小户型商品房的投资价值与走势
小户型商品房的投资价值与走势
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摘要
在我国城市化的进程中,随着土地资源的日益稀缺和城市配套资源的越发宝贵，以及房屋价格不断攀升等因素的影响,小户型商品房开始受到越来越多的购房者的青睐,它也自然成为众多商品房投资者的首选。小户型商品房房地产市场作为房地产市场的一个重要组成部分近年来呈现出蓬勃发展的良好态势，由于房地产市场竞争越来越激烈,进行小户型商品房开发的房地产企业也越来越多，因此消费者选择的余地也越来越大。本文在分析小户型商品房特点的基础上,从小户型的价格策略、市场定位、投资价值入手、并结合成渝两地的现实小户型发展为实例,分析了成渝两地未来小户型的发展走势。
关键词：小户型商品房投资价值未来走势
I
目录
摘要.................................................................................................. I Abstract....................................................... 错误！未定义书签。目录................................................................................................ II 前言. 0
1 小户型商品房概述 (2)
1.1小户型商品房的涵义 (2)
1.2 小户型商品房的产生原因与发展 (2)
1.2.1 小户型商品房的产生原因 (2)
1.2.2 小户型商品房的发展 (3)
2 小户型商品房发展中存在的优势及劣势 (5)
2.1 小户型商品房的优势 (5)
2.1.1 价格优势 (5)
2.1.2 投资回报率和增值潜力较高 (6)
2.1.3地段较好、交通方便 (6)
2.2 小户型商品房的劣势 (6)
2.2.1 容积率较高、绿化率较低 (6)
2.2.2 上下楼（电）梯须排队 (6)
2.2.3功能无法面面俱到 (7)
3 小户型商品房的投资价值分析 (8)
3.1 小户型商品房投资特性分析 (8)
3.1.1景气度分析 (8)
3.1.2 盈利性分析 (9)
3.1.3 政策敏感度 (9)
3.2 小户型商品房市场供给与需求分析 (9)
3.2.1 土地市场供求与分析 (9)
3.2.2 小户型商品房投资状况分析 (11)
3.2.3小户型商品房供给与需求分析 (12)
4 小户型商品房未来的价值走势 (16)
II
4.1行业发展趋势 (16)
4.1.1 政策方面 (16)
4.1.2房地产价格方面 (16)
4.2 市场需求趋势 (16)
4.3 市场定位趋势 (18)
结论 (19)
致谢 (20)
参考文献 (21)
III
前言
小户型商品房作为整个房地产行业发展的一个分支，既拥有房地产行业发展的一些固有共性，又拥有其鲜明的自身特点。它是现代化城市中不可缺少的一个部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，是现代化城市房地产行业未来的发展方向。小户型商品房开发在我国兴起时间较短。在以往传统的住房制度下，居民住房由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房向商品化过渡，住房将由居民自行购买，而随着近几年房价的快速上涨，小户型商品房需求市场将进一步放大。
我国房地产行业经过三十多年的发展取得了很大的进步:新建住宅面积不断增加，人均居住面积持续增涨，基本改变了过去拥挤的居住环境。尤其是进入新世纪的这十年以来，随着社会经济水平的不断发展、城镇化推进速度的不断加快，房地产行业更是进入了一个快速发展阶段。但由于受我国特殊国情（人口基数大、人均可耕地面积少、农业人口多）的限制以及人民群众对生活水平要求不断提高的现实需求，加之部分投机商人的炒作，导致近几年房屋住宅价格不断攀升，部分家庭甚至要花上几代人的努力才可以买上一套住房。在居民处于现实的住房需求和不现实住房售价的矛盾中时，小户型商品房的出现则为想实现住房梦想的人提供了另一种选择。本文先对我国小户型商品房产生原因与发展现状进行分析，并通过具体的实例分析找出其优势以及劣势，并以成渝地区近几年来房地产市场以及小户型商品房市场的发展为实例对小户型商品房投资的价值进行了深入的探析，且就成渝地区未来小户型商品房的发展趋势提出了自己的见解，希望可以对我国小户型商品房以及整个房地产开发行业的健康稳步发展有一点点的助益。随着城市经济改革的进一步深入，房地产业发展迅速。人们的消费观念也在发生变化，房地产消费领域正逐步被人们认识和重视，为小户型商品房的开发创造了前提条件。城市建设的发展，住房制度改革以及个人住房需求增长，特别是住房价格持续快速的增长迫切要求房地产开发朝多元化方向发展，这就为小户型商品房的兴起奠定了基础。但是我国小户型商品房的发展还处于
起步阶段，小户型商品房的开发在整个房地产开发中所占比例还不高，开发空间还很巨大。沿海一些城市和地区的小户型商品房的发展虽然己经得到了较大的发展，然而，从整体上看，我国的小户型商品房的发展仍然处于一个不高的水平。加上我国各地区之间的社会经济发展差别极为不一致。不同地区、不同人群对小户型商品房的认识也不一样，这使我国推广在房地产开发中增加小户型商品房开发比例存在许多现实的问题。
1 小户型商品房概述
1.1小户型商品房的涵义
所谓小户型商品房，就是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后，经营的按市场价出售的具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”
[1]。小户型商品房有狭义和广义之分。狭义上讲，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的一居室。广义上则认为，总面积相对于市场主流户型较小的精巧户型或称作标准户型。
1.2 小户型商品房的产生原因与发展
1.2.1 小户型商品房的产生原因
户型趋小是国际住宅面积的发展趋势，像在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70-120平方米的小户型占了新增住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70-120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70-120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。究其原因，这和我们物质的发展，城市土地资源的紧缺，个人隐私的需求、个人独立倾向的发展有关。
