武汉万科物业管理方案

武汉市万科物业管理有限公司

目录

社区项目概况??????????????????????03顾客群特点及需求分析??????????????????08物业管理服务模式????????????????????09服务模式实现计划及要求?????????????????10社区服务人员配置方案??????????????????15物业管理费测算?????????????????????18

一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480┫(原方案数据)，其中居住产品372610┫以4―6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000┫，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000┫）和会所（5000┫）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的

公共绿地（脊）和儿童公园。

本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。

1. 周边环境及市政配套

武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线―既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。

一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路―天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。

2. 项目主要经济指标（设计部提供）

A．基本情况：

注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700┫

C．配套指标：

(一)生活给水:

1．给水水源：生活给水水源来自城市自来水，城市自来水给水水压按0.40MPa。市政保证水压

0.15Mpa。

2．给水系统：一层~七层直接由城市自来水直接供给，下行上给；小高层八~十一层由生活水泵房生活变频给水设备水泵供给，下行上给式。采用变频供水。

4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300350（Q＝400立方米／时）一根，或DN250（Q

＝200立方米／时）两根。

（二）消防给水:

1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。同一时间内的火灾为一次（2h），

15L/s，每次火灾室外用水量为108立方米。

2．室内消防用水：同一时间内的火灾为一次（2h），20L／s(2h)+30L/s(1h)，每次火灾室内用

水量为252立方米。

3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由消防水池（72立方

米）供给。

（三）生活排水:

1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，再直接排入城市

污水管网。

2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。

最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。

最大时生活排水量为：Qh=305立方米。

3．化粪池选用：无动力排放式化粪池

(1)住宅楼：选用13#(100立方米)化粪池14座。

(2)商业服务：选用7＃（20立方米）化粪池1座。

(3)小学：选用4＃（9立方米）化粪池1座。

(4)幼儿园：选用3＃（6立方米）化粪池1座。

(四)、雨水

1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。

2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。武汉市雨水暴雨强度公式为：q=885×(1+1.58Lg)/(t+6.37)0.604

（L/S,公顷）。

按重现期P＝1计，径流系数为0.6。

t=t1+mt2=10+2×t2

3．主雨水管管径（末端）为D1200.i＝0.003。

D．电气规划指标：

(一)、供电

普通住宅用电负荷按每户4KVA估算，联体别墅用电负荷按每户8KVA估算，独立别墅用电负荷按每户15KVA估算，公建用电负荷按每平方米100VA估算，另考虑道路照明等市政及物业管理设备

用电，一期（大一期）用电量约1.3万KVA。

由于本小区用电量较大且配电范围较广，总体需规划设置一座35/10KV的变电站，其中一期(大一期)用电量约1.3万KVA，需设置2个10KV开闭所。

为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，10KV开闭所电源皆从变电站采用10KV电缆放射式引来，为了保证变配电设施与建筑规划风格的一致，小区内皆采用户外箱式组合变电站配电，由10KV开闭所至箱式变的供电采用环网、开环运行，各箱式变结合各功能组团的布置风格分散布置，深入负荷中心，供配电对象明晰、不会交叉，同时体积较小，便于建筑外包装修处理，形成与各组团一致的建筑风格和表现形式。一期(大一期)共需设置21个户外箱式变。

(二)通信及智能化

住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点2~10M的容量进行规划；每户考虑2～3个有线电视插座的电平值；住宅及公建设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。小区内主干网一律采用光纤，保证有较高传输速度和信号质量。

由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管理干线光纤网控制中心在大一期会所内。，每500户设置一个电话、宽带、有线电视、物业管理网络光纤接入网机房，其中一期（大一期）需设置6个。光纤接入网机房结合规划建筑设置，可与物业管理用房统一考虑，便于管理和维护。光纤接入网机房再配出传统的计算机网络线、电话线、有线电视线、物业管理网络线，负责本园区的通信及智能化管理。

(三) 室外管沟布置

室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。

室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。

室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造

样式，以便与建筑风格协调统一。

二、顾客群特点及需求分析（董咀良）

该项目目标客户群体具有如下共性特征：

◆? ?? ? 年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。

◆? ?? ? 教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出国经历。

◆? ?? ?相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度

?? ?

