杨在明：房屋拆迁集体维权该怎么办

拆迁集体维权如何打好组合拳？这些知识你一定要知道！

拆迁集体维权有什么好经验？答案是：一定要律师提前介入。

无数集体拆迁案例表明，拆迁尚未开始时，律师的提前介入，能为拆迁户的维权做好准备。特别是对未来可能遇到的违法强拆，在律师的事先指导下，被拆迁人可以做好取证准备，在保证安全的前提下采取录音、录像、拍照、报警等方式，坐实拆迁人违法强拆的证据。

我们以江西某国有土地上旧城区改建项目的集体维权案件为例，看看律师提前介入后，是如何更好的促进维权的呢？

2017年4至6月间，拆迁方强拆了一些急于用地的片区；同时，为了瓦解被拆迁户继续维权的信心，拆迁方陆续对未拆迁房屋进行破坏，采取断水、断电、拆除门窗、打砸玻璃以及破坏房屋非承重墙体、屋顶等行为，致使未拆迁房屋基本丧失居住功能，迫使被拆迁人搬离房屋，接受补偿安置条件。

让拆迁方没想到的是，被拆迁人事先经过了律师指导，注意收集证据，律师团队也有针对性地提前布局+随机应变，为维权做好了准备。接下来，律师团队打出了一套3项行政诉讼+一系列配套措施的组合拳，最终赢得了维权胜利。

第一拳：提起违法强拆行政诉讼

拆迁过程中，部分被拆迁人房屋被非法强拆。律师团队据此提起违法强拆行政诉讼。

因为房屋强拆、破坏的时间点不连续，为了相对减少分散的开庭次数，控制当事人承担的差旅成本，律师团队针对拆迁方的违法破坏行为提起查处程序，要求上级政府部门履行查处职责，保护被拆迁人的合法权益。这样一来，律师团队为被拆迁人节省了维权成本。

节省诉讼成本的同时，律师团队还根据《行政诉讼法》第四十七条的规定，要求行政机关履行保护公民人身财产权利的履职期限（六十日）。此举为等待前期强拆案件的诉讼结果、促成谈判争取了时间，也通过行政上下级法定监督保护了被拆迁人。

2017年8月初，拆迁方开始在夜间对尚未拆除的被拆迁房屋进行偷拆。针对这一新情况，律师团队及时向拆迁地区警方发出人身财产保护申请书。

2017年8月中旬的某个深夜，最后的几户被拆迁人房屋被强拆。因为光线不好，录像、拍照等取证手段都未产生作用，只剩下报警这最后的方法。然而警方并未依法制止夜间偷拆的违法行为，只是模糊的告知被拆迁人偷拆行为属于政府行为，警方不予受理。对此，被拆迁人做了录音取证。

在提起违法强拆行政诉讼的同时，其他方式的维权脚步并没有停止。这些努力，都为之后的维权提供了方便。

第二拳：提起对上级政府机关不履职的行政诉讼

2017年6月至8月，两个月的查处期限到期。但是上级政府部门并未依法履行查处职责。针对上级政府机关的不作为，律师团队提起了对上级政府机关不履职的行政诉讼，意图通过诉上级政府机关的行政违法压力，传导至拆迁人以促成谈判。

面对八月中旬的新近偷拆，根据被拆迁人的报警录音以及前期掌握的征收决定等信息，律师团队锁定拆迁人作为偷拆案件的被告，要求法院确认拆迁人的强拆行为违法。法院却以被拆迁人举证不充分为由驳回了被拆迁人的起诉，律师团队依法上诉。

第三拳：对公安机关不履行财产保护职责的行政诉讼

上诉的同时，针对举证的不充分问题，律师团队依法指导委托人提起了第三项诉讼：对公安机关不履行财产保护职责的诉讼。

这项诉讼既意图通过公安机关作为桥梁，搭建与拆迁人沟通的渠道；也意图通过警方的举证，补强诉拆迁人强拆的证据瑕疵。

接连提起三个行政诉讼，促使拆迁方意识到被拆迁人维权的坚定信心以及其必将面对的败诉后果。在多重压力下，拆迁方终于正视被拆迁人的合法权利诉求，迅速与被拆迁人达成了补偿安置协议。

从以上这套3项行政诉讼+一系列配套措施的组合拳可以看出，拆迁维权是个系统性的工程，每个环节都涉及方方面面，每一步的不同情况都需要不同的应

对策略，是一项专业性很强的工作。当面临拆迁中的问题时，应拿起法律的武器积极维护自己的权益，当然，也应考虑向专业人士寻求帮助。

房山区集体土地房屋拆迁补偿办法(房政发【2005】11号)

