2017年长沙市商业地产市场分析报告之火车站商圈3P

长沙市商业地产市场分析报告

之火车站商圈

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（一）商圈范围

以火车站为中心向北辐射至营盘路，南到朝晖路，西至韶山路，东达万家丽

路。

（二）商圈现状

火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝阳店、电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处。其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场在国内都有很大的知名度。但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展。

此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左岸右岸、国储城市天地。

（三）大型商业及配套

大型商业：

阿波罗商场、家润多千禧店、家润多朝阳店、家润多百货、百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、华海3C广场、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、三湘南湖大市场、通程电器、国美苏宁、金苹果大市场、凯通服饰城、金芒果大市场。

配套：连锁餐饮：德克士、肯德基、麦当劳、杨裕兴面馆、桂林人、玉楼东、秦皇食府

酒店：紫东阁华天大酒店、三九楚云大酒店、华天之星、今朝大酒店、凯旋大酒店、泰成大酒店、蓝天大酒店、民航大酒店、海程大酒店

银行：建设银行、工商银行、浦发银行、长沙商业银行、农业银行、招商银行

交通：1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交车经过，火车站是长沙最大的公交停靠点

（四）租售情况分析

1、集中商业

2、街铺

国储电脑城租金分楼层在100-600元/平米/月不等；

QQ电脑城租金分楼层在100-500元/平米/月不等；

金苹果大市场租金180-400元/平米/月不等；

凯通服饰广场租金100-300元/平米/月不等；

车站北路租金200-450元/平米/月不等；

车站中路租金300-800元/平米/月不等；

（五）商圈业态构成

火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：百脑汇、国储电脑城、QQ电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场、华海3C广场。另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

另外还有长沙最早的服装鞋帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场。

（六）消费群体及消费力分析

商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主。另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消费能力参差不齐。

（七）商圈前景

依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少。另外，武广新城建好后，火车站的人流将分流一部分。但凭借IT卖场、服装批发市场和建材市场的影响力，客源仍比较稳定。如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足。

一套商业地产楼书文案

白皮书《时空的革命》 共36页 第一部分：总述 1、封面：LOGO 书名 2、前言（1P）封二 空间的聚集，必然导致时间效率的提高。 ——史蒂芬·霍金 扉页 港鹏·成都银行中心(LOGO代)——CBD动力核心！ p2-5: 3、标题： CBD——时空由此改变（4P） 时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。空间与时间互为影响,而时间就是事物发展变化本身。 ——《时间简史》 中央商务区,英文简称CBD（Central Business District），是指在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 CBD，一改以街为市、自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（商务、商业和住宅多以2：1：1的比例分布）、与世界同步脉动的经济节奏，从而改变并不断优化商务区内空间构成，时间效率与空间构成相互作用及整合，由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式，这就是经济全球化时代的中“时空的革命”。 第二部分：立意与支持 p6: 标题：金融——CBD时代的原动力（1P） CBD，是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市，在谋求国际化发展进程中，不可回避的重大选择和必由之路，而CBD的核心驱动力又来自金融，举凡世界知名CBD，无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控，全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体，以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升，金融便以无可替代的地位成为CBD的核心，是取决CBD形成和发展的关键所在，纵观世界著名CBD，皆可充分应证此点。 p7 曼哈顿——世界经济中心（1P）

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

2017年商业地产七大趋势解析

2017年商业地产七大趋势解析 导读：2017年，商业地产企业该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？传统商业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展？ 统计数据显示，2016年全国开业大型商业项目近500个，相比2015年、2014年出现进一步增长。 从区域分布来看，2016年商业新增供应量主要集中在华东区域，西南区域也相当活跃，新一线城市商业发展迅速，潜力强劲。产品线方面看，社区型商业成为发展主流。 在业态创新方面，主力店更趋多元化，次主力店数量明显增多，体验商业获升级，复合业态更加受到购物中心的青睐，场景营销、创新业态案例层出。 受大环境影响，加之租金水平不断上涨，2016年越来越多的零售企业开始自建物业，或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货企业，如银泰、王府井、衣之家、天虹；超市企业，如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛；家居企业，如月星、红星、宜家；电器专业品牌，如苏宁、赛格、美的；餐饮企业，如海底捞；服饰企业韩国衣恋、报喜鸟等均已自建购物中心。 虽然百货商超等企业自身拥有一定的品牌资源和运营管理能力，进入商业地产有一定优势。不过商业地产购物中心行业对资金的要求、对项目运营能力的要求之高，势必成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。 2017年，商业地产企业该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？传统商业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发展？结合业内专家对2017年商业地产行业的展望，中购联对2017年商业地产行业的几个重点发展趋势进行了概括梳理。 趋势1 商业地产步入“分化”、去粗取精，优胜劣汰阶段 预计2017年全国新开业购物中心约900家，商业体量有望达到9000万平方米，大约是2016年体量的两倍多。按照2015、2016年预计开业与实际开业数量的比例关系，平均开业率约为五成，照此估算，2017年新开业购物中心数量将与2016年基本持平。 总体而言，2017年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势，即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被进一步提高，商业地产将从重开发转向重运营越来越趋向理性化。商业地产将进一步去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升

