西安海洋大厦项目营销策划案

西安海洋大厦项目营销策划案

前言

销售推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值实现。

通过我们对目前掌握的有关资讯分析，海洋大厦之所以形成如今销售状况的原因在于（1）市场推广缺乏整体性、目标性、延续性；（2）销售实现过程控制不严密、不到位、不连贯；（3）现有营销资源没能进行高效整合，错失良机。有鉴于此，经过与贵公司多次沟通，我们现已形成海洋大厦整合推广思路供贵公司参考。在我们对海洋大厦销售现状的细致分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础上，并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值优化的原则出发，制定出“开源节流、定向销售、整合传播、过程致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成海洋大厦的销售工作。

本案要旨：

1、从市场实际出发完成海洋大厦的全方位定位；

2、从目标消费者行为特征出发制定销售策略；

3、从资源整合的视角打造海洋大厦的独特诉求主张（即USP）；

4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售；

5、通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标；

6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、控制支出的理念。

第一部分：定位篇

一、市场概况

（一）区域市场特征

从目前房地产市场的发展状况来看，北郊房地产市场总体供应量大而需求相对不足。北郊的房地产开发主要集中于迎宾大道两旁，且在经济技术开发区附近表现的较为突出，然而，由于西安人对道北的固有认识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群以北郊的历史居民和西安以北的潜在消费人群为主。

从市场角度分析，北郊的项目销售主要依赖以下支撑：（1）国家级经济技术开发区的整体带动作用；（2）北郊较低的土地成本影响产品售价较低；（3）数家根植于北郊的实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿迎宾大道的市政配套已近完善；（5）北郊开发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。但是北郊房地产项目一直没有预想的热销场面出现，究其原因多是因为开发商前期项目定位不准或投资回报期望值太高所致。

（二）区域竞争者分析

海洋大厦的竞争者主要有两类：一类是以纯商务定位的凯鑫国际商务大厦、中城国际商务酒店、御道华城等楼盘；另一类是以中城大厦、雅荷中环大厦、方心大厦、华迪大厦等为代表的商住楼。虽然这些竞争者销售状况多不理想，但是从项目素质分析其项目多优于海洋大厦。深究其销售不畅的原因既有区域市场发育不成熟的因素，又有销售队伍执行力度不强的原因。有鉴于此，在海洋大厦的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。

（三）区域消费特征

由于西安人对“道北”素有治安环境差、基础设施落后、无文化氛围的固有认识，虽然近年来北郊的整体开发已基本扭转了北郊的大环境，但是从西安整体消费市场特征来看安家置业之地北郊仍然无比较优势。从目前北郊的商品房销售状况分析，区域消费体现为以下特征：

1、北郊商品房的购买群主要集中在北郊的固有居民中；

2、其它购买者多居住在更北的区域或其本身与北郊有千丝万缕的联系；

3、报纸等大众传媒对北郊的个人购买者无多大影响；

4、北郊的购买者多豪爽，注重实效；

5、区域市场供应较充足，销售策略可比性强。

二、综合素质分析

优势：

1、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显；

2、现房销售，购买风险低；

3、全框架结构，可自由分割；

4、综合型商住大厦设计，商务配套先进齐备。

劣势：

1、未抓住建设时机展开销售，造成一定的负面影响；

2、原有项目定位销售针对性不强，无法尽展项目优势；

3、同等定位楼盘供应量充足，竞争激烈。

三、定位

（一）产品定位

由于海洋大厦原有产品定位市场传播力、销售引导力明显不够，现在必须结合现实市场情势给产品一个准

确、鲜明的定位。通过我们对现时西安商品房市场潮流的整体分析和科学预测，同时结合产品所在区域竞争楼盘的定位分析觉得将产品功能定位为商住楼盘，一方面能有效规避综合性物业带来的销售阻力；另一方面可使项目竞争优势更明显，使目标消费人群接受起来更容易。因此，建议将海洋大厦定位为：海洋商务酒店。

其特征如下：

1、融入酒店的一揽子服务，提升物业品质；

2、以商务为主要功能使目标客户更有归属感；

3、有效强化产品固有优势，比较优势更明显。

（二）市场定位

在西安商品房市场总体供大于求的今天，市场细分已成为必然趋势，新上市楼盘只有在市场细分的基础上确立全新的市场位置，方有望在竞争中谋取优势地位。海洋大厦的市场定位正是考虑到经济技术开发区的发展及城北经济的日渐繁荣正在孕育者众多中小企业，而目前的经济技术开发区周围鲜有专为中小企业量身打造办公场所；从海洋大厦本身定位为以住宅为主体附带少量写字间和商业用房的综合性楼盘的市场发展看，不如确立为商务为主附带居住的商住楼更有优势；城北的商住楼消费人群与地区经济联系紧密，楼盘消费更具有地域特征。

结合以上分析，兹建议将海洋大厦市场定位为：城北中小企业首选办公场所。

（三）价格定位

价格是竞争市场短兵相接时的唯一有效制胜武器。

为了确保海洋大厦销售目标的迅速实现，建议采取竞争性价格定位并通过在销售过程中执行“低开高走”的价格策略实现楼盘人气的快速聚集和销售节奏的科学把握。

海洋大厦公寓建议均价：2990元/m2，建议起价：2720元/m2。

海洋大厦写字间价格另行商定。

（四）销售渠道定位

海洋大厦的可销售面积现有 m2，其中公寓面积 m2，写字间面积为 m2。从销售工作的实效性和销售费用的节约出发，兼顾市场推广上“推”“拉”结合实施的需要，建议采取定向销售策略，将销售渠道定位为直达目标消费人群得直通渠道，通过区域消费市场挖掘和“一对一”销售来取得令人满意的销售业绩。

主要销售渠道：专人拜访销售。

辅助销售渠道：现场接待销售。

（五）促销定位

促销手段的采用是楼盘市场推广的必选途径。然而不加以选择、没有经过精心设计、广泛传播的促销无异于

烧钱，几乎难以取得预期的市场效果。在海洋大厦的促销上我们反对随波逐流的促销主题，毫无新意的沟通策略，大而化之的推广安排，我们建议在促销上采取“定向选媒、整合传播”的促销定位。

