关于购买商品房注意事项
等额本息还款法
等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。
计算公式
每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]
^ —表示乘方，如2^3=8
公式推导过程
等额本息还款公式推导设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，
则各个月所欠银行贷款为：
第一个月A(1+β)-X]
第二个月*A(1+β)-X+(1+β)-X = A(1+β)^2-X*1+(1+β)+
第三个月,*A(1+β)-X+(1+β)-X-(1+β)-X = A(1+β)^3-X*1+(1+β)+(1+β)^2+
…
由此可得第n个月后所欠银行贷款为：
A(1+β)^n-X*1+(1+β)+(1+β)^2+…+(1+β)^(n-1)+ = A(1+β)^n-X*(1+β)^n-1+/β
由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有：
A(1+β)^m-X*(1+β)^m-1+/β = 0
由此求得：
X = Aβ(1+β)^m/*(1+β)^m-1]
与等额本金还款法的比较
一字之差，却是截然不同的两种还款方式。
等额本息还款法
即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
等额本金还款法
即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
计算公式：
每月应还本金：a/n
每月应还利息：an*i/30*dn
注：a贷款本金i贷款月利率n贷款月数an第n个月贷款剩余本金，
a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次类推dn 第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推
由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额=月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减 2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！
此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。
也就是说，等额本息还款法实际上是等比数列，等额本金还款法是等差数列。
可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。
误区
许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。
①贷款利息的多少由什么因素决定
②大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就
越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的
利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。
银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。
因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！
不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。
优缺点
优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。
缺点：由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
适用人群：收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。
决定因素
钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。
等额本息还款法案例
银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。
因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！
不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。
可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。
案例
设定贷款的基本条件是：
即贷款人申请的为首套住房贷款，享受基准利率下浮15%的优惠政策，2008年5月15日为贷款发放日，贷款金额为30万元，贷款年限为20年。
等额本息：还款利息243616元
大多数房贷客户选择的还款方式为等额本息还款法，即每月均摊贷款本金和总利息，各月还款金额相同，这种情况下，30万元20年的房贷，按5年期以上贷款优惠
利率6.66%计算，每个月的还款金额为2265.07元（还款期内每月所还款本金由少到多、利息由多到少），20年（240期）后共偿还银行贷款利息243616元，本息合计为543616元。
申办流程
1、递交申请材料
2、银行受理(调查、审批)
3、双方签订授信合同
4、办理抵押担保，额度生效
5、当您需要使用贷款时，可以通过银行营业网点、自助设备和网上银行自行办理借款、还款手续
还款信息
首付比率：一般情况下，一手房首付20%、二手房首付30%。第二套房首付款最低4成，贷款利率相当于基准利率1.1倍。
支付利息款：405742.77元（贷款50万，还款30年，贷款利率6.65%%计算）。
费率：保险费: 客户自愿选择向保险公司投保,银行不收取保险费；律师费：银行不收取客户律师费，担保费视办理业务品种而定。
优惠利率：贷款利率最低可按照中央银行规定同期限人民币基准利率的0.85倍执行。
贷款期限：个人一手房最高为30年，个人二手住房贷款的期限最长不超过20年。
放款时间：一般情况下，三到五个工作日即可放款，具体时间视申请人情况而定。
房龄要求：理二手房贷款时房龄最长20年。
其他特点：每月归还相等的金额。
选择
从某种意义上说，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。“等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少，利息也将逐月递减，都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。举例来说，A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元，期限10年，合同生效时间为2005年6月20日。A选择等额本息还款法，B 选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素，A每月的还款额相同，都为1032.05元，期满后共需偿付本息123846元。B第一个月还款额为1200.83元，
以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元，期满后共需偿付本息122233.90元（注：计算B的还款额时，假定每月都为30 天，实际还款应以每月实际天数计算）。所以，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”，以贷10 万10年为例，B比A要少支付利息1612.10元。适合自己的才是最好
和等额本金还款法
购房按揭的还款方式主要有两种，即等额本息还款法(等额法)和等额本金还款法(递减法)。前者是将消费者所贷款的总额(本金)，加上贷款年限内本金产生的总共利息，得出本息总额，然后除以贷款的总计月数，得出消费者贷款年限内每月的还款数额；后者是以每月为利息清算单位，就是说，消费者每月还款的数额是由每月所还的本金，加上上月贷款总额产生的利息构成，其中每月所还本金就是消费者贷款总额除以贷款总月数得出的数额。
传统的观点认为，等额法有一个好处，就是每个月还款的数额是固定的，在消费者月收入相对固定的情况下，一般不会因为还款而感到压力；而递减法前期本金基数较大，产生的利息就比较多，消费者前期的还款压力是比较大。在计算中记者得到这样的数据：采用等额法每月还款额为3235.6135元，而采用递减法第一个月和最后一个月的还款额分别为4270.67元、1672.70元。由此可以得出，采用递减法，首月还款要比等额法高1035.0565元，最后一个月还款则比等额法少低1562.9135元。
可见，选择递减法，前期还款相对较重，但如果能咬咬牙经受住“三板斧”，那么还款数额会逐月减少，还款压力也会变得越来越轻松，最后节省大笔的利息支出，还是非常值得的。
办理银行按揭贷款流程主要步骤
1.选择房产
购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。2．办理按揭贷款申请
在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，购房者应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
3.银行审查
银行受理购房者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房者进行资格审查，以确认是否符合规定条件。如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，购房者盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己的资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。
4.签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。
5. 签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
6. 办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。
7. 开立专门还款账户
置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。
