三紫花园营销推广总体策略

目录：

第一部分：市场分析 (4)

一、2004年全国房地产概况

二、莆田房地产发展现状分析

三、区域环境分析

四、楼盘个案分析

第二部份、项目概况 (29)

一、项目背景:

二、规划指标:

三、基本资料:

第三部分项目SWOT分析 (31)

一、优势（STRENGTH）

二、劣势（WEAKNESS）

三、机会点（OPPOTUNITY）

四、威胁点（THREAT）

第四部分项目定位 (34)

一、产品定位

二、目标客户群定位及分析

三、价格定位

第五部份、营销整体思路 (38)

一、营销主题（形象定位）

二、价格策略

三、促销策略

四、公关活动策略

五、销售组织

第六部份、广告推广策略 (46)

一、推广的核心概念

二、口号语的感性演绎

三、口号语的传播效果

四、备选推广口号语：

五、项目识别系统

六、广告目标

七、广告对象

八、【总体广告策略】

九、广告诉求及表现策略

第七部份媒介策略 (55)

一、媒介分析

二、各媒介广告投入费用安排：

三、各阶段各类广告投放费用说明

第八部分营销执行计划与广告执行控制 (68)

一、推广计划与广告执行控制

二、整体推广思路

第一部分：市场分析

一、2004年全国房地产概况

2004虽然才过去了8个月，但是已经被房地产业内称为“政策年”。自4月份以来，针对房地产行业的各项金融政策又接踵而来：央行再次提高存款准备金率0.5个百分点；房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％；五一之前，银行在短时间内停止放贷，相关提息政策正在酝酿之中。先是国家宏观调控实施的银根紧缩政策，接着又是“8.31大限”这一记土地政策的重拳，这两大政策（尤其是后者）很明显是国家力求促使房地产降温的而采取的重要举措。

“8.31大限”指的是：8月31日，是国土资源部与监察部联合设置的“大限”，即日起，经营性项目实行土地协议出让的方式将成历史，所有商品住宅等经营性用地必须采用“招标”、“拍卖”或“挂牌”的方式公开交易，“大限”已经引发了中国楼市的强震，房地产市场由此也将进入“后831时代”。

摩根斯坦利首席经济学家史蒂芬·罗奇发出了最悲观的预言：“中国房地产市场看似接近爆炸的边缘”。他在最近的一篇研究报告中称：“目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险，而即将到来的货币政策调整将给全球房地产和世界经济带来巨大风险。”

但中国房地产老大，万科的王石说：按照国际惯例计算，中国的房地产市场上升的趋势要持续到2013年，而宏观调控并没有降低人们的购房需求。

2004年全国房地产，特别是下半年的房地产，楼价是稳中有降还是进一步走高？抑或是崩盘？

基于全国地产现状，三紫地产营销部认为，2004年国家宏观调控对全国楼市产生五个变数：

变数一：市场格局

1、土地供应量问题——平衡

虽然政府对一级土地市场的宏观调控，市场的经营将变得更为有序。“8.31大限”之后，土地市场的供应量将会在一段时间、一定程度内减少，但土地供应量的变化幅度不会很大，“大限”前，有地的“找钱”、有钱的“买地”――二手土地交易剧增的现象，在“后8.31时代”还将继续。两者相抵，基本上能够保持土地市场的平衡。

2、住宅供应量问题

“8.31大限”涉及审批的项目达1200多个，这批项目对于我国楼市的未来始终将是不确定的因素，很大程度决定了“后831时代”住宅供应量会否增减。但鉴于“政策的滞后性”及“偷梁换柱”等，大限后仍有一批项目顺利入市，增加消费者的选择面，加剧市场的竞争。

3、区域开发影响的问题

未来地产开发与区域经济水平密切相关。城市在实现区域经济目标的过程中，房地产作为支柱产业将发挥重要作用。

变数二：开发商品牌

前有国家宏观调控紧缩银根，后有“8?31”迫使开发商如数缴纳土地出让金，大部分开发商都将面临资金链断裂的风险。目前中国房地产市场将面临重新洗牌。八成房地产企业和开发项目将因此出局，尤其是那些资质低劣、实力不济、资金链绷得很紧的开发商。其实，这也符合了市场营销的“二八定律”，即真正规范的市场只有20％的企业掌握80%的资源。像开发商没交或者没交齐土地出让金，就已经将土地抵押给银行并取得巨额贷款的现象，将一去不返。

1、“实力”将代替“关系”

2、“强龙”不惧“地头蛇”

3、房地产开发商的品牌走势

变数三：房价走势

◎持币观望气氛越来越浓。

对于购房者来说，一方面是近期有关部门的政策、措施较多，而且涉及到土地、交易、税费、贷款等多方面；另一方面由于莆田房价上涨较快，已经处于明显的高位，而经营的收益率也有所降低，因此近期内不少客户对于大量的以住宅为主的房地产市场持观望态度。消费的观望心态是一种可怕的传染性菌类，它可能加剧交易和消费量的

萎缩。

对于房价，没有人能够真正准确的预测，一条又一条政策持续出台，对整个市场信心已经造成了巨大打击？，而越来越多的消费者，目前都持观望的态度。

◎对于未来趋势，三紫地产营销部认为：供求平衡房价平稳上涨。

第一，市场供求总量基本平衡，呈现供略大于求的态势。目前，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件、旧区改造和基础设施建设动迁、外省市，并考虑投资性购房的因素。