消费心理的变化。购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。一个时期以来，“一步到位”曾经是不少人信奉的消费观念，总以为这辈子再不会买房了，在这种理念的引导下，面积是否足够大成了衡量商品房品质的主要指标之一就现在百姓的消费习惯来看，换房频率已经从以前的10年换一次，提高到10年换2次甚至3次了，这是个循环市场，总会有人经历第一次小单元的需要阶段。尤其那些收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不能置业一步到位的年轻人，在单身或新婚后先在
市中心交通便捷、环境成熟的居住区购买一室一厅或二室一厅的小户型商品房，待经济实力达到一定程度后，再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至别墅。过渡性消费观念及家庭置业“三步曲”，令小户型很有市场。
将买房作为理财方式。观念先进的青年消费者将买房作为一种理财方式。总是租房和搬家，太累了，一年交给房东的租金细细一算也有好几千，到头来房子还是人家的，租金和月供一比，相差不多，有点积蓄，干脆买房，既对得起自己，又方便了“存款”。
1.2.2 小户型商品房的发展
1.市场需求结构发生变化
个人购买的市场化逐步形成的过程和计划经济时代是不一样的，计划经济时代是按照平均的标准来定的，比如处级干部、科级干部需要多少住房，就建造多少，此时市场需求是真正的消费者所需要的面积。如今,在市场经济条件下,楼市里9成以上的个人购房者是靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面,或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿出多少钱,他购买一住套房要花多少钱,这点决定了市场的产品。
2.家庭人口结构发生变化
我国经过多年的计划生育政策，家庭人口数量不断减少，已由多子女家庭向少子女或是无子女家庭靠拢，目前城市户均人口已下降至3-4人，不需要像以前一样需要很大的生活空间。
3.置业者趋向年轻化
市场主流购房群体的平均年龄正在从35-45岁向25-35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。户型不断创新、功能齐全现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、客厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能等等，可以满足在以前不能满足的需要。
如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨
房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，同时需要上网、通讯等服务也比较周到，这跟过去是不一样的。
2 小户型商品房发展中存在的优势及劣势
2.1 小户型商品房的优势
2.1.1 价格优势
小户型的最重要的特点是低总价、低首付、从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。其优点包括：总价低、首付低、月供较少。小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少[3]。我们可以从一套住宅在同一单价水平的总价格、银行抵押贷款的首付款及月还款等方面来看看小户型房地产的价格优势（见表2-1）。
表2-1：不同户型面积房产的资金流出状况
（按2010年12月23日商业按揭贷款利率、20年计算）购房面积40平方米60平方米90平方米120平方米总价（元）5000元/㎡200000 300000 450000 600000 首付款（元）60000 90000 135000 180000 月还款（元）978 1392 2087 2783
从表2-1可以看到，在同样是5000元/㎡的单价面前，房屋总价格有明显的差异，这种资金差异也同样体现在抵押贷款首付款及月还款额上。尤其是月还款额，60㎡住宅的月资金压力为1392元，而120㎡住宅的月还款压力为2783元，而当前全国城镇居民年人均可支配收入仅19109元（2010年统计数据），平均每月1600元不到，很明显，60㎡的住宅的月还款额负担更符合一般家庭的经济承受能力。
2.1.2 投资回报率和增值潜力较高
首先，小户型房屋的租金与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此小户型投资者可以用相对较低的投入获得相对较高的回报率。其次对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，“滚动置业”也就成了这类都市白领的美好设想。最后，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。
2.1.3地段较好、交通方便
目前大多数的小户型项目的区位条件比较好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不会距离较远，而且交通非常方便。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大，因此小户型商品房对他们的吸引力非常高。
2.2 小户型商品房的劣势
2.2.1 容积率较高、绿化率较低
由于先天原因，小户型的容积率一般较高，绿化率较低，甚至有的干脆没有绿化，只有一幢楼。现在很多购房者买房对小区的有无绿化和景观非常在意，大一些的社区，不仅规划到位、配套完善，最吸引人的是拥有漂亮的绿化和景观。这正是大多数畅销小户型的通病，单体楼、临街、根本谈不上绿化和景观，若用一句形容词来描述“生活在钢筋混凝土中”。
2.2.2 上下楼（电）梯须排队
由于小户型单套面积小，因此小户型楼盘一般一层户数较多，同时小户型楼盘楼层较多，因此在下上班的高峰时间其电梯运行难以满足业主的需要。
2.2.3功能无法面面俱到
60平米以下的房子，在户型设计上对功能的要求无法面面俱到。有限的面积注定了小户型在某些功能上的临时性，也注定了业主生活便利受到一定限制。比如：基本上客厅和卧室连在一起，没有分区，很难谈到舒适性。有时还会遇到家里来了客人，晚上只能睡客厅的尴尬场面。此外，还有一个更大的问题是小户型的高公摊，市场上低于30%的公摊几乎很少。
