日本港北新城

老吾老以及人之老--老年住宅市场急待开发（2011年第三期总第十七期）

(2011-12-20 15:04:39)转载▼

分类：风土人文——文化篇

标签：第十七

期

房产

易居中国杂志

文/地产文化所

杨增燕

前不久，一段标题为“养老院深夜传出惨叫声”的纪实视频在网上流传甚广，视频内容是郑州畅乐园养老院的某护工，用各种令人发指的手段虐待老人。此事一经网络曝光，立即引起社会公愤。我们在强烈谴责护工的惨无人道的同时，还有更深层次的担忧，我们老了以后怎么办？

“老吾老以及人之老”，是孟子对其心目中理想社会状态的描述，在中国快速步入老龄社会之际，将会有更丰富的现实内涵。那么，仅就老人的居所而言，老以何为居？

一、老年住宅的定义

老年住宅有广义和狭义之分，广义的老年住宅包括所有形式的老年建筑，根据建设部、民政部发布的《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号），老年建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年公寓、干休所、老人院（养老院）、护理所和托老所，也包括普通住宅中供老人居住或使用的部分。而狭义老年住宅，是指供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅，包括老年建筑中的老年公寓。

老年住宅和干休所、养老院、护理所等的最大的区别在于，老年住宅是一种居家养老和社区服务相结合的养老模式，它是由政府和社会力量按照市场原则兴建的专供老年人居住的单元楼，单元楼中的单元房的面积有大有小，入住者可买可租；而养老院等机构大多是由国家承担的社会福利性机构。其次，老年住宅主要侧重点是“居家养老”，而养老机构主要侧重点在于“社会养老”。

二、老年住宅的现状

1、建设供不应求，价位偏高

发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的老年人能够住进养老机构，即使是部分老龄化特别严重的地区，所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

供求关系决定价格，供不应求，决定了老年住宅仍是卖方市场。每月高达几千元的租金让很多老人望之兴叹。定价过高，会让很多希望住到老年住宅中的人望而却步，定价过低，又难以保证老年住宅的收益，从而不能保证住宅中老年人的生活质量。因此，在我国目前广大老人收入偏低的情况下，需要以新的思路来解决这一问题。

2、布局不合理，设计不规范

目前老年住宅和其他养老机构的建设还没有被纳入各个城市的总体规划，或者缺乏从中国老年人的特点和需求出发，制定的科学合理的建设规划。现有的老年公寓有的虽然环境和物质条件都很好，但地点偏远、远离亲友；各级政府所办的社会福利养老机构有些虽然设在社区附近，但相对来讲占地小、活动场地有限，环境较差；还有的居住楼层高、密度高；这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

住宅设计中缺乏方便老年人的设施。尤其是居家养老的老年人所住居室，大多是针对身体健康的中青年人设计的，没有专门针对老年人的生理和心理特点来设计。

3、设施不全，护理质量差

一般来说，我国设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的目的。

我国的老年住宅由于起步较晚，还没有形成一个完善的体系，因此大多数老年公寓的工作人员和管理人员缺乏相关的专业培训，整体知识水平比较低。在专业人员配套上，大多数老年公寓没有配备或没有意识到要配备具有专业护理、老年心理学、社会工作方面的专业人士的重要性，无法满足老年人多方面的需求。

4、对老年人的住宅建设重视和支持力度不够

目前国内对老年人住宅、购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足，管理不善的问题。在整个房地产的生产链上，针对老年人设计的住宅一直都是被忽视的环节。政府层面，虽然有相关的政策，但是在力度和深度上不够，流于形式。在研究层面，则缺乏专门的系统研究和实证研究。

三、老年住宅市场开发的紧迫性

1、未富先老，人口老龄化加速发展

根据联合国的标准，60岁及以上人口的比重超过10%，或65岁及以上人口比重超过7%的人口就属于老年型人口。

全国老龄工作委员会办公室发布的研究报告指出，中国已于1999年进入了老龄化社会。截止到2007年底，中国65岁以上老人占总人口的比重为13.64%，65岁以上老人占总人口比重为9.35%。

根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，“十二五”期间，我国将处于老龄化加速发展阶段。到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿；根据联合国《世界人口统计》，2010年到2050年间，中国60岁以上人口将由12.3%上升到31.1%。这意味着中国在未来40年里的老龄化增长程度十分惊人。

