(房地产管理)2020年北大课题组宿迁医改调研报告

北大课题组宿迁医改调研报告

2006-6-23 北京大学中国经济研究中心医疗卫生改革课题组负责人李玲

编者按：3月23日本报《宿迁3年来首次回应“卖光式”医改》见报后，北京大学中国经济研究中心副主任、卫生经济专家李玲教授致电本报，表示将亲赴宿迁调研。

宿迁医改一直在全国媒体和专家的争议中进行。如果宿迁的改革被肯定，那幺这种以产权改革为核心的、市场化为主导的医疗卫生改革模式，将会成为“市场派”的有力说辞。反之，“政府主导派”则在这场争论中找到批判的靶子。也就是说，对宿迁医改的评价，事关我国的医改方向的选择。

今年4月，一向主张政府主导医疗卫生的李玲教授和她的课题组约10人，先后两次前往宿迁。第一次，他们以患者的身份直接到医院“就诊”；第二次，他们公开身份与官方接触。

为保证信息不在传递过程中缺失或扭曲，按照李玲教授的要求，本报在略有删节（已经作者同意）之后，全文发表课题组有关调研报告。据称，这份报告已经同时发给了国家有关部门。

此前，本报在发表系列医改调查文章时已经说明，对于医改这样一件涉及国计民生的大事，政府、媒体、专家学者都应该持更谨慎的态度。本报将继续担当这个特殊历史时期的忠实记录者。

2006年4月6日至10日，4月28日至30日,北京大学中国经济研究中心医疗卫生改革课题组两次赴江苏省宿迁市，对宿迁市区、沭阳县以及乡村的医疗卫生状况进行调研。

调研的基本方法是不惊动当地政府，近十名卫生经济学者和学生作为患者去各医院就诊，在就诊过程中调查和访谈医生和患者，然后再与卫生主管部门领导和医院院长及相关人员进行交流，汇报所见所闻，听取他们的意见和解释，以校对和证实调研结果。

我们认为，近几年来宿迁市领导率领宿迁人民所进行的以经济建设为中心的改革，敢想敢干、惊心动魄、可歌可泣，但是改革思路在某些方面违背了社会和经济发展的客观规律，尤其是将全面市场化的改革手段用于已被理论和实践证明行不通的医疗卫生领域。所以，目前宿迁市“看病贵”的问题没有得到解决，老百姓的医疗负担反而加重，潜在医疗卫生问题令人担忧。

本报告结合调研的情况、相关背景资料以及卫生经济学的有关理论，对宿迁市医疗改革的成绩和产生的问题进行初步的分析。

宿迁市超常规赶超发展是大背景

（一）医改前，政府没能力对医卫事业进行必要的投入

宿迁地处苏北，是1996年新组建的地级市，下辖沭阳、泗洪、泗阳三县和宿豫、宿城两区及一个省级经济开发区，总人口达517万，陆地面积8555平方公里，经济比较落后。比如，沭阳是全国19个革命老区之一，当时的经济实力在江苏倒数第一，全县38个乡镇有8个是省级贫困乡镇。

经济落后导致宿迁地区财政的困顿，基本处于“吃饭财政”的状况。需要财政支持的医疗、教育等社会事业的发展，面临极大的困难。尤其是财政分权改革后，社会公共支出的职责也分权到地方，宿迁政府确实没有很多资金投入医疗卫生事业，直接导致卫

生资源不足，基层医疗卫生单位条件差、水平低。

（二）医改是宿迁经济超常规赶超发展的一部分

面对经济落后的现实，宿迁采取的是超常规的发展模式，以赶超经济发达地区。通过“上面补一点，企业垫一点，百姓筹一点，政府出一点”加快基础设施建设，优化环境来招商引资。先借钱将环境和基础设施搞好，招商引资来的企业就会增多，税收多了，地价也会升值，而用土地出让金和税收还掉借款再造更好的环境，以此达到滚动发展。

在这个过程中，当地采取了很多特殊的政策手段，比如下令公职人员借出工资修路，要求企业垫资修建办公大楼，将城区内9条市政道路承包给区人事局等9个部门负责建设，并作为主要负责人的考核任务，将招商指标下达到各个单位。在宿迁，可以明显地感受到所有干部都努力致力于经济建设，一切以经济发展为出发点，以提高效率为目标。

与此相对应，宿迁对社会事业的建设，尤其是教育和医疗卫生，是通过甩包袱（政府完全退出医疗领域）、卖学校和医院（盘活资产存量）、引入社会资本以扩大资源，促进竞争以提高效率。因此，宿迁比较激进的医改方式的现实背景是穷则思变，是没有办法的办法。

宿迁医改取得的成绩

（一）政府财政负担减轻

宿迁地区134家公立医院进行了产权制度改革，包括124所乡镇卫生院和10所县级以上医院，形成了合伙制、混合所有制、股份制、独资等办医主体。虽然个别医院和外部公立医院联合（如鼓楼医院集团宿迁市人民医院），或者有个别外部公立医院在宿迁建分院（如上海东方医院宿迁分院），目前宿迁地区各个层次的医疗服务机构都已经由民间资本购买或经营，宿迁地区政府已经完全从办医中退出。

在这样的改制过程中，政府是最直接的获益者，既可以通过改制盘活医院的资产，套现过去50年政府在医疗领域的积累，同时，等到民营医院免税期满后，政府税收也会增加。

（二）医疗资源数量迅速增加

宿迁采取了一系列政策鼓励社会资本进入医疗服务领域，医院数量和医疗卫生总资产迅速扩张。2000年到2005年，全市医疗卫生资产从4．95亿元增加到17.78亿元，是改革前的3．59倍。5年前，宿迁市有130多所各类医院，但到2005年，宿迁已有各类医院400多家。我们调研发现，宿迁街头建立了各种类型的医院和诊所，其中大部分是近年来开办的。医疗机构的增加，使得医疗队伍和医疗设备也相应地扩大和增加。

（三）医院经营方式改变、管理加强、竞争手段丰富，医务人员积极性增强

改制后的医院不再获得国家的财政补助，目前也没有社会的捐助，完全自负盈亏。

在竞争的压力下，医院的所有者（多为股东）引入了企业经营机制，切实加强了对医院的管理；改善了医疗人员服务态度，尤其是在吸引病人方面的工作，广告大力宣传医院的专家和先进设备，地方电视节目、报纸到处可见医院和药品广告；减免挂号费、降低单项医疗检查收费、降低药品单价；提供免费接送病人的流动巴士等附加服务。很多措施确实给老百姓带来了实惠，得到了老百姓的认可。调研了解到，老百姓对医院服务态度的满意程度明显提高。

我们调研发现，一些医生会询问一下病人带的钱是否够，如果钱带得不多，就少开一些药品，请病人过段时间带钱了再来，而且可以把病人以后开药的方子一起给病人，下次来就可以直接开药而不用挂号和就诊。这一方面体现了医院更为病人着想了，另一