具体体现在：

1、紧紧围绕目标消费人群的行为特征选择媒体；

2、注重促销过程实施的新颖、准确、到位；

3、整合楼盘优势资源，争取用“一个声音”说话；

4、最大限度的利用围绕目标消费者的各种传播手段，强化媒体组合优势。

第二部分：策略篇

一、市场细分

（一）消费者描述

目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者。

年龄：28岁--45岁。

居住区域：主要是城北的历史居民，少数在北门以北的区域。

置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业。

购买目的：

1、城北中小型企业理想的就近办公场所；

2、现位于北郊的驻外办事机构的理想场地；

3、家庭投资者的投资旺地；

4、“SOHO一族”及个人工作室最佳所在；

5、城北居民改善居住环境。

信息来源：西安晚报、华商报、户外广告、电视、电台、房展会、互联网、口碑传告等。

（二）客户来源

1、西安经济技术开发区的现有办公人群；

2、项目周边竞争楼盘（写字间、住宅）吸引的客户；

3、城北大企业现有的客户资源；

4、海洋花园及周边小区的住户群；

5、凭借海洋大厦比较优势吸引的其它区域购买人群。

（三）客户诱导方式

1、经济技术开发区的优惠政策；

2、摄心性宣传、实效促销；

3、性能价格比优势；

4、整合传播渗透；

5、客观环境变动。

二、产品包装

（一）形象工程

1、改造海洋大厦观感。

建议选择有别于区域其它竞争楼盘，较为鲜艳，富有现代色彩的外墙涂料，提升物业品质，迅速投入施工使海洋大厦的整体形象提前矗立。

2、细致打造售楼中心。

提前完成5层会所中售楼中心的装修施工，增强购买人群对物业品质的信心。

3、设置样板间。

条件允许的情况下尽快做出样板间，通过内外一体的物业体验开启体验经济大门。

4、设立销售指引。

在迎宾大道凤城二路入口附近设立海洋大厦销售指引路牌或以销售提示性大型布幔覆盖物业东边的酒店，尽量消除物业被遮挡造成的不利影响。

5、打造精品花园会所。

建议将裙房屋顶改造为花园，种植花草、常青植物设置休闲配套；将预留的第5层与裙房屋顶一体化考虑，建设为花园会所。

（二）细节精品理念实施

1、制作精品楼书。

海洋大厦的楼书分为两种，一种感性诉求型，另一种理性诉求型，区别购买者赠送。

2、售楼中心设计人性化。

将售楼中心功能区域科学区分，使之最大限度的满足交易心理实现。

3、售楼人员培训。

规范售楼人员行为细节，统一制定销售说词，强化销售过程控制。

4、销售必备资料管理。

凡销售涉及的纸张、表格、合同、DM、宣传VCD等均应采用统一形式，规范化管理。

5、媒体促销与现场促销联动。

阶段（月度）促销策略的贯彻确保要与销售现场促销政策实现联动，实现营销上的推、拉结合。（三）管理提升

1、融入酒店式管理服务；

2、与客户购买同步签订物业管理服务协议；

3、海洋商住酒店服务准则出台；

4、外聘酒店管理顾问；

5、物业管理与销售同步进入物业。

三、价格策略

（一）基本原则

1、“低开高走”的整体价格策略。

A、以极具诱惑力的低价开盘，聚集人气；

B、在销售控制上先推综合素质低的单位，价格逐步攀升，再推优良单位；

C、建议选择12层的均价为基本定价单位，根据朝向、楼层以40元/m2的幅度调整价格。

2、竞争性定价策略。

A、根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性定价策略，面对激烈竞争时凭借比较优势制胜市场；

B、建议结合市场竞争需要结合销售进度安排进行价格炒作。

（二）销售价格

1、充分考虑整体市场价格走势及周边楼盘竞争状况，建议将物业销售均价定为2990元/m2；

2、从聚集人气考虑，建议销售起价定为2720元/m2；

3、建议开始采取“一口价”销售；

4、建议制定“搭单销售”和“关系营销”激励措施；

5、详细价格见附表。

（三）付款方式建议

1、一次性付款，本案理想之付款方式，享受5%的折扣。

根据不同的销售阶段，结合分段式价格和市场状况灵活制定相应折扣。

2、分期付款，本案倡导之付款方式，享受4%的折扣。

首期付款30-40%，70-60%余款在三年内付清，保证给不享受银行按揭的客户一个轻松的付款方式。

3、银行按揭，本案主要的付款方式。

为降低销售抗性建议首付20%左右，优惠4%的折扣，余款月供。

四、销售策略

（一）总体销售策略

内部挖潜，定向销售。

动态营销，过程强化。

（二）销售方式

1、关系营销；

2、专人拜访销售；

3、现场接待销售；

4、“一对一”销售；

5、搭单销售。

（三）销售时机把握

1、从2002年10月下旬起准备、宣传、销售同步展开；

2、抓住秋季、春季两个销售黄金季节展开销售；

3、以春节期间作为销售策略调整时期，有效把握春季销售；

4、尽量利用竞争对手营销空档时机展开时效性营销；

5、把握西安房地产市场年度销售阶段时机，争取用八个月完成海洋大厦的销售。

五、促销策略

（一）促销原则

1、采取整合营销传播思路；

2、实施定向传播，强化沟通性，注重实效；

3、贯彻过程促销理念。

（二）促销方式

1、媒体广告；

2、新闻炒作；

3、展会；

4、公关活动；

5、折扣优惠；

6、人员推广；

7、市场调查；

8、DM；

9、现场体验。

（三）海洋大厦促销要点

1、围绕专人拜访销售法，采取DM、市场调查、媒体广告、新闻炒作等多种促销组合；

2、抓住销售过程，通过客户跟踪、人员推广、现场体验、折扣优惠等手段实现销售进度。

第三部分：执行篇

一、产品资讯整合

（一）项目简介

名称：海洋商务酒店

位置：西安经济技术开发区凤城二路17号（北开发区管委会西邻）

功能定位：综合性商住大厦。

共21层，负1层为设备层和500m2智能停车场，1、2层为餐饮娱乐商业用房，3、4层为公务性写字楼，5层为会所，6-20层为酒店式商务公寓。

建筑结构：框架结构

公寓面积：163m2/户、167m2/户，可自由分割。

配套：配置两部进口电梯，通信线路预留，自控集中加压供水系统，百兆宽带接入，公共部位电子监控，全自动烟雾报警，电子防盗系统，空调位预留，商务会所，集中供暖，24小时热水。