老龄化将带来严重的养老压力，我国又是未富先老的国家，机构养老无法负担，老年住宅市场的开发将显得刻不容缓。

2、有着潜在的市场需求

（1）量少

零点公司一项针对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民的“老年人住宅消费问题”随机访问后的研究报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。包括北京在内的各大城市住宅开发皆以中青年消费群体为主，针对老年消费者开发的项目可谓凤毛麟角。

（2）质劣

2004年零点调查提供的分析显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。

尤其是随着我国老年人的收入水平和教育程度的提高，一般的养老院已经不能满足他们的需求，他们希望得到更高水平和更全方位的养老服务。

四、老年人需要什么样的住宅？

1、消费群的专一性

这类住宅是专门为老年人量身定做的住宅产品，目标群体单一，有着高度的特殊性。

2、产品设计的特殊性

这是指住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。老年人对住宅环境的特殊性的生理要求体现在以下几个方面：

第一，“一低二高”的社区环境。老年住宅具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平社区服务。

第二，设计安全无障碍。老年人反应能力和应变能力迟缓，相对普通人是安

全的环境往往会给老人带来伤害。

第三，良好的物理性能指标。主要体现在日照、自然通风和采光等方面。特别是体弱多病的老人在室内活动时间较长，空调等设施对老年人极不适用，因此其居室应保证充足的阳光、良好的自然通风和采光，保证室内空气新鲜。除此之外，居室还应有良好的隔窗观景视线，以减少老年人独居室内的烦闷。

第四，康复和医疗的保障。老人对住区医疗条件要求较高，除依靠临近区域的大型医疗机构外，住区内也应需要设有急救设施、老年病和慢性病等配合治疗的基础医疗站，形成完善的医疗网。在老年住宅内部，特别要重视社区智能管理系统对老龄家庭防护和救助系统的建设，避免老人造成无谓的伤害。

3、社区活动的广泛性

这是指在娱乐、学习、交往、情感等方面，照顾到老人的心理需要，老年人对居住环境的心理需求体现在以下几个方面：

第一，对家庭的依恋和亲情关爱需求。正常的亲情交往是保持老人身心健康的良药。据调查表明：大多数子女和老人愿意选择毗邻式居住模式。建设单纯性老年住宅和老年社区并不适应我国国情，而普通居住区中满足不同年龄实际需求的住宅及其环境设计应更具有我国特色。

第二，社会和邻里交往需求。增加社会交往是老年人减少孤独和寂寞的重要方式，除家庭成员之间的交流外，老人还需要朋友、同事、邻里甚至素不相识者之间的交往和交流。与社会背景及生活经历相近的同龄人交流可满足老人的怀旧心理；和天真烂漫孩子之间的交往可激发老人对生活的热爱；而邻里之间的相互照顾，不仅应验“远亲不如近邻”的老话，又可使老人保持社会责任感。因此，适宜的交往空间是老年居住环境的重要组成部分。

第三，精神文化的需求。晚年后，老人有了较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足。在住区设计中，应为老年人提供满足精神文化需要的场所，充实老年人晚年的精神生活。

第四，安定感的需求。由于老人对安定感的需求和怀旧心理，使其对久居的环境产生依恋，熟悉的人群、房屋、街道和树木都会给老人带来安定感，因此，有的老人宁愿住在条件不好但自己熟悉的居住环境而不愿迁移。据对上海老人选择养老地段的调查统计表明，选择“不离开现在的社区，在现在的街道内”的老人达58％。但是，这个老年人重要的心理特征也是最容易被忽略和不容易满足的需求。

第五，安全感的需求。安全感来自治安、交通、环境及管理等诸方面。随着老人年龄增大、身体机能衰退，使他们对环境的不安全因素更为敏感。

五、国外老年住宅概况比较

老年住宅在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们兴建老年住宅的理念、人文关怀的表现都成为许多国家借鉴的对象。

国家住宅特点借鉴之处

美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超

过80种以上。

代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。

完善的配套设施与功能区划分

日本

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础

上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的

老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。

代表楼盘：港北新城。

老年人住宅产品与其他租售性质的

住宅产品混合设计在一个生活社区

内，突出自助自理。

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素

结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。

代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

建筑元素的集合处理，让老年公寓不

显孤独。

新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５

平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。

住宅的户型设计及内部结构设计标

准的特殊化考虑。

美国太阳城中心

太阳城中心从1961年开始开发建设，从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。社区内设计建造了独立家庭别墅、连体别墅、辅助照料式住宅和家庭护理机构、出租的独立居住公寓等以适应不同类型老人的要求。根据美国一项调查表明，生活在这样环境的老年社区中，老年人的平均寿命要延长十岁。

