沈阳佳兆业中心项目可行性研究报告

沈阳佳兆业中心项目可行性研究报告

目录

第一章项目概况............................................................................................................................

一、项目的名称 (2)

二、项目基本情况 (2)

三、项目背景及位置 (2)

四、宗地现状 (3)

五、项目周边配套 (4)

六、规划控制要点 (5)

第二章市场分析 (7)

一、土地市场整体运行情况分析 (7)

二、沈阳市房产市场情况分析 (9)

三、项目可比性楼盘分析 (21)

四、项目及产品定位 (25)

第三章投资收益分析 (27)

一、项目规划指标 (27)

二、成本预测 (27)

三、销售预测 (28)

四、经济效益分析 (28)

第五章结论与建议 (31)

第一章项目概况

一、项目名称：

沈阳青年大街项目

二、项目基本情况

本项目为沈阳市沈河区政府招商项目，计划于2009年底以招拍挂的方式推出市场，挂牌出让价为占地面积 24,689元/平方米，总地价为 52,834万元。集团于2009年12月31日参与该项目的土地拍卖，并获得了该土地。

项目规划面积21,422平方米，用途为商业和居住，容积率10.0。预计总投资19.8亿元人民币，销售收入约38.19万元。

三、项目背景及位置

1、项目背景

（1）沈阳市独特的区位优势

区位沈阳位于中国东北地区的南部、辽宁省东北偏东，从全球区位经济和地缘政治的角度看，正是东北亚的“龙睛”之地。是中国东北地区经济、交通、文化的中心，也是东北地区最大的中心城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈，具有重要的战略地位。

经济经济实力反映出一个地区的综合经济实力，是城市对外竞争的核心。沈阳目前的经济实力综合指标在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、沈阳、重庆、哈尔滨），三大产业经济指标综合排名位列第3位。

沈阳集中了基础工业和加工工业为主的8大城市，分别是中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之称阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，构成了沈阳为核心的共有2400万人的辽宁城市群和经济区。预计2010年沈阳市国民生产总值将达到4000亿元，

交通沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编制站和中国最高等级的“一环五射”的高速公路网。沟通世界的大连港、营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理优势。

（2）金廊的区域优势

金廊定位为沈阳中央都市走廊，旨在形成一个汇集金融、商务、商贸、会展、科技、文化、体育等多个前导产业为一体的服务业产业群。通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区，成为沈阳充满活力的生命中轴和

创造新世纪辉煌的黄金走廊。经过六年的开发建设，已初见成效。目前金廊工程规划建设项目共140项，规划总占地面积约1222万平方米，规划总建设规模约5253万平方米，预计投资总额2631亿元。已有皇朝万鑫大厦、昌鑫置地广场、汇宝国际商业广场、华府天地一期、财富中心、银河国际大厦等 28 个项目已先后竣工并投入使用，另有华润万象城、茂业项目、嘉里建设项目等众多综合体项目在建。

开发建设金廊是完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

2、项目位置

本项目位于沈阳市沈河区青年大街，沈河区是沈阳的政治、文化、金融中心，青年大街沿线是金廊（即“中央都市走廊”）的黄金地段，金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念，以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长 12 公里，平均宽度 1—2 公里，总面积 17.7 平方公里。其中在沈河区全长约 6~7 公里。

本项目所处的青年大街沿线是金廊的黄金地段，该地段土地稀缺、配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利，而且本案周边高端项目众多，市场热度较高，有良好的市场氛围及发展前景，该地段也是青年大街沿线可供出让的最后一块净地，资源非常稀缺，周边配套齐全、商业氛围浓厚、交通便利。

位置图一

位置图2

3、项目现状

目前该项目宗地内正由政府在实施拆迁平整，并承诺挂牌成交后将以净地交地。

4、项目规划指标要点

方案总平面图

规划指标数据表

第二章市场分析

一、宏观经济分析

1、沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大

2009年全国各市GDP排名

2009年东北主要城市GDP对比

※从2001年至2009年，沈阳市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名列前茅，2009年GDP达到4359亿元；在国内GDP排行中，排行第15位。

※在东北三省中，沈阳以GDP 总量的位置领先其他主要城市，可以看出沈阳市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。

※沈阳特色及支柱产业：沈阳作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，开拓金融、贸易、物流等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。

2、沈阳市GDP 及固定资产投资额加速增长，沈阳市经济发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段

沈阳全市历年经济发展状况

5001000150020002500300035004000450050002004

2005

2006

2007

2008

2009

0%

10%

20%30%

40%

50%60%70%80%

◆ 2004年以来，沈阳市GDP 年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大； ◆ 沈阳市2009年的GDP 增长速度14.10%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持房地产业快速发展；

◆ 沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。

3、沈阳市人口从2003年开始到09增长稳定，人均可支配收入平均增长13%以上，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快

2004-2009年沈阳市人口变化趋势

03年至08年5年间，沈阳户籍人口变化极小，增长率低于10%；

自从沈阳市于2003年之后降低了外来人口进入的门槛，由此使得沈城的迁移人口大大增加。预计到2010年，沈城人口的机械增长将达36.7万人。

2004-2009年沈阳人均可支配收入及增长率

2500

500075001000012500150001750020000200420052006200720082009

0.0%

5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%

2010年，沈阳城市居民人均可支配收入预期增加11%，首次超过2万元 。

沈阳人均可支配收入基本上逐年上涨，均达到改善性生活品质标准。 4、重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变,富裕人群逐步扩大 ◆ 2009年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业58.2万人，增加0.98%； ◆ 2009年非公有制经济为2498亿元，增长17.8%，高于GDP 增速，占GDP 的64%，十一五规划目标为70%；

◆ 十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长15%；

◆ 2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。 5、宏观经济小结

1.GDP 高起，东北城市领跑，城市中心化趋强

2.GDP 快速增长，房地产市场进入高速增长期，未来发展潜力巨大；

3.人

均可支配收入平均增长13%以上，人民生活水平逐步提高，社会财富快速积累，社区投资需求趋强。

二、土地市场分析

1、随着市场量价齐升，

09年土地供应比

08年快速增长，09年沈阳市共推出土地宗

数451宗，同比增长17%，推出面积3189.28万平方米，同比增长30%。

2009年沈阳市供应土地用途比例分布图

5.99%

住宅商业

工业公共

2008-2009年沈阳市土地供应量对比

2000

40002008年

2009年

单位：宗

单位：万平方米350

400450500

2009年沈阳市各区供应宗数比例分布图

5%

8%

沈河区

和平区

皇姑区

大东区

于洪区

东陵区

铁西区

浑南新区

苏家屯区

进入2009年以来，当房地产市场出现量价齐升之时，沈阳的土地市场逐渐复苏，各大开发商均不同程度地加大了土地储备的规模。主要是因为沈阳各大开发商对后市的信心逐渐恢复，获取项目资源为以后的发展奠定基础。目前，沈阳土地市场开始一步步地朝着07年的疯狂态势前行，预计在2010年，疯狂拿地的局面还将会继续。

2、沈河区09年土地供应较小，未来供应主要来自于金廊沿线的供应

2009 年沈阳各区域经营性土地出让统计