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宝安区松岗街道工业用地基准地价图

商住综合楼地价评估的三种方法

商住综合楼地价评估的三种方法基准地价系数修正法是一种快速的、大量的价格评估方法。目前，全国98％以上城市均制定颁布了基准地价，基准地价系数修正法也成为各评估机构常用的评估方法之一。由于我国基准地价多是以一定容积率下的商业、住宅、工业为类别的均质区域平均价格表示，因此，对于大量的综合用地(以商住综合为主)应如何采用不同类别的基准地价进行修正评估，一直为众多业界人士所争论，对此，笔者认为可采用以下三种评估思路： (一)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，利用地价分配率求出各楼层土地利用方式作用于土地产生的价格，进而以土地单位面积上承载的各类利用方式作用形成的总价格增加值与土地总面积相乘得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价＝土地总单价×土地总面积＝(修正分摊后的商业用地单价＋修正分摊后的住宅用地单价)×土地总面积由于受资料所限，此种方法在应用中多以单一用途下的地价分配率代替不同用途下地价在立体空间中的分配率。 (二)以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，求出不同类型用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业用地单价×商业分摊土地面积＋修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积

其中面积分摊的原则为：不同用途的建筑造价和房地产市场销售价格相差不大时，按照各种用途建筑面积占建筑总面积的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差不大，而房地产市场销售价格相差较大时，可以按照各种用途房地产的市场价值占整个建筑的总市场价值的比例来进行分摊；当不同用途的建筑造价相差较大，而房地产市场销售价格相差也较大时，以剩余法分别计算出土地价格后进行分摊。 (三)以楼面价为基础，通过容积率修正及楼层修正，得出不同用途不同楼层的楼面地价，乘以相应建筑面积，得到总地价。其公式表现为(以商住楼为例)：土地总价＝商业用地总价＋住宅用地总价＝修正后的商业楼面地价×商业建筑面积＋修正后的住宅楼面地价×住宅建筑面积现以某城市基准地价为例，分别用上述三种方法评估商住综合楼用地价格。该城市基准地价为标准容积率(商业、住宅均为2．0)下的分类定级的级别均价，分别以地面价和楼面价两种形式表现，其中商业楼面价为首层楼面地价，住宅楼面价为多层住宅的平均楼面地价。商业用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为37％；住宅用地地价分配率：总层数7时，首层地价分配率为12％。设某宗地面积7000平方米，建筑密度30％，共7层，容积率2．1，该容积率下商业用地地面价容积率修正系数为1．03，住宅用地地面价容积率修正系数为1．04。首层商铺，2层至7层住宅，宗地所处区域商业级别价为每平方米5670元，商业首层楼面价为每平方米

土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素

土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率

D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。

深圳市宝安区观澜街道新塘幼儿园章程

深圳市宝安区观澜街道新塘幼儿园章程第一章总则第一条根据《教育法》、《民办教育促进法》、《民办教育促进法实施条例》、《民办非企业单位登记暂行条例》和有关的法律、法规,制定本章程. 第二条幼儿园名称: 深圳市宝安区观澜街道新塘幼儿园。第三条幼儿园性质: 新塘幼儿园是一所全日制的幼儿园，新塘居民小组为解决本地居民及外来工作人员的子女入园问题，不以营利为目的，新塘全体居民自愿举办,从事非营利性社会服务活动的社会组织. 第四条办学宗旨:遵守法律、法规，贯彻国家的教育方针,遵守社会道德风尚.幼儿园以“一切为了孩子，为社区、为家长、为幼儿服务” 为办学宗旨。第五条幼儿园自愿接受深圳市宝安区教育局、深圳市宝安区民政局的业务指导和监督管理. 第六条幼儿园地址:深圳市宝安区观澜街道大水坑新塘居民小组新村。第七条本章程中的各项条款与法律、法规、规章不符的，以法律、法规、规章的规定为准。第二章举办者、开办资金和办学结构第八条本单位的举办者是深圳市大水坑新塘股份合作公司。