2018年广东产业地产白皮书

２０１８年广东产业地产白皮书

前言

目录 结语 17广东产业地产发展宏观环境分析4 物流地产市场观察JLL 观点产业园地产JLL 观点市场观察13 14 12 10 11 8

中国制造2025是中国版的“工业4.0”规划，要实现工业大国到工业强国的转变。 其中，作为实体产业承载与布局的产业地产，也将迎来春天：广东产业地产发展宏观环境分析 ? 楼市调控继续推进，广东省将严控商业地产项目审批，房地产企业开发商业地产项目更加谨慎，部分资本涌入产业地产； ? 规划和政策为广东产业地产发展提供良好支持。 广东省生产总值与工业增加值基本经济指标 在全国产业升级的大环境下，广东省 逐渐步入“经济新常态”的发展阶段， 产业改革继续深化。广东省GDP 增长 速度、工业增加值增速均有所放缓。 2016年全年，广东实现地区生产总值 7.95万亿元，同比增长7.5%。 一线城市继续处于领导地位 广州、深圳是广东省内的领军城市， 在产业升级转型及优惠政策等的引导 下，两市经济增长持续良好，科技地 产蓬勃发展，受文化创意产业、电子 商务等产业兴起，拉动新兴工业地产、 物流地产的开发潜力。 “双发动机”协同发展 2016年，珠三角地区九市除肇庆外 的GDP 增速均超过全国平均水平；粤 东、粤西、粤北地区经济强势增长有 所减缓（规模以上工业增加值平均增 长7.6%，比珠三角高0.9个百分点； 固定资产投资平均增长7.1%，比珠三 角低4.2个百分点,增速创新低—2016 年数据）。产业地产具有广阔市场 在新常态下，作为广东重点发展战略，产业转型升级仍是未来3-5年的主攻方向。作为产业转型的载体，产业地产也具有广阔的市场。

2017年女性主题商业地产服务行业分析报告

2017年女性主题商业地产服务行业分析报告 2017年3月

目录 一、行业主管部门、监管体制、及相关政策 (4) 1、行业主管部门及监管体制 (4) （1）中华人民共和国商务部 (4) （2）中国服务行业协会 (5) 6 2、行业相关政策 .................................................................................................... 二、行业市场规模与需求情况 (9) 1、商业地产投资额持续快速增长 (10) 2、我国的宏观经济增长和经济结构转型将带动商业服务业的发展 (10) 3、居民收入的提高有利于商业市场的消费 (11) 4、城镇人口快速增长促进商业物业需求增长 (12) 5、“她经济”时代到来，女性消费主题商业纵享盛宴 (12) （1）中国女性人口结构概况 (13) （2）女性收入增长，消费“弹药”充足 (13) （3）“女权力量”崛起 (14) （4）中国女性消费趋势 (14) （5）“她经济”时代，女性消费需求旺盛 (15) ①服装消费 (15) ②美容服务消费 (16) ③女性珠宝消费 (17) （6）“她经济”乘风而起，女性主题商业引领购物中心新风向 (18) 19三、行业壁垒........................................................................................... 19 1、品牌壁垒 .......................................................................................................... 19 2、项目选址壁垒 .................................................................................................. 20 3、规模和资金壁垒 .............................................................................................. 20 4、技术壁垒 .......................................................................................................... 21四、行业风险特征 ..................................................................................