银行按揭购房流程
1.签订《意向登记协议书》并交付订金
目前万科在大连的在售楼盘：大连万科城市花园。您可以先登录我们的网站了解该项目的相关信息。在销售现场，开发商将依法向您明示或出示以下证书和文件：
《商品房销售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《城市商品房预售管理办法》
《商品房买卖合同示范文本》
《业主临时公约》
《前期物业管理服务合同》
实施房屋白蚁预防的证明文件
2.签订《预订书》并交付定金
选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带以下资料前往销售中心办理《预定书》签订并付定金（或将意向登记金转为定金）：
身份证原件
意向登记协议书
《预定书》
3.交付首期房款
签订预定书后的10个自然日内，您需要携带以下资料前往销售中心办理签约及首期款交付等手续：
身份证原件；
《预定书》原件；
定金收据原件。
备注：付款方式可采用银行转帐、刷卡等方式。
4.签署《房地产买卖合同》
请您按所签署的《预定书》规定的时间，签署买卖合同时须提供以下资料：
身份证原件
交款收据原件
《预定书》原件
5.办理银行按揭
签署《房地产买卖合同》的当日，您需要准备资料向银行申请按揭。
1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：
年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士；
年龄与按揭年限之和男性不超过70，女性不超过65（具体事宜以相关银行确认为准）；
具有稳定合法的职业和收入来源。
2、办理按揭手续时需提供以下资料：
身份证、户口簿，婚姻证明，首期款收据原件；
加盖单位公章的收入证明一份，；
6．开始还款并领取银行《还款计划》
办理银行按揭并签署《贷款合同》后，您需按银行规定时间开始还款，并在接到银行电话通知后凭身份证原件到按揭银行领取《还款计划》和回单。
7．办理房屋交付手续
开发商在双方签署的《房地产买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的地址和方式将《房屋交付通知书》及相关资料给您，并通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。
注意事项:
费用按物业公司要求收取，具体见各楼盘《入住指引》
8．办理《房产证》
按揭银行委托中介机构到房地产交易市场代办《产权证》。《产权证》办出后直接转与按揭银行作抵押。按揭付款客户等付清房款后凭身份证到按揭银行领取《产权证》。
关于购买商品房注意事项
买房除了“五证”还需要什么——签署商品房预售契约前买家应注意的几个问题
随着房地产市场的逐步发展，政府房屋土地管理部门对于房地产经营活动的宏观控制和管理愈加规范，相关各项法律法规的配套也日臻完善，广大购房人的法律意识也正在逐步提高。现在购买商品房的买家都知道在购房前应通过核验开发商是否具备“五证”（国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》）。从去年开始，更有相关法规要求开发商在售房时除须向买家提供“五证”外还须提供住宅质量保证书和房屋使用说明书。以上核验程序是正确必要的，但为更进一步搞清楚施工项目及其开发商的合法性，确保买家权益，除了核准“五证两书”是否具备以外，我认为，买家还应注意仔细了解以下情况。
所购房产是否已设置抵押权或第三方权益？
开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人（一般为借款人）不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证买家购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。因此，在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用证时，须注意该证书上：“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，买家应请开发商介绍清楚抵押权人（一般为贷款行）是否同意预（销）售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书；并在办理产权过户手续之前请开发商告知原设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。
目前存在的问题是：由于个别开发商未能按期偿还银行贷款，使银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权，导致买家无法顺利取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，已使买卖双方产生不少争议甚至诉讼。
开发商是否超面积销售？
有的销售许可证上注明着可销售范围，如楼座、楼层、数量、总共多少平方米等。为什么会这样呢？这会对买家购房有何影响？
内、外销商品房预售（销售）许可证上的准售建筑面积是房屋土地管理部门综合考虑开发商已支付的土地出让金情况、房地产是否设置抵押等因素，对开发商可预（销）售多少房产的批准面积。开发商必须在该许可证批准的范围内销售其开发的商品房，超过许可证上批准销售条件的，不能确保得到房屋土地管理部门的预售登记，买家权益也因而不能得到有效保障。
为有利于房地产开发顺利进行，推进工程建设的进展，使开发商先收到的购房款可以用来缴纳其余未交的土地出让金的问题上，有关管理部门在操作上采取了变通的办法，即允许部分开发商先支付40%的土地出让金，取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时允许开发商预售一定比例的商品房；剩余商品房待开发商补齐余下60%土地出让金后方能准予预售。需说明的是，正式颁发的国有土地使用证上加盖政府房屋土地管理部门出让土地使用证专用印鉴，面临时国有土地使用证上仅加盖政府房屋土地管理部门的印鉴及政府房土地管理部门临时土地使用证专用章。
这样，销售范围与开发商所交土地出让金就存在对应关系，在销售许可证上便有相应的销售范围，如果同时开发商取得的国有土地使用证是临时的证书，那么买家应在购房时了解
所购房产是否包含在政府准予销售的范围内，关注内、外销商品房预售许可证上的准售面积与开发商已售面积，开发商是否超面积销售等问题。另外还应关注开发商是否及何时向政府土地部门补齐余下的土地出让金，这关系到开发商是否可以顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。
因此，买家在核验开发商提供的预售（销售）许可证时应请开发商详细地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在政府房屋土地管理部门批准的范围内，确保所签预售（买卖）契约能够得到房屋土地管理部门的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。
目前在这方面存在的问题是：由于个别发展商迟迟不补缴剩余的土地出让金，房屋土地管理部门无法为其办理竣工工程的大房产证，该大房产证又是买家取得其房产证的前提条件，因此，许多买家面临入住完工项目多年而不能取得房产证的窘境。
事物发展往往是一个矛盾被解决了，又出现新的矛盾有待解决。房地产市场亦如此。结于这个问题，有关管理部门已经意识到并正在进行探讨和调研，在其被彻底解决以前，买家尚需采取措施提高自我保护能力。
商品房预售中的定金与预付款之区别
一段时间以来，在售房市场中，出现了一种“定金”陷阱。房地产公司在售楼过程中，虽称只收取定金，到期不交房者承担双倍返还的责任，但却不与购房者签订任何合同，在收取定金后，只开具收据，并且在收据上故意注明预付款。收到定金后，再将同一套房屋以同样的手段向其他人推销，最终以最高价位卖出。而其他无法购买同套房屋的购房者，也仅仅是收回房地产公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地产公司双倍返还定金。之所以如此，是因为定金与预付款是两个不同的法律概念，产生不同的法律后果。
定金是合同当事人一方，为了证明合同的成立，依照法律规定或者当事人的约定，在应该给付的数额内预先向对方交付一定金钱的担保形式。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金具有预先给付的性质。预先给付体现在两个方面：一是定金应该在履行债务之前交付；二是定金的数额应在合同规定的给付数额以内。定金是通过当事人一方在债务履行前交付对方的金钱，在不履行时发生不返还或双倍返还的效力，起到担保效果的担保方式之一。
定金和预付款虽然都是由当事人一方向对方支付的金钱，都不超过合同规定的给付数额，都具有预先给付的性质，但两者主要有以下区别：(1)预付款的作用在于帮助接受预付款一方解决资金上的困难，使之更有条件按合同规定适当履行；定金虽然也具有这一作用，但主要的还在于担保合同的履行；(2)设立定金是基于当事人的合同——设立定金的合同。它从属于主合同，给付预付款，是主合同的内容之一，并不构成一个从合同。(3)定金一般是一次性支付，预付款可以一次性支付，也可以分期支付；(4)定金的效力在于：给付定金一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。预付款则无此效力，交付预付款的一方，并不因其不履行债务而丧失请求返还预付款的权利，接受预付款的一方，也不因其不履行债务而双倍返还预付款。定金具有惩罚性，预付款则没有。
正是由于预付款不具有惩罚的性质，房地产经销商们在售房过程中，偷梁换柱，将预先承诺的定金更换成预付款，在自己不履交付房屋的义务后，也不会受到双倍返还定金的惩罚。
因此，消费者要认清商品房预售中的“定金”与预付款的区别，避开“定金”陷阱，谨慎签约。
购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商
品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。
商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
二、了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质
证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
最后还要注意以下几方面：
一是开发商的五证二书,这是最重要的.