第二，市场供应结构趋于合理，普通住宅供应量明显增加。

第三，商品住房销售价格涨幅将逐步回落。由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，商品住房销售价格仍趋上涨，但房价上涨过快的趋势将得到有效抑制，全年增幅还会有所下降。

变数四：金融政策

1、银行贷款的紧缩。

房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％

2、个人信贷审核。

从市场反馈的信息，很多开发商已经觉察到，买房人办理住宅按揭贷款没有以前那么容易。

3、房地产商与金融合作模式。

目前住房抵押贷款金额和对发展商开发贷款合计已经占总开发金额的60%以上，从目前的贷款结构看，真正危及商业银行贷款风险的主要是来自对房地产企业的贷款，随着对房地产贷款总金额控制规模，房地产开发与金融服务的结合也要求有更多的形式。

变数五：营销推广

要求我们不单单为一个项目服务，而是为一个品牌服务！

1、消费的需要

买房是消费者一生当中最重要的投资之一，客户很多情况下购买的是期房。住宅已经从单纯的消费品向投资品转变，特别是现在，住宅已经具有了向资本转化的功能。消费者置业观念的改变除了对产品和服务的基本要求之外，还有诸如对文化、品位、个性等多方面的追求和希冀。而品牌则正是对消费者的品质和其它要求的一种承诺，是消费者对地产产品或服务口碑相传的购买和使用体验。

2、竞争的需要。

“地产企业不能形成垄断地位，而品牌会形成垄断优势”，品牌作为价值和增值的有力保证和个性展现与身份的象征，对竞争者而言，无疑是一种无形的市场制约。

3、市场发展的需要。

房地产业进入了品牌竞争时代，个盘的销售由本地向周边地区辐射以及地产品牌连销的出现，使国内房地产已突破了地域界限，发展呈现多层次的差异性。而品牌所能迎合市场的表现便在于其品牌张力、产品更新速度、创新手段的增强以及强势的营销推广。

二、莆田房地产发展现状分析

1、农村包围城市，引来“城外时代”

城市是现代产业的载体，是区域发展的龙头。加快城市化进程，是发挥集聚效应，规模效应的重要手段和推动城乡经济发展的一大动力。有鉴于此，莆田市区坚持集中资源办大事原则，确保重点项目、兼顾一般项目，以路网建设拉开城市框架，带动新城区不断扩展、延伸。并且牢牢把关，严格控制零星分散、面积过小的房地产开发用地的推出，严格控制单体商住楼建设，促进房地产业健康发展。在实际操作中，即按照我市总体城市规划，实施“北扩、南进、东改、西建”方针，在大力完善城市基础设施建设的同时，开发出各类布局合理、配套齐全的高档次或经济型住宅小区。

“北扩”、“南进”时下是莆田城建的主战场，也是房地产业启动“城外时代”的大本营。

“北扩”即紧抓住市行政中心搬迁龙桥社区为契机，通过实施城涵大道、东园路打通、旧村改造等一批项目建设，东接涵江、南连荔城，建设新型的中心行政区。目前，城涵大道已基本打通，沿线的泗华、延寿、洋西村的征地正平稳推进，泗华安置区已开始建设。不久的将来，这里的旧村将被幢幢别致的新楼所替代，成为市民们理想的居住地。

“南进”即依托区级行政中心辐射带动作用，通过实施荔城路南伸、延寿路打通等路网建设新城区，由此掀起房地产商来此大展身手的热潮。25层的嘉禾花园、占地100亩的荔景广场、占65亩的金威豪园，还有新梅片区、霞林片区改造等，都已进入前期工作，无不预示着这一带将崛起成规模性的新兴住宅区。

“南”、“北”轰轰烈烈，“东”、“西”也不甘示弱。

“西建”即发掘西线丰富旅游资源，实施天马山、凤凰山、木兰陂、钟潭等一批项目综合开发，打造城市“后花园”。而在东面，宝胜开发区、荔园小区与现在筹建中三信?延寿溪畔已把莆田东面城市建设如火如荼，荔城小区正在规划建设为莆田第一个“百幢千户万人”居住区，这莆田三信集团正在积极筹备开发大型居住小区－－“三信?延寿溪畔”，该项目建设占地面积83亩，总建筑面积14万平方米，而宝胜建设开发有限公司规划开发了宝胜花园别墅、宝胜豪庭、宝胜购物中心、宝胜富贵苑连成一片

“东”、“西”这两个战场，与“南”、“北”的“城外时代”的战场遥相呼应，相辅相承，相得益彰，共同提升

城市品位，共同构筑海峡西岸经济区这一隅走向现代的安居环境。

2、物业管理走俏莆田仍需时日

物业管理作为房产业发展的延伸产业，从１９９８年底“入驻”莆田以来，近六年的时间，莆田市民已渐渐熟悉这一新型的服务行业，但在是否接受物业管理问题上，情况尚不乐观。

谁都知道享受物业管理是要收费的，而一个物业管理质量的好坏又与物业管理费高低密切相关。但目前我市物业管理的一个现象是物业管理费的收取与相应的服务质量并不等比，这也是许多业主对物业管理颇有抱怨的地方。很多消费者反应：“每个月百把元的物业管理费对自己来说虽然不算什么‘大钱’，只是物业管理公司收取这笔费用后，仅是提供小区卫生、简单保安管理外，并没有更好的服务措施。而在福州、厦门等地，同等的收费对应的服务质量明显要‘高’，如此等质不等价的服务，业主当然会有意见的。”

