盈瑞家园成本测算(最后)

第二章组织架构及人员配置

一、物业机构结构图如下：

二、具体分工及人员配置（总编制32人）：

物业经理：1人，负责盈瑞家园物业全面管理工作；

办公室：1人，负责会议记录、上传、下达和后勤保障等工作；

保安部：16人，门岗7人，（每班2人）负责门前公共秩序维护、车辆管理、来访登记、卫生等工作；巡逻6人，（每班2人）人负责小区内服务区域的公共秩序维护、车辆管理，预防各类治安案件的发生，监控3人，以上均为三班三倒24小时执勤；

保洁部：7人，1～3号及物业楼各1人，车库及大院2人；

客服部：3人，负责业主接待等工作；

工程部：4人，负责小区内的设施、设备的维修及绿化工作。

第三章物业服务费用成本测算

一、测算依据：石家庄市《物业管理条例》、河北省《物业收费管理办法》及其他相关法律法规及政策规定。

二、支出测算：

1、工资支出（总计：609000元，含各种保险支出）：

处长月薪（正式职工）5500元×12个月＝66000元/年

办公室1人，1800元/月×12个月＝21600元/年

客服部3人，

（1200元/月×2人+1800×1人）×12个月＝50400元/年

保安部16人，

（1200元/月×9人+1800元×7人）×12个月＝280800元/年保洁部7人，1350元/月×7人×12个月＝113400元/年

工程部4人，1600元/月×4人×12个月＝76800元/年

2、其它支出（总计：元）：1262758.07

劳保福利：50元×32人×四季度＝6400元

服装费：280元×32人×2套＝17920元

办公费：30元×32人×12个月＝11520元

通讯费：30元/月×32人×12月＝11520元

办公用水电费：100元×32人×12月＝38400元

经营性水电费：（路灯、二次加压、绿化等）80000元/年

办公暖气费：400平米×31元＝12400元

维修费（每年）：（每平米按0.8元测算）57000元

电梯维保费：5500元/部/年×12部＝66000元

电梯年检费：1900元/部/年×12部＝22800元

电梯电费：15千瓦/部×2.5小时（估算）/天

×12部×365天×0.52元/度＝85410元泵房消毒费每年二次2000×2＝4000元

避雷针检测、压力容器检测、计量表检测：8000元

高低压配电柜检测每年二次：4000元

垃圾清运费：4000元/月×12个月＝48000元

化粪池清掏：10000元/年

物业会费：1000元/ 年

固定资产折旧费:2.4 ‰ 2400/年

利润：10% 108425元/年

税费：5.55% 70083.07元/年

3、总计年支出约为：1262758.07元（不含暖气运营）

平均每平方米物业成本费用约为：

1262758.07元÷59924.6平方米÷12个月=1.756元/平方米

三、收支测算：

1、物业费收入：

小区管理与服务按照物业管理一级标准实施，物业费收取标准拟定为1.15元/平方米/月。

1.15元/平方米/月×59924.6平方米×12个月×95%＝826959.48元

2、收支相差：826959.48元- 1262758.07元＝-435798.59元

3、按《物业管理条例规定》，应配置不低于4‰的经营用房（287平方米）。30元/平方米/月×287平方米×12月＝103320元

4、根据收支测算，物业管理费用仍亏损较大，亏损数额为332478.59元，需再配置923.55平方米经营用房，才能维持收支平衡。（332478.59元÷30元/平方米/月÷12月＝923.55平方米）