日本港北新城

日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高。这特别体现在老龄人住宅和为老龄人提供的公用设施上，使得老龄人能够在生活中充分实现自助和自理。日本港北新城还把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。

荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓

荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓较好地处理了独立居住与方便交流的矛盾：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，他们感到和睦相处的融洽。此外，这座建筑还将三种元素结合在一起：建筑的城市意味、社区功能和生态目标。

新加坡老年公寓

在新加坡，很多老年人选择住老年公寓。新加坡建屋发展局早在1998年3月就推出了“乐龄公寓”，一般兴建在成熟的社区中。“乐龄公寓”的户型设计及内部结构设计标准都体现了专门针对老年人的特殊化考虑。

六、小荷才露尖尖角——我国老年住宅的试水案例

上海亲和源

坐落在上海浦东康桥小镇的上海亲和源社区，是我国第一个老年人会员制养老社区，特点是：会员制养老，面向高端群体，售使用权。

北京太阳城

北京宝氏华商经济发展集团开发的北京太阳城，地处小汤山温榆河畔绿色生态走廊，居住形式灵活多样，分居家式、租住式、安养式、度假式四种养老模式。特点：经营方式多样，面向群体多元，资金支付手段变通。

七、关于老年住宅的几点思考

1、老年住宅市场的开发尤为迫切。一则题为“美国开发商酝酿进入中国老年公寓市场”的新闻报告，表明国外开发商已经觊觎中国这片市场了。我国开发商不能袖手旁观，应该及时进入老年住宅的市场，根据社会需求的不同建设不同档次的公寓，从而占据主动的开发地位。

2、政府尽快立法，创新融资手段，开辟投资渠道。一方面创新养老产业发展的融资手段，引导长期性资金投资养老社区建设。另一方面开辟社会长期资金的有效投资渠道，给予适当的财政支持和税收优惠，研究制定支持投资养老社区建设等养老产业的相关优惠政策。

3、中国房地产由粗放型转为集约型的契机。老年住宅开发的专业化和综合性要求比较高，如果能以老年住宅为建设的目标，将会促进中国房地产由粗放型转向集约型转变。

4、老年住宅的开发，有利于文化地产的培育

可以说，每一处好的老年住宅，都是具有文化潜力或者文化价值的住宅，既有随处可见的人文关怀，又有蕴育文化价值的土壤环境。试想，如果每位开发商都能开发出令人称道的老年住宅，那么普通住宅就更是驾轻就熟、牛刀小试了。

国内外亲子游经典案例研究

国内外亲子游经典案例研究 2015-10-22?绿维创景? 近年来，家庭亲子活动的社会蜂巢引领了在线亲子旅游市场的高速发展，而近几年在《爸爸去哪儿》等亲子娱乐节目的影响下，亲子游产值呈现持续增长之势，并逐渐趋于成熟，绿维创景就亲子游的国内外经典案例进行了分析解读，为大家的亲子游项目提供经验借鉴。绿维创景认为，当前的亲子游项目主要可以分为以下六类：主题公园游、农场旅游、户外运动旅游、休闲度假旅游、夏/冬令营、科普教育游。 一、主题公园类案例 最简单、最安全的亲子游方式，因为多为一日游，所以也最容易实现。同时许多主题公园都推出了家庭套票或儿童特价票，或是针对本地家庭游客推出了家庭年票。 1、国内——蓝天城亲子游乐园 地理位置及规模：位于北京市朝阳区朝阳北路101号，朝阳大悦城10层。面积18600平方米，高10.8米。 定位：专为3~15岁儿童设计，中国最好的儿童职业体验中心。 特色： 蓝天城采用真实建筑比例，2万平方米仿真城市八十个场馆，汇聚世界各国建筑风格。2万平方米仿真城市八十个场馆，是青少年儿童真正的第二课堂和实践基地。 2、国外——奥兰多迪斯尼世界 地理位置及规模：位于美国佛罗里达州奥兰多市郊，1971年开业迎接客人，总面积达124平方公里。 分区：奥兰多迪士尼世界4座超大型主题乐园（迪士尼-未来世界、迪士尼-动物王国、迪士尼-好莱坞影城、迪士尼-魔法王国）、3座水上乐园、32家度假饭店以及784个露营地。 园区亲子游： 游乐项目+主题度假+休闲配套：迪斯尼不是孩子的专利，它的理念就定位于家庭游乐，父母在这里同样可以找到无限乐趣，因此成为亲子游的最完美场所。