莆田目前的物业管理模式有两种，一是专业化的物来管理公司，另一种是以居委会牵头实施的物业管理。不管是哪一种形式，物业管理公司的确还存在专业性不强的局面。因为莆田的确普遍存在“城市型的农村或农村型的城市”的生活场景。“物业管理要想走俏莆田，业主要想得到更好的服务质量，这是一个共同努力的过程，不存在只是谁的责任的问题。”

3、莆田呼唤"小户型"

小户型是相对于大户型而言的，根据居室数量不同分为一居室销售面积在６０平方米以下，二居室销售面积在８０平方米以下，三居室销售面积在１００平方米以下，当然也有使用面积在１５至３０平方米的超小户型。目前莆田市场上的楼盘主要是以中大户型为主，小户型楼房难得一见。除了上个世纪八十年代兴建的一批小户型商品房外，如文献小区（通常称“八十亩”），面积是刚好符合小户型标准，但以目前的楼房设计结构看，显然是跟不上“步伐”了，近期新建的小户型只有汉庭花园与荔城小区了。

4、莆田商圈分析（核心商圈、次中心商圈、边缘商圈）

对于莆田商业市场的分析，讨论宝胜开发区重塑商圈的可能，三紫地产营销部认为，本案商业销售的依托模式，也就是社区配套设施，再辅以商业的升值空间、未来宝胜开发区的商圈等附加值来吸引投资者。

简单的对莆田的商业圈进行概述，针对莆田核心商圈、次级商圈及探讨商圈变动因素，特别是宝胜开发区的现状与未来潜力，进行简要分析！

（1）商圈界定

所谓商圈，是指商店吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围。商圈由核心商圈（顾客占55～70%）、次级商圈（顾客占15～20%）和边缘商圈构成。

（2）商圈划定

是否处于核心商圈，商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在莆田，已经成熟的商圈如步行街街、梅园路等，吸引的是来自全市的人流；而如龙桥社区普通商铺吸引的只能是龙桥社区的消费者。

（3）未规划商务区分类比较

※商圈内交通的顺畅程度，公交车的路线安排、站位设置，道路过往限制等，均会影响客流量大小，此外税收、执照、营业限制、劳动力保障等，也是影响的重要条件。

（4）莆田的核心商圈

莆田步行街长609米，是一条集购物、娱乐、文化、饮食一体化的商业街街区。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、游乐设施、街道小品、街道照明、邮筒、绿化植物配置和特殊的如街头献艺等活动空间，莆田商业街基本上具备步行街所有的要素，虽然缺少了休息坐椅，但莆田步行街在其诞生到现在，毫无疑问成为莆田市中心的核心商圈，步行街店铺出铺，面积20㎡内，月租1.5万左右，而如步行街上的美心面包屋，面积15㎡，而月租金约7000元，每月租金为466元。

新的商业场所是会分流消费群，但主要的还是细分市场，传统商业和新型商业都有其生存和发展空间，莆田步行街商圈的独特地位还是不可动摇的。

而从莆田并没有很明显次级商圈，如学园路除了如文献东路的手机一条街、学园南路的酒吧聚集地、衙后东路的家具一条街等，除去专业商场与特色商业街，其余商业配套基本上只是满足于所在区域居民的要求，人们的购物、休闲还是集中在步行街。

三、区域环境分析

1、区域概况

宝胜开发区地处莆田市荔城区东北方位，下辖于荔城区拱辰街道，是区政府重点规划抓好的四个成片土地开发区（华兴、沟头、宝胜、信辉）之一。总占地面积402亩，东临荔城国税局与地税局、莆田九中；西靠福厦路、九五医院、拱辰小学；南向市体育中心、市法院；北依邮电大楼、市第二医院（筹）、莆田四中（筹）。

在拱辰街道辖区内有2000亩荔枝林，畅林居委会有一片700亩连片荔枝园，80公里的河沟和绵延100多公里的荔枝林带，构成了一个点、线、面相结合的生态园。宝胜开发区置身其中，四面溪水环绕，荔树成荫。作为一个刚开发建设的生态型新区，地理位置是十分优越的。

根据拱辰街道办的建设规划，以宝胜（402亩）、溢华（100亩）、电信小区（200亩）、市经济适用房（298亩）将组成的一个新型的商住小区；同时随着莆田房产市场的日趋活跃，出色楼盘的不断涌现，政府对新区开发的逐步重视，一系列好的政策的影响，使得以宝胜开发区为中心一带的房产不再“寂寞”，越来越多的房产商看好宝胜开发区，具有相当大的开发潜力和地价升值潜力。宝胜开发区的居住环境、发展前景日益被莆田市民看好，从而刺激了该区楼市的销售，整个销售市场一路看好。同时，延寿路、东圳东路、东园东路、荔园路的逐一开通，也对该区的房地产市场起到了重要的推动作用。

2、交通状况：

从整体上分析，宝胜开发区的交通辐射面较广，以八二一路、东圳路、幸福路、北大路为线，构成了该区“田”字形交通网。

八二一路是莆田市最重要的交通路网，可直通涵江区和省会福州市，其与幸福路交汇，满足新区内居民的交通，也与市内三条主力道路梅园路、文献路、东园西路交汇，极大方便新区与市区之间的交通。延寿路、东圳东路日趋成为开发区内两条重要的交通线，路面宽广，分流了市内交通流量，缓解了市内交通状况。

