品牌招商对商业项目的影响

品牌招商对商业项目的影响

商业项目作为商业地产的开发、建设和运营的主体对象，决定其成败或者维系其发展前途的因素众多。本文主要讨论商业项目中大型购物中心的品牌招商对其的影响情况。

如果从核心竞争力角度去分析和解剖，商业项目中的业态组合和品牌落位情况是关键。在一定程度上说，把握住品牌招商也就把握住商业项目初期运行成功的60%。简单的说，一个商业项目里的购物中心的档次实际上不取决于开发商或商业管理公司，而是取决于整个项目中和目标消费市场相匹配的品牌商家。购物中心开业后，消费者对项目的认知程度、忠诚度很大程度来自于对商业项目中经营的各种商品的品牌满意度。

购物中心招商工作的核心就是品牌商家的招商，品牌商家对于整个项目定位的形成以及可持续性经营产生直接影响，购物中心的持有者、管理公司必须正确估计品牌的价值，如果没有正品的品牌价值观念，商业项目招商将陷入困局。对品牌商家的深度分析有利于商业项目经营者对品牌影响力的分析，以便正确的引进相关合适的品牌商户，

既然品牌对商业项目定位形成及可持续经营有深刻的影响，那么应如何分析品牌对商业项目的影响情况呢？

一、品牌价值对商业项目的影响

商品的品牌载体是通过商业项目的商铺形式体现出来，品牌的外延形式与项目整体形象互相彰显，很难想象在一个批发市场上会出现国际一线品牌的专卖店。

正确定位商业项目，并能正确理解商业品牌的概念和内容，并找寻相合适的品牌商家入驻项目，是一个商业项目成功的前提。

品牌带来价值是大家的共识，商业品牌的价值对于招商有价值也是无疑的。一般情况来说，越是市场号召力强的品牌，在商业项目里的租金谈判能力越强，而想要打造一个成功的商业项目，又离不开品牌商家的数量和规模。但不少开发商不能正确理解甚至不能够接受对品牌价值予以肯定的方式，即采取优惠的招商政策引进品牌商家。

给予主力店优惠的招商政策，是开发商一般能够认识到的。但在商业项目

中的品牌商家不是简单意义上的主力店商家，其实大家从国内不少购物中心项目的失败中就可以看出，不少项目主力商家获得了租金的优惠，其经营状况比较好，但是主力商家之外的室内步行街给予室外步行街往往经营惨淡。北京东四环的大成国际购物中心主力店是世界五百强零售企业乐购超市，除乐购超市经营尚可，其步行街内的小商铺可以说是举步维艰，艰难度日。原因是什么呢？室内步行街以及室外步行街还需要一定数量的和整个项目定位相匹配的品牌商家。换言之，这些方位还需要采取租金较低的品牌商家，从而推动室内步行街和室外步行街商业的形成。

如此看来，品牌价值观念必须涵盖在购物中心的各个招商层面。

如果想成功实现购物中心的招商，购物中心开发商或者管理公司需要拿出相当于整个项目20%甚至以上的面积进行品牌商家的招商，占据另外80%的面积的商家即使品牌度较低，或者没有品牌，这些商家将会在品牌商家的带动下，共同推动项目商业定位的形成；对于主力店外的室内外步行街，如果想取得经营成功，也需要拿出部分20%及以上面积进行对于定位品牌的招商。其他80%的商家作为补充，形成整个商业环境；20%的品牌招商需要开发商或者管理公司考虑品牌价值进行租金等优惠，在成功解决20%品牌招商的前提下，其他80%的商家一定愿意在高租金前提下尽快进驻，整个项目的招商会很快推进，并取得良好的效果。

二、商业项目的业态分布和品牌定位对商业项目的影响

一个成功的商业项目在前期就会不断地根据市场情况对项目进行业态分析、定位、组合。找寻合适的商家品牌来充实项目，突出项目主题，发挥规模效用。那么商业项目的业态分布的前期规划就显得十分重要。业态的确定实际上是项目发展的战略确定，接下来的商家品牌招商是战术的具体实施。

大型购物中心的业态不外乎由零售、餐饮、娱乐、服务、体验类构成，它们之间的比例突出了购物中心的特点，品牌的档次确定了项目的消费层次。

如何科学的进行业态组合就是一个至关重要的问题，使各种零售、服务、娱乐体验业态，主力店、次主力店、专业店及专卖店进行科学合理的组合和规划布局，从而实现不同业态价值的良好互动。

笔者认为业态的组合比例没有什么先天的确定，一切来源于对市场的科学判断，即依托市场内在需求进行组合比例判断。有些购物中心在进行规划设计的时候，

简单的套用业态的组合比例关系，这样的方式显然缺乏科学性，毕竟中国国土疆域太大，南北消费习惯不同、经济收入不同、消费偏好不同、甚至气候的不同对业态的科学组合都各有其重点。