举办者享有下列权利：（一）了解本单位经营状况和财务状况；（二）推荐董（理）事（以下简称董、理事）（三）有权查阅理（董）事会（以下简称董、理事会）会议记录和本单位财务第九条本单位开办资金：壹佰叁拾万零陆佰五拾元；出资者：大水坑新塘股份合作公司集体出资，金额：壹佰叁拾万零陆佰五拾元。第十条本单位的办学结构：（一）办学规模:(1)幼儿园占地面积800平方米.(2)幼儿园建筑面积917平方米.（3）幼儿园户外活动场地面积618平方米.（4）宝安区教育局审批核定规模为5个班，150人。（二）办学层次:幼儿园。（三）办学形式: 幼儿园对社会各层次家庭开放招生，特别对烈士子女，家中无人照顾的残疾人子女和单亲子女入园给予适当的照顾，对侨眷、港澳台同胞优先照顾.招生对象为3到6岁幼儿,学习期限为3年,采用全日制教学. 第三章管理体制第十一条幼儿园依法设立董事会,董事会每届三年,董事会是幼儿园的决策机构. 第十二条幼儿园董事会人员由房干强、张雄伟、谢碧珍、徐冬妹、林彩霞、陈辉兰、黄义妹组成。第十三条董事会成员必须热爱教育事业,品行良好,具有政治权利和

宝安区小学一览

宝安区小学一览新安邮政编码地址学校名称新安街道建安小学518133 宝安区宝城三十区建安一路484号新安街道宝民小学518101 宝安区19区新圳路新安街道安乐小学518101 宝安区新城43区翻身路336号新安街道新安湖小学518101 宝城8区新安湖花园新安街道上合小学518133 宝安新城35区深圳市宝安区宝城小学518101 宝城14区龙井二路112号深圳市宝安区弘雅小学518133 宝安34区建安一路宝安区翻身实验学校518133 宝安区宝城47区翻身大道旁新安宝丰小学518133 宝安区46区143号新安街道宝华小学518101 宝安区50区新安永联小学518101 宝安31区68号新安振华小学518133 深圳市宝安31区新安新华小学518133 宝安35区D1幢新安东山书院518102 宝安50区海汇路4号宝安外国语学校518101 宝安20区洪浪北路新安实验学校518101 深圳市宝安18区新安新城学校518101 深圳市宝安22区新安安华小学518101 宝安41区甲岸路33号新安宝龙小学518133 深圳市宝安33区新安陆兴小学518102 深圳市宝安区深圳市宝安区新丰小学518101 宝城28区11栋新安冠华学校518133 深圳市宝安区27区

深圳市天骄小学518101 深圳市宝安新城七十五区深圳市宝安区崛起双语实验学校 518133 宝安区宝城82区新安诚信实验学校518101 宝安18区新安二路98号宝安实验学校518101 宝安区翻身路336号宝安中学附属小学518133 宝安区新中心区创业一路18号西乡学校名称邮政编码地址西乡中心小学518102 宝安区西乡镇碧海湾西乡街道第二小学518102 宝安区西乡镇河西四坊西乡街道共乐小学518102 宝安区西乡镇共乐村西乡街道径贝小518102 宝安区西乡街道径贝村西乡街道流塘小学815102 宝安区建安二路158号西乡街道凤岗小学518102 宝安区西乡镇凤岗村西乡街道固戍小学518126 宝安区西乡街道固戍居委西乡街道钟屋小学518128 宝安区西乡镇钟屋村西乡街道黄田小学518128 深圳市宝安区西乡黄田村西乡街道黄麻布小学518126 宝安区西乡街道黄麻布村华胜实验学校518126 深圳市宝安区西乡街道三围村富源文武学校518126 宝安区西乡镇九围村西乡街道文康小学518126 宝安区西乡街道固戍社区西乡街道康园小学518126 西乡镇固戍村西乡街道优智实验学校518102 宝安区西乡镇华龙路一号西乡街道海城小学518102 宝安区西乡镇海城新村西乡街道金碧小学518102 西乡臣田小区东方英文书院518102 宝安教育城信兴小学518102 宝安区西乡镇固戍村鹤洲学校518126 广东省深圳市宝安区西乡街道鹤洲社区华文学校518128 深圳市宝安区西乡镇黄田草围村华文学校清华实验学校518101 深圳宝安区西乡黄田中华商贸城