但目前宝胜开发区公交线路严重不足，只有一条公交线路（天九湾——七步）经过延寿路，且没有到达宝胜开发区内。交通工具多为摩托车与小汽车。目前，为了加快开发区的发展，荔园路一期工程正在稳步建设中。

3、配套设施：

商业气氛清淡，服务辐射面很小，目前只是较少的一些个体经营户，未形成气候。但宝胜开发区内所开发的楼盘，均是底商结构，宝胜购物中心一期工程正开始动工，当那些楼盘逐渐交付使用时，宝胜开发区的商业环境也必然逐渐得到完善。

开发区目前的生活配套设施不断地在加强完善，占地面积152亩，建筑面积近3万平方米，绿化面积3.3万平

方米，总投资约7400万元的市体育中心正在施工；并正在筹建青少年活动中心。幸福路对面已有莆田市九五医院；莆田卫生职工中专落座于东圳路与延寿路交叉处，市第二医也将在此落座新址；医疗系统进一步成熟与完备。

4、人文环境：

由莆田市人民政府与国际SOS儿童村组织友好合作的一个国际性慈善福利项目——中国莆田SOS国际儿童村落座于宝胜开发区内，为中国第七个儿童村。莆田名校——莆田四中新址也将迁至东圳路；由荔阳中学、畅林中学并入城郊中学组建成的莆田第九中学，目前建筑面积达一万一千多平方米的教学楼和科技楼已破土兴建，年底竣工。

与该区相毗临的荔城区镇海街道，至今仍保存着历史古街的遗迹，是莆田市申报"福建省历史文化名城"的重要组成部分。一千多年来，来自中原的华夏文化与当地的闽越文化交融，积淀着深厚的人文底蕴。

5、生活居住环境：

宝胜开发区坐拥天然荔枝带，延寿溪也经过该区，支流多条，可以说，该区是一个“天然绿肺”。但在该区开发建设初期，内河缺乏相应的整治，造成了一些河道污染和景观的破坏，这需要政府基础建设资金的进一步投入整改。

6、开发区的楼市概况：

宝胜开发区的房地产楼盘较为集中，为数不多，大多数楼盘集中在幸福路（宝胜花园别墅、宝胜住宅区、宝胜豪庭）、延寿路（三紫花园、宝胜购物中心、荔园经济适用房住宅小区）这两大地带。该区域人口密度相对比较小，居住人口多为政府直属单位职工、工薪阶层和商人，楼盘定位不一而齐。受市场接受能力和新区开发初级阶段影响，该区域新建楼盘大多以多层小高层为主，高层楼盘的开发量极少。整个区域楼盘除经济适用房的楼价由物价局具体核定外，目前均价为1800元/平方米到2100元/平方米不等。

此外，楼盘的规模化正在该区域形成气候。宝胜建设开发有限公司规划开发了宝胜花园别墅、宝胜豪庭、宝胜购物中心、宝胜富贵苑连成一片，是该区的主作标。另外不远处的荔园小区正在规划建设为莆田第一个“百幢千户万人”居住区。莆田三信集团正在积极筹备开发大型居住小区－－“三信?延寿溪畔”。该小区位于拱辰村东南方，市体育中心北面，东临延寿溪，南靠东圳路，西邻福厦路，北接拱辰工业小区，与宝胜开发区相邻，该项目建设占地面积83亩，总建筑面积14万平方米，总投资2亿5千万元，将于2005年初破土动工。根据行业敏感预测，以三信集团的综合实力，这也将对该区域以后的楼市造成一定的影响。

四、楼盘个案分析◎个案分析1

营销策略及推广

第二章营销策略与推广 （一）营销策略 公司的经营好坏，将绝大部分由市场情况决定，我们的市场情况就是顾客光临的次数、对服务的满意程度以及由已有客户发展其他潜在客户的情况，故公司怎样制定针对我们顾客的营销策略会对公司的发展扩大起到至关重要的作用。 以市场机会为角度分析，从外部看，室内设计市场潜力巨大，具有可持续发展性，因为城市化建设的加快，各地基础建设和房地产业生机勃勃，而且，室内设计作为人们“衣、食、住、行”中的一个重要组成部分，涉及到人们的生活质量，倍受社会大众的关注，具有鲜明的消费特点，同时这也得到了党和国家及各地方政府的高度重视与大力支持；从内部看，大学生实习市场潜力大，大学生们自然想通过实习来增加自己就业的砝码，有的甚至在大一、大二就开始利用假期寻找实习单位，因此，我们将会有一个庞大而具有潜力的设计团队。 下面，我们将从产品、定价、分销、促销的“4P”理论角度制定营销策略。 1.产品product 我们公司的前期目标主要是在网络平台下开展公司运营，其产品主要是大学生室内设计方案和“筑梦空间”室内设计网站，而我们公司主要致力于服务，以下是我们的主要服务内容： （1）为在校艺术设计类专业学生提供大量的实习的机会； （2）根据需求，为市场客户匹配在校艺术设计类专业学生的室内平面设计，并配套有可选的装修套餐服务； （3）为建立联盟的装修公司共享客户需求信息，共享资源； （4）为学生，市场需求客户以及可能达成协议的装修公司提供交流，建立合作关系的平台； （5）在校艺术生可以将平时的室内设计作品发布到我们的网站上进行交流与销售。