服务：24小时保安，24小时专业维修，邮政专递，有偿商务配套服务。

发展商：西安海洋建设开发公司

物业管理：奥伸物业

整合推广：陕房置换中心

预售证号：市20024

售楼部地址：西安经济技术开发区凤城二路17号海洋大厦

解放路236号陕房置换中心营业大厅

财富热线：6521669 6521580

（二）海洋大厦十大卖点

1、位居迎宾大道边，交通便捷之地；

2、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显；

3、现房销售，购买风险低；

4、框架结构，可自由分割；

5、设计超前理念，商住配套先进齐备；

6、酒店式管理，物业管理服务安全、周到、舒心；

7、集中供暖，24小时热水供应；

8、性能价格比优，住宅的价格，写字间的环境，酒店的服务为中小企业提供了一个理想的办公场所；

9、配套设施齐备，项目周边餐饮娱乐场所、银行邮局、医院超市、学校图书馆等应有尽有；

10、酒店式商务公寓，楼盘综合素质好，置业投资风险小。

二、促销工具

（一）售楼书

海洋大厦的手楼书分为感性和理性两种，以满足客户不同需要。

具体要求如下：

1、精美彩色楼书，注重对楼盘的感性诉求。

要求：规格为正度16开8-12页（含封面），采用157g铜版纸4ⅹ4色印刷。

内容：楼盘概念提示；

楼盘基本情况说明；

销售政策介绍；

酒店式管理说明；

置业投资理想状态描绘。

印数：2000份。

2、单色宣传单页（含DM），重点对楼盘进行理性诉求。

要求：规格为正度16开单页，采用70g双胶纸蓝色单色印刷。

内容：楼盘建筑指标；

详细户型介绍；

配套设施；

物业管理服务内容；

DM（小宣传资料）。

印数：3000份。

（二）样板间

建议在7层设置两个样板间，分别为商务型和居住型。

具体要求：

1、考虑到销售季节的特性建议样板间选择南向房；

2、样板间应根据销售季节需要设置室内光源，建议以暖光为主；

3、全部装修强调经济合理；

4、内部设施细致入微，可体验；

5、应当考虑从售楼部到样板间的通道装饰。

（三）附件

1、海洋集团宣传VCD；

2、合同表格文件；

3、专人拜访销售（诱导性）问卷；

4、其它。

三、过程控制

（一）销售周期

周期：海洋大厦的销售过程设定为8个月。

时间： 2002年10月--2003年05月。

总销售目标：95%

（二）销售阶段

第一阶段：强推期。

时间：2002年10月--2002年12月共3个月。

销售目标：45%

第二阶段：调整期。

时间：2003年01月--2003年02月共2个月。

销售目标：5%。

第三阶段：强销期。

时间：2003年03月--2003年05月共3个月。

销售目标：45%。

（三）财务目标

达成各阶段销售目标相应之财务目标。

四、销售方法

（一）专人拜访销售法。

第一步：寻找销售目标。

1、利用各种渠道资源搜集客户资料；

2、邮寄DM，进行信息沟通；

3、展开关系营销；

4、对经济开发区重点地区进行客户排查。

第二步：锁定目标客户。

1、对关系客户进行电话沟通、归类；

2、对搜集的客户进行市场调查摸底；

3、传送楼盘资料，专人介绍海洋大厦概况；

4、对回收的市调问卷进行分析，锁定目标客户。

第三步：回访促其成交。

1、电话沟通，再次拜访掌握客户需求；

2、邀请目标客户看楼，体验样板间；

3、结合阶段优惠政策加强销售进度；

说明：从城北房地产市场需求总量结合统计学原理分析，如第一步能取得3000位客户资料，初步过滤80%可取的有效客户600位；经过第二部再过滤70%可取得180名目标客户；若按第三部实际成交50%计算则可取得90位成交客户。如此分析，执行本方法则海洋大厦之销售达成当无疑虑。

（二）现场接待销售法

此方法为楼盘销售之常规方法，亦为广告效果的检验场所，更是一切销售方法的最后实现场所。具体实施。

（略）

五、销售促进

（一）（一）促销活动

1、零首付购房

时间：2003年02月01日之前。

2、卖房送车

时间：2003年02月01日之后。

（二）阶段促销主题

1、产品形象塑造期

时间：2002年10月--2002年12月。

推广主题：

● 把握海洋，享财富人生。

●城北首家酒店式商住公寓闪耀登场。

●海洋大厦--企业的家。

●城北品质生活特区，海洋大厦引领商住新潮流。

●把握城北中小企业办公需求，海洋大厦旺销。

目标：

● 确立海洋大厦之整体形象。

●表明物业之比较优势。

●促使阶段销售目标达成。

2、楼盘概念提示期

时间：2003年01月--2003年02月。

推广主题：

● 海洋大厦恭贺经济技术开发区企业员工新年快乐。

●选择海洋大厦，乘上北郊经济腾飞的翅膀。

目标：

● 提醒目标消费者。

●延续广告效果。

3、强势推广期

时间：2003年03月--2003年05月

推广主题：

● 海洋商住酒店，引发城北办公新亮点。

●海洋大厦现房体验，零风险购买。

●细节决定物业品质--海洋大厦热销记。

●海洋大厦--企业的家。

●城北精英荣耀入住海洋大厦。

目标：

●完成阶段销售目标。

●促使项目清盘。

●提升海洋公司形象。

（三）促销控制

1、媒体选择

推荐媒体：西安晚报、华商报、户外（项目附近）、西安电视二台、网络、交通音乐台。投放标准：

●报纸广告以16ⅹ6cm为标准版面，并配以一定比例新闻炒作。

●电视广告以60秒的新闻报道为主。

●户外视情况选择。

●网络宣传以提示性连接，整体介绍为主。

●广播采取15秒黄金时段套播。

2、投放计划

第一阶段：形象塑造期

时间：2002年10月--2002年12月。

投放比例：50%。

选择媒体：西安晚报、华商报、户外（项目附近）、网络。

第二阶段：概念提示期

时间：2003年01月--2002年02月。

投放比例：5%。

媒体选择：电视、广播。

第三阶段：强势推广期。

时间：2003年03月--2003年05月

投放比例：45%。

媒体选择：西安晚报、华商报、户外（项目附近）、电视、网络。

（四）媒体推广

1、媒体组合

根据房地产项目常规媒体投放计划实施，注重小媒体、细组合方法。具体细节视销售进度情况制定并调整。

示例研讨：

A、形象塑造期

● 海洋大厦工地制作大型布幔，设立路牌广告，装修售楼中心，吸引性人注意。

●运用报纸、广播、网络公开销售信息，采取产品说明宣传集中详尽介绍海洋大厦的功能特征、销售信息，

唤起目标客户关注。

●邀请新闻界认识从不同侧面撰稿炒作海洋大厦。

●有计划的投放DM、楼书、VCD等宣传资料。

●现场接待，样板间体验。

B、强势推广期

●活动公关、新闻炒作海洋大厦十大卖点。

●市场调查、专人拜访促销。

●各种媒体交叉宣传。

●尾盘答谢公告。

2、媒体排期

2002年10月投放表

日期华商报西安晚报电视广播网络户外116ⅹ6cm36ⅹ6m2350个链接456套播3次760秒专题套播3次8套播3次91016ⅹ6cm11软炒作12131415161716ⅹ6cm1819套播3次20套播3次2160秒专题套播3次22软炒作232425软

炒作2616ⅹ6cm套播3次27套播3次28套播3次29303116ⅹ6cm 第四部分：管理篇

一、项目运作

（一）营销策划

1、整合推广：陕房置换中心。

2、专案组成员

组长：李总

组员：王勇之、李皓、陈妍、杜绍珍

营销策划：王勇之

文案：王勇之

广告设计：初兴强

市场调查：李皓

客户服务：陈妍

（二）专案实施

1、合作分工

技术指导：李总、王勇之

客户支持：王静

2、销售组成员

楼盘经理： 1人。

策划顾问： 1人。

售楼主任： 4人。

总台秘书： 1人。

临时调查员：若干（临时聘用）。

二、销售过程管理

（一）销售团队建设

1、楼盘经理人选确定；

2、售楼人员选择；

3、销售人员职责明晰；

4、销售团队培训；

5、市场调查人员培训；

6、专人拜访促销演练；

7、财务制度学习。

（二）财务管理

1、优惠折扣权限确定；

2、广告投放协调；

3、收款环节管理。

三、费用预算

(一)费用安排

1、促销费用投放比例按销售额1.5%提取。

2、费用分配：

A、媒体广告占60%；

B、专人拜访促销占40%

（二）推广费用明细

1、广告费用（以10月份的集中投放期为例计算）

a、报纸广告：5294元/期ⅹ5期+2647元/期ⅹ3期=34411元

b、电视广告：3500元/分钟ⅹ2分钟=6300元

c、广播广告：900元/天ⅹ9天=8100元

d、网络：20元/个ⅹ50个=1000元

费用合计：（34411元+6300元+8100元+1000元）

=49811元

说明：以上仅为开盘期第一个月高密度投放期的广告费用，以后各月根据实际销售情况及西安房地产市场动态作出合理的投放频次调整，以保证媒体广告投放总费用控制在200000元以内。

