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梁慧星_物权法_若干问题

梁慧星_物权法_若干问题
梁慧星_物权法_若干问题

《物权法》若干问题

梁慧星

(中国社会科学院法学所,北京100721)

编者按:2007年10月9日,浙江工商大学十分荣幸地邀请到了我国著名民法学家梁慧星先生来校讲学!梁先生讲学独辟蹊径,采用了由研究生和本科生当场随意提问,由他当场予以回答的形式。梁先生的社会责任感、历史使命感、渊博的学识、深厚的功底、敏锐的目光、惊人的记忆力、语言的风趣和幽默令人称奇!我们对梁先生的讲学进行了整理并送交梁先生审阅。梁先生就物权变动原则、不动产登记的公信力、登记的法律性质等问题所作的回答必将推动人们对物权法的理解和适用。

关键词:物权法;物权变动;不动产;公信力;理解

中图分类号:DF5 文献标识码:A 文章编号:1009-1505(2008)01-0005-08

收稿日期:2007-12-28

作者简介:梁慧星,男,四川青神人,中国社会科学院学部委员,法学所研究员,博士生导师,主要从事民法研究。

问题一:《物权法》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产的登记簿时发生效力。”第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这些规定与我国法院的做法和《担保法》的规定有明显的矛盾,应该怎么对待?

答:第14条和第15条是中国物权法的创新,称为“物权变动与原因行为的区分原则”,是关于物权变动与原因行为的生效条件、生效时间的规定。这里讲的“物权变动”就是指“产权过户”、“抵押权设

立”的“物权变动事实”。这里讲的“原因行为”,是指导致物权变动的“法律行为”

(债权行为),主要是买卖合同、赠与合同、建设用地使用权转让合同、抵押合同、质押合同。

以买卖房屋为例,我们先签订房屋买卖合同,然后根据买卖合同去办产权过户登记,

“买卖合同”是导致“产权过户”的“原因”,“产权过户”是其“结果”。“买卖合同”和“产权过户”之间就是“原因”和“结果”的关系。设立抵押也是如此,先订立“抵押合同”,再根据抵押合同去登记机构办理抵押登记,于是成立“抵押权”。可见,“抵押合同”是“原因”,“抵押权设立”是其“结果”。“产权过户”和“抵押权设立”是具体的物权变动事实,买卖合同和抵押合同就是发生具体物权变动的“原因行为”。

物权法规定“区分原则”,究竟要解决什么问题呢?要解决把“买卖合同”成立的时间和条件,与“产权过户”发生的时间和条件,分开来对待的问题。所针对的是我们现实当中一些法院裁判案件的错误做法,以及担保法上的错误规定。如房屋买卖合同,没有办理产权过户登记,法院就据此认定房屋买卖合同无效。这样判决,就把买卖合同生效的时间和条件,与产权过户的生效时间和条件弄混淆

浙江工商大学学报

2008年第1期(总第88期)Journal of Zhejiang G ongshang University N o.1,2008(V ol.88)

了。《担保法》第41条规定,当事人设定抵押的,“应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。按照这一规定,订立抵押合同之后,如果没有办理抵押登记,法院就认定抵押合同不生效,同样是把抵押合同生效的时间和条件,与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。这在理论上是错误的,实践上是有害的。

按照《合同法》第135条的规定,买卖合同生效才发生出卖人交付标的物和移转标的物所有权(即办理产权过户)的义务。买卖合同未生效,登记机构会给你办产权过户吗?可见,因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法,不符合法律的逻辑和基本原理。同时还要看到,这样的判决结果是不公正的。签订了买卖合同,合同生效后,市场变化了,房屋价格上涨了,开发商(出卖人)反悔,故意拖延不办产权过户登记,最后发生纠纷,我们的法院以没有办产权过户登记为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状,即便买房人已经住进了新房,进行了装修,也不得不退房。这样的结果,不正好是开发商所希望的吗?正是我们法院这样的判决,使不诚信的出卖人的阴谋得逞,使他的不正当利益得以实现,而买房人的正当利益就遭受了损害。

在设定抵押权的场合也是如此,如果借款的企业与银行的工作人员有关系,一旦银行把钱划到借款人的帐上,借款人把钱转走或者使用,而不去办抵押登记。他为什么不去办抵押登记呢?虽然不是办了抵押登记房子就不能卖了,但一旦办了抵押登记之后再要出卖房子就有困难。房子上面有抵押权,买房人就担心,自己购买的房子有被抵押权人强行拍卖的危险,因此人家就不买了。此外,一旦办理了抵押登记,房屋所有权上成立了抵押权,借款人要再拿该房屋到别的银行抵押借款,别的银行就会不愿意。因此,一旦银行把借款划到借款人帐户上,借款人就借故拖延不办理抵押登记。最后借款人还不了银行的钱,起诉到法院,因为《担保法》第41条规定抵押合同自抵押登记之日起生效,没有办理抵押登记,于是法院判决抵押合同不生效,最终使银行遭受重大的损失。这样判决也助长了一些企业的背信弃义。既然不办理抵押登记法院就会判决抵押合同不生效,那我就故意拖延不办抵押登记。一些企业背信弃义、不讲诚信,采用拖延不办抵押登记的办法赖帐,导致社会信用下降、商业道德下降,这与法院的判决有关系,与担保法的规定有关系。

起草人针对司法实务中的错误做法和担保法上的错误规定,在物权法草案上明文规定了“物权变动与原因行为的区分原则”。《物权法草案》第14条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”其中所谓“应当登记的”,是指法律规定采“登记生效主义”的不动产物权,包括不动产所有权、不动产抵押权等。这些采登记生效主义的不动产物权变动,包括设立、变更、转让、消灭,从什么时候发生效力?本条专门规定:是自“记载于不动产登记簿之时”。

接下来,物权法草案应当明确规定“原因行为”的“生效时间”。这就是《物权法》第15条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”条文第一句明确规定“合同”的“生效时间”:“自合同成立时”,此与合同法的规定完全一致。《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”须补充说明的是“自成立时生效”是关于合同生效的“一般原则”。“法律另有规定或者合同另有约定”,是此“一般原则”的“例外”。

这样一来,物权变动的生效时间和生效条件与原因行为的生效时间和生效条件,就被区分开来。但是还有一个最重要的问题:因未办理登记而物权变动未生效,对原因行为的效力是否发生影响?而这正是物权法规定“区分原则”所要解决的关键问题。这就是草案第15条第二句的规定:“未办理物权登记的,不影响合同的效力”。这一规定将合同的生效与物权变动的生效截然“区分”开来,准确体现了“区分原则”的立法目的。

从《物权法》第14条和第15条的规定可知,所谓“区分原则”,是指“区分”原因行为和物权变动的“生效时间和生效条件”。作为“原因行为”的“买卖合同”,应当按照合同法的规定,

“自合同成立时生—

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效”;而作为“物权变动”的“标的物所有权移转”,应当按照本法规定办理“产权过户登记”,

“自记载于不动产登记簿之时”生效。作为原因行为的“抵押合同”,亦应按照合同法的规定,“自合同成立时生效”;而作为物权变动的“抵押权设立”,则应按照本法的规定办理“抵押登记”,

“自记载于不动产登记簿之时”生效。订立房屋买卖合同,没有办理产权过户登记的,只是不发生“产权过户”的效果,买卖合同的效力不受影响;订立抵押合同,没有办理抵押登记的,只是不发生“抵押权设立”的效果,抵押合同的效力不受影响。