2.定价price 定价战略由企业定价目标、达到此目标的具体措施和贯彻这些措施的具体行动计划所组成的。根据本企业的特点和市场营销状况，在定价战略的指导下，企业依靠现有的资源水平可获得更多的利润。选择定价战略时，企业还必须考虑一以下2个基本因素： （1）真实成本和利润：在确定产品盈利界线和基价水平时，可以使用完全吸收生产成本定价法；（对企业来说，为了获得市场营销的成功，核算产品的真实成本，准确地细分市场，这是十分必要的。） (2)与竞争者所提供的产品或服务相比较，本企业产品在顾客心目中的相对价值高低； 在定价之前，应将自己的产品或服务的各种要素与竞争对手进行比较，然后才能作出决定，因为顾客所支付的价格，也并不是仅由产品本身的特点和性能所决定的。在估计自己的产品或服务的价值时，一定要考虑到如下因素： ①客户反馈机制和后续服务； ②向顾客提供服务的能力； ③有限交易期限； ④产品或服务的创新性； ⑤产品或企业的声望； ⑥企业与顾客之间的关系。 另外，价格与绩效矩阵分析手段对企业定价也很有用处，它通过对日常的用户记录、用户调查、行业协会资料或市场试销资料等进行分析研究，得出某一产品性能特点的信息的资料，它包括： ①产品的效果； ②产品或服务的后期服务能力； ③需要的平均服务时间； ④产品或服务的可靠性； ⑤产品或服务的其它属性； 企业可以通过与竞争者的产品或服务的性能特点进行比较，来确定价格；同时也应该弄清楚竞争者成功的秘诀。因此，企业定价时应该为企业的产品或服务

江畔天城项目营销推广策略

江畔天城项目营销推广策略 推广目标 本项目有志打造成为荆州市城南片区一流的高尚居住社区，因此，本项目要取得最终成功，在销售初期就必须要以高尚的品质一炮走红，务求使本项目成为荆州市荆州区甚至是整个荆州市楼市的焦点。继而再以不同的媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，并使发展商为社会所认知，在荆州市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。 一、整体营销推广策略 1、本案价值体系的建立 在明确了本案的优劣势和目标客户群后，我司认为如何建立自身产品的价值体系将成为客户是否购买本案的关键所在。价值体系：是发掘项目潜在价值的有效手段，能最大限度的增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。对于本案，我司明确本案的价值体系建立是基于基本价值和附加值两个层面。 2、价值体系建立的两个层面 基本价值层面：即高品质的低密度生态住宅品质属性 →房型满足：宽敞舒适的基本需求 →绿化满足：高绿化率的环境需求 →景观满足：视觉和功能的高度统一

→地段满足：动线发达，蕴含投资价值 →建材满足：高品质标准的基本需求 →智能化满足：安全、便捷的基本需求 →投资满足：投资收益的基本需求 →物业满足：人性化服务的基本需求 →品牌满足：与身份相符的基本需求 →生态满足：舒适，健康生活的需求 附加值层面：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求、实现全面升级的高品质生活） 3、实现价值体系的两大要素 1）产中要素 突出本案的高品质 未来潜力地段 户型合理，面积经济 规划和景观精致 其它配套设施完备

2）推广要素 概念领先：针对消费者，展开引导、教育的策略，引领市场，与未来同行 立体作战：打破手段单一的营销方式，突破时间的壁垒，创造营销模式 4、战略思想 产品主义一对准：分析产品有力卖点，出击市场； 销售促动一造势：不断形成新闻热点，使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点，渲染造势。 二、销售阶段分期策略 销售阶段分期表 （具体的推案进度和产品交根据开发进度进行调整） 5、入市策略 本案入市时面临的困难： →对本案所在区域的认同感 →肩负塑造项目大型生态居住圈整体形象的艰巨任务 →板块概念的明确 →品牌形象在短时间树立 →较高的价格下快速消化

某房地产项目整体推广策划方案

南大山南山公寓项目营销策划方案 目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广 第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记

第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。 目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。 不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。 在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析 ●高撇脂营销、推广策略风行 由于中高端住宅的特殊价值定位和推广目标人群的不同，本地区的中高端花园洋房普遍采取了高撇脂的营销、推广策略，即采取高投入、高溢价的推广策略，在项目入市阶段便采取强势的广告推广手段，对项目核心优势和买点进行大规模的广告宣传和推广，以达到先声夺人、取得市场领先的目的。 ●电视广告媒体开始占据媒体发布的主流

产品推广与营销策略

5.1 目标市场分析 5.1.1企业及产品情况分析草莓屋网络公司是一家以大学生和中小企业为主要用户群的集威客、拼客、交友等功能于一身的网络服务公司。 该公司旨在为大学生和中小企业提供威客和拼客服务，实现大学生、企业用户在经济效益、个人价值、人脉资源等多方面的共赢。 5.1.2 市场结构对于草莓屋网络公司的用户，可以划分为两大类，一类是占大多数的以大学生为主的高知识分子，另一类是持有大量资金和开发资源的中小企业用户。 其中，根据草莓屋的计划，第一类客户数量占了总注册人数60~80%，第二类用户约占20~40%。 针对两类用户不同的特点，分别采用不同营销方案：个人用户（以大学生为主的知识分子）：数量上占有优势，经济能力相对较差，往往依托家庭消费；有强烈的实现自我价值的意意愿；具有技术知识优势，具有比较广泛的技能范围；具有广泛结交朋友的需求；追求时尚，有时间、精力、意愿去享受生活，在拼客与交友方面具有很大的市场潜力。 企业用户（中小企业为主）：资金上占有优势；可以提供比较多的机会为大学生实现自我价值，并获取自身的利益；企业用户比较关注威客网站的技术，是用金钱换取技术的主体，也是网站收益的主要来源之一。 5.1.3目标市场现状互联网发展至今，已进入到一个“客时代。 从博客、播客、红客，到调客、换客、赢客各种各样稀奇古怪的