必须对市场进行详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

具体做法是首先是确定目标客户群、把握主体服务对象、确定商业项目定位。

定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈范围以外的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

其次在清楚把握市场的基础上，根据企业自身的资源优势和发展战略，前瞻性引领消费需求，突出经营主题引进合适的品牌商家，聚集人气，彰显项目价值。

最后要统一考虑品牌之间的相生相克、配套协调、自然平衡的规律。要考虑不同行业之间、不同业种业态之间、不同顾客群体之间都存在着相互支持、依托和配套的规律性。

只有这样才能科学的制定招商策划和把握招商规律。

三、品牌组合在传统商业和大型购物中心的组合方式不同

传统商业之商业平面布局规划模式多数是按照其类别进行划分，尤其在百货、超市、专业卖场中尤为常见。以百货为例，商品布局多数遵循：首层主要出入口处设置为首饰珠宝、化妆品、钟表，再加上一些女鞋等，以及二层大类可归为女装系列和配饰等；三层以男装数码产品组合为主；四层以家具、床上用品为主，或者还可以放置一些音像、礼品等。同时，在部分商场中还可能在部分层还会包括一些健身器材专卖、箱包、运动服等，餐饮类多数会被放置在地下或顶层。

类似这样的布局方式，无论在传统零售业还是现代零售业中都比较普遍，而且这样布局的最大好处在于商场的货品管理以及方便顾客目的性选购。但是这种以目的性消费为主的零售业态在今天的商业发展模式中越来越感受到发展的压力。

相对于大型购物中心的商业布局又会是什么样的形式？很显然有很大的不同之处。他们一般是按照业态进行商品组合，一般都按照零售业态、餐饮业态、娱乐休闲业态组合。这样的业态布局必须考虑非零售业态的消费比重，在万达的购物中心里，非零售业态比重已经达到40%以上。一个成功的购物中心，必须是以满足消费者的轻松购物的过程需要，满足消费者以体验式购物为乐趣。而不是更为直接的目的消费。

以消费者消费习惯和消费模式进行品牌组合是一种新的商业模式。例如，位于西单黄金位置的大悦城的类别布局完全被打乱，而是按照消费者需求的不同进行布局，这种新布局最大的特点就是，同一楼层各种业态的档次基本一致，这样对于不同消费习惯和消费能力的消费者自然分流，消费感觉大大提升。从大悦城

每层的分布和结构来看，商铺的规格偏大，布局很有条理，完全偏向年轻人的喜好。各层的定位结合了人的12种心理的生活需求，都有特定的主题，以不同的主题表现人的生活愿望。从B2～F11分别被命名为“前卫”、“炫目”、“优雅”、“性感”、“潮流”、“冲撞”、“动感”、“快乐”、“约会”、“童真”和“兴奋”。从消费人群来看，西单商圈的消费客群主要以青年人群为主，这类群体有活力，接受新事物的能力很强，讲究品质与品位的生活，且对于世界潮流的把握很敏感。大悦城通过利用空间的变化，提供了休闲、活动的场所，使购物者享受了精神上的愉悦。对购物环境氛围的注重，提升了消费生活的品质与文化的品位。大悦城中汇聚了众多国际时尚前沿品牌，而最让人愉悦的就是那些首次进京的国际品牌。入驻品牌除了ZARA、BAUHAUS、CK JEANS、GUESS、QULKSILVER/ROXY、Sephora 等外，还包括首次进驻北京的Muji、Mannings、UNIQLO、DHC、DOCKERS、TheFaceShop、NEXT、Onda、WAGAS、等30多个国际时尚品牌。商家的国际化，也成为该项目最大的卖点之一。这个定位于国际青年城的商业项目一炮打响，彻底改写了西单商业格局。此前，西单商场、君太百货和中友百货三分天下。

总而言之，商场的定位非常关键，并且这样的定位需要准确的找到合适的品牌与之相对应。随着国内消费者对于品牌消费能力的增强，以及品牌不断扩张的需要背景下，选择提高商业形式作为经营目标，这无疑是最大价值的实现了商业的价值，同时也提升了该商业的综合竞争力，切不可误认为品牌招商是一揽子的招商，只有认识到通过不断的符合市场需求的品牌调整才是商业项目价值规律发现的途径。

