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长租公寓的运营模式及前景分析

公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：

第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是

2014 年雷军斥资 1 亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件；

第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；

第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。

一、长租公寓背景概述

( 一) 我国长租公寓市场概况

随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”

切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业

模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇

人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有 2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。

表：我国租房人口数量（单位：亿人）

( 二) 租赁业务分析及研究方向

在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产

开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。

二、长租公寓市场分析

( 一) 长租公寓市场整体分析

未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国

家新型城镇化规划》的进程，2020 年在国仍有 2 亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁

市场长期存在的底层因素，如千禧一代进入主力消费市场带来消

费升级的需求，以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。公开资料显示，中国房屋租赁市场规模在2016 年已超过万亿元。按目前的市场空间

估算，整个房地产服务市场空间在 5.3 万亿左右。

( 二) 长租公寓政策分析

2015 年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政

策层出不穷。2015 年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关

于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，鼓励住房租赁市场的发展，

并放宽了住房公积金支付房租的条件。2016 年国务院首次提出了建立购租并举的城镇住房制度，并确定从增加土地供应、发展租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。2017 年住建部、发改委等9 部委发布《关于在人口净流入的大

中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、广州、南京

等12 个城市首批试点住房租赁业务。在中央政策的推动下，地

方政策开始跟进，目前已有20 多个省（直辖市）出台了相关鼓

励扶持住房租赁市场发展的政策。以北上广深为例：

1. 北京：5 年内将建立租购并举的住房制度

2017 年 4 月，北京市发布《北京市2017—2021 年及2017 年度住宅用地供应计划》和《北京市2017 年度国有建设用地供

应计划》, 明确未来 5 年内将建立购租并举的住房制度。

2. 上海: 新增租赁住房用地供应全面启动

2017 年7 月24 日, 上海首批公开出让的两幅租赁住房用地

正式成交。这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动，积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

3. 广州: 承租人符合条件子女可就近入学

2017 年7 月，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住

房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的承租人子女享有就

近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住

房公积金对租赁住房的支持力度, 提高公积金提取额度。在落实

税收优惠方面，《方案》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、

机构和个人落实税收优惠政策支持。

4. 深圳: 引导房产开发企业开展长租公寓经营

2017 年7 月7 日，深圳市规划国土委在官网通告, 发布《深圳市住房建设规划2017 年度实施计划》，将加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序。

《计划》提出，深圳市将加快出台《深圳市培育和发展住房

租赁市场的实施意见》，培育租赁行业，鼓励企业规模化租赁经营，引导和规范房地产开发企业、房地产综合服务企业开展长租公寓经营；落实税收、金融等支持政策、加强行业监管，加强租

金管控，规范租赁市场秩序，保障租赁市场主体的合法权益。

三、长租公寓模式分析

( 一) 业务介绍

根据华菁证券今年 6 月底发布的《长租公寓行业报告》（以下简称《报告》）的分析，目前市场上的长租公寓经营模式以集

中式和分布式两种业态模式为主：分散式公寓竞争较为激烈，盈利不易，多为初创企业经营；集中式公寓因运营难度大，所以竞

争较小，成功运营后成本较低，因此可以获得更高的租金差。

( 二) 长租公寓盈利模式分析

1. 集中盈利运营模式分析

长租公寓的的盈利运营模式首先是集中运营，就是事先选择目标，目标的选择通常是商业、工业楼或者住宅。然后集中对房

屋进行设计、改造、装修，同时配备统一的租后服务。在装修的

工程中，可以按照客户的要求对房屋进行分割，软件硬件进行安装。这与传统的长租公寓相比，设备齐全服务周到，客户有更多

的选择。同时还为客户提供租后服务，不仅提供保洁、维修、健

身房等服务，还可以为客户提供特定需求服务。集中式的公寓租金水平不高，且出行比较便利。这种出租服务试用于蓝领、创业

人员或者女性。集中式公寓在提供标准化的优质服务、实现社交功能等方面也具有很大的优势。

集中式长租公寓运作模式示意图

新派公寓运作框架示意图

在房源获取与出租上，集中式长租公寓房源以商业的酒店式

公寓或工业改造房为主，也有部分来自原有快捷酒店的改造，房源本身或有了较好的隔间或分段，或比较方便做出隔间。在出租方式上，一般都整间整套出租，由于房间之间相互影响较小，一

般最多可允许两人同住。

在服务方面，由于整栋或整层进行管理，通常可以利用公共空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办