◆? ?? ? 客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机构，

◆? ?? ? 其中又以高校的客户最多，

◆? ?? ? 其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。

◆? ?? ? 客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。

◆? ?? ? 兴趣爱好

◆? ?? ?，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。

客户特点：

?? ?? ?? ?中青年人；

?? ?? ?? ?受过高等教育；

?? ?? ?? ?身处在受人羡慕的行业中；

?? ?? ?? ?有较高的收入；

?? ?? ?? ?得到较高的社会肯定评价；

■追求生活品质。

三、物业管理服务模式

从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市

花园定位为“free”的物业管理模式。

（一）“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。

实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

?◆???? ?? ???开放的

1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；

2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；

3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

?◆???? ?? ???生活的

1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；

2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；

3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；

4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

?◆???? ?? ???便利的

1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；

2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；

3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；

4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；

5、提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。

（二）“free”服务实现计划及要求

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业

金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

武汉市物业服务收费管理办法实施细则.doc

武汉市物业服务收费管理办法实施细则 武汉市物业服务收费管理办法实施细则的最新版内容是怎样 的呢?下文是我收集的武汉市物业服务收费管理办法实施细则，欢迎阅读! 武汉市物业服务收费管理办法实施细则完整版全文 第一条为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。 第二条本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 第三条本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。 第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。 综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。 车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地(含室内车库)内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。 特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。 第八条物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。 住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。 特约服务费，实行市场调节价。 第九条综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物

武汉市物业管理条例2018年修订版

武汉市物业管理条例 （2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准2018年6月26日武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准） 武汉市人民代表大会常务委员会公告 〔十四届〕第十五号 武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准，现予以公布，自2019年1月1日起施行。 武汉市第十四届人民代表大会常务委员会 2018年11月18日 湖北省人民代表大会常务委员会 关于批准《武汉市物业管理条例》的决议 （2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议通过） 湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议决定：批准《武汉市物业管理条例》，由武汉市人民代表大会常务委员会公布施行。

目录 第一章总则 第二章新建物业与前期物业管理 第三章业主、业主大会及业主委员会 第四章物业管理服务 第五章物业的使用与维护 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。 第四条市、区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，坚持自治、法治、德治相结合，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管理机制，以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。 第五条房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。 民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。 城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行

物业管理方案／武汉万科

市万科物业管理 目录社区项目概况·03 顾客群特点及需求分析··08 物业管理服务模式·09

服务模式实现计划及要求··10 社区服务人员配置方案·15 物业管理费测算·18 一、社区项目概况

万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 万科城市花园位于市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技

园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目主要经济指标（设计部提供） A．基本情况：

B．户型指标：

万科物业实用管理经验

目录 一、客户服务部分…………………………………… P7—18 1.1便民手册、折页 1.2结婚服务 1.3为业主外出提供"便民伞" 1.4人性化的装修知会 1.5客户焦点问题小组 1.6文明宣传进信箱 1.7制作产品使用说明书 1.8建立客户上门拜访制度 1.9模拟验收专业工具的引进及使用 1.10客服宝典 1.11销售厅、样板房来访客户提供温热毛巾服务 1.12入住送礼（装修光碟） 1.13提升未入住客户满意度 1.14协同平台“提效小秘书” 1.15制作小小便签纸、传递万科物业情 1.16大堂出入口配备多接头的手机充电器 1.17以召开装修负责人大会的形式进行装修管理宣传 1.18职能部门微笑达人评选 1.19实行二十四小时客服制度 1.20物业服务中心成立“搬运队 1.21社区小管家，阳光好少年 1.22管理费通过邮件和短信息发送给业主 1.23滚珠灯“高空抛物”宣传效果好 1.24装修服务保证免之客户服务 1.25装修管理精益流程之义务监理

1.26 VIP会议室的紧急联系人信息牌 1.27电梯内长时间无法通风，造成轿厢内产生异味 1.28如何作好《业主服务需求征询》问卷调查 1.29物业服务费用收取的创新方案 二、设备设施部分…………………………… P18—45 2.1高层楼道灯开关控制方式改造 2.2曲线图软件绘制电力运行负荷曲线 2.3大堂门电插锁锁不上问题改进 2.4智能除湿装置 2.5照明节电器的推广 2.6管道压力检测/停泵装置 2.7矩阵主机、硬盘录像机的改造方法 2.8电梯监控图像抗干扰方法 2.9消防卷帘门到位保护装置 2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进 2.11雨水井盖铺设假草坪 2.12简单的设备机房防潮方法 2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸 2.14增设“废气引导管” 2.15小区路灯杆的除锈、改造 2.16室外裸露电源开关加装锁盒 2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置 2.18供配电系统温度检测 2.19水箱（池）报警系统 2.20设备铭牌、资料数码存档 2.21停电信息查询、知会措施 2.22防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁 2.23自制自动恒温电烙铁