新生“客流，在网络上层出不穷。 威客网站的出现和发展是一件非常有意义的事情。 对于互联网应用，它使电子商务的范围扩大，从实物交易为主向智力成果、劳务成果的交易发展。 对于个人而言，它给人们提供了一个通过智力、能力和各种资源的有偿共享，拓展自身解决生活中各种难题的能力的平台。 对于社会中的各种组织，则能够在一定程度上帮助其提高运作效率，降低运作成本。 对于整个社会，还能够提供一些灵活就业的岗位，为和-谐社会的构建发挥一定的作用。 威客网站的社会意义，必将随着威客网站模式的逐步成熟、影响力的日益扩大，而变的更加显著。 在威客网站未来逐步走向成熟的过程中，出现了以下四种趋势：1）.大型网络企业涉足任务威客网站领域目前，随着网民对威客模式认知度的提高、网站运营模式的成熟，威客网站的生存空间将得到不断的拓展。 当运营威客网站可能获得的潜在收益，足以引起大型网络公司的兴趣，或者到了有必要阻止现有威客网站领域竞争出具有绝对领先地位的威客网站时，大型的网络公司就会进入这一领域，从而后来居上。 2）.威客网站介入任务双方劳务交易过程的程度加深随着威客网站实力增强、信誉度提高，威客网站将越来越有能力在任务承接活动中发挥中介担保作用，从而降低劳务交易双方的风险。

项目营销推广策略提案模块

模块 项目营销推广策略提案 第一部分推广的准备 一、市场调研 1、实地踩盘调研 —整体市场 —区域性市场 —竞争对手 2、消费者消费倾向分析 —板块分析 —消费者认可的楼盘（热销）楼盘的特点 —阶段性楼盘的主要特点和风格偏好的分析 —本板块及其代表楼盘的认识 3、目标消费群人文特征分析 —年龄特征 —学历特征 —职业特征 —家庭收入特征 —家庭结构特征

—购房动机 —个人喜好 4、目标群的购楼心理及习惯 —目标消费群对于住房类型的喜好 —目标消费群对于价格的喜好 —目标消费群对于面积的喜好 —目标消费群对于交楼标准的喜好 —目标消费群对于配套的喜好 —目标消费群购买决策过程研究 —影响目标消费群购房的因素分析 二、面临的工作内容 1、开发手续的办理 2、销售团队的组建 —人员招聘 —人员的定编定岗 —人员培训 3、销售现场的工作 —销售中心的设计、建设 —销售中心的装修 —设备、设施、办公用品的采购 —地盘的的包装 —

4、广告 —CI、VI系统 —现场包装 —广告 —媒介计划公关活动 5、销售工具准备 —销售的事物用品 —销售电脑系统 —定价 —付款方式 第二部分市场定位策略 一、项目的形象定位 1、项目名称 2、项目形象定位 二、产品定位 三、价格定位 四、目标消费群定位

五、品牌定位 1、品牌的总体策略 2、品牌的建立 —品牌塑造的关键点 —品牌结构屋 —品牌轮廓 A、牌的基本印象 B、品牌的内涵元素 —品牌定位： 第三部分营销推广策略 一、营销推广工作的主要内容 项目的营销推广工作（前期），主要包括四大块：现场 开盘及活动 广告 客户挖掘和积累

市场项目营销推广方案大纲

市场项目营销推广方案大纲 市场项目营销推广方案1 一、营销环境 1、厂家提供的相关行业资料以及在某些区域已经取得成功的先例。 2、十堰作为车城，汽车的拥有量不在话下。加之二汽相关企事业多不甚数，为我们提供了一个优与其他区域的营销环境。 3、在本区已经登陆的电子产品诸如gps，电子狗已经成功抢占了市场，因此消费者对于电子产品不会抵制。 4、从我们已作的工作来看，大部分的消费者对此产品感兴趣，只是惧于价格而采取观望态度。这说明如果我们下一步工作做的正确的话一定可以撕开市场的死角。(产品定位就显得格外重要) 5、目前我们的市场销售刚刚开始，只是停留在找分销商的初始状态。正在的销售活动还没有开始。 6、与企事业打交道可以带动我们整机和办公耗才的销量上涨。 7、第九十四条驾驶机动车有下列行为之一的，处200元罚款:(一)拨打、接听电话、观看电视的;(二)下陡坡时熄火或者空挡滑行的; 三)连续驾驶超过4个小时，未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的;(四)警车、消防车、救护车、工程救险车不按照规定使用警报器、标志灯具的;(五)违反规定在应急车道内行驶或者停车的。根据情节还可能扣分。 二、营销问题 1、产品知名度不够—仍属新产品行列