方面，这也可能是平均门诊费用下降的一个原因，病人分多次就诊，每次的费用下降了。

值得注意的是，无论营利性医院，还是非营利性医院，都存在着很强的赢利动机和能力。同时，目前卫生改革政策的不稳定，加剧了投资者要求短期迅速收回投资的逐利行为。因此，几乎所有的医疗机构投资者首先考虑的都是在当前市场竞争和监管条件下努力迅速收回投资。据沭阳某医院院长称，现在医院的利润率一般都在50％以上，所以说投资医院一般两年就能收回投资。

过度的逐利动机，使大多数医院都对医务人员仍然采取根据科室业绩来付酬的激励政策。据我们采访所得，医院会采用各种方式获得医疗保险和农村合作医疗的定点资格；会付给村医和基层的医生回扣以望其推荐病人，并且回扣有攀升的趋势。一位当地的村医说，如果介绍一个病人，骨科医院将给他10％的回扣；医院会付给出租车司机和急救中心报酬以获得病人。

（四）医务人员的流动性增加，收入也增加

改革理顺了医院的用人机制，医院可以对员工进行优胜劣汰。竞争压力下的医院需要有优秀的医务人员来吸引病人，医院之间“挖医生”的竞争非常激烈。医务人员的流动更加自由，尤其是水平较高的医务人员在医院之间的流动非常频繁。很多医生今天培训回来，评上职称，明天就“跳槽”。

为了留住和吸引优秀医务人员，医院必须改变内部分配和激励机制，提高医务人员的收入。根据我们的调研，宿迁的医生的平均月工资由原来的2000元上升到3000至4000元,医院内部拉开了收入差距，技术好的医生、主任医师和拥有股份的医生有更高的收入，一般医生收入差些，医院的护士和后勤工作人员在私有化后工资很低，从原来的1000多元降到了500至600元。

值得注意的是，在收入增加的过程中，归属感成为很多医务人员更关注的回报。从改制后的效果来看，医生持股的医院发展相对更为稳定，也更能够获得老百姓的认同。我们调研走访了沭阳某医院，这是一家拍卖给私人资本的医院。一位退休后留用的老医生告诉我们，原来在医院工作很有归属感，但是改制后，工作就是打工了。隔天晚上，刚好有十多位医务人员集体辞职去另一家新建的医院，主要原因，是那家医院给他们股份。

（五）医疗服务项目迅速增加

竞争压力促使医院引进医疗专家和先进的设备，扩大医疗服务范围。医改后，宿迁地区的医疗服务项目增加了200多项，很多复杂的手术也可以在宿迁实施。这在一定程度上方便了老百姓的就医。

值得注意的是，宿迁地区的医疗设备有过度发展的倾向，医疗服务往利润高的项目过度扩张过程中，医务人员技术水平等软件的发展还没有跟上。根据我们的调研，不少检查的操作都不符合规范，也有一些医院违规实施手术的现象。如沭阳某一级医院，居然也做胃癌手术，主治医生是原乡镇卫生院医生，卫校毕业。

（六）挂号费、单项检查价格和药品单价稳中有降

竞争的压力促使医院降低了挂号费、单项检查价格、药品单价。几乎所有医院的挂号费都很低，有的医院挂一个号可以看多个科室，有的医院甚至都不用挂号。一些基本医疗和常规治疗形成了竞争，不少常规医疗服务的单项收费也降低了，比如CT价格由300多元降到了100多元；B超由100多元降到了60多元。

由于放开了药店的开办，医院不仅面临医院间的竞争，还面临和药店的竞争，一般

医院的门口就会有药店，大的医院的周边都会开好几家药店，因此，医院的药品单价确实也有所下降，一些常见的低价药品也重新出现。

医卫核心问题并未解决，同时一些新问题产生

（一）“看病贵”并没有解决——引入市场机制后医疗费用的另一种扭曲

从以上现象看，医疗机构增加了，竞争加强了，老百姓看病确实有了更多的选择，也确实感受到医院服务态度的改善。同时，医院的挂号费减免了，单项检查的收费和药品的单价也确实稳中有降。那幺，能不能说这次医改后老百姓获得了便利、优质、价廉的医疗服务？

1．数字悖论：医疗费用贵了还是便宜了。

宿迁卫生局提供的数据表明：1999年与2005年比较，人均门诊费用市县级医院下降了8．3％，乡级医院下降了25％。每病床日收费市县级医院下降了10％，乡级医院下降了15.5％。出院者平均医药费用市县级医院下降了1．0％，乡级医院下降了13.5％。在与宿迁卫生局官员的交流中，他们也承认这些数字可能不可靠，因为目前没有好的统计方法。

即使这些数据无误，在上述价格下降的同时，不仅没有一家医院破产，反而许多医院的收入大幅度上升。例如，报载宿迁市人民医院2004年收入9000多万元，而2005年上半年，医院的收入就达到6500万元；“沭阳县人民医院……光是一个骨科的进账，就从180万元增长到720万元”；仁慈医院的一位科主任也告诉我们，盖新大楼的3000万元贷款，3年时间就挣了回来。而且，直到目前为止，新的医院还在宿迁不断地落户，如果没有较高的利润率，不可能出现这样的趋势。

人均门诊费用、住院费用下降，而医院数量却迅速增加、医院收入也迅速增加。如果数据无误，那幺医疗需求一定大幅度地持续增长。宿迁地处苏北，相对封闭，人口规模相对稳定，外来就诊人数不是很多，医疗需求不可能如此持续大规模地增加。医疗费用到底是贵了还是便宜了？

2．理论分析：发挥市场机制，不能回避医卫领域自身规律。

医疗卫生领域有其自身规律，第一个就是供需双方信息严重不对称，供方处于天然的垄断地位，是一个强卖的市场。如果供方有过多的赢利动机，医院总是有办法通过一些手段来获取足够的收益，如能够诱导需求，病患的利益就会受损。

理论上，“价格降低”和“费用降低”是两个概念。事实上，目前我国的医疗服务价格和一些药品价格是国家控制的，老百姓感受到的“看病贵”主要指的是医疗费用，是价格和数量的乘积。

老百姓最能够观察和比较的是价格信息。医院通过降低单项价格来吸引病人，而对于“量”，基本只能听从医生的安排。限制得了“价”，限制不了“量”，老百姓的医疗支出总额还是不断高涨。

第二，就是在竞争的医疗市场上，会出现“医疗装备竞赛”。理论和实践都表明，由于医患之间存在严重的信息不对称，患者缺乏搜寻最低价格的能力，患者通常选择品牌医院、选择名医和高新设备。因此，医院之间的竞争主要不是表现在价格的竞争，而是医生技术、设备之间的所谓“医疗装备竞赛”，这将导致整个医疗费用的上涨。因为这些高新技术、先进设施往往是过剩的、不必要的。羊毛出在羊身上，医院的新大楼、新设备、挖人才的不菲费用，最终早晚要由患者来承担。

