筑、人、环境等项目组合体的关系、创造出极具特色的健康住宅小区,以丰富的建筑形态、宜人的购物环境、完善的商业布局、标致性的建筑形象,繁荣区域商业文化氛围,打造兰溪城市兰江片园区的综合服务中心。 一站式都会综合体的业态设置为大型商业mall、预留12000㎡大型超市、大型家电卖场、电影院、量贩KTV、网吧、儿童游乐城、旱冰馆、星级酒店、精品酒店式公寓、餐饮一条街、咖啡酒吧一条街、名品一条街等,并设置5000平方米的休闲广场,生活功能完美融合衣食住行,吃喝玩乐,各种生活所需都能轻松满足,是宜商宜居的一站式城市综合体。 生活配套:人民医院、市卫生局、市公安局、纺织品市场、大型物流集散中心(规划)。 银行:中国银行、农业银行、工行自助银行、邮政储蓄银行。 学校:振兴小学、育才中学。 生活菜场:大埠张菜场、大路口菜场。 交通:距兰溪溪西中心区车程仅5分钟,公交车可乘坐23路,城北起点,班车间隔8-15分钟左右。 二、项目SWOT分析 (一)优势

万达集团的六要素分析

万达集团的六要素分析 一、产品定位 万达商业广场从 2000 年后开始呈现市场,2001 年第一个项目长春万达商业广场开业。万达商业广场发展到现在,短短几年时间,其发展模式共经历了三代产品。 万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店,分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈,都是当地最好的黄金地段。产品模式就是单体商业楼,总面积 5 万平方米左右,地下一层,地上四层;业态分层布局,地下是停车场。一楼是分割销售的小店铺,二、三楼是超市,四楼是电影城。 万达商业地产的第二代产品叫商业组合店,比第一代有进步:项目面积达到10-15 万平方米;业态有百货、超市、影院等五六个主力店。第二代产品在设计上仍存在缺陷:一是没有室内步行街,整个项目没有灵魂;店和店之间的联系割裂,人流动线设计不合理。二是纯商业定位,除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大,占总经营面积80%以上。代表项目:沈阳万达商业广场、天津万达广场。 2004 年-2005 年是万达商业广场的一个分水岭,从项目的选址到开发规模、产品都发生了较大的变化,从2006 年底开业的项目看,大多属于大型的综合体,万达商业广场已经实现从第二代产品到第三代产品的过渡。 万达产品形态的转型与其商业模式的变化关系密切: 第一个阶段是利用沃尔玛作为商业号召力,同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴,投资于购物中心,然后将黄金铺位高价分零出售。 第二阶段是若干个没有散售的购物中心整体出售,溢价变现。 第三代阶段的产品是核心商业部分只租不售,但大型综合体中的住宅与小型商业、 写字楼的销售,有效解决了资金支持问题。 二、业务系统 万达集团的业务结构以商业地产为核心主业,支柱产业包括:高级酒店、文 化产业、连锁百货。 1.垂涎已久的连锁百货行——万千百货 从目前发展态势看,万千被定义为新兴支柱产业的连锁百货。其实早在2002

商业地产的定位指标

商业地产的定位指标 商业地产的定位指标一、可操作性 影响到可操作的有这样几个方面的因素: 一是法律限制,如在目前市场条件下,开药品批发城是一个很好的定位,但是全国有几个地方获准开发药品批发城了? 二是商业资源的配置,定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的,无法操作的; 三是开发商的实力,开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力,如果资金实力强,那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。如果开发商的资金不强,那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。 商业地产的定位指标是什么 二、适应性 对于商业地产而言,围墙之内的都是次要,围墙之外,才是主要因素。所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。商家可以改变商品,可以改变商场,可以改变服务(销售)方法,但是商家没有办法改变消费能力。 这就是说:我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力,即商品适销。商品适销是一种纯商业行为,但它影响着商业地产定位,如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场,显然是错误。当然这是反差拉开的表示案例,而在实践中,这种

反差并不十分明显,但是就是这种不明显的差异,使得部分商场无法生存,从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。 围墙外面的另外一个因素是商圈因素,开发项目在这种商圈处于什么样的地位,是主导地位还是次要地位,在邻店关系中,处于相生还是相克,或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市,排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等,这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。 在商业地产经营活动中,“定位”的内容很多,如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。文化定位以及具体的规模定位,消费的档次定位,商业经营方法定位等等,每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。 相关阅读: 商业地产的运作原则 地产运作 一直在和一位业界的朋友争论,原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同,导致商业地产的操作模式不同,自然也会有不同的结果。结果中的一种

房地产公司产品定位分析报告

v1.0 可编辑可修改产品定位报告

营销管理部 年月 第一章城市房地产宏观市场分析 第一节经济环境对房地产市场的影响 1、宏观经济运行对房地产投资的影响; 2、城市经济结构和发展趋势对房地产投资的影响。 第二节国家及城市相关政策对住宅产业的影响 1、国家及城市对房地产项目开发节奏、运营模式存在影响的相关政策、规定; 2、国家及城市对产品设计存在影响的相关政策、规定及其具体影响; 3、国家及城市对于购房行为存在影响的相关政策、规定及其具体影响。 第三节城市房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月城市月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线; 2、过去12个月城市不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括: a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对城市房地产市场未来供需关系和价格走势的预测 a)总体供需关系分析及预测 b)总体价格预测

c)不同类型产品供需关系及价格的分析及预测 d)目前市场机会的初步结论 第二章区域市场分析 第一节区域环境概述 1、地理位置及交通交通状况; 2、区域配套设施状况; a)配套设施点位图 b)商业配套设施 c)生活配套设施 d)教育配套设施 e)医疗配套设施 3、区域自然及人文资源状况 第二节区域房地产供需结构分析及未来形势预测 1、过去12个月区域月度新增供应量、累积供应量、成交量及成交价格曲线; 2、过去12个月区域不同房地产产品月度新增供应量、累积供应量、成交量及成 交价格曲线。不同房地产产品类型的划分包括: a)不同面积段产品 b)不同物业形态产品 c)不同交房标准产品 d)不同总价区间产品 e)不同单价区间产品 3、对区域房地产市场未来供需关系和价格走势的预测