3 小户型商品房的投资价值分析
3.1 小户型商品房投资特性分析
3.1.1 景气度分析
小户型商品房开发是房地产行业建设中的一项基础行业，它也属于
固定资产投资范畴，而经济的快速发展必然带来房地产行业尤其是小户
型商品房行业的快熟发展，就小户型商品房的开发来说，对土地资源的
需求非常显著，而土地价格对房地产的影响也是最直接的，因此，总体
来看国民经济的发展水平决定房地产行业的发展水平，也决定着小户型
商品房的发展水平。
从目前来看，中国房地产市场的发展尤其小户型商品房的发展正处
于景气阶段，随着宏观经济的稳定增长，中国房地产市场在未来一段时
期内仍将保持较快的发展速度（见图3.1）。
0.00%5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
2007200820092010中国GDP 增长房价增长小户型商品房房价增长
图3.1 2007-2010年中国GDP 、房价、小户型商品房房价增速[9]
3.1.2 盈利性分析
小户型商品房开发行业是资金密集型行业，具有投资大、风险高等特点，与其它行业相比较，从总体上讲，该行业仍然是一个“智慧含金”不高的商业组织，它的盈利性还主要依赖对土地资源的占有。
另外，由于行业的区域发展特性决定了行业内实际的竞争并没有想象中激烈，最近几年大部分城市住宅价格迅速上涨，使得大小开发商可以从土地供应开始的各个环节上得到其他行业难以企及的高额垄断利润。
3.1.3 政策敏感度
在中国，房地产行业尤其是小户型商品房行业的发展对整个国民经济的带动作用是非常明显的，据统计，现在房地产占国家GDP约10%，加上产业链上的相关产业产值，将占到GDP的20%以上，可见其在民经济中所占比重之大。
小户型商品房产业属性较复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，同时具有投资和消费的功能。另外，该产业属于资金密集型产业，与金融业关系紧密。如若处理不当将引发金融风险，危及国家经济安全。
所以，为了遏制当前房价的过快上涨以及使该行业能够以合理态势稳步发展，行业政策调控是必然的，效果也是立竿见影的。
3.2 小户型商品房市场供给与需求分析
3.2.1 土地市场供求与分析
1 .土地供给现状分析
以成渝地区为例，从2007-2010年历年土地供应状况来看，每年政府的土地批租量非常充裕，（见表3.1）。以上海作为参照物可以看出，成渝地区每年的土地批租量远高于上海，而销售面积却仅有上海的1/2，由此可以看出充足的土地供应是这两个西部城市的最大特征。
另外，由于成渝地区作为中国经济发展的新一增长极，整个房地产行业正处于快速发展阶段，对土地的需求也很大，但从资金投资方向看，其土地供应主要还是主要用于住宅建设，以重庆市为例：每年投资资金
中有一半以上投向住宅建设[3] (见表3.2)。
表3.1 2007-2010年成渝地区土地成交统计表[10][11]
年份成交总面积（万平方米）成交总金额（亿元）成交均价（元/㎡）2007 2834.23 546.58 1928.5
2008 2203.94 532.31 2415.3
2009 1647.38 451.73 2742.1
2010 1789.23 546.3 3053.3
2 .土地需求现状分析
随着国内土地市场政策的实施，“严禁囤地”、“限期开发”在一定程度上缓和了开发商的拿地热情，同时由于金融危机的后续影响仍然存在，土地市场出现短暂的冷落。当从长远来看，由于购房的刚性需求仍然较大，因此土地市场需求在短暂下降后将逐步回升。其中住宅用地仍然是土地需求的重点。
3 .土地价格走势分析
2007年以来，全国土地价格居高不下，并且地价带动区域房价上涨的态势非常明显，2007年，成渝两地被中央批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区等原因，土地出让价格也是呈直线上升趋势，房价也是随着一路飙升，以成都市为例：近几年随着新政策的出台地价、房价呈现同步上扬趋势(见表 3.3)，显示了市场对成渝地区房地产发展有较高期望。
表3.2 2007-2010年重庆市房地产投资类型统计表[11]
年份投资额
（亿元）住宅（亿元）办公楼
（亿元）
商业营业用房
（亿元）
其它（亿元）
2007 629.67 376.89 12.75 69.54 170.47 2008 849.89 521.82 16.62 75.21 236.24 2009 991.2 619.52 12.33 80.43 278.7 2010 1238.9 789.01 22.08 116.75 311.05 表3.32007-2010年成都市土地成交价格与楼市成交均价统计表[10]
年份地价（元/㎡）商品房成交均价
（元/㎡）
地价与房价比率
2007 1928.5 4111 46.90%
2008 2410.5 4538 53.11%
2009 2836.7 4936 57.46%
2010 3053.8 5532 55.20%
3.2.2 小户型商品房投资状况分析
1.投资现状分析
成渝地区作为中国新的经济增长极，近年来其房地产开发尤其是小户型商品房开发投资呈现逐年增加态势（见表3.4），同时在激烈的行业竞争中，催生出了不少抗击市场风险能力及核心竞争力强的企业和品牌。像成都万科、置信实业、华润置地等[4]。
表3.4 2007-2010年成渝两地市场开发投资数据[10][11]
年份
2007 2008 2009 2010 投资额（亿元）
重庆市629.67 849.89 991.5 1238.9
成都市905.28 915.5 945.15 1278.34
2. 投资趋势分析
与国内的主要城市区域相比，成渝地区作为中国新的经济增长带，目前正处于大发展阶段，两地居民消费能力不断提高，政府正加大基础设施建设，力争实现两地“两小时生活圈”模式。随着该区域经济的发展，住宅投资尤其是小户型住宅投资将随着房市的旺盛需求而继续增加，从而将进一步活跃该区域的房产市场。
3.2.3小户型商品房供给与需求分析
1.需求特征分析
2008年随着全球金融危机的爆发，成渝两地的房地产市场需求有所减弱，当由于两地房地产市场上的刚性需求仍然很大，2009年伊始两地房产市场开始回暖，其中住宅需求仍占主导地位，（见图3.2）。2010年两地几次房交会的消费需求调查显示，参加房交会人里面有50%是首次置业者，国家为遏制房价过快上涨而出台的新的房贷政策，比如提高了第一套、第二套住宅的首付比例，这无疑增加了购房的难度，置业者转而购买小户型商品房就显的更为实际和经济，随着房价的继续上涨，这种需求将显的更为明显[5] （见图3.3）。