2、楼书费用：

8元/本ⅹ2000本+0.5元/份ⅹ3000份ⅹ4

=16000元+6000元

=22000元。

3、专人拜访销售费用：

35元/份ⅹ3000份=105000元。

4、不可预见费用：30000元。

以上费用总计：200000元+22000元+105000元+30000元=357000元

四、合作方式

（一）合作方式

1、全程代理式。

1陕房置换中心全权代理项目的营销策划、市场推广、销售执行等海洋大厦的销售事宜。

①代理佣金按销售额的4%计算。

②陕房置换中心承担销售管理费用及销售人员工资。

③陕房置换中心负责项目营销推广的全部工作，海洋集团公司予以配合。

④陕房置换中心负责售楼现场的管理。

⑤海洋集团公司承担广告费用、提供可以直接使用的售楼中心。

2、策划顾问式。

由陕房置换中心派销售顾问和开发商共同组建销售团队，给予项目市场推广策划支持和销售指导。

①策划顾问费按销售额的1.8%计算。

②陕房置换中心负责营销策略的制定。

③陕房置换中心负责广告策划创意及广告计划的制定。

④陕房置换中心负责售楼现场的管理。

⑤陕房置换中心负责销售人员的业务培训等。

⑥陕房置换中心负责销售方案的制定。

⑦海洋集团公司承担广告费用。

⑧海洋集团公司提供可以直接使用的售楼中心。

⑨海洋集团公司承担人员工资。

3、提案式。

陕房置换中心只负责提供客户满意的策划方案，过程执行由开发商负责。

①营销策划费用按销售额的1%计提。

②陕房置换中心负责市场调查、营销策划方案制定。

③陕房置换中心负责方案完善，直至海洋集团公司满意。

④海洋集团公司负责方案执行过程。

⑤执行过程中的方案修改陕房置换中心另行收费。

（二）详细服务项目及合作细则

合作双方具体协商确定。

五、风险规避

西安房地产市场在进入2002年以后，整个市场供应量和销量均创历史最高水平，北城的商品房开发也不例外。面对日益激烈的市场竞争，海洋地产只有科学把握行业趋势，充分整合自身优势资源，根据本方案提供之策略方法全方位实施方能最大限度规避市场风险，迅速完成海洋大厦的销售工作。

鉴于以上考虑，建议从以下几方面入手规避风险：

1、精选专人拜访销售执行人员，保障拜访效果；

2、现场接待人员专业素质、沟通能力提升，确保不跑单；

3、广告设计必须最大限度满足促销需要，不做无效投放；

4、尽量利用时效性营销资源。

【策划类】西安海洋大厦项目营销策划案

西安海洋大厦项目宣销策划案 前言 销售推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直接影响到投资项目的市场价值 实现。 通过我们对目前掌握的有关资讯分析，海洋大厦之所以形成如今销售状况的原因在于 （1）市场推广缺乏整体性、目标性、延续性；（2）销售实现过程控制不严密、不到位、 不连贯；（3）现有营销资源没能进行高效整合，错失良机。有鉴于此，经过与贵公司多次 沟通，我们现已形成海洋大厦整合推广思路供贵公司参考。在我们对海洋大厦销售现状的 细致分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特征的准确把握基础上，并努力从最 大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值优化的原则出发，制定出开源节流、定向销售、整合传播、过程致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成海洋大厦的销售工作。 本案要旨： 1、从市场实际出发完成海洋大厦的全方位定位； 2、从目标消费者行为特征出发制定销售策略； 3、从资源整合的视角打造海洋大厦的独特诉求主张（即USP）; 4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售； 5、通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标； 6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、控制支出的理念。 第一部分：定位篇 一、市场概况 （一）区域市场特征 从目前房地产市场的发展状况来看，北郊房地产市场总体供应量大而需求相对不足。 北郊的房地产开发主要集中于迎宾大道两旁，且在经济技术开发区附近表现的较为突出，

然而，由于西安人对道北的固有认识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群以北郊的历史居民和西安以北的潜在消费人群为主。 从市场角度分析，北郊的项目销售主要依赖以下支撑：（1）国家级经济技术开发区 的整体带动作用；（2）北郊较低的土地成本影响产品售价较低；（3）数家根植于北郊的 实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿迎宾大道的市政配套已近完善；（5）北郊开 发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。但是北郊房地产项目一直没有预想的热销场面出现，究其原因多是因为开发商前期项目定位不准或投资回报期望值太高所致。 （二）区域竞争者分析 海洋大厦的竞争者主要有两类：一类是以纯商务定位的凯鑫国际商务大厦、中城国际商务酒店、御道华城等楼盘；另一类是以中城大厦、雅荷中环大厦、方心大厦、华迪大厦等为代表的商住楼。虽然这些竞争者销售状况多不理想，但是从项目素质分析其项目多优于海洋大厦。深究其销售不畅的原因既有区域市场发育不成熟的因素，又有销售队伍执行力度不强的原因。有鉴于此，在海洋大厦的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。 （三）区域消费特征 由于西安人对道北”素有治安环境差、基础设施落后、无文化氛围的固有认识，虽然近年来北郊的整体开发已基本扭转了北郊的大环境，但是从西安整体消费市场特征来看安家置业之地北郊仍然无比较优势。从目前北郊的商品房销售状况分析，区域消费体现为以下特征： 1、北郊商品房的购买群主要集中在北郊的固有居民中； 2、其它购买者多居住在更北的区域或其本身与北郊有千丝万缕的联系； 3、报纸等大众传媒对北郊的个人购买者无多大影响； 4、北郊的购买者多豪爽，注重实效； 5、区域市场供应较充足，销售策略可比性强。 综合素质分析 优势： 1、地处经济技术开发区中心地带，区位优势明显； 2、现房销售，购买风险低； 3、全框架结构，可自由分割； 4、综合型商住大厦设计，商务配套先进齐备。

房地产营销策划书前言怎么写

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：

市场营销方案项目策划书

市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日

目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结

一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。

商业大厦项目策划理念与营销方案

商业大厦项目策划理念与营销方案

XX商业大厦策划理念与营销方案

目录 一、中心区写字楼市场预测分析 (2) 二、XX商业大厦理念定位 (3) 三、总体策划构想 (3) 四、参与策划的主要高级人才简介 (4) 五、XX商业大厦数字化商务会所 (5) 六、XX商业大厦销售策划要点 (6) 七、XX商业大厦融资策划建议 (8) 八、策划服务 (9)

