AFP考试《金融理财原理》第九章知识点：购房与换房规划
一、购房与换房流程
列出需要居住的面积与期望居住地区的价格
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决定购房目标当前的总价估算房价成长率
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估算购房时的房屋总价
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计算该投资的终值是否足够支付届时自备款
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计算购房后每月‖资产应如何配
储蓄是否足以负担‖置才能达到所需
房贷本利摊还额‖的投资报酬率
可配置在购房上的资产于储蓄比例
二、年收入概算法
用年收入概算法计算可负担房价:
购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。
可以下列公式概算可负担的房屋总价：
可负担房价=[(年收入x 负担比率)/ 房贷利率] /贷款成数
不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。
例题：如年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，首付款的机会成本也以房贷利率计算，房贷利率6%，贷款成数70%。
可负担房价=[(10万X 30%)/ 6%] / 70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是需先准备21.4万的首付款。
若贷款20年，本利平均摊还法，可贷款 PV(6%，20，-3)=34.4,
34.4/70%=49.2，49.2/10=4.92，不到年收入的五倍。
从这个简化公式可知，同样的收入，利率越低，可负担房价越高;储蓄率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。
三、目标精算法计算可负担房价
可负担房价=PMT1X{1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) X(1+r) +FV(r,,0,A)+PV(I,m,PMT2)
r=投资报酬率，=离购房房年数
PMT1=当前年收入×负担比率
A=当前可配置于购房用途的净资产
i=房贷利率，m=房贷年数
PMT2=本利摊还年供额=FV(y,,0,-PMT1)
y = 收入成长率
目标精算法案例
小林年收入为10万元，预估收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：
自备款储蓄部分=PMT1× {1-[(1+y)/(1+r)]}/(r-y) ×(1+r)
=30,000元×{1-[(1+5%)/(1+8%)]5}/(8%-5%)×(1+8%)5=193047元
自备款投资部分= FV(r,,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元
PMT2=FV(y, , 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元
贷款部分=PV(i,m,PMT2) =PV(6%,20,-38288)=439,160元
可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元
可以买大约85万元的房子。
四、固定预算下区域和面积取舍
项目参数平米数单价适合地区目前年收入100,000 70 12,180 二环
收入增加比率5% 80 10,658 二环到三环可负担购房支出比率30% 90 9,473 三环
可配置在购房资产150,000 100 8,526 三环到四环投资报酬率8% 110 7,751 四环
预计几年后购房 5 120 7,105 四环到五环房贷利率6% 130 6,558 五环
房贷年数 20 140 6,090 五环以外
五环以外可筹自备款413446 150 5,684
五、换房能力概算
需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。
如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。
以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用来于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。
六、房涯规划表
生涯阶段购房经验选房因素月收入（元) 可负担房价青年期<30岁首次购房房价、便利3000-5000 20万-35万元前中年30-40岁第一次换房学区、交通5000-10000 35万-70万元
后中年40-50岁第二次换房环境、治安10000-15000 70万-100万元
30万-50万元老年期>55岁第三次换房养老、遗产5000-8000
七、换房规划案例
工作10年后购房50万，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，所需储蓄或房贷年供额为多少?
第一段：25岁开始工作，35岁第一次购房，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年。贷款六成。购房前所需的储蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。
第二段：35岁到45岁还贷款，购房后所需的年供额=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。
第三段：45岁换房100万元，届时旧房房贷还有10年才缴清，房贷余额
=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售旧房后须先把原房贷还清，500,000元-192,503元=307,497元，可当新房首付款。新房贷款需求=总价1,000,000元-307,497元=692,503元。年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。
八、换房买卖顺序分析
1、换房的步骤：先买后卖
需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。
比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。
若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,000元X10%X3/12=7,500元。
若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。
2、换房的步骤：先卖后买
●要解决出售旧房后无房可住的问题。
●除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。
●因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。
●如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。
九、其它购房成本的考虑
1、中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价2%的中介费。
2、装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修的标准，套内面积每平米500-1,000元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。
3、搬家费用：相较下不算太高，1,000元预算应该足够。
4、房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计
5、印花税：合同总价的万分之五
6、契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。
综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。
十、住与行：通勤成本分析
比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元;
一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。
若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。
市区住宅可步行上班可忽略通勤成本，郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，若每月
1,500元，一年1.8万元。
因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估通勤的时间成本是否值得此增加的成本。
十一、二手房与期房的合理价差
期房价格 = 现房价-购置期房到交房期间租金现值
购现房可现住, 购期房可能同时缴贷款与租屋
二手房价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数)
同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10,000元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元-1,183元=8,817元
若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10,000×(1-2%X10 ) = 10,000元*80%=8,000元
十二、老人换房规划：银发族年金屋
以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居住权。年金屋强调医疗照顾，酒店式管理，以及与同年龄层的社交活动。
老人入住后通常还要交管理费，但可一直住到终老为止。
可以居住保证金及月费用(双人) 作为累积退休金的目标。
如果保证金100万元，含餐费的年管理费3万元，退休后生活20年，100+PV(3%，20，-3，0，1) =146，则退休时应准备146万元。