76%
8%
5%
11%
商品住宅
商业物业
办公物业
其它用房
图3.2 成渝两地商品房供应结构
[10][11]
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2007200820092010住房价格小户型商品房需求
图3.3 成渝两地小户型商品住宅需求随房价的变化[9]
2.供求现状分析
2007年，成渝地区住宅面积与销售面积分别占整体商品房市场份额的80.9%和93.1%供求之比为0.8:1，供不应求态势明显，(见图3.4)。进入2008年以后，住宅市场整体供销在金融危机影响下比较2007年同期增长有所下降，但2008年以后，随着国家“4万亿”财政资金救市，房地产市场得以迅速恢复，而小户型商品房市场在这整个行业的影响下也迅速恢复，并且小户型商品房销售在整个商品房销售中所占比重也越来越高（见图3.5）。
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2007200820092010
竣工面积/万㎡销售面积/万㎡
图3.4 历年住宅面积和销售面积对比情况[9]
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2007200820092010商品房销售小户型销售
图3.5 历年房地产销售情况和小户型商品房销售情况[9]
3.供求趋势分析
未来成渝地区地产市场供应不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前地区居民居
住水平还普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入成渝等西部城市，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年成渝地区房地产市场的投资需求仍将有所提高。
商品房销售中明码标价问题的法律思考
商品房销售中明码标价问题的法律思考 摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。 1、商品房销售中的明码标价问题 对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规
定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。 根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现 目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理 有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每
看中国房地产限价
看中国房地产限价 1.房地产或将迎来“限价”时代 限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。 事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。3月8日，住建部部长姜 伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。 根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。 此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2 年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。 实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。 据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。 显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这
[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略
商品房销售中的价格问题分析与应对策略 摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持 续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。 关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略 1 背景概述 龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。 房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。 对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。 2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。 2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况 2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况 房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。 龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。 由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。 2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长 总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。
地产小户型案例赏析