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许
可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
四是交房时,先验房后办手续
一看房子质量二查“两书一表”三签《房屋验收单》
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
签合同时，需要注意以下事项：
第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前西安实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同。
第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
第四，面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。
第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。
另外，在签约时需要注意，对于开发商提出的自己认为不合理的条款，需要提出自己的修改意见，进行协商，合同是当事人协商一致的产物，如果双方无法形成合意的话，合同就无法成立。在合意的过程当中，任何一方都无权强制对方，任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障，而开发商又不同意修改或补充的话，购房者有权重新选择开发商及楼盘。
一算家底定基调，买房是经济大事，没有对应的家底支撑是绝对干不来的。在购房之前，一定要对自己的全部经济情况进行一个详细的盘点，看看自己的资产总数、资产配置以及可以动用的灵活资金等，这样的话就可以很清楚的知道自己到底有多少钱可以投入到购房置业规划当中。根据自己的经济家底情况，先决定是不是应该买房，再决定能不能买房，最后决定买什么样的房子和如何买。在盘点经济家底的时候，切忌满打满算，一定要将必要的预期收入和支出分列出来，比如说投资需求、生活开支、求学、养老、生育等，这些大笔开支都必须考虑在内，不然的话到时候很容易在购房后遭遇资金困境。
二算成本定方案，买房是个技术活，选择合适的时机，采用合适的方式购买的话就能节省不少的钱。如果认为房子就像超市里的商品一样，摆在那里是什么价就是什么价，掏钱付款就行的话，那绝对会导致购房成本超支。在购房的时候，先要选定区域，然后选定大概的户型面积，在确定这两个因素之后，就可以通过实地看房询价等方式了解合适的房源的价位了。在楼市调控的时期，在制定购房方案的时候，一定要将这个因素考虑进去，因为调控会涉及限购、税费调整、房贷利率等各种因素，这都会影响购房的成本。在制定好方案之后，那就可以选择合适的时机购房，或者淘到性价比较高的房源也行，不过在购房的时候也有一些方式可以降低成本，比如说学会砍价技巧、巧妙避税等。
三算收益定投资，对于很多人来说，房产是家庭最大的一笔不动产投资，不管是自住还是投资，收益都是一个不可忽视的因素。对于自住的人而言，一方面应该计算购置房产给家庭生活带来的幸福指数和经济压力是否平衡，要是购房并不能让生活更轻松的话，那么购房的意义就打了折扣；一方面要计算购房的资金投到别的地方是不是又很高的收益，要是那样的话，就可以先投资赚钱，可以暂时租住比较好的房子，买房不必急于一时。对于投资性购房的人来说，买房之后的实际租金收益和预期涨价空间收益是两个必须考虑的因素，若是这两者的回报都有限的话，那么就要谨慎考虑的，毕竟在房价高位运行，调控松动无期的背景下，购房的风险成本是相当高的。
在购房的问题上，购房者应该尝试做一个精明的人，对各种情况进行规划预算，这样的话就能更好的指导购房事宜，让购房行为风险更小，收益更好。
买房子一直是中国人的大事，买房前应该做哪些准备，买房有哪些注意事项，本人在闲暇之余整理了一些相关资料和注意事项，有兴趣的朋友可以看看，有哪些注意事项是自己平时忽略的。
销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。
买房注意事项之----在售楼处该看些什么
一、营业执照
正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。
二、企业资质
建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。
企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。
买房注意事项之----在售楼处该问些什么
当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。
提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。
一、销售方式
您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。
二、具体价格
您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于４层或５层；高层塔楼在６层～８层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差５％～８％，塔楼是在１５％～２０％之间。
三、入住时间
是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。
四、入住条件
入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。
五、车位
小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售
买房注意事项之----五证是什么要怎样去看待五证以及涉及的相关法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
个人在购房中，大体上分三个阶段
第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
涉及到的一些法律问题。
第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。
其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有
两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建
筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。
还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
很多市民对购房缴纳押金都很困惑。王某说，“房子没有盖，就要收取押金，说是交上钱才可以排号，开盘时按号选房。遇到这种情况，实在不知道该怎么办。”通过调查采访后发现，目前很大一部分房地产开发商与购房人订约时都会收取一定的费用，这种费用常被冠
以定金、订金、押金、保证金等名义，但开发商对返还问题大都没有明确规定。
对此，房管局负责人表示，五证不齐备开发商售房属于违法行为，开发商不允许收取定金。因此，市民不要贪图便宜购买低价无证商品房，因为这个时候开发商推出来肯定是比较便宜的。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。因此，在购买期房时，一定要查验开发企业有没有主管部门核发的许可证。同时，也可以登录相关房产信息网查阅楼盘预售许可证的发放情况，还可向房地产监察大队反映，房地产开发企业不得在未取得预(销)售许可时，以认购、预订、排号、收取订金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售。违反规定的，由房产管理部门处以警告，责令限期改正，并可处1万元以上3万元以下的罚款。
楼盘取得预售许可证的条件
商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书、土地使用证书、建设工程规划许可证、施工许可证、建筑物主体工程三分之一以上并已经确定施工进度和竣工交付日期、工程施工合同以及商品房预售方案(预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房多层平面图)。
准备篇―――买房前三大问题须“正视”
准备一:明确购房需求做好置业规划
正打算买婚房的市民罗毅,原本只打算买套80平方米左右的小户型,但无论是楼盘销售人员还是周围
的亲戚朋友都认为,买房还是一步到位的好。然而,就收入情况来看,买大点的又很困难。此外,罗毅买房注重楼盘环境,而其女友则注重居住便利性,由于双方存在较大分歧,致使大半年过去了,买房的事却毫无进展。
置业提示:在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前最迫切需要的,理性和有规划的消费是购房的前提。应权衡大局分清主次,根据自己的收入等实际情况来确定。
准备二:准备多少钱才能去买房