主题度假：32个不同等级的度假区（包括五个迪士尼假期俱乐部物业项目），共可供31000位宾客住宿（包括房间及营地），还设有超过六十万平方尺的现代化会议场地。 运动休闲：四个18洞标准高尔夫球场及一个9洞家庭娱乐球场、暴风滩及台风湖水上主题乐园、FantasiaGardens及WinterSummerlandmini-golf、网球场、游泳池及湖泊供宾客游泳、进行帆伞运动、滑水和垂钓，还有缓跑径、骑马及踏单车。 餐饮购物：市中心有迪斯尼购物中心，结合购物、娱乐和餐饮设施，里面有夜间游乐区、各式商店和超过250家的餐厅。 3、主题公园案例规划设计总结 1、场地面积：400-600亩是世界上主题乐园的最多应用面积，如东京两个迪士尼、新加坡环球影城、国内欢乐谷系列 2、游客数量：100万人次每年已是当代主题乐园的最低值。所有的配置都务必围绕此展开。 3、主题区域：大多主题乐园由4-6个主题区域构成。 4、主题表演：几乎所有的大型主题乐园都要设立至少一台主题鲜明的文化表演作为核心文化支撑，时长约30-35分钟，观众座席约3000-4000，如长隆的“惊爆危机岛”，环球影城的“未来水世界”，美国SEAWORLD系列乐园的海豚表演等。 5、机动设施：融合了现代高科技、材料科技、制作工艺的高端机动游乐设施在所有的主题乐园大行其道，无论是体现美国现代文化的迪士尼乐园、海洋文化主题的香港海洋公园、中国的两大主题乐园欢乐谷系列和广州长隆及亚洲最震撼的珠海长隆海洋世界，各类过山车是其中的典型代表。 6、水元素应用：大面积的开阔水面几乎被所有主题乐园所采用，并主要规划在乐园主入口前部、中部。 7、附属设施：商品点、餐饮点的应用原则——色彩鲜明、数量多、面积小、广布在主要游客动线上。 8、集群开发、整合运营：主题乐园集群近年得到长足发展，如广州长隆、珠海海泉湾、成都温江、芜湖方特世界；国外如奥兰多旅游集群、东京湾迪斯尼乐园群（迪斯尼海洋世界、迪斯尼乐园、太阳马戏团）。 二、亲子农场类案例 农场游适合全家同乐，不仅可以体验迥然不同的乡村生活，还提供教育孩子的经验、享受绿色生态的农家饭菜。

日本环球影城攻略_项目介绍

日本环球影城攻略_项目介绍 日本环球影城简介 日本环球影城（ユニバーサル?スタジオ?ジャパン，Universal Studios Japan）位于日本大阪市此花区，是世界3个环球影城主题公园之一，1998年10月28日由美国动作演员、今加州州长阿诺舒华辛力加主持动工仪式，2001年3月31日开幕。其设计与...美国奥兰多的环球影城相近，有部份机动游戏相同。包括《侏罗纪公园》河流探险、《未来战士2:3-D》、《蜘蛛侠》、《大白鲨探险》《E.T之旅》等。 园区介绍 乐园分为好莱坞区、纽约区、旧金山区、侏罗纪公园、水世界、亲善村、环球奇境、哈利波特的魔法世界等区域，总体上不算太大，但建议避开周末、节假日前往。 1）好莱坞区 入场后直走第一个区域，模仿好莱坞影棚风格搭建，主要包括了三个室内的过山车—好莱坞美梦、好莱坞美梦逆转世界和太空幻想列车。其中太空幻想列车是比较经典的项目，模拟身处宇宙的效果，逆转世界则会突然逆向行驶，比较刺激，这两个项目都可以使用快速通票和单人通道。另外这里有几个4D电影和歌舞演出，如果时间足够的话推荐看一看。 2）纽约区 好莱坞区北部接邻纽约区，模仿了纽约的市容修建。这里有最热门项目之一的蜘蛛侠惊