重庆项目市场定位报告

重庆东和湾项目市场定位报告

前言 房地产项目的定位应该依据房地产市场运作规律,并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证,才能给房地产项目一个明确的、科学的定位。它包括项目的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的项目定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面,并与区域宏观和微观的市场环境紧密联系。 《东和湾项目定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论,通过对东和湾项目所在地的特点进行分析论证后,瑞尔特依据全程营销系统的要求,从项目持续销售和公司进展战略的角度拟定本报告。

东和湾项目定位报告 东和湾项目定位考虑的因素 项目所在地的经济进展状况,项目所在地的房地产进展水平。 项目所在地的消费者心理和特征 当地房地产进展的市场研究,市场进展方向。 项目的初步设计规划,目标客户的需求心理和消费特征。 项目地块价值:地块价值才是最终决定价格的全然所在,只有充分发掘地块的价值,才能实现项目的价值最大化。 开发商的资源整合:开发商在人力,物力,财力资源上的有效整合利用.

东和湾项目定位背景分析 对重庆东和湾项目予以明确、科学的定位,应充分考虑重庆房地产市场的状况。 重庆房地产进展状况 重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设,房地产投资接着保持较快幅度增长,在2002年1-5月份,重庆房地产完成开发投资57.29亿元,同比增长19%,施工面积2643.81万平方米,同比增长32%,其中住宅面积25083.3万平方米,同比增长32.3%,可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。

商业地产定位的核心

商业地产定位的核心 商业地产开发的核心要素是发掘商业物业商业潜力的价值点,也就是确定商业地产的经营方向,或者说,商业地产开发定位是商业地产开发的核心要素。 准确的开发定位是商业物业成功开发的关键,只有准确的开发定位才能充分地发挥商业物业的商业价值,才能获取理想的投资收益。如果商业地产的开发定位失误,即使物业具备了优良的配套设施条件,并投入了大量的广告推广费用,采取了先进的营销推广方式,商业地产的经营也将会面临失败的命运。如广州美博城配套设施先进,营销推广的力度很大,但其较高档化妆品批发的开发定位不适合市场的需求,最终导致物业的经营步履艰难。 商业地产具有两个客户层次,第一个客户层次是商品经营者,即物业的目标租户,他们是商业地产的直接客户;第二个客户层次是商品的购买者、消费者,他们是商业物业的间接客户,是经营的利润之源。商业地产和租户经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。 商业地产的开发定位就是找准周边环境中最具潜力的消费需求。周边环境中的人群包括居住人群、交通人群、商业人群、工作人群等。其中对商业物业的经营产生较大影响的人群是有效人群,有效人群分布的范围可能相当广泛,也可能较为狭窄。有效人群的分布范围受地段的交通条件、周边居民状况。商业环境等多种因素影响。一般情况下,交通辐射的范围越广,有效人群分布的范围也越广;周边居民聚居程度越高,有效人群的密度就越大;周边商业越发达,有效人群的范围和密度也就越大。分析有效人群的各种消费需求,其中对商业物业价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求,潜在消费需求就是地产开发定位的方向。 有效人群可能有多种潜在消费需求,也就是商业地产可以有多种开发定位方向,而其中有某种开发定位方向可使商业地产发挥最大的商业潜力,使物业经营投资回报最高,此种开发定位方向就是商业地产的开发定位目标。对商业地产进行准确的开发定位,不但要善于分析有效人群的分布特点,而且还需要了解消费者各种类型的消费需求及其经营的特点。这样才能选择合理的潜在消费需求作为商业地产的开发定位方向,这就要求商业地产的经营者需要具有广博的商品经营知识外还要具备丰富的物业运作经验。

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析(组图) 近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉(目前已开业5个万达,江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街,未来预计要开10个万达),二三四代万达均有开业运营的项目,全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次,对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习,不敢妄称专家,现仅就这四代万达的商业规划略说一二,与众分享交流。 第一代万达: 长沙解放西路万达(悦荟广场) 说到第一代万达,有一段往事不可回避。2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(项目招商信息)(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看,这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。项目占地1.8万平方米,总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。 第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。 第二代万达:

商业项目定位及可行性分析报告

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第一章项目定位及可行性分析 领跑,中国商业地产!---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。,Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 领跑,中国商业地产!---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。,Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称 中国(宜兴)国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商:佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人:潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位:宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件,为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处,与江阴长江大桥沟通苏南苏北,是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上,高塍与宜兴城区仅一桥之隔,临近锡宜高速宜兴西出口(5公里)和104国道(6公里) 地块地址:该地块位于宜兴市高塍镇,东至镇中心路(环保配件一条街)、南至镇远东路(规划中的北环路)、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整,拆迁量少。 地块可建设用地面积:252942平方米。 地块现状及周边建筑概况:项目东面为高塍目前的环保一条街;南面为一些环保企业;西面与北面均为农田。 领跑,中国商业地产!---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。,Shenzhen Page 25 of 25

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