房地产企业华润置地“十三五”战略规划及2017年商业计划书

房地产企业华润置地“十三五”战略规划及2017年商业计划书

目录 第一部分2015年业绩回顾 (1) 一、2015年经营业绩 (1) 二、资本市场表现 (16) 三、2015年完成的重点工作 (20) 第二部分“十二五”战略规划 (49) 第一章行业前景分析 (49) 一、未来五年行业展望 (49) 二、2016年住宅及土地市场预测 (51) 第二章发展目标 (53) 一、使命 (53) 二、愿景 (53) 三、战略目标 (53) 四、主要任务 (54) 五、战略举措 (54) 第三章商业模式——如何竞争 (56) 一、住宅高效开发 (56) 二、投资物业 (61) 三、增值服务 (72)

第四章“十三五”新增土地资源计划 (74) 一、资源现状 (74) 二、新增土地资源 (74) 三、融资来源 (76) 第五章组织能力 (80) 一、资源获取能力 (80) 二、资金获取能力 (80) 三、高效的产品定义能力 (82) 四、商业地产高效开发能力 (82) 五、高品质 (84) 六、人力资源 (84) 七、风险管理能力 (85) 第三部分2016-2020年财务预算 (87) 一、2016-2020年预算情况 (87) 二、2016年各利润中心预算 (89) 三、2016年住宅项目全资金动态累计税后利润率 (91) 四、2016年签约额预算 (94) 第四部分2016年商业实施计划 (98) 一、住宅开发实施计划 (99) 二、投资物业实施计划 (106) 三、工程管理 (112)

四、品牌管理 (130) 五、物业管理 (130) 第五部分附件 (132) 附件1：2016-2020年华润置地全口径损益表 (132) 附件2：2016-2020年华润置地全口径资产负债表 (132) 附件3：2016-2020年华润置地全口径现金流量表 (132) 附件4：2016年华润置地资金预算 (132)

“大商业”和“小商业”的完美结合 社区商业未来的发展趋势

“大商业”和“小商业”的完美结合 —社区商业的未来发展趋势 先抛开我们的题目，说些北京的商圈发展模式，2002年以前，我国的商业地产开发，基本不存在系统的规划和运营，其运营和管理基本也仅仅局限收取租金和提供简单的物业管理方面。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发的市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。 北京的商业共分为以下几种模式： 1、住宅配型套商业 此类商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。随着开发商项目经验的积累和相互借鉴，原始的商场式规划逐渐向临街式配套商业建筑规划转变，对商业布局、铺位面积、商业配套设施的建设日渐成熟合理。为了迎合区域投资客群对商铺投资的需求，形成了以住宅项目为依托的临街独立商铺。业态以便利店、药店、美容美发为主。 2、大中型集中商业 此类商业最早发源于政府规划的大型商业项目或购物中心类开发，随着国际资金的介入，初期项目教训的积累，开发商视野国际化等因素开始朝两个方向转变：其一是集中商业的规模更合理化，更符合市场需求，更具备合理的风险控制。其二是对前期市场分析、商业定位、商业规划设计的研究日益深入。一些比较成功的商业项目诸如华贸中心、万达商业广场等开始出现。 3、特色主题商业街 此类商业模式最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中

的历程。由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。目前随着开发商的成熟和市场经验的增加，此类项目在北方更多的开始走细分市场的路线，选择消费过程中对周边自然环境要求较高的餐饮、酒吧、休闲服务类零售商业方向进行定位，同时规模更加合理化，因此开始逐步出现越来越多的成功的特色街区开发案例，譬如中国红街。从未来发展看，这种特色街区作为商业中心、区域性商业必要的组成部分，将会进一步放量。 这种特色主题商业街目前收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。 4、租售并举类集中商业 最初商业地产的开发商无论项目规模大小，均盲目追求销售回款，导致很多集中式商业，或者大型商业的经营失败，如“巨库”、“碧溪”等项目。此后，万达地产率先尝试“主力店+商街”的模式，通过定制化的主力店引入，带动周边商铺的销售，但由于最初的摸索缺乏经验积累和借鉴，对商业经营特点和规划布局肌理认识不够，因此一些初期的项目遭遇经营危机。 通过经验的积累和总结，目前，一批具有创新特点、规划的较为合理的租售并举类商业地产项目开始投入市场，分为两种模式，一种为“主力店+商街”模式，如望京“六佰本”，50%进行主力商家的招商，其余50%商街部分，进行分割销售，创下望京商铺单价新纪录；另一种为“主力店+街铺”模式，如大钟寺商业广场，主体商业租赁为主，临街切出部分街铺进行销售，创下北三环商铺单价新纪录。 5、专业市场模式 此类地产区别于其他大众消费类商业项目，主要以某一类产品的批零市场形式出现，早期的如京温服装市场、万朋文体用品商城、木樨园世贸商业中心，以