魂历险记，这个项目是结合了4D效果的过山车，使用了目前最为先进的设备，获奖无数，属于必玩项目。如果有快速通票的话，一定要留一个名额给这里。另外，纽约区的魔鬼终结者2:3D效果十分棒，是USJ的独家项目，同样不容错过。 3）旧金山区 旧金山区只有两个项目，一个是回到未来，同样是4D效果结合过山车，比较刺激；而欲火赤子情则现场模拟了火灾现场，很震撼，两个项目都很推荐。 4）侏罗纪公园

旅游地产三大核心模式及经典案例分析

旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单叠加而成。从技术角度看，如果没有软件的建设；没有配套、服务系统和硬件的有机结合；整体策划掌控者缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验是很难把普通的地产和旅游产品有机融合。旅游地产常常要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，这两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。 旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整，所产生的一种全新的产业模式，全新的人居生活模式，全新的产品消费模式。是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者。连续在北京、上海、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，不乏其成功效仿者。 一、海昌模式 大连海昌(集团)有限公司(简称“海昌集团”)从经营石油贸易起步，历经10余年的稳步成长，已经发展成为集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游四大支柱产业为一体的集团化企业，其配套房地产经营的极地海洋世界已经成为中国旅游行业的一个品牌。

案例一：大连老虎滩海洋公园 位于大连老虎滩的海洋极地海洋馆是世界上建筑面积最大、屯水量最多、展示极地动物最全的场馆，已被列入吉尼斯世界纪录大全。大连老虎滩海洋公园坐落在风景名城大连的南部，占地面积188万平方米，这里有4000米的海岸线，自然风光秀丽，山海互映，景色迷人。老虎雕塑广场。形状各异的老虎迎风长啸，威武壮观，听说老虎滩就是因为这几只老虎而得名的。

【VIP专享】环球嘉年华案例分析

环球嘉年华案例分析 一、简介 环球嘉年华是世界知名的娱乐品牌，是与迪斯尼主题公园、环球影城并驾齐驱的世界三大娱乐主题之一，但它的运营形式很独特。 环球嘉年华的场地一般是向当地政府租借使用，活动时间大致在一个月到两个月之间。另外，环球嘉年华中的大型游艺机也是向欧洲各大家族租借，以保证其机械的更新换代和安全性能。 作为世界最大型的巡回移动式游乐场，环球嘉年华已经游历了法国巴黎、英国伦敦、马来西亚吉隆坡、新加坡、阿联酋迪拜、中国香港等诸多城市，受到各地的热烈欢迎。这次上海“环球嘉年华”从瑞典、英国、德国、意大利等国，用200多个集装箱运输了世界顶级的游乐机；负责安装、操作和维护的外籍员工170多人，分别来自13个国家和地区。 2001年，William及在商界具有丰富经验的Hans.Lodders 与香港金海岸有限公司合作成立了香港汇翔有限公司，注册商标“环球嘉年华”，专业经营巡回式游乐场。上海浦东陆家嘴金融贸易区。从6月27日到7月27日，这里成为了欢乐的海洋。 二、针对环球嘉年华，旅游消费文化的具体表现在哪里？ （一）旅游消费文化的含义 旅游消费文化是指在特定的历史环境中，受经济发展水平和民族传统文化的影响，在现代意识支配下，人们在旅游消费活动过程中逐渐形成的一种消费理念，与之相适应的制度和组织机构，以及反映在物质产品上的文化层次和文化趋向。旅游消费文化可分为旅游消费主体文化和客体文化，旅游消费主体文化是指消费者（或消费市场）在旅游消费中所表现的某种文化特性，这种特性通常表现为一定的消费心理和需求；旅游消费客体文化是指反映在产品上的文化层次和文化趋向。 （二）基本特征 1。普遍性。随着经济社会的发展，人民收入水平不断提高，可自由支配的闲暇时间也不断增多，旅游越来越成为人们生活中不可或缺的组成部分。旅游业已成为重要的经济产业，而且其将保持强劲、持久的增长势头。越来越多的人接触着旅游活动，选择什么样的旅游产品以及对旅游活动作出怎样的评价，都会受到旅游价值观和旅游消费心理等因素的影响。旅游消费文化表现在旅游活动的各个环节，对旅游活动具有重要影响。 作为世界最大型的巡回移动式游乐场，环球嘉年华已经游历了法国巴黎、英国伦敦、马来西亚吉隆坡、新加坡、阿联酋迪拜、中国香港等诸多城市乡村、在全球的各个角落，都有嘉年华的华美身影，都留下了嘉年华的欢快笑声。 2003年以来，在大陆举办游历的城市，见下表：