四、品牌组合在招商时需考虑的因素

购物中心商品的组合应考虑多种因素，综合分析购物中心整体经济效益后，才能确定各种商品的组合形式。

1、考虑租金回报因素

不同的商品承受的租金能力具有较大的区别，有些商品能够承受较高的租金，有些商品能承受的租金水平缺比较低，这主要是因为不同的商品，其价值、购买频率、平均经营利润不同，单位营业面积所创造的经济效益具有较大区别。一般情况下。服饰类、鞋类、皮具、珠宝首饰等，承受租金能力最高，在城市最高价值的零售商业地段，服饰类商品所占的营业面积比例最大。为了获取较高的

租金回报，购物中心进行商品组合时，应充分考虑具有较高租金承受能力的商品的经营需要，尽可能满足这些商品经营规模的要求。

2、考虑关联性因素

所谓关联性，是指不同商品之间目标顾客的互换性，即某类商品的目标客户可成为另一类商品的购买对象，而另一类商品的目标客户也可成为某类商品的购买对象。商品之间的关联性高，则它们的目标客户互换的比例就高，经营性质相似或互补的商店，其商品的关联性比较高，顾客喜欢在相似或互补的商店之间就商品的价格、款式、服务等多方面进行比较购物。同时顾客也喜欢一站式购物，即各种不同的商品在同一次外出购物中从不同的商店里购买，如超市、面包店、蔬菜水果、肉店等商店的商品关联性比较高，目标客户的互换性强。具有高度关联性的商品组合在一起，可以在较大程度上提高购物中心的客流量及营业额，因此购物中心商品的组合，应考虑商品之间关联性的因素。

3、考虑一站式购物的因素

购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮、展览等多种功能于一体的商业经营场所，能够全方位地提供消费者的消费需要，特别是大型综合性的购物中心，应考虑一站式购物的因素。经营的商品品种丰富、齐全，能够满足消费者多层次的购物需要，有些商品虽然不是在购物中心的主要构成元素，如银行、医疗、洗发等。他们在购物中心所占的比例虽小，但却发挥着重要的配套补充作用。

招商业务谈判及流程

一、商业谈判的几个障碍 障碍之一：没有调控好自己的情绪和态度。人受感情支配，在交涉过程中一旦受到拒绝，常常会产生不满或采用反击的态度，结果导致争论。而态度过于软弱，又会导致原则和利益的丧失。因此，在交涉前，必须调控好自己的情绪，做到不卑不亢。 障碍之二：对对方抱着消极的感情，即不信、敌意、怀疑、攻击、诱使、压迫、愤怒等隐藏的感情，导致双方的距离拉大。 障碍之三：自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。 障碍之四：出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。 障碍之五：把交涉和谈判看成是一种“胜负”或“你死我活的战争”。 以上五种障碍能够被突破和解决，是谈判和交涉成功的关键，也是建立良好的人际关系与妥善进行社交活动的一门艺术。在交涉、谈判的过程中，不管是怎样的谈判对手，要让他不说“不”，或从说“不”到说“是”，有五条心理学对策： 第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪，语言所左右，要有冷静的高瞻远瞩的气概。 第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任、警戒和敌意感，这是交涉成功的必要条件。第三，多与交涉对方寻找共同点，致力于解决双方共同面临的问题。 第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子，让对方积极地从“交涉成功”的角度去思考，形成心理定势。 第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是成功的最高、最善之策。在交涉过程中让对方领悟到这一点，需要花费你一定的精力。 以上五条心理学对策中，最重要的是第一条“调控你自身的情绪和态度”。 这五条对策，可以运用于各种社会活动和人际交涉过程中，如情绪急躁的上级，性格任性的孩子， 难以合作的同事，难以理喻的买卖交易，回避战争危机的外交活动，法庭上的金钱纠纷官司，避免离婚危机的夫妇等，使你在谈判和交涉时有一个良好的心理基础。 二、谈判的一些原则和技巧 通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。在买卖双方达成一笔买卖交易时，通常我 们会看到，双方都会竭尽全力维护自己的报价。通常的谈判也最容易将谈判的焦点集中在价格上。例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高自己产品的身价，报价要尽量高；而另一位出手不凡的买主也会在鸡蛋里挑骨头，从不同的角度指出产品的不足之出，从而将还价至少压低到对方出价的一半。最后双方都会讲出无数条理由来支持自己的报价，最后谈判在无奈情况下成为僵局。如果不是僵局，那么通常是一方作出了一定的让步，或双方经过漫长的多个回合，各自都进行了让步，从而达成的是一个中间价。这样的谈判方式，我们在商务活动中是非常常见的。 上述谈判方式，我们在谈判学上称之为“立场争辩式谈判”。立场争辩式谈判的特点是，谈判每一方都在为自己的既定立场争辩，欲通过一系列的让步而达成协议。立场争辩式的谈判属于最普通的传统谈判方式。许多介绍的谈判技巧也都是从这个出发点来谈的。我们认为，如果在商业活动中，大家都遵循这样的谈判原则与技巧，往往会使谈判陷入一种误区。我们从实践中得到的教训却是，这种谈判方式有时最后谈判各方会不欢而散，甚至会破坏了双方今后的进一步合作机会。因此，我们在这里就提出一个谈判要达到什么目的和遵循什么标准的问题。从商务角度来看，谈判应使得双方都得到商务发展的机会。为此，我们遵循的谈判原则与技巧至少应满足以下三个标准： （1）谈判要达成一个明智的协议 明智协议的核心特点就是双赢，谈判的结果应满足谈判各方的合法利益，能够公平地解决谈判各方的利益冲突，而且还要考虑到符合公众利益。考察立场争辩式谈判，我们认为，立场争辩式谈判方式使谈判内容和立场局限在一个方面，双方只重视各自的立场，而往往忽视了满足谈判双方的实际潜在的需要。（2）谈判的方式必须有效率 谈判的方式之所以应有助于提供谈判效率，是因为谈判达成协议的效率也应该是双方都追求的双赢的