医卫核心问题并未解决，同时一些新问题产生

（一）“看病贵”并没有解决——引入市场机制后医疗费用的另一种扭曲

1．数字悖论：医疗费用贵了还是便宜了。

2．理论分析：发挥市场机制，不能回避医卫领域自身规律。（以上报告内容见6月22日本版）

3.现实情况——符合理论推断，形成了医疗费用的另一种扭曲。

（1）医疗设备盲目向高端发展的现象非常严重。

宿迁的医改已经很明显出现了“医疗装备竞赛”的趋势，各医院都努力扩大规模，纷纷上马高精尖设备。规模稍微大一点的医院就配备彩超、CT、核磁共振等，甚至一些一级医院也购置了CT，而电子胃镜、全自动生化仪等医疗设备在一级医院已是常见设备了。

走进宿迁的各类医院，一进门就能看到医院拥有的各种医疗设备和检查项目图文并茂的介绍。沭阳县平安医院是一家一级医院，诊疗室和病房设施都非常简陋，厕所都是墙边搭建的简易棚，但该院门诊大厅里就竖立着CT、电子胃镜等设备的介绍牌，张贴了34页该院治疗项目价目表。

沭阳县人民医院和仁慈医院在上项目、上设备、上硬件、挖人才上相互较量。仁慈医院建起了10层高的新就诊大楼，总投入达3000多万元，逼得沭阳县中医院以1000万元加大投入，县中医院正在筹建19层的综合大楼，还计划引进若干高频率核磁共振等先进设备。

当前，我国的许多卫生设施和设备是超前于经济发展水平的，高新技术的滥用是推动医疗费用上升的重要原因。宿迁这样的贫困地区最缺乏的并不是高新技术设备，而是大量低成本、有效的服务。

（2）医生诱导病人多做检查和手术。

和其它地区相比，宿迁的医院开大处方问题得到了一定的缓解，据一些院长介绍，现在门诊的利润已经比较薄，收入主要靠检查和手术。但却出现了很多不正常的现象，形成了医疗费用的另一种扭曲：

第一，医生更多要求病人接受各种医疗检查。我们去一些医院就诊看头疼或腿疼，几乎所有医院都要求做CT；去一些医院看胃病，大多数医生都说要做胃镜；我们看病时遇到的患者中也有很多人做了胃镜等检查。某医院是当地老百姓口碑最好的医院，即使这样的医院，该院院长介绍说每天500多门诊病人，有近100人次的CT检查，15人次

的胃镜检查（500个门诊病人中看消化内科的病人并不多），这远比北京等城市医院的比例高。

第二，不需要开刀的疾病让病人开刀。一些医院的剖腹产率达90％。

第三，不严重的疾病故意说得很重。一位50多岁的农村妇女手腕骨折，医生极力推荐该患者换人工关节，并称52岁妇女已到更年期，骨头停止生长，骨折已无法恢复，必须换人工关节。这是我们在宿迁某医院（最好的医院之一）就诊时亲眼所见。

更令人担忧的是宿迁地区大部分是农村居民，他们的医疗知识很少，医生更容易诱导这些病人。

（3）当地卫生局的解释验证了调研情况和分析。

宿迁卫生局官员认为医院收入增加的原因有三方面：一、医疗服务项目增加，医院的收入也就增加。二、病人结构调整。医改后有些大病能治、手术能做了，而治大病的回报率比治小病高，手术的回报率比门诊高。三、病人总量增加。一些外流病人被吸引回来。这些都验证了我们调研和分析的结果，现在医院确实通过扩张检查、手术等方式增加收入。

对于数据的真实性，宿迁卫生局官员认为这些数据都是各医院上报的，如果有水分，收入数据也只可能是报低了，而不是报高，否则医院要交更多的税，医院没有报高的积极性。

同样的逻辑，我们也有理由相信，如此数据收集制度下，医院有低报平均门诊费用和平均住院费用的积极性，因为这些指标是政府评价医院的关键指标。

4．医院的“红包”和“回扣”现象以其它方式表现出来。

私立医院的内部管理机制灵活，股东以利润为主要目标，固然会通过提高医生待遇激励医生，并约束医生个人收取红包的行为。但是关键在于医院作为一个整体，其赢利的动机并未改变，反而得到了加强——建立在股份制基础上的医院，如果不以利润最大化为目标就无法生存。

所以，虽然消灭了医生个人收红包、收回扣的问题，但是这部分利益并没有回到患者手里，而是集中到了医院股东的手里。只是红包从地下转到了地上，从医生收红包变成了股东分红。

解决“红包问题”的途径是使医院不再有赢利动机。只要这一点不改变，红包和回扣还会以其它方式表现出来。

我们在考察中广泛发现了类似的现象。根据对医生的访谈，无论是原来的公立医院（如人民医院），还是新建的民营医院（如仁慈医院），都存在着医生开药和开检查提成的行为。这和我们的预测是一致的。

某医院的一位科主任告诉我们，开药、手术、检查，包括开CT、B超检查单等，医生都有提成。某卫生院的营业额是有指标的，两个有处方权的医生，每人要完成5000元的指标，如果完不成，则连最基本的工资也拿不到。正如某医院院长所说，他直接掌控药品采购，对进价的控制毋庸多言。这种机制决定了医生完全有动力、也有能力把进药的价格压低，以便医院获得更大的利润，但是却未必有为病人降低价格的动力。

5．老百姓的感受——“在医院钱就像纸一样”。

根据我们对当地居民的访谈，他们对“看病难”的感觉不强烈，但总体感觉还是贵。在一家医院，我们询问一位农村老年患者，老人的回答是：“在医院钱就像纸一样！”

（二）区域卫生规划缺乏，三级医疗网络被打破

我国原有的覆盖城乡的三级医疗服务网络，初衷是为了通过转诊体系有效配置医疗资源，防止病人的趋高倾向。

宿迁在鼓励医院竞争和引入社会资本办医的同时，违背了医疗卫生的特殊性，没有进行任何区域卫生规划，完全打破了原有的三级网络和转诊体系，导致宿迁市医疗机构过度供给，必定诱导过度需求，使老百姓医疗负担加重；而且，大大小小的医院都在相同层次上竞争，功能没有划分，导致医疗资源的浪费和无效率。

在赢利的动机下，只要具备条件，各级医院都在竞相购买设备，做大手术。同时，病人不管是什幺病，来到哪一家医院都能看，而医院之间“老死不相往来”，根本没有转诊的动力。其结果是最优秀的医疗资源并没有为最需要的人服务，造成医疗资源配置的无效率。

