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2016年商业地产REITs行业分析报告

【2016年10月】

第一节零售业与商业地产结合为大势所趋 ...

一、商业地产运营属重资产，融资瓶颈厄须解决 ...

二、商业地产运营模式分析 ...

三、零售商多种形式参与商业地产运营 ...

第二节嘉德置地：资产阶段分解与投资人匹配 ... 第

三节国外 REITs 已百花齐放 ...

一、REITs 已是国际热点投资方式...

二、美国 REITs：可持续扩张，规模效应创造溢价...

2.1. 二次开发提升物业价值 ...

2.2. 售后返租提供新模式 ...

2.3. 利用合资基金打造规模效应 ...

第四节从越秀、领展看中国 REITs 现状...

一、越秀房产信托，最接中国地气的 REITs...

二、领展房地产信托，亚洲最大 REITs 之一... 第

五节政策松绑完成，争相试水 REITs...

一、REITs 中国化进程 ...

二、企业纷纷试水 REITs，重资产企业迎来价值重估...

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图表目录

图表1：商业地产产业链一般形式 ...

图表2：商业地产产业链一般形式 ...

图表3：我国城市化率持续快速上升趋势 ...

图表4：中国恩格尔系数仍处下行通道 ...

图表5：国民可支配收入及消费水平持续上升 ...

图表6：2000-2015 中国商业地产投资规模...

图表7：2002 年以来我国建设用地净增加面积 ...

图表8：目前地产开发资金来源仍以自筹资金为主 ...

图表9：北京商业物业市场日租金保持平稳上升 ...

图表10：上海商业物业日租金保持平稳上升 ...

图表11：广州首层商业物业月租金增长较快 ...

图表12：天津商业物业月租金保持整体上升趋势 ...

图表13：南京首层商业物业月租金同样具备刚性 ...

图表14：成都商业物业市场保持上升趋势 ...

图表15：万达三代“订单地产”进化史 ...

图表16：传统零售供应链以多级经销体系为特征 ...

图表17：电子商务供应链以信息化为特征 ...

图表18：2008 年后网络零售高速增长 ...

图表19：网购渗透率持续上升 ...

图表20：消费者网购习惯固化、频次加深（2014 年） ... 图表21：网购年消费额 5W 以上占比近半（2014 年） ... 图表22：2011 年开始行业收入及盈利增速快速下滑 ...

图表23：行业 ROE 回报率呈下降趋势 ...

图表24：嘉德集团的基金地产模式 ...

图表25：嘉德置地基金地产模式：私募+REITs...

图表26：嘉德置地负债结构企业债与银行贷款几乎对等 ... 图表27：1993-2013 年大类资产配置中 REITs 占据优势 ... (6)

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图表28：REITs 年化红利增长趋势... .. (26)

图表29：REITs 实际收益率（收益-CPI）明显 ... (27)

图表30：美国 REITs 数量及规模增长趋势... (28)

图表31：美国 REITs 投资结构图... .. (28)

图表32：美国 REITs 及房产运营公司持有 1.5 万亿美元物业资产... (28)

图表33：剔除金融危机影响美股 REITs 多为长线牛股... . (29)

图表34：REITs 平均租金具备价值刚性（美元/平方英尺） ... (30)

图表35：剔除金融危机期间，Kimco 股价保持长牛 ... .. (31)

图表36：Kimco 资产负债率保持在 50%左右 ... (32)

图表37：诸多大牌企业在 MAC 旗下开设分店 ... (33)

图表38：新签租金溢价明显（美元/平方英尺） ... .. (33)

图表39：Realty Income 股价及租金收入表现 ... .. (35)

图表40：ealty Income 负债端保持在 50%左右 ... (35)

图表41：G 股价表现稳健... (36)

图表42：G 资产负债率保持在 50%左右... .. (37)

图表43：保持较高历史收益率 ... .. (38)

图表44：危机后越秀收入增长稳定 ... (39)

图表45：2011 年物业估值大幅提升致净利润达高点 ... (39)

图表46：越秀 REITs 出租率基本保持在 90%以上 (40)

图表47：越秀 REITs 租户到期情况... . (41)

图表48：领展 REITs 收入增长稳健... . (42)

图表49：物业出租以饮食、超市等为主 ... . (42)

图表50：物业租金保持 7%以上增长 ... . (43)

图表51：除 2008 年外，出租率均超过 90% ... . (43)

图表52：大部分零售企业物业资产价值较市值溢价率明显 ... . (47)

表格目录

表格 1：嘉德置地将非核心资产剥离及核心资产适时收割 ... 表格 2：REITs 两种模式比较...

表格 3：REITs 与其他权益类资产相关性较低... 表

格 4：REITs 旗下物业资产情况...

表格 5：态划分物业资产情况 ...

表格 6：我国 REITs 政策经历了多次反复曲折发展... (24)

.. 25 . 27 (37)

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第一节零售业与商业地产结合为大势所趋

商业地产为零售业载体，从租金水平来看核心地段商业物业价值具备价值刚性，万达等商业地产商通过“订单地产”等实现招商建设一体化。为应对物业成本上涨压力，部分商业企业参与商业地产运营或合作赚取 I 级级差地租，鄂武商等企业较早转型更注重体验业态的购物中心，以抵御电商分流压力。长期来看，零售业与商业地产结合为大势所趋。

一、商业地产运营属重资产，融资瓶颈厄须解决

商业地产是指用于商业服务业经营的物业形式，主要业态包括零售、餐饮、娱乐休闲等。由于复合了“地产+商业”，其开发、融资、经营模式及功能用途等都有别于住宅地产，主要包括地产、商业、投资、金融等多个领域，其业态组合也往往具备艺术性。

图表 1：商业地产产业链一般形式

图表 2：商业地产产业链一般形式