土地变性知识

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识——

一、土地法中明确规定改变用途的条款：

建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

二、改变用途的大致程序

1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字

2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更

3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金

三、现在的情况

1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让

两证是房产权证和土地使用权证

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.

你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变.

工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?

变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.

土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??

经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询

《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，

如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。

必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。

土地是划拨并不影响房产交易。

划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。

工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?

去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.

问题补充：

当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?

补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂

我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。

答：建设用地性质变更的依据城市规划对不同性质建设用地的布局，根据

其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。

申报材料：

申请用地性质变更报告(原件3份);

特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);

涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);

发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);

原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);

规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。

审批程序：

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;

规划局出具批文;

持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;

规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。

审批时限：15个工作日

其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出

大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!!

每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。

变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话帮你联系试试

目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。

答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单

位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”

由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。

所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。

需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。

其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...

集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的

土地分类：1、农用地(耕地、林地、园地、草地)

2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、

交通运输用地、公共管理服务用地)

3、未利用地

土地使用权分几种?有什么区别?

1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.

2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。

从土壤里筛选产纤维素酶细菌的步骤

从土壤中分离产几丁质酶的真菌 摘要：几丁质是自然界中储量仅次于纤维素的生物多聚体,它广泛存在于真菌、硅藻、节肢动物和原生动物等生物体中,是绝大多数真菌细胞壁的结构物质,同时还是昆虫中肠围食膜的主要成分[1].几丁质酶(Chitinase,EC3.4.1.14)[2]可催化水解几丁质的β21,4糖苷键生成N2乙酰2D2氨基葡萄糖(NAG),它在植物病虫害,尤其是对真菌病的防治方面,以及在几丁质废物的转化和利用等方面都具有重要作用,其研究受到人们的广泛重视.通过几丁质作为碳源,从土壤中筛选产几丁质酶菌株. 1材料与方法 1.1培养基 1.1.1平板培养基(1)细菌几丁质培养基(分离用):蛋白胨10g,K2HPO40.7g,MgSO40.5g,KH2PO40.3g,胶体几丁质5.0g,琼脂15～20g,蒸馏水1L,pH值为7. 2.(2)纯几丁质培养基:胶体 几丁质5.0g,KNO31.0g,NaCl0.5g,K2HPO40.5g,MgSO40.5g,FeSO40.01g,琼脂20g,蒸馏水1L,pH值为7.2.1.1.2摇瓶培养基(1)种子培养基(LB培养基):蛋白胨10g,酵母膏5g,NaCl10g,蒸馏水1L,pH值为7.0.(2)发酵培养基:用细菌几丁质培养基(分离用),但不加琼脂 1.2菌株的分离 1.2.1菌株初步分离从生产几丁质的工厂排污沟附近土壤采集土样,经过烘干及风化干燥,置于60目分样筛过筛,备用.称取1g土样放入加有9mL无菌水的离心管,分别稀释制成10-1,10-2,10-3,10-4,10-5,10-6不同稀释倍数的土壤溶液.从10-3,10-4,10-5,10-6不同稀度倍数的4管土壤稀释液中各吸取0.1mL,接种在纯几丁质培养基和细菌几丁质培养基的平板上,用涂布棒涂布均匀,在30℃下培养72h. 1.2.2菌种的二次筛选从第1次稀释涂布的平板中挑取可以产生透明圈的菌落,再一次通过稀释涂布的方法,将其接种于纯几丁质平板和细菌几丁质平板上,培养72h,以取得纯菌落平板.从第2次筛选的纯菌平板上选取水解圈直径与菌落直径比最大的菌种,将其接种于50mL的LB种子培养基上,12h后以2%的接种量接于100mL的细菌几丁质发酵培养基中,在30℃下进行扩大培养. 1.3菌种的鉴定 1.3.1细菌染色体DNA提取从新培养产几个质酶活性高的革兰氏阴性细菌平板上,挑取一环菌落至加有500μLTE缓冲液的1.5mL微量离心管中,混匀后沸水浴1.5min,迅速低温离心(12000r?min-1)10min,取上层清液分装后,置4℃下保存备用. 1.3.216SrDNA引物根据16SrDNA的结构,应用B2/B3做引物,该引物扩增片段包含V8和V9两个高变区,扩增产物大小为1050bp(basepair,碱基对)左右.这两个引物序列为B2:5’2ACGGGCGGTGTGTAC23’;B3:5’2CCTACGGGAGGCAGCAG23’. 1.3.3聚合酶链反应(PCR)检测PCR反应体系为20μL,二次蒸馏水1 2.6μL,10倍扩增缓冲液2.0μL,25mmol?L-1Mg2+1.6μL,各2.5mmol?L-1的脱氧核苷三磷酸(dNTP)0.4μL,20μmol?L-1引物各1.0μL,DNA模板1.0μL,5GU?L-1Taq酶0.4μL.PCR循环:94℃预变性5min,94℃变性60s,50℃退火60s,72℃延伸90s,循环30次,并在72℃后延伸15min. 1.3.4扩增产物的电泳分析用1倍的TAE缓冲液配制质量分数为1%琼脂糖凝胶.取PCR扩增产物10μL,加2μL溴酚蓝指示剂,混匀后加样,于100V下电泳1.5h,紫外灯下观察电泳结果. 1.3.5序列测定与分析将观察到的PCR产物切胶,用胶回收试剂盒回收后,连接到