XX商业大厦策划方案 一、中心区写字楼市场预测分析 自1997年亚洲金融风暴爆发以来，深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响，同时由于前期开发过热，存量压力大，而一直处于一个相对淡静的局面。中国入世后，包括摩托罗拉、诺基亚在内的诸多跨国公司，都争先恐后计划加大在华的投资。 深圳作为中国最早开放的特区，不仅是重要的出口贸易基地和物流中心，而且经过近二十年的发展，已经颇具国际大都市的雏形，形成了成熟的商业环境，同时，深圳与香港的合作也将不断的加强，可以说是具有无限商机，诸多跨国公司及香港公司要进驻中国内陆市场，深圳中心区可谓是首选地带之一，中心区写字楼的需求自然有增无减，为多年疲弱的写字楼市场带来新的机遇。 当然，“入世”所带来的这股“东风”是需要一个过程逐渐显现的，深圳诸多的开发商须充分利用这段时间借鉴国际先进写字楼的开发经验，竭力提高楼盘素质，为入世所带来的良机作好充足的准备。 深圳写字楼的市场总体疲软不等于个别项目的疲软，对于锐意进取大胆创新的发展商来讲，采用创新的开发模式与创新写字楼产品依旧能够在市场脱颖而出。 2001年全年共消化写字楼物业大约11.46万平方米，占市场供应量的32.24%，西部办公组团是今后供应总量最多的地方，中心区部分写字楼也将陆续投放市场。普通写字楼供过于求。 甲级写字楼情况较好，例如嘉里中心、信兴广场地王商业中心、电子科技大厦等占用率85%以上，月租金105元以上。 建议新世界地产借鉴国外高档写字楼开发经验，开发高档写字楼，不仅在硬件方面达到国际一流水平，更重要在服务方面达到国际写字楼物业管理水准。借助中国加入WTO的良机，在物业管理服务方面全面与世界接轨，成为深圳服务水准最高的甲级写字楼。 中心区中部组团写字楼市场客户细分示意图

某项目营销策划书

某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置

【策划类】西安海洋大厦项目营销策划案

【策划类】西安海洋大厦项目营销策划案 前言 销售推广是房地产项目开发后期的关键环节，其成效直截了当阻碍到投资项目的市场价值实现。 通过我们对目前把握的有关资讯分析，海洋大厦之因此形成现在销售状况的缘故在于（1）市场推广缺乏整体性、目标性、连续性；（2）销售实现过程操纵不严密、不到位、不连贯；（3）现有营销资源没能进行高效整合，错失良机。有鉴于此，通过与贵公司多次沟通，我们现已形成海洋大厦整合推广思路供贵公司参考。在我们对海洋大厦销售现状的细致分析，周边竞争楼盘的缜密调查，目标客户行为特点的准确把握基础上，并努力从最大限度缩短销售周期和尽量实现项目市场价值优化的原则动身，制定出“开源节流、定向销售、整合传播、过程致胜”的整体营销策略，期望籍此迅速完成海洋大厦的销售工作。 本案要旨： 1、从市场实际动身完成海洋大厦的全方位定位； 2、从目标消费者行为特点动身制定销售策略； 3、从资源整合的视角打造海洋大厦的专门诉求主张（即USP）； 4、紧紧围绕目标市场展开宣传、销售； 5、通过专业销售队伍的全过程把握实现销售目标； 6、凭借实效的整体营销策略实现广开客源、操纵支出的理念。 第一部分：定位篇 一、市场概况 （一）区域市场特点 从目前房地产市场的进展状况来看，北郊房地产市场总体供应量大而需求相对不足。北郊的房地产开发要紧集中于迎宾大道两旁，且在经济技术开发区邻近表现的较为突出，

然而，由于西安人对道北的固有认识使得北郊的开发项目整体市场号召力不强，目标消费人群以北郊的历史居民和西安以北的潜在消费人群为主。 从市场角度分析，北郊的项目销售要紧依靠以下支撑：（1）国家级经济技术开发区的整体带动作用；（2）北郊较低的土地成本阻碍产品售价较低；（3）数家根植于北郊的实力派开发商长期不懈的建设推动；（4）沿迎宾大道的市政配套已近完善；（5）北郊开发商的大力引导致使市民对北郊房地产项目需求升温。然而北郊房地产项目一直没有预想的热销场面显现，究其缘故多是因为开发商前期项目定位不准或投资回报期望值太高所致。 （二）区域竞争者分析 海洋大厦的竞争者要紧有两类：一类是以纯商务定位的凯鑫国际商务大厦、中城国际商务酒店、御道华城等楼盘；另一类是以中城大厦、雅荷中环大厦、方心大厦、华迪大厦等为代表的商住楼。尽管这些竞争者销售状况多不理想，然而从项目素养分析其项目多优于海洋大厦。深究其销售不畅的缘故既有区域市场发育不成熟的因素，又有销售队伍执行力度不强的缘故。有鉴于此，在海洋大厦的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。 （三）区域消费特点 由于西安人对“道北”素有治安环境差、基础设施落后、无文化氛围的固有认识，尽管近年来北郊的整体开发已差不多扭转了北郊的大环境，然而从西安整体消费市场特点来看安家置业之地北郊仍旧无比较优势。从目前北郊的商品房销售状况分析，区域消费表达为以下特点： 1、北郊商品房的购买群要紧集中在北郊的固有居民中； 2、其它购买者多居住在更北的区域或其本身与北郊有千丝万缕的联系； 3、报纸等大众传媒对北郊的个人购买者无多大阻碍； 4、北郊的购买者多豪爽，注重实效； 5、区域市场供应较充足，销售策略可比性强。

(推荐)天津市欧亚花园项目整合营销策划及执行方案

目录 前言 -----------------------------------------------2 第一篇欧亚花园项目的背景-----------------------------3 第一章欧亚花园项目基本情况-------------------------3 第二章该市房地产市场概况---------------------------3 第二篇欧亚花园项目SWOT分析与目标定位----------------9 第一章欧亚花园项目SWOT分析------------------------9 第二章目标客户定位----城市的泛白领----------------13 第三篇欧亚花园营销诊断方案--------------------------15 第四篇整合营销策划方案------------------------------19 第一章欧亚项目整合营销策划思路和路径分析----------19 第二章欧亚花园项目主题定位------------------------20 第三章营销氛围形成--------------------------------23 第四章销售推广策略-阶段性安排---------------------25 第五章宣传推广策略--------------------------------32 第六章媒体组合策略--------------------------------39 第七章本案调整后的营销推广策划建议（略）----------39

前言 本案策划的宗旨是营造销售氛围，加快销售进度、提高销售效果、实现销售利润最大化。 本案以市场调研为前提，从提升项目价值和利于市场推广的角度出发设计本案，内容涉及主题定位、形象定位、客户定位、营销推广策略等，希望为康弘公司落实下一步推广策略提供有效的帮助。 由于时间仓促、加之我们只有预定客户的基本资料，所占有的资料非常有限，在这种情况下，我们克服种种困难，以积极的心态去调研和收集各种楼盘资料，完成了欧亚花园项目整合营销策划及执行方案。