2017年房地产产业链分析研究报告

2017年房地产产业链分析研究报告 2016年12月出版

文本目录 1地产经济与产业链 (4) 1.1房地产周期与产业链 (4) 1.2房地产产业链对我国经济到底影响多大？ (6) 2地产上游投资链相关性分析 (12) 2.1去库存下的地产投资周期 (12) 2.2建筑业需求的传导路径 (14) 2.3板块及企业收入增速相关性统计 (18) 3地产下游衍生消费相关性研究 (19) 3.1衍生消费时滞性降低 (19) 3.2细分品类相关性差异 (21) 3.3板块及企业收入增速相关性统计 (26) 4相关公司 (27) 4.1格力电器 (27) 4.2小天鹅 (28) 4.3老板电器 (28) 4.4索菲亚 (28) 图表目录 图表1：房地产产业链示意图 (4) 图表2：商品房地产开发投资额及增速 (5) 图表3：商品房销售额及增速 (5) 图表4：房地产和建筑业占比GDP (6) 图表5：房地产和建筑业对GDP同比的拉动 (7) 图表6：GDP资本形成总额占比 (8) 图表7：房地产占固定资产投资总额 (8) 图表8：GDP最终消费支出占比 (9) 图表9：家电、家具、建筑等占社会消费品零售总额 (9) 图表10：2015年公共财政收入中地产相关税收占比6.3% (10) 图表11：2015年地方财政收入中土地出让收入占比27% (10) 图表12：2016H主要金融机构房地产贷款余额结构 (11)

图表13：2006-2016H主要金融机构房地产贷款余额占比 (11) 图表14：拿地和新开工增速基本保持一致 (12) 图表15：新开工一般滞后销售周期约5-6个月 (13) 图表16：新开工增速和货币供应M2增速 (14) 图表17：新开工增速与12个月移动平均去化月数 (14) 图表18：建筑业施工面积和房地产施工面积增速 (15) 图表19：建筑业收入和房地产投资增速 (15) 图表20：水泥销量和房地产施工面积增速 (16) 图表21：平板玻璃销量和房地产施工面积增速 (16) 图表22：挖掘机销量和房地产施工面积增速 (17) 图表23：挖掘机销量和房地产新开工面积增速 (17) 图表24：2015年固定资产投资各行业占比 (18) 图表25：地产和基建投资的互补性 (18) 图表26：房地产上游建筑产业链主要细分行业和公司与地产施工增速相关性 . 19 图表27：商品房销售面积现房占比 (20) 图表28：2015年15个主要城市城市二手房和一手房成交比 (21) 图表29：2001-2016H家电零售额与商品房销量累计增速 (22) 图表30：2001-2016H家具零售额与商品房销量累计增速 (22) 图表31：2001-2016H建筑及装潢材料零售额与商品房销量累计增速 (23) 图表32：2009年至2016H地产衍生消费品类零售额增速与房地产销量增速相关性回归 (23) 图表33：2009-2016H空调内销与商品房销量累计增速 (24) 图表34；2009-2016H冰箱内销与商品房销量累计增速 (24) 图表35：2009-2016H洗衣机内销与商品房销量累计增速 (25) 图表36：2009-2016H油烟机销售与商品房销量累计增速 (25) 图表37：2009年至2016H家电内销量增速与房地产销量增速相关性回归 (26) 图表38：2009年至2016H家电内销量与地产累计增速区间极值时间段 (26) 图表39：房地产衍生消费主要细分行业和公司与地产销售增速相关性 (27)