社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端，比如泳池、会客厅、酒廊等）。

在市场方面，有高端服务式公寓如雅诗阁，不过更多是面向

年轻客户的中端产品，如常见的都市白领、创业人群等。他们热

爱社交、喜好现代生活方式，集中式公寓所提供的公共空间、社

交环境、家政保洁等服务正中其需求。

在资金运作上，可进行持有，也可进行租赁。持有方式中主

要以基金等方式持有，企业自己持有资金沉淀太大，一般较少采取。

租赁方式则更多被大部分长租公寓品牌商所采用，这种方式前期投入较少，而且更易扩张，是目前市场上中底端长租公寓扩

张的主要方式。企业一般与持有者签订5-10 年的租约，按照租金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般

最长是 1 年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长

租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。

2. 分布式盈利运营模式分析

分布式盈利运营模式就是将分散在在各个小区的空置的房屋，通过业主或者中介公司进行承包，并按照一定的标准进行装修，在向外进行租赁，同时提供相应的租后服务。从空间分布上看，虽

然是分散的，但是所提供的公寓的标准以及租后服务都是在一个

运营系统下实现的。分布式的经营模式由于有更多的房源选择，

可以有不同档次的房屋供用户选择，便于满足不同客户的要求。

但是分布式经营模式与集中模式相比，在平均收集和管理等方面成本相对于较高。但是不管那种经营模式，当房间数量达到一定规模后，就会出现成本边际递减效应。同时当房屋的数量达到一

定规模后，才能实现家具前端电器、材料的批量采购。

在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东

手中获得闲散房源（其中又以二手房居多），房屋原来格局各有特点，并不统一。在出租方式上有整套出租和分间出租。整租主

要以中高端长租公寓为主。

分间出租则是更为主要的方式，以中低端市场居多。对于分间出租的方式，由于共享厨房、客厅等套内空间，生活相互影响

程度也较大，一般一间只允许居住1人。同时，为提高利用率，降低成本，“N+1”是分布式公寓的常见做法。此外，房源来源

于各个社区，异常分散，通常并没有可供企业利用的公共空间。

在资金运作上，分布式长租公寓一般不进行持有，主要以租赁为主。其过程为企业与房东签署托管协议，企业按协议规定每年支付约定的房租给房东，或一次性支付几年的约定房租，对于个人房东而言即便房源空置也能得到收益。企业则通过自身平台将房源出租，由于产品和服务带来溢价，一般房源价格相比同地段个人房源要高。

3. 两种模式对比分析

当前，集中式长租公寓及分布式长租公寓在行业的发展中各

有优劣势，是一种互为补充的状态。各自的优劣势主要有以下几

个方面：

1. 资产增值效率：集中式长租公寓一般是整体收购或整体租

赁，可以统一管理发挥协同，产生溢价，对于商办物业、工业产

房等都具有提升资产价值的作用。分布式长租公寓中个人房源较多，则有利于个人房东获益。

2. 改造运作能力：集中式长租公寓因为涉及旧楼的收购改造，

一定程度上相当于一个小型开发商，对于楼宇要有充分的理解，

相比之下，分布式长租公寓不存在这种情况，改造难度较低。

3. 管理能力：集中式长租公寓因为房源集中，人员配比不高，服务半径小，管理难度也相对较低; 分布式长租公寓异常分散，

服务半径大，增加人员则提高成本，减少人员则管理低效且存在

管理漏洞。

4. 房源多样化：分布式长租公寓的产品层次更为丰富，租客选择多，市场容量也相对较大，集中式则房型相对单一，租客合

适房源较少。

四、长租公寓前景分析

首先，长租公寓潜在市场份额占到租赁总市场规模的1/4 ，未来随着租售并举政策推进，预计长租公寓面向的群体将更为广泛，长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。然后，政策

对长租公寓运营商的各项扶持，也将提升住房租赁市场的规模化、

集约化、专业化。最后，长租公寓运营商灵活利用各种金融工具

的资本运作能力，是其必须练就的新技能，金融市场的发展、成

熟及金融工具的运用如ABS 等金融工具将行之有效解决长租公

寓运营商投资回收期比较长等问题。

( 一) 长租公寓ABS（以魔方公寓为例）

租金收益权ABS是以基础资产产生的现金流作为还款来源，

以优先/ 次级分层结构、按年归集支付、房产及土地抵押、第三

人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品。

租金收益权ABS 的交易结构通常采用专项计划或信托受益

权的单SPV架构。不过，国内公寓行业首单ABS——魔方公寓ABS 采用的却是“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，并且