当地质量最好、技术力量最强的人民医院还是大量看普通门诊，而不少乡镇卫生院也开始购进CT等设备，做大手术了。例如新河乡镇医院，除了胃切除、阑尾炎这样的手术可以做，也开设了脾脏缝补、肾结石手术、心肌梗死抢救等高难项目。

另一方面，各级医院都不惜成本争取病人，医院广告铺天盖地，一些医院通过回扣等手段争夺病人。不少社区医生手里有一张沭阳县人民医院发的“会员证”，如果社区医生介绍一位门诊病人去沭阳县人民医院，可以获得100元回扣；病人住院回扣是手术费用的10％。还有医生告诉我们，医院靠乡镇、村卫生室医生推荐病员，然后给他们回扣。这种回扣甚至成了村卫生室医生收入的重要来源，人为地增加了医疗成本，加重病人负担。

区域规划缺乏的另一个表现就是中西医医疗格局被打破。由于中医没有很多检查和手术，而且中药价格较低，完全靠市场生存的当地中医进一步萎缩。

（三）对乡村医疗的打击始料不及：基层医疗削弱

1．乡医进城，村医进乡，削弱了农村基层医疗队伍力量。

急速增加的医疗市场对医务人员的需求短期内激增，导致了基层技术力量被削弱；同时造成一些新兴医院医疗质量方面的问题。

医院数量快速增加，市场对医务人员需求随之增加，而宿迁地区短期内很难吸引到很多外来的医务人员。现在医生的流动方向是，“农村的好医生进城市，国有医院的好医生出去合伙开医院”。新医院的医务人员来源多是乡镇卫生院，有些甚至是无照医生。而乡镇医疗机构开始吸收一些原来的村医。

这一方面使得农村或者社区的基本医疗服务质量削弱；另一方面如果监管力度不足，一些新兴医院的医疗质量无法保证。据调查，许多私立医院以“外来专家门诊”招揽患者，但名不副实。这不是个别现象，而是市区新兴医院（数十家）的普遍现象。

2．乡镇、村卫生院（室）医疗水平下降。

改革后，乡镇、村卫生院均被个人买走。由于只要有钱就可以买医院，使得许多这一层次医院的老板都是有钱而根本不懂医疗的人。加上市场化的医疗环境放宽了对医务人员流动的限制，使许多技术不错的医生不屑于在原来的医院工作，而到城区新兴的医院找工作，致使乡镇医院的医疗水平下降，直至不能够提供一般的医疗服务。

一个案例是，某个从事屠宰的老板买断了医院后对医务人员管理生硬，结果导致医务人员全体辞职。被医生自己集资买断的乡镇医院发展相对好，但是这些医院所占的比重不大。出现了农村病人在村卫生室看一下病后就直接到市区医院就诊的情况。

（四）医院对医生培养积极性不高，高水平医疗队伍发展持续性不足

医务人员的稳定性下降，使得医院缺乏培养医疗技术人才的动力，高水平医疗队伍发展的持续性面临挑战。

医疗机构不断增加，医生随时可以跳槽，这使得各个医院宁可“抢人”而不“育人”，不愿意培养自己的技术人员，以防培养好后立马走人。医疗卫生人才后继乏人，医疗质量止步不前。

（五）政府不再办医，但政府对医疗的监管不力，并面临新问题

政府职能转变，第一个关键是要实现政府变“办医院”为“管医院”。政府办医的状况已经得到了根本的改变，但是根据调研的情况，政府对医疗的监管急需加强。

1．医疗准入的监管缺乏。

宿迁在大力鼓励社会资本进入医疗服务市场的同时，降低了医院准入的门槛，不利于医疗服务质量的保证。医院的资质关系人民群众生命安全，医疗行业的管理具有相当的专业性，对医院的审批不仅应当看重资产，更应当看重管理的经验和资质。

由于审批手续简单，只要有钱，任何人都可以申办医院，政府目前更看重资产，而不是资质。在实际操作上，医疗机构准入的审批权实际在市长、县长手中，而不在卫生行政部门。

根据我们对相关人员的访谈，办医院需要交给政府一笔钱。由于政府审批医院的级别不同，收费标准也不一样，而新办的医院千方百计地想得到高级别的审批，所以政府通过这种权力敛财，也导致了一些名不副实的二级医院出现。

2．行业监管手段单一，质量监管不足。

政府对民营医疗机构监管到底管什幺，怎幺管，目前还是探索中的问题。江苏省卫生厅和宿迁卫生局的相关人员都提到，目前还没有明确的法律规定。因此在监管过程中主要采用奖励和惩罚等经济手段。由于监管不足，报告前文提到一些一级医院违反相关医疗规定执行大手术；过度医疗、检查和手术；药品以次充好；使用不正规的药品，甚至三无药品；能很快治愈的疾病用药剂量不足，延长治疗期等现象十分普遍。

3．财务监管不足，非营利性医院的赢利行为。

宿迁所有医院都进行了改制，而且主要是转为民营，很多医院还申报了非营利性医疗机构。但是调研发现，这些非营利性医疗机构还是实行了分红。

转制后，卫生部门基本上无法掌握医院经营的数据，医院上报什幺就是什幺，医院会倾向于上报有利于自身的数据，以非营利性的名义赢利。

4．与上级主管部门的协调机制不畅。

医疗卫生领域有一个自上而下的管理体系，改革后，如何使得新的机制能够与各级卫生主管部门相衔接，也是宿迁医改还没有解决好的问题。

公共卫生投入的长效机制没有建立

政府转变职能的第二个关键是实现政府承担公共卫生建设。按照医改的设计，通过

医疗资产产权置换取得的资金投入公共卫生。政府承担公共卫生是完全正确的改革方向，但目前需要有机制来保障政府做到这一点。

1．医疗资产置换获得的资金有限，公共卫生机构也开始了市场化运作。

市级医院产权置换的资金主要投入了五大中心的大楼建设。下属县级公共卫生机构也是采用了同样的方式。这些建筑的规模在当地都是一流的。

将医疗资产置换筹集到的资金作为公共卫生的投入，没有持续性。卖医院只能卖一次，是“存量”，而公共卫生投入常年都需要，是“流量”。用“存量”补充“流量”是不可持续的。一旦资产置换的资金花完，公共卫生的投入又难以保障。实际上，新设置的五大中心基本没有发挥太大的作用。

我们在调研中了解到，五大中心也开始利用市场化的运作。120急救系统采取会员制，挑选一些医院进入120系统，每年交纳会员费50万元，医院自己准备急救车辆。政府确实减少了负担，但是这就破坏了急救系统的急救原则，医院更愿把有支付能力的病人拉到自己的医院。疾控中心将大楼出租，建立一个体检中心；妇幼保健中心也将建立妇产医院，托管给上海妇保医院；血液中心（中心血站）变为由群众义务献血后，血站卖血给医院，少部分钱上交政府，余下留用。

