外墙淋水试验指引

外墙淋水试验指引

工程管理部

2012年6月

1.目的

1.1.确保各项目房屋入伙交付时，户均外墙渗漏率降低到接近零。

1.2.统一昆明万科各项目外墙淋水试验的方法和流程。

2.适用范围

2.1.适用于昆明万科的所有项目。

2.2.各项目部应按此技术标准，根据项目的具体情况，编制详细具体的外墙淋

水试验方案。

3.外墙淋水试验实施的时间

3.1.一般情况下，外墙淋水试验应在外墙第一遍涂料完成7－10天、外架拆除

后尽快进行（对于质感涂料，宜在质感料完成而面油涂料未开始前进行）。

3.2.淋水试验应尽量安排在第一轮模拟验收前完成。

3.3.若为精装修交楼，淋水试验及问题整改应在精装修进场前完成。

3.4.对于工期非常紧迫的高层建筑，若脚手架拉结点、门窗封闭不影响淋水效

果，可在落架之前进行第一次全面淋水试验，落架后必须再至少进行一次全面淋水。

4.外墙淋水试验范围

4.1.建筑外墙、铝合金门窗、幕墙等。

4.2.玻璃与墙体未脱开的玻璃天窗、雨棚应对与墙体接缝位置进行24小时闭水

或淋水试验检查。

5.外墙淋水试验次数和实施单位

5.1.各标段外墙全面淋水试验不得少于2次，全面淋水试验由总包单位负责。

5.2.各次全面淋水后发现发生的问题由责任单位负责整改，整改完成后由责任

单位负责淋水检查，总包应配合各分包单位进行淋水检查。

6.各单位职责

6.1.项目部的职责：

6.1.1.确定各标段、各楼栋进行外墙淋水试验的时间节点要求。

6.1.2.审核总包淋水试验方案和进度计划，对总包、铝合金门窗施工单位、监理

进行淋水技术交底，确保淋水试验符合本技术标准要求。

6.1.3.掌握淋水试验的进展情况，督促淋水试验按计划进行。

6.1.4.协助监理协调处理总包、分包、物业之间的关系，确保淋水试验正常进行。

6.1.5.掌握发生渗漏的情况，并进行原因分析和判断，区分渗漏的严重程度，确

定整改方案。

6.1.6.协助监理督促总包和相关单位及时进行整改、复查工作。

6.1.

7.淋水试验中发生的重大、系统性渗漏问题，项目部应及时向区域、公司领

导和相关部门汇报。

6.1.8.对各期、各标段发生的渗漏问题进行系统性分析和总结，形成总结文件。

6.2.监理单位职责：

6.2.1.审核总包淋水试验方案和进度计划，确定其符合工程进度和本技术标准要

求。

6.2.2.督促总包按计划进行各标段、各楼栋、各立面的淋水试验，确保淋水试验

按计划执行。

6.2.3.协调处理总包、分包、物业之间的关系，协调处理供水、布管等问题，保

证淋水试验的正常进行。

6.2.4.各标段监理工程师负责记录各楼栋、各立面淋水开始时间，记录渗漏点位

置和发生时间，拍摄照片，协助总包做好相应标识。

6.2.5.及时向甲方项目部提交淋水试验检查记录表、雨后渗漏检查记录表。

6.2.6.分析各渗漏点发生的原因，落实整改责任，督促责任单位及时进行整改。

6.2.

7.检查责任单位对渗漏点的整改施工，记录整改完成情况，并及时报送甲方

项目部。

6.2.8.督促检查责任单位对整改完成的渗漏点进行淋水复查。

6.3.总包单位职责：

6.3.1.根据技术标准和项目实际情况，编制并向监理报送淋水试验方案和进度计

划，经监理、甲方项目部批准后严格执行。

6.3.2.负责本标段范围内各楼栋、各立面的全面淋水布管工作，具体进行全面淋

水试验。

6.3.3.主动推进各楼栋、各立面淋水试验的进行，保证正常供水和淋水试验的正

常进行。

6.3.4.按照淋水试验方案，准时开始淋水，淋水时间达到要求后，及时停止淋水。

6.3.5.记录渗漏点位置和发生时间，做好相应标识。

6.3.6.分析各渗漏点发生的原因，属于总包责任的问题，及时按要求进行整改，

整改完成后进行淋水复查。

6.3.