固定资产概述

【课题】固定资产概述（一） 【教学目标】 知识目标：1.熟记固定资产的概念，能列举固定资产的类别。 2.明确固定资产的确认条件，熟悉固定资产的初始计量。 能力目标：1.理解固定资产的确认和初始计量。 【教学重点、难点】 教学重点：固定资产的概念、分类、确认和初始计量。 教学难点：固定资产的确认和初始计量。 教学途径： 1．通过前一章节知识和生活常识，引导学生思考会计上的固定资产的内涵，导入新课。 2．新课讲授过程中通过提问的方式启发学生得出结论，并及时通过小练习的方式巩固重要知识点。 3.最后通过老师的归纳总结，让同学们重复记忆和理解本节重点内容。 【教学媒体及教学方法】 制作PPT 演示法、讲授法、启发法、练习法。 【教学过程】 一、导入 工业企业的资产中有原材料、库存商品、设备、厂房、办公楼等，这些资产有什么不同？如果我们把他们分成两组，应该怎么分呢？ 原材料和库存商品我们在上一章存货中接触过了，他们都属于流动资产，而设备、厂房、办公楼的使用寿命都比较长，属于我们今天要介绍的典型的固定资产范畴。哪位同学还可以列举生活中常见的固定资产呢？大家很容易想到的是建筑物和车辆，那么是不是所有的建筑物和车辆都是我们会计上所说的固定资产呢？不是的，比如房产商开发的楼盘、比如汽车厂生产的汽车…….这是为什么呢？接下来我们就通过学习固定资产的相关知识寻找答案。 二、新授课 固定资产概述 1．固定资产的概念和特点 [演示]幻灯片：固定资产的概念：指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。 讲解：固定资产的概念由三部分组成：持有目的、使用年限、资产形态。 现在我们从持有目的看，明白了为什么房产商开发的楼盘、汽车商生产的汽车不是固定资产了吧，因为他们的持有目的不是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理，而是为了出售，所以他们应该是企业的流动资产，是存货、商品。 [演示]幻灯片：固定资产的特征：（1）企业持有固定资产的目的。

划拨土地使用权,土地变性

划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）： 办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复 申报材料： 1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见) 2、提交《国有土地使用证》并复印1份 3、提交原宗地图并复印1份 4、土地使用权转让协议书2份 5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件） 6、土地使用权评估报告2份 7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份 8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份 9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份 10、计委立项批文2份 11、宗地图3份（分割出让的提供） 12、受让方的营业执照复印件2份 13、受让方组织机构代码证复印件2份 14、受让方的法定代表人证书复印件2份 15、受让方是个人的提供居民身份证或居民户口证复印件2份 16、受让方是房地产开发企业的应提供房地产开发资质证书复印件2份

17、其他文件材料 收费标准 1.出让金：不低于基准地价或宗地评估价的40%计收；营业税：不低于基准地价或宗地评估价的7.5%计收；契税：不低于基准地价或宗地评估价的4%计收；交易手续费：每宗地2600元。（注：赣州市章贡区国有土地出让最低价标准为252元/平米。） 2、另外可能要征收的税：印花税为五元；城市维护建设税：营业税额×7%；教育费附加：营业税额×3%。 工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂

土地变性流程

一、土地变更登记原则 1、土地变更登记以宗地为基本单元进行登记。 拥有或者使用两宗以上土地的土地使用权人或者土地所有权人，应当分宗申请登记。 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。 跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。 2、土地变更登记的申请时限 (1)自土地变更事实发生之日起30日内，向国土资源主管部门申请土地变更登记。 (2)土地使用权抵押、承租权及其他土地他项权利的变更登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地变更登记。 (3)申请人提交土地变更登记申请材料齐全后，填写《土地登记收件单》，自《土地登记收件单》签发之日起30个工作日内办结。 3、需要申请土地变更登记的种类： (1)依法改变土地所有权或土地使用权的； (2)土地使用权转让、出租、抵押、继承、分割的； (3)地上建筑物、附着物拆迁、转移引起土地权属变更的； (4)以土地作价入股致使土地权属转移、合并或者分割的； (5)企业合并、分立或者新设企业致使土地权属转移、合并或者分割的； (6)交换、调整土地，引起土地所有权、使用权变更的； (7)土地权利人更改名称（姓名）、地址或改变土地用途、现状、使用年限、和其他条件的； (8)法律、法规、规章规定需要变更登记的其他情形。 因土地权属转移引起他项权利变更的，土地权利人应当在申请土地权属变更登记的同时，申请他项权利变更登记。 二、土地变更登记申请人应提交的文件资料 (1)《土地变更登记申请书》； (2)申请人为单位的： 年检后的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、授权委托书原件、法定代表人身份证复印件、委托人身份证复印件（地籍调查需提供指界委托书原件及指界人身份证复印件）。 (3)申请人为个人的：本人身份证复印件及共有权人的身份证复印件或者授权委托书原件及委托人身份证复印件。 (4)地上建筑物、附着物的权属证明。 (5)变更依据或批准机关的文件。 (6)原国有土地使用证原件及复印件。 (7)其它需要提交的资料。

土地变性知识培训讲学

土地变性知识

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识—— 一、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个

风险 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变

建设工程项目审批手续及流程

建设工程项目审批手续及流程

阅读引语 房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同 第一部分：房地产项目前期主要流程 第 步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。 第 步：取得国土局“用地预审意见”。 第 步：取得环保局“环境评估审查意见”。 第 部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。 第 步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。 第 步：取得建委的“选址意见通知书”。 第 步：取得发改委的“招投标方式通知书”。 第 步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。 第 步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。 第 步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。 第 步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。 第 步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。 第 步：取得规划局的“用地规划许可证”。 第 步：取得建委的“征地计划通知书”。 第 步：取得国土局的“建设用地批准书”。 第 步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。 第 步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。 第 步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第 步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。 第 步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。 第 步：取得建委的“年度施工计划通知书”。 第 步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。 第 步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。 第 步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第 步：取得园林局的“树木伐移许可证”。 第 步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。 第 步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。 第 步：取得国土局的“国有土地使用证”。 第 步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。 第 步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。 第 步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。 第 步：委托拆迁公司完成现场三通一平。 第 步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。 第 步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。 第 步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。 第 步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。 第 步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。 第 步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。 第 步：取得建委的“施工许可证”。 至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。 规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。 第二部分：房地产项目前期审批详细流程 一、建筑策划

土地变性申请报告样本

竭诚为您提供优质文档/双击可除土地变性申请报告样本 篇一：土地变性申请报告 关于商业用地转为居住用地的申请报告 安阳市********： 我公司正在运筹的*******项目所在地块，目前安阳市总规为商业用地。而商业用地性质要求商业建筑面积达到总建筑面积的50%以上，这将导致剩余面积无法安置该区回迁居民。为了顺利完成该项目，居民能早日回迁，特申请将该土地变更为居住用地。 特此报告，望政府领导给予支持批准为感！ ************ 20XX年*月*日 篇二：土地变性程序 划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）： 办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复 申报材料：1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门

签署意见) 2、提交《国有土地使用证》并复印1份 3、提交原宗地图并复印1份 4、土地使用权转让协议书2份 5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件） 6、土地使用权评估报告2份 7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份 8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份 9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份 10、计委立项批文2份 11、宗地图3份（分割出让的提供） 12、受让方的营业执照复印件2份 13、受让方组织机构代码证复印件2份 14、受让方的法定代表人证书复印件2份 15、受让方是个人的提供居民身份证或居民户口证复印件2份 16、受让方是房地产开发企业的应提供房地产开发资质证书复印件2份 17、其他文件材料