北京市房山区人民政府 关于印发房山区集体土地房屋拆迁补偿办法的通知 房政发[2005]11号 各乡镇人民政府，区政府各委、办、局，区直属各公司： 《房山区集体土地房屋拆迁补偿办法》已经本届区政府第30次区长办公会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 北京市房山区人民政府 二○○五年三月九日 房山区集体土地房屋拆迁补偿办法 为加强我区集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障我区城乡建设顺利进行，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（2003年市政府令第124号，以下简称《拆迁管理办法》）、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2003]606号，以下简称《补偿规则》）、《<北京市集体土地房屋拆迁管理办法>实施意见》（京国土房管拆[2003]666号），结合本区实际，制定本办法。 一、宅基地面积的认定 （一）拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。 （二）1982年以后划定的宅基地，按0.3亩（折合200平方米）计算，山区人多地少的乡镇不足0.25亩的按0.25亩（折合167平方米）计算。1982年以前划定的宅基地，由乡镇政府认定并出具证明，可按每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定；超出0.4亩的部分，可以按拆迁范围内宅基地区位补偿价的5%予以补偿；不足0.4亩的，按实际面积补偿。 （三）宅基地上的房屋拆迁可以实行货币补偿或者房屋安置。对于因拆迁需要另行审批宅基地的，有新批宅基地条件的乡镇，新批宅基地少于控制标准部分可按届时宅基地区位补偿价给予补偿。 二、宅基地区位补偿价的确定 （一）按照《补偿规则》第四条规定的计算公式，宅基地区位补偿价以乡镇为单位确定幅度，由拆迁人委托有资质的评估机构在区政府规定的幅度内根据被拆迁房屋宅基地实际情况评估确定。结合我区情况，房屋重置成新均价确定为每平方米500元、户均安置面积确定为120平方米、户均宅基地面积确定为0.3亩。 宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积（二）以房屋定向安置被拆迁人的，计算拆迁补偿时当地普通住宅指导价为定向安置房屋价。 三、合法房屋的认定 （一）拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。

集体土地上房屋征收流程图

集体土地上房屋征收流程
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施，但注意征收实施主体的统 一性
由市，县级国土部门在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知 被征地村集体经济组织和村民：征地范围、补偿方式，安置途径及征地用 途。 由市，县级国土部门会同所在地乡镇政府，就征地内容征询村集体和村民 意见。国土应当将村民对征地的意见和听证的材料作为报批的必备材料上 报。对补偿标准和安置途径，补偿方式有意见的应当告知被征地人有权提 出听证申请，并依法组织听证。
国土部门组织下，由有资质的勘测单位负责。
立项
发布拟征地公告 征询村民意见
地籍调查和地上 附着物登记
“公共利益”立项，确需征收房属的各项建设活动，应当符合国民经济和 社会发展规划、土地利用总体规划，城乡规划和专项规划。保障性安居 工程建设，旧城区改建的，应当纳入市县级国民经济和社会发展年度计 划(参照国有土地)。
征收办、发改委、城区开发公司或其他国有公司制作项目方 案，做可行性预测，报国土、规划，环保等相关职能部门审 批。
由市、县级国土部门会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被 征收土地的四周边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量等 并由国土部门现场填制调查表由相关上述人员签字确认。将签字确认后 的材料作为报批的必备材料归档上报。
实地界定土地使用范围、测定界址位置、调绘土地利用现状，计算用地面 积，为国土资源行政主管部门用地审批和地籍管理等提供科学、准确的基 础资料而进行的技术服务性工作。
土地勘测界定
国土可委托街道或征收办(有征收职能的)实施。
拟定一书四方案 并上报审批
由市、县级国土部门根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关 对报批材料的要求拟定一书四方案，即“建设用地说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案”并组卷向有批准 权的机关申清报批。
由市县级国土部门向省人民政府申请建设用地审批，涉及基本农田等法律 规定特殊情形的，由国务院批准。
县、市人民政府国土部门根据批准的征收土地方案对土地所有权人，使用 权人及地上附着物等进行进一步核实， 在征用土地公告之日起45日内制 定征地补偿、安置及地上附着物拆迁等具体的方案并公告。征地补偿安置 方案公告内容包括:被征用土地的位置，地类，面积。地上附着物和青苗 的种类，数量。需要安置的农业人口数量。土地补偿费的标准和数额、支 付对象和方式、安置补助费的标准，数额、支付对象和支付方式，地上附 着物和青苗的补偿标准和支付方式，农业人员的具体安置途径。其他有关 农民的意见，有意见的应当在公告之日起10个工作日内向国土部门提出， 要求听证的，应当举行听证会。对征地补偿和安置方案确需修改和补充 的，依法进行修改。
市县级人 民政府的国土资源部门将公告后的土地补偿、安置方案， 连同被征地农村集体经济组织和村民的意见及采纳情况报市县级人民政府 审批。
市县级人民政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后，报省国土 资源厅备案，并交由市县级国土部门组织实施。
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市县级人民政府。市县级人民政府应 当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征 求意见期限不得少于30日。 市县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补 偿(实施)方案和行政复议。行政诉讼权利等事项。
土地征收报批
征收土地公告
征地补偿安置方案的报批 及公告（批前/批后）
征收土地依法定程序批准后在收到省或国务院批文之日起 10 个工作日 内，由市、县级人民政府在当地予以公告。征收土地公告的内容包括征 地批准机关、批准文号、批准时间、批准用途，征用土地的所有权人、 位置、地类和面积，征地补偿标准和农业人员安置途径、办理补偿登记 的期限、地点。被征收土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限 内，持土地权属证书到当地人民政府土地行改主管部门办理征堆补情登 记。
土地补偿登记征地补偿安 置方案实施
被征地村集体、村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内
到指定地点办理征地补偿登记手续井签订土地补偿协议。
清理土地和实施征收土地。控规定支付各项费用后，被征地单位和个人 按期交付土地。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征 收的土地进行清理。
房屋补偿安置方案的报批 及公告
房屋征收调查登记
对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登 记，被征收人应当予以配合，根据调查信息，（包括但不限于房屋证 书、违章搭建），相关部门进行联合审查，征收部门将调结果在房屋征 收范围内向被征收人进行公布。如有条件，并进行分户告知。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、 随机选定等方式确定。房地产价格评估机构应当独立、客观。公正地开展 房屋征收评估工作，评估报告作出后，应送达被征收人并告知复核的权 利，如有漏项或错误，应予更正并再次送达。
在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，市县级国土部门应当 对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当 自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见井选择补偿方式。送达补 偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方 式由补偿决定确定。 仍达不成协议的，或者被征收人房屋所有权不明确的情形下，由市县级国 土部门作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。 作出征收补偿决定前，应作出听证告知书，给予合理期限内(5 个工作日) 的陈述申辩权利。被征收人要求听证的，应组织听证会，并在 7 日前告知 听证时间、地点等事宜，做好听证记录并予以公布。
被征收人拒不履行交地决定，也未在法定期限内申请行政复议或提起行政 诉讼的。在前述行政诉讼期限(6个月)届满之日起三个月内，申请 人民法院强制执行，在申请强制执行前，应当催告被征收人履行义务，催 告书送达十日后仍未履行的，正式启动申请司法强制手续。
评估机构的选择 房屋价格的评估
征收补偿安置 方案实施
作出征收补偿决定
通知被征收人选择房屋征收补偿安置方案(包括货币和产权置换方案)， 根据被征收人选择的方案，签订房屋征收补偿安置协议。 被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市县级人民政府应 当优先给予住房保障。 在实施过程中，应做好搬迁与临时安置的方案，并保证专项资金充足。
作出交地决定
以书面形式催告被征收人选择征收补偿方案，经催告后被征收人仍拒绝 签订协议的，作出交出土地决定听证告知书(听证时间内容同前项作出 征收补偿决定前的听证)。 作出责令限期交出土地决定，给予合理腾空期限。
申请司法强制