商业地产大事件

2019年11月全国商业地产大事件：LVMH 162亿美元收购Tiffany、盒马里岁宝开业 2019-12-02 18:36 11月全国商业地产行业值得关注大事件有：盒马里?岁宝购物中心开业，融创152亿收购环球世纪及时代环球各51%股权，LVMH 以162亿美元收购Tiffany，沃尔玛中国计划未来5-7年新增500家门店和云仓，天猫、京东双11成交额均创新高…… 【商业地产要闻】 乐高乐园主题度假区选址上海金山初步计划2023年建成 11月6日，上海市金山区政府与丹麦乐高品牌集团、英国默林娱乐集团、华人文化集团共同签署投资合作协议，并正式宣布乐高乐园主题度假区选址上海市金山区。 上海乐高乐园度假区总投资预计5.5亿美元，由签约各方共同出资开发建设，初步计划于2023年建成开园。度假区将与金山滨海、田园、古镇等旅游元素交融交汇，面向2-12岁儿童的家庭，营造沉浸式亲子互动体验，给孩子们和家庭提供激发想象创意、富有科技感的娱乐体验项目及互动益智课程，项目还将拥有与之配套的全场景式主题酒店。

正荣人事变动：肖春和陷离职传闻、王本龙官宣离职 据媒体11月5日消息，正荣产业集团副总裁、商业董事长肖春和已于向公司提出离职申请，正荣地产副总裁田永盛赴任产业高管。 此外，关于王本龙的离职传闻也尘埃落定。11月10日，正荣地产正式宣布，王本龙于11月20日起辞去公司执行董事、行政总裁及授权代表的职务，其空缺：执行董事、行政总裁由黄仙枝暂替，黄仙枝为正荣现任执行董事兼董事会主席。陈伟健获委任为公司授权代表，他同时是执行董事、副总裁兼财务总监。 贵州首个SKP等三大项目落地贵阳 据11月12日多彩贵州网公开报道，北京华联集团贵阳SKP项目已正式完成签约，这将是贵州首个SKP项目。根据此前云岩区政府消息，贵阳SKP项目或将落地人民大道云岩段飞山街地块。 招商房托基金11月28日开始招股、12月10日港交所挂牌亮相 11月27日下午，招商房托基金在香港举行新闻发布会，该基金于11月28日开始招股，至12月3日结束，12月10日在港交所挂牌上市，花旗担任独家上市代理人。招商房托基金共发售7.5亿个基金单位数目，其中10%于香港公开发售，

中国商业地产白皮书

2009中国商业地产白皮书 易居中国〃研究中心 2009年4月

摘要 中国的房地产市场具有较强的“传导效应”，繁荣阶段传导，调整阶段也同样传导。市场的传导有区域传导、有物业传导、也有客户传导。看2008年的房地产市场，我们认识市场的传导是由住宅——土地——商办的传导过程，而在区域层面则是由华南——华东——华北——中西部的传导趋势。在住宅市场全面回暖的积极信号中，土地市场也开始逐渐活跃，但是从全国的商业地产市场的表现来看，出现的明显的下行态势，表现为租金下调，空臵率提高。因此，我们可以判断，中国的商业地产市场已经进入调整阶段，并且本轮调整将持续一段比较长的时间。 一、商业地产已经进入调整阶段 甲级写字楼市场 现状分析从与之相关的宏观背景来看，第三产业增幅明显回落，企业对未来宏观经济走势持悲观态度，企业未来扩展步伐将进一步放缓，外商投资企业的数量明显减少，比2007年减少27%，这些因素对中国的甲级写字楼市场带来一定的影响。 租金自08年第4季度开始，写字楼市场的租赁活跃度全面下降，北京、上海等一线城市的甲级写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间，一些甲级写字楼为了舒缓客户减少的所带来的租赁压力，已出现降低租金以吸引客户。另外，二、三线城市租金也出现了不同程度的下跌趋势，其中最为明显，杭州、南京、天津等城市租金均出现了7%以上的跌幅，其中天津下降幅度最大，为13%。 空置率由于经济危机的影响，企业纷纷缩小办公规模，或者从高档写字楼搬迁至中低档写字楼，导致甲级写字楼空臵率不断上升。北京、上海、深圳等一线城市的甲级写字楼的空臵率明显提高，分别为24.1%、15%和16.6%，上海浦东地区的甲级写字楼2009年1季度的空臵率达到25%左右。二、三线城市的甲级写字楼的也表现出相同状况，大连、宁波等城市的甲级写字楼空臵率连续3个季度增加，尤其宁波2009年1季度的空臵率高达30%以上。 趋势分析2009年，随着国际金融和经济动荡的影响进一步加深，宏观经济下行压力加大，办公楼需求将会出现回落，而市场新增供应还将不断增加，再供求相对失衡的形势下，办公楼销售价格金额租金价格将会持续下滑，一线城市的写字楼市场面临空臵率上升的趋势。 市场将出现阶段性的区域供应放量趋势城市统一规划CBD，所有写字楼的开发均集