湖北省物业管理条例全文解读

( 规章制度) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YB-BH-019897 湖北省物业管理条例全文解读Interpretation of Hubei Province Property Management

湖北省物业管理条例全文解读 昨日，针对物业管理中与老百姓利益相关的焦点话题，湖北政府法制办举行《湖北省物业管理条例(草案)》立法听证会，与会陈述人各抒己见，并达成部分共识。 听证会持续近3小时，15名陈述人受邀，40多名旁听人参会。湖北政府法制办负责人表示，将慎重研究意见建议，进一步修改完善条例草案，报政府常务会议审议通过后，年内提交省人大常委会审议。 “开发商销售车位罚10万元”获点赞 小区车位车库是全体业主共同所有，开发商销售，最高罚款10万元。听证会上，大家对条例中的这一规定纷纷点赞。 根据条例，物业管理区域内业主共有的道路或其他可用于停放汽车的场地，属于全体业主共有，建设单位不得作为停车位销售。物业管理区域内规划停车位、车库，应当优先满足业主的需要，之后有富余的，可以临时出租给其他人，但每次租赁期限不得超过6个月。违反者由县级以上政府房地产行政主管部门处5万元以上10万元以下罚款。 根据城市配套设施人防要求，只有人防配套设施标准建设以外的地下室产权

是开发商的。但大多数开发商把所有人防配套设施视为己有，强制实行车库只卖不租。湖北工程建设总承包有限公司董事江宗泉说，一个没有产权的车位，少则15万到20万，多则20万以上，严重侵害的业主的利益，也埋下了产权之争、期限之争。 车位车库是稀缺资源，新世界武汉物业公司总经理张毅建议，通过抽签决定租赁，另外，为解决车辆在停放区域内受损的纠纷，业主可与物业签订保管协议。 业主大会筹备为何由街道乡镇牵头 湖北省住建厅房地产市场监管处处长王同初介绍，截至年底，全省已实施物业管理项目8015个，其中住宅小区项目6068个，但全省业主委员会成立的比例不足30%，业主自治制度不能有效执行。“业主大会的筹备，条例为何规定由街道、乡镇牵头?”中南财经政法大学经济法系副主任陈晓星抛出问题。“这是吸收武汉市经验，武汉市业委会成立比例由47.62%在一年内跃升为今年的 94.62%，主要是将业委会纳入基层组织建设。”省住建厅相关负责人解释。陈晓星说，对于管理有交叉的地方，建议进一步明确各方责任。 不少业委会不能代表全体业主的利益，江汉大学老师徐燕雯分析，是因为任期长，形成垄断。她提出借鉴外地经验，北京最多允许连任两届总共6年，香港规定只能做一届。“我省条例规定任期5年有点长，连任次数也最好数字确定。” 小区经营项目所得应公示公开 小区有公共设施，如游泳池、网球场等等，这些设施的经营权归谁? 条例规定，业主大会可委托物业服务企业代为经营共有部分及其附属设施，并向其支付报酬。利用业主共有部分及其附属设施进行经营的，经营所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。物业服务企业应将经营所得收益

万科物业绩效考核管理制度

万科物业绩效考核管理制度 一、绩效考核的目的 （一）促进敬业、奉献、严谨、执行、团结的企业文化，有效地引导团队和职员的价值观； （二）增进沟通，促进职员成长。 （三）完善公司的成果分配体系，充分激励职员的工作热情，激发企业内部的活力。 （四）为人员培训需求、人才培养、人员任用等提供客观的依据。 二、绩效考核的原则 公正合理、全面考察、及时反馈、帮助改进 三、绩效考核的适用范围 1、z物https://www.wendangku.net/doc/8c6927399.html,业公司除总经理以外的所有在册职员。 2、z物业公司所有部门。 四、绩效考核实施细则 （一）职员考核 1、考核人 依照总经理办公室发布的考核对应关系执行。 对于物业服务中心的会计、出纳专业人员，其考核人是公司财务管理部第一负责人或其授权人和物业服务中心第一负责人或其授权考核的人员。其考核系数按7/3的权重加权计算。 总经理为个人考核的最终审定人。 2、考核周期： "每月一次（W系列职员，工作内容和程序标准相对固定的操作层岗位，如司机、维修技术员、前台） "每季度一次（各职能部门职员、物业服务中心管理人员）