2．基层的公共卫生仍然投入不足。

政府对社区医疗服务和公共卫生的投入仍不足，管理不规范。我们在沭阳县一社区卫生服务中心了解到，理应由社区卫生服务中心承担的公共卫生职能，政府并不给补贴，计划免疫全靠群众自愿。由于现在医患关系比较紧张，给小孩打针风险较大，社区卫生服务中心也没有动力提供这些服务。

颜集镇卫生院周围的居民告诉我们，乡镇卫生院实际也是私人承包了，现在卫生院的惟一职责是接种疫苗。但是对于国家规定免费的儿童计划免疫疫苗，仍然要收费，价格是每人100元，儿童服糖丸也仍然要收两元钱。宿迁医疗系统一位不愿透露姓名的官员认为，政府是将钱投到了公共卫生服务中，然而在乡镇一级卫生院并没有按照改革预想的那样进行。

因此，公共卫生缺乏长效的投入机制。一方面，地方财政毕竟还不很丰裕；更主要的是，当地政府和卫生主管部门已经把医疗市场化认为是最有效的办法，甚至认为公共卫生事业也可以依靠市场来建设。当地卫生局官员甚至认为公共卫生并不一定要政府来办，只要有人愿意办，就让社会来办。但是目前毕竟慈善事业还没有得到很好的发展，社会资本办公共卫生也带着逐利的目标。

几个理论问题的探讨

（一）贫困地区医疗卫生定位和责任

从上世纪80年代以来，我国财政体制从高度集中的“统收统支”向分级分税财政体制演变，各级政府间的支出责任重新划分，中央政府将更多的医疗卫生支出职责交给了地方政府。这与世界上大多数市场经济国家通常由中央政府和省级政府为主承担医疗卫生支出的制度安排相反。上级政府把卫生筹资的责任转给下级政府，下级政府在财力拮据的情况下，又把筹资的主要任务推给了卫生机构，实质上是把难题交给了原本就失灵的市场。

在以GDP增长为政绩指标的激励机制下，地方政府只热衷于GDP、招商引资等指标。地方政府搞医疗卫生和教育，尤其是贫困地区政府，既没有积极性，也没有能力。这导致地方政府对一些公立卫生机构经费补助日益减少，或者直接将其变卖。地方财政卸包袱的冲动，可以说是医改市场化的重要原因。

因此，解决问题的关键，是坚持科学发展观，明确政府职责。中央政府必须通过有效手段保障全体公民都享有公共卫生和最基本的医疗服务，明确对贫困地区和贫困人口的财政补助标准。地区间财政能力差异的问题，应通过强化转移支付来逐级解决。

（二）“宿迁模式”解决不了“看病贵”的问题

“宿迁模式”把医疗卫生事业定位为“经营性行业”，并认为“只要是经营性的行业，就可以放到市场上去竞争，通过竞争降低价格，提高质量，改善服务”。我们认为这一定位是不准确的。

由于医疗行业存在的不确定性、外部性、垄断性和信息高度不对称性等特性，以利润为导向的市场化必然导致医疗行业的价格一路飙升，难以控制。美国就是典型的例子。

通过竞争来控制医疗价格的思路，短期内可能有效。但长期来看，医疗市场的竞争并不能导致医疗价格的下降。因为医院竞争的手段主要不是价格。我们注意到，只要有条件的医院都在努力扩大规模、引进设备，连乡镇卫生院也不满足于门诊的收入，要提升档次、做大手术。也就是说，医院的竞争主要表现为“非价格竞争”，即医院竞相提供最先进的高科技医疗服务，提升品牌。理论上，竞争的市场上只要供大于求，价格就可能下降。但是在医疗市场，如上面的分析，过剩的供给可以通过诱导需求来消化，医生可以让病人多消费，其结果是医院服务量的扩张与整体医疗费用的上升，竞争愈烈，费用愈高。这样下去，“看病贵”的问题只会愈演愈烈。这点是医疗卫生市场与其它消费品市场的巨大不同之处，也是当前理论和实践工作中的薄弱认识点之一。

（三）“引入市场机制”和“政府主办医院”并不矛盾

“政府主办医疗机构”和“引入市场机制”两者完全可以结合起来，同时结合市场和政府干预两者的优点，建立既有政府干预的公平性和成本可控性，又具有市场的高效

性和灵敏性的制度。

我们在调研中发现，老百姓对宿迁人民医院（过去是当地最好的公立医院）比较信任，只要是有经济能力的或者是大病都会去人民医院，尽管原人民医院的医生有一定的流失，但老百姓对政府医院的信任还是比对其它医院强。

我们与医院院长和医务人员的交流中也发现，医院所有制并不是医院经营绩效的关键，医院院长和内部管理是医院成功的重要因素。

就我国的现状，应当保留相当数量的公立医院，并且由政府严格控制总费用。同时，要改进政府对医院的管理机制，使公立医院之间形成竞争，但是要彻底消除公立医院的赢利动机，使其之间的竞争不能是面向利润的竞争，而是控制成本、改进质量的竞争。

总结——宿迁医改其实是被逼出来的

宿迁的医改，通过公立医疗机构的转制，改变了政府直接办医的局面；通过引入社会资本，快速扩大了医疗资源，并形成了医疗市场的竞争格局，促使医疗机构引入企业经营机制，从而提高了医务人员的积极性，改善了医疗服务的质量，扩大了医疗服务项目，降低了挂号费、药品单价和检查项目单价。但是医改的最重要的目标：公共卫生发展和“看病贵”的问题还没有解决。

其原因在于，市场机制发挥作用也无法回避医疗卫生事业的自身规律。改革后，医院赢利动机并未消除，反而得到了加强；过快地开放医疗服务市场，一味追求资源总量的扩张，确实导致了大量不规范竞争行为的存在；由于信息不对称，医院总是可以通过各种手段来增加收益，都会竞相引进专家技术，购置更先进的医疗设备。

供给的增加导致医疗服务、检查、手术和药品过度使用，结果是医疗费用快速上涨，不仅仅浪费医药资源，而且还可能危害患者的健康甚至生命，还使得老百姓看病更贵。

虽然政府职能转变了，不再“办医院”了，但是政府“管医院”还有待加强，公共卫生还没有得到很大的加强，尤其是长效的投入机制还没有形成。一个客观原因是宿迁经济还不丰裕，政府还没有非常大的能力投入，更重要的原因是发展理念的问题。

宿迁卫生局长曾对媒体表示，宿迁医改敢以身涉险，其实是被逼出来的。根据我们的调研，这种改革方式是没有办法的办法，并不适合所有的地方。

从长期来看，相信如果政府调整对公共卫生建设的思路，加大对公共卫生和基本医疗服务体系的投入，加强政府主管部门对医疗和医药的监管；随着医疗市场竞争的发展，医院和医生行为的进一步规范，宿迁的医疗卫生体系未来将给当地老百姓提供便利、优质的服务。但是，这种发展模式完全符合理论和国际实践所体现的医疗卫生市场化，因此也将出现理论和大量国际实践所证实的结果——老百姓所承担的医疗负担将越来越