农村拆迁谈判技巧(共5篇)

篇一：房子拆迁需要掌握的谈判技巧 ? 什么是房屋拆迁谈判? 首先,了解一下谈判含义回答一:谈判就是通过对话调节各方利益。 回答二:谈判就是两人或以上的人对于不同的看法理解等等方面而据理力争。回答三:谈判,是由谈和判两个字组成,也就是先谈后在判,谈是指双方或多方之间的沟通和交流,判就是最决定一件事情。只有在双方之间沟通和交流的基础之上,了解对方的需求和内容,才能够做出相应的决定。也就是说,谈判是为达到某一目的而跟另一方进行协商的一个过程。著名的《谈判的艺术》作者尼尔伦伯格认为,谈判是人们为了改变相互关系而交换意见,为了取得一致而相互磋商的一种行为,是直接影响各种人际关系,对参与各方产生持久利益的一种过程。他还认为:“谈判的定义最为简单,而涉及的范围却最为广泛。每一个要求满足的愿望,每一项寻求满足的需要,至少都是诱发人们展开谈判过程的潜因。只要人们是为了改变相互关系而交换观点,只要人们是为了取得一致而磋商协议,他们就是在进行谈判。”笔者认为:房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间,或在拆迁管理部门组织下,就有关拆迁补偿安置事项协商,寻求利益平衡点。具有以下特点: 1、拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动; 2、拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分,非经谈判不得裁决和强制执行; 3、拆迁谈判周期比较长、次数相对多,时常经反复协商最终达成协议; 4、拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判,更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判; 5、拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程,包括裁决受理后乃至诉讼程序中,均存在拆迁协商可能性。二、目前拆迁谈判出现的问题? 1、被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案,在更合理的结果还未出现时,被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏,有时甚至吃了大亏,形成这一结果是多方因素导致的。 2、部分被拆迁人漫天要价,一再错过机会,对立情绪严重,导致拆迁人动用法律程序,裁决或判决结果让被拆迁人非常失望,双方耗费大量财力、精力。 3、个别人自认为有一定社会关系,可以摆平利益,岂不知,在不是**花钱拆迁时,哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则,自以为是,反而达不到目的。 4、即便谈判达成一致意见,也是签订不完整协议,合同漏洞百出,被拆迁维权十分难操作。三、拆迁谈判技巧? 笔者担任过拆迁办、开发商法律顾问、也为被拆迁人维权过,在总结双方的特点和心里特征后,提出如下参考意见:1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。2、谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。 3、抓住拆迁人心里谈判。拆 联系电话：壹叁伍捌伍贰肆柒伍玖捌 迁人尤其是商业开发的拆迁,他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性

