合肥丰联房地产有限公司 绿城雅苑项目可行性研究报告

合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告

一.项目概况

1.1项目提出的背景由于我国的人口从农村向城市转移仍没有结束，城市化率不断提高，给房地产业乃至国民经济发展带来了巨大的空间。新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。未来市场房价虽然会有较大调整，但是在国家的宏观政策调控下整个房地产行业调整幅度会相对较小。在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。

1.1.1项目名称：合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目

1.1.2项目承办单位：合肥丰联房地产有限公司

1.1.4项目建设地点：合肥市岗集镇

1.1.4项目建设性质：新建

1.1.6项目建设规模和建设内容：本项目总用地面积18073平方米（约27亩），总建筑面积30150平方米，建设内容具体如下：1、多层住宅：22710m2。2、商办楼：7440m2 6 3、停车位：134个4、地下停车位：136个5、小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等）。1.3投资概算及资金来源项目总投资5000万元，资金来源建设单位自筹资金。1.4建设单位概况合肥丰联房地产有限公司于成立于2008年7月，公司由常松发起、殷宗虎参股，在长丰县工商管理局注册，注册资金1000万元整。经营范围为房地产开发、物业管理。公司资金雄厚，拥有一批懂技术、善管理的员工，其中专业工程师2名，注册会计师3名。公司致力于打造合肥地区的精品楼盘，服务于合肥市民。1.5编制依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》2007修正 《商品房销售管理办法》2001年 《安徽省城市房地产交易管理条例》2007年 《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 1.6主要数据及技术经济指标主要数据及技术经济指标如下：总投资：5000万元总占地面积：面积18073平方米（约27亩）总建筑面积：30150万平方米，其中多层住宅22710平方米，7 .办楼7440平方米。容积率：1.668 绿化率：35% 筑密度：26.9% 投资回报率= 44.69% 投资回收期=1.43年

二.市场分析和需求预测

2.1国家相关政策2008年，受国际金融危机的影响，北京，上海，深圳等大城市楼价纷纷跳水，合肥虽然没有出现大的波动，但是也出现了交易量萎缩，房屋空置面积增多的情况，好在国家和地方纷纷出台各类优惠政策如结构性减税，适度宽松的货币政策等确保房地产的稳定健康发展。

1、税收政策在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。”

2、金融政策2009年1月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经济出现大幅放缓。与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP增长8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。

9 在适度宽松的货币政策下，2009年流动性还将加大，可能降息3—4次，继续下调存款准备金，M2增幅达17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于2008年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。第一，从房地产金融政策分析，信贷会继续放松。个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度。第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。第三，开展房地产信托投资基金试点。2008年12月《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金九条）提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。3、住房政策毫无疑问，2009年住房政策将是最重要的政策组成部分。降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实2008年第四季度制定的相关计划；2009年是加快保障性住房建设的关键一年，依照《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。为了拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案，2009年将会展开试点工作。另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。更关键的是，今后三年保

11 障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。4、其它政策2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会出台适度放松土地政策，购房入户政策扩大化，放松外资的政策的限制等，以加大刺激需求和稳定市场的力度。 2.2 2009年合肥房地产市场情况2009年合肥房地产市场主要表现在以下几个方面：（一）房地产投资持续快速增长。2—4月份月份我市房地产开发投资分别为28.61、36.14和40.53亿元，房地产开发投资额连续4个月增长。合肥2009年1—4月份房地产投资规模项目月份 2 3 4 房地产投资总投资（亿元）28.61 36.14 40.53 同比增长75.63% 24.19% 71.96% 环比增长101.90% 26.32% 12.15% 其中：住宅（亿元）20.32 28.36 28.7 同比增长60.63% 34.47% 67.25% 环比增长90.10% 39.57% 1.20% （二）商品房新开工规模不断扩大。2—4月份我市商品房总计新开工面积300.51平方米，其中商品住宅新开工227.54万平方米，开工规模继续保持扩大。