2017年商业去库存房产政策

关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见（试行） 为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市区（不含吴江区）商业办公用房去库存工作，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，制定如下实施意见。 一、项目适用范围 本意见适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目。依法认定为闲置土地的开发用地除外。 二、政策适用时间 2015年1月1日前，已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目，可以申请用地规划调整。 2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目，必须按确定的用途条件进行开发建设，不得申请调整。 三、分类处置政策 （一）调整用地规划政策。 对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大，项目尚未开工建设或未开始销售（包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置）的，可由建设单位申请，通过调整土地规划条件、用途，引导项目建设用地转型利用，用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应按程序申请批准同意后，重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。 1．已取得土地尚未开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，将商业办公项目调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。 2．已取得土地并部分开工建设的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工部分调整为适合用途的房屋继续开发建设，未开工部分调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。 3．已全部开工建设但具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，按照相关程序批准后，可将已开工建设房屋全部或部分拆除调整为住宅或其他适合用途项目开发建设。 4．已全部开工建设但不具备重建条件的项目。由建设单位提出申请，教育、公安、国土、住建、规划、环保、消防等部门和属地政府从技术和合规性方面研究可行性后，再确定是否适合将商业办公用房调整为住宅或其他适合用途房屋。 （二）促进销售利用政策。

2017年上半年房地产运营数据分析报告

2017 年上半年房地产运营 数据分析 2017 年上半年房地产运营 数据分析

内容目录 多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架持续被印证 (4) 多指标表明行业持续处于降温阶段 (4) 6月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落 (8) 施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温 (9) 优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼 (10) 在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显 (10) 优势房企在行业降温阶段仍有显著增长 (10) 2017年初至今地产指数及优势房企股价表现亮眼 (11) 维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现 (12) 风险 (12) 国信证券投资评级 (13) 分析师承诺 (13) 风险提示 (13)

图表目录 图1：区瑞明地产A股小周期理论框架 (4) 图2：房地产投资累计同比增速连续2个月出现回落 (5) 图3：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落 (5) 图4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5) 图5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 (5) 图6：新开工面积累计同比增速显著回落 (6) 图7：施工面积累计同比增速显著回落 (6) 图8：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6) 图9：二线城市新开工面积累计同比增速显著回落 (6) 图10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落 (6) 图11：一线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7) 图12：二线城市施工面积累计同比增速显著回落 (7) 图13：三四线城市施工累计同比增速显著回落 (7) 图14：商品房销售面积累计同比增速显著回落 (7) 图15：商品房销售额累计同比增速显著回落 (7) 图16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8) 图17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8) 图18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落 (8) 图19：历年6月与12月的销售面积大多显著高于其它月份 (9) 图20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (10) 表1：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 (9) 表2：2017年1-6月部分房企销售额及同比增速 (11) 表3：预计优势房企的利润表口径2017年将有显著增长 (11) 表4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘 (12)

商业房地产租赁纠纷案件审判白皮书.doc

商铺租赁合同 出租方：（以下简称甲方）承租方：（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，在双方平等、自愿的基础上，经双方协商一致，签订本合同。 第一条出租标的物基本情况 本合同项下租赁标的物坐落于温州交运国际商贸城双屿物流中心1号楼第层，商铺编号为，建筑面积经双方确认为平方米。 乙方对本合同租赁标的物，包括地理位置、布局、消防设施等已经详细了解且没有异议。 第二条商铺租赁期限、交付标准及其他事项 租赁期限共为叁年，自年月日至年月日止，合同一年一签。租期届满，本合同自然终止。乙方应无条件腾空承租之商铺，有损坏或残缺由甲方选择让乙方修复或照价赔偿，甲方选择赔偿的有权从乙方支付的履约保证金中直接予以扣除。 第三条租金、履约保证金、管理费等价格及支付办法 1、租金交纳方式：月租金单价为元/平方米，月管理费单价为15元/平方米，年租金为元（人民币大