通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证

担保等内外部增信设计，实现了全部优先级证券的AAA评级。

（图为ABS结构）

( 二) 长租公寓REITs

国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资

产支持专项计划于2017 年10 月11 日在深交所正式获批发行，

拟发行金额为 2.7 亿。该项目是国内首单长租公寓资产类REITs 产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。此单长租公寓REITs 的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs 的全面启动起到重要的示范作用。

此单项目优先档资产支持证券级评级为AAA，未借助第三方进行增信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能

力。此外，本单项目从立项到上报到获批仅用了不到20 天，也体现了长租公寓REITs 的推进效率和监管层面对长租公寓REITs 的支持。

（图为REITs 结构）

目前长租公寓REITs宜采用的模式有两种：银行间REITs和交易所基金REITs模式。

第一种，长租公寓持有/运营方选择合适物业作为资产池，

以租金的未来收益权作为偿还来源，并辅以物业资产抵押或租金

收入超额覆盖等可选的增信措施，根据长租公寓租金的预期收入

水平和合理收益率确定REITs规模和份额，在银行间市场上市交易。

第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业，以转让股

权方式将物业资产转让给专门的项目公司（SPV，因国内REITs 税收政策并无放宽，这种方式一定程度上可避免过度征税），设立REITs筹集资金，在证券市场上市交易。

五、总结

在国家供给侧改革的大背景下，加上当前政府密集型政策调

控用以发展租赁市场，我们相信长租公寓的市场前景应当是光明

且广阔的。但就目前长租公寓行业公认的盈利难情况而言，急需解决的问题是相关金融工具的使用规则应当明确，打通长租公寓融资渠道尤为关键。2017年10月15日国内首单长租公寓REITs 正式获准发行，我们更有理由去憧憬长租公寓的美好前景。

长租公寓问题探讨

集中式长租公寓TOP10榜单 NO.10：乐乎城市青年社区 北京乐乎公寓物业管理有限公司，前身为寓见 Home，2015 年 8 月，品牌更名为乐乎城市青年社区。乐乎创始人为罗意，2007年开始在租赁行业创业。乐乎城市青年社区将自身持有模式与托管加盟模式结合，以托管加盟模式为主，通过品牌化、连锁化、标准化，并深入挖掘社区经济，打造“轻资产运营模式”。目前，乐乎在北京运营20多家门店，近6000间房，入住率达100%。2016年，乐乎开始了全国布局，初步选定为河北省、山东省、深圳市等地。 NO.9：新派公寓

新派公寓CYPA Life成立于2012年5月，创始人是王戈宏，致力于为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区。王戈宏认为，“基金做收购、品牌做管理”是连锁酒店和公寓REITs的标准模板。2013年8月，赛富不动产一期基金以2.2万元每平米的低价，在北京CBD区域整栋买下拥有70年产权的住宅用地森德大厦，次年改造为新派公寓CBD店；加上后续的装修经费，一共花费1.6 5亿元人民币。这种基金化的结构，相当于将新派公寓CBD店分拆份额，以基金的方式发行给32名LP投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，近乎零投入。目前，新派公寓在北京运营3个项目共307间房，入住率100%，成都与南京的项目正在筹备过程中。 新派与赛富发起的专注收购资产的类REITs基金“赛富不动产基金”一期1.65亿元，二期20亿元。 2012年5月，新派公寓获得赛富基金5000万元天使轮融资；2016年3月，获得华住酒店集团4500万元Pre-A轮融资。 NO.8：窝趣轻社区 窝趣轻社区是铂涛集团旗下首个长租公寓品牌，成立于2014年11月，致力于为都市白领提供“全新享乐生活方式”，创始人是原铂涛集团中端酒店副总裁刘辉。窝趣首创了公寓行业的加盟模式“直营托管”，并以此作为窝趣的运营模式。对于后期的盈收，窝趣收取一定比例的管理费用，用于支付运营成本和品牌推广，其余绝大部分的盈收都是归投资人所有。 目前，窝趣在广州、深圳、北京等城市运营9家门店共1100间房，另外，在全国主要一二线城市已签约超过30个项目，房量超过5000间。 NO.7：湾流国际青年社区 湾流国际青年社区，成立于2015年8月，创始人是黄海滨，致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”解决方案的全球领先品牌。湾流以长租公寓管理为核心，提供一种具有“资产改造+地产金融+互联网”能力的综合性生活服务平台，创始团队源自国内顶级地产股权基金、地产开发集团及国际服务式公寓企业。目前，湾流共运营20个社区，拥有近5000间房，2016年的目标是在上海、北京、深圳三地投资超过100个社区，运营与管理房源20000余套，迅速成为中国最大的公寓管理方。 湾流团队创业不到一个月即募集资金2.15亿人民币，获得杉杉集团、红星美凯龙、上海增爱基金会等商业大佬的支持。 NO.6：逗号公寓 逗号公寓是如家酒店集团与红杉资本为年轻一代联合打造的长租式青年公寓，成立于2016年7月，CEO是原华住酒店集团副总裁陈意。基于多年的住宿业管理经验，逗号公寓提供专业的日常管理，让年轻人住得安心、舒心。 目前逗号公寓已经开业35家门店，分布于18个城市，拥有6000间房，平均入住率达85%。