2、产品定位不准确(客户认为这仅仅是一款给汽车用的手机) 3、现在的手机大都带有此类功能，且同类产品价格悬殊太大 4、产品包装不新颖，相应的资料不够吸引人 5、选择做汽车美容店分销，渠道不畅通(分销商认为这只是其店面的有一款摆设的电子产品) 6、促销方式局限化，渠道拓展不开 7、销售队伍完全跟不上 三、营销方案 1、队伍组建(周期费用) 初期维持在3名销售人员，加强专业销售知识的培训划分各自的职责。并大量收集包括网络在内的行业信息，打印成册。建立客户意向档案及相关行业档案。建立重点行业的时间规律表。(马云在中说过这样的话“1必须证明你的产品有市场2你们大家都能赚到钱3最重要的你得有自己坚实可靠的团队”) 2、产品定位(周期费用) 给产品重新定位。通过网络搜索相关资料和找到十堰已有的同类产品，彼此比较后差异化定位。如:“驾车。通讯。安全。车哥大。一个都不能少。”“驾车办公是硬道理;安全通讯高于一切------车哥大”“开车打电话你的品位够吗?车哥大告诉你”“请问你的爱车有车载吗?车哥大告诉你”“开奔驰，驾宝马。商务大哥大，开车车哥大。”“这是一个交通事故频发的时代!‘车哥大’提示你——你的行车够安全吗?”(现在有一部分老板喜欢用以前大哥大款式的手机，

网络营销推广方案及策略

网络营销推广方案及策 略 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

网络营销推广方案计划书 目录： 一、网络营销推广总体策略 二、网络推广重点策略分析： （一）软文推广——无形的营销利剑 （二）炒作话题——抓住大众的好奇心 （三）网络活动推广——拉近品牌与消费者之间的距离 （四）搜索引擎排名——最快速的提升品牌知名度 （五）网站广告置换及链接交换——利用他人名气借势宣传 （六）网站优化服务——提升网站质量 （七）网站访问量分析——时刻掌握网站人气度变化 （八）主动式网站推广——快速大量的撒网式宣传 （九）百科类网站推广——知识性宣传，增加受众好感度 三、网络推广策略细节 四、实行全网营销策略 五、抢在网络媒体覆盖率 一、网络营销推广总体策略 利用网络传播范围广、传播速度快、交互性强、受众群体多样等的优势。通过搜索引擎营销、视频营销、口碑营销、微博营销、网站建设与推广、网络外包，在各大门户网站进行软文推广，在博客、论坛、同时提问网站等关注高的网民聚集区进行博文宣传、话题炒作；加之一系列网络主题活动等系列网络推广形式的开展，在最大程度上让受众了解到企业的品牌优势，关注企业信息，达到品牌推广，提升知名度，促进销售的目的。 二、网络推广重点策略分析 （一）软文推广——无形的营销利剑 软文具有引导消费、品牌宣传、周期长，价格低等优点。如果将广告比作武侠中的招式，那么软文就是内功心法。 软文可以用较少的投入，吸引潜在消费者的眼球，增强产品的销售力，提高品牌的美誉度，在软文的潜移默化下，达到品牌的策略性战术目的，引导消费群的关注及购买。 通过在各大博客发表博文、在各个论坛发精华帖、以及在具有影响力的门户网站刊登宣传软文等一系列软文宣传方式，充分发挥软文优势，吸引消费者关注，利用文字的巧妙安排，在无形当中将品牌推广出去，并被大众所接受。 （二）炒作话题——抓住大众的好奇心

四季度营销活动方案(初稿)

临汾分公司2012年四季度营销方案第一部分：新增用户营销 1、普通入网 2、直销卡入网 3、农村市场入网 4、双卡客户 第二部分：在网用户营销 1、积分活动 2、存量新业务保有 3、中高端预警客户保有 4、重点产品推广 5、无线固话保有 第三部分：流量市场 1、定时GPRS/WLAN产品包营销 2、MM应用 3、WLAN套餐用户营销 4、有线宽带营销 第四部分：终端市场 1、全省合约终端方案 2、社会渠道终端方案 3、农村低端机营销 第五部分：校园市场 1、竞争对手挖转营销 第一部分：新增用户营销 一、普通入网 1、活动时间：11月1日—12月31日 2、活动目标：新增用户70000户 3、活动方案：

方案一：用户预存60元免卡费入网，并赠送1项指定包月业务1个月的免费体验； 备注： A、指定业务包括3元包月健康小秘书、5元包月GPRS、5元包月彩铃、5 元包月彩信、3元家庭网、3元惠农网、5元V网；用户必须办理； B、指定业务办理后，限制用户当月取消，并赠送用户同业务价值的话费； 方案二：选择后四位含4号码入网的客户，预存60元免卡费入网。从入网当月起可享受2年指定产品最多10元月功能费优惠。 产品包：（3元家庭网、1元长途包、5元集团V网、2元、3元两城一家、5元包月GPRS，惠农网1-5元包） 二、直销卡入网 1、活动时间：11月1日—12月31日 2、活动目标：新增用户18000户 3、活动方案： 方案一：直销入网客户，可享受：预存40送20、预存60送40。 方案二：补录资料优惠：活动期间，直销入网客户激活后，到营业厅补录资料，可享受送10元话费，一次到账。 三、农村市场入网 1、活动时间：11月1日—12月31日 2、活动目标：新增用户20000户 3、活动方案：在参加普通入网营销的同时，对特定区域农村市场用户入网赠送三个档次的礼品； 备注：此政策限制特定工号操作； 四、双卡客户 1、活动时间：11月1日—12月31日