深圳各区税务所地址

深圳市各区地方税务局（税务所）地址深圳市各区地方税务局（税务所）地址各区局（税务所）地址邮编（邮寄申报）罗湖区地方税务局罗湖区深南东路1076号大院518003 福田区地方税务局福田区华富路2039号518035 南山区地方税务局南山区玉泉路28号518052 蛇口地方税务局蛇口工业七路四海大厦九楼518067 保税区地方税务局福田区八卦二路613栋518029 盐田区地方税务局盐田区海景二路地税大楼518081 宝安区地方税务局宝安区地方税务局宝安区宝城21区前进路87号518101 新安税务所宝安区创业二路270号西乡税务所宝安区74区流塘路75号福永税务所宝安区福永街道白石厦东区税务大楼沙井税务所宝安区沙井镇创新路2号松岗税务所宝安区松岗街道工业街税务大楼公明税务所宝安区公明街道建设中路5号光明税务所宝安区光明街道圳美路税务大楼石岩税务所宝安区石岩街道石岩市场侧龙华税务所宝安区龙华街道人民北路税务大楼大浪税务所宝安区大浪街道（暂在龙华税务所办公）民治税务所宝安区民治街道（暂在龙华税务所办公）观澜税务所宝安区观澜街道新兰大街89号龙龙岗区地方税务局龙岗区中心城建设路1号518172 龙城税务所龙岗区中心城建设路1号地税大楼龙岗税务所龙岗区龙岗街道办龙河路28号横岗税务所龙岗区横岗街道办松柏街148号

岗区地方税务局平湖税务所龙岗区平湖街道办守珍街176号布吉税务所龙岗区布吉街道办吉政路地税大楼南湾税务所龙岗区南湾街道（暂在布吉税务所办公）坂田税务所龙岗区布吉坂田吉华路599号坪山税务所龙岗区坪山街道办东纵路375号坪地税务所龙岗区坪地街道办富民路59号坑梓税务所龙岗区坑梓街道办人民西路5号葵涌税务所龙岗区葵涌街道办葵政西路大鹏税务所龙岗区大鹏街道办迎宾北路5号南澳税务所龙岗区南澳街道办同富路19号二○○七年十二月十八日深圳市国家税务局及所属单位地址、电话、邮编一览表单位地址邮编市局深圳市福田区沙嘴路38号518048 稽查局深圳市福田区沙嘴路38号518048 车辆购置税征收管理分局深圳市福田区八卦五街八卦岭工业区545栋518028 直属税务分局深圳市福田区沙嘴路38号国税大楼直属分局办税大厅518048 海洋石油税收管理分局深圳市福田区八卦二路611栋国税海洋分局518029 罗湖区国家税务局深圳市罗湖区宝安北路笋岗九区（蜜园路1号）罗湖区国税局306室518020 福田区国家税务局深圳市福田区竹子林紫竹七道福田国税大楼518010 南山区国家税务局深圳市南山区玉泉路国税大楼501 518052 蛇口国税局深圳市南山区蛇口工业七路133号蛇口国税局518067 盐田区国家税务局深圳市盐田区沙头角海景二路东国税大楼518081 宝安区国家税务局深圳市宝安区新城九区国税大厦518101 西乡税务分局深圳市宝安区宝民二路流塘国税大厦518102