2018年长租公寓行业分析报告

2018年长租公寓行业 分析报告 2018年2月

目录 一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6) （一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6) （二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7) （三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8) 2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9) 二、我国长租公寓市场现状分析 (9) （一）长租公寓市场容量可期 (9) 1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9) （二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11) 1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11) 2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11) （三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12) 1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12) 2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12) 3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13) 4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14) 5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15) （四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16) 1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16) 2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17) 三、我国长租公寓运营模式分析 (18) （一）重资产运营：大型房企 (18) 1、招商蛇口 (18) （1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18) （2）立足先天优势，打造标准化产品 (18) 2、万科 (19)

（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19) （2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20) （二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21) 1、自如 (21) （1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21) （2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21) 2、世联行 (22) （1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22) （2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22) 3、YOU+国际青年公寓 (23) 4、窝趣轻社区 (24) （三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25) 1、互联网公司 (25) 2、建设银行 (25) 四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26) （一）德国 (26) 1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26) 2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28) （二）新加坡 (28) 1、政府主导供应，差异化准入 (28) 2、中央公积金制度完备 (29) 3、土地供应高效 (29) （三）日本 (30) 1、机构主导租赁住房供应 (30) 2、从建到租的一站式资管服务 (31) 3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32) （四）美国 (33) 1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33) 2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是 2014年雷军斥资 1 亿元入主YOU+ 国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋 租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口

约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有 2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国 家新型城镇化规划》的进程，2020 年在国仍有 2 亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁市

中国长租公寓市场投资分析报告

中国长租公寓市场投资分析报告

目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)

图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)

长租公寓市场分析

报告就以下问题展开探讨： ●国内长租公寓市场容量有多大?龙头公司市场占有率几何? ●四类主要玩家：开发商类、中介类、酒店类、创业类，各自优势和挑战在哪? ●未来品牌公寓三种模式：集中式、分散式、托管式，哪种盈利能力最强? ●长租公寓行业及龙头公司估值情况如何?

存量时代来临，资本风口向服务与管理端转移 传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资 产管理三个环节。 按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在5.3 万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿 市值的公司，A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只 有160亿左右，可见行业投资价值仍未得到充分挖掘，而身处 房地产住宅服务市场容量整体达5.3万亿其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间。资 产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。

三大因素助推行业加速 国内的住宅价格经过本轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。本轮的周期中一个重要的特征是超过70%的交易属于连环交易，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，变成了有产者之间的游戏。没有买房的人将越来越无法“上车”，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。 从2015年开始，从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，包括商业用房改租赁可以享受民水民电，给予住房租赁机构或个人税收优惠，推进REITS的试点等。租赁市场从顶层设计上获得了政策红利，推动行业蓬勃发展。 此外，租赁市场长期存在的底层因素，如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善，也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应，使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段。

【完整版】2019-2025年中国长租公寓行业市场细分策略制定与实施研究报告

（二零一二年十二月） 2019-2025年中国长租公寓行业 市场细分策略制定与实施研究报告 可落地执行的实战解决方案 让每个人都能成为 战略专家 管理专家 行业专家 ……