"每季度一次（部门第一负责人（含）以上级） 3、考核流程： 考核流程与现行的考核流程基本一致。部门第一负责人汇总部门考核表后，须抄送分管领导。（具体考核流程附后） 4、考核的依据 部门第一负责人及总经理助理的考核依据为部门季度工作目标的完成情况，见附件《管理类用考核表》； 部门第一负责人以下级别人员的考核依据为个人月度工作目标完成情况，见附件《普通职员类用考核表》。 5、考核指标说明： 业绩指标考核（占70%权重）：业绩指标考核是考核职员的工作业绩，包括完成工作的质量、进度、成本、综合因素指标。 行为指标考核（占30%权重）： -无https://www.wendangku.net/doc/8c6927399.html,/下属的职员：核心职能（服务意识、敬业精神、品质意识、团队精神、创新意识、执行力） -有下属的职员：管理职能（服务意识、敬业精神、团队建设、辅导下属、创新意识、执行力） 6、职员考核评分标准、对应分值、等级和人数比例（表一） 考核等级评分标准参考分值 (X)对应 系数占考核总人数的比例 优秀不仅完全达到要求，还有超出上级预期的业绩；完全可以作为从事相似工作的职员（或同级别职员）的典型表率。X≥3.91.1-220% 良好达到了全部要求，没有出现失误或不合适的地方，领导很放心； 3.4≤X<3.91-1.130% 合格基本达到各项要求，没有重大失误，偶尔需要领导指导，总体绩效合乎要求； 2.5≤X<3.40.9-140%

万科物业提升安管服务品质方法

万科物业提升安管服务品质方法 1、各班组工作互控监督制度 问题描述 安全团队内部各班组配合不够默契，有可能存在交接脱节现象严重。 解决措施 采取班组间互控，班长组织落实，过程采取夜间查岗、情景模拟、突发事件处理等，频次设置1次/周，确保互控质量平衡性； 检查班组依据《安全业务检查考核标准》提交问题点及整改建议，并设定时效，由被检查班组于期限内提交整改措施，安全负责人验证、通报，检查情况纳入月度考核； 以此为据，评选月度《月度安全管理先进班》悬挂流动红旗；季度排名，对排名前一名和后一名的班长考核加/扣分；以此做为公司级“安全管理先进班长”考评依据，调动积极性。 成效 强化内部安全管理。 2、出入口增加拾音器，规范BI礼仪 问题描述 安全出入口人流量大，现场工作虽然有监控镜头，但无法摄取现场岗位操作时声音文件，而且现场人员容易有意识的躲避监控镜头，不利于事后追溯取证。

解决措施 在现场岗亭增加拾音器，连接到监控设备上，实现实时录音摄影。 成效 加强安全管理。 3、固定车位加装防盗车位锁 问题描述 固定车位经常被占用现象，不能体现专位专用,造成业主不满，安全员工作压力大。 解决措施 业主固定车位没有安装车位锁，车辆离开后车位空在那里，其它车辆随时有可能进入车位，安全员不能及时发现车位被占用，加装防盗车位锁即可。 成效 杜绝车位被占用，方便管理。 4、发布各类安全防范温馨提示 问题描述 因社会治安形势和小区外围环境特征，小区安全管理的难度及风险越来越大。而由于安全队伍的职业特点影响，安全员的流动率较大，导致安全现场业务技能提升较慢，特别是大社区日常事务较多，安全防范难度更大，特别是我们新

武汉市物业管理实施办法

XX市物业管理实施办法（征求意见稿） .sina-nb..新浪城市联盟 -- XX 7月26日 9:10 第一章总则 第一条（依据、目的）为了维护业主和物业管理企业的权利,规X本市物业管理活动,保障物业的合理使用,根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条（适用X围）本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。 第三条（有关定义）本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本办法所称业主,是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的物业的所有权人。 本办法所称使用人,是指物业的承租人和除业主以外的实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条（主管部门）XX市房产行政管理部门（以下简称市房产管理部门）负责全市物业管理的监督管理工作；区房产行政管理部门（以下称区房产管理部门）负责本辖区内物业管理的监督管理工作。 XX经济技术开发区和XX东湖新技术开发区的管理机构根据市房产管理部门的委托，负责开发区内物业管理的监督管理工作。 市区人民政府有关部门按照各自职责，协同实施本办法。 街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。 第二章业主和业主大会 第五条（物业管理区域的划分标准）一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按下列标准划分：