7.提供水电等支持，配合分包单位完成渗漏整改、淋水复查工作。

6.4.铝合金门窗施工单位职责：

6.4.1.跟踪协助总包完成淋水布管工作，确保每樘外墙铝合金门窗处在布管“水

幕”之下。

6.4.2.若因建筑立面、门窗顶部飘板等原因，总包统一布管无法淋到铝合金门窗

上，门窗施工单位必须自行布管对铝合金门窗上口淋水。

6.4.3.对发生在铝合金门窗周边和门窗体范围的渗漏点进行记录，并组织整改、

淋水复查工作。

7.外墙淋水试验的布管、淋水要求

7.1.布管、淋水一般要求

7.1.1.挂墙淋水线管采用Φ25 PVC管，用3mm钻头在管上沿直线钻孔，孔距

50-80mm，“喷嘴”对着墙体或窗体，在被检外墙表面形成连续水幕。7.1.2.淋水PVC管挂墙的总长度（包括主管所接多根PVC管）应根据水压而定，

需保证PVC管每个小孔都有充足水量流出。

7.1.3.供水主管宜采用Φ30-40的透明软管或PVC管，严禁使用内壁已生锈产生

“黄水”的钢管。

7.1.4.挂墙淋水管应挂在建筑外墙顶部位置，供水主管可临时绑缚在阳台栏杆等

位置并注意保护成品，挂线管时严禁采用在墙上钉钉等破坏墙体、成品的措施。

7.1.5.淋水试验的水源可就近采用自来水、绿化浇灌水、消防水，进行淋水试验

的单位应主动推动用水协调工作，保证水源供应。

7.1.6.水压不够时，相应标段的总包单位应采取加压等措施，保证淋水试验正常

进行。

7.1.7.不超过6层的多层建筑，每个立面在顶部布一条管即可。若立面中间有

横向凸出线条断开，则应根据线条位置分段布管。

7.1.8.淋水试验开始前，淋水单位应将淋水范围内铝合金门窗全部关闭，因安装

原因无法关闭的门窗由门窗施工单位负责封闭。

7.2.小高层、高层建筑布管淋水要求

7.2.1.小高层、高层建筑各立面挂管间隔不超过每5层，若立面中间有横向凸出

线条断开，则应根据线条位置分段布管。

7.2.2.分段淋水应自上而下逐步进行。

8.外墙淋水试验的时间、渗漏记录

8.1.第一次全面淋水

8.1.1.第一次全面淋水持续时间不得少于24小时。

8.1.2.第一次全面淋水必须进行，不因下雨而免予进行。

8.1.3.第一次全面淋水由各标段总包单位负责布管、淋水等工作，总包应合理安

排淋水的时间，以便进行检查记录。

8.1.4.各标段不同产品（Townhouse、洋房、多层、高层）第一个淋水的楼栋布

管完成后，总包、铝合金门窗施工单位应报项目部、监理进行样板验收，验收通过后方可进行淋水，以保证淋水试验的可靠性。

8.1.5.各标段不同产品（Townhouse、洋房、多层、高层）第一个淋水的楼栋完

成淋水后，项目部、监理、总包应对渗漏情况及时进行分析总结，对于系

统性的问题，其它楼栋在淋水前应及时提前进行整改。

8.1.6.各标段应合理组织淋水工作，避免大面积开花，应根据实际进度予以统筹

安排，做到有次序、有组织进行，稳步开展。

8.1.7.监理负责记录各时间段渗漏发生情况，并进行现场标识、拍照，总包、铝

合金门窗安装单位配合进行，严禁施工单位对渗漏点隐瞒不报或故意遮掩。

8.1.8.淋水试验记录时间段包括开始淋水后4小时、8小时、24小时三次，对于

4小时内即渗漏的点应做特别关注，甲方、监理负责工程师应全程参与其

处理过程。

8.1.9.监理、总包、铝合金门窗安装单位应及时分析渗漏发生的原因，落实责任

单位，问题责任最终由监理判定。

8.1.10.若铝合金门窗塞缝、防水由门窗施工单位自行完成，则门窗框周边200mm

范围内的渗漏由门窗施工单位负责，窗边渗漏整改完成后，抹灰收口由总

包完成。

8.1.11.若铝合金门窗塞缝、防水由总包单位完成，则门窗框周边的渗漏由总包单

位负责整改。

8.1.12.各种穿墙管线周边的渗漏由总包单位负责整改。

8.1.13.渗漏问题整改造成其它单位返工的责任由渗漏责任单位负责

8.1.14.监理负责通知并落实问题责任单位在规定时间内完成整改工作。