最全最完整商业地产招商计划书

招商策划方案

目录 第一篇团队组建 1.1人员配备 1.2到岗时间 1.3组织架构 1.4 各组织相关职能 1.5各岗岗位描述 1.6各职位薪金标准及计法 第二篇招商氛围形成 2.1包装总纲 2.2应用系统 2.3招商通路包装 2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装 2.5形象宣传包装 第三篇招商现场资料及物料准备 3.1项目规划设计部分资料 3.2视觉形象延展设计 3.3工程及其它配合 3.4招商物料及宣传用品 第四篇招商实施及推案方式 4.1总策略 4.2招商策略 4.3品牌战略 4.4招商及销售阶段控制 4.5内部认购入市时机和时间建议 第五篇招商推广 5.1 推广原则 5.2 推广手法 5.3 招商主要设想和措施 5.4 招商推广及费用计划 附 1招商推荐会方案 2广告公司工作内容 3招商意向书 4合同书

第一篇团队组建原则： 一个上级 责权一致 既无重叠又无空白 1.1人员配备 目前部门需配备人数为6人。 部门经理——1名 策划师———1名 招商主管——2名 招商员——3名 销售主管——1名（待定） 售后服务——1名（待定） 售楼员（待定） 由管理公司配备清洁工———1名 保安————1名 1.2到岗时间 按一般同规模的商业项目，至少建筑封顶前8个月进行招商， 1.4 各组织相关职能

1.4.1营销策划职能 1、对总经办负责； 2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理； 3、负责根据销售部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。 4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施； 5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。 6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作； 7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。 1.4.2销售部职能 1、向营销策划部负责； 2、负责公司物业招商、销售工作； 3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商、销售计划、策略； 4、挖掘新的客户来源、跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档； 5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、销售过程中的问题； 6、负责办理招商、销售中的各项手续，做好售后服务工作； 7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用； 8、配合其他部门做好客户服务工作。 1.4.3策划部职能 1、向营销策划中心负责； 2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案； 3、负责房地产广告的制作及实际操作； 4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作； 5、协同销售部进行物业招商、销售工作。 1.5各岗岗位描述 1.5.1营销策划部经理 1、职务名称：营销策划部经理 2、直接上级：总经助理 3、直接下属：策划师、招商主管、销售主管； 4、本职工作：主持营销策划部全面工作； 5、直接责任： 6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；

商业地产项目可行性研究报告

市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境

如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。

由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。

广告招商谈判技巧(共3篇)