武汉市物业管理条例2011年1月1日执行版

武汉市物业管理条例 湖北省人民代表大会常务委员会关于批准《武汉市物业管理条例》的决议 （2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过）湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议决定：批准《武汉市物业管理条例》，由武汉市人民代表大会常务委员会公布施行。 武汉市人民代表大会常务委员会公告 （第十九号） 武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准，现予公布，自2011年1月1日起施行。 武汉市第十二届人民代表大会常务委员会 2010年11月10日第一章总则 第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域 第二节附属设施设备的配置 第三节前期物业管理 第四节新建物业的交付使用 第三章业主、业主大会及业主委员会 第一节业主 第二节业主大会筹备组 第三节业主大会 第四节业主委员会 第四章物业管理服务 第一节一般规定 第二节物业服务合同 第五章物业的使用与维护 第一节物业的使用 第二节车位的使用管理 第三节物业的维护 第六章法律责任 第七章附则

第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。 第四条市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。 街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。 第二章新建物业与前期物业管理 第一节物业管理区域 第五条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行： （一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；

万科物业案场业务薪酬福利制度(最终版)

武汉物业案场业务薪酬福利制度 一、宗旨 为满足物业案场业务的快速发展，充分调动案场员工的积极性，确保案场物业服务品质，完善案场员工薪酬激励办法，特制定本制度。 二、适用范围 适用于万科物业所辖各案场职员，包含案场经理、案场助理、基础作业岗职员、服务接待岗职员，有说明的特殊情况除外。 三、组织架构 说明： 1、服务接待岗根据服务区域不同，分为销售厅服务岗位、展示区服务岗位和样板房服务岗位。 销售大厅服务岗位：销售大厅迎宾岗、销售大厅服务岗、吧台服务岗等 展示区服务岗位：车场服务岗、电瓶车服务岗、销售通道礼宾岗等 样板房服务岗位：样板房讲解岗等 2、基础作业岗根据专业性质不同，包含以下岗位： 安全岗：夜间值班安全员、项目部及工地值守安全员 保洁岗：外包保洁员、保洁监控员、项目部值班保洁员 绿化岗：绿化员、绿化监控员、 技术岗：技术员 四、薪酬制度 4.1案场职员薪资构成结构

4.2工资定薪及调整规定 4.2.1案场服务接待岗职员定薪标准 4.2.2案场经理、案场助理、案场基础作业岗职员定薪标准参照VKWY（人力）-HR03《岗位定薪标准及要求》执行。 五、考核制度 5.1.案场考核方式 5.1.1.为确保优良、规范的案场服务品质，公司及部门需根据实际业务运行情况，对案场各项业务进行检查，检查频率每季度至少覆盖全部案场一次。具体检查标准可参照《万科销售案场物业服务手册》。

5.1.2.案场考核维度及结果运用：公司级检查占比40%，部门级检查占比30%，案场客户满意度调查占比30%。案场按照考核得分进行排序，排序类别为甲、乙、丙三个等级。各等级的案场数量按照部门接管案场总数的20%、60%、20%四舍五入分别对应，案场考核结果在下一季度适用。 5.2案场经理考核方式 5.2.1 考核标准：参照Y系列职员绩效考核办法实施，每月在绩效考核平台中完成业绩考核及行为考核的填写。由业务管理组负责人按照优秀：良好：合格：需改进=2:3:4:1的比例进行强制排序。案场季度考核检查排名为丙等的案场经理，次季度月度考核不得排名优秀或良好。半年度内累计排名3次（含3次）需改进的案场经理，不得继续担任案场经理职务。 5.2.2考核结果运用：月度绩效考核排名优秀，月度考核系数为1.5；月度绩效考核排名良好，月度考核系数为1.2；月度绩效考核排名合格，月度考核系数为1.0；月度绩效考核排名需改进，月度考核系数为0.6。 5.3案场助理考核方式 5.3.1考核标准：参照Y系列职员绩效考核办法实施，每月在绩效考核平台中完成业绩考核及行为考核的填写，每月参与部门Y类职员统一考核排序。 5.4基础作业岗及服务接待岗职员考核 案场基础作业岗及服务接待岗职员采用即时奖惩考核办法。