按照这个原则,买卖合同生效以后,交了房没有办理产权过户,打起官司来,法院就应当按照《合同法》第110条关于强制实际履行原则的规定,责令出卖人补办产权过户登记;如果出卖人既没有交房也没有办理产权过户的,就应当责令出卖人交房并办理产权过户登记,从而切实保护买受人的利益。如果房子已不在出卖人的手里,比如说已经卖给了别人,别人已经办理了产权过户,这时候买卖合同还有效,还可以追究出卖人的违约责任。如果合同约定有违约金,法院就判处违约金,如果合同没有约定违约金,法院就判处损害赔偿金。按照合同法的规定,给受害人一定的补偿,保护受害人的利益。

抵押的情形也是这样。企业还不起银行的钱,银行向法院起诉,打起官司来,查明抵押合同生效以后,没有办理抵押登记。按照法律的规定,只是抵押权不发生,而抵押合同的效力不受影响。这个时候如果抵押物还在借款人(抵押人)的手里,法院应当按照《合同法》第110条关于强制实际履行原则的规定责令补办抵押登记,使抵押权发生,并执行抵押权拍卖抵押物,使银行优先受偿,保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人的手里,这个时候至少抵押合同还有效,还可以追究抵押人的违约责任。

质言之,物权法规定“区分原则”的重要意义就在于,要纠正混淆原因行为生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为有效,因未办理登记而未发生物权变动的情形,应当执行原因行为。按照《合同法》第135条和第110条的规定,强制出卖人办理产权过户登记(或者抵押登记);如果标的物已经被第三人合法取得、不可能办理产权过户登记(或者抵押登记),则应当按照合同法关于违约责任的规定,追究出卖人(或者抵押人)的违约责任。物权法关于物权变动与原因行为区分原则的规定,目的是要纠正此前人民法院裁判房屋买卖合同纠纷案件和不动产抵押纠纷案件的错误裁判方案,和担保法混淆物权变动的生效与合同生效的错误做法和规定,物权法生效之后,担保法中的混同抵押合同的生效与抵押权发生的规定当然就废止了。

问题二:目前,在购买商品房时,开发商将公摊面积算作商品房的套内面积,要求购房人付款。对此,梁先生有何看法?

答:公摊面积实际上涉及到的是“建筑物区分所有权”。《物权法》第72条规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”根据区分所有建筑物的使用目的,共有部分具有不可分割性。各国建筑物区分所有权法大都明确规定,禁止分割区分所有建筑物的共有部分,区分所有人取得专有部分所有权,也就同时附带取得共有部分所有权。共有部分的共有权是从属于专有部分所有权的,专有部分,就是实务中所谓套内面积,公摊面积就是业主对共有部分的分额。买卖合同中往往约定购买房屋的总面积是多少,再进一步细分套内面积(专有部分)是多少,所分摊的共有部分(公摊面积)是多少。同学问到的公摊面积就是分摊的共有部分。不能把公摊面积混同于套内面积。但公摊面积的代价,还是要由买房人负担的。

问题三:我国物权法现已正式确立了不动产物权变动的公信力原则。如何正确理解公信力?答:应该注意的是,公信力原则只在采取登记生效主义的国家才承认,采取登记对抗主义的国家是不承认的。物权登记的公信力原则,是物权法上的制度,特别要注意这一原则与合同法的关系。物权登记的公信力原则是《合同法》第51条关于无权处分规则的例外规定。按照《合同法》第51条规定,

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“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”依据反对解释,无权处分合同,权利人不追认且处分人事后也未取得处分权的,该合同无效。合同无效,当然不发生所有权转移。请注意《物权法》第106条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”这个条文包含了动产的“善意取得”以及“不动产登记的公信力”制度。

。从法律政策上看,“善意第三人”是个特殊的概念。《合同法》第3条规定平等原则,合同当事人法律地位平等。因此,凡属合同“当事人”,法律上都应该实行“平等保护”。但法律对“善意第三人”却实行“特殊保护”,因为“善意第三人”与“当事人”不同,“当事人”的利益属于个人利益,而“善意第三人”的利益已经不同于一般的个人利益,“善意第三人”的利益关系到社会公共利益,关系到市场交易安全。法律保护“善意第三人”就不是简单地保护个人利益,而是保护市场交易的安全,是保护社会公共利益。因此我们看到,民法上凡是“善意第三人”都实行“特殊保护”。因为不如此不能保护市场交易安全,不能维护市场交易秩序。所谓的“特殊保护”,就是把无权处分制度的效果否定了,作为无权处分制度的“例外”来对待。

按照不动产登记的“公信力”制度,以不动产登记簿为根据取得的不动产物权,例如房屋所有权,这个所有权不受任何人追夺。因为不动产登记簿是国家专门设立的登记机构掌管的,物权法采登记生效主义,不动产登记具有权利推定的效力,当然受到公众的信赖,不动产交易的第三人既然信赖登记簿,其取得的物权就应当受法律的保护。这个制度的关键,是以不动产登记簿为根据“取得”不动产物权,其政策目的是保护不动产交易的善意第三人。并且,这种保护是绝对的使善意第三人取得权利,不存在以反证加以推翻的问题。不动产的交易因为有登记制度,直接由登记制度加以保护就足够了,剩下的动产的交易,因为没有进行登记,则创设动产善意取得制度加以保护。不动产登记的公信力制度和动产善意取得制度,是合同法无权处分无效的法律后果的例外规则。最后要说明的是,《物权法》第106条将教科书上的不动产登记公信力制度和动产善意取得制度两个制度合并规定,成为统一的善意取得制度。

问题四:对于因登记机关错误登记而受损的真实权利人,我国应如何构建赔偿机制?

答:《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”本条的立法思想是,按照造成登记错误的原因,分别规定登记申请人的赔偿责任和登记机构的赔偿责任。第1款规定登记申请人的责任,第2款规定登记机构的责任。本条之立法意旨在于:凡属于登记申请人的原因造成的登记错误,均应当由登记申请人承担赔偿责任;凡属于登记机构自身的原因造成的登记错误,即在登记申请人提供的材料真实的前提下因登记机构内部工作人员的过错造成的登记错误,应当由登记机构承担赔偿责任。

按照第1款规定,登记申请人承担赔偿责任的构成要件有三:一是“提供虚假材料”,至于提供虚假材料究竟属于故意或者过失,均非所问;二是因登记申请人提供虚假材料导致登记错误;三是因此登记错误给他人造成损害。登记申请人在承担赔偿责任后,当然有权依据不当得利制度,向因此登记错误而获得不当得利的人追偿。考虑到第1款已经规定了登记申请人提供虚假材料的赔偿责任,则第2款所谓“登记错误”,应解释为:除登记申请人提供虚假材料造成的登记错误之外的登记错误,亦即因登记机构自身的原因造成的登记错误。

因此,根据本条第2款的规定,登记机构承担赔偿责任的构成要件是:(一)登记申请人提供的材料真实;(二)在登记申请人提供材料真实的前提下仍发生登记错误;(三)因此登记错误给他人造成损害。实质上,登记机构是为自己内部工作人员的过错导致的登记错误承担责任,属于民法侵权责任中—

8—第1期梁慧星:《物权法》若干问题

的使用人责任。其特殊之处在于,既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员的过错,同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而要求免责。