某房地产项目营销方案

鼎元弘毅运城分公司2012年营销中心营销方案 营销中心 2012年2月4日

目录 总则 第一部分年度目标任务及任务分解 第二部分影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 二、需要公司支持的几个方面： 第三部分解决问题具体实施方案 方案1：项目清盘方案 方案2：新市场开发及新业务经理支持方案 第四部分组织架构及薪酬 一、业务系统组织架构 二、“幸福小镇”项目组织架构 三、现有商业项目组织架构 四、银川市场拓展部组织架构 五、各部门职能 六、人员薪资待遇 第五部分 2012年营销中心重点工作

总则 为了深入贯彻总公司领导在“业务系统专题研讨会”上提出的2012年运城项目快速清盘要求，全体销售中心成员决心在公司政策的大力支持下，结合公司的会议精神，充分发挥公司群力群策的工作思路，以开发新市场，培训新人，挖掘优秀业务员为工作重心，以稳扎稳打，整合团队，全民动员为年度销售工作思路，在国家房地产政策调控严峻的形势下，迎难而上，背水一战，紧紧围绕团队建设和既定目标任务展开工作。 第一部分 年度目标任务及任务分解 2012年业务部销售目标为3.5亿元，计划完成目标任务3亿元。 目标任务分解详见《2012年各市场销售任务制定计划表》 第二部分 影响销售工作的不利因素及解决思路 一、影响销售工作的不利因素 ﹙一﹚公司外围方面 主要是当地一些房地产公司通过大幅度提升业务人员点位等一系列不正当竞争手段，诱惑、渗透、颠覆、拉弄我们市场人员，使我们市场营销人员及整体团队建设都不同程度受到一些干扰和影响。

针对这种的情况，营销中心及时调整思路，召集部门高层管理人员找思路，想办法，定策略。决定在稳定营销人员思想，激励业务人员斗志的基础上，采取“不同项目制定不同奖励政策”的策略，达到留人员，清项目的目的。具体奖励政策按照不同项目从三方面去体现，即正常销售类项目:创业城、临街底铺、财富广场采取加大奖励思路；住宅及公寓类项目:创业大厦1、2、3号楼、时尚公寓4、5、6号楼、创业城1、2号楼、丽港新居，采取转换为内部集资购房＋低价包销策略；滞销类项目：风情街、明清街、金海岸1、2、3期剩余房源，风情酒店底铺、休闲公寓底铺，采取工程抵账＋超高点位奖励办法。具体运作详见《第三部分方案1项目清盘方案》。 ﹙二﹚公司内部方面 1、运营招商目前是影响商铺销售的最大障碍，具体表现为已交工的商业项目招商不到位、已招商的商业项目仍然没有起色的现象，导致购买商铺的客户怨声道气，给后续销售工作开展带来举步维艰的局面。希望公司能在5月1日前，使金世界国际广场如期开业。同时建议金海岸三期、风情街也能在七月份前后与大型商家达成初步协议，尽量把临街门面先租出去，给公司整体项目商业运营带来起色，给客户带来前景和信心，给营销环节带来强有力的保障。 2、部分项目交房滞后，房产证办理迟缓也是影响销售方面的一个大问题。虽然公司从正面给客户做了大量的解释工作，但随着时间的推移，也陷入困惑状态。目前客户在这方面对我们公司的不满情绪一直在高涨，已经在30多个老市场产生了负面作用，给后续项目销

XX商业大厦营销策划方案

XX商业大厦营销策划方案 名目 前言 一、上海市写字楼市场分析 二、本项目周边区域市场概述 三、本项目市场定位 四、本项目产品建议 五、销售策略 六、形象策划 七、财务分析 前言

在市场需求日趋严谨的今天，一家体会丰富、素养良好的专业行销顾问公司为贵司服务，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。 我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品规划、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销顾问服务。在现今复杂多变、竞争猛烈的市场中给予您关于行销的专业化关心和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。 依照目前贵公司的打算、楼盘现状和市场具体情形，我们将尽力为您进行关于阻碍贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略规划以及相关其他多样化的配套措施。 我们的行销顾问们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。 一、上海市写字楼市场分析 （一）上海写字楼市场进展现状 上海的写字楼市场通过近十年的进展，目前，已具备相当的进展规模，且逐步形成区域性规模进展态势，优质写字楼物业层出不穷。 1、写字楼开发情形 办公用房施工、竣工情形单位：万平方米

近年来，办公用房供应量（竣工面积）自1997年达到最高峰170.70万平方米之后逐 到低点58.23万平 方米，同期施工面积 也达到近年来的低 点381.63万平方 米。与此有所不同的 是，反映供应量先行 指标的新开工面积， 领先在2000年达到最低点18.89万平方米后反弹，2001年回升到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次显现正增长，市场供应量下滑的趋势得到扭转。 2、写字楼市场吸纳情形 “九·五”以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下降。（见下图） “九·五”办公用房销售和租赁情形单位：万平方米

成都城北项目营销总案

成都市城北某项目营销总案

目录 前言 一、项目基本概况 二、项目市场分析 三、客户分析： 四、项目SWOT分析 五、项目定位： 六、项目营销总思路 七、项目营销策略 八、项目阶段划分

前言 本营销总案为金都苑项目的整个营销推广确定总体思路及推广路线，主要包括： 产品定位、 客户定位、 形象定位、 推广主题、 卖点梳理、 营销总思路、 营销策略、 阶段划分 ………… 在这些“规范动作”确定后，以便于接下来的各种执行案的拟定。

一、项目基本概况 本项目位于城北金牛区·赛云台西一路，五块石商贸中心新兴生活区，紧邻宝成铁路。 本项目西端由于宝成铁路阻隔，故道路为断头路，而且与主干道蓉北商贸大道有数百米的距离，故形成了一个相对较为僻静的居家环境，五块石小学及幼儿园就在旁边，就学比较方便，周边专业市场云集，人员相对比较混杂，货运车辆的进出会形成一定的噪音干扰。 总建筑面积约11万平米，为6栋18层高层电梯公寓，二梯四户。 面积区间70-130平米。 其中：套二：67平米和71平米两种，共534户； 套三：81-90平米，共496户； 顶跃：125-129平米，共32户；