2020万科物业管理服务方案

2020万科物业管理服务方案 物业管理服务模式 从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“fre e”的物业管理模式。 （一）“free的”服务模式定位与释义 “free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。 实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。 以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成： 开放的 1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团； 2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制； 3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。 4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无

万科物业样板房管理方案

万科物业样板房管理方案 前言 为了给万科地产开发建设提供最有力的售后服务保障，达到以物业促进营销的目的，不断完善和提升楼盘形象品牌，以万科特色的物业管理模式为广大业主提供尽善尽美的服务。根据万科地产开发建设的需要，万科酒店物业管理有限公司在历年样板房管理经验的基础上，规范细化样板房管理中的各个环节，使管理更加规范化、程序化、标准化，形成统一的万科酒店物业管理模式，为今后的样板房管理提供有力的管理依据和保障。特制定《万科样板房管理手册》，以作参考。 第一节《样板房服务接待及流程》 为了完善服务中心的整个流程，体现出服务中心的现代化管理及人性化的服务。确保整个楼盘的销售服务水平达到星级服务要求，协助销售部做好后勤服务保障工作，给参观楼盘客人提供一个舒适、优雅的环境，做到贴心、用心、细心。 一、服务接待要求： （一）、VIP客人一级接待： 1、VIP客人一级接待指由集团公司总裁、副总裁、总监、总裁助理带领，并致电重点接待的客人、参观团队或新闻媒介； 2、项目物业负责人及所有管理人员均到售楼部门口迎接，陪同参观介绍，直至领导和客人参观完毕上车离开； 3、沿楼盘入口处增设4-8名警卫队礼宾（根据现场配备的警卫队员人数来定）敬礼迎接，离开时在路口列队行举手礼欢送。 4、准备冰冻（夏天）的瓶装矿泉水和小毛巾供客人使用（根据现场情况适时递给客人）； 5、通知样板房接待员提前将室内灯光和空调调至最佳状态，检查样板房物品、卫生是否到位，然后在样板房门口迎接客人； 6、别墅样板房每栋、高层样板房每层要配备1名警卫队员负责现场礼仪接待和相关跟进工作。 （二）、VIP客人二级接待： 1、VIP客人二级接待指由集团公司领导、下属各公司领导带领或致电接待

武汉市住宅区物业管理移交办法

武汉市住宅区物业管理移交办法 第一条为规范住宅区物业管理移交，维护业主《使用人》、开发建设单位和物业管理企业的合法权益，根据《武汉市住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）及其他有关规定，制定本办法。 第二条本市城市规划区内住宅区物业管理移交，适用本办法。 第三条市房地产行政管理部门负责组织实施本办法。区房地产行政管理部门依照本办法的规定，负责本行政区域内住宅区物业管理移交的业务指导和监督管理。有关行政主管部门在各自职责范围内，做好住宅区物业管理移交的有关工作。 第四条住宅区物业管理移交时，应具备下列条件：（一）住宅区建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划、设计及有关规范的要求。（二）住宅区经市房地产开发管理部门进行竣工综合验收合格，且验收资料齐全；（三）有符合规定的住宅区物业管理启动资金、物业管理办公用房、物业管理经营用房；（四）住宅区共用设备、设施运行正常、完好，并经有关管理部门验收合格；（五）建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部清理完毕。住宅区依据规划分期建设，部分建成并具备使用功能移交物业管理的，在建成部分与建部分之间已采取安全隔离措施。 第五条住宅区物业管理移交的内容包括下列各项：（一）住宅区建筑物、构筑物及有关设备、设施（包括用于物业管理的设备、设施），并有移交清册；（二）按照住宅区总规模建安造价1.5%(配置有电梯的住宅楼，按照建安造价的2.5%)的比例移交的物业管理启动资金。（三）按照住宅区总建筑面积2‰的比例无偿提供的物业管理办公用房; (四)按照住宅区总建筑面积3‰的比例按照综合成本价提供的物业管理经营用房; (五)住宅区内按照规划建设的市政设施、绿化设施、环卫设施、供电供水设施、供气设施、安全防范设施、各类管线等相关配套设施；（六）《条例》第十四条规定的工程建设档案资料；（七）业主（使用人）入住清册和业主（使用人）基本情况；（八）按照规定应移交的基他内容。 第六条住宅区物业管理移交，按照下列程序办理：（一）由开发建设单位在住宅区业主委员会（以下简称业主委员会）成立之日起30日内，向住宅区所在地的区房地产行政管理部门提出书面申请，提供物业管理移交的相关资料，并填写物业管理移交申报表；（二）由区房地产行政管理部门组织开发建设单位、业主委员会、住宅区所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府及其他有关单位，对移交内容进行审核，符合移交条件的，签署意见，报市房地产行政管理部门核定；（三）由区房地产行政管理部门组织开发建设单位和业主委员会正式办理住宅区物业管理移交，签署协议书，并报市房地产行政管理部门备案。 第七条住宅区物业管理责任，自移交之日起，由业主委员会或者业主委员会聘请的物业管理企业按照协议的规定承担。在国家和本市规定的保修期限和保修范围内的保修责任，仍由开发建设单位承担。

