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房地产项目前期手续办理流程示例

一、公司现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段程序需准备的资料行政管理部门备注

项目前期阶段项目建议书（申请报告）

提出项目建设的必要性和依据、

拟建规模和地点、资源、条件、

投资估算和资金筹措、建设进度

安排、效应分析。

发改委（局）以计

划管理为主；规

划、土地、环保、

水利、林业、旅游

等部门参与选址；

经济、计划、建设

等部门参与初步

设计和方案审批。项目选址方案项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地

预审意见、环境影响评价、水土

保持方案、占用林地审核、矿藏

压覆评估等＋营业执照。

设计任务书、投资计划

初步设计（建设方案）

项目准备阶段施工图设计、图纸审查

办土地使用证：土地出让合同、

交费证明等；

办规划许可证：申请报告和发改

委批文、用地规划许可证、土地

证、已审批规划图和建筑设计

图；

办施工许可证：土地证、规划许

可证、招标确定施工队、施工图

审查证明、质量安全监督手续

等。

住建（厅）局项目征地、报建、招标

土地、环保、

消防、人防、

规划、建设等

行政管理部门

项目

施工阶段组织施工（安全、监理）

质量监督记录、分项（分阶段）

工程质检报告、隐蔽工程验收记

录等。

住建局

项目竣工验收阶段验收、结算、备案

验收备案资料：验收备案表、竣

工验收报告、验收原始文件、质

量检测证明，规划、消防、环保

验收证明、质量保修书。

建设、规划、

消防、环保等

行政管理部门

资料整理归档建设档案馆内部资料室产权登记、物业管理

办产权证资料：土地使用权证、

规划许可证、施工许可证、竣工

验收资料、面积测绘成果、消防

和环保验收证明等。

住建局、产权办

二、房地产公司项目开发的内部工作流程

节点工作

阶段

主要工作内容工作部门

备注主项

分项

主办

部门

主办

岗位

协办

部门大类小类说明

土

地

获

取

阶

段

土地

信息

收集

地块现状图

落实地块具体位置及

周边情况

开发部主任办公室规划设计条件

落实规划条件，了解

限制性条件

开发部主任办公室现场踏勘

对地块现状、地质条

件、是否有地下埋藏

物等影响开发的因素

详细了解

项目部

项目

经理

开发部

工程部了解周边配套情况

了解地块周遍的商业

教育、交通等情况

售房部主任办公室

了解未来发展规划了解地块所属区域的

规划，对以后项目开

发的影响和支撑

开发部主任办公室

土地价值初判了解项目开发成本

了解当地的建安成本、政

府收费项目和具体情况

工程部核算员项目部了解当地的房地产

市场状况

产品形式、开发周期

的安排

售房部主任开发部

土地

价值深判可行性研究报告

现状图（四至电子文件）开发部

市场深度调研

销售部：参与市场调

查，进行地块周边及辐

射范围内的客户分析、

产品分析、市场竞争分

析等；

开发部：负责协助进行

区域市场调研。

售房部开发部

项目最终定位

根据以往及周边项目

成交客户分析和产品

分析等，对项目定位、

客户定位、产品定位

等，提出策略性建议。

开发部

售房部

项目部

工程部

成本测算：针对多个方案

进行初步成本测算、利润

率分析及比选

进行项目开发的方案

设计和成本测算。

开发部

工程部

核算员

项目部

销售部

工程部

集团

预算室

协助开发周期及付款计划

各部门会同研讨：根据

土地的开工条件、市场

情况，共同制定开发节

奏。

项目方案确定总经理各部门

节点工作

阶段

主要工作内容工作部门

备注主项

分项

主办

部门

主办

岗位

协办

部门大类小类说明

获取土地签订土

地出让

合同

确定用地图、桩点坐

标、用地条件

交纳土地款、契税、

交易费等

工程部：合同条款

的草拟和完善

财务部：提供资金。

开发部

办公室

财务部

国有土

地使用

权证

准备材料，办证

提交土地出让合同

和土地出让金、交易