二、项目市场分析 （一）城北房地产市场简析 成都房地产市场近两年形势良好，房产项目一路旺销。 据成都市房管局数据统计，2005年全市（含郊区市县）商品房成交量为1600.51 万平方米，同比增长7.71%，其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比增长2.25%；全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%，其中五城区新增商品房供应量为961.18万平方米，同比大幅增长33.94%。销售金额达到507.79亿元，同比增长21.88%。2005年全市商品房交易均价3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均价2875元/平方米，同比增长18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米，同比增长9.48%； 但成都各城区之间发展并不是很均衡，城南城西两翼齐飞，城东后来居上，大有三足鼎立之势，城北发展一直比较缓慢。城北房产开发量较少，目前在售楼盘只有十几个，开发楼盘数量或开发总体规模，甚至都比不上成都一些郊区或郊县。 相对其它城区来说，城北的售价较低，普遍在四千元以下，这一方面说明了城北房产发展较为落后，同时也说明了其存在着较大的提升空间。 随着土地价格的提升，城北的房价也将逐渐上升。 城北由于经商人士云集，故其购买力极强，但因城北居住环境相对较差，所以难以有更多外区域的人前来购房，同时本区域的居民也愿意到其它区域购房，所以造成实际购房的人群数量相对有限，这也在一定程度上，造成城北房产开发难以迅猛发展。 总体而言， 城北的开发空间非常巨大，

(营销策划)项目策划书模板

项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日

第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。

3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。

活动方案——大厦营销策划方案

活动方案——大厦营销策划方案 1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析 □随着城市大规划方案的实施，整个济南正在向东部发展已成不争的事实，从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温，吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。 □今后两年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉——经一路、经十路的贯通，两边大量整理出来的土地都将上市，其中，大部分都规划有商务楼宇部分，市场供应不容乐观。 □与其他省会城市相比，济南写字楼租金水平偏高，济南核心商务区写字楼平均租金在4元/m2·日，比武汉CBD写字楼高出28%，比郑州高50%，仅比广州、深圳等发达城市低10-30%，由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。 □新规划的项目中，整体操作越来越比较到位，从定位、设计、户型等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚； 同时概念型，个性化，小户型写字楼成将持续热销。 1.5项目周边楼盘调查分析 1.5.1济南写字楼主要在售项目分析 写字楼市场的竞争半径很大，我司把济南典型项目均进行了调查：如下表所示，其中典型项目分析如下： □金龙大厦自2001年开盘以来，销售一直不是很理想，其原因是：项目销售周期过长（约9年）造成不好的市场影响和口碑； 项目前期开盘价格过高，均价在7800元/平方米，市场难以接受； 项目得房率低，仅60％左右，后期开发商通过赠送面积得手法促进销售（约提高到70％）但起色不大； 项目的物业管理费用太高，中小型企业难以接受。 从这些问题来看，本案与之有许多类似之处，如何适当规避，是策划思考重点之一。 □七星吉祥大厦与本项目可类比性比较高，以团购为主，现在的市场价格不构成重要参考意义。 □历东商务大厦销售状况良好，得房率、内部标准等与本项目有类似之处，但进深较小，能构成重要得参考价值。 个案名称类别金龙大厦历东商务大厦创展中心城市33七星·吉祥大厦发展大厦东环国际广场 基地位置泺源大街229号解放路112号山大路201号文化东路51号文化东路29号二环东路3218号二环东路3966号 楼层层高标准3.6米装修2.6米标准3.2米装修2.9米标准3.3米装修2.67米————标准3.5米装修2.6米标准3.3米标准3.1米 楼层层数31F/-2F23F9F/-2F————13F/-2F主19F/副6F30F—33F 占地面积———4600㎡7992㎡4882㎡0.83公顷10.4亩———— 建筑总面积10万㎡2.8万㎡3.6万㎡1.877万㎡3.428万㎡2.7万㎡总15万㎡，写字楼12万㎡ 车位数量320个地下100余个，200余个65个总120个———600余个

安徽六安华府项目整合营销策划方案(61页)

目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构

价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录

引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动某”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动某”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

项目营销策划方案

项目营销策划方案 【篇一：项目营销方案】 项目营销方案 1.项目概况 1.1 项目名称 风尚国际 1.2 项目宗地位置 风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕 郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府 1.3 项目经济技术指标 2. 项目市场分析 2.1 项目投资环境 2.1.1 项目投资环境宏观分析 燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊 与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近， 是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京 得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优 美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内 尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。 1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。 1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批 准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级 海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居 第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开 发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民 趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个 比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平

海洋之心项目营销策划书

海洋之心工程 营 销 策 划 书 专业名称：房地产经营与估价 组员信息 姓名：王嘉薛学号：2009108102026 姓名：张帆学号：2009108101027 姓名：徐辉学号：2009108102011 姓名：何丽学号：2009108102016 姓名：胡雪洋学号：2009115501031 工程名称介绍

关于这颗钻石会带来厄运的故事，首先出于1909年，当时，May Yohe和纽卡斯尔公爵离婚，并将自己婚姻和演艺生涯的失败归罪于这颗钻石。在当年6月25日出版的泰晤士报上，一位驻巴黎的记者写了一篇文章，声称这颗钻石曾给许多拥有者带来厄运。1920年，May说服著名默片导演乔治·克莱恩拍摄了一部长篇希望钻石之谜，并亲自出演主要角色。该片编剧编造了许多故事，比如发现者塔韦尼埃被狗咬死（其实他以84岁高龄在俄罗斯善终），以及马拉塔人因此失败于英国等等。麦克林也为这个故事增添了一些角色，甚至包括俄国女皇叶卡捷琳娜二世。这些故事，再加上麦克林本人后来也确实遭遇不幸，都为这颗钻石蒙上了一层神秘的色彩。 有一种 爱的承诺是永恒 有一种 静的渴望是蔚蓝 繁华落地 为你驻足 ———海洋之心 目录 一、海洋之心工程简况3 二、市场分析4 三、区域市场及竞争状况分析5 四、海洋之心SWOT分析6 五、海洋之心工程客户定位7 六、海洋之心工程产品定位18

七、海洋之心工程价格定位22 八、海洋之心工程促销推广技术方案及策略24 九、房地产策划的具体内容27 十、归纳总结30 一、海洋之心工程简况 海洋之心所处地块为原河南建筑职业技术学院老校区，占地面积50000平方M，容积率为3.0，处于中原中路和工人路交叉口，往南接应伊河路，门前是横穿郑州西部的中原路，仅一路之隔是郑州市委党校，并且郑州市政府即在附近。处于郑州市整治商业中心地带，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有40多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,科技绿园小区等。并且有12、44、60、102、103、909路等十多路公交车经过，连接火车站，二七广场等地。交通极为便利。

(营销策划)项目策划书

（营销策划）项目策划书

目录 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况 2、项目合同主要条款 3、主要分部分项工程量 4、工程特点、难点及重点分析（二）责任目标及主要保证措施 1、责任目标一览表 2、目标保证措施 （三）施工组织策划 1、项目组织机构及管理制度 2、项目主要管理人员名单 3、施工部署 4、施工平面布置 5、施工进度计划 6、施工准备工作计划 7、节点考核计划 （四）主要资源保障计划 （五）主要技术保障计划 （六）质量管理 （七）安全生产管理 （八）成本管理 （九）资金组织及管理 （十）项目CI策划及品牌建设 （十一）项目风险控制 （一）项目概况 1、项目建设、设计及施工环境概况