报告目录 第一章企业市场细分策略概述 (11) 第一节研究报告简介 (11) 第二节研究原则与方法 (12) 一、研究原则 (12) 二、研究方法 (13) 第三节研究企业市场细分策略的重要性及意义 (14) 一、重要性 (14) （一）市场细分有利于发现市场机会 (14) （二）市场细分有利于掌握目标市场的特点 (14) （三）市场细分有利于制定市场营销组合策略 (15) （四）市场细分有利于提高企业的竞争能力 (15) （五）有利于充分利用自身有限的资源 (15) 二、研究意义 (16) 第二章市场调研：2018-2019年中国长租公寓行业市场深度调研 (17) 第一节长租公寓概述 (17) 一、长租公寓的客源及特征 (17) 二、长租公寓的租客核心需求 (18) 三、长租公寓分类 (18) （一）按经营背景分类 (18) （二）按经营模式分类 (19) 四、长租公寓盈利模式 (19) （一）盈利来源 (20) （二）盈利周期 (20) 第二节我国长租公寓行业发展概况 (21) 一、利好政策助推长租公寓的快速兴起 (21) 二、传统租赁模式难以满足新兴需求 (22) 三、不同背景的运营商快速成长 (22) （一）开发商背景的运营商 (23) （二）中介背景的运营商 (24) （三）专业的公寓运营商 (24) （四）酒店背景的运营商 (24) 四、多类型长租公寓的经营模式 (24) （一）轻资产与重资产的经营模式 (25) （二）集中式与分散式的经营模式 (25) 五、三种长租公寓发展对比 (26) 六、长租公寓市场仍处于探索阶段 (29) 第三节2018-2019年中国长租公寓行业发展情况分析 (29) 一、2018年长租公寓发展分析 (29) （一）政策：鼓励租赁发展支持与监管并重 (30) （二）市场：土地供应提速租金稳中有涨 (30) 二、2018年长租公寓企业：把握热点需求探索核心盈利模式 (35)

长租公寓的运营模式及前景分析教学文案

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内

城镇人口约7.7 亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3 亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动

2016年长租公寓行业深度研究报告20页

２０１６年长租公寓行业深度研究报告

正文目录 为什么此刻关注租赁市场？ (4) 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4) 8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (5) 主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (6) 资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (7) 政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (9) 租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (11) 租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (11) 主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (12) 青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (13) 无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (13) 集中式公寓：利润率高，但拿房难 (13) 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (14) 品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (15) 盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (16) 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (16) 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (17) 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 (17) 互联网+、分享经济催生短租平台 (18) 短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (18) 从“纯平台”到“重运营” (19) Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (20) 附：华泰房地产团队精品系列报告 (21) 图表目录 图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4) 图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (4) 图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5) 图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (5) 图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (6) 图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (6) 图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (7) 图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 7图表9：公寓企业融资进程一览表 (8) 图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)

长租公寓运营模式探讨

长租公寓运营模式探讨 大陆区二级市场战略中心 2018.10.11

目录C O N T E N T S 长租公寓现状 01 长租公寓的运营模式 02

前言 “虽然目前不赚钱，但现在不占位，未来可能就无位可占。”——相 信这是大部分进军长租公寓企业的心声。 长租公寓经过近两年政策支持、资本青睐下的野蛮发展，隐患凸显。 从“房租抬升”风波到自如“甲醛门”，再到杭州“鼎家”暴雷，长租公 寓从租购并举的市场新星，一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签。未来， 政府在住宅租赁市场方面将鼓励与监管并行，这意味着长租公寓运营商将 面临更严峻的政策与市场环境。 众所周知，长租公寓是细水长流的一项生意，要想持续发展，必须 依靠稳定的金融支持，而资产证券化是目前市场上主流的尝试。 那么中原对于长租公寓持何种态度呢？且看后文分享……

01 长租公寓现状 政策护航，多方抢滩，资本入场，乱象丛生

中央政府从2015年初开始制定一系列政策，鼓励支持住房租赁市场的发展 2015年，住建部就提出要多渠道发展住房租赁市场；2016年2月，国务院发文首次提出购租并举；随后，相关部门陆续出台政策支持住房租赁市场发展，包括发展住房租赁企业、鼓励房企开展住房租赁业务、完善租赁住房供应、建设政府住房租赁交易服务平台、确定试点城市等。 2016.022016.062017.042017.072017.08 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国务院） 发展住房租赁企业；鼓励房企开展住房租赁业务；鼓励新建租赁住房；完善供地方式。《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（住建部、发改委） 培育机构化、规模化住房租赁企业；建设政府住房租赁交易服务平台；多渠道增加新建租赁住房供应；选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。 《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》 首次提出购租并举；健全以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系；要加快发展专业化住房租赁市场《关于加强近期住房及用地供应管理和调 控有关工作的通知》（住建部） 竞自持、严防地王；采用多种方式增加租 赁住房用地有效供应；在租赁住房供需矛 盾突出的超大和特大城市，开展集体建设 用地上建设租赁住房试点。 《利用集体建设用地建设租赁住房试点 方案》（国土部、住建部） 确定第一批在北京、上海、沈阳、南京 、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广 州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展 利用集体建设用地建设租赁住房试点。 2015.01 《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（住建部） 建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进REITs试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。 2017.102018.03 两会报告（国务院） 继续强调房子是用来住的、 不是用来炒的定位，支持 居民自住购房需求、培育 住房租赁市场、发展共有 产权住房。 十九大报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位，加快建立多主体供给、多渠道保障、 租购并举的住房制度。 在十九大报告中，政府将“租”的位置 提到了“购”之前，体现了政府对于大 力发展租赁住房的重视度，以及发展租 赁市场的紧迫性。