集体土地房屋买卖合同

房屋买卖合同 甲方（卖方）姓名：身份证 乙方（买方）姓名：身份证 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋及附属设备设施和房屋周边自留山、自留地的土地使用权签订本合同，达成协议如下：第一条合同标的 1、本合同所称标的是指位于 甲方所有的房屋一栋以及该房屋前坪、围墙等附属设备、设施和该房屋周边属甲方所有的自留山、自留土的土地使用权（附地标图及照片）。 2、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。 第二条计价方式与价款。 本合同交易总价为：人民币元整（大写： 元整）。上述总价包括房屋所有权及其土地使用权价款；房屋前后坪、围墙等附属设备、设施价款；以及该房屋周边属甲方所有的自留山、自留土的土地使用权价款。 第三条付款方式及期限 １、自本合同签订之日起天内乙方支付人民币元整给甲方； 2、剩余房款人民币元整于年月日前付清。 第四条双方权利义务 1、甲方保证其系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；而且没有任何其他纠纷。 2、乙方此后如出售本房屋需要甲方协助时，甲方应无条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋升值后收益款。

3、乙方应依约按时支付合同价款，逾期支付，应承担相应的违约责任。 第五条特别约定 1、甲方所属村民小组集体和甲方所属村委会均对甲、乙双方买卖本合同标的无异议，并愿意给予乙方视同本集体村民待遇。 2、房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有。 第六条本合同经见证。 第七条本合同共贰页，一式三份，甲乙双方各执一份，甲方村委会存底一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字后生效。 甲方（签名、捺印）：乙方（签名、捺印）： 合同签订时间：年月日 村名小组集体成员（签名、捺印）： 所属村委会（盖章）： 见证人：

集体土地如何变成国有土地

集体土地如何变成国有土地？ 双击自动滚屏发布者：市房协发布时间：2007-7-28 15:31:00 阅读：3179次 根据我国现行土地管理的法律法规，国家征收农民集体土地变成国有土地主要由两个环节完成：一是批准征收，二是组织实施征收。第一个环节由省级以上人民政府行使审批权，第二个环节由被征收土地所在的市、县人民政府具体组织实施完成。 市、县人民政府报经有批准权的人民政府批准征收土地后，在组织实施征收土地过程中应当完成以下几项工作： 1、发布征收土地公告。在被征收土地所在地的乡镇、村范围内发布征地公告，将批准征地的机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限和办理补偿登记的机关等事项公之于众。 2、办理征地补偿登记。公告指定的土地行政主管部门应当在公告指定的期限接受被征收土地的所有权人、使用权人持权属证书和产权证明等前来办理相关的征地补偿登记。 3、拟订征地补偿安置方案。根据国土资源部《征收土地公告办法》，公告的征地补偿安置方案应当包括以下内容：农民集体被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；土地补偿费和安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人员的具体安置途径；其他有关征地补偿、安置的具体措施。 4、确定征地补偿安置方案。土地行政主管部门将征地补偿安置方案报市、县政府批准，并报省土地行政主管部门备案。经批准、备案后，征地补偿安置方案由市、县土地行政主管部门组织实施。 5、实施补偿安置方案和交付土地。按规定，征地的各项补偿安置费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。落实支付征地补偿安置费的同时，应当督促被征地的单位和个人按期交付土地。/侯新军赵迎红

农村集体土地房屋拆迁流程

农村集体土地房屋拆迁 流程 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

农村集体土地房屋拆迁流程首先我们来明确一下，我国的土地分为两种性质，分别为国有土地和农村集体土地。这个比较容易理解，一般城市里的土地基本上都是国有土地，农村的土地基本上来讲都是农村集体土地，农村集体土地一般来讲就是村民集体所有，有的呢，也是村民小组集体所有。 概念理清之后，咱们来说说农村集体土地房屋的拆迁流程。 农村集体土地拆迁，其实归根结底，走的是农村集体土地征收的程序。这种土地征收，是需要相关部门进行审批才能进行的，最低审批级别是省级人民政府，再高就是由国务院直接进行审批，这个在《土地管理法》中明确规定的。 农村集体土地房屋拆迁的法律程序是非常明确的，大致涉及国土局、各级政府、建设局、发改委、环保局。 涉及国土局的文件就是相关报批手续。一般来讲就是用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设用地承报申请、农用地专用方案、补充耕地方案等等）。 咱们市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。 省级人民政府或者国务院会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。 接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。