松岗启动十大工程打造产业重镇

松岗启动十大工程打造产业重镇松岗街道是内地由公路进入深圳的西北门户，因为距市中心较远以及较差的基础设施环境常常让市民们望而却步。随着宝安的产业不断升级，最西北端的松岗正在发生着翻天覆地的变化。日前，松岗街道正式启动“十大重点工程”和“十大重点产业项目”。宝安区将投资超28亿用于“十大重点工程”，主要改善松岗的道路、绿化、学校、产业配套等各种环境，今年底将陆续开工，计划于2017年底前陆续完工。这也是宝安街道发展战略在松岗的落地。惠及交通、产业、城市建设松岗的“十大重点工程”包括松安路现状道路综合改造、松岗街道社区微循环道路改造、松岗街道道路慢行系统、五指耙水库环湖工程、松岗公园二期、松岗街道社区公园综合提升、松岗街道道路景观绿化提升、松岗街道学校综合提升、松岗街道传统文化传承、松岗街道重点产业园区配套建设。松安路现状道路综合改造是即将启动的首个工程。松安路贯通深圳松岗与东莞长安，南起107国道，北至长安，全长6220米，双向六车道，连接宝安大道、松白路、沙江路、松福大道，跨松岗西片区7个社区，辐射人口约32万。投资3.34亿元，改造后可有效缓解松岗西片区交通压力，推动107国道市政化、深莞一体化。计划2016年6月30日前开工，2017年12月底前完工。松岗还将全街道18个社区55

条微循环道路进行道路改造，对35条道路人行道、人行过街设施、盲道、安全岛等进行升级改造，建设慢行系统。松岗是深圳公园最多的区域，公园建设也是“十大重点项目”中的重要部分。松岗有54个社区公园、11个广场，但设施简陋、功能不完善，无法满足市民休闲娱乐的要求，松岗将以此为契机，改造20个社区公园、11个广场，建设缓坡园路、登山道，提升绿化水平，完善安全、休憩、健身、标志等设施，松岗公园二期也将进行整体提升。此外，松岗还将在五指耙水库建设4000米环湖绿道、1500米环湖景观栈道、观景亭廊、停车场、环湖截污管道，未来五指耙水库可举办龙舟赛、环湖自行车赛等赛事。松岗街道重点产业园区配套建设包括完善中车基地、沙浦国际艺展中心等十大重点产业项目配套设施，为重点产业园完善道路、学校、公园、公交等公共设施，改善周边环境等，以便更好地支持松岗十大重点产业项目的发展。该工程惠及的十大重点产业项目总用地面积553.4公顷，社会总投资485.2亿元，建成投产后，预计年总产值1344亿元。“十大重点产业项目”预计总产值破千亿启动“十大重点工程”的同时，松岗还同步启动了“十大重点产业项目”，包括中国中车深圳轨道交通车辆研发及综合服务基地、沙浦国际艺展中心、宝安科技创新产业城示范区、嘉信松山智慧综合产业园、潭头智能制造装备产业园、燕川臻鼎科技产业园、罗田“互联网+”现代物流产业园、罗田信息网络

我国基准地价评估方法研究

我国基准地价评估方法研究发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法

深圳区域划分

深圳市行政区划一览表（截止2011年12月）东门街道办82182174罗湖区蛟湖路12号大院笋岗街道办25840592罗湖区宝岗路笋岗大厦5楼清水河街道办82489331深圳市罗湖区泥岗西路1046号鸿颖大厦首层翠竹街道办25690123深圳市罗湖区翠竹路2028号翠竹大厦东晓街道办82673032 深圳市罗湖区翠山路国防大厦东湖街道办22259066、22256066深圳市罗湖区东湖路92号东湖社区服务楼（布心中学对面）莲塘街道办 25704209 罗湖区莲塘国威路松源大厦一楼深圳市南山区街道办事处街道办名称电话地址沙河街道办26601937南山区华侨城中新街18号桃源街道办26991647南山区丽山路51号桃源街道办南山街道办26475060深南山区桂庙路62号顺天大厦招商街道办26863700蛇口荔园路南118号粤海街道办26413461南山区南海大道2618号粤海办公大楼西丽街道办26528692劳动南山西丽留仙大道西丽街道办1楼蛇口街道办26861161南山区蛇口石云路44号蛇口大厦11楼南头街道办 26465482 南山区南头街2号深圳市盐田区街道办事处街道办名称电话地址沙头角街道25552306沙头角田心东路9号海山街道办22320000盐田海景二路工青妇中心9—11楼盐田街道办25203011盐田区东海四街2号梅沙街道办 25060736 盐田区盐葵路88号深圳市宝安区街道办事处街道办名称电话地址新安街道办23496033 宝安区宝城29区宝民一路202—8号西乡街道办27932008 27932009西乡街道宝民二路108号