篇一：招商谈判技巧 招商谈判技巧 厂家与经销商之间的关系是互惠互利，互相支持共同发展的，概而言之，就是一种“经济利益共同体”的关系。但在共同发展的过程中必然会涉及厂商双方的利益，厂家如何在与客户的谈判过程中掌握好原则，既不能使自己的根本利益受损失，又能够使客户愉悦地接受合作的条件，达到皆大欢喜的结果呢？在此，应留意掌握以下几点谈判原则和技巧，对双方能否顺利合作乃至长期友好合作有非常关键的作用。 1、基本技巧 （1）、坚持原则不让步。 对客户提出的不合理要求，特别是损害公司根本利益的要求，应一口回绝，态度要坚决语气要严肃，绝不留任何余地。实际上一些客户在提不合理要求时也是半真半假，只是试探一下，并无深入或坚持的决心。坚持原则，不仅不会影响厂家与客户之间的关系，而且在大部分时候，会赢得客户的尊重和认可，无形中树立了公司和个人形象，为双方的长期友好合作打下人格基础。 （2）、避实就虚，转移话题。 在谈判过程中，客户经常会对厂家的政策、合作、诚意等表示怀疑或不信任，厂家应及时避开，以另外一些更加实际、有吸引力的话题来代替，以避免在一些无关大局的条件上谈来谈去，陷入一种尴尬局面。 （3）、站在客户的角度上谈判。 为客户着想，这是客户永远都欢迎和感激的谈判切入方式。厂家在谈判的过程中，帮助客户分析利弊得失，以客户的立场和心态替客户审视产品，必要时，帮助客户计算经销利益，出一些销售点子，这些对客户而言是非常爱听的，他们会对你所表现出来的诚心感激不尽，使谈判得以更为顺利进行。 （4）、要以己之长，攻人之短。 在谈判前必须熟练掌握自己产品的特点、文化内涵、品牌写真、以及竞争产品的优缺点，市场状况，才能在谈判中处于主动位置，使客户信服自己产品在市场上的地位。 （5）、要让客户确信经销风险低。 在经营中一般客户都想尽量避免操作高风险的产品，此时我们必须让客户确信我们与客户在市场中使共担风险的，而不是把产品给了客户后就什么也不管了，令客户在心理上有安全感，使其更有信心去经销我们的产品。 （6）、要有良好的耐心。 在谈判时，必须要有良好的耐心，切忌急于求成。不能让客户觉得你急于达成这些交易，而使自己陷入被动局面。另外一点，在谈判过程中的某些细节上如价格，因为每一方心目中都有自己的帐本，都会将自己的利益放在第一位，双方只有在良好沟通、耐心洽谈的基础上，才能做到互相让步，互惠互利的理想合作地步。 （7）、为客户提供完整的资料。 向客户所提供的资料不但要求完整，而且必须是正式的，要工整而非潦草，最好是打印而非手写的，所提供的数据是确切而非大概的，这样才能让客户相信厂家是一个正规的、管理规范的公司，使其对厂家充满合作信心。 （8）、注意谈判细节。 如个人的举止、言谈、、卫生等以及谈判环境的布置，这些虽是细节，但可能会影响谈判的成功与否或谈判的进度。 （9）、注意比较销量与利润两种指数。 厂家在保证最低利润的情况下，当然希望进一步追求量的提升。而客户一般都想追求高

商业地产招商方案

商业地产招商方案 一.正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米

商业谈判技巧

商业谈判技巧 凡从事商业贸易或商业合作的人士,对商业谈判应该都不陌生。因为商业贸易与商业合作大都就是通过不同形式的谈判来实现的。作为市场营销人士,每天与不同对象进行的沟通交流,协商协调,实质上就就是不同形式的商业谈判。虽然商业谈判的时间、地点,内容、级别、规模,形式、对象不同,但其中不乏共同之处:一就是通过谈判加强双方或多方的沟通,加深了解。在化解矛盾与分歧基础上达到共识,以实现交易或合作的目的。二就是这种短兵相接的沟通交流,力争在交易与合作中实现自身利益的最大化。三就是谈判中许多谋略的设计与实施,都就是在面对面的情况下进行的。即使就是谈判前制订了一些必要的原则,谈判中也要根据情势的变化而变化。所以,又把商业谈判称之为面对面的谋略。为此,要想掌握商业谈判的主动权。就必须研究运用一些必要的谈判技巧。由于商业谈判具有灵活多变的特征,不可能有一个一成不变的公式,但也有一些共性的基本技巧。如能灵活运用,可能会对参与商业谈判有所帮助。 一,商业谈判要努力创造一种与谐的交流气氛。凡就是商业谈判,双方都想通过沟通交流,实现自己一方的某种意图。所以就是一种对立统一的关系。因此,往往就需要一个宽松祥与,轻松愉快的谈判气氛。因为人在轻松与谐的气氛中,多能耐心地听取不同意见,给人以更多的说话机会。高明的谈判者往往都就是从中心议题之外开始,逐步引入正题。正就是所谓的“功夫在诗外”。什么天文地理,轶闻趣事,个人嗜好,轻松笑料等等,可视对方的喜恶选择谈论的题目,谈酒可以成酒友,谈烟可以成烟友,谈网可以成网友,谈戏可以成票友。同学的同学可以为同学,老乡的老乡可以为老乡。某一方面喜恶与见识都可能成为“知音”。如果能使对方有一种相见恨晚之感,就为谈判打下了很好的基础。轻松与谐的谈判气氛,能够拉近了双方的距离。切入正题之后就容易找到共同的语言,化解双方的分歧或矛盾。 二,商业谈判中要善于倾听、分析与判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听？能不能听出对方的“音”？听了能不能做出正确地分析与判断？能不能找出对方的“软筋”或“破绽”？从而拿出应对的策略,这些都就是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把她