费等交费证明

办公室：提供土地

出让合同；

财务部：提供资金

缴纳出让金、交易

费。

办公室

财务部

土地

确权

企业投资项目备案

办理房地产开发资

质预审表

办公室

委托工程咨询资格机构编制

《项目申请报告》开发部：协助提供

建设工程前期手续办理的程序

建设项目前期手续办理程序 1、土地拍卖取得 2、项目建议书：（完成后可以进行设计和勘察招投标）（1）项目建议书报告（委托咨询单位或有资质设计院编制）（2）项目建议书申请报告（红头文件）（3）土地成交确认书（4）国有土地出让合同（5）规划选址意见 3、可行性研究：（1）可行性研究报告文本（委托有资质单位做：需要项目建议书批复。）（2）可行性研究报告申请（3）环境影响评价意见书 4、土地使用证：（1）土地使用权登记申请表（2）营业执照及企业章程（3）组织机构代码证（4）法人代表身份证明（5）法人身份证（复印件）（6）土地登记委托书（7）委托人身份证（复印件）（8）宗地图（9）地籍调查界址表（由国土局测量队填写）（10）经公证的国有土地使用权出让合同（原件+复印件）（11）经公证的成交确认书（12）出让金、契税缴款通知书（13）出让金发票复印件（14）履约保证金（复印件）（15）契证（复印件）（16）交付通知书（17）规划用地许可证（复印件） 5、规划用地许可证：（1）土地成交确认书（2）国有土地出让合同（3）建设用地规划许可证申请表（4）选址意见书及附图（5）项目建议书 6、勘察设计招投标：（1）经审批部门同意的项目建议书或可行性研究报告的批复（2）具有土地管理部门颁发的土地使用证（3）具有规划管理部门确定的项目建设地点、规划控制条件和用地红线图（4）委托代理单位进行招投标代理

（5）编制招标文件，并送招标办备案勘察设计包括方案设计、勘察设计、初步设计、施工图设计等。 7、环境影响评价（1）由资质的环评单位制作报告书（1个月）或表（1个星期）（需要项目建议书、选址建议书、规划用地许可证）（2）申请报告（3）项目建议书 8、交评（1）、需要提供规划设计方案 9、日照分析（1）、需提供所有图纸（电子文件） 10、建设工程规划设计方案审核（1）建设（市政）工程规划设计方案申报表（2）建设项目选址意见书及附图（3）项目建议书批复（4）建设用地规划许可证及附图（5）绘制在1：500或1：1000宁波市独立坐标系统的现状地形图上的总平图规划图一份（附DWG格式的电子文件）（6）相应资质的设计单位设计的完成的规划设计方案（附电子文件） 11、初步设计审批（1）造价审核报告书：设计单位做的每一幢房屋的单体预算上报发改局审核（2）申请报告（3）环评意见（4）规划局方案会审意见（5）初步设计文本 12、城管审核绿化（1）、申请报告（2）、绿化申报方案（一式四份）：需达到初步设计深度，包括设计说明、设计构思、设计原则、总评、节点意向、苗木表、概算等及电子文件。（3）、规划意见书、红线图、用地条件图。（4）、立项批复文件（5）、绿化率计算表（见反面）（6）、设计单位资质证书复印件（上写仅用于****工程并加盖红章）。 13、立项文件（1）初步设计批复（2）规划用地许可证（3）土地使用证（4）工程规划设计方案审核意见（5）造价审核报告书（6）申请报告（红头文件）（7）环境评估意见 14、让设计单位进入施工图设计 15、施工单位和监理单位招投标（1）、委托代理公司进行清单编制，招标文件编制。

项目前期手续办理

项目前期及工程前期流程一、未取得建设用地的项目可研立项阶段： 1.根据业主单位实际情况编制项目建议书及可行性研究报告，并报上级主管单位进行专家论证。 2.协助办理发改委立项备案手续(如项目拟用地性质是划拨，则需在自然资源局办理建设项目选址意见书及地形测绘图)。 3.根据项目分类（办公、商业、住宅、工业），协助业主办理相应建设用地预审意见。 4.联系自然资源局，向政府提出拟建项目用地上规土会申请招拍挂相关事宜（现场实勘宗地情况，对建筑物、附着物及林草地进行初步调查统计）。 5.协助业主单位办理拟用宗地“招拍挂”相关手续(非营利性用地可向当地政府申请办理划拨手续)。二、已取得建设用地的项目可研立项阶段： 1.根据业主取得土地相关设计条件及项目用途编制项目建议书及可行性研究报告，并报上级主管单位进行专家论证。 2.对接自然资源局及设计院初步确定规划方案，并根据方案办理环境影响评价备案相关手续。 3.协助业主办理发改委立项备案手续。三、各项前期手续办理：