发改委：项目立项。 环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。 所以涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。 以上说的是涉及征地相关部门应该发出的文件文书等，接下来呢，咱们说说涉及征地应该有什么流程，具体应该给老百姓出具哪些文件。 一、首先，要征收土地，就要发布征地公告，这份文件是由国土局出具的，是需要有文号，有政府盖章的。告诉咱老百姓要征地了，因为什么原因，范围，从谁家到谁家。大致情况应该让老百姓有所了解，对此不满意的话，咱们可以申请组织听证会。我们接到过很多被拆迁户咨询电话，许多当事人会问，说我们这边拆迁部门都没给我们举行听证会。这里我要讲一下，听证会一般是咱们老百姓自己要求举行的，这是咱们的权利，如果这个权利咱们不行使，一旦超期就等于放弃。在这我需要跟被拆迁户再明确一点，如果涉及补偿不合理或者拆迁不合理的话，咱们一定要及时主张权利，或者请专业律师维权或者自己及时提起法律程序，千万不能一味坐等，法律不保护权利的沉睡者。 二、接下来就是要进行登记调查，入户登记调查表需经老百姓签字确认。建筑面积多大，有多少间房屋，装饰装修，电视空调冰箱等等，是需要调查清楚，这个需要往上报批，直白说，报上去，政府往下拨款时是要知道，现在征收范围内的这块土地有多少亩，多少间房屋，面积多大，怎么安置，下拨多少资金，这是一个法律程序，也是报批的文件之一。

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法 第一条为加强集体土地上房屋征收补偿安置（简称房屋征收补偿安置）工作，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内征收集体土地，涉及房屋征收补偿安置的，适用本办法。 国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。 第三条市、县人民政府是房屋征收补偿安置工作的主体。 市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。 第四条市国土资源行政主管部门负责对县（区）的房屋征收补偿安置工作进行指导和监督。各级人民政府应加强对房屋征收补偿安置工作的领导。发改、住建、人社、财政、审计、监察、房产、公安、物价等部门及乡（镇）、办事处、村（社区），按照各自职责做好相关工作。 第五条房屋征收补偿安置应遵循“征收合法、资金到位、安置先行、补偿规范”的原则。第六条征地方案依法报批前，市、县国土资源行政主管部门应在拟征收土地的乡镇（街道）和村（社区）发布拟征收土地告知书，将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收人，并对征收土地范围内拟征收的房屋及附属设施现状进行调查。 被征收人应当配合调查，并对调查结果确认签字或盖章。被征收人拒不签字盖章的，可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证，并可将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料，相关证明材料等）作为实施房屋征收与补偿安置的依据。 自拟征地告知之日起，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建或突击装修的，不予补偿。 第七条国土资源行政主管部门发布拟征收土地告知书的同时，应当书面通知当地住建、房产、公安、工商、税务等部门，自告知之日起12个月内，在拟征收土地范围内暂停办理下列手续： （一）宅基地和其他建设用地审批； （二）改建、扩建房屋审批，土地转让及土地登记发证； （三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人

一起调解成功的强制拆迁纠纷案例

一起调解成功的强制拆迁纠纷案例 刘成义律师电话张淑霞律师电话： 前序： 拆迁安置补偿问题一直是棘手的问题，在拆迁过程中，拆迁人往往会降低补偿标准，很多被拆迁人觉得补偿不合理，但却不知道该怎么跟拆迁人去争取合理补偿，往往采用不理睬或者拖延的方法，但等来的往往是被裁决、被强拆的结果。补偿不仅没有提高，还有可能处于被动的地位。如何认识房屋拆迁安置补偿纠纷的性质以及如何维护被拆迁人的合法权益，便是我们应该探讨和把握的观念所在。本案中的当事人系拆迁公司趁其不在家的情况下，将被拆迁人房屋非法强拆引起的一起案例。 案情介绍： 2010年4月份，拆迁人对我的委托人胡某（被拆迁人）居住的房屋地区--海淀区前八家居民区实施拆迁工作，并委托北京建业成房屋拆迁有限公司具体实施。按规定，胡某的房屋--前八家居民区XX 号房屋也在拆迁之列。在拆迁过程中，被拆迁人与拆迁人对拆迁补偿及安置问题一直未达成协议。2010年12月10日，胡某下班回家后发现自己的房屋已被强拆，见此景，胡某立即报警，但近半个小时警察也没有到达现场。胡某的房屋被强拆后，第三人北京建业成房屋拆迁有限公司找到胡某，并要求胡某立即签订拆迁协议，否则，原答应的安置补偿条件，即一处两居室回迁房、18万元补偿款也在兑现。胡某无奈之下找到本代理人寻求法律帮助。因本代理人长期从事拆迁安

置补偿纠纷业务，通过胡某的详细介绍，本代理人即为陈某出具相应的维权方案。 办案过程： 一、明察暗访，获取被强拆证据。 因胡某房屋不能证明为谁人所强拆，为此，本代理人通过与拆迁公司沟通，了解本次拆迁的内幕，确定了强拆单位，为诉讼收集了相应的证据。 二、诉讼与调解同步进行。 本代理人按法律程序，在北京市海淀区法院立案的同时，令外，还通过拆迁人的代理人以及拆迁公司一而再、再而三的谈判、协商，经过漫长的过程，最终达成了调解协议，维护了委托人胡某的合法权益。最终为胡某多争取到了一套一居、一套两居（3万元\平米）、五十万的补偿款。本案获得了圆满成功。 案例评析 本案是一起强制拆迁后面临能否获得合理补偿的问题，因而是一起棘手的拆迁补偿纠纷。在新拆迁条例出来之前，相关拆迁部门只需经过行政裁决即可达到拆迁目的，但本案中被拆迁人的房屋却是未经过法律规定的拆迁流程及途径，未通知被拆迁人的情况下，即强行拆除。拆迁人的拆除行为及流程在本案中体现的全都是违法的，拆迁公司的强制拆除行为是完全可以追究相关责任人的刑事责任的。 拆迁流程：