市民杨先生终于凑够了首期款,可没想到在签订购房合同时,开发商却告知杨先生还需支付房屋维修资金、三通费用等各项杂费共计1.5万元。虽然不过1.5万元,然而对于已倾尽所有在首付款上的杨先生来说无疑是一笔巨款。
置业提示:除首付款外,一些楼盘在购房时还要求购房者必须交纳2%的房屋维修资金。一些有置业经验的购房者认为,购房切忌将所有存款都用于购房,因为买完房后紧接着就是装修房屋,置办家具、家电等,这些也需要一笔不小的费用。因此,在购房时,至少应保留1/3的存款。
准备三:选好贷款方式避免当房奴
选择贷款年限时,为减少利息支出,张小姐选择了较短的贷款年限。然而,近来家庭月收入锐减至3200元。自此,扣除每月的银行贷款后,张女士家庭的可支配收入每月仅剩1000元。为此,张女士向银行提出延
长贷款年限、降低月还款额的申请。
置业提示:据了解,家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线,越过此警戒线,将很可能会出现较大的
还贷风险,甚至影响到家庭的生活质量。一般而言,消费者的还款年限选择15―20年较为适中。此外,在考
虑贷款金额和年限时,不能单凭现阶段的收入标准来决策,应具有一定的前瞻性,多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题,如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。
考察篇―――多方考察有助买上“放心房”
考察一:开发商信誉实力
购房者可选择一些知名度较高的品牌房地产企业或开发过优质品牌楼盘的开发商,这类企业往往对信誉的重视程度较高,后期房屋出现质量问题的可能性相对较小。购房者可以到同一开发商以往开发的项目实地看看,向一些老业主了解楼盘的质量、物管服务、产权证办理等相关情况。或者登录本地房地产信息网站的“业主论坛”,看看已购房者对楼盘及开发商的种种评价。
考察二:楼盘配套及相关附加信息
购房前考察时不妨多了解楼盘、小区配套情况,包括学校、幼儿园、超市、银行、农贸市场等综合设施情况,并应了解楼盘、小区建设密度(容积率),以判断楼盘、小区环境标准是否符合自己的要求。此外,停车位也是应当了解的重要内容,必要时应当索取相关资料及文字承诺。实施篇―――签好合同掌握买房主动权
注意事项一:面积误差多退少补问题多购房面积纠纷一直是热点问题,因此购房者在签订购房合同时一定要高度重视房屋面积出现误差后的解决方案。
置业提示:购房者在签订购房合同时,最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的,开发商大多会约定为“以产权部门核定的面积为准,多退少补”,购房者往往以为“多退少补”谁也不吃亏,而忽略对房屋面积误差的约定,殊不知按照此约定将有可能会引来无谓的购房纠纷。因为一旦出现上述情况,无论房屋面积出现多大的偏差,购房者都只能“哑巴吃黄连”。
注意事项二:明确约定交房条件
市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书,故拒绝收房。据双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为,商品房验收合格不仅是取得工程竣工验收报告,还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为,合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收,也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后,即可交付使用。
置业提示:现在不少开发商在与购房者签订购房合同时,对于住房验收合格的约定大都很含混。如徐先生的遭遇,开发商完全可以含混过关。为避免类似问题再次发生,购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定,双方当事人还应共同约定清楚通知交房的具体形式。
注意事项三:签完合同督促及时备案
许多购房者认为,只要签订了购房合同,房屋就是自己的了,因而忽略了购房合同的备案登记。殊不知有可能会导致所购房屋遭遇一房二卖的风险。
置业提示:商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷,保障购房人的合法权益。然而,在实际操作过程中,仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记,而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄,从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。因此,在签订购房合同后一定要及时督促开发商办理备案登记。注意事项四:物管合同不容忽略
哪些物管服务属于额外收费范围?作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务?这些在物管合同(协议)中都有明确规定。目前在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议,真正的物管合同应该是在业委会成立后,由业委会代表全体业主的利益与物管公司签订。
置业提示:物管合同是一个非常专业和细化的文本,但是由于业主对物管合同关注度不高,导致后期合同文本问题频出,因为细节没约定好而造成业主陷入困境的现象逐渐显现。业主要维护权益,就要了解建设部物管合同示范文本的基本内容。
购房贷款
想要购买法拍房,具体流程是怎样
由于法拍房的特殊性，其价格十分优惠，但很多朋友对法拍房只是知道其便宜，却不清楚购买的具体流程，下面小编就给大家介绍一下法拍房购买的流程。 ▼ 联系法院或机构竞买人在参加拍卖前应仔细阅读公告，了解确认拍卖方式、拍卖时间、标的物详情、缴纳保证金及成交款的方式和时间、以及竞买人应注意的其它事项等。竞买人可以在网站“拍卖公告”栏目中查阅拍卖公告，也可以在相关的纸质媒体上查阅拍卖公告。 ▼ 报名交保证金竞买人首先在公拍网上注册帐号，并通过实名认证，登录公拍网。在参加拍卖标的物的详情页面点击“申请参拍及支付保证金”，根据提示，阅读并同意相关的服务协议、拍卖须知等，填写竞买人报名资料，进入网上支付页面。网上报名支付成功后，系统将为竞买人授权并分配竞拍号牌。竞买人选择线下报名支付，或者根据规则必须到线下报名
支付的，竞买人按要求以规定的时间、方式办理线下报名。 ▼ 出价竞拍竞买人取得参拍授权、拍卖开始竞价以后，在标的物详情页面确认出价金额，点击出价。“网络在线拍”有竞价延时。优先购买权人根据相应的优先顺位，享有的在同等出价条件下优先竞买的权利。法院有权撤回、暂缓、中止拍卖。 ▼ 竞拍成功拍卖结束后，最高应价者成为该拍卖标的物的买受人，买受人信息在公拍网上公示。买受人应在规定的时间将剩余价款支付到法院指定账户。 ▼ 办理交割买受人付清拍卖款项后，出具拍卖成交确认书、民事裁定书、协助执行通知书等，买受人凭相关文书办理产权过户手续。办理交割中，相关的税费根据拍卖公告约定办理。买受人办理交割过程中，可向法院、拍卖机构、辅助机构等咨询了解。 以上就是关于法拍房购买的具体流程，如果想要了解更多关于法拍房的信息，建议咨询专业人士，获取更多咨询。四川法拍在线信息技术有限公司主要协助客户进行法拍房、司法资产安全辅助拍卖、资产按揭过户等一站式服务，被誉为法拍产品的安全卫士！
购买一手房流程图
1 选好房子,和开发商签购房合同后就可以交定金,开发商会给你定金收据。开发商会给你一套贷款都需要交的资料,并算好你的首付款比例,和贷款年限,这些都在购房合同中有体现。 2 第二次,交首付款和贷款资料给开发商,开发商上交给银行。 3 贷款资料都需要:双发的,户口簿,结婚证复印件及公证书。户口簿公证和婚姻公证书。收入证明,一般家庭月收入要在月还款额的1.5倍。贷款申请表。财产保险书。 4 办理的房屋抵押贷款都是由开发商做过渡担保的,所以开发商帮助贷款是必定的。 5 房屋交工时,要交房屋维修基金,契税3%,印花税0.05%,办理房本的费用,取暖费,物业费用。一般物业公司都已经进驻。50万左右的房子这几项加起来1万元。 6 贷款合同,买房合同,业主本人留一份。以前的收据换成正式**。 7 拿钥匙,实地测量,缺平米,退钱给你。没有按期交房也要按实际天数,签约的实际罚金退费给你。 购买一手房流程 流程：审查→签约→付款、按揭贷款→收房→产权→装修 1、审查，购房的必要准备 （1）审查房地产开发企业的开发资质 房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。 （2）审查房地产开发企业的经营围 如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营围，那么开发商的销售行为就是经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同。 （3）审查“五证” “五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。 此外，如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。 “二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 （4）审查所要购买的房屋是否已被抵押 根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。 （5）谨防广告及宣传的诱惑和误导 购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。针对这种情况，一方面建议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所能够解决的问题，例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信；另一方面还是建议您根据所购楼盘的实际情况向专业律师咨询。 2、签约，慎重而稳妥的一笔 （1）慎签认购协议