须注意的是,民法上的使用人责任,有不同方案。一是德国式使用人责任,在被使用人于执行职务中造成他人损害的,原则上应当由使用人对受害人承担赔偿责任,但使用人如果能够举证证明自己对被使用人的选任、监督并无过失的,可以免责。实质上属于使用人对于自己的选任、监督过错承担责任,因此属于过错责任。二是英美法上的使用人责任,凡被使用人于执行职务中造成他人损害的,均应当由使用人承担赔偿责任,并不考虑使用人有无选任监督过失。实质上属于使用人替代被使用人承担赔偿责任,属于严格责任。

按照本条第2款规定,登记机构的赔偿责任性质上属于使用人责任,既不要求请求赔偿的受害人举证证明登记机构工作人员的过错,同时登记机构也不能通过证明自己对于工作人员无监督管理过错而获得免责,显然是采纳英美法替代责任,属于使用人责任中的严格责任;但考虑到本条第1款关于登记申请人承担赔偿责任的规定,登记机构当然可以通过证明登记错误是由登记申请人提供虚假材料所造成,而获得免责,因此第2款规定的登记机构的赔偿责任,不同于一般所谓严格责任,而在实质上仍然属于登记机构对于自己的工作人员的过错造成的损害负责。登记机构在承担赔偿责任后,除根据本条第2款第二句的规定,可以“向造成登记错误的人”即登记机构的工作人员追偿之外,还有权依据民法关于不当得利制度的规定,向因此登记错误获得不当得利的人追偿,自不待言。

问题五:物权登记的性质是行政行为还是民事法律行为?

答:第10条规定:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。既然物权法规定了物权公示原则,不动产物权变动以“登记生效”为原则,以“登记对抗”为例外,可见不动产登记制度非常重要。如果没有一个完整的、科学的不动产登记制度,物权法即便颁布了,也很难发挥作用。因此,不动产登记的基本原则、基本制度要规定在物权法上,在物权法之外还应单独制定一个不动产登记法或者不动产登记条例。不动产登记法或不动产登记条例,是附属于物权法的,是物权法的附属法。

这样一个统一的不动产登记机构设置在哪一个部门,物权法对此未作表态,而将留待制定不动产登记法或者不动产登记条例解决。这个统一的不动产登记机构,根据物权法所办理的登记均与行政权行使无关,属于服务行政的性质。请注意物权法将此前通行的“登记机关”改为“登记机构”,意在表明不动产登记机构与国家行政机关的本质区别,即不动产登记机构不具有行政权力,其从事的不动产登记行为与政府行政权的行使无关。不动产登记,属于民法上的一种法律事实,将导致某种民法上的物权变动的法律效果发生。但不动产登记属于公示方法,其本身不是民事法律行为。

问题六:梁老师对于《物权法》第10条中规定的“统一的登记机构”是如何看待的?这样的规定是否过于理想化,在具体的操作上是重新设立一个机构还是把登记统一到现有的某个机关中?

答:不动产登记制度为物权法的制度基础。中国现在的问题是多个登记机关,多头登记,且登记机关同时又是行政管理机关,极易发生登记机关利用手中的行政权力来牟利,导致登记收费标准混乱和不公正的结果。各地普遍存在办理抵押登记要对抵押标的物进行评估,并按评估的价值收取登记费,既没有什么合理性,也不公正。还有一些地区的登记机关为登记设定有效期限,规定抵押登记有效期一年,期满再登记再收费;还有一些地区要求对登记实行年检,从而收取一定的费用。针对上述一些现状,物权法采取的对策是建立统一的与行政管理脱钩的登记机构、登记制度。不动产登记虽由国家设立的登记机关办理,但本质上属于“服务行政”的性质,与行政管理权的行使无关,更不应容许异化为一种“权限”并用来牟利。登记机构的性质纯粹是为社会服务的机构。

基于上述考虑,《物权法》第10条明确规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”第13条规定:“登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登

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记;(三)超出登记职责范围的其他行为。”第22条规定:“不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”这样一个统一的不动产登记机构设置在哪一个部门,物权法对此未作表态,而将留待制定不动产登记法或者不动产登记条例解决。参考发达国家的经验,关于不动产登记机构的设置,无非两种模式:一是设置在政府;一是设置在法院。例如,日本设在政府法务局;英国是政府土地登记局;瑞士设在各州的地方法院;德国是在地方法院设土地登记局。因此,关于不动产登记机构的设置,可在这样两种模式中选择其一,或者在基层人民法院设不动产登记局,或者在区县人民政府的司法局设不动产登记局。

问题七:如何看待《物权法》第1条关于“根据宪法,制定本法”的规定?

答:首先要注意的是,对于每一部法律的第1条是否应当明文规定“根据宪法”,第1条的性质和作用,过去没有进行研究。因此,同样是全国人大或者人大常委会制定的法律,有的第1条明文规定“根据宪法”,有的第1条未规定“根据宪法”。据统计,未规定“根据宪法”的法律很多,迄今有一百多部现行法第1条未规定“根据宪法”,第1条明文规定“根据宪法”的现行法律较少。民事立法实践中,通常将第1条理解为“立法目的”条款而不是“立法权限”条款。关于法律第1条的性质和作用问题,过去缺乏研究,有待于法学界包括宪法、法理和各部门法学者今后共同研究。

物权法立法过程中,反对物权法的人抨击《物权法草案》第1条未明文规定“根据宪法”属于“形式违宪”,抨击物权法草案贯彻平等保护原则属于“实质违宪”,并抨击物权法草案及其起草人背离马克思主义和社会主义,奴隶般抄袭资产阶级的法律,挑起政治争论。本应属于学术问题、立法问题,现在转变成为政治问题、立场问题、意识形态问题。民法学界理应表明态度,予以反驳。民法学者不仅绝不认同所谓“实质违宪”,也绝不认同所谓“形式违宪”。物权法草案的基本原则和基本制度是以现行宪法所确定的基本经济制度、经济体制和基本原则为依据的,是现行宪法所确定的基本经济制度、经济体制和基本原则的具体化,根本不存在所谓“违宪”问题。因此,我在反驳所谓“形式违宪”的文章中,明确指出反对物权法的人混淆了人民代表大会制度与三权分立制度。

人民代表大会制度和三权分立制度,这两个制度是存在重大区别的。实行“三权分立”体制的国

家,是先召开“制宪会议”(国民大会)制定宪法。通过宪法将国家权力划分为“立法权”、“行政权”和

“司法权”,并分设“议会”、“总统”和“法院”三个国家机关,再授权议会行使“立法权”,总统行使“行政权”,法院行使“司法权”。因此,在采“三权分立”体制的国家,虽然议会行使“立法权”,但议会的“立法权”来自宪法的“授权”,且议会的“立法权”不包含“制定宪法”之权,议会不能制定宪法和修改宪法,要制定和修改宪法,必须召开制宪会议。议会制定的法律,如超越其立法权限,即构成“违宪”。在这种体制之下,议会虽然行使“立法权”,但是不能制订和修改宪法。也就是说,议会的立法权仅仅是制订一般法律的权限,既然议会的立法权是宪法授予的,是有所限制的,在制订每一部法律的时候,就有必要在第一条明确表示“根据宪法”,以明示其立法权源,当然也要接受“违宪审查”。我国现在的刑法学教材和著作,在谈到所谓“违宪审查制度”时,均将议会制定的法律和政府制定的法令、政令纳入违宪审查范围,其理由在此。