小户型之案例赏析篇 从中国房地产发展的历史与现状看来，无疑深圳、上海等沿海大城市具有举足轻重的作用，由他们所创新与引进的先进的房地产操作理念无疑为中国房地产的发展起到了巨大的推动作用，其中的一些经典楼盘成为其他地区学习与借鉴的对象。同样，在小户型住宅的发展上，他们的一些工程也很具有代表性，也可以让其他城市或地区有选择的借鉴一些成熟经验。 现在，我们就深、沪等地极具代表性的个别小户型工程作一些分析，或许会给我们带来一些启发。 一、深圳——旭飞城市公寓系列 旭飞城市公寓系列为深圳小户型住宅的领导者，首篇旭飞花园的首次推出，引起整个深圳的轰动，打破了深圳大户型楼盘一统天下的格 局，使深圳房地产开发进入多元化发展阶段，也揭开了 深圳小户型发展壮大的序幕，开创了小户型系列开发的 先河。 成功经验分析： 1、瞄准投资市场、做透细分产品 开发商深入研究深圳房地产状况，细分市场，分析深圳人的购房心理，从其居住、投资、创业、情感等需求出发，真正为投资置业者考虑，最终定位 于打造小户型住宅系列。 2、首创小户型系列开发模式，以品牌与规模赢得市场 开发商广泛借鉴国内外小户型开发的经验，与国际接轨，以小户型社区化、系列化的方式先后推出其系列化工程，并通过不断创新，引导深圳小户型潮流，赢得市场口碑，打造小户型第一品牌的形象。 3、注重工程选址及配套，引进连锁经营模式 开发商分析了深圳以往的小户型，发现它们大多是单栋楼宇，配套不足，给住户带来很大不便。因此旭飞城市公寓系列开发初始就注意到了这个问题，
在选址上尽量找成熟片区；配套上加大投入，引入连锁经营，解决日后业主的后顾之忧。 4、通过不断创新的产品引导市场 旭飞系列化打造小户型，不局限于重复制造，而是在小户型产品上不断更新、不断完善。开发初期，注意吸取了市场上已有小户型工程的经验教训，改变局促的连廊式传统布局为梯户式布局，有效地消除相互干扰性强、私密性差、不实用、不利于经管等弊端；户型也从单一面积走向多元化（15㎡-56㎡），并且在每户内部均设置独立厨、卫甚至阳台。在当时是对小户型单元的一种从建筑理念到设计理念的全面改 革，也是小户型发展过程中的质的飞跃。 旭飞代表户型： A型一室一厅（总建面积32.20㎡；卧室9.04㎡、 客厅11.35㎡、厨房2.80㎡） 户型简评：在很小的空间里各功能比较齐全，排布 比较合理，客厅、卧室均朝南向，主要 空间采光良好；但通风性一般，若在西 南角阳台处再有一小阳台会更好。 B型两室一厅（总建面积50.63㎡；主卧9.68㎡、 次卧6.89㎡、客厅14.90㎡、厨房
商品房价格构成
商品房价格构成 （一）土地使用权取得费 商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。 （二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、 施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含 结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。 住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、 供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排 水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负 担的费用。 非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车 库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 （三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企 业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。 （四）利润 以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 （五）税金 指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税
“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用
“空间回路”在中小户型住宅设计中的应用 中国是人口大国，面对人多地少的现状和城镇化进程的加快，作为人们生存根本条件的住房问题成为当下最热的话题。曾经一段时间内，大面积户型抢占市场，但是高额的价格将大部分有刚性居住需求的人群拒之门外，经济适用的中小户型住宅成了房地产市场中炙手可热的优质房源。本文以中小户型住宅居住空间为研究对象，以日本集合住宅设计中”空间回路“理念为突破点，结合国内住宅平面设计现状，探索新的住宅平面设计方法。 引言 自2006年起，中小户型住宅正式成为了房地产市场的 中流砥柱。面对坐拥房地产市场大部分份额的中小户型住宅，如何在有限的建筑面积内设计出高质量的居住空间，给人们带来舒适性的生活，将一直是住宅设计中热点话题。他山之石，可以攻玉，如何借鉴合理的理念方案，结合国情做出正确的改进，对于中小户型住宅平面设计的改进有着决定性的意义。 国内中小户型住宅的现状 按照建筑设计界内认可度较高的“行规”可初步根据建筑面积和居室数量来认定中小户型住宅是指：1）建筑面积
在不大于60m2的一居室住宅2）建筑面积在不大于80m2的二居室住宅3）建筑面积不大于100?O的多居室住宅。从我国现有的相关规范《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》可知，国家规定每套住宅应设卧室（双人不小于10?O兼做起居室不小于12?O）、起居室（直接采光大于12?O，无直接采光不小于10?O）、厨房（一类住宅不小于4?O，二类不小于4?O）和卫生间（不小于3?O）等基本空间。虽然规范列出了具体的功能和面积，但是现有的很多中小型住宅的空间仍存在许多问题： （1）卧室与起居室被隔开，无法直接穿越。这点问题在大城市的出租屋中尤为严重，户主经常以容纳更多出租户为目的，随意拆分房间，大大降低空间的适用性。 （2）住宅内各种功能空间的门都面向起居室开启。这种布局的最直观问题是起居室内布置家居或者电视的连续墙面被破坏。 （3）厨房面积过小，不满足规范（尤其是布置在阳台上的户型），操作台面过小不方便使用。 （4）卫生间面积不满足规范的要求且不考虑洗衣机的位置. （5）户型内过道净宽过窄，不利于搬运物体或者通行。 上述的大部分问题都可以用一个“小”字来总结，那是否以为这中小户型住宅的发展是一个死循环那？答案当然