8.1.15.监理应对每个渗漏点的整改工作及时进行监督和跟踪检查，如实记录整改

完成情况。

8.1.16.外墙淋水试验渗漏记录表由各标段监理负责跟踪填写，直到全部问题解决

完成。

外墙淋水试验渗漏

记录表.xls

8.2.渗漏整改完成后淋水检查

8.2.1.渗漏整改完成后淋水检查的主要目的是检查返修的效果，淋水持续时间不

得小于12小时，不超过24小时。

8.2.2.淋水检查由渗漏责任单位负责布管、淋水等工作。

8.2.3.淋水检查不限次数，直到监理确定相应问题已经彻底解决为止。

8.3.第二次全面淋水

8.3.1.第二次全面淋水的主要目的是进行最后全面检查，确保交楼时外墙渗漏率

接近零。

8.3.2.第二次全面淋水持续时间不得小于12小时，不超过24小时。

8.3.3.第二次全面淋水由各标段总包单位负责布管、淋水等工作。

8.3.4.此次淋水中发生的渗漏问题，由责任单位负责整改，淋水检查按本标准第

8.2条部分执行。

8.4.后续全面淋水

各标段全面淋水试验不少于2次，若在第二次全面淋水后，按楼栋统计的户均渗漏率不大于0.1处/户，则该楼栋后续可不进行全面淋水试验，但各渗漏点整改完成后，责任单位应自行进行淋水检查，监理应督促落实。

8.5.雨后渗漏记录

监理、总包、铝合金门窗安装单位在雨后应主动对各楼栋进行检查，并做相应记录，作为对淋水试验的补充，但不因下雨而免予进行上述规定的两次全面淋水试验。

9.外墙渗漏原因分析判定

9.1.引起外墙渗漏的常见原因。

9.1.1.二次浇注混凝土接缝凿毛等处理不当、混凝土不够密实。

9.1.2.空调板、凸窗等飘板位置没有设置混凝土反坎，排水坡度不够。

9.1.3.外墙抹灰空鼓、裂缝。

9.1.4.砌筑质量不合格，存在通缝，灰缝过大、不饱满等。

9.1.5.墙体内有穿墙脚手架钢管、钢丝绳等杂物。

9.1.6.外墙脚手架洞眼未按要求封堵。

9.1.7.外墙成品线条设置在砌体位置或后切线条，线条位置防水不到位。

9.1.8.外墙劈开砖基层未做防水层，未勾缝。

9.1.9.水、电(开关插座、灯具位置)、煤气管线出外墙位置防水未做好。

9.1.10.空调管、排气扇洞口坡度不正确（万科加气混凝土砌块操作规程规定孔洞

必须外低内高，差不小于2公分）。

9.1.11.出屋面烟道进水。

9.1.12.铝合金门窗四周塞缝空鼓，窗边防水层未做好。

9.1.13.铝合金窗混凝土卧梁质量差。

9.1.14.铝合金门窗周边、型材接缝打胶开裂。

9.1.15.铝合金门窗扣条、型材接缝进水。

9.2.渗漏问题严重性的判断。

9.2.1.淋水过程中，渗漏发生的时间越短，问题越严重。

9.2.2.在4小时内发生的渗漏，说明渗漏点有明显缺陷或隐患，应重点关注。

9.2.3.淋水试验与实际下雨的效果不一致，一般情况下，淋水12小时内发生的

渗漏情况与实际下雨更接近。

9.2.4.淋水超过24小时后发生的渗漏，在实际下雨时不一定会发生。

10.外墙渗漏的常用处理方法

10.1.重新挂网抹灰

外墙抹灰空鼓、开裂等问题，应将问题部位切开一定范围进行详细检查，重新挂网抹灰。

10.2.补刷防水涂膜

10.2.1.采用东方雨虹JS-I型防水涂膜，要求涂膜厚度不小于1.5mm

10.2.2.成品线条部位、未作混凝土反坎、门窗边渗漏处理，可将渗漏位置切开后

补刷防水。

10.2.3.门窗周边补刷防水涂膜时，除须保证塞缝收口范围内涂满外，还应反到

墙边至少50mm宽。

10.3.压力灌浆

10.3.1.应采用凝固速度较快的专用灌浆材料。

10.3.2.铝合金门窗周边渗漏通常采用灌浆的方法。

10.3.3.灌浆时，严禁在铝合金门窗框铝型材上钻孔。

灌浆参考资料

10.4.打胶

10.4.1.管线、灯座周边密封必须采用耐候密封胶。

10.4.2.打胶基层应干净、干燥，打胶后至少三天才能进行淋水复查。

渗漏维修常用方法

――――――――――――――――――――――――――――――――――