成都法拍房网络拍卖操作流程
网络拍卖的流程有哪些？司法拍卖是人民法院强制执行的一种手段，如果人民法院决定强制执行的，是需要按照法定的程序采取强制执行手段的。对于不动产，是可以进行拍卖，然后办理过户手续的。接下来四川法拍在线信息技术有限公司就为大家介绍一下法拍房网络拍卖的流程。 1. 由人民法院自行或委托第三方机构对拍卖财产进行鉴定、检验、评估等工作。 2. 申请执行人从名单库中选择网络拍卖平台；未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定网络拍卖平台。 3. 人民法院制作、发布拍卖公告，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等内容，以及保证金、拍卖款等支付方式。起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。
4. 人民法院负责通过网络司法拍卖平台发布拍卖公告，公示内容包括：执行所依据的法律文书；评估报告副本，或者未经评估的定价依据；拍卖时间、起拍价以及竞价规则；拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；优先购买权主体以及权利性质；通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；执行法院名称，联系、监督方式等；其他应当公示的信息。 5. 通知当事人、竞买权人。 6. 竞买人报名，在拍卖竞拍前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格。同时，由网络服务提供者向取得资格的竞买人赋予竞买代码、参拍密码。 7. 公告期满，由人民法院组织举行网络拍卖。网络司法拍卖的竞价时间应当不少于二十四小时。 8. 如果出现第一次流拍的，应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。 9. 网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。人民法院制作拍卖成交裁定，拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。
房地产购买流程新房购房流程
新房购房流程（买房的网友必看） ? 购房是一个家庭的大事，以下文章是我们精心组织的，或许对你购房有帮助，请耐心看完。 购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。 买房前的心理准备 1、对楼盘价格作好心理准备。 目前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价通常在2000元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、
配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。 最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前武汉房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。 2、对购房区域作好心理准备。 通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。 3、对自己的偿贷能力做好心理准备。 如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，
法拍房过户流程
法拍房过户与普通放纵过户，稍微有点不一样，涉及到被查封的房产解封的程序。从成功缴清尾款开始，我们一起看看法拍房过户需要哪些步骤。 01法律文书 在法院规定的时间内交完全款，虽然是成功购买法拍房的必须条件，但并不意味着交完全款，房子就是你的了。 需要法院出具《成交确认书》《判决书》，从法律效应上确定这套房子属于你。除此以外，还需要法院出具《协助执行通知书》，让交易中心配合，在没有上家以及买卖合同的情况下，强制性的将房屋过户到你名下的法律文书。 没有这“四书”，后面的步骤都没法开展。那一般情况下，法院会多久出具“四书”呢？上海的法院常规是1-2个月。 也有很多例外：比如，涉及到很多的法院查封，特别是涉及到刑事、公安查封、军事法庭的时候，那拍卖的法院出“四书”的时间就很难说了。 还有更极端的情况，比如有人提出拍卖执行异议，甚至交完全款的情况下，都有可能会导致拍卖无效。
02房产解封/解押 拿到“四书”后，并不能立马去交易中心做过户。必须要有的一个步骤但买受人又察觉不到的一个步骤就是法院的“解封解押”。 啥是“解封解押”？法拍房都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的，所以这个“封”就是查封。“押”的意思，就是抵押，因为很多法拍房都是因为对于涉及经济纠纷的案件，有银行/金融机构/个人/企业等的抵押。 法拍房在过户前，必须将所有的查封和抵押都涤除，才能进行过户交易。不仅法拍房，二手房也是。大家遇到比较多的日常案例是，有按揭贷款的二手房进行交易时，上家需要先把银行贷款还掉，银行把抵押权撤掉。这就和法拍房的“解押”是一个意思。 如果是多家法院查封的情况，甚至是我们上面说的涉及军事法庭/公安等查封，那解封的流程会更长。但如果“解封解押”步骤没完成，你拿着“四书”也是没办法去过户的。 在我们日常的咨询中，常常会听到有客户会提出这样一个看上去比较专业但又典型缺乏实践经验的问题：会不会我买下来之后，还没等我过户，又有新的查封进来，把我买的房子查封了，我就过不了户了。怎么说呢，可能理论上存在，但实际上是不太会存在的。只要紧密的和法院保持好沟通，法院完成解封解押后，立马进行过户就可以了。 03省税--审税 通常大家都知道“审税”这个步骤，但有超多法拍实践经验的我们，必须要
银行按揭购买商品房流程表
银行按揭购房流程表 第一步：业主看房并阅读公示《商品房买卖合同》。注：业主必须是签署《商品房买卖合同》所示买受人。 签署《商品房买卖合同》业主所需资料： 1、身份证；户口本，夫妻双方须出示双方身份证，户口本，结婚证。单身人士须在户口本所示的当地民政局出示单身证明。（以上证件须复印六份，单身证明必须留下原件） 2、交付清首付款（总房款的百分之四十） 第二步：职业顾问将业主提供的个人信息及信用查询信息（业主身份证号）递交银行，由经办银行依此查询、审核业主的个人信用记录，反馈于开发商和职业顾问。 第三步：签署《商品房买卖合同》及房屋预告登记申请书 具体步骤： A、签署《商品房买卖合同》。 1、业主在售楼处缴付应付的首付款。 2、由置业顾问将双方签署的《商品房买卖合同》（一式六份）并由业主在此文件上签名按指印；（合同内所有附件的签名）； B、签署按揭贷款合同。 1、业主提供首期楼款(包括定金)收据原件； 2、银行按揭必须资料（业主身份证，户口本，夫妻须要结婚证。单身须要单身证明原件。经办银行出示所需收入证明，业主领去收入证明由所在单位开具并加盖单位公章，业主出示相应证明的银行流水须在流水上盖印银行宣章以防伪造，银行流水夫妻双方就要出示双方证明，银行流水所示存取款业务交易时间最低在三个月以上）父母为子女买房并为此偿还银行贷款，须出示与业主相同所示资料并向银行出示银行按揭必须资料）给置业顾问现场办事人员审查（户口本与结婚证所示数据是否与身份证相符，若不符；须在当地证件所示地方政府出示证明） 5、经办置业顾问将相关的资料文件交由银行审批； 6、按揭申请通过银行批准的，以银行出示借款合同； 7、经办银行出示借款合同并交于开发商，由置业顾问作《商品房抵押登记申请表》。 第五步:办理备案及按揭登记手续。 一、置业顾问将以下资料送到当地房管局办理备案 1、《商品房买卖合同》（房管部门办理）； 2、业主身份证明复印件（粘贴在《商品房买卖合同》翻面） 3、《商品房他项权登记证明书》 4、《商品房抵押登记申请表》（一式四份）。 第六步:办理按揭登记手续。 一、置业顾问将以下资料送到当地房管局办理登记 1、商品房买卖合同一份审批 2、个人住房贷款合一份审批 3、商品房抵押登记申请表 第七步：发放贷款。 按揭银行收执《商品房他项权登记证明书》及相关资料，核实、发放贷款。 第八步：供楼。 经办银行发放贷款，通知业主供楼。
法拍房之司法拍卖的具体流程(全干货不废话)