（三）企业推盘速度加快。2—4月份商品房批准预售面积分别为积15.01万平方米、50.57万平方米和70.97万平方米，同比分别增长113.36%，48.3%和49.06%。环比分别增长21.1%，236.91%和40.34%。随着销售市场成交量的放大，自3月份开始房地产开发企业推盘速度开始加快。

（四）房屋空置面积保持较低水平。截止到2009年4月底，我市商品房空置总量为134.72万m2（含住宅74.79万m2），其中空置1年以下的待销商品房有35.49万m2（含住宅23.43万m2），空置1-3年的滞销商品房有81.64万m2（含住宅45.2万m2），空置3年以上的空置商品房有17.59万m2（含住宅6.16万m2）。我市商品房空置率为5.26%，商品住房空置率为3.58%，仍处合理区间内。

三.规划方案优选

3.1项目建设的可行性

3.1.1合肥经济的快速发展改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。2009年1月7日，市长吴存荣作政府工作报告预计全市地区生产总值1630亿元，比上年增长17%；全市地区生产总值1630亿元，比上年增长17%；财政收入301.2亿元，增长40%，其中地方财政收入160.9亿元，增长57.8%；市国税组织收入143.5亿元，增长20.9%，地税组织收入99.1亿元，增长50%；全社会固定资产投资1835亿元，增长40%；社会消费品零售总额587亿元，增长25%；城镇居民人均可支配收入15550元，农民人均纯收入5300元，分别增长15.8%和18%。主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列。

3.1.2合肥人民生活水平大幅度提高据合肥市政府工作报告数据显示，在上一个五年中，城镇居民人均可支配收入增长87.5%，农民人均纯收入超过全国平均水平，增长近一倍；人均储蓄余额增长1.1倍，居民家庭财产普遍增加；社会消费品零售总额增长1.1倍，住房、汽车等高档消费需求迅速升温。综合性连锁经营等新型流通业态和物流、会展、旅游、金融等现代服务业发展加速，较好地满足了多样化消费需求。促进就业的长效机制初步建立，新增城镇就业岗位35.5万个。社会保障体系进一步健全，“五险”参保人数净增105万人次；企业离退休人员养老金、城镇职工最低工资、城镇低保标准分别提高58%、47.3%和64%。

3.1.5合肥城市化进程加快据合肥市统计局信息显示，2008年11月，合肥市常住人口已达501万人，比2007年增加了10万人，净增长2.04%。与户籍人口487万人相比，净流入14万人。2008年，合肥市常住人口中人口出生率为千分之9.98，同比下降1.37个千分点。出生婴儿性别比为118.29，比上年有所下降；死亡率为千分之2.96，同比下降0.88个千分点，自然增长率为千分之7.02，同比减少0.49个千分点，人口自然增长率呈下降趋势。随着经济结构调整和国民经济的快速发展，合肥城镇建设步伐不断加快，农村剩余劳动力不断向城镇转移，2008年，合肥市人口城镇化率已达62.4%，比上年提高2.2个百分点，而在2000年这一数据仅为44%。

四.开发进度安排

随着我国加入WTO，市场运作将日趋规范，这就要求房产商走规模化、规范化的道路，一批具有雄厚实力和先进管理规式的房产开发企业将脱颖而出，一些实力不足的房产开发企业将被淘汰。

4.2.2城市化发展的需要合肥作为省会城市和产业承接地，她的房地产市场是有刚性需求的。此外，合肥人口急剧增长，外来人口的汇集也大大带动了合肥的房地产市场。截至2008年11月，合肥市常住人口已达501万人，城镇化率已达62.4%，比上年提高2.2个百分点，而在2000年这一数据仅为44%。

4.2.3住房需求的不断增长在对合肥购房消费者进行过问卷调查，从反馈信息来看，合肥的住房需求仍然非常大，在购房人群中，30岁以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增长的趋势。这一群体由于经济实力有限，近半数以上的人会选择70—90平米的中小型住房。