万科物业方案

武汉市万科物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况 万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。项目主要经济指标（设计部提供）A．基本情况：

区局武汉市物业管理条例贯彻落实方案

江夏区房管局贯彻落实《武汉市物业管理条例》 工作方案 《武汉市物业管理条例》（以下简称《条例》）已由武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2010年6月23日通过，经湖北省人大常委会2010年7月30日批准，自2011年1月1日起施行。为全面准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，提高我区物业管理的整体水平，改善人居环境，促进社会和谐，特制定本方案: 一、指导思想 认真按照党中央提出的构建社会主义和谐社会的总体要求，注重以人为本，注重保障和改善民生，提升人民生活的幸福感，深入贯彻落实科学发展观，切实加强领导，认真组织学习，严格履行职责，推进依法行政，学习贯彻落实好《条例》，把《条例》的各项制度、要求和措施落到实处，积极解决物业管理中存在的突出问题，整顿物业市场不良环境，规范物业行为，探索物业小区、业主、物业使用人间的新型关系。 二、主要目标 各科室、各业主委员会、各物业服务企业要把宣传贯彻《条例》工作作为当前的一项重要工作来抓，真正做到宣传、

学习到位，为《条例》的贯彻实施打好基础；利用多渠道、多形式向社会宣传《条例》，使《条例》规定深入每一个小区；认真领悟《条例》实质内容和内涵，准确理解《条例》精神，明确《条例》颁布的重大意义。使物业服务市场监督人员做到正确执法和依法行政，所有物业服务、房地产开发和有关人员做到真正知法、自觉守法和依法办事；借《条例》宣传之际，转变行政理念，建立明确的物业纠纷解决机制，使得业主与物业服务者的纠纷妥善得以处理，构建可持续发展的和谐大环境。 三、工作内容 （一）完善区物业管理地方性规章建设。依据国家《物权法》、《物业管理条例》（国务院令379号）、《条例》和《市人民政府办公厅关于贯彻执行<武汉市物业管理条例>的通知》要求及相关配套法规、规章，结合本区物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快配合区政府颁布实施《江夏区物业管理工作实施方案》，依法加强本区物业管理活动的监督管理。 （二）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正、公开的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》以及《条例》和

万科城市花园大一期物业管理服务方案

万科城市花园大一期物业管理服务方案 武汉市万科物业治理 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分析 (08) 物业治理服务模式 (09)

服务模式实现打算及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (18) 物业治理费测算 (22) 一、社区项目概况 万科都市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。

1.周边环境及市政配套 武汉万科都市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻都市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接都市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，都市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直截了当相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。 2.项目要紧经济指标（设计部提供） A．差不多情形：

2019年关于万科物业的绩效考核方案

2019年关于万科物业的绩效考核方案 导语：绩效考核是指考核主体对照工作目标和绩效标准，采用科学的考核方式，评定员工的工作任务完成情况、员工的工作职责履行程度和员工的发展情况，并且将评定结果反馈给员工的过程。以下是整理的万科物业的绩效考核方案，以供参考。 如大家所知，万科的物业管理非常周到，给业主的体验非常好。如此强大的物业服务体系背后，在于其管理精细化的方方面面，其中绩效考核也起着不可或缺的作用。 一、如何考核物业公司总经理？ 考核指标说明： 1.物业费用预算控制率 物业费用预算控制率＝部门实际费用支出/部门预算费用支出×100% 2.员工管理 员工管理指标通过考核期内员工绩效考核得分进行评价