收费标准1.出让金：不低于基准地价或宗地评估价的40%计收；营业税：不低于基准地价或宗地评估价的7.5%计收；契税：不低于基准地价或宗地评估价的4%计收；交易手续费：每宗地2600元。（注：赣州市章贡区国有土地出让最低价标准为252元/平米。）2、另外可能要征收的税：印花 税为五元；城市维护建设税：营业税额×7%；教育费附加：营业税额×3%。 工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招拍挂出让。具体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土 地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用 途及规划条件，在综合考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交 易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。

工业土地变性流程

1 、事实依据：国务院55号令第18款，城市房地产管理法第27条，土地管理法56条； 2、承办部门：乡级以上国土资源局土地利用部门、地籍管理部门； 3 、办理条件： （1）申请人资格：土地所有人或者使用权人 （2）申请时限：土地批准变更之日起30日内 4 .办理人需提交材料目录： a、改变土地用途申请； b、计委立项文件； c、规划部门统一改变用途的规划用地许可证； d、上级主管部门意见； e、地价评估报告； f、《国有土地使用证》原件； g、法人代表身份证复印件，委托办理的要有委托书和委托代理人身份证复印件； h、《营业执照》（组织机构代码证）； i、其他资料。 5 、程序、期限： 1、申请 国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提交改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。 2、审查受理 县级以上国土管理部门对办理改变土地用途的单位或个人提交的有关资料进行

审查。对申报资料齐全的符合申请条件的予以受理； 3、地籍部门办理 （1）地籍测量。对该宗土地进行地籍测量，绘制宗地图，按照规定缴纳地籍测量费 （2）组卷上报。改变土地用途各种所需资料齐全后对该宗土地进行组卷，由主管局长审查，经局会审同意后，上报同级政府审批 （3）通知发件。地籍管理部门领取该宗土地使用权批准文件后，通知申请人领取有关批准文件手续 （4）办理土地变更登记 申请改变土地用途的单位或个人，在领取改变土地用途的批件后，在规定时间内办理土地变更登记手续。 6、收费标准： 对出让土地按该地评估价格扣除原出让价格补交出让金 7、土地用途变更实限：土地批准变更之日起30日内

土地变性知识

很多人不明白工业用地如何转商业用地，其实工业用地如何转商业用地大有门道，了解工业用地如何转商业用地对土地性质会有更深刻的认识，搜房网为您整理工业用地如何转商业用地的知识—— 一、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 二、改变用途的大致程序 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金 三、现在的情况 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险

2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让 两证是房产权证和土地使用权证 土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。 在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变. 你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后,土地性质才会发生改变. 工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄? 变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱. 土地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?? 经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询 《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，

工业用地“变性”操作流程及需要注意事项

在存量土地变现综合利用的大背景下同，如何盘活手里的核心工业地产，是许多企业头疼的事情，本文只是一般的操作流程及注意事项盘点，仅供参考。 工业用地土地性质变更得合法合规 1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。 但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么办？学学人家高手吧，碧桂园能做的到的（书上可没写教你如何拿地哦）！如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此

并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。 但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。 司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。” 3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。 司法解释：城镇国有土地使用地价是不一样的，政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。 关于协议出让国有工业用地改为经营性用地，是由现使用者补办手续还是由政