回过头来说我们的体制,我们的人民代表大会制度是中国共产党领导人民革命直接创造的政治制度。人民代表大会不是依赖于任何法律规定而产生的。全国人民代表大会一经成立,就拥有全部国家权力,包括制定宪法和修改宪法的权力。新中国第一部宪法、第二部宪法、第三部宪法和现行宪法,都是全国人民代表大会制定的。现行宪法的历次修改,也是全国人民代表大会自己进行的。现行宪法明文规定“全国人民代表大会是最高国家权力机关”,“全国人民代表大会及其常务委员会行使立法权”。全国人民代表大会制度的实质在于,一切国家权力归全国人民代表大会,国务院的行政权和人民法院的司法权、人民检察院的检察权,均来自全国人民代表大会的授权。这与“三权分立”体制是根本不同的。既然我们是这样一种体制,人民代表大会不依赖于任何一部法律,人民代表大会有权制订一切法律包括制定宪法和修改宪法,我们的人民代表大会在制订每一部法律时就没有必要在第1—

01—第1期梁慧星:《物权法》若干问题

条写上“根据宪法”,因为宪法就是它自己制订的,而且人民代表大会制订的法律不发生“违宪”的问题,只发生法律与法律之间及法律与宪法之间的“冲突”问题。

以上是我关于所谓物权法“违宪”问题的基本见解,不见得与立法机关的意见完全一致。但在法律第1条是否明文规定“根据宪法”与所谓“违宪”无关这一点上,我的意见与立法机关的意见是完全一致的。换言之,立法机关并不认为第1条不规定“根据宪法”就构成所谓“形式违宪”。为什么这样肯定?我们注意到,十届全国人大五次会议同时审议、同日通过了物权法和企业所得税法两部法律,《物权法》第1条添加了“根据宪法”四字,而《企业所得税法》第1条却没有出现“根据宪法”四字。企业所得税法规定国家公权(征税权)的行使,当然必须以宪法为根据!按照批评物权法的同一理由,更有必要在《企业所得税法》的第1条明文规定“根据宪法”。但该第1条却没有规定“根据宪法”!难道是立法机关的疏忽?当然不是。立法机关在同时审议、同日公布的《企业所得税法》第1条不写“根据宪法”四字,显然是有意为之,意在表明立法机关的主张:一部法律的第一条是否规定“根据宪法”,与所谓“违宪”无关。因此,不得认为立法机关在《物权法》第1条添加“根据宪法”四字,是认可了反对物权法的人关于“形式违宪”的指责,现行第1条未明文规定“根据宪法”的一百多部法律也当然不存在所谓“形式违宪”问题!

问题八:梁教授,请问盗窃物是否可以适用善意取得制度?

答:你问的问题涉及善意取得制度的特殊规则。第106条规定善意取得制度的一般规则,第107条规定特殊规则。前面已经谈到,《物权法》第106条规定了统一的善意取得制度,将教科书上的不动产登记公信力制度和动产善意取得制度合并为一个条文。第106条规定的是善意取得的一般规则,适用于市场交易的一般情况,第107条规定善意取得的特殊规则,适用于市场交易的特殊情况,即盗窃物、遗失物的善意取得。

请看《物权法》第107条。它是这样规定的,“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。”我们可以看到,在这个条文中仅仅规定了遗失物适用善意取得制度,并没有规定。但是物权法草案第三次审议稿的第107条是这样规定的:“善意受让人取得的动产属于赃物、遗失物的,所有权人、遗失人等权利人可以向无处分权人请求损害赔偿,也可以在支付善意受让人所付的价款后,请求返还原物,但请求返还原物应当自丧失占有之日起两年内提出。”按照第三次审议稿的规定,购买盗窃物、遗失物的“善意受让人”是可以取得所有权的。但自第四次审议稿起却删去了“盗窃物”,显然是受到关于物权法违宪的政治争论的影响。删去关于“盗窃物”适用善意取得的规定,就造成了法律漏洞。假设张三偷了李四的手机,托在商店当售货员的朋友摆在商店出售,被顾客王五购得。李四向法院起诉要求判决王五返还该手机,王五是否可以要求李四支付其购买手机的价金?法院应当如何裁判?因为第107条删去“盗窃物”造成法律漏洞,使本案裁判失去明确的法律依据,要靠法院和法官通过解释予以弥补漏洞。造成裁判的困难、裁判的不确定性和不统一。

问题九:请问梁教授,物权法为什么对飞机、船舶的抵押采用登记对抗主义?为什么对汽车也采用登记对抗主义?

答:飞机、船舶是特殊的动产。动产是指可以移动的财产,不动产是不能移动或者移动之后会降低价值的财产。而移动是飞机和船舶的本质所在。对于飞机、船舶,我国《海商法》和《民用航空法》采取的就是登记对抗主义。《海商法》第9条第1款规定,“船舶所有权的取得、转让和消灭,应当向船舶登记机关登记;未经登记的,不得对抗第三人。《民用航空法》第14条第1款规定,

“民用航空器所有权的取得、转让和消灭,应当向国务院民用航空主管部门登记;未经登记的,不得对抗第三人。”《物权法》沿用海商法和民用航空法关于船舶、飞机实行登记对抗主义的规定。《物权法》的第24条规定:

浙江工商大学学报 2008年第1期(总第88期)

“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”

那么为什么对于船舶、航空器采用登记对抗主义呢?让我们首先看一个例子。假设我国上海港的一艘远洋轮船开到了欧洲的阿姆斯特丹港,这时它需要一笔资金,当然船长就到阿姆斯特丹的银行去申请贷款,银行要求设定抵押,船长就把这条船舶抵押给了阿姆斯特丹的银行,取得了一笔贷款。这时发生一个问题,这个船舶抵押权的设立是采登记生效主义,还是采登记对抗主义呢?如果法律规定船舶抵押权采取登记生效主义,那阿姆斯特丹银行就必须派银行工作人员把抵押协议拿到中国该船舶的船籍港例如上海港办理船舶抵押权登记,否则船舶抵押权不生效。我们可以想见,这样规定显然是不现实的,是不可能做到的。因为船舶的船籍登记簿是在上海港,从阿姆斯特丹乘飞机到上海要十多个小时,要花多少时间和金钱的代价呢!阿姆斯特丹的银行显然不可能专门养一批工作人员,成天飞往世界各地的船籍港办理抵押权登记,它最有可能的对策就是拒绝接受船舶抵押,当然也就不向船舶贷款。很显然,物权法对飞机、船舶采取登记对抗主义的根本的理由是由船舶、飞机的特殊本性所决定的。船舶、飞机是满天下飞、满世界游动,规定登记生效主义做不到,船舶的登记簿只能保管在它的船籍港,飞机的登记簿只能保管在中国民航总局,不可能跟着它满世界飞。

对汽车也采取登记对抗主义,主要的理由是:首先,汽车的价值相对小得多,一架价值上亿的飞机尚且是登记对抗,价值相对小得多的汽车却要登记生效,显然是不成比例,显得轻重倒置。其次,汽车数量众多、转手频繁,如果实行登记生效主义将会不胜其烦,很多人就会不去登记。法律太繁琐,人们会去遵循吗?结果就会有很多人买车、卖车都不登记,使法律规定与现实生活严重脱节,我们的现实情况不就是有很多机动车转手不登记吗?与其规定登记生效主义而不能实行,倒不如规定登记对抗主义以符合现实。