法拍房之司法拍卖的具体流程 法拍房之司法拍卖的具体流程 阅读公告： 司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。 预约看样： 网站发布的图文、视频不能涵盖标的的所有信息，建议竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样，充分了解标的情况。 竞买人注册： 网站支持个人注册，也支持企业注册，注册时需要绑定银行卡并进行实名认证。普通竞买人报名： 1、网上报名：注册人民法院诉讼资产网账号，选择意向标的，点击报名，按网页提示签订报名协议、缴纳保证金后即可取得竞价资格。 2、现场报名：法院自主拍卖/变卖的，可以到法院现场报名；法院委托拍卖/变卖的，可以到司法拍卖辅助机构报名。具体要求及联系方式见拍卖/变卖公告。
现场报名后，需到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。建议选择网上报名，并预留足够的时间缴纳保证金。 申请执行人报名： 申请执行人可以报名参与竞价，且可以在申请执行标的额范围内免交保证金。以申请执行人的身份报名的，请先到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。优先购买权人报名： 优先购买权人在竞价时可以在不加价的情况下行使优先权。以优先购买权人的身份报名的，请先持相关资料到现场办理（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。 委托报名： 委托报名的，请先持委托手续及相关资料到现场报名（参见前述现场报名的要求），再到人民法院诉讼资产网标的详情页面点击"报名"，完成报名手续，获取竞价账号。 保证金： 保证金由人民法院按起拍价或变卖价的5%至20%确定，具体金额见拍卖/变卖 公告。悔拍的，保证金不予退还。 支付保证金： 人民法院诉讼资产网指定的支付工具为“联付通”，竞买人报名时不需要单独开通联付通账户，只需按照网站的提示或缴款通知书的要求支付即可。 网络报名司法拍卖的，应当通过绑定的银行卡一次性支付保证金，支付方式：1、在线支付：通过系统生成的支付订单完成支付，受银行支付额度的限制，但没有手续费，适合缴纳小额保证金； 2、转账汇款：通过银行网银、手机银行或银行柜台办理转账汇款，一般没有额度限制，可能产生手续费，适合缴纳大额保证金。 现场报名的，以法院或司法拍卖辅助机构的要求为准。
法拍房交易流程
法拍房的价格一般会比新楼盘的价格要便宜，也不受限购令的约束，所以很多想买房子的人把目光放在了购买法拍房上面。想必大家也知道，购买法拍房是有很大风险的，下面就来给大家介绍一下整个的交易流程。 1、咨询：沟通政策、银行、法院、交易中心，市场行情等。 2、面访：根据前期了解的情况，进一步详细了解，准备参拍。 3、审核：需要按揭的，提供按揭资料（征信流水等）进行审核。 4、委托：双方建立合作机制，签订委托协议，开始房源尽职调查。 5、参拍：按揭审核通过，房源调查完成，万事俱备，准备实战环节。 6、竞拍成功后：我们负责全流程手续办理，按揭贷款；法院对接；解押解封，缴税过户办理产权；腾退入住。 办理过户也有流程，下面来给大家详细介绍一下： 房产解封：
由于法拍房都是被查封以后才会进行拍卖的，因此想让房产过户到自己名下，第一步就是解除房产的查封。在缴纳房产全款后，我们第一时间和法院进行联系，弄清楚法院什么时候才能出具协助执行裁定书，解除房产的查封。 因为之前的尽调工作已经查清了房子的查封情况，一般房子只被一家法院查封，因此并没有费太多的时间。如果是多家法院查封的情况，还需要和法院进行额外的沟通。 房产解押： 法拍房一般是由被执行人抵押在银行或者各种民间机构那里，因此在解除查封的同时，还需要将房产解除抵押，等于是给了这些房子一个自由身。 这里大家需要区分一下本地法院和外地法院。 本地法院会方便一点，只需要直接和房管局沟通就可以，外地法院抵押的房产可能需要将解抵押委托给本地法院完成。 在房产解封、解押之后，竞拍人就可以拿着三书等材料去缴纳税费了。 税费缴纳 税费缴纳是最容易出问题的一个阶段，如果拍卖之前的尽调给力的话，这一步只需要拿出银行卡刷刷刷就可以了，一般有契税、印花税、增值税等等。但如果没有仔细调查税费问题，可能就会在这一步才发现自己原来要缴纳这么多意料之外的费用。 房产过户 最后我们就可以拿着各种材料完成最后一步了。一般这时候我们会带着这些
买一手房全套流程及注意事项(吐血推荐)
买一手房全套流程及注意事项 买一手房：第一步了解行情 买一手房：第二步挑选房源 弄清楚购房目的 买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。 用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。 用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充足的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！ 商品房面积计算规则 在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 其中，套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
一手商品房备案流程
一手商品房备案流程 一、预售登记备案（房管局） 预备如下资料： 1、商品房预售许可证；（原件、复印件） 2、营业执照；（原件、复印件） 3、开发企业资质等级书；（原件、复印件） 4、国有土地使用权证；（原件、复印件） 5、建设工程规划许可证；（原件、复印件） 6、组织机构代码证；（原件、复印件） 7、预售款户监理协议书；（原件、复印件） 8、总平面图；（原件、复印件） 9、楼盘及价格明细表；（原件、复印件） 10、用地规划许可证；（原件、复印件） 11、小区或商业地址门牌；（原件、复印件） 12、法人代表证明书；（原件、复印件） 13、委托书；（原件、复印件） 注：以上资料均需在复印件上加盖公章 过程： 1、到阳东交易所咨询一手商品房楼盘备案需要的资料（余所指正缺少的资料） 2、余所鉴定 3、复印件到行政服务大厅盖与原件相符章 4、现场观察 5、白蚁防治（缴纳费用） 6、防空（缴纳费用） 7、余所签认备案申请书 二、住宅维修基金需提交资料（物业所） （一）1、预售许可证；（复印件加盖公章） 2、组织机构代码证；（复印件加盖公章） （二）住宅维修基金开户登记 （三）1、单元批量开户电子表格（物业所加密） 2、单元批量开户纸式表格（一式三份） 第一联：银行留存 第二联：开发单元留存 第三联：资金管理单元留存 （一）到农业银行领取维修资金数据采集表，填好加盖公章（开发商、物业所） 过程： 1、填住房维修资金开户登记表 （门牌地址、联系人、联系电话、栋名称、预售证号、单元应开户数、单元地址、套内建筑面积、公共分摊面积、总建筑面积）
2、物业所审批盖章，银行审批盖章 3、银行开户 4、填物业区域采集模板 5、填住房维修资金缴纳表 三、签订商品房买卖合同（人秘股） 预售备案办好后，办理CA数字证书，再购买《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。（二）办理CA数字证书需提交如下证件： 1、企业法人营业执照（副本） 2、组织机构代码证（副本） 3、法人代表及企业员工身份证各一份 4、房地产开发企业资质证书副本 5、《企业员工数字证书申请表》一份 注：以上资料均需复印件，并在复印件上加盖公章，二代身份证需正反两面复印。 （二）以上资料各需一式二份 第一份：邮寄到肇庆市泰格软件有限公司 第二份：阳东房管局人秘股备案 过程： 1、到人秘股拿CA数字证书资料 2、资料一式两份，一份人秘股备案，一份寄肇庆泰格软件公司 3、等待泰格软件寄回CA数字证书 4、安装CA数字证书 5、填预售许可证资料，再提交，等待审批 6、填样本合同，再提交，等待审批 7、样本合同批下，即可马上签合同
法拍房一拍、二拍变卖处置流程
法拍房的处置流程是什么？关于这一问题，熊猫拍房整理了相关资料供您参考，下面跟着小 编一起来了解下。 ?第一次拍卖（拍卖不动产，会在拍卖的十五日前进行公告） 1. 竞买人应于拍卖前向人民法院预交一定的保证金。申请执行人参加房屋竞买的，可以不预 交该保证金。保证金的数额会由人民法院来确定，但不能够低于评估价或者是市价的百分之五。 2. 人民法院应当于拍卖的五日之前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人在拍卖日 要到场。 3. 拍卖时无人竞买或者是竞买人的高应价低于保留价，到场的申请执行人或者是其他执行债 权人若申请或者同意以该次的拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交出抵债。4. 第一次拍卖一般会按照拍卖资产的7折作为起拍价格，也会没有折扣起拍。 ?第二次拍卖 拍卖时无人竞买或者是竞买人的高应价低于保留价的，应当于六十日内再次进行拍卖。 二次拍卖一般按照上次流拍价格8折起拍，也会存在无折扣继续拍卖。 ?第三次拍卖 对于第二次拍卖仍未成功的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次的拍卖。三次拍卖价格为二次流拍价，没有折扣。 ?变卖 第三次拍卖未成功且申请执行人或者是其他执行债权人拒绝接受或是依法不能够接受该 不动产抵债的，人民法院应在第三次拍卖终结日起的七日内发出变卖的公告。自公告日起六 十日内没有人愿意以第三次拍卖的保留价购买该财产的，且申请执行人、其他执行债权人仍 不表示接受该财产来抵债的，应当解除查封、冻结的措施，将该财产退还给被执行人，但对 该财产可以采取其他措施的除外。 ?权利转移 不动产拍卖成交或是抵债以后，不动产自拍卖成交或是抵债裁定送达购买者或者承受人 时起转移。通常需法院出具裁定书，到房屋所在地的交易中心办理产权的过户。 我们提到的保留价是指拍卖时的拍卖成交价应达到的低价格。它是申请人维护自己利益 的一种保证手段。司法拍卖应当确定其保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价来确定； 未作评估的，应当参照市价来确定，并征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第 一次拍卖时，不得低于评估价或是市价的百分之八十；如果出现拍卖未成功的情况，再行拍 卖时，可以酌情的降低保留价，但每次降低的数额不可超过前次保留价的百分之二十。