深圳宝安区松岗区域商业市场调研报告

深圳宝安区松岗商业市场调研报告一、深圳市松岗街道概况松岗街道位于深圳市宝安区西北部，北与东莞市长安镇接壤，是深圳市的西北门户。全街道总面积为64平方公里，辖下18个居委会，总人口约60万人，其中户籍人口1.9万人。东部和东北部与公明相邻，南连沙井，北部和西北部与东莞市长安镇接壤，是内地由公路进入深圳的西北门户。松岗距深圳市区45千米，毗邻港澳，背依富庶的珠江三角洲腹地，历来是东

（莞）宝（安）两地的重要枢纽和物流中心，发展外向型经济的条件十分优越，是外商投资的理想首选地之一。二、松岗主要商圈介绍松岗主要商圈以广深路两边，松白路，创业路以西，东方大道以北合围区域的新型商圈，商圈主要有星港城购物中心、佳华商场、天虹商场、苏宁电器、百佳超市、民乐福、豪庭商业步行街、好妈妈孕婴生活馆等商业体。已成为引导松岗人消费的主要场所和风向标！

三、主要商家介绍 1、星港城星港城英文名为s t a r c i t y，属于深圳市星港城百货有限公司旗下新锐购物中心主打品牌，首家“星港城”品牌店及总部位

于深圳市宝安区，作为集购物、餐饮、酒店、娱乐、休闲于一体的购物中心品牌。松岗星港城位于松岗镇松白大道与107国道交汇处，紧邻松岗汽车站、文化艺术中心，周边有天虹商场、佳华商场、民乐福、国美电器、K F C、麦当劳等商业网点，堪称松岗镇最繁华的绝版不二地段。该店于2005年11月开业，总建筑面积30000余平方米。1-3层为购物中心，4-6层为酒店、休闲中心。建筑外观气势恢宏、装修豪华典雅、配备多部扶手电梯，并有黄

金地段罕见的一万平米的室外休闲广场；松岗星港城业态丰富，功能完善，以统一规划、统一管理，各主题商业自主经营为特色，汇集香港百佳超市、屈臣氏、真功夫、星港城百货、沃客量贩式服装超市、潮流商城、品牌专卖店、数码通讯港、商务酒店、休闲中心、特色服务店、美食街等综合功能于一体的一站式购物中心。

商业用地基准地价评估

商业用地基准地价评估探析

内容提要基准地价是我国地价体系中的核心,是其它各种地价的标准。城镇基准地价的评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面起到了积极的作用。而且商业用地基准地价对城市中心的形成和变动起着决定作用，因此商业用地基准地价的评估十分重要。本文在探讨基准地价内涵的基础上，初步分析了商业用地基准地价的评估方法和评估思路，并以乌兰花镇2005年的两个样本点为例，具体分析了收益还原法和契价剥离法在商业用地地价评估中的应用。关键词：商业用地基准地价评估 Abstract Benchmark price is the core of China's land system is the standard variety of other land. Benchmark Land Prices in standardizing the assessment of the real estate market, and promote optimal allocation of land resources, land use tax has played a positive role. And the benchmark price of commercial land in urban centers play a decisive role in the formation and change, so the assessment of standard land price of commercial land is very important. This article examines the connotation of benchmark land price based on preliminary analysis of the commercial land premium assessment base and assessment of ideas, and to take the town of Ulan two sample points in 2005, for example, detailed analysis of the income approach and the contract price of peel method In the commercial land price evaluation of the application. key words：Commercial land Standard land price Estimate