风险的可变性

2.3 风险的可变性 项目风险的可变性是指在项目的整个实施过程中，各种风险在 性质和数量上都是在不断变化的。随着项目的进行，有些风险可以 规避，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在 项目的每一阶段都可能产生新的风险。 2.4 风险的多样性和多层次性 一般项目，特别是智能建筑工程项目要求高、周期长、技术新、 涉及范围广、风险因素数量多且种类繁杂，致使其在整个寿命周期 内面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内在关系错综复杂、各风险因素之间与外界交叉影响又使风险显示出多层次性，这 是智能建筑工程项目风险的主要特点之一。 3 智能建筑工程项目全面风险管理 虽然智能建筑工程项目风险多多，不过，人们也无须过分地恐惧风险，只要掌握风险发生的因果关系，风险是可以管理，并得到控制的。关注项目风险，掌握风险管理的知识与技能，从项目组织、职责、流程与制度上建立一套风险管理机制是确保项目成功的前提 与保障。 项目风险管理是指为了最好地达到项目目标，识别、分配、应 对、减少和避免项目生命周期内风险的现代科学管理方法。（待续） （接上期）2 智能建筑工程项目风险的特点 智能建筑工程项目所面临的风险种类繁多，各种风 险之间的相互关系错综复杂。所以项目从立项到竣工后运行的整个生命周期中都必须重视风险管理。智能建筑工程项目风险具有如下特点： 2.1 风险存在的客观性和普遍性 作为损失发生的不确定性，风险是不以人的意志为 转移的，并超越人们的主观意识而客观存在。风险的普 遍性表现在几乎所有的项目都存在着风险，特别是像智能建筑工程这样的高科技项目，把先进复杂的现代信息 技术与建筑技术有机结合在一起。在项目的整个寿命周 期内，自始至终风险是无处不在、无时不有的。这些说 明为什么虽然人类一直希望认识和控制风险，但直到现 在也只能在有限的空间和时间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率，减少损失程度，而不能也不可能完全消除风险。 2.2 风险发生的偶然性和必然性 风险发生的偶然性表现在任何具体风险的发生都是诸多风险因素和其他因素共同作用的结果，是一种随机现象。风险发生的必然性是指虽然个别风险事故的发生是偶然的、杂乱无章的，但对大量风险事故资料的观察 和统计分析，发现其呈现出明显的运动规律，这就使人 们有可能用概率统计方法及其他分析方法去计算风险发生的概率和损失程度，同时也导致风险管理技术方法的迅猛发展。

原划拨土地转为出让土地手续及税费缴纳定稿版

原划拨土地转为出让土地手续及税费缴纳精编 W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】

原划拨土地转为出让土地手续及税费缴纳 作者: 查看(2445)评论(0) 鲜花(4) 鸡蛋(2) 时间:2009-09-02 00:00:00 一、补办土地使用证 二、出让人办理划拨土地使用权继承变更登记程序 （一）申报材料 1、土地登记申请书原件1份； 2、双方身份证明（身份证、指界及登记委托书）原件或复印件1份； 3、继承、赠与协议及公证书原件1份； 4、原《国有土地使用证》原件； 5、房屋所有权证等地上附着物产权证明复印件1份； 6、其它证明材料复印件1份。 （二）受理审批条件 1、提交文件资料齐全、规范、有效； 2、申请登记的当事人是协议和法律文件中载明的继承人、被继承人、赠与人、受赠人。

（三）其他注意事项： 1、权利人应当在协议生效后三十日内申请变更登记； 2、直系亲属赠与指配偶、子女、父母之间的赠与； 3、涉及宗地分割的应提供地籍调查表、宗地图、分割协议或说明。 （四）不需要缴纳营业税、契税、印花税、土地增值税等税。 三、划拨土地使用权协议出让报批程序（出让合同）： 办事流程：申报—国土分局初审—市国土资源局审核-政府预审—规划用地—缴费—市政府批复 申报材料：1、原土地使用者的申请报告2份(主管部门签署意见) 2、提交《国有土地使用证》并复印1份 3、提交原宗地图并复印1份 4、土地使用权转让协议书2份 5、属房地产转让的应提供受让方的房产证复印件2份（交验房产证原件） 6、土地使用权评估报告2份 7、交验《建设用地规划许可证》并复印2份 8、规划部门《关于审批建设用地的联系函》原件、复印件各1份 9、规划部门的建设用地绿线范围图纸2份

