2017年9月最新房地产行业研究报告

目录

一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显 (3)

二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛” (6)

（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失 (6)

（二）房价上涨收获资本回报本质是风险投资，不是无风险套利 (7)

三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境 (8)

（一）长租公寓将模糊二元市场界限 (8)

（二）政策层面增加租赁土地供应 (9)

（三）金融手段促进资产良性循环 (9)

三、投资逻辑 (11)

四、风险提示 (11)

图表目录

图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降 (3)

图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%） (3)

图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100） (4)

图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100） (4)

图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离 (4)

图表6 租房痛点 (5)

图表7 提供租赁服务企业面临痛点 (5)

图表8 近期出台租赁市场相关重点政策 (6)

图表9 长租公寓运营模式 (8)

图表10 住房租赁市场金融产品支持 (9)

图表11 案例：自如1号ABS业务流程 (10)

一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显

传统的住房市场中，自有产权住房与租赁住房泾渭分明，二者面向群体特质区分也十分明晰，二者拥有权力有明显区别。对于大多

数人来说，拥有至少一套自有住房属于刚性需求。

尽管近年来，住房租售比一路下降，从租金回报的角度考虑，租房相比于月供明显更为经济，但是考虑到自有产权住房所附加的公

共服务价值（包括户口、教育、医疗、社会福利等等），以及租房所

带来的不确定性，即使不考虑房价上涨所带来的资本回报，购买住

房仍是多数人的第一选择。更何况，房价上行周期中，房价上涨的

资本回报十分巨大，“房产造富族群”甚至成了新的社会阶层。

图表1 一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降

资料来源：WIND，网信证券研究发展部

图表2 2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%）

资料来源：WIND，网信证券研究发展部

图表3 一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100）

资料来源：WIND，网信证券研究发展部

图表4 一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100）

资料来源：WIND，网信证券研究发展部

无论是新建住宅还是二手住宅，过去2年间房价上涨明显加快。

但同期由于租金上涨幅度小于房价上涨幅度，导致租金回报率逐年

降低。目前4个一线城市的租金回报率平均为1.52%左右。

图表5 一线城市新建与二手住宅价格指数偏离

资料来源：WIND，网信证券研究发展部