深圳宝安区居住证咨询地址及电话

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福永街道序号单位电话号码查询点地址备注 1 福永站 29594978 福永街道怀德社区咸田一区翠岗西路一号二楼 2 福围站 29594946 福围街道福围社区翠岗一区一巷一号二楼 3 新和站 27303925 新和社区新和商业街158号二楼 4 凤凰站 27338313 福永街道凤凰社区维稳综治大楼二楼 5 新田站 2731388 6 新田社区新田大道房管楼A栋（新田大道277号） 6 桥头站 29797236 福永街道桥头社区桥兴路28号楼老人活动中心三楼 7 塘尾站 27321696 福永街道塘尾社区影剧院B栋二楼 8 和平站 29919101 福永街道和平社区警务室旁 9 福永所27331710 福永街道办后面街房管大楼二楼石岩街道序号单位电话号码查询点地址备注 1 石岩所石岩大道金地王大厦二楼 2 水田站27351878 宝石东路228号（水田居委三楼） 3 官田站 27618886 官田社区居委大楼副楼一楼 4 上屋站 27644558 上屋居委大院内（上屋大道9号） 5 石岩站 27608497 石岩老街安全文明小区 6 浪心站27633293 宝石南路石岩社康站后面（浪心南二路16号） 7 罗租站 27632313 华丽大厦股份公司宿舍101－103 8 塘头站 81790895 塘头社区第二工业区宿舍楼第3栋104 9 应人石站 27625325 石岩街道应人石居委会旁

一宗商业用地评估的案例分析2013

qx实业公司土地使用权估价的案例分析摘要：本文分析了一宗地商业用地价格评估案例，对案例背景、技术路线、方法选用、技术难点以及处理这些难点问题的方法做了简单阐述。关键词：商业用地评估方法选择开发形态合法原则正文：一、估价背景 2011年我公司接受qx实业公司委托对其位于市区的一宗商业用地进行评估。经询问了解到该宗地取得较早，仅建有2栋简易2层楼，租给汽修厂使用，随着经济发展周边环境等因素变化，企业欲自行开发或转让该宗地，以期取得价值最大化，特委托评估了解该宗地的潜在市场价值，为下一步公司决策提供价值参考意见。二、估价对象基本情况估价对象位于ABC区长乐东路南侧，面积为5087.7平方米，用途为商业。2004年9月QX实业公司以出让方式取得，使用年限止于2044年09月28日，截至评估基准日，土地使用权年期尚余32.84年。国有土地使用证号为西灞国用（2004出）第xxx号，记载土地级别为6级。估价对象权属清楚，来源合法。评估基准日，宗地上沿街建有2栋简易2层楼，共计1480平方米，现随同场地一起租赁给汽修厂使用，租约一年，到期续签。估价对象未设定担保权、租赁权、

地役权等他项权利。宗地外基础设施已达“七通”条件，即：通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气、通暖，宗地内场地平整。三、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划根据待估宗地所在区域近年变化很大，随着城市规划的变化，城市骨架拉大，周边拆迁改造力度加大，周边道路拓宽也已完成，并新开通了道路，区域内交通极大的改善，新的建筑如雨后春笋，不断升起，区域内繁华度不断提高，商业氛围越来越突出。而该宗地实际利用率很低，仅建有1480平方米低层建筑，年租赁费收入也较少，与周边的不协调性越来越强，按照最大最佳效益分析，该宗地未能发挥最大效益。查阅委托方提供的有关宗地规划资料，仔细分析各项规划指标后确定以最大最佳效益原则为出发点，分析各种影响因素、选取参数、合理假设，科学计算求得宗地估价结果。 1、评估方法的选择委估宗地位于西安市东西主干道，商业用地，比较待估宗地的实际使用状况和规划后，我们结合宗地周边市场情况对评估方法做了以下分析：①收益法，需要取得类似地块的单独收益，城市建成区一般没有单独土地租赁的案例，随同建筑物租赁的案例中较难剥离出纯土地收益，因此收益法不便采用，同时宗地所在区域有较大发展潜力，收益法较多依赖过去的数据，较难反映土地使用权潜在价值；②剩余法（假设开发法）主要适用于经营性房地产的评估，本案例为商业用地，现使用状态和周边使用状态差距较大，未能发挥宗地最大效益，现各项规划条件明确，各项开发费用可以合理预测，因此适宜运用假