1.协助业主办理建设用地规划许可证及蓝线图，现场实勘项目用地情况，如有未拆除的建筑物、附着物或影响项目建设的其他情况，及时向政府提出所需解决问题。 2.协助业主办理建设用地批准书及用地红线，确认项目用地边界范围，沟通市政设施管理部门，确认用地范围内存在的市政管线位置及走向。协助业主委托勘察院进行地质勘察工作。 3.初步设计方案上报政府及自然资源局审批并取得建筑设计红线，协助业主单位对规划方案进行审核并提出合理化建议。 4.协助业主及设计院向自然资源局提报审定后的修建性详细规划方案，跟踪规划方案通过专家会、自然资源局局务会、政府规土会进程。 5.规划方案方案通过审核后： 5.1方案通过审核后办理建筑红线，敦促设计院深化设计。 5.2办理人防审批手续。 5.3办理消防备案手续。 5.4办理绿委会备案手续。 5.5办理水土保持方案报批手续。 5.6办理保障性住房审批手续（住宅项目）。 6.对设计院出具的施工图进行审查，合理化降低建筑成本，协助业主方办理施工图审图相关手续。 7.编制建设准备阶段管理计划合理安排： 7.1业主出具资金证明。 7.2业主委托招标代理机构代理招标。

房地产开发详细流程

第一节房地产开发阶段划分一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。二、房地产开发的主要阶段划分投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。第二节立项审批程序及操作流程《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程的法律凭证。具体审批程序及操作流程如下：一、开发项目立项开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益）二、申请定点开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》三、获《选址规划意见通知书》开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图由城管部门审核，发《选址意见书》四、获《建设用地规划许可证》开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）

房地产公司开发项目流程图

当前文文件修改密码：8362839 房地产开发项目开发流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价

││ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 │土地使用证按规划设计条件征询意│ 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 ││ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ││ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ││ 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 │ 2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图改造、移线方案 │ 3.煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││ 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签） │││ 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证│ 建委、物价局下文批价 │ 运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实 │ 四源费缴纳 │ 到开发办市政处核实任务 │ 开发办工程处同意招标 │ 填招标申请书并到市招标办登记 │ 招标办看现场

房地产公司前期手续办理流程

房地产开发前期手续办理流程第一部分：房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分：行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段，1）选址定点，2）规划总图审查及制定规划设计条件，3）初步设计及施工图审查，4）规划报建图审查，5）施工报建，6）建设工程竣工综合备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1. 2. 计委审查可行性研究报告和进行项目立项。国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3. 4. 5.建委办理投资开发项目建设条件意见书。环保局办理生产性项目环保意见书。文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6.规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。 1. 人防办进行人防工程建设布局审查。 2. 3. 国土资源局办理土地预审。公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4. 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5. 规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。消防局对初步设计的消防设计进行审查。交警支队对初步设计的交通条件进行审查。人防办对初步设计的人防条件进行审查。国土资源局进行用地预审。市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

房地产开发前期流程

《房地产开发前期手续报建流程》《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理：二00八年八月房地产开发前期手续报建流程图第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15

房地产项目开发流程(完整版)

房地产项目开发流程（完整版）第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

房地产开发流程(详细版)

房地产开发流程（详细版）房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记 8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保三废治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、落实市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见 18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证