物权法对机动车物权变动规定采登记对抗主义,还有一个好处,即方便法院公正裁判交通事故损害赔偿案件。一辆汽车发生了车祸,受害人告谁呢?按照我们的《民法通则》第123条及道路《交通安全法》的规定,受害人应当告汽车所有权人,他怎么知道汽车的所有权人是谁呢?他到登记机构去查,查到这辆车的所有权人是张三,就把张三告上法庭。张三在法庭审理中主张说,这辆车我在三年前就已经卖给李四了,我不应该承担责任。这时法庭如何处理,就要看我们的物权法对汽车物权变动是采登记对抗主义还是采登记生效主义。假设物权法规定采登记生效主义,法官就应当问张三:“你说已经卖给李四了,那你办理过户登记了吗?”张三回答说:“没有办理过户登记。”法官就会说:“法律上规定的是登记生效主义,你既然没有办理过户登记,你就还是肇事汽车的所有权人,按照法律的规定,你作为汽车所有权人应当对受害人承担损害赔偿责任。”这样判决当然“于法有据”,但张三的汽车已经卖给别人好几年了,却还得承担损害赔偿责任,你说冤不冤?合不合情理?公正不公正?这样判决于情、于理都说不通。因为汽车肇事是人的行为导致的,张三与这个肇事行为毫无关系,让他承担赔偿责任当然是非常冤枉的,是不公正的。

物权法规定机动车实行登记对抗主义,张三可以通过举证证明汽车转手的事实而不承担责任。实际上,从上世纪80年代直到90年代初期,好些地方法院都把汽车过户登记当作“登记生效”,因此就出现了一些不公正的判决。到90年代中期法院内部就已经注意到这样判决不合情理而改变态度,现在绝大多数地方法院已经不再把汽车登记当作“登记生效主义”,而是允许没有办理过户登记的出卖人以其他证据证明汽车转卖的事实,最后使应该承担责任的实际上的汽车所有权人承担赔偿责任。因此可以说,物权法规定机动车物权采取“登记对抗主义”,是采纳了人民法院的裁判经验,使法律规定与人民法院的裁判实践相一致。

(责任编辑 陶舒亚)

21—第1期梁慧星:《物权法》若干问题

物权法案例汇总

第一章物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫,陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房后,在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间,并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作为建设县城公园之用。随后,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某从胡某处所购一间半住房,按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公,遂与陈某协商购买该违章建筑残值(拆除材料值),价值640元,由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后,陈某和张某隐瞒真实情况,向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证,同年铜原县规划委员会由于审查不严,予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”,并经铜原县公证处公证。事后,张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严,向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者权证》。次年,张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后,作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定,铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此,张某以“搭建40.25平方米房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。 法律问题 1.张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2.张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产,其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》的规定,除法律另有规定的外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。 1.不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定,其中第10条至第13条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。根据《物权法》第10条的规定,我国不动产实行统一登记制度,而此前我国不动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第1l条的规定,申请登记的当事人,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。根据《物权法》第12条的规定,不动产登记机构在登记 时不仅要“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”,“就有关登记事项询问

最新物权法司法解释(全文)

物权法司法解释 物权法司法解释有两个: 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日,最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定,这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用 (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

物权法司法解释

物权法司法解释(全文) 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

物权法案例分析

物权法案例分析

一、案例介绍 1994年7月26日,农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订(94)农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份,农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方,贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿,月利率为9.15‰,合同期限一年;同日,省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》,表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押,在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时,贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前,农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》,该通知单明确是根据(94)农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息,农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼,被告为:飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后,经调查取证了解到:1、市飞鹰发展公司名为集体,实为个人投资经营的私营企业;2、就同一财产,省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行,并获得贷款;3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格,故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的(94)农借合字第08号借款合同无效,主合同无效,其从合同抵押担保合同亦无效,其责任在于原告,被告省渔具厂不承担担保合同责任,市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息,利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。 二、原因分析 (一)农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中,工作不负责,对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚,导致决策失误;对担保单位的资产状况也没有认真调查,在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下,仍给予认可。 (二)农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同,致使主合同无效从合同跟着主合同无效,抵押担保失去了法律保护,增加了贷款风险。 三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查,审慎决策,对于抵押贷款,要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款,即使有利可图,也不合法,风险太大。 甲将自己的房子出租给乙,双方于07-6-5日签订书面租赁合同,后甲又将该房子出卖给丙,双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有,7-5日丙支付完全部房款,但一直没有办理过户登记手续,8-4日甲又将该房子出卖给丁,办理完过户登记手续,丙知道后,认为该房早归自己所有,甲无权将该房卖给丁,丁也不能取得该房所有权,遂于甲、丁等发生争执,此外,丁以自己已取得房子所有权为由,要求终止甲曾与乙签订的租赁合同,遭到乙的反对,问:1、丙可否取得房屋所有权,理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权,则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。 1、丙无法取得所有权,法律明文规定,不动产所有权变更登记后生效,丁已经取得所有权 2、不可以,丙只能追究甲的违约责任,要求其赔偿损失 3、不可以,买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房,甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快,开发商又将此房以高价卖给了乙,并办理了过户手续。问:谁能取得房屋所有权?乙能取得所有权,根据物权由于债权及物权的公示原则,既然乙办理了过户登记,就取得了房屋所有权,甲基于合同享有债权请求权,可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包,包内除失主的证件外,还有价值15万元的现金、存折、首饰等,几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找,请依据物权法有关规定回答下列问题: (1)当李某找到失主王某时,王某不肯支付15万元酬金,请问王某的行为是否合法?为什么? (2)李某在还包时要求李某支付3万元酬金,协商未果,李某威胁不给线不还包,请问李某的行为是否合法?为什么?在这种情况下王某是否需向李某支付报酬?1、不合法,悬赏已经构成要约,归还行为构成承诺,因此王某应支付酬金; 2、不合法,如果不归还,应构成刑事犯罪(侵占罪或敲诈勒索)。这种情况下,王某不应支付报酬,未尽归还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权利。拾得人侵占遗失物,违反应尽的义务如通知、报告、保管、交付义务,或有其他违法行为的,丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例: 甲公司购买一辆轿车作为办公用车,给经理张某使用,并将轿车登记在张某名下。 后来,张某擅自将车卖与王某。 甲公司知道后,要求王某返还轿车。 问:1.甲公司的主张能否得到法院支持?为什么?(请详细讲明原因) 2.甲公司应如何维护自己的权益?(请详细讲明原因)1、甲公司的主张不能得到法院支持。 根据物权法规定,王某的行为符合善意取得制度,在本案中,汽车属于动产,以交付为所有权转移要件,双方达成买卖合意后,把汽车交付王某就完成了所有权的变动,而且,不以是否支付对价为要件。且车登记在张某名下,王某在购买车辆时,完全有理由相信张某是车的合法所有者,尽到了善意的注意义务,因为王某已经是该车的合法所有者,该公司主张不能得到法院支持。 2、甲公司可以要求张某返还车款,同时要求他赔偿损失。 理由:虽车登记在张某名下,但甲公司可通过举证车款是其公司支付,只是登记在张某名下。那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失,属于侵权之债,特别注意,在起诉时,不要起诉物权行为,只起诉债权行为。因为物权已转移给王某,再起诉物权已无意义,无法胜诉。 要谈第一个问题,得从物权法的基本理论谈起,原来我国关于物权转移的规定比较模糊,对物权行为和债权行为的区分不严格,很多地方是物权和债权不分的。新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车的物权问题,现在登记只是公示效力,也就是说告诉外界你所拥有这辆车,而所有权的变动,在物权法上没有变化,还是交付为所有权转移的要件。其实你对24条做解读也能这个结论,24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的变动要件,而是对抗要件。 第24条的规定是为了防止这种情况的发生,A购买车并登记在自己名下,A将车卖给B,且B也支付了车款,但未办理过户手续,这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记,这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆,这里的C 是善意的,因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B 虽然有所有权但不得对抗C这个善意第三人,也就是24条所说的未经登记不得