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深圳宝安沙井片区建设情况共11页word资料

建一条贯穿45公里海岸线长廊 2014年10月，记者走访相关部门，就海岸线沿线公园建设、宝安中心区公共海岸线建设等问题与专业人士进行交流。专家表示，期待建设“一线多景”多体验的宝安滨海休闲长廊。 “一线多景”满足多元需求宝安海岸线有着非常优越的资源，但目前暂时是一种缺乏管理的自然状态。区城管局公园管理处主任秦明辉分析，宝安海岸线一直未得到很好的开发，与城市规划的进度及步伐有一定关系。宝安原属特区外，城市规划步伐慢于原特区内。另一方面，也有海岸线自身条件的限制。随着经济的发展，宝安海岸线的开发成了顺理成章的课题。如何开发宝安海岸线，实现打造湾区经济和建设西部活力海岸带的目标？秦明辉认为，应结合宝安自身的情况，因地制宜。总体思路应该是提前为宝安海岸线的休闲、服务性规划留出足够的地理空间，先创造好环境，再引进商业投资，如此一来，才能更好地实现发展经济与为市民提供休闲服务这两者的平衡。在整体上建设一条贯穿宝安45公里海岸线的滨海休闲长廊，并且设一条骑行带，避免人车混行。同时，结合不同地段具体情况分段规划。比如，在滩涂段建设湿地公园、红树林保护区，在靠近海岸处建游艇码头，在靠近居民区处则以城市公园的标准修建休闲娱乐配套设施。这样，实现一线多景多体验，既充分利用了空间，又满足了不同群体的需求。打造前海湾区滨海公园目前宝安的海岸线沿线公园等基础设施缺乏，中心区目前设置的仅是

临时休闲公园。宝安中心区规划办综合部部长黄伟文说，针对宝安中心区范围内的公共海岸线规划设计，中心区办开展过《宝安中心区滨海片区城市设计》、《宝安中心区滨海地带城市设计》及《宝安中心区海滨广场（二、三期）与海滨公园景观概念方案设计》、海滨公园（中央绿轴段）临时绿化设计等工作。宝安中心区是前海中心的组成部分，前海深港现代化合作区海岸线、宝安中心区海岸线、大铲湾片区海岸线三者共同组成前海湾区滨海公园带。公共海岸线在宝安中心区规划中的功能定位为绿色充满生机的滨海城市公园活力岸线。海岸线将为宝安市民提供交通便捷、公共开放、亲水活动、滨海岸线连续的海岸活动空间。滨海公园将成为充分考虑了海洋元素、体现了滨海特色、兼具城市现代化国际化以及时尚特色、适当融入充满生机和活力的生态元素公园。据介绍，目前已建成宝安中心区内从前海片区至沿江高速公路西侧的海堤，并已对海堤范围内大部分用地进行了临时绿化，正在开展与大铲湾片区相临侧的海岸带土地平整和开发建设研究工作，同时区政府与华侨城集团正就滨海地带建设“升级版欢乐海岸”进行沟通。宝安区沙井街道田园互通式立交近期将先行开工建设2014年8月，深圳外环高速深圳段一期工程设计已获广东省交通运输厅批复，其中位于宝安区沙井街道的田园互通式立交将作为先行建设工程项目于近期开工建设。深圳外环高速是广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网的加密线，也是深圳“七横十三纵”干线道路网的重要组织部分，尽快建成外环高速，

【标准】关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知

沈阳市规划和国土资源局关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知沈规国土发[2002]285号各区、开发区规划和国土资源分局：为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下：一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日沈阳市规划和国土资源局关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、