长租公寓运营模式及特点分析

长租公寓运营模式及特点分析 随着国家“租售并举”相关政策的发布，长租公寓市场即将迎来蓝海。我们结合公寓的主体，将长租公寓做如下分类，并从运营模式上进行分析。 房企，从开发到运营的全周期模式 虽然对于传统的房产买卖来说，长租公寓的利润并不可观，但随着房地产市场发展到后半场。市场空间巨大和能够带来长期收益的长租公寓，对于房企来说，仍然处于战略性布局的重要方向。 1、拿地建设是开发商提供租赁房源的重要渠道 随着国家大力推进住宅租赁市场建设，各类包含租赁用房的土地即将推向市场。未来，这些地块将提供大量的可租赁房源，并且涵盖更广泛的客户群体，从青年人群到以家庭为单位，逐渐培养起用户全周期的租赁习惯、长租公寓市场规模及意义都将得到质的提升。在这个市场领域，开发商可以做的事情将会更多。 2、从开发实力到物业设施筹备，都需要较高的门槛 拥有多年开发经验的开发商对客户的居住需求有着非 常深刻的理解，在此基础上打造的产品，将更容易得到用户的认可。其次，开发商多年的开发经验，将使得其在拿地和房屋存量上，更具备优势，也更容易获取房源。部分具有规

模的集团企业，还将在融资上取得便利。 中介、房地产服务商将开启“二房东”新模式 具有中介背景的长租公寓也是市场的重要参与者，房地产中介直接接触房屋和租客。对顾客有更加深刻的了解，有助于高效获取房源和推出更加符合客户需求的产品。有实力的企业，也可能在发展到一定阶段后逐步增加集中公寓的比重，以更好地发挥客源优势。 与社会资本相结合的独立品牌公寓，经营将更加灵活独立的品牌公寓是长租公寓市场最为活跃的组成部分，多个优质公寓品牌已获得了B轮甚至C轮融资，迅速跑马圈地，扩大规模。虽然缺乏资源优势，但利用自身灵活的经营思路和方式，往往能够在某些细分领域做出特色，形成竞争优势。如乐派公寓就可以为顾客提供精装修，拎包入住的租住体验。 酒店·线下运营经验丰富 连锁酒店和和长租公寓在多方面都具有对标性，在存量物业获取，标准化管理和服务，品牌溢价等方面优势明显，比如喜瑞都（中国）酒店·公寓集团旗下的乐派公寓，目前已经在全国一二三线主要城市完成了布局。 此外，品牌公寓还可以和母公司共享开发资源、营销体系、IT系统等、低成本获取物资；借助母公司的力量，融资成本也会相应降低，在经营过程中减少试错次数等。

长租公寓产品方案

长租公寓产品方案 1、概述 长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。 在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式 该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。 保理服务费用标准为：月费率1%。 举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则： 保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约 租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。 当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。 当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。 公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式 该项业务签约分两部分： 第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。 另一份协议为租客承租房屋时签署的租赁协议，需要将应收账款转让条款加入原租赁协议，并在协议中通知租客房租由盈潽保理代收，在租金逾期后，盈潽保理有权向租客进行催收。同时需要租客签署银行卡代扣协议以及征信授权协议。

2017年中国长租公寓行业分析报告

2017年长租公寓行业分析报告2017年8月出版

文本目录 1、政策推动租赁市场发展 (5) 2、长租公寓市场空间广阔 (6) 2.1、我国流动人口规模巨大 (6) 2.2、租金增速远落后于房价增速 (8) 2.3、一线城市租房供给不足 (10) 3、国外长租公寓模式探讨 (11) 3.1、美国 EQR：“资产增值+租金收入” (11) 3.2、日本模式：“承建+代租”闭环生态 (14) 4、国内长租市场百花齐放 (17) 4.1、地产商：成本优势突出 (17) 4.2、房地产中介：精准把握房源及租客需求 (18) 4.3、“互联网+资本”平台：渠道助力高速成长 (19) 4.4、酒店集团：产品硬件配置相似性较高 (20) 5、长租公寓市场发展趋势 (21) 5.1、集中式公寓或将成为主流 (21) 5.2、低成本房源成盈利关键 (23)