本工程位于****区，***路，西临福海路，南***街，北临***街，为烟台旧城改造项目，属于国计民生项目，鉴于本工程的重要性和影响力，我们项目策划的指导思想是以现场安全文明施工和质量为中心，建立工程质量保证体系，编制项目质量计划，选配高素质项目领导班子及专业工程技术管理人员，按国际惯例实施项目管理，积极推广应用新技术、新工艺、新材料、新设备。本工程三面紧邻居民区，对安全和文明施工要求非常高，务必要求我们严格遵守各项操作规程和法律法规对该工程实施严格、科学、有效地施工总承包管理。并按业主的部署，在监理公司的管理及政府质检部门的监督下，充分发挥施工总承包职能，协调、管理好施工现场各分包单位，全面认真地履行施工合同，优质、高速、低耗地把本工程建设成一流水平的建筑精品。 1.1项目建设、设计概况表建筑概况

结构设计概况一览表

电气、给排水、暖通设计概况一览表 1.2项目施工环境 本工程地处烟台市福山区，东临明丰路，西临福海路，南临汇福街，北临盐场街，交通便利。大部分临设均布置于规划用地之外（利用原有旧房），水源距项目

大厦营销推广方案

HK 100淮海店 --柳林大厦 营销推广方案

目录 第一部分产品概述 (3) 第二部分市场分析 (4) 第三部分产品SWOT分析 (8) 一、优势 (8) 二、劣势 (9) 三、机会点 (10) 四、风险点 (13) 第四部分产品定位 (14) 第五部分客户定位 (15) 第六部分企划总精 (16) 第七部分我们的表现 (17) 第八部分推广计划 (18) 一、准备及蓄水期 (18) 二、内部认购期 (19) 三、开盘强销期 (24) 四、持续期 (27) 第九部分定价原则 (29) 第十部分推广预算 (31)

一、项目名称 柳林大厦 二、本案地理位置 位于卢湾区淮海中路、西藏中路口，紧邻 金钟广场、大上海时代广场。 三、本案基本数据 柳林大厦商场部分，分6个层面。最早曾为柳 林路羊毛衫市场。随着周边大型写字楼数量的 增加，曾经营过百脑汇数码广场。 基础数据如下： 14800M2 总建筑 面积 1—4层10397M25—6层4403M2 室内商铺基本分隔主力建筑面 10--20M2 积 得房率38%

根据本案所处地理位置、经营格局以及可能采取的经营回报方式，我司对目前商铺市场、尤其是与本案较为类似的市中心商场进行系统分析： 一、租金情况分析 由数据分析可见，淮海路以时尚经营为主题，成为时尚白领购物的首选区域。由于经营档次、客户层次的高档性，其租金价格甚至超越南京路，其商铺的投资回报前景也非常可观。 淮海路是中心区域中租金最高的板块 二、目前商铺售价情况分析 由租金决定售价。 针对市中心大商场分隔成小面积商铺的营

销方式来看，其地段、经营内容、消费人群均对价格有强大的支撑作用。部分商场以“使用面积”作为销售单位而显得单价突兀，但由于受其得房率的限制，单价换算到建筑面积上也并不算非常可观。 目前淮海路没有在售的大商场小商铺，在市场上具有稀缺性。 三、从商铺的销售面积上分析 为迎合投资者的需求、降低投资门槛，目前市中心在售的商铺（本案潜在竞争个案）大多以小面积分隔形式出售，一般面积都在50M2以下。且面积越小，单价越容易获得提升，而总价也能为市场所接受。 本案的面积在整个商铺中属于最小

项目营销策划推广方案

东方壹品营销策划推广方案 2011年9月15日 大连恒瑞正合房地产营销策划有限公司 前言 根据东方壹品项目本身特点和晨峰地产公司战略发展目标为基础，以客观的市场调研和有针对性市场定位为准则，以独特的概念设计为核心，综合运用各种地域性策划推广手段，按项目施工进度和销售推广梯度来实施，目的围绕三大执行期来综合策划推广，第一期项目告知为主，同时预测市场承载力并有规律的适当调整；第二期为开盘前期大量蓄水为后期强销期做暖场铺垫，充分发挥策划推广市场冲击力和延展性，使我们东方壹品开发、建设、销售取得圆满的成功，并针对晨峰地产公司从成长型向专业化、品牌化过度，并为产品品牌化向企业品牌的定量、定性转变做功课。 一、东方壹品策划推广周期 （一）、辽沈战役---初级推广 （1）2011年8-10月——形象推广期 （2）2011年11--12月——延展筹备期 （二）、淮海战役---中度挖掘 （1）2012年1-4月——引导期 （2）2012年5月--认购期 （3）2012年6-7月——开盘期 （4）2012年8-9月——强销期 （三）、平津战役---高效回收 （1）2012年10月——持续期 （2）2012年11月--13年——收尾期 二、策划推广执行方案 （一）、形象推广期——辽沈战役 节点时间：2011年8月1日～2011年10月30日 前期项目展示告知为主，对市场预期的冲击性，展示项目本身自有的独特性、唯一性、高品质、高性价比、高定位、高标准等。 1、推广目的 以展示告知为主，项目平铺展示达到一定小范围市场冲击，引起行业竞争对手和周边居住人群以及潜在客户的关注。 2、积累客源

铁锋区1.5公里半径内客户群 3、推广主题 （1）政策引导： 政府未来规划，城市向东、向南迁移，东部大型居住区规划，汽车销售服务产业完善、物流产业发展、旅游休闲区重点规划、中华东路商业延展区未来升值空间和城市门户地段的前景等。 （2）概念诉求：城市门户地标鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑 鹤城首席Art-deco风格法式皇家府邸 4、推广侧重 展示告知为主，体现项目本身自由的地理位置优越性，总体规划、建筑风格、户型面积范围、园林景观小展等。 5、宣传方式及sp活动 开工奠基典礼（完成）、焰火晚会（取消）、交通广播和乡村广播（完成）、车体广告、站牌广告、户外围挡、户外围挡视觉冲击力强图片配合主题广告语，概念性推出项目区域、风格、价值、形象突出主题。 （1）、电子楼书（网站）：外立面风格、多层、高层数量、户型、面积、企业VI、企业文化等。 （2）、车体广告：以项目整体鸟瞰图为主配以主题广告语。 线路建议6路或28路。时间10月初开始为期一年，内容根据推广计划更换主题。 （3）、10月初房展会：宣传软性彩页，数量10000份和前期制作200把扇子及企业文化衫等。 6、广告表现 展示总体形象、建筑风格、规划布局、企业文化、产品品牌拓展 7、VI表现 地标图 道旗 停车站牌 网页设计 8、媒体配合 （1）投放时间及方式（完成） 交通频道、乡村频道广播房产专栏，时间30秒频率6次，早中晚各2次，时间8月9日-9月10日一个月。后期可根据销售节点需要拉长时间及加大投放频率。 （2）软文：（新） 【重磅信息：即日起，联通大道进入后现代法式浪漫生活节奏，时尚、简约、唯美将成为未来高品质生活的主旋律!】 (播报形式) 东方壹品，联通大道上的鹤城首席Art-deco风格法式艺术建筑，面积为50-150平米区间特色的花园电梯洋房与情景高层引领您的居住世界观。社区规划有艺术气