《物权法司法解释》(全文)

《物权法司法解释》(全文) 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

物权法相关案例

原告:王某被告:张某 1997 年4月30 日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500 元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次性交付房款。1997 年5 月3 日,原告收到被告的房款,并从该房屋搬出,将房屋交给被告。被告随后搬入该房屋,并居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001 年5 月,被告诉至法院,以被告一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效。被告以自己已支付房款,原告已将房屋支付使用并已居住4 年为由,请求判决买卖合同合法有效。 问题:房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效?答:房屋买卖合同有效,不会因为未办理产权过户登记而无效。因为,双方签订了房产交易协议书后,双方办理了相关手续,被告也付了房款而且居住至今,这样,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。因此房屋买卖合同有效。 案例二: 2003 年5 月,原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙,在纳溪城区经营“夜莺”练歌城,合伙协议约定:“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4 万元作为合伙资金,工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理,双方共同经营,盈利共享,亏损共担。不久,王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。半年后,因经营不善,“夜莺”练歌城出现了严重亏损,李、王二人遂产生矛盾,2004年3月16日,王海趁李江外出办事之际,将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3 万元的价格卖给被告张伍。王海称自己是“夜莺”练歌城的老板,并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。张伍对此深信不疑,遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备,两天后李江回来得知此事,遂拿出合伙协议找到张伍,称其所买的两套音响设备系自己与王海共有,王海无权单独处分,要求张伍返还音响设备。三人几次协商未果,李江诉至法院。 问题:张伍是否可以合法拥有两套音响设备的所有权?答:张伍可以合法拥有两套音响设备的所有权。 物权法有规定:动产所有权的善意取得,是指当所有人的动产由占有人非法转让给第三人时,第三人在占有该项动产时,如果出于善意,则可以依法取得所有权。 在该案例中,音响设备属于动产,而且“夜莺”练歌城是李江、王海合伙出资的,音响设备也是二人的共有财产,虽然王海没有权力独自处分这两套音响设备,但因为王海是将音响设备以对价的交易方式卖给张伍的,张伍是善意取得这两套音响的所有权的。这符合动产所有权的善意取得的构成要件,因此,张伍有权拥有两套音响设备。 案例三: 1998 年,张仪在下岗后,与自己的两个哥哥张清、张山各出资3 万元,购买了一辆汽车跑出租,由张仪驾驶,收入各按1/3 比例分配。1999 年1 月,张仪酒后驾车,将行人路民撞伤,路民花去医药费1.8 万元。路民要求张清、张山赔偿全部医药费。张清、张山认为,事故是张仪一人造成的,自己不应当承担赔偿责任。张清、张山一气之下,将车出租给了黎明,双方签订了租赁合同,租期为一年半。张仪对两个哥哥将车出租的事情也很不满,到法院起诉,称二人将汽车出租没有经过自己的同意,因而租赁合同无效,黎明应返还汽车给自己。

关于物权法立法中若干问题的建议

关于物权法立法中若干问题的建议 [摘要]物权法是传统民法中的一个重要部门,也是我国将要制定的民法典中的一个重要部分,现在我国物权法草案已经进入二次审议的阶段。本文将结合中华人民共和国物权法第二次审议稿,对我国物权法中所有权类型划分以及一体化保护的问题,用益物权概念的选择、典权制度的存废及宅基地使用权流转的问题,担保物权立法定位的选择及让与担保制度的存废等问题提出了个人的看法。 [关键词]所有权类型一体化保护用益物权概念典权制度存废宅基地使用权流转担保物权立法定位让与担保 引言 中国物权法草案的起草是从1998年开始的。1998年第八届人大常委会委托九名专家学者作为民法草案起草工作小组。这个工作小组在第一次会议上曾经预定了完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的合同法;第二步是起草物权法,实现财产规则的统一完善;最后制定一部科学完善的中国民法典。现在第一步计划已经顺利实现;针对第二步,中国社会科学院梁彗星教授和中国人民大学的王利明教授受托起草的两部专家稿从1999年到20XX年底相继完成。立法机关在这两部专家草案基础上编篡、修改、删节,然后完成了一个中国物权法草案的征求意见稿。20XX年的12月人大常委会对王利明教授主持起草的中华人民共和国物权法草案进行了第一次的审议基本肯定了王利明教授的专家稿,现在物权法草案已进入二次审议的阶段。在物权法草案起草的过程中,有关学者已经对物权立法的诸多问题展开过激烈的争论,本文在此谨对物权法草案二次审议稿中所有权、用益物权和担保物权中所存在的若干问题提出一点个人的见解。 所有权部分 物权法起草过程中关于所有权立法,主要涉及两个问题:一为是否按照所有制的标准来划分所有权,二为是否坚持对国家所有权给予特别优先保护,即国家所有权是否应与其他所有权一体保护。围绕这两个问题,形成了两种针锋相对的观点:三分法和一元论。三分法观点坚持生产资料所有制的分类标准,在物权法中集中规定国家所有权和国有财产权,并坚持对国家所有权予以特别优先保护。而一元论观点则反对以生产资料所有制为标准,而主张以所有权的客体为依据,不在物权法中规定一般国家所有权,反对对于国家所有权给予特别优