房地产项目推介词

龙胤溪园项目解说辞 您好，欢迎您的至U来。我是该项目的置业顾问***,下面由我为您做一个全面的介绍（引领至U沙盘处）。在衣食无忧的当代社会，在合适的时间，合适的地方, 买一套合适的住房,选择合适的生活方式；实现自我梦想成了现代社会都市人的时尚追求。今天，我向大家隆重推介一个值得您关注，值得您拥有的理想社区――“龙胤溪园”。相信她的出现，能圆您挥之不去的住房梦”。占用您几分钟时间，我把我们项目的整体情况向您简单介绍一下。 一、区域位置： 我们项目龙胤溪园项目位于天津市宁河县。宁河县位于天津市东北部，地处京津唐大城市群中间地带，面向广阔的华北、东北平原，县城芦台镇距天津市区80公里，距北京210公里，距唐山45公里，距天津经济技术开发区40公里。京山铁路和津榆公路穿境而过，成为沟通宁河县与东北、华北联系的大动脉，并可借助唐津、京津塘高速公路、天津和北京机场、天津和秦皇岛港口，形成四通八达，立体化交通网络。十二五规划期间，宁河县依靠滨海新区着力打造津京唐“半小时经济圈。”宁河县历也是远近闻名的鱼米之乡，是国家确定的优质小站稻、棉花和商品粮生产基地县，全国无公害农产品生产基地示范县。津沽小站米和七里海河蟹是市级以上农业名牌精品。宁河现代产业区和潘庄工业区被市政府批准为区县示范工业园区。十二五规划期间，着力使农业向现代都市型转轨。形成了“南水、北牧、东菜、西粮” 的板 块格局，工业围绕“一带七区五产业”的发展布局，向高端化迈项目区位: 本项目位于芦台镇的东南方向，而芦台镇是宁河县人民政府所在地,是宁河县政治、经济、文化中心。城镇规划建设超前，基础设施完备，通讯便捷、交通道路宽阔畅

商业地产招商工作思路

商业地产招商工作思路 录目2.....................................一、确定招商的组织框架和岗位职责2......................................................二、建设招商团队4................................................................................（一）招商人员的特殊素质...........................................................5三、招商实施 5（一）业态组合以及租金预测............................................................................ 6（二）广告投放.................................................................................................... 7（三）主要目标客户锁定.................................................................................... 7....................................................................................................（四）招商谈判 8..............................................................................1.核心主力店的招商谈判 9（五）招商新闻发布会........................................................................................ 9招商新闻发布会的意义..............................................................................1. 10................................................................................................2.发布会流程10..................................................................................................（六）法律文本10....................................................四、招商管理原则

招商谈判技巧沟通话术与技巧

招商谈判技巧——沟通话术与技巧 招商谈判技巧系列一－－一问一答摸清客户的投资冲动角色定位阶段的沟通是否到位，就看你是否能用这句话进行阐 述：什么人因为什么原因准备在什么时间什么地方花多少钱做什么事情怎么做。 成功的招商谈判，取决于很多要素，品牌、公司形象、谈判环境、公司团队、谈判细节、谈判心态、语言技巧等等,然而，出乎我意料的是：不少企业竟然在谈判初期的角色定位阶段就出现失误，表现平淡、细节失礼，都为招商谈判的失败埋下伏笔甚至直接为谈判画上了句号，这其中还不乏一些知名品牌。 通常，我们将招商谈判分为五步，见图1。角色定位是通过直接和间接的问话，收集信息，将客户进行定位的过程。 【案例1】 我陪同客户到一家玩具连锁公司，我们走进公司接待门厅，前台马上接待了我们。 前台：您好。 客户：您好，我们想咨询一下你们的项目。 前台：好的，为了让您有一个基本的认识，我先带您看看我们的产品。 前台带我们到展示厅，开始依照顺序介绍他们的产品。 前台：这是我们的魔术系列，这是我们的整蛊玩具系列… …

我们跟着前台把全部产品看了一圈，然后由前台带到接待室。 前台：你们稍等，我马上请我们的招商经理过来。 2分钟后，招商经理过来了。 经理：你们刚才看过我们的产品，感觉怎么样？ 客户：还可以。 经理：你们了解我们加盟政策吗？ 客户：不是很了解，今天就是过来咨询的。 经理：好的，我先介绍一下我们的项目和政策，我们是… …我们有三个级别的加盟方案……您看您还有什么疑问没有呢？ 客户：哦，那我们加盟哪种比较合适呢？ 经理：每一种都可以，你们可以根据你们自己的投资计划去选择。 客户：哦，那你们有什么优势呢？ 经理：我们优势很多，我们的品牌优势……我们的产品优势……技术优势…… 客户：嗯，听起来不错，我们回去再商量商量，有疑问我们再电话联系吧。 经理：好的。 10分钟的产品介绍和5分钟的基本沟通之后，客户离开了这家企业。我知道，这家企业与这个客户基本就擦肩而过了，尽管这家企业给人的一些外在感觉还不错，装修得很好，员工也很有礼貌。 分析：招商人员介绍了他们的产品，也讲明了招商政策，阐述了产品优势，看上去所有该向用户讲解的都说了，为什么还是失败呢？ 关键在于：该招商经理并没有找到客户的需求点，激起客户的投资欲望。