写），年管理费为元（人民币大写），由乙方在签订合同时一次性支付给甲方。租金和管理费均先付后用，每年支付一次。每年度租金到期前15天支付下一年度租金和管理费。 2、本租赁合同履约保证金共计元（人民币大写），自本合同签订之日由乙方全额支付给甲方。 第四条商铺附属设施 本商铺配套设施，在租赁期内乙方享有使用权，所有权归甲方所有；配套设施归乙方使用的，设施设备日常的维护及产生的费用均由乙方负责，乙方使用的水、电费应当按时缴清。逾期未缴纳的，甲方有权在履约保证金中予以扣除，乙方应当在收到甲方补缴通知的7日内将履约保证金补足。 租期届满或提前结束租赁关系的，乙方应保证上述配套设施功能完好，如有损毁乙方应据实照价赔偿。 第五条双方权利与义务 1、乙方须具有外贸经营资质，乙方向甲方承诺，经营范围的增减、修改必须经甲方书面同意后方可进行变更。 2、乙方在租赁期间因自身原因发生经营纠纷或责任事故的，由乙方自行负责，与甲方无关。如乙方给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。如甲方因此承担赔偿责任的，甲方有权向乙方全额追偿。 3、乙方须按约足额给付商铺租金和管理费，如乙方逾期缴纳的，

2020商业地产政策

2020商业地产政策 展望下半年，出现利率明显下行的概率不大。 房地产调控政策加码，下半年房地产销售将加速调整。2017年3月份以来，北京、石家庄、郑州、广州等城市相继发布了楼市调控 升级政策，或提高限购门槛，或提升首付比例。从全国趋势看，本 轮房地产调控相比“9·30”执行力度更严，特别是北京为代表的一 线城市，再次全面收紧。我们预计部分二线城市将跟进提高按揭贷 款利率，主要城市房贷利率将进一步收紧。预计2017年下半年商品 房销售增速将加速下滑，调整进入下半场。 区域继续分化格局，三四线城市成亮点。从我们跟踪的40个城 市交易数据看，年初以来，一线城市商品房成交面积回落幅度最大，二线城市次之，三线城市回调幅度最小。从销售价格看，三线城市 4月份新建商品住宅价格指数同比增速创下近期新高。一线和二线 城市销售价格均有所回落，其中一线回落幅度较大。由于热点城市 的房地产调控政策不断加码，三四线城市房地产政策依然以去库存 为主，预计下半年三四线城市的销售情况依然要好于一二线城市。 一线和三线土地成交放量，预计下半年增速将放缓。1-5月份， 在我们重点关注的40个主要城市中，一线城市土地供应和成交明显 放量，但趋势有所下滑，并且土地成交均价增速同比开始下滑。二 线城市的供应面积和成交面积同比均有所下降，但成交均价依然保 持增长。三线城市的供应面积、成交面积和成交均价均保持增长。 从成交总价看，1-5月份，一线和三线城市同比增长均为87%，二线 增长约4%。我们预计在土地供应整体偏紧，房地产销售下半年加速 调整的环境下，2017年下半年土地成交增速将放缓。 房地产投资增速年内首降，预计下半年将向下调整。2017年1-5月，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.3%，增速比 1-4月份回落0.5个百分点，今年以来增速首次出现下滑，房地产

2017年商业地产分析报告

2017年中国商业地产行业分析报告 过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现，虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一片蓝海。 投资加速，商业地产库存仍存 相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。 由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。 前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，同比增长-12.2%;其中住宅32256万平方米，同比增长-22%；办公楼3537万平方米，同比增长6.1%;商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%。 这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年6月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017年7月份，12个重点城市也开始试点推进租赁住房建设，但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。 共享时代，商业物业租金小幅上升 回首过去的10个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。 商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，TMT(科技、媒体、电信)行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。 在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。 除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争，很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级，优质购物中心的空置率持续走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首层表现较为明显。

商业地产市场竞争分析

商业地产市场竞争分析 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 **年以来，国内住宅市场限购、限贷、限价等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商救赎的武器。**年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。数据显示，至**年，20个重点城市新增入市体量将达到亿平方米，而**-**年内城市综合体增量将以部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。同样，部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发