物权法案例分析

一、案例介绍 1994年7月26日,农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订(94)农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份,农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方,贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿,月利率为9.15‰,合同期限一年;同日,省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》,表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押,在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时,贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前,农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》,该通知单明确是根据(94)农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息,农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼,被告为:飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后,经调查取证了解到:1、市飞鹰发展公司名为集体,实为个人投资经营的私营企业;2、就同一财产,省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行,并获得贷款;3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格,故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的(94)农借合字第08号借款合同无效,主合同无效,其从合同抵押担保合同亦无效,其责任在于原告,被告省渔具厂不承担担保合同责任,市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息,利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。 二、原因分析 (一)农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中,工作不负责,对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚,导致决策失误;对担保单位的资产状况也没有认真调查,在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下,仍给予认可。 (二)农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同,致使主合同无效从合同跟着主合同无效,抵押担保失去了法律保护,增加了贷款风险。 三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查,审慎决策,对于抵押贷款,要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款,即使有利可图,也不合法,风险太大。 甲将自己的房子出租给乙,双方于07-6-5日签订书面租赁合同,后甲又将该房子出卖给丙,双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有,7-5日丙支付完全部房款,但一直没有办理过户登记手续,8-4日甲又将该房子出卖给丁,办理完过户登记手续,丙知道后,认为该房早归自己所有,甲无权将该房卖给丁,丁也不能取得该房所有权,遂于甲、丁等发生争执,此外,丁以自己已取得房子所有权为由,要求终止甲曾与乙签订的租赁合同,遭到乙的反对,问:1、丙可否取得房屋所有权,理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权,则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。 1、丙无法取得所有权,法律明文规定,不动产所有权变更登记后生效,丁已经取得所有权 2、不可以,丙只能追究甲的违约责任,要求其赔偿损失 3、不可以,买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋,双方签订了房屋预售合同,约定一年后交房,甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快,开发商又将此房以高价卖给了乙,并办理了过户手续。问:谁能取得房屋所有权?乙能取得所有权,根据物权由于债权及物权的公示原则,既然乙办理了过户登记,就取得了房屋所有权,甲基于合同享有债权请求权,可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包,包内除失主的证件外,还有价值15万元的现金、存折、首饰等,几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找,请依据物权法有关规定回答下列问题: (1)当李某找到失主王某时,王某不肯支付15万元酬金,请问王某的行为是否合法?为什么? (2)李某在还包时要求李某支付3万元酬金,协商未果,李某威胁不给线不还包,请问李某的行为是否合法?为什么?在这种情况下王某是否需向李某支付报酬?1、不合法,悬赏已经构成要约,归还行为构成承诺,因此王某应支付酬金;

物权法司法解释(全文)

物权法司法解释有两个: 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日,最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》,当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定,这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的

人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用 (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。 第五条

物权法相关案例.doc

案例一: 原告:王某被告:张某 1997年4月30日,原告将其所有的房屋卖与被告,双方签订了房产交易协议书,约定:房价为38500元,有关交易一切费用均由买方承担,办理手续同时一次性交付房款。1997年5月3日,原告收到被告的房款,并从该房屋搬出,将房屋交给被告。被告随后搬入该房屋,并居住至今。但双方一直未办理房产过户手续。2001年5月,被告诉至法院,以被告一直不办理过户手续为由,请求法院判决房屋买卖合同无效。被告以自己已支付房款,原告已将房屋支付使用并已居住4年为由,请求判决买卖合同合法有效。 问题:房屋买卖合同是否因未办理产权过户登记而无效? 答:房屋买卖合同有效,不会因为未办理产权过户登记而无效。 因为,双方签订了房产交易协议书后,双方办理了相关手续,被告也付了房款 而且居住至今,这样,房屋的买卖合同就已经生效了。而产权过户登记只是标 房屋产权的转移,没有办理产权过户登记并不能说明房屋买卖合同无效。因此 房屋买卖合同有效。 案例二: 2003年5月,原告李江与第三人王海经协商决定共同合伙,在纳溪城区经营“夜莺”练歌城,合伙协议约定:“夜莺”练歌城由李江、王海各出资4万元作为合伙资金,工商、税务等部门的相应证照均由王海负责办理,双方共同经营,盈利共享,亏损共担。不久,王海即以个人名义到工商、税务、文化、消防部门办理了经营练歌房需要的相关证照。半年后,因经营不善,“夜莺”练歌城出现了严重亏损,李、王二人遂产生矛盾,2004年3月16日,王海趁李江外出办事之际,将“夜莺”练歌城两套豪华音响设备以3万元的价格卖给被告张伍。王海称自己是“夜莺”练歌城的老板,并向张伍出示了工商、税务等部门颁发的证照作为证明。张伍对此深信不疑,遂于当日付清价款后搬走了两套音响设备,两天后李江回来得知此事,遂拿出合伙协议找到张伍,称其所买的两套音响设备系自己与王海共有,王海无权单独处分,要求张伍返还音响设备。三人几次协商未果,李江诉至法院。 问题:张伍是否可以合法拥有两套音响设备的所有权? 答:张伍可以合法拥有两套音响设备的所有权。 物权法有规定:动产所有权的善意取得,是指当所有人的动产由占有人非法转让给第三人时,第三人在占有该项动产时,如果出于善意,则可以依法取得所有权。 在该案例中,音响设备属于动产,而且“夜莺”练歌城是李江、王海合伙出资的,音响设备也是二人的共有财产,虽然王海没有权力独自处分这两套音响设备,但因为王海是将音响设备以对价的交易方式卖给张伍的,张伍是善意取得这两套音响的所有权的。这符合动产所有权的善意取得的构成要件,因此,张伍有权拥有两套音响设备。 案例三: 1998年,张仪在下岗后,与自己的两个哥哥张清、张山各出资3万元,购买了一辆汽车跑出租,由张仪驾驶,收入各按1/3比例分配。1999年1月,张仪酒后驾车,将行人路民撞伤,路民花去医药费1.8万元。路民要求张清、张山赔偿全部医药费。张清、张山认为,事故是张仪一人造成的,自己不应当承担赔偿责任。张清、张山一气之下,将车出租给了黎明,

物权法案例分析

物权法作业: 抵押人出卖抵押物纠纷案 姓名:吴健 班级:法学1003 学号: 2003100330 抵押人出卖抵押物纠纷案 【案例介绍】 原告:海南某国信租赁(联合)有限公司

被告:海南某物业公司 第三人:海口市某典当行 1992年6月26日,海南某工贸公司(后更名为海南某物业公司)、海南某房地产有限公司(后更名为海南某房地产有限公司)与海南某国信租赁(联合)有限公司签订《房屋购销合同书》,约定将“泉水山庄”共28幢别墅预售给租赁公司。租赁公司向物业公司支付了全部购房款。1994年11月2日,物业公司与第三人某典当行签订《房屋抵押贷款合同》,约定物业公司以“泉水山庄”10幢别墅作抵押向某典当行借款600万元,合同还约定抵押物在抵押前保证没有出租、出售、转让等处置,保证产权明确。并与当天对10幢别墅办理了房屋抵押她项权证。所抵押得10幢别墅中得6幢别墅即为租赁公司与业务公司1992年6月26日签订《房屋购销合同书》所购买得财产.其后,物业公司逾期未能偿还借款,某典当行申请强制执行。此时,租赁公司与物业公司就该被抵押得房产发生纠纷,提起诉讼。 【判决意见】 一审法院审判: 法院认定:租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》,双方意思表示真实,内容合法。因此,应认定该《房屋购销合同书》有效.某典当行与物业公司签订《房屋抵押贷款合同》时,不具备抵押贷款得主体资格。同时物业公司隐瞒用于抵押得房屋已预售且交付租赁公司使用近两年得事实,采取欺诈手段与

某典当行签订《房屋抵押贷款合同》,违反了诚实信用原则,严重损害了租赁公司得权益。故应认定该《房屋抵押贷款合同》无效。某典当行主张对抵押财产应享有优先受偿权,理由不成立,不予支持。据此判决: 一、租赁公司与物业公司、房地产公司与1992年6月26日签 订得《房屋购销合同书》有效,物业公司应在判决生效后1个月内将“泉水山庄"A1、B1、B1、C2等9幢别墅产权过户到租赁公司名下; 二、物业公司与某典当行与1994年11月2日签订得《房屋 抵押贷款合同》无效; 三、驳回租赁公司得其她诉讼请求。案件受理费330130元与 保全费18000元由物业公司负担. 宣判后,第三人某典当行不服,提起上诉. 二审法院审判: 经审理查明,一审法院所基于得案情经庭审质证,基本属实。本院认为:租赁公司与物业公司签订得《房屋购销合同书》,双方意思表示真实,内容合法,物业公司在诉讼前已取得了预售房屋得所有权证。租赁公司依约向物业公司支付了全部购房款,物业公司也已交付25幢别墅给租赁公司管理使用。因此,原判认定该合同有效正确。物业公司隐瞒已将房屋预售且已交付租赁公司使用得事实,将以预售给租赁公司得6幢别墅抵押给某典当行,违反了诚实信用得原则,构成欺诈,侵犯了租赁公司得合法权