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成 商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。 开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。 土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。 住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费 前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。 建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。 附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵
房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用 管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。 销售费用：销售商品房而发生的各项费用。 利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。 税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。 固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。 商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。
关于居民住房问题的调查报告
关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言 作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。 但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。 改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。 首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时
间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。 调查时间： 调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园 调查方法：实习，咨询，调查问卷 调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民， 及大中镇阜北村村民 正文： 我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。 一、目前住房问题的基本情况： （1）商品房价格上涨过快 房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超
住宅户型要求和常见问题
户型分析的概念 在目标市场能承受的的经济指标的前提下，对房地产住宅项目的户型设计中使用功能、平面尺度和空间环境进行科学性、合理性和实用性综合分析。 当前的户型分类： 1、经济型，又称紧凑型，普通标准； 2、小康型，又称中品型，中挡标准； 3、舒适型，又称高品型，高挡标准； 4、豪华型，又称消费型，超级标准。 户型全面分析：
（一）使用功能 1、主要功能: 私密区（静区）-主卧、卧室、书房、起居厅、专用阳台和花园、特殊用房等 公共区（动区）-客厅、攴厅、娱乐健身用房、共用景观阳台和花园等 2、辅助功能： 专用区（人流量疏区）-主卫、主卧专用储藏室、车库、工人房等 共用区（人流量密区）-公卫、厨房、共用储藏区、洗衣区等 （二）平面尺度 1、面宽-主要临空面房间的宽度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 2、进深-与面宽垂直方向的深度尺寸（习惯上采用相对墙体轴线设计尺寸） 3、面积-一般情况下等于面宽×进深 1）单室面积-单一功能有独立周边界限的空间平面面积（例：卧室、书房） 2）组合面积-多个单一功能有独立周边界限的空间平面面积之和（例：主卧+主卫+专用储藏室） 3）交叉组合面积-两个或多个独立功能有共用周边界限的空间平面面积（例：客厅、攴厅、通道、玄关） 4）交通面积-仅作交通联系的有独立或共用周边界限的空间平面面积（例：通道、玄关） （三）空间环境 1、层高 2、间距 3、采光 4、日照 5、通风 6、观景 7、空气 8、噪声 （四）总图 1、规模（用地、容积率、总、总套数、车位等） 2、物业分类 3、单体幢号布置和朝向 4、自然环境 5、景观与绿化 6、市政交通
最新商品住房价格研究
商品住房价格研究
商品住房价格研究 （作者:___________单位: ___________邮码: ___________） 【摘要】本文从商品住房的价格组成出发，全面分析了影响商品住房价格的各种因素，系统阐明了商品住房价格居高不降的原因，最后提出了抑制商品住房过快增长的途径和手段。 【关键词】住房价格土地出让 上世纪90年代起步的房地产业，经过短短的十几年的发展，已成为国民经济的支柱产业之一，每年的就业人数近一亿人，其年产值占GDP的10%左右。这个行业的最大贡献还在于：没要国家投入一分钱，每年却为国家带来几百亿的收入，正因为他的存在，各级政府才有大量的资金对旧的基础设施进行改造。房地产业本应是一个朝阳产业，但最近几年来，一路上涨的商品房价格大有将其送入绝境之势，如何正确看待和指导商品住房价格的走向是这个行业乃至整个国民经济生活的大事。 一、商品住房价格的组成内容
商品住房价格由下列六大内容组成：①建筑安装工程费用；②设备及工器具购置费用；③工程建设其他费用；④预备费用；⑤建设期贷款利息；⑥投资人的利润。其中，第①、②两项构成工程直接费用，它是商品住房价格的最主要组成部分，是构成住房价格的基础，是工程实体消耗的费用，它包括建筑住房的人工、材料、机械费用，以及负责完成建筑安装工程的施工单位的合法利润和税金。正常情况下工程直接费用占整个房价的70%左右。 工程建设其他费用主要由土地使用费用和与工程建设有关的其他费用如办公费用、设计勘察费用以及检测试验费用构成，其主要费用是土地费用。在房地产业刚刚起步时，土地使费用是很低的，但随着市场经济的发展和人们对房地产业认识的加深，这项费用越来越大，有的项目占到总价格的60%以上。 预备费用和建设期贷款利息这两项费用并非所有项目都有，但一般都有贷款利息，因为一个住房项目少的投资在几千万元以上，房地产企业不贷款操作几乎是不可能的。但二者在整个价格中比例是较少的。 投资人的利润这项费用现在不太透明，正因如此，大多数人认为房地产业是一个暴利行业，要大力整顿，正常情况下占整个房价的15%左右。 二、影响商品住房价格的主要因素