集体土地上房屋征收政策分析

集体土地上房屋征收政策分析 2011年1月21日国务院颁布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），该条例在征收前提条件、组织实施 程序、补偿安置方式和纠纷救济途径等方面相对于原来的《城市房屋 拆迁管理条例》,作了比较大的修改。《征收条例》的颁布实施是近年 来我国在房屋征收领域持续研究取得的成果，它将国有土地上房屋征 收的相关制度确定下来。与之相较，集体土地上房屋征收与补偿的研 究虽然一直在实行中，但是至今还没有能够出台一部独立的规范去予 以确认，相关的立法一直处于空白的状态。2012年温家宝总理在国务 院政府工作报告中指出“制定出台农村集体土地征收补偿条例”是 2012年的主要任务之一；2013年，修改《土地管理法》被全国人大常 委会纳入未来5年的立法规划；党的十八大报告中也提出要“改革征 地制度”。但是从近期媒体反馈的信息来看，《农民集体所有土地征 收补偿安置条例》和新修改的《土地管理法》短期内还不会出台。 一、我国集体土地上房屋征收政策现状分析 （一）政策的名称《物权法》和《征收条例》颁布以来很多学者对于“征收”、“拆迁”和“征用”的区别做了很多研究，当前一般认为 为了公共利益的需要而实施的用“征收”；非公共利益需要而实施的 用“拆迁”；而“征用”仅仅使用权的改变，是在特殊或紧急情况下，国家对集体土地的一种强制性的临时使用，并不改变土地所有权的性质。本文所研究的31个城市中，有14个城市政策文件名称中用的是“征收”，9个城用的是“拆迁”，2个城市用的是“征用”，4个城 市以城中村或棚户区改造的形式，还有2个城市将集体房屋征收纳入 征地补偿政策。2011年以后出台政策文件的11个城市中除了沈阳市外，其他城市在名称中都是用的“征收”，但是在这些文件中明确提到要 以公共利益为征收前提的，少之又少，只有杭州市和大连市对此作出 规定。

5个关于征拆补偿的秘密,拆迁方绝不会让你知道

5个关于征拆补偿的秘密，拆迁方绝不会让你知道 “你好， 这里是借你借你一双慧眼， 防忽悠咨询热线， 我是资深上当者老范， 凭借多年上当经验， 对你是否被忽悠了作出明确判断。 有人卖车请按1， 有人卖拐请按2， 有人卖担架请直接拨110。” 生活中的骗术无处不在，让人深恶痛绝。拆迁中也是如此，创为律师经过十多年的征拆经验总结出来的经验教训，反复提醒被拆迁人时刻警醒、千万不要上当受骗，可是很多骗术经过多次“包装”后，被拆迁人再次面对时，稍不留意还是会再次掉进别人挖好的陷阱里。 拆迁时，关于拆迁方的这5个秘密你一定要知道。 一、农村房屋征拆，村委会说了不算 我国《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》均明确规定：市、县级人民政府是合法的征收主体，也就是说开发商、乡镇政府、村委会乃至于顶着各种名头的“征收服务中心”是无权成为征收主体的，一般仅能作为征收行为的参与方在主体的委托下开展些工作。 二、房屋强拆去上访，不如回家卖红薯 首先我们要明确，申诉信访不是法定的救济途径，而是一种诉求表达机制，通过信访反映诉求还是通过诉讼寻求救济，是民众对于维护自身合法权益渠道的选择。 但是，通过信访反映诉求未果后提起行政诉讼，仍应受到行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的限制，因信访耽误的时间也不是法定可以延长起诉期限的正当理由。 也就是说，信访不仅对于拆迁维权没有多大效果，反而会耽误维权时间，错过最佳维权诉讼期限，增加诉讼风险。 三、拆迁方最怕打官司，拆迁方主动和解赔偿是常态 创为律师从十几年的征拆经验告诉大家，大多时候被拆迁方才是最不想打官司的一方，拆迁案件属于行政案件，不论赢或者输，律法程序知识过程，最重要的是被拆迁人通过法律方式获取到应有的补偿。 在创为律师代理的上万起案件中，拆迁方中途请求庭下和解，当事人轻松拿到合理补偿甚至是翻倍补偿是常态，其中还有最重要的一点就是“谁维权谁获益”，拆迁方只补偿那些上诉的维权者，其他没有请求法律维权的被拆迁户补偿不会因此有所增加的。 四、先拆后补耍“流氓”，空白协议签不得 《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