重。

徐州市场调研报告

徐州市场调研报告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

目录

徐州房地产市场调研报告

一．徐州市宏观环境 1.徐州市概况： （1）徐州市行政区划： 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。 徐州市行政区划基本情况统计表（资料截止2005年1月） 区、市、 县镇 街道办事 处 村民委员 会 居民委员 会 面积 （平方公 里） 人口 （万人） 鼓楼区/ 8 8 57 69 云龙区/ 9 24 44 118 九里区/ 14 26 36 98 贾汪区7 2 98 54 690 泉山区/ 10 / 77 丰县14 / 360 8 1446 沛县15 / 324 57 1349 铜山县22 / 338 7 睢宁县16 / 386 15 1767 新沂市16 / 254 18 1571 邳州市24 / 462 22 2088 总计114 43 2280 395 （2）徐州市地理位置： ?徐州市位于江苏省的西北部，华北平原的东南部，域内除 中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。徐州东西长约210公 里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里。地处苏、 鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤 海经济圈的结合部。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北依齐 鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京 杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，在全国生产力布局中具有承东接 西、沟通南北、双向开放、梯度推进的独特区位优势。

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册 信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查 广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们

深圳总体房地产市场调研报告

XX市场研究报告.doc * 谨呈：深圳市######有限公司 2002深圳总体房地产市场调研报告(世联) 世联地产顾问（深圳）有限公司

深圳市总体房地产市场分析 一、深圳市总体社会及经济发展状况 深圳2002年经济发展背景 GDP指标 2001年深圳市的经济综合实力明显增强。2001年当年实现全市GDP总值1908亿元，同比增长了13.2%，高出预期目标的1.2个百分点。 2001年深圳市人均GDP达到4.5万元人民币。 固定资产投资 2001年深圳固定资产投资额比前年增长8.7%，其中基础建设投资增长2.3%，房地产投资增长16%，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺，2001年全市社会消费品零售总额609亿元，比2000年增长13.2%。 消费指数自2000年第一次超过GDP增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001年汽车销售量增长3成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001年深圳实际利用外资36亿美圆，增长21.4%，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额4093亿元，增长29.1%，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额2861亿元，增长24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。

房地产市场策划报告.doc

金凯隆商务大厦 策划报告 目录 一前言 二徐州市总体概括

三徐州市具有较强的发展能力和相当的发展空间 四徐州房地产市场评析及展望 五竞争目标项目市场调查 六项目（本案）市场调查 七项目（本案）市场分析 八项目市场定位 九销售价格体系及实销价格策略 十销控及销售目标 十一广告推广计划及推广主题 十二后记 一前言 万物十字定律，宏观定性房地产开发的定、限、差、控、失的有序掌控，微观控性对房地产开发的时、位、量、因、性的有序掌控。它是全程策划的总纲。 经过前一阶段时间的市场调查论证，通过对徐州整体经济实力和房地产市场的宏观把握，以及对竞争对手的全面市调和目标客户充分估计，我公司慎密思考，

针对徐州金凯隆商务大厦进行整合营销，变无序难控为有序掌控，厘清了策略方案，现将报告交付贵公司，敬请批评斧正，以便进一步指导工作，真正使之成为有高度、有智慧、有创意的杰出营销策划。 二徐州市总体概况 徐州市位于江苏省西北部、东襟淮海、西带中原、南屏江淮、北扼齐鲁，是重要的水、陆交通枢纽，京沪、陇海两大铁路在此交汇，北可通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，黄金水道——京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北。公路更是四通八达,京沪.京福.霍连.徐宁高速公路在此交汇,境内还有五条国道，20条省道和市县一级公路将徐州和整个淮海经济区紧密相连. 徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里，其中市区1038平方公里，建成区117平方公里。徐州下辖有5区（鼓楼区、泉山区、云龙区、九里区、贾汪区），4县（丰县、沛县、铜山、睢宁县），2市（邳州市、新沂市）.截止2003年末，全市共有户籍人口近1000万，市区常住人口162.54万人，人口密度803人/平方公里，其中建成区内人口约120万人。 徐州位于江苏、山东、河南、安徽四省交界处，是淮海经济区的中心城市。它在历史上是兵家必争之地，如今渐成商家必争之地，“五省通衢”的独特地理位置，将成为淮海经济区、全国乃至世界重要的商贸之地。 三徐州具有较强的发展能力和相当的投资空间 通过这段时间对徐州的调研和了解，我们对徐州的国民经济和社会发展情况有了更为清晰的认识，徐州已具备可持续发展的条件，主要表现在：

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

房地产营销月报

销售管理部总结类【编号： 20100926 】 新郑怡景苑项目 7月份销售工作总结 河南合君创展地产经纪有限公司 2014年7月31日 第页共11页91

销售管理部总结类【编号： 20100926 】 目录 第一部分：本月销售情况总结与分析 一、销售情况总括 二、本月基础数据统计与细分 三、剩余房源分析 四、本月销售综合分析 第二部分：下月销售工作计划 一、上月竞争对手分析 二、下月主推房源及剩余房源的销售计划 三、需要支持的工作内容 第页共11页92

销售管理部总结类【编号： 20100926 】 第一部分：本月销售情况总结与分析 一、销售情况（当月的销售情况概括） 、本月销售销售团队刚刚组建成立，销售技巧培训逐步进行，销售推广渠道逐步完善。由于项目自身特殊性与第一月等诸多原因，本月未能销售房屋。 二、本月销售数据统计与细分 1、本月销售数据分析 日期第一周第二周第三周第四周总计 来电921214 来访082212 成交00000分析：本月来电来访总体不高，项目推广力度需要相对加强，针对原有客户实施老带新政策外，增加客户优惠力度增加客户逼定 成交 2、本月销售额分析 1）本月成交数量分析 第页共11页93

销售管理部总结类【编号： 20100926 】类别成交套数成交面积（平方米）成交金额（万元） 大定（退订）00 1 签约000 本月成交总计000 分析：本月初步进场，项目整体来访逐步增加，但七月天气炎热也直接间接影响客户成交，同时销售人员整体水平有待提升。 3、本月销售途径分析 1）客户来电、来访区域分析 第页共11页94

销售管理部总结类【编号： 20100926 】分析：项目整体来电与来访客户多为梨河周围客群，通过此表可以看出到访增加梨河周围客群推广力度增加来电来访客户量达到最佳 成交目的。 2）客户来电、来访获知渠道分析 分析：本周来电多为短信为主，客户多以短信方式更直接有效传递项目信息，以此为例增加现有渠道推广同时，加大短信覆盖。同时 来访客户多以来访、朋介为主，来访人数所占比较较大，以此增加售楼部门前部门装饰包装，更好的吸引客户眼球增加来访量。 第页共11页95