物权法案例分析

《物权法》案例分析题 1、 提供给本公司在附近新开发的小区的业主使用,请问这一做法是否合法,为什么? 2、张某和王某是邻居,房屋屋顶相连,但两家交恶多年。张某翻修自己的房屋必须要在王某的房屋屋顶上经过,王某提出张某要么不能经过自己的房屋,要么向自己支付500元钱。张某表示绝对不会毁坏王某的屋顶。但是王某坚持张某如要经过自己的房屋,不管是否损坏房屋都要支付500元钱。请问王某的主张是否合法?为什么? 3、某小区业主李先生等人向某市建委投诉表示:该楼盘开发商瞒着所有业主,已经偷偷准备将小区的会所改建成肉菜市场,并且还在小区空中花园的地方加设过街人行天桥。李先生表示,开发商在卖楼的时候承诺,在宣传单张上也有写明:小区门口的二楼几千平方米将是空中花园,包括了会所、银行、证券服务等供业主休闲的功能。但交楼这么久后,空中花园也只是有一百多平方米的会所,其余都是空置。没想到最终业主不仅没有享受到应该有的舒适,还将吵闹的肉菜市场建在自己家旁,甚至还有过街人行天桥伸入到空中花园。这对业主的生活环境造成了很大的影响。请根据物权法的相关规定说明开发商是否违法。

4、某大厦系某房地产公司开发的单幢商品住宅楼,内设电梯两部。该大厦业主75人先后与该房地产公司签订《商品房销售合同书》,约定每户业主须向公司支付维修基金3000元到5000元不等,该基金专用于电梯的维修。然而公司收取上述维修基金后,并未将该款移交当地房地产行政管理部门代管,而是自行管理和使用,且其成立的物业公司一直没有就维修基金的总额、使用情况及费用、相关单据向业主公开或公示。请根据物权法的相关规定说明该房地产公司是否违法。

物 权 法 案 例001

物权法案例 一、物权法总则案例 1、张三从开发商处买了一套二手房,需要到房产登记部门办理过户手续,登记部门以开发商的房屋手续不全为由拒绝办理过户登记。 问:此时有无物权法的适用? 2、李四将自己的房屋卖给了王五并和王五签订了合同,约定次日一起去办理过户登记。不料第二天王五生病住院,一住就是数月。在此期间,张三也看上了李四的房子,问李四是否可以将房屋卖给自己,并愿意出更高的价格。李四想:自己虽然已经将房屋卖给了王五,但毕竟没有支付价金,并且将其卖给张三,还能获得更高的价款,于是就将房屋卖给了张三。不久,张三付完房款,并办理了过户登记。后来,王五病愈出院,要求李四交付房屋并办理登记。 问:房屋的所有权归属于谁? 3、A因参与非法集资案,自己被骗的同时,也欠了亲戚很多的钱,此外还有不少散债,共计800多万。在亲戚朋友向他讨债时,A说:谁要是对我好一点,我就多还谁一些钱;谁要是对我不客气,我也对他不客气,分文不给他。于是A反而因此成了“大爷”。有一次,他再次向债权人B借钱,并约定好,如果B再借钱给他,他就将自己的那套房子优先偿还给B,并答应就此写下字据。B于是又一次将钱借给了A。不久,法院查封了A所有财产,包括其房子。在诉讼过程中,B根据其与甲的约定主张对房屋优先受偿。 问:B的主张能否得到法院的支持? 4、甲去银行贷款,为担保自己债务的履行,决定将自己的房屋抵押给银行。在甲将房产证押给银行但尚未办理抵押登记的情况下,就给甲发放了贷款。债权到期时,甲不能清偿债务,银行要求拍卖其房屋以优先实现自己的债权。 问:银行与甲的抵押权是否成立? 5、张某和王某之间签订房屋买卖合同,约定张某将自己的房屋以20万元卖给王某,并在一个月内办妥变更登记。但在一个月内,房屋行情看涨,于是张某待价而沽,拒不办理登记。王某将张某告上法庭,张某以未办理登记为由主张合同无效。 问:张某的主张是否成立? 6、小明将自己所有的一栋房屋卖给了甲,约定待付清全部价款后再办理所有权转移登记。

《物权法》关于共同共有的规定在适用中的若干问题

《物权法》关于共同共有的规定在适用 中的若干问题 发布日期:2011-05-28文章来源:北大法律信息网 【出处】中国民商法律网 【关键词】物权法;共同共有;按份共有 【写作年份】2007年 【正文】 《物权法》已经于2007年10月1日开始施行。在很多民法学者看来,最 终的法律文本仍然存在一些不尽如人意的地方。但是,与带着缺陷的法律“共舞”,本来就是法律人的宿命,也正是因为这一点,才突显出法律人存在的必要。无论如何,我们现在面对的是一部已经开始施行,并且实际地调整中国社 会民事生活的法律。因此,在我看来,当前迫切需要做的,是“认真对待《物 权法》”(套用一个已经成为习惯用语的说法),以解释论的立场,考察这一 法律中的具体规定,在法律适用中可能遇到的问题,通过法解释的技术,消除 该法律由于立法原因而存在的“先天不足”。为此,笔者在下文试图围绕《物 权法》关于共同共有的规定,在法律适用中会遇到的几个问题展开分析,期望 对相关的理论与实务有所裨益。 一、《物权法》关于共同共有的规定的适用范围 《物权法》关于共有的规定,体例结构上最大的特征,就是延续了《民法 通则》的做法,将按份共有与共同共有以综合的方式规定在一起,并且设立了 一些对二者共通的规则。这种做法在立法史上并非没有先例。我国台湾地区的“民法”、《瑞士民法典》都采用这种做法。但总的来说,在物权法部分一并 规定按份共有与共同共有的立法体例并不常见。这主要是因为,按份共有与共 同共有之间存在显著的差别,二者的共性并不多。这一点也可以从《物权法》 的相关规定中看出来。 第八章关于按份共有与共同共有的规定,只是在第96条关于共有物的管理,第100条关于共有物的分割这两个问题上,没有区分共有的不同形态而做出共 通的规定,而在其他问题上,都对按份共有与共同共有设置了不同的规则。不 仅如此,《物权法》中关于共同共有的规定,绝大多数都非常笼统、抽象。例 如第95条规定,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第98 条规定,共同共有人对共有物的管理费用以及其他负担,共同负担;第102条 规定,共同共有人对于共有的不动产或者动产产生的债务,在对内关系上,共 同享有债权、承担债务。 这些规定只限于指出“共同”而已,它们要得到具体的适用,在很大程度

物权法司法解释1、2全文

《物权法司法解释一》(全文) 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过) 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自 2009年10月1日起施行。 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分: (一)具有构造上的独立性,能够明确区分; (二)具有利用上的独立性,可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分: (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分; (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第 (七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

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