购房流程和详细步骤
购房流程： 1、签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。 2、签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 3、办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》。 4、买卖双方到市房屋土地管理局办理登记备案。 5、购房者与开发商办理入住手续。 6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及其有关附件。 7、办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。 购房步骤： 一、买房详细流程 看楼 首先，购房者应该去现场看房，核心关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程里，核心是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。 其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。 买楼 首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独
立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。 其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；价格计算；签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。 较后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。房屋总价格、单位价格、楼面地价 房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。 房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。 房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率。 房子的签订认购书
法拍房的后续拿房与过户流程
近些年法拍房由于其低于市场价的特点很是火爆，但是，很少有人知道，拍下法拍房交完款后房产还不属于真正的买受人，需要在真正的产权过户手续办完之后才算拥有了这个房子。下面小编就给大家讲解一下成交后的过户流程以及办理过户需要提交的材料。 一、法拍房的过户流程 （1）解封房产：法拍房都是法院查封执行拍卖的标的，所以房子没解封前都还处于查封的状态。解封需要和法院联系，可以网上下载相关的文件，到法院办理解封手续。 （2）房产解押：除了解封之外，过户还需要解押，这些被查封的标的都被抵押在一些民间机构或者银行，所以还需要去房管部门，档案局等机构给房子办理解押。 （3）缴纳税费：过户税费，包括契税，增值税等等，和普通的二手房买卖一样，需要交纳。 （4）过户：最后一步是把相关的解封，解押，过户费用交纳等文件汇总，办理过户，然后这个房子才真正属于买家。 当然，除了权属变更之外，税费其实也是过户里面的一大环节，目前关于各个城市的法拍房税费要求，大体都一样，具体的细节可以咨询比较专业的拍辅机构，比如我们同伦拍拍。 二、法拍房过户提交的材料
法拍房房产过户手续资料提交的资料： ①法院出具的协助执行通知书。资料的是原件，以下的资料都必须是原件。 ②法院供给的民事裁决书。 ③法院委托拍卖行拍卖的委托拍卖书。 ④拍卖单位于成交人之间签署的拍卖成交确认书以及拍卖成交的。 ⑤拍卖取得房子的产权人，资料带着身份证以及私有房地产产权登记请求表格。 ⑥购入房子的拍卖人资料提交各项税费的交纳证实。 资料注意事项： 自己拍卖所得的房子资料别的提交的资料有：身份证件，婚姻实际情况的证实，流动人口的婚姻情况证实和生孩子方面的证实； 单位拍卖所得的房子资料提交的别的资料有：单位的工商营业执照或是组织机构代码证，资料加盖公章，单位代理人的身份证件。 以上就是法拍房过户的流程以及需要提交的材料，如果你对法拍房有意向但还有很多疑问，四川法拍在线可以提供帮助。四川法拍在线信息技术有限公司主要协助客户进行法拍房、司法资产安全辅助拍卖、资产按揭过户等一站式服务，被誉为法拍产品的安全卫士！
购买商品房流程
购买商品房流程 看房选房之基础知识 购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语，您是否会感到迷惑不解？因此，在去售楼处实地看房前，您必须掌握一些基础的房地产知识、术语，这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。 一、购房基础知识 1. 住宅的结构有哪些形式？ 住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)，其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。 住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规
则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。 砖混结构的优点主要表现在： ①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。 ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 ③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。 ④施工技术与施工设备简单。 ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分
商品房买卖合同网上备案登记程序
1. 编号：_______________ 2. 3. 4. 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 甲方：___________________ 21. 22. 乙方：___________________ 23. 24. 日期：___________________ 25. 26. 27. 28. 1. 商品房买卖合同网上备案登记程序
30. 开发公司提交 开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平 台将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。 提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。 31. 产权市场处确认 产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。 备案工作时间为工作日的上班时间。 32. 开发公司填写备案登记号。 开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位置，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。 33. 打印并报送合同备案登记表 开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品 房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。登记表报送的时间为星期一、三、五上午。 买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载 34. 产权市场处盖章 产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记