AA省集体土地范围内房屋登记实施细则

AA省集体土地范围内房屋登记实施细则 第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于本省行政区域集体土地范围内的房屋登记。 本实施细则未作特别规定的，参照《AA省国有土地范围内房屋登记实施细则》执行。 第三条集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。 非农村集体经济组织成员申请房屋初始登记或因继承等事实行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记。 第四条村民住房由于分家析产等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。 第五条《房屋登记办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。 房屋建造时规划管理部门尚未在当地实施颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。 申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。 第六条《房屋登记办法》第八十三条第五款中的房屋测绘报告或者村民住房平面图中应明确申请登记房屋坐落和房屋面积。 房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或其他统一的唯一性区位标志。 村民住房公有共用部位不明确或没约定，或者公有共用有部位明确，但分摊系数不明确的，房屋登记时可以不计算公有共用分摊面积，但登记机构应将该事项记载到房屋

国土资源部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 各省、自治区、直辖市及副省级城市国土资源主管部门、农办（农工部、农委、农工委、农牧办）、财政厅（局）、农业（农牧、农村经济）厅（局、委、办），新疆生产建设兵团国土资源局、财务局、农业局，解放军土地管理局： 为切实落实《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号），国土资源部、财政部、农业部联合下发了《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号），进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作，现提出以下意见： 一、明确农村集体土地确权登记发证的范围 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土 地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。 二、依法依规开展农村集体土地确权登记发证工作 按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法律政策文件以及地方性法规、规章的规定，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在全国土地调查成果以及年度土地利用变更调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。 农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事

北京市集体土地房屋拆迁管理条例

北京市集体土地房屋拆迁管理条例 第一章总则 第一条[立法目的和依据] 为加大集体土地房屋拆迁治理，爱护拆迁当事人合法权益，保证城乡建设顺利进行，按照《中华人民共和国土地治理法》等有关法律、法规，结合本市实际情形，制定本条例。 第二条[适用范畴] 在本市行政区域内因国家建设征收集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。 第三条[拆迁人与被拆迁人定义] 本条例所称拆迁人是指经依法批准征收或者占用集体土地并取得房屋拆迁许可证的用地单位。 本条例所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。 第四条[主管部门] 市房屋拆迁行政治理部门（以下简称市拆迁治理部门）主管本市集体土地房屋拆迁治理工作；区、县房屋拆迁行政治理部门（以下简称区、县拆迁治理部门）负责本行政区域内集体土地房屋拆迁治理工作。 第五条[区县和乡镇政府职责] 区、县人民政府和乡（民族乡）、镇人民政府应当按照其职责，做好本行政区域内的房屋拆迁治理工作。 第六条[拆迁打算治理] 本市集体土地房屋拆迁，应当符合都市规划、土地利用规划和拆迁打算，合理操纵拆迁规模，有利于都市建设和村镇建设。 第七条[拆迁当事人责任] 拆迁人应当按照本条例的规定对被拆迁人进行补偿安置。被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。 第二章拆迁治理

第八条[拆迁许可和拆迁方式] 用地单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 拆迁人能够自行拆迁，也能够托付拆迁。拆迁人托付拆迁的，受托付的拆迁单位应当具有本市房屋拆迁资格。 第九条[暂停办理拆迁范畴内有关事项] 用地单位取得征地或者占地批准文件后，能够向区、县拆迁治理部门申请在用地范畴内暂停办理下列事项： （一）新批宅基地和其他建设用地； （二）审批新建、改建、扩建房屋； （三）办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满开释和解除劳动教养等缘故必须入户、分户的除外； （四）核发工商营业执照； （五）房屋、土地租赁； （六）改变房屋、土地用途。 区、县拆迁治理部门收到用地单位暂停办理事项申请后，应当在7个工作日内审查完毕；审查核准后，应当在7个工作日内就前款所列事项书面通知有关部门暂停办理有关手续，并在用地范畴内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范畴、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限自公告之日起运算，最长不超过1年。用地单位确需延长暂停期限的，应当报经区、县拆迁治理部门批准，延长的期限不超过半年。 暂停期限内，擅自办理本条第一款所列事项的，房屋拆迁时不予认定。 第十条[拆迁实施方案] 用地单位应当按照本条例规定拟订拆迁实施方案。拆迁实施方案应当包括以下内容： （一）征地或者占地差不多情形； （二）拆迁范畴、拆迁方式、搬迁期限等内容；

拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁,应该怎么维权-

拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁，应该怎么维权? 拆迁中断水断电的行为是属于违法拆迁的，在拆迁过程中，要先与被拆迁人进行协商在补偿都满意之后才能有所行动，达到先补偿后拆迁的目的，如果遇到违法拆迁，可以及时报警，或是上诉。 一、拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁，应该怎么维权? 拆迁中断水断电的行为是否属于违法拆迁,应该怎么维权对房屋进行征收拆迁的时候，如果采取断水、断电、断气等的暴力手段进行征收的，是属于违法征收的行为，被征收人可以报警处理。相关法律规定《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电

和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 二、补偿 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则