图表目录 图表 1：租赁市场相关政策及新闻汇总 (5) 图表 2：我国购租市场较为失衡 (6) 图表 3：国内租赁市场规模预测 (7) 图表 4：部分国际城市租房人口及占比情况 (7) 图表 5：我国一线城市租售比进低于其他国际都市 (8) 图表 6：部分都市租金收入比情况 (9) 图表 7：上海二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 8：北京二手住宅价格与租金涨幅对比 (9) 图表 9：深圳二手住宅价格与租金涨幅对比 (10) 图表 10：一线城市租赁房屋占比较低 (10) 图表 11：EQR 主营业务情况 (11) 图表 12：EQR 大规模并购历程 (12) 图表 13：EQR 逐渐转向核心业务区 (13) 图表 14：2013 年日本租房市场构成 (15) 图表 15：大东建托房屋出租业务持续增长 (16) 图表 16：大东建托“承租+代租”模式 (16) 图表 17：长租公寓领域主要参与者 (17) 图表 18：万科泊寓 (18) 图表 19：红璞公寓 (19) 图表 20：魔方公寓 (20) 图表 21：窝趣轻社区加盟条件 (20) 图表 22：集中式公寓优缺点对比 (21) 图表 23：长租公寓盈利来源 (23) 图表 24：长租公寓支出构成 (23) 表格 1：地方租赁市场政策汇总 (6) 表格 2：中美长租公寓商业模式对比 (14) 表格 3：中美长租公寓盈利模式对比 (14)

美国长租公寓运营模式分析报告

美国长租公寓运营模式分析报告

目录索引 前言 (5) EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS (6) EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 (9) EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资 (11) EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 (16) EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 (27) 图表索引 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 (6) 图2：EQR的运营及盈利模式 (7) 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7) 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） (7) 图5：EQR收入结构（以租金收入为主） (7) 图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 (7) 图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） (8) 图8：EQR股价及标普500走势图 (8) 图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） (8) 图10：EQR股利分红及股息率 (8) 图11：EQR2016年股权结构 (9) 图12：EQR三阶段发展战略概览 (9) 图13：EQR三阶段物业分布图 (10) 图14：EQR物业分布（1993年和2000年） (11) 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） (13) 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率 (13) 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 (13) 图18：税收豁免债务规模及成本一览 (14) 图19：EQR发债成本较低 (14) 图20：EQR融资高效且呈现多元化 (15) 图21：EQR融资规模与运营房间数量 (15) 图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） (15) 图23：美国房屋自有率（%） (16) 图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 (16) 图25：全美租金中位数及增长率 (17) 图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右 (17) 图27：EQR在第一阶段投资策略 (17) 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 (18)

中国指数研究院-长租公寓市场月度报告

长租公寓市场月度报告 中国指数研究院 2019年5月

目录 123 政策动向市场概况行业和企业动态

?租金：5月十大代表城市中半数城市租金环比上涨 ?土地：上海首个集体租赁住房试点地块即将开工上海成交3宗自持地块，其中2宗为纯租赁地块5月，7个城市共成交租赁相关用地21宗，面积约30.7万㎡。 ?越秀地产：附属企业完成发行15亿元住房租赁专项公司债券?YOU+：联手天津中远海运打造首个存量盘活项目?蛋壳公寓：联手环保部CEC 首创长租公寓空气质量企业标准此外，城家、华住、安歆公寓等也在长租公寓发展方面有新动作。 ?国务院：2019立法工作计划，拟制定住房租赁条例等法规?北京：通州发布人才公寓配租通知，符合条件的可减免租金?广州：对《人才公寓管理办法》征求意见，政府可给予租金补贴 此外，山东、南京、合肥等省市均有利好长租公寓发展新动向。 政策 动向市 场概况 行业和企业动态 摘要

?国务院：印发2019年立法工作计划，拟制定住房租赁 条例等法规 ?北京：通州发布人才公寓配租通知，符合条件的可减免租金 ?广州：对《人才公寓管理办法》征求意见，政府可给予租金补贴 ?山东：印发意见推进城镇住房保障家庭租赁补贴工作?南京：出台全国首个针对博士生的人才安居政策?合肥：全面落实住房租赁网签备案制度 ?东莞：政府一号文发布，推动连片出租屋改造利用 政策动向 1 部分政策详述