房地产前期部——前期手续工作流程

房地产开发前期手续办理流程第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

光伏发电项目前期手续办理主要流程

光伏发电项目前期手续办理主要流程一、项目前期考察洽谈。跟踪考察光伏项目用地资源、屋面资源、并网接入条件、进场施工环境、政策环境、投资环境等；在此基础上，与项目所在地地方政府进行洽谈。二、签订项目投资协议与用地协议后，到县工商局核准公司名称，注册成立项目公司。三、县规划局出具项目选址意见、项目用地红线图；县国土局出具项目土地预审意见；牵涉到水利、林业部门的土地出具相关项目行政许可。四、项目公司向县发改委报送项目备案材料（项目公司营业执照复印件、项目实施方案、项目选址意见、项目用地红线图、项目用地预审，市供电公司原则同意并网的函等发改委所需材料）。五、县发改委对项目审核通过备案后，项目公司委托有资质的单位进行地质压矿勘探；委托有资质的单位做环评材料，报县环保局行文批准。委托有资质的单位进行电力接入方案设计，报市供电公司发展策划部进行方案评审。六、县国土局向市省国土厅申报办理项目征地手续（综合楼、电控楼建设用地）。到县规划部门办理项目建设用地规划许可证，到住建部门办理项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关行政许可手续。七、市供电公司对光伏电站并网接入系统方案评审通过后，由市供电公司报省供电公司备案，市供电公司下发电力接入方案批复。地方政府为接入系统塔基占地、架线清障等施工做好相关协调工作。八、到县环保、安监、消防、地震、气象等相关部门，分别按照对项目建设的有关要求办理相关审批手续。九、地方政府做好项目用地的腾地工作，及时完成土地流转、地面障碍物的清除等工作，按照项目建设要求以净地交付项目用地；保障在开工前水、电、路、电话、网络等通到项目施工现场，保证项目建设的重型运输车辆进场畅通。地方党委、政府和有关部门为项目用地、项目报批、实施与验收等提供良好的环境与帮办服务，确保项目按计划实施，按时竣工并网发电。 2015年5月3日

房地产项目开发的整个流程

房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来

规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政

房地产开发全套流程大全(完整版)

目录第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30

第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

房地产开发前期手续办理流程

房地产开发前期手续办理流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产开发前期手续办理流程第一部分：房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院进行可行性研究并制作报告书，应附有详细的设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分：行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政审批程序一般共分六个阶段： 1）选址定点 2）规划总图审查及制定规划设计条件 3)初步设计及施工图审查 4）规划报建图审查 5）施工报建 6）建设工程竣工综合备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1.计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3. 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 3.环保局办理生产性项目环保意见书。

4.文化局，地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 5.规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段一般办理一下一般事项。 1.人防办进行人防工程建设布局审查。 2.国土资源局办理土地预审。 3.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4.规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5.规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段一般办理以下一般事项： 1.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2.消防局对初步设计的消防设计进行审查。 3.交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4.人防办对初步设计的人防条件进行审查。 5.国土资源局进行用地预审。 6.市政部门、环保局、地震局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

房地产开发流程及五证办理流程

房地产开发流程及五证办理流程集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

房地产开发流程及五证办理流程原则上是：建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证详细查看下面：一、建设用地规划许可证和国有土地使用证 1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书 2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费 3．建设用地规划许可证（30个工作日）（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划许可证 4．国有土地使用证（60个工作日）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

二、建设工程规划许可证 1．市消防支队盖章（15个工作日）（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章 2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续 3．房地产开发建设规模（30个工作日）建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理 4．建设工程规划许可证（30个工作日）（1）建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单 5．放线报告（15个工作日）持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。三、建设工程施工许可证（建委） 1．报建（1个工作日）提供资料：建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图 2．现场勘察（3个工作日） 3．组织招标 4．抗震审查 5．施工合同审查 6．交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、

房地产项目开发需办的证件及流程

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下3大部分第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分6个阶段： 1、选址定点； 2、规划总图审查及确定规划设计条件； 3、初步设计及施工图审查； 4、规划报建图审查； 5、施工报建； 6、建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

、规划部门办理项目选址意见书。6．二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计。，

建设单位办理前期手续的流程

甲方工作概要（即所谓的要盖100多个红园图章）第一篇甲方在开发前期的工作一、确定投资建设工程项目对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图（划示用地范围，标明大约面积） b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书 c用地计划审核意见 d.建筑设计方案（总平面图等） e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份） d.联建协议书（复印件1份） e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） 2.申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料 a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章） c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份） d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取） e.申请报告（红头文件） f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理五、建设工程项目地名报批 1.所需资料 a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份） b.地形图（均应划示用地2份

房地产开发流程大全

第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (7) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (8) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (8) 第四章房地产开发阶段 (9) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (9) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (9) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (9) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (10) 第五章项目建设阶段 (10) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (10) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (12) 第六章销售经营阶段 (13) 第七步销售经营阶段的法律程序 (14) 第七项销售经营阶段的相关税费 (14) 第七章物业管理 (15) 第八步物业管理阶段的法律程序 (15) 第八项物业管理阶段的相关税费 (15) 附录：房地产开发专业术语 (15) 第一节面积类 (15) 第二节价格类 (18) 第三节实务类 (19) 第四节管理政策类 (27)