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；

深圳龙岗区房地产市场调研报告

深圳龙岗区房地产市场调研报告 一、深圳市宏观经济状况 2011年深圳经济运行良好，主要经济指标增幅加速，全年GDP预计突破1.1万亿元人民币，同比增长10%以上。主要指标方面： ●工业生产快速增长，1-11月份，全市规模以上工业增加值4688.09亿元，同比增长12.5%； ●固定资产投资加速，1-11月份全社会固定资产完成投资1852.44亿元，同比增长10.0%，其中，房地产开发项目投资506.24亿元，同比增长27.1%；非房地产开发项目投资1346.20亿元，同比增长4.7%； ●社会消费品零售总额快速增长，1-11月份，全市社会消费品零售总额3199.58亿元，同比增长17.7%。外贸进出口总额再创新高，1-11月份深圳市进出口总额3753.68亿美元，同比增长21.8%。居民消费价格涨幅扩大，1-11月份居民消费价格同比上涨5.5%。 二、深圳市房地产发展现状及趋势分析 2011年深圳市住宅预售套数46943套，同比增加2.4%，2011年，入市的物业类型主要有：普通住宅、高尚住宅、别墅及小户型商务公寓，其中以大众化的普通住宅为主，普通住宅的户型结构主要为1-4房的紧凑户型，充分满足广大工薪阶层的购买需求。在长期的、频密的高压调控政策之下，宏观调控在2011年度终于取得了显著的成效，量价齐跌。2011年深圳全市住宅成交量为273.2万㎡/32020套，创历史新低，同比减少14.9％，成交均价18992元/平方米,同比下跌6.0%，为12年来第二次回落。

上述指标说明2011年深圳房地产市场的供给有所增加，市场购买需求受宏观调控和楼市前景不明朗等因素的影响而有所萎缩，在供给放大、需求萎缩的环境下，房价开始松动和回落。 2011年房价的回落，主要依赖于从2009年底开始的宏观调控，自2009年底宏观调控以来，成交量下滑，开发商长期面临资金链的压力，在资金链紧绷的压力之下，越来越多的发展商在2011年度采取低价营销策略，从而使得2011年全市成交均价回落明显，另外，成交结构的低端化也是导致房价下跌的重要因素。 三、深圳龙岗区房地产市场状况 1、土地成交情况 2011年出让的地块，多为安居型商品房用地和政策扶持用地，不能够为市场带来有效供给，能够为市场带来有效供给的地块成交甚少，从而大大制约了当前房地产市场的发展。 龙岗区出让2块居住用地，用地面积83837.12㎡，建筑面积309896㎡，成交金额68784万元，楼面地价2220元/㎡，龙岗区出让的2块宗地均为安居型商品房用地，不能够为市场带来有效供给。

房地产场分析框架

房地产市场分析框架 房地产市场分析与预测，是房地产开发项目策划工作的重要组成部分。房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产 市场联系起来的一种活动。即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的 规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态，把 握市场机会或调整其市场行为。 通过房地产市场的分析与预测，开发商可以达到如下以下几个目的： ①了解房地产市场的宏观社会经济因素，进而把握投资机会与方向； ②了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位（服务对象、规模、档次、 租金或售价水平等）； ③了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求，用以指导项目的规划与设计。 房地产市场分析与预测，要紧紧围绕特定的开发地点与类型来进行。 一、房地产市场的供求与运行 市场作为商品交换关系的总和，集中体现在供求关系上。 1.1.房地产市场供给 房地产市场供给是房地产总供给的一个组成部分。房地产总供给是指一定地区在一定时间内现有的可供使用的房地产。总供给中一般来说相当一部分正在被使用，不能或者说没有必要进入市场，只有进入市 场的那部分房地产形成市场供给。房地产市场供给指一定地区在一定时间内一定价格水平下进入市场流通 的房地产总和。房地产市场供给首先受制于土地供给。 （一）地产供给（影响市场的土地供给有以下几个主要因素） 土地供给包括自然界中存在地土地供给和已经被注入了人类劳动被开发了的土地供给（即经济供给） 1、土地的自然供给 2、土地的经济供给可转换成城市土地的数量 3、市场发展规划（城市向外扩张和老区改造等长远计划） 4、利用土地的知识与技能 （二）房产供给：是指一定地区一定时间内在一定价格水平下进入市场流通的房产总和。房产供给是一个城市房屋供给的组成部分。一个城市的房屋供给除进入流通的房产外还有待售房及行政分配的房屋等地总和。房 产供给取决于以下几个因素： 1、房产价格 2、生产成本和建筑材料，建筑设备的价格

山东淄博房地产市场分析

2010年山东淄博市房地产市场开发运行情况分析 2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康发展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整影响，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。 一、市场运行基本情况 （一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。 （二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。 表一 2010年全市房地产开发市场主要统计指标情况

表二 2010年各月完成主要统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资金较为顺畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。 （四）中心城区及其它区县房地产开发经营情况。2010年，中心城区完成投资73.31亿元、新开工面积336.27万㎡、商品房预售面积226.34万㎡，分别占到全市总量的46.91%、49.03%、54.31%，依然占据市场主导地位。完成投资各区县均有较大幅度增长，其中临淄区、桓台县同比分别增长104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降32.86%外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积86.91万㎡，同比增长152.94%，增幅较大；

房地产市场调查方法

市场调研 一：房地产市场调研的含义 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司） 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研方法 1．网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法

直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 （一）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项： 第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设：鲁班奖、资金实力，技术水平 监理：甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。 第二项：是分析楼盘的地理位置。

房地产联合开发战略框架协议

房地产联合开发战略框架协议 合同编号： 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人： 鉴于： 甲方是一家国有独资公司，在享有平方米土地使用权。乙方是一家具有房地产开发资质的有限责任公司，具有开发房地产的能力。 甲、乙双方同意合作对甲方依法享有土地使用权的土地进行商业开发。 根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、山西省人民政府《关于加强国有土地资产管理进一步规范土地出让转让行为的通知》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条开发项目名称： 地址： 第二条项目用地性质： 合作开发项目占地平方米，由甲方以出让方式取得土地使用权，土地使用权证号码为： 第三条项目规模在本协议所述地块上： 项目建筑规模：总建筑面积约为平方米。 （1）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。