基本农田保护区内采矿废弃地的生态重建_高向军

第21卷第7期2005年7月农业工程学报 Tr ansactions of the CSAE V ol.21　N o.7July 2005 基本农田保护区内采矿废弃地的生态重建 高向军1 ,罗　明 1,2 ,龙花楼 1,3※ (1.国土资源部土地整理中心国土整治研究室,北京100035;　2.中国人民大学土地管理系,北京100872;　3.国际应用系统分析研究所,A-2361Lax enburg ,奥地利) 摘　要:首先区别了矿区废弃地恢复、复垦和生态重建3个概念;随后探讨了采矿废弃地生态重建的目标和措施;在分析中国现行技术存在问题的基础上,探讨了现阶段生态重建技术的研发与示范;最后提出了为进一步保护矿区内现有的基本农田和重建因采矿破坏的基本农田,还应加强矿区开采沉陷监测与预警的系统研究,构建采矿废弃地生态重建的政策保障体系,及探讨以土地整理项目促进采矿废弃地生态重建的可推广模式。关键词:基本农田;生态重建;采矿;废弃地;土地整理 中图分类号:F311 文献标识码:A 文章编号:1002-6819(2005)07-0052-04 高向军,罗　明,龙花楼.基本农田保护区内采矿废弃地的生态重建[J].农业工程学报,2005,21(7):52-55. Gao Xiang jun ,Luo M ing ,L ong Hua lo u .Eco log ical reconstr uction o f der elic t mined -land in co nse rv a tio n area s of prime far mla nd [J ].Tr ansac tions of the CSA E ,2005,21(7):52-55.(in Chinese with Eng lish abstract ) 收稿日期:2004-12-27　修订日期:2005-03-19 基金项目:国土资源部重点科技项目“典型矿山环境监测与土地复垦技术”(20040507);国家自然科学基金项目(40201001) 作者简介:高向军,博士,研究员,中国土地学会副理事长,中国土地学会土地整理分会主任委员,主要从事土地经济、土地整理与土地利用研究。北京　国土资源部土地整理中心,100035。 Email :gaoxiang jun @https://www.wendangku.net/doc/8c2859035.html, 通讯作者:龙花楼,博士,副研究员,主要研究领域为土地利用变化与土地可持续利用。北京　国土资源部土地整理中心,100035。Email :longh l @lcrc .org .cn 0　引　言 1999年1月1日起施行的《基本农田保护条例》中将基本农田定义为“按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地”。基本农田保护区,是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。尽管该条例禁止任何单位和个人在基本农田保护区内采石、采矿,但由于条例规定省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的80%以上,加上矿藏位置具有不可选择的特点,以致矿区内有许多基本农田保护区被破坏,引发一系列社会、经济与生态环境问题。 土地资源是人类赖以生存的物质基础,迄今为止,由于矿业的开发已对土地资源造成了严重的影响与破坏。据统计,中国目前累计工矿破坏土地已达400万 hm 2 ,其中采煤破坏土地的数量最大。在采矿破坏的土 地中,黄淮海地区约有90%以上为高产农业区,华东、华北的采煤沉陷地多位于基本农田保护区[1]。中国目前矿区土地复垦率仅为12%,每年因采矿破坏的土地仍在以3.3～ 4.7万hm 2 的速度在递增,东部地区基本农田保护区的破坏问题尤为突出。例如安徽省淮北市,全市采煤塌陷地达 1.67万hm 2,约有26万农民失去土 地,占全市农业人口的1/5,其中烈山区人均占有耕地仅0.004hm 2,有的村变成了“无地村”,使农民丧失基本生活保障,严重影响了社会稳定和区域可持续发展。中国是个人多地少的国家,土地资源非常紧缺。因此,为了既能有效地利用与开发矿产资源,又能保护生态环境,矿区土地的生态重建就成为矿区开发、生产中的一项必不可少的任务[2]。它不仅是恢复耕地资源,保护基本农田的需要,也是保证矿产资源开采与实现地上地下协调发展的必然要求。 矿区废弃土地整治的关键和基础是生态重建(Ecological reco nstructio n ),它有别于恢复 (Restoration)和复垦(Reclamation)[3,4] :恢复意指重塑 开采前的环境;复垦是要使采矿迹地适于原有物种或与之类似的物种生存[5];生态重建则是努力使采矿废弃地具有某种形式和一定水平的生产力,并维持相对稳定的生态平衡,而且要与周围景观价值相协调[6]。恢复不太可能,也不一定必要;复垦只是生态重建的一部分内容,而且并非所有的采矿废弃地都能复垦;生态重建是按照景观生态学原理,在宏观上设计出合理的景观格局,在微观上创造出合适的生态条件,把社会经济的持续发展建立在良好生态环境的基础上,实现人与自然的共生,它涵盖了复垦以外的社会、经济和环境的需要[3]。 1　生态重建的目标 基本农田是确保国家粮食安全的基础,同时它还为农民提供了基本生活保障。据此,采矿废弃地生态重建 的目标主要有如下3个方面。1.1　提高采矿废弃地的自然生产力 在采矿废弃地形成之前,当地的景观生态系统通过内部生物之间、生物与环境之间的相互作用和系统内物种的自我组织、自我调整过程而达到了相对稳定状态。各景观元素间的物质流、能量流、信息流和物种流的渠道畅通,使景观发挥着正常的生产功能和保护功能[3]。 52