商业地产招商方案(20200501234318)

商业地产招商方案(20200501234318) 商业地产招商方案 一. 正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业， 具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商 业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为 深圳白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒 资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、 可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场, 电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿 堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼， 快餐性质达到2000平方米： 面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场( 国美、永乐家电作为备选)1000 平方米特色餐饮，麦当劳 3层JC Penny 1000 平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000 平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。 一层7000 平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米 国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王 负二层2000 平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方

房地产项目简介范文

房地产项目简介范文 本文是关于房地产项目简介范文，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。 房地产项目简介(一) 楼盘：科迪拉度假山庄 国家：西班牙 SpAIN 自治区：巴伦西亚VALENCIA 省份：阿利坎特 ALICANTE 城市：贝尼多姆 BENIDORM 海岸线：白色海岸 Costa Blanca SIERRA CORTINA RESORT 科迪拉度假山庄，位于西班牙白色海岸线旁，宜居海滨城市贝尼多姆市。依山面海的半坡式建筑群，布局合理，建筑优秀，视野开阔，整个山庄超过100万平方米，建有14个风格迥异的度假小区，定位为富豪打造的超级社区，山水海景别墅，配套设施完备，有联排别墅，独栋别墅，分为双层和三层复式结构，房型布局优秀，客卧厨卫、停车场、储物间、观景露台完备。另有私人花园及泳池，山庄内除别墅群外，还有配套的网球场、高尔夫球场、星级酒店、休闲会所、健身房、咖啡吧、酒吧等休闲娱乐场所。 房地产项目简介(二) 名门世家，书香府邸翰林官邸是河北冀深房地产开发有限公司倾力打造的现代高质量生活居所。项目位于赞皇县城南环路以北、新开街以西，北依高坡，北高南低，是名副其实的风水宝地。项目紧邻南环路和新开街两条城市主干道，交通便捷，出行便利。项目外部景观设计采用北欧建筑风格，具有浓郁的大都市风1

情。大型休闲广场、花坛、雕塑、叠水、欧式廊亭等丰富的地中海园林元素点缀园中，丰富了社区周边的休闲和观景空间。5星级物管贴心服务,让您的生活在舒心安全的同时尽显身份的尊贵与雍容。小区内部分为四个组团：及第苑、尚书苑、翰林苑和御景苑。建筑主体由六栋多层、三栋小高层和一栋高层组成,多种户型可供选择。户型为91㎡--160㎡，具有良好的朝向、通风结构，宽敞明亮、动静分离。身居于此，让您尽享田园般的怡然生活。周边有南关小学、南街小学、赞皇中学、赞皇镇中学、赞皇县第一中学、赞皇职教中心，共六所学校，让您享受的不仅仅是居住环境，更是人文环境，书香馥郁，演绎华夏文化。同时小区附近的赞皇中医院以及4家社区门诊，为您的就医提供便利;万利福超市、各类商业门店，购物、消费十分便利;紧邻的新开街和南环路是赞皇的两条主干道，可直达全县任何一个乡镇，出行便捷。居住在这里，可以既能享受都市生活的便利，又没有闹市的拥堵与喧嚣。或许，我们不能为子孙留下不尽的财富，却可以从翰林官邸开启显赫尊贵的人生，永世绵延 房地产项目简介(三) 老河口市E房地产有限公司(以下简称公司)是由一家房地产开发企业，具有房地产开发暂定资质。公司注册资金1500万元，现有在职员工 57 人，其中具有中级以上职称 36 人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个团结上进、勇于开拓的企业团队。 公司始终坚持以"市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本"的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感;不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。 2

商业地产招商工作流程

商业地产招商工作流程 1.市场调查----出市场调查报告 2.招商人员邀约客户---来项目考察 3.接待客户----招商中心做好全方位接待工作 4.意向客户登记表 5.签意向书（协议） 6.签认租书（定金协议） 7.签正式合同---包括物业管理公约，经营管理协议，消防协议等 8.商家进场装修 商业地产项目招商流程 一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 1、市场条件成熟度调查 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。 2、项目位置可发展调查 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 3、可发展规模调查判断 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案 商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多

房地产开发项目简介(20190507214352)