关于房地产开发中存在问题的调研报告
关于房地产开发中存在问题的调研报告 几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。 （一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快 统计资料显示，xx年至xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。 （二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高 我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的
整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。 （三）、商品房开发结构性矛盾显露 目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。 （四）、居民家庭收入与楼价之比偏高 按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。xx年我市城市人均可支配收入为10008
商品住宅销售价格构成管理办法
商品住宅销售价格构成管理办法商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版 第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。 第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。 第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。 建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。 第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。 经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。 第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。
第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。 第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。 第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布
商品房价格预测
商品房价格预测 摘要 商品房价格一直是人们关注的焦点，其走势影响开发商的开发投资和营销决策，也影响到住房消费者的合理购房决策。同时，房价也是国家宏观调控的目标。我们根据市场状况和国家政策两方面因素分析商品房价格。 建立商品房价格预测模型: 1预测该市房地产发展状况，从市区人口及人均可支配收入分析人口增长和经济发展等各种市场合理因素。建立自由市场竞争的商品房价走势模型。国家宏观调控等因素的影响，建立一个联系国家政策和市场发展商品房价走势模型。 2收集哈尔滨市的自有房比例，房价，经济发展状况及城市化发展程度等各种数据。分别建立自由竞争式市场下的商品房价格模型和政府干预下的商品房价格模型。 关键字：价格预测回归分析灰度关联分析因子分析
作为国家经济支柱产业之一的房地产行业，之前还异常火爆，2008年却开始出现滑坡。 商品房价格出现波动，销售量出现明显下跌。房地产行业的基本状况进入2008年，由于受国家宏观调控政策等多方面因素的影响，房价不再大幅上涨，商品房的销售量出现明显下跌，商品房的成交价格也不再是一路攀升。因此根据市场状况和国家政策两方面因素解决以下两个问题： 1.根据某市已有2006年—2011年的数据建立房价预测模型，并用该模型预测2011年的房价 2. 收集哈尔滨市相关数据建立哈尔滨市房价预测模型。预测2016 年哈尔滨商品房价格。
针对问题1：根据某市已有2006年—2011年的市区人口，人均可支配收入，自有房比例和以往房价等相关数据拟合成4条价格预测曲线。市区人口和人均可支配收入与房价成正相关。自有房比例与房价成正负关比例。通过回归分析，灰度关联分析，因子分析的方法建立商品房价格预测模型 针对问题2：我们建立了2个模型。 模型I：分析哈尔滨房地产发展状况，建立估值模型。哈尔滨市处于中国二线，并未出现严重的市场投机行为，市场没有出现较强的经济泡沫，经济发展和人口增长等各种市场合理因素是哈尔滨市商品房价格增长的主要动力，所以哈尔滨市城区商品房价格是合理的，商品房价格的波动属于正常的市场调整。 模型II；联系国家政策和市场发展，建立价格预测模型。哈尔滨市城区商品房合理的价格， 有中央政府和地方政府积极的救市政策的支持，哈尔滨商品房价格不可能下滑，基本保持稳定，局部地区会出现20%的上涨。我们可以根据哈尔滨房地产发展状况，和国家对房地产市场的态度可以依据现在市场的实际状况可以看出中央和地方政府的各种救市政策的成效，并进一步讨论政策的影响范围。借此模型，给商品房购买市民和政府机构提出建议建议，充分认识房地产市场，作为下一步经济活动的参考意见。
中国房地产价格影响因素分析. 论文
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房地产项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。（二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有： 目标利润=总投资额x目标投资利润率 目标利润=总成本x目标成本利润率 目标利润=销售收入x目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率 3、计算售价 售价=（总成本+目标利润）/预计销售量 例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？ 解：目标利润=总成本x成本利润率 = 4 x 15%
开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理