工程管理科工作总结

工程管理科工作总结 二0XX年工程管理科以科学发展观为指导,在大队党委的正确领导下,在机关各科室的大力支持、密切配合下,科内人员通力协作,认真贯彻落实我队职代会会议精神,紧紧围绕科内各项目标任务扎实开展工作,进一步强化工作创新意识和服务意识,认真履行岗位工作职能,较好地完成了今年的各项工作任务。现将主要工作总结如下: (一)二0XX年主要工作 一、协助工程公司为武荆及浐灞项目的减亏工作做了以下努力: 1、参与武荆项目部退场的合同制定、谈判工作,并根据谈判数据做了盈亏分析,为大队决策提供了一定的依据。 2、年初,会同浐灞项目部人员对2008年浐灞项目的整个运营情况进行了全面总结,对亏损原因进行系统分析,并根据分析结果向业主提交了”申请调整有关项目费用的报告”及变更材料。 3、协助浐灞项目部做好复工的各类谈判、准备工作。 二、较好地完成了子校改造等施工项目 1、为了解决办公室紧张及改善单身职工住宿问题,5月初,根据大队安排,我科室结合我队实际,根据原子校教学楼、教办楼的结构图,在咨询设计院的基础上编制了大队子校改造工程改造方案及预算,方案于5月15日大队管委会会议通过,

工程于5月18日开工, 8月26日竣工,比预计工期提前5天,与预算比节余资金4.8万元,安置了15各钼矿下岗职工。 2、为了给大队机关及各二级经营单位提供一个宽敞、舒适的办公环境,在单身职工全部搬离办公楼后,我科室组织4名钼矿下岗职工,在物业管理中心的支持下,对原办公大楼办公室门窗、洗漱间、吊顶及单身宿舍进行了维修,并将原六楼档案室改造成了一个可容纳50人左右的会议室。 3、根据大队创建市级文明小区的需要,8月份,我科室协同有关科室对大队物业管理中心、退休办公室内墙进行了重新粉刷,对职工活动中心的屋面防水及部分小区道路进行了翻修。 三、牵头完成了陕西秦星核工业工程建设有限公司资质申报资料的编制工作 施工资质是市场的准入证,更是单位的一项长期资产。多年来我队一直依托挂靠局总公司的资质承揽项目,其不仅责任风险大,而且成本高,严重制约我队工程产业健康发展,对提升我队工程施工能力和经济运行质量更是一大障碍。为破解这一制约我队工程产业发展的瓶颈,使我队具备自行参与投标的资格,做实大队工程产业,大队作出了成立具有法人实体的公司,并申报施工资质的决定。根据大队决定,我科室积极配合经营科按时成立了陕西秦星核工业工程建设有限公司,并想尽一切办法,动用一切力量,牵头编制了总计20册,

规划审批顺序-20101224

地产一、二级开发前期相关解释 房地产开发程序----政府部门审批手续： 建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。 建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为中央单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。 规划部门的审批流程是： 控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。 控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图） 目前规委对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。 政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是： 1，中央在京单位、部队酌情考虑，其它从严； 2，不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严； 3，要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严； 4，重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严； 单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。 控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。 “调整控规”批复样件：