（2）拟建工程，规划占地平方米，位于地块端。 第四条合作方式 1、甲方提供建设用地。 2、合作开发项目总投资为万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建等手续，建筑安装总造价及各方分得物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 3、总投资资金筹措：甲方出资万元，分次出资，每次出资万元。其中甲方土地使用权作价万元，抵顶出资；乙方出资万元，分次出资，每次出资万元。以上共计万元，其余万元通过预售方式融资解决。 项目资金的筹集和使用，均应双方代表一致同意，同时项目部批准。未经双方代表一致同意，任何一方均不得私自筹集 4、项目工程完成后按本协议分配，甲方分得平方米，乙方分得平方米，产权随分得物业各方所有。 第五条付款方式： 在本协议经甲、乙双方授权代表签署生效后由双方按下列时间付款。 （1）双方共同设立专项账户，由双方共管。 开户行： 账号： （2）在本协议签署之日起日内，甲方向专项账户交付总投资的％，计万元；乙方向专项账户交付总投资的％，计

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。

房地产项目及区域市场分析

目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27

摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

泰州房地产市场调查报告

泰州房地产市场调查报告 1.泰州房地产市场竞争分析 1.1.泰州房地产市场分析 1.1.1.泰州概况 泰州市地处江苏中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建地级泰州市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口503万。 泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2003年，全市实现GDP580亿元，财政收入66.3亿元，城镇居民人均可支配收入8500元，农民人均纯收入4065元，年末各项存款余额608亿元。 1.1. 2.规划情况 从近几年泰州市的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早，因此发展较成熟；东部部次之，南部由于紧邻高港开发区，泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片，因此泰州市的南部地区成为了泰州市的开发重点，向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。在城市向南发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。 按照把泰州市三年形成大城市框架，五年达到大城市标准。的功能定位，未来五年，泰州市将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。2005年预测，城市发展上，城市从49平方公里扩展到55平方公里，城市化人口比重达到70%左右。

房地产市场分析的手段与方法

房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析，是房地产开发的前置工作，下面是的关于房地产市场分析的文章，欢迎参考! 1.市场规模的估计： (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。

企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析： 分析市场趋势的方法主要有： (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法

房地产开发项目投资分析基本框架(自己总结的)

房地产开发项目投资分析基本框架 （个人总结，仅供参考） 1、项目概况（项目名称、项目地址、土地状况、项目由来） 2、房地产开发投资环境分析 （1）市场分析（宏观经济和房地产业、珠三角区域房地产市场、广州市房地产市场、具体本市哪个区或大地段房地产市场） （2）供求分析（针对具体用途的供求情况） （3）竞争分析（同地段类似项目） （4）需求预测（基于消费者需求问卷调查研究，还可以参考行业相关的预测报告、行业研究报告） 3、项目区位分析 主要研究项目所在地块的城市规划、自然特性、市政基础设施、交通、停车条件、自然环境、公共配套设施完备情况等。采用SWOT 分析法对项目的优劣势、机遇威胁全面分析。 4、项目市场分析及定位 市场细分、目标市场选择（根据开发企业自身优势、项目区位分析结果来有目的地选择目标市场）、市场定位（目标客户定位和产品定位）

5、项目方案设计和拟定 （1）项目建设内容、规模、功能构成 （2）项目规划设计方案要点 （3）项目建设的技术经济指标表拟定 6、项目相关的基础数据估算 （1）项目实施进度计划和计算期 （2）开发成本和开发费用估算 ①土地总成本：土地出让金、征收或拆迁补偿安置费用、大市政配套费用 ②前期工程费：规划设计费、水文地质勘察费、可行性研究费用、土地开发费用（几通一平） ③建安工程费：建筑工程费、设备采购及安装工程费、装修装饰费用 ④小区内基础设施建设费、小区内公共配套设施建设费 ⑤开发间接费、开发期间税费（不含经营税费）、其他费用 ⑥管理费用 ⑦销售费用 ⑧财务费用（依据借款还本付息表的数据） （3）经营收入估算（在拟定租售方案基础上估算） （4）经营税金及附加（营业税及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税等）

宿迁市房地产市场调研报告

目录 宿迁城市概况 2 城市投资环境分析 7 宿迁市区房地产市场发展概况 21 项目所在片区市场运行情况 42 项目自身情况分析 54 宿迁城市概况 地理位置 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′—34°25′，东经117°10′之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低，最高点海拔71.2m，最低点海拔高度 2.8m 。 行政区划 宿迁市辖宿豫、沐阳、泗阳、泗洪四县和宿城区，共有125个乡镇，31个场圃，总面积8660平方公里，总人口480.83万人，其中市区面积30平方公里。 人口面积 2006年末，全市总人口529万人，总人口中，男女人口性别比为105.11(女性为100)。全市人口计划生育率达94.50%，比上年提高1.84 个百分点。全年人口出生率8.2‰，人口死亡率3.94‰，人口自然增长率4.26‰。 宿迁规划到2010年，全市城市化率将达45%以上，中心城市建成区面积人口达60万人，全市农村劳动力就地转移15万人以上，外出务工人数稳定在100万人左右。并建成江苏新兴工商业城市和区域性中心城市、华东最佳人居城市、教育产业集聚城。

从地区人口组成情况来看，我们不难发现宿迁目前的人口结构特点： ——市区人口比例还较低 市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。 ——外来人口比例偏低 暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。 交通情况 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。 公路:京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。 航空:西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。 水路:京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里，通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。 铁路:正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。 城市概况 宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、老城区和宿城区 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区 宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整后成为宿迁的一个区，整个区域的建

淄博房地产开发市场运行情况分析报告

二○一○年全市房地产开发市场运行情况分析报告 2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、健康进展势头，完成投资、新开工面积、销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整阻碍，商品住宅销售价格出现一定幅度波动，但总体呈现上涨态势。 一、市场运行差不多情况 （一）房地产开发情况。2010年，全市房地产开发市场完成投资156.28亿元，同比增长56.16%，其中商品住宅完成投资119.67亿元，同比增长58.52%；商品房施工面积1536.21万㎡，同比增长8.84%；商品房新开工面积685.86万㎡，同比增长60.58%，其中商品住宅新开工面积552.88万㎡，同比增长61.90%；商品房竣工面积212.03万㎡，同比下降63.38%。房地产开发项目竣工综合验收备案面积222.75万㎡，同比增长15.64%；竣工商品房空置（待售）面积60.58万㎡，同比下降46.36%。 （二）商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积468.18万㎡，同比增长28.89%。其中，商品住宅销售面积402.3万㎡，占总销售面积的85.93%，同比增长22.02%，商品房销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万㎡，占总销售面积的89.02%，

同比增长62.71%，商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价3447元/㎡，同比增长18.45%。 表一 2010年全市房地产开发市场要紧统计指标情况

表二 2010年各月完成要紧统计指标情况

（三）企业本年资金来源情况。2010年，全市房地产开发企业本年资金来源220.21亿元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构获得贷款27.10亿元，占12.31%，讲明受国家宏观调控政策阻碍，企业通过银行获得信贷资金较少；自筹资金37.24亿元，占16.91%；其他资金（要紧包括商品房销售定金、预收款以及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到70.78%，企业通过销售回笼资