新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司 住宅小区“尚鸿花苑”项目简历 “尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银 投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境 为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位 置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。 “尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800 ㎡，建筑面积为10000 ㎡。由 两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由三 段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标 准，多层建筑楼间距宽达22.4 米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉； 户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户 型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草地、 灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、 有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC 卡门禁系统， 红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。 建成后的汉鼎 ?阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位，配 套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。 第一章项目的基本情况 新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发 建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400 平方米。总建筑面积:35000 ㎡，项目总投资2800 万元，项目计划分三期开发 完成。 2010 年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000 ㎡，投资 1800 万元，本地拆迁 14 户， 2100 平方米 2011 年 8 月竣工。二期工程，开发面积 5855 ㎡，投资 600 万，2011 年 6 月开工至 2011 年 12 月底竣工。 - 1 -

商业地产招商人员应具备的基本素质

商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研

商铺招商谈判技巧

商铺招商谈判技巧 【篇一：商铺租金谈判技巧(共9篇)】 篇一：商铺租赁谈判技巧 商铺租赁谈判技巧 商铺租赁谈判商铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动， 这就需要我们在商铺租赁谈判中了解出租方想使商铺租出一个好价 钱所采取的方法：1、找到商铺的卖点，位置，人流，靠近高档楼盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个核心 卖点和2--3个后备核心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸 清承租方最看重店铺的什么卖点。比如人流量，就应该在谈判中反 复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并以此作为说服承租 方投资的突破口。3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、费用，那以千元为单位，都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店 铺租金有周围店铺的参照标准，一般在谈判中不太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横向比较的。 4、转让费的谈判过程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立“合理”的概念，在一些设备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收费的确高），要让步时候，坚 决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉强“成交”。上面四种是出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那 我们就要在谈判前找出这些问题的破绽，以压低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在初步选定地点后，对相关 的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。 2、特别注意在房租的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细 节方面更是大有学问。 3、附加条件不可忽略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要 注意谈妥有关的附加条件。这可以使你节省不少开支。首先，租房 前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。 然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除 原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁 做基本的修缮，添置或维修水电设施等。或者要求房东承担相应的 费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免付押金。一般黄 金地段的门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一 直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿了。如果谈得好，完全是

九江信华城市广场商业地产项目招商营销方案

九江信华城市广场 商业地产项目招商 营销方案 1 2020年4月19日

九江信华城市广场 招商营销文书 第一部分*****（项目名）广场市场调查初步分析报告

一、*****（项目名）广场与*****（地区名）市其它同类型市场的对比性分析 *****（项目名）广场位于****（地理位置）卧龙山路与蔡新路交汇处,占地面积约70亩,规划建筑面积8 万多平方米。整体区域属****（地理位置）旧的商业地带, 已有20 多年的商业历史。根据*****（地区名）市的城市规划,本项目属于旧城区改造工程,规划设计为****（地理位置）新的中心商业地带。 （一）地块分析 1、整体地形呈方形,四条道路交汇而成, 易于规划设计。 2、北至*****（地区名）市政治、经济、文化中心的田家庵区, 南通古城寿都凤台,西达八公山风景区的必 经之地。 3、周边银行、交通、医院、学校等基础设施成熟, 配套齐全。 4、****（地理位置）中心区域,人口集中,流量大。 5、*****（地区名）集中的煤矿区。 6、商业基础坚实, 氛围浓厚。 （二）同类产品分析 12 2020 年4 月19 日

围绕*****（项目名）广场周边已形成几条特色街: 1、澳门商业街与香港街历史同等,属于老的商业街,商业品种主要以服装、鞋类为主, 人气较旺。 2、床上用品一条街, 整条街一百米长, 主要客户对象为附近居民和周边县镇批发客户及单位团购。 3、家具一条街, 已建成六年,初具规模。 4、其它零星商业街主要经营服装、鞋类、五金、百货类, 分散范围较大。 5、长江商贸新区,主要经营建材、服装、鞋类、百货等用品, 实力较强、操作手段较先进,是新香港街主要竞争对 手。 （三）消费群体分析 1、固有商户群 *****（项目名）广场三个单元,商户152 户,主要经营服装类商品,档次以低档为主,绝大部分经商数十年, 收入稳定且较高。购买用途主要是自己经营或租赁经营。 2、周边散户群 澳门街、床上用品一条街、家具一条街等经营户, 经营品种、规格比*****（项目名）广场相对高档, 收入 较高, 是*****（项目名）广场主要的目标客户。 12 2020 年4 月19 日

商业地产招商计划书

商业地产招商计划书 一．项目介绍： 商贸城是由奔宏置业出资建设的，该公司的重点项目——句容商贸城位于拥有御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。 二．产品定位优势： 商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。 三．交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离江宁区只有20分钟车程，距离市区只有40分钟车程。 四． SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。 （3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。 （6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势