住宅产品标准化如何与新市场情况及需求结合的研究

住宅产品标准化如何与新市场情况及需求结合的研究 发表时间：2017-10-13T12:02:16.780Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第12期作者：陈小宇 [导读] 标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。 广东中山建筑设计院股份有限公司 528400 摘要：随着我国房地产业在不断的发展，住宅产品标准化逐渐形成了一种发展趋势。尤其是在近几年，住宅产品标准化应用越来越广泛，标准化程度也越来越高，住宅产品标准化在提升房地产企业的市场竞争力及中满足市场需求等方面发挥着至关重要的作用。。本文通过对房地产住宅品标准化情况进行相关研究，分析了优秀房地产企业标准化的策略和操作模式，指出了在新的发展阶段，住宅产品标准化与市场情况及需求相结合的方法。 关键词：房地产住宅产品标准化、全生命周期、收纳系统、加载系统、适幼化设计、适老化设计 在宏观调控不断深入与加强的背景下,我国房地产行业正逐渐走向成熟。发展到成熟阶段,必然由产品的粗放竞争向标准化竞争过渡。与此同时,房地产企业的发展模式正在发生变化,房地产企业的优胜劣汰分化正在加剧。标准化成了品牌地产在市场竞争中的利器。 标准化带来的是产业化与规模化,在面对同样的房地产市场资源情况下,谁拥有足够的技术资本———标准化体系,谁就拥有行业的未来。世界各国的经验告诉我们,住宅产品只有标准化、产业化,才能保证其品质。在标准化条件下,才能够做得越来越精,越来越符合我们的居住需求。 一、标准化的内涵 标准化(standardization)的概念是:在经济、技术、科学及管理等社会实践中,对重复性事物和概念通过定制、发布和实施标准达到统一,以获得最佳秩序和社会效益。从系统论的观点看,标准化就是理顺关系,加强协调,消除内耗,提高效率和质量。标准化是一个不断有序化、优化的动态过程。 标准化是一种思维模式,一种管理模式,然后是技术标准。标准化生产的起点是观念的改变,而产品设计生产的标准化是其中的重要部分。产品标准化是要体系标准化,质量管理标准化,设计标准化,流程体系标准化,甚至是对合作伙伴的选择标准化。 标准化并不仅指保持产品的一致性,在这个高度强调个性、体验的社会,完全标准化的产品已经无法满足不同的客户对居住过程中的空间、时间、心理等各种需求。因此产品的标准化不是要求产品细节一致,而是强调产品性能的标准化。 二、大型房企标准化策略分析 随着房地产行业的逐渐成熟，不少大型房地产企业纷纷制定了自己的标准化策略，形成了自己的标准化体系。如万科、恒大、碧桂园、保利地产等。 万科地产万科标准化包含了三个层面：管控层面（设计管理流程与成果标准）、专业层面（产品技术标准）和产品层面（户型产品平台、立面产品平台、景观产品平台、精装修产品平台、性能产品平台）。在操作模式上，万科在其研究基地内进行前沿技术与材料实验、对标准化产品搭建样板间进行验证，成熟后推广应用。在户型产品上，城市公司各自研发 定型产品，区域结合当地情况进行升级。 恒大地产集团标准化为主，五大产品线适配区域特性 碧桂园标准化包括产品模块标准化、管理标准化、价值服务标准化，形成了标准化的产品库、材料库、设计和建造标准。在应用中，采用套用标准化平面，形成标准化施工图，进而进行标准化的合约签订、标准化的材料采购和战略供应。 综上所述，在新的发展时期，各大型优秀的房地产企业的标准化已经不再是某单一的层面，而是一个完整的体系。在产品标准化上注重新产品的研发及产品线的升级。 三、新的市场情况 1、国家宏观调控不断深入与加强随着一些地方限购、限贷政策的出台，使得购房者在买房的选择上更加谨慎，一步到位的情况有所增加，这就要求住宅产品满足不同时期家庭成员结构的变化。 2、土地成本不断攀升，导致房价也不断上涨拿地成本增加，势必增加住宅产品的成本，进而影响住宅产品的价格，影响人们的购买力，控制住宅产品的总价迫在眉睫，这就对住宅产品的高性价比提出了要求。 3、产品的精细化设计成为了必然随着市场竞争的加剧，对于住宅产品的设计要求越来越高，除了基本功能的配置，同时也要为老人、幼儿的使用提供方便。一些无障碍、人性化设计也逐步融入到住宅产品的设计中。 4、产品智能化设计成了发展的新趋势科技的不断发展，一些智能化系统逐步进入到人们的生活当中，并成了日常密不可分的一部分。住宅产品同智能化系统结合是一种必然趋势。 四、产品标准化与新的市场情况的结合 产品标准化是整个标准化系统的核心，而客户、市场、土地又是影响产品的关键因素。在新的时期，产品标准化已经不再是单一的设计户型，而是需要与客户需求、市场情况、土地资源密切结合的。 4.1客户、土地、产品、市场之间的关系 产品线标准化受客户、土地多维度影响，同时，客户、土地、产品又形成了市场，它们之间相互间联系又相互制约;客户需求适配产品标准，产品符合地域特性及地块资源，地块属性适配细分客户。而这之中客户需求是关键. 4.2标准化与客户需求的结合 以客户纬度、项目定位，结合成本要求与产品模块，编制标准化的产品线。结合客户对于房屋的需求（满足基本功能、功能型改善、品质型改善）、家庭成员结构、购房的目的等对于客户进行分类，并形成不同的产品线：刚需/投资型、改善型、高端型。 对于不同的产品线，结合客户对于户型空间、私密性、空间可变性、个性化指数、健康指数（通风、采光、室外空间等）等的要求不同，形成不同的设计标准及产品配置。刚需型主要关注点是：尺度满足使用需求，强化收纳空间，设置复合型人性化大容量收纳空间，分离式