4.2.4合肥的房地产重心向外转移的需要相关人士表示，合肥今后将坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向旧城区外转移。按照国家“从严从紧、有保有压”的土地调控政策和节约集约用地的原则，合肥有关部门承诺，将严格控制城市新增建设用地规模，合理安排各类必需用地，确保城市基础设施用地和关系民生的居住用地，特别是廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。比如说保障性住房建设用地，将由政府划拨提供。

五.项目投资估算

7.1投资估算

7.1.1投资估算的依据 《建设项目经济评价方案与参数》第三版 《全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表》-2000年 合肥市有关材料和设备的现行市场价格； 现行各项税费标准。

7.1.2投资估算范围 1.建筑工程费：包括居民住宅楼、商办楼、小区给排水、供电、道路和围墙、绿化等。 2.其他费用：土地平整清理、水增容、勘察设计费、管理费、不可预见费等。

7.1.3投资估算结果项目建设总投资为5000万元，其中建筑工程费3946.1万元，其他费用1053.9万元，详见《项目投资总估算表》。

7.2资金筹措本项目总投资5000万元，资金来源为建设单位自筹资金，详见投资计划与资金筹措表。

六.资金的筹集方案和筹资成本估算

6.1经济效益评价依据 《建设项目经济评价方案与参数》第三版 《企业财务通知》及《企业会计准则》税金以《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他税收规定

6.2经济效益评价基础数据10.2.1建设规模本项目总用地面积18073平方米（约27亩），总建筑面积30150平方米，总投资5000万元人民币。

6.2.2项目工期本项目计划建设期13个月，即2009年7月—2010年8月。其中2009年完成项目投资的40%，2010年完成项目投资的60%；项目于2010年8月交付使用。

6. 3项目销售收入的确定

6.3.1商业门面销售商业门面建成后第一年售出60%，第二年售完。价格按每平方米3000元计算：第一年收入：7440 m2×60%×3000元/ m2 =1339.2万元；第二年收入：7440 m2×40%×3000元/ m2 =892.8万元；10.3.2住宅楼销售住宅楼建成后第一年售出40%，第二年售出40%，第三年售完。价格按每平方米3500元计算：第一年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4万元；第二年收入：22710 m2×40%×3500元/ m2=3179.4万元；第三年收入：22710 m2×20%×3500元/ m2=1589.7万元第一年销售收入总计4518.6万元，第二年销售收入总计4072.2万元，第三年销售收入总计1589.7万元。总销售收入：10180.5万元。

七.财务评价

以上计算结果表明，本项目在现行房价基础上，投资利润率44.69%，效益显著，且由于近年来合肥市商品房价格一直为稳中有升，销售方面风险较小，从而使本项目的投资风险

相对较小，因此本项目在财务上是可行的。

八.风险分析

8.1项目主要风险因素识别本项目的风险因素主要有利率风险、购买力风险和资金变现风险

1、利率风险利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。

2、购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

3、资金变现风险资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币带来的损失。

8.2防范风险的对策

8.2.1投资决策阶段。（1）准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险；（2）树立风险意识，建立风险管理组织，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析；（3）健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。

8.2.2前期工作阶段。（1）积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系,争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助; （2）增强合同意识，勘察规划设计合同、资金使用合同等。11.2.3项目建设阶段。（1）采用系统的项目管理方法。（2）向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险事故的预案工作。（3）及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。（4）合理布置施工现场。（5）尽快完成开发项目，缩短建设周期，这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。

8.2.4销售管理阶段加大宣传力，确保销售达到预期目标。

十.结论

结论：合肥丰联房地产有限公司根据合肥市场需求和本地房地产业发展的需要，以自筹资金建设绿城雅苑项目，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》同时也符合《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》项目建成后将实现年销售额近10180.5万元，1.43年后可实现投资回收目标。

房产2班132********

李志远