5月11日，国务院办公厅发布《国务院2019年立法工作计 划》，《计划》明确，2019年相关单位应完成三大类，共59件立法项目。 国务院：印发2019年立法工作计划，拟制定住 房租赁条例等法规 2017年住建部发布我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿，2018年国务院将住房租赁条例单独提出，列入年度立法工作计划，今年住房租赁条例再次列入计划，由此可见政府重视住房租赁市场发展，住房租赁相关法律条例亟需出台，点评与启示 ? 2017年，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》开始向社会公开征求意见。? 2018年，国务院将制定住房销售管理条例、住房租赁条例加入立法计划。? 2019年，国务院将住房租赁条例加入立法计划。

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前 景分析 Prepared on 24 November 2020

长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓成为标志性的事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 (一) 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015 年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000 亿元左右。目前国内城镇人口约亿人，按30%的租房率来算，大概有亿的人口需

求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量（单位：亿人） (二) 租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 (一) 长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租

2018年长租公寓行业深度分析报告

２０１８年长租公寓行业深度分析报告

专题报告 本期内容提要: 政策红利助推住房租赁市场快速发展。当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。 长租公寓市场容量可期。除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。 人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。 集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。 信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。 多主体逐鹿住房租赁市场。伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。 发达国家租赁住房供应模式各异。从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式

长租公寓市场分析报告

长租公寓市场分析报告 2017年9月

目录 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3) 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3) 图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (4) 图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4) 图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (5) 图表6 租房痛点 (5) 图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (6) 二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6) （一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6) 图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6) （二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (8) 1、市场风险——房价上涨不再是铁律，高位接盘面临极大风险 (8) 2、政策风险——政策收紧，挤压需求 (8) 三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8) （一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8) 图表9 长租公寓运营模式 (9) （二）政策层面增加租赁土地供应 (9) （三）金融手段促进资产良性循环 (10) 图表10 住房租赁市场金融产品支持 (10) 图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10) 三、未来趋势 (10) 四、风险提示 (11)

传统二元住房市场中，尽管从租金回报角度考虑租房更具经济效益，但由于租房的痛点十分明显，自有住房具有巨大的外部附加价值，因此购买产权住房是多数人的第一选择。 政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益、房价继续上涨的风险累积、不确定性增加，使得租房“痛点”不再那么痛。 供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。 一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。对于大多数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。 尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。 图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降

2017-2021年中国长租公寓盈利模式分析

2017-2021 年中国长租公寓盈利模式分析 可分为四部分：（一）批零租金差是目前大多数中低端长租公寓的主要盈利来源。其包括两部分，一是整套租入、按间租出实现的溢价；二是通过分拆隔间、增加房间数实现的额外收益。（二）装修投资回报为通过装修提升的溢价。（三）未来租金增长收益是长租公寓作为二房东向房客收取的年租金涨幅高于支付给房东的租金涨幅的溢价。长租公寓公司从业主端租入房屋时签订的租约通常至少为3-5年，而租出房屋的租期多数为1年；打包租入、零售租出的模式，以及一二线核心城市房价不断上涨的现实背景是长租公寓公司能够获取未来租金增长收益的原因。（四）衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益，这也是专业化的长租公寓公司相较于传统二房东的区别所在。然而，由于市场竞争激烈，中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限，通常不超过10%（溢价部分主要来自于衍生服务收入）。在租金溢价有限的背景下，控制成本是长租公寓盈利的关键。二、长租公寓利润率分析伴随管理房屋间数的增加，长租公寓的间均成本先增后减，导致利润率呈现两端高、中间低的三阶段特征。伴随管理房屋间数的增加，长租公寓公司的盈利能力可分为先降后升的三个阶段：（一）第一阶段由于管理房屋间数不多，长租公寓仍然采取传统二房东的模式，主要成本开支仅为装修成本，盈利能力较高；（二）第二阶段房屋管理间数已上量，长租公寓公司需要在营销和运营上加大投入，为后续发展做准备，导致成本显著提升，间均利润率降低；（三）第三阶段开始，公司前期在营销和运营上的投入效果已经开始显现（比如通过线上交租可以大大减少人力成本），公司取得规模化的成本优势，同时，部分公司开始通过运营模式输出和品牌输出的方式加速扩张、增加盈利。此外，