二、如何考核物业公司员工？ 1.绩效考核的目的 为保证公司经营目标的实现，提高物业人员的工作绩效，为物业人员的薪酬调整、学习培训、晋升奖励和惩罚等提供准确、客观的依据，特制定本方案。 2.绩效考核的时间 物业人员的绩效考核分为季度绩效考核和年度绩效考核两种。 3.季度绩效考核的内容与实施 季度绩效考核是对物业人员每季度的绩效表现进行考核，考核标准是被考核者的岗位描述、工作目标和工作计划等。不同级别员工绩效考核的侧重点和评分标准不同，按照评分标准的不同，物业人员绩效考核分为管理人员绩效考核和普通员工绩效考核两类。 （1）管理人员绩效考核

管理人员季度绩效考核的内容和标准如下表所示。 说明：A＝5分；B＝4分；C＝3分；D＝2分；E＝1分 （2）普通员工绩效考核 普通员工绩效考核的内容和评价标准，如下表所示。 说明：A＝10~9分；B＝8~7分；C＝6~5分；D＝4~3分；E＝2~1分 （3）季度绩效考核等级划分 依据物业人员季度绩效考核的总得分，将员工分成A、B、C、D、E五个等级，具体等级划分标准如下表所示。 说明：浮动工资上浮或下浮仅仅维持一个季度。新季度绩效考核结束后，按照新的等级划分结果确定浮动工资变化比例。 （4）季度绩效考核实施

万科物业管理方案

1、万科物业老旧小区物业管理方案20 2、万科物业老旧小区物业接管进驻方案40 3、万科物业老旧小区实施物业管理的难点及若干对策40 4、万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案57 万科物业老旧小区项目整改提升物业服务方案 第一章 *****项目接管整改计划 第二章“**项目”物业服务机构的设立、运作 第三章管理服务人员配备方案 第四章公共秩序维护服务 第五章清洁保洁管理 第六章绿化养护管理 第七章房屋管理维修 第八章设备设施管理 第九章各机电设备设施抢修、应急处理方案 第十章业主事务处 十一章特约服务 第十二章档案的建立与管理 第十三章社区文化和精神文明服务方案 第一章 *****项目接管整改计划一、整改项目

二、整改内容阐述 （一）、小区封闭式管理方案

随着社会经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，小区业主对物业管理服务不断提出更新的要求，安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，只有安居才能乐业，这是大家共同的心理，为业主营造一个平安、舒适、和谐的社区，也是我们物管企业的服务宗旨。近年来，随着城市化建设进程加快，居民生活水平不断提高，小区物业管理已逐步迈入规范化、制度化、科学化发展轨道。同时采用人性化、智能化管理也是物业行业发展新趋势。其中小区封闭式管理也是小区科学管理有效措施之一。 小区实施封闭式管理可以有效地控制外来闲杂人员和车辆出入，从根本上可以改善小区治安管理工作，最大程度的降低治安隐患，能切实有效地为广大业主营造一个平安和谐的居住生活环境。 小区封闭式管理已被社会普遍认可，如果爱汀花园小区实施封闭式管理成功，能提高小区的物业管理水平和服务档次，进而再一次提升爱汀花园小区的社会知名度，意义深远。 具体措施： 1、人员、车辆进出管理 1）、小区南、西门机动车出入口；本小区业主凭车辆上配备的蓝牙自助进出小区。道闸自动识别系统将在5-7米范围内自动接收信号，业主不需要停车、不需要摇下车窗玻璃、不需要接受安保人员询问和验证，道闸自动识别系统将自动抬杆，业主更省时、更省事、更便捷进出小区。小区秩序维护队员24小时执勤，对出入的可疑人员和车辆进行严格盘查和登记。 2）、小区东门和西门非机动车及行人出入口；在小区非机动车及行人通道安装刷卡门禁系统，人员、非机动车辆出入使用智能IC卡门禁一卡通系统。小区业主及其家属凭《房产证》（或购房合同、发票）、身份证等有效证件办理人员进出IC卡； 3）、充分利用小区功能完善、设备先进的闭路监控及周边报警系统，把突发事件消灭在萌芽状态之中，以及对突发事件的取证能力，为小区创造一个安全稳定的环境。 4）、外来人员需经业主同意并登记后方可进入小区。 5）、外来车辆需经安保人员引导有序停放在指定地点，不得乱停乱放。并且外来车辆停放超过3小时以上，开始计时计价收取停车费。 6）、业主如有装修，装修人员出入需凭物业所发的《小区临时出入证》（证上有装修人员照片），装修人员在小区活动范围应在安保人员监控之中。