开发商不按认购书中的价格签订《商品房合同》应如何处理简介：蔡某与某房地产商签订一个“房屋签约流转单”，约定未来购买的房屋号、面积、价款等信息，待双方签订商品房预售合同时，开发商要求加价，双方协商未果以至对簿公堂，商品房律师告知您若开发商不按认购书中的价格签订商品房买卖合同，购房者该如何维护自己的额权益。 关键词：商品房买卖纠纷，商品房律师 【案情简介】 蔡某购买了龙湖公司开发的龙湖新城二期商品房一套，2008年3月15日龙湖公司向蔡某出具了“龙湖新城签约流转单”，流转单中记载了房屋号、面积、房屋总价及支付定金数额等内容，该流转单有龙湖公司工作人员签字，龙湖公司凭此流转单确定蔡某已经预定了流转单中所载明的房屋。签订流转单后，蔡某先后向龙湖公司支付了房款共计50万元，含定金2万元。 2009年3月龙湖公司向蔡某发催告函，要求蔡某于2009年3月15日到龙湖公司以199万元缔约签订正式购房合同，逾期房屋将不予保留。蔡某对此不同意，并复函要求龙湖公司按照签约流转单中双方确认的原房价162万签订房屋买卖合同。双方在房屋价款问题产生争议。后龙湖公司在2009年5月将此套房又卖给第三人，与第三人签订了《商品房预售合同》，且合同已经进行了网上登记备案。 其后，龙湖公司又为第三人办理了房产证。2009年8月蔡某将开发商龙湖公司告上法庭，要求龙湖公司按照签约流转单中约定的价格与其签订正式的房屋买卖合同。一审法院经过审理没有支持蔡某的诉讼请求。后蔡某慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，希望李律师帮助想想办法。 李律师在详细了解了案件的相关情况后，建议蔡某向开发商主张损害赔偿责任，要求开发商承担缔约过失责任，返还购房款，并赔偿损失。法院判决结果：北京市大兴区人民法院经过审理后判决：龙湖公司于判决生效后十日内返还蔡某购房款50万元；龙湖公司于判决生效后十日内赔偿蔡某各项损失共计15万元。 【律师剖析】 认购书的一种，通常开发商在尚未取得《商品房预售许可证》之前会与买受人签订诸如预订书、签约流转单、认购书、定购书等各种形式的协议。以下对上述各种形式的协议统称为认购书。商品房认购书在法律上究竟是什么性质呢？一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意。 在司法实践中，通常认为商品房认购书是商品房买卖合同的预约合同。依据我国合同法理论，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议；本约是依照预约于将来订立的合同，当事人直接据此要求相对方履行合同义务。由此可见，商品房认购书与商品房买卖合同之间是预约和本约的关系。
未来中国房地产价格走势分析
未来中国房地产价格走势分析 随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。 价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。 越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。 众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。 只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。 然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的 一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。 二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。 第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现 第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加
房地产价格构成
第一节.房地产价格的概念 一、房地产价格的构成 房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中,凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一,地价蕴于房价之中,是房地产价格的重要组成部分。 房地产商品的价格由成本和利润两部分组成,用公式表示就是:商品房价格=成本+利润。房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+ 流通费用+利润+税金。具体来说,房地产价格由以下几部分组成。 （一生产成本 1. 土地征用费 土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费,征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。 2. 拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。 3. 勘察设计及前期工程费 勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。 4. 房屋建筑安装工程费
房屋建筑安装工程费又称为主体工程费。它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用。 5. 住宅小区基础设施建设费 这是指建筑物 2 米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用,以及环卫绿化设施费。 第七章房地产营销策略--定价策略 房地产市场营销 6. 小区非营业性公共配套设施费 住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。 7. 管理费 管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用,主 要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等,还包括房产税、 土地使用税、车船使用税等,收费标准是以上述1-6 项之和为基数取一百分比,具体比例由市、县人民政府确定。 8. 贷款利息 计入成本的贷款利息,由市、县人民政府根据本地区商品住宅建设占用贷款平均使用周期、平均比例、利率和开发项目的自身条件等因素确定。 （二计划利润