商必须思考的选择题，但绝对要避免成为某些城市对象。 截至**，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是的主导力量。基于对城市发展的需求，往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为截至**魏优旃开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求；住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。**年，中国商业营业用房交易额达8906亿元，比**年增长%.**年中国商业

2017中国房地产行业分析报告

序言 对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。 从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。 从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。 2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？ 站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。 本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。

白皮书文案一套商业地产楼书文案

白皮书《时空的革命》 共36 页第一部分：总述 1、封面：LOGO书名 2、前言（1P）封二 空间的聚集，必然导致时间效率的提高。 --- 史蒂芬?霍金 扉页 港鹏?成都银行中心（LOGO弋）――CBD动力核心！ p2-5: 3、标题：CBD时空由此改变（4P） 时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。空间与时间互为影响, 而时间就是事物发展变化本身。 ——《时间简史》 中央商务区,英文简称C B D （Central Business District ），是指在一个大城市内，集中了 大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现弋化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 CBD 一改以街为市、自发形成的传统商务模式，以高度集中城市配套资源（商务、商业和住宅多以2：1：1 的比例分布）、与世界同步脉动的经济节奏，从而改变并不断优化商务区内空间构成，时间效率与空间构成相互作用及整合，由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式，这就是经济全球化时弋的中“时空的革命” 第二部分：立意与支持 p6: 标题：金融一一CBD寸代的原动力（1P）

CBD是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市，在谋求国际化发展进程中，不可回避的重大选择和必由之路，而CBD的核心驱动力又来自金融，举凡世界知名CBD，无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控，全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体，以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升，金融便以无可替代的地位成为CBD 的核心，是取决CBD形成和发展的关键所在，纵观世界着名CBD皆可充分应证此点。 p7 曼哈顿——世界经济中心（1P） 曼哈顿核心金融区——华尔街，在长仅1.54 余公里、面积不足1 平方公里的地域，却集中近百家大银行、保险公司、交易所以及大量跨国大公司总部，是世界上就业密度最高的地区，是世界财富最集中、竞争最激烈的地区，是世界经济的中心，对世界各国货币汇率、股价和证券等均有着举足轻重的影响力。 着名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿，曼哈顿CBD不单是美国经济的主要增长地，也是 美国发展成为世界性的金融、贸易、咨询以及文化中心的主要推动力量。 p8 新宿——日本银行之都（1P） 全日本摩天大楼最为集中，人流量最多的新宿CBD经济、行政、商业、文化、信息等部 门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，面积为16.4 公顷的范围内，聚集160多家银行，被形象地称之为日本“银行战争”的缩影。 这里掌控着日本经济的命脉，长期占据亚洲最重要的金融中心席位 P9 中环——东南亚金融中心（1P）

北京商业地产分析

北京商业地产白皮书 随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化,定向消费市场的潜力巨大。精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。近年来,国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟,现有的商业物业市场日显匮乏。 借此东风,越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作,但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到,要成为这场激烈的竞争中最后的生存者,就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。 商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物,以商业运营为主体,地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。 一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行,涉足商业地产领域。随后而来的，是相当一批地产商,其中多为有实力的品牌地产商,纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。一时间，商业地产投资滚滚而来,大型商业设施八面开花,导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。?伟业商业作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验,伟业商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注,并进行着深入的研究。为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。使开发商、投资者更加了解其商业发展特性所在。我司现将2002——2005年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。

第一部分:分析目的和原因 商业房地产作业房地产市场重要的组成部分,在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大,商业市场的发展,激烈的竞争,商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。分析商业房地产行业的现状,预测出北京市商业地产０6年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义,是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。 伟业商业希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验的基础上,分析总结近几年北京市商业市场的总体情况及区域特性，将自身的研究成果运用于项目的操作，以推动行业市场的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。 第二部分：分析的范围和内容?本次分析的基础数据来源于北京伟业多年来从事商业地产领域的顾问策划工作中积累的商业项目统计数据库,并从《北京市商铺大全》中抽取近年来开发的36７个项目进行分析，贴近市场,贴近商业地产开发商，从实际的项目出发，结合北京市商业市场和地产市场的发展状况，敏锐和求实的分析北京市及各个区的商业地产现状和发展趋势。?本次数据分析的范围及内容确定?分析时间段的确定