法拍房按揭贷款流程
法拍房由于在竞拍成功后必须规定期限内向法院专案账户缴纳全款，所以法拍房按揭贷款的流程与一般的按揭贷款流程稍有不同，在竞拍成功后，银行必须先行垫付按揭款至法院指定账户，因此，竞拍人的资料审核时间必须前置，也就是在竞拍之前竞拍人的资料就要通过银行的初审。 1，按揭客户竞拍之前准备资料，并向银行提交预贷款申请表； 竞拍资料包括竞拍人及配偶的银行征信、银行流水一年、身份证、户口本、结婚证、工作证明、收入证明、房产证明或无房证明，首付款凭证。 2，银行经初步核查后，向竞买人通知通过初审； 3，竞拍人竞拍成功后，缴纳首付款，首付款金额一般是竞拍成交价减去贷款金额再减去保证金； 4，竞拍人去银行签订正式贷款申请及合同；
5，银行放款至法院账户，完成全款支付； 6，竞拍人或竞拍受托人（辅拍机构或公司）配合法院完成房产过户； 7，竞拍人配合按揭银行完成房产抵押； 这七步是法拍房银行按揭的基本流程，其中涉及到资料收集及审批的快慢主要由放款银行决定的。主要关注点就是：先行审批，竞拍成功放款，抵押后置。 四川法拍在线信息技术有限公司是经四川省工商局具有在线经营服务的综合性房产法拍服务公司。 服务范围： 1. 咨询建议：向客户提供符合客户需求的司法拍卖房产信息并提供投资咨询与建议。 2. 竞买前看样：在竞买前为客户提供意向拍卖标的图片或视频，或为其向法院预约实地看房。 3. 尽职调查：对客户意向拍卖标的进行前期尽职调查，排除一切风险，确保后期能过户，办理产权证，并提供标的物详细情况清单和完整尽职调查报告。包括： （1）标的物法院处置情况及基本信息复核：拍卖公告信息、房屋坐落及小区情况、房屋自身信息、具体位置、产权情况、土地信息、居住现状、权属信息复核、债权债务关系（多少个查封多少个抵押）、标的物费用信息预估及指导、成都市房屋税收政策
房地产交易流程
房地产交易流程 （二手房交易流程） 在个人购买住房(主要是住宅)前首先会对欲购买的房屋相关信息进行落实和比较。通常考虑的是房屋的价格、地理位置以及周边配套情况 房地产交易中数量比较多的是从开发商处购得房产，即：商品房。 1)房屋相关信息落实 在个人购买住房(住宅)前，首先会对欲购买的房屋相关信息进行了解和比较。通常根据自己的需求，主要考虑的是房屋的价格、地理位置、交通环境、房屋实际质量(预售房屋除外)、教育及生活设施配备、开发商实力、物业公司服务、按揭状况、房屋升值潜力等，预售商品房还要留意开发商五证是否齐全。只有消费者在综合考虑了以上的各个因素之后，对该房产的相关状况认可后，才会进入实质购房程序。 2)相关证件审查 个人购买商品房时候应当进行对开发商的各种证件进行审查，以确保最终购买的房屋具有合法的手续，能够获得该房屋的所有权。通常表现为房屋的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。 3)签订房屋认购协议书 商品房认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签订商品房预售合同或者商品房现房买卖合同之前所签订的法律文书，是对双方交易房屋相关事宜的初步确认。即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生，所以签署认购协议书并非是在购买商品房时的必经阶段。 但是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。 4)签署商品房买卖合同 签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，合同也是销售中最重要的法律文件。合同一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。商品房买卖合同多为政府部门提供的格式合同。购房者签订合同时候应当对所达成的条款进行核实，对于格式合同文本中未涉及的内容应当签订补充文本。 5)商品房按揭 鉴于目前房价较高，购房者能够一次性全额缴纳购房款的比例较少，大多数采取银行按揭支付房款。商品房按揭
【精品】商品房交易流程及费用
【关键字】精品 商品房交易流程及费用 一、房屋权属初始登记 二、商品房转让登记 三、二手房转让 四、房地产抵押登记 房屋权属初始登记 《郑州房地产网》 ( 日期：2009-08-07) 一、办事流程(咨询电话：） 二、所需要件 1、单位新建非商品房屋提交要件： （1）国有土地使用证（出示原件，收复印件）或合法的土地使用证明（收原件）；（2）建设工程规划许可证及附图（收原件）； （3）工程竣工验收证明（收原件）； （4）房屋分户平面图2份； （5）有效身份证件（出示原件，收复印件）； （6）法律、法规规定应提交的其他证明文件； （7）其他所需要件。 2、私人新建房屋提交要件： （1）建设工程规划许可证及附图（收原件）； （2）有效身份证件（出示原件，收复印件）； （3）房屋分户平面图2份； （4）其他所需要件。 3、新建商品房屋产权登记备案提交要件：
（1）企业法人营业执照和资质证书（出示原件、收复印件）； （2）国有土地使用证（出示原件，收复印件）； （3）建设工程规划许可证及附图（收原件）； （4）工程竣工验收证明（收原件）； （5）房屋分丘平面图2份，测绘报告； （6）物业维修基金交纳证明； （7）其他所需要件。 三、办结时限:20天（遇法定小长假顺延） 四、所需费用 (一)产权登记费： 1、住宅：60元/套 2、非住宅：400元/件 3、市规划区以外的农民自建、翻建自住房产权证工本费：10元/证； 4、向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，按增加证书数量：10元/证； 5、房屋权利人因丢失、损坏等原因事情补办证书且权属状况未发生变化的：10元/证； (二)房产测绘费： 幢平面图、分层分户平面图（含面积计算、共用面积分摊）： 住宅用房A（楼外型结构简单，户型不超过三种）：0.60元/平方米； 住宅用房B（楼外型结构较简单，户型四至六种）：0.90元/平方米； 住宅用房C（小面积测量建筑面积低于2000平方米或楼外型复杂，户型在六种以上（不含六种））：1.36元/平方米； 商业楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.50元/平方米； 多功能综合楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.80元/平方米； 工业厂房（如不需分户图，应下浮10%）：0.80元/平方米； 商品房转让登记 《郑州房地产网》 ( 日期：2010-06-11) 一、办事流程（咨询电话：） 先缴纳各种税金及物业维修基金后按以下流程办理：
成都法拍房拍卖流程
由于法拍房的价格一般都要低于市场价，吸引了不少人参与竞拍。不过，捡漏法拍房，虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。今天，我们就一起来了解来了解一下成都法拍房拍卖流程。 1、拍卖行接受客户委托 资产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。 2、拍卖的鉴定与估价 对拍卖资产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定资产评估必须由资产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。 3、确定拍卖资产底价 指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使
委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。 4、确定拍卖日期 日期拟订和拍卖资产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。 5、发布拍卖公告 拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖资产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。 6、审查竞买人资格 参加资产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或 法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。 7、竞买人缴付保证金 在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。 8、组织拍卖会实施 拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。 9、拍卖品的权属移交 拍卖资产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖资产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取资产权利转移证明后，就取得了该资产的所有权或使用权。 四川法拍在线信息技术有限公司https://www.wendangku.net/doc/8315612825.html,是一家覆盖全面的综