土地变性

土地变性

土地变性

福建天衡联合律师事务所白劭翔

当有人说要卖一块土地的时候,熟悉房地产法律的律师首先要问,你的土地是什么性质?什么用途?因为这涉及到土地能否转让、土地如何使用以及土地的市场价值等众多影响土地交易的核心问题。土地使用权性质分所有权性质和取得方式性质两种区分模式,前者包括了国有土地和集体所有土地两种分类,而后者包含了划拨用地和出让用地两种分类,如果再往下,出让用地还可以细分为协议出让取得的用地和招拍挂方式取得的用地。在目前国家和地方不同层级的法律法规中对各种性质的用地采取不同的管理方式。至于土地用途就更有学问了,根据1991年《城市用地分类与规划建设用地标准》的分类,城市用地共分为10个大类,分别为居住用地(R)、公共设施用地(C)、工业用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地(D)水域和其它用地(E)。然而比较实用的分类,是根据出让方式的不同将其分为经营性用途和非经营性用途,前者包括了商业、旅游、娱乐和商品住宅,根据目前的国家规定,此类用途的用地一律以招拍挂的方式进行出让;而后者包含了上述用途以外的其它用途用地,包括工业用地、仓储用地等。事实上,两种分类形式的口径并不一样,国家标准的分类方法主要从规划角度进行分类,在各大类中尚有许多中类和小类的细分;而国土资源部在区分土地分类的时候更多的是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的分类方法对土地进行分类。这种规划与土地两个行政管理部门分类不同的状态已延续了十多年,并造成实践中的一定混淆。例如,国土资源部规定要进行招拍挂出让的“商业用地”在国家用地分类标准中并非作为一个大类,而是作为“公共设施用地”中“商业金融业用地”的一个小类(用地分类编号C21),与其它同中类的“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”“服务业用地”“旅馆业用地”“市场用地”并列并相互区分。但是按照国土资源部的理解,该些用地都属于其所认为的“商业用地”之内。由此可见,九十年代初期因各个部门各自为政遗留下来分类不统一问题急需尽快解决。

由于不同性质、不同用途之间的土地使用价值和市场价值是完全不同、而且相差甚远的,因此性质与用途问题就极其引人关注。所谓“土地变性”是个俗称,既包含了性质的变化,也包含了用途的变化,但是总的说来,拥有土地的人只会把它越变越有价值,而不会把它往贬值里变。主要的形式有:1、划拨用地转为出让用地;2、非经营性用地转为经营性用地;3、经营性用地中不同用途的变更。总的来说,国家和地方在这些方面的法律规范是十分模糊的,各个地方的执行政策也不一样,存在很大的操作空间。然而仔细梳理有关的法律规定,我们还是可以掌握其中的一定规矩,并可援而用之。

划拨地转为出让地

所谓划拨地指的是国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权的国有土地。根据2001年国土资源部颁布的《划拨用地目录》,划拨用地主要适用于行政办公、交通、公共设施、军事等用途。但是,由于在实行土地有偿出让制度以前,中国大陆的土地都是以划拨方式供地的,因此现在仍存在大量并不符合《划拨用地目录》规定用途的土地,特别是工业用途的土地。其使用权人一般为未改制的国有企业、八十年代批准的外商投资企业以及当时设立的众多乡镇企业。以往法律和行政机关的部门规章对于划拨地转为出让地仅规定了三种情形:企业改制、土地使用权转让或改变土地用途。除此之外,各地并不允许划拨地申请转化为出让地。然而在国土资源部新近发布的《协议出让国有上地使用权规范》中首次规定了划拨地可以申请办理协议出让,并变成出让地。根据该规范第4.3条“协议出让国有土地使用权范围”之规定,原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以

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