浙江省集体土地范围内房屋登记实施细则 （征求意见稿） 第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于本省行政区域集体土地范围内的房屋登记。 本实施细则未作特别规定的，参照《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》执行。 第三条集体土地范围内房屋所有权登记的申请人为农村集体经济组织、农村集体经济组织成员和乡镇、村企业。 非农村集体经济组织成员申请房屋初始登记或因继承等事实行为申请转移登记的，房屋登记机构应予以登记。 第四条村民住房由于分家析产等导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间可以作为基本单元申请房屋登记。 第五条《房屋登记办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图）。 房屋建造时规划管理部门尚未在当地实施颁发《建设工

程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府认可的建房证明材料。 申请登记的村民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。 第六条《房屋登记办法》第八十三条第五款中的房屋测绘报告或者村民住房平面图中应明确申请登记房屋坐落和房屋面积。 房屋坐落应以地名管理机构确定的门牌为依据。地名管理机构未编制统一门牌的，应明确申请登记房屋的丘地号或其他统一的唯一性区位标志。 村民住房公有共用部位不明确或没约定，或者公有共用有部位明确，但分摊系数不明确的，房屋登记时可以不计算公有共用分摊面积，但登记机构应将该事项记载到房屋登记簿中。 第七条《房屋登记办法》第八十三条第六款中规定的其他材料包括房屋竣工证明材料。无法提供房屋竣工证明的村民住房，可由村委会出具房屋已竣工的证明。 第八条《房屋登记办法》第八十四条规定的公告形式，是指房屋登记机构将申请登记事项在申请登记的建筑物上和房屋所在地农村集体经济组织（村委会）的公告栏上公告。 第九条《房屋登记办法》第八十五条第一款规定，涉

集体土地被征收为国有土地的条件

集体土地被征收为国有土地的条件 作者：zhangqingyue 日期：2011年06月28日 A、各类土地的概念: 按土地主体可分为：集体土地和国有土地 按土地用途可分为：农用地、建设用地、未利用地。注：农用地不光农民集体有，国家也有农用地，如国有农场。《土地管理法》第四条。 1、农用地：是指用于农业生产的土地，包括：耕地（耕地中占80%以上划为基本农田）、林地、草地、农田水利地、养殖水面等。 2、建设用地：是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地；交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等 3、未利用地：是指农用地和建设以外的独体。 B、征收农用地的（包括农民集体农用地和国有农用地），应当先行办理农用地转用审批权限：（我国农用地征地批准机关为国务院和省级人民政府） 一、国务院审批权限: （一）征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。 （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。注：基本农田以外的耕地即一般耕地。 （三）其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地（应指农用地，而非建设用地和未利用地），同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。 （四）、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。 二、省级人民政府的征地审批权限。 基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。 注:在办理农用地转为建设用地时，同时办理征地审批手续，不在单独办理征地审批手续。但农用地转用批准权在省级人民政府，征地审批权在国务院的，应当由省级人民政府先行办理农用地转用审批，并将农用地转用批准的有关文件，随同征地申报材料同时报国务院，由国务院根据省级人民政府的批准文件，决定是否批准征用土地。 三、由市县人民政府批准的农用地转用。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 附注：《国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见》第三、四条 三、关于城市和村庄、集镇建设用地范围内分批次办理农用地转用的报批 《土地管理法》第四十四条第三款规定，“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规

苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法

苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法 第一章总则 第一条为了加强和规范集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障城乡规划建设顺利进行，根据国家有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内，因城乡规划建设征收集体土地或使用集体非农业建设用地，需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物，并对房屋所有权人进行补偿、安置的，适用本办法。 第三条集体土地房屋拆迁补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、公正公开的原则。 第四条市、县（市）土地行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁相关的土地管理工作；市、县（市）建设行政主管部门负责集体土地上房屋拆迁的相关管理工作。 吴中区、相城区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管理委员会确定的拆迁主管部门分别负责各自行政区域内 集体土地上房屋拆迁管理工作。 市人民政府房屋拆迁管理机构和县（市）、吴中区、相城区及苏州工业园区、苏州高新区的房屋拆迁管理机构具体负责集体土地上房屋拆迁补偿安置管理工作。 第五条发展和改革、规划、公安、工商、物价、人社、

民政、农业、市容市政、监察、审计、法制、信访、农村工作等部门，应当依据各自职责，共同做好相关管理工作。 第六条本办法所称拆迁人，是指取得集体土地房屋拆迁文件的单位；被拆迁人，是指被拆迁房屋及地面附着物的合法所有权人。 第七条拆迁人实施拆迁前，应当依照本办法规定，取得集体土地房屋拆迁文件，对被拆迁人给予补偿安置。被拆迁人应当服从城乡规划和建设要求，与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议书，在规定的搬迁期限内完成搬迁。 第二章拆迁管理 第八条需要拆迁集体土地上房屋及地面附着物的，拆迁人和被拆迁房屋所在地镇人民政府（街道办事处）应当征求所在村集体经济组织和被拆迁人的意见，并进行房屋拆迁社会稳定风险评估。 第九条拆迁人应当将下列文件材料提交集体土地房屋拆迁主管部门备案： （一）项目批准文件； （二）规划相关批准文件和图纸； （三）用地相关文件； （四）拆迁计划和拆迁方案； （五）社会稳定风险评估报告； （六）需要提供的其他材料。