整体营销策划方案

前言 1 一．市场分析 1．1．湘潭区域市场分析1．2．定向市场分析1．3．项目分析 1．4．竞争对手资料分析1．5．项目周边配套状况1．6．项目企划思路 二．项目市场定位2．1．市场定位 2．2．项目形象定位2．3．目标客户定位2．4．目标市场细分2．5．目标客户 三．项目可行性研究分析3.1 本项目概况（略） 3.2 市场现状分析和前景预测3.3 项目市场定位与营销策略3.4 项目施工进度与成本分析3.5 项目销售计划与收入分析3.6 项目整体经济效益分析

四．营销策略建议 4．1．市场气氛培养 4．2．促销手段建议 4．3．付款方式建议 五．宣传策略 5．1. 体选择建议 5．2宣传主题 5．3 广告创意及诉求 5．4 广告宣传推广策略 5．5媒介的组合策略 结束语 前言 .本小组以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，做出如下报告,协作贵公司尽快完成项目的销售目标。 调查人:王文其邵玲 1.市场分析 1．1．区域市场分析 湘潭近年来经济发展很快，其三大支柱产业：钢铁，汽车，机电都在近年来取得较突出的成绩，形成“省内闻名，国内知名”的产业集群。影响力与美誉度都比较高。长株潭一体化的提出与实践为湘潭市的发展加上了助推力，也为湘潭房地产市场提供了广阔的前景，融城商业一体化更是为商业地产的开发带来史无前例的新契机。“商贾云集，人气自来”的道理古来未变。还有一点值得高兴的是目前湘潭市的房价走低，对房地产开发提供了最有利的条件，有了条件，有了经济基础，有了市场就等于有了湘潭房地产的灿烂辉煌的明天。

随着湘潭市政中心的东移，一个城市的升级与重构，必将带动一个城市经济的巨变，诱发城市中消费，居住，投资等诸多新经济元素的迅速兑变。湘潭经济的多米诺效应逐渐明显，河东新城表现尤为明显，而房地产业是明显中的明显，一个个点土成金的创富梦想相继上演，选址，圈地，规划，开发，建设等一系列的实地操作，迅速激活城市中心的土地价值，市委，市俯，广电中心，报业集团，体育中心的改建使得城市中心板块迅速升值，形成了若干热点板块如市附板块，体育中心板快等，可以说，这里就是未来城市的主场。 德仁山庄位于湘潭市河东岳塘区，与湘潭一大桥紧密相连，北濒湘江，与规划中的沿江风光带仅隔500米。毗邻金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，随着城市东移的规划加快，市政配套日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故河东将发展成为以湘潭市政府为中心。建设路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着芙蓉路，建设路沿线发展起来，而德仁山庄位于建设路主干线上，周边市政设施齐全，交通方便使得本项目向现代化城市规划的迈进更近一步。 1．2．定向市场分析 德仁山庄位于河东岳塘区北部，邻近金侨体育中心，宝塔公园和建设路口商圈，地理位置特别优越。附近商业设施较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，由于湘潭市政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了湘潭市典例，区域市场竞争十分激烈。作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近体育中心，德仁小区有特殊的优越性，而湘潭市政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。 1．3．项目分析 1.开发公司：湘潭市XX房地产开发公司

市场营销推广策略

市场营销推广策略 一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： 企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。

产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会 （四）威胁 四、营销目标 营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。 五、营销战略（具体行销方案） （一）营销宗旨 一般企业可以注重这样几方面： 以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。 以产品主要消费群体为产品的营销重点。 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。 （二）产品策略 通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。 1）产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场。

xxx住宅项目营销推广方案

目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结

一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：

综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。

市场营销推广策略

一、策划目的 / 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。 2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。 对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。 如对产品市场成长性分析中指出：①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营

销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。 三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。 只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势（二）劣势一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面：企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 产品价格定位不当。 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 促销方式不务，消费者不了解企业产品。 服务质量太差，令消费者不满。 售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。 从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。 分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。 （三）机会（四）威胁四、营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

某地产项目营销推广策略报告(doc 24页)

北奥公馆 营销推广策略报告 2004年11月8日 北京中原 北奥公馆专案组

2、销售周期 2．1北京市房地产市场销售周期说明 我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是 根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目 推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现， 而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市 场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。 北京市房地产市场销售周期走势分析 北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔 细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显 示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始， 然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份 和9、10月份的销售活动最为频繁。

2．2本项目推广特点说明 ?2004年11月我司开始接触本项目 ?项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓 ?样板间及售楼处于11月底投入使用 ?目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初?周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善 ?2004年底大屯路断路整修 ?2004年底科荟路通车交付使用 ?位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离 2．3本项目销售周期说明 本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止， 共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建 议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分 为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如 下表： 销售周期分布表 销售周期时间结点 市场亮相及客户积累期2004年12月1日至2005年2月 第一强销期2005年3月至2005年6月 第一调整期2005年7月至2005年8月 第二强销期2005年9月至2005年11月 第二调整期2005年12月至2006年3月31日 尾盘期2006年4月至2006年5月 2．4本项目销售任务说明

项目营销推广方案

项目营销推广方案 一、项目背景概况 【AA金钻】商住楼项目由如皋市XX房地产开发有限公司开发，原定位为汽摩配市场及空中花园加连排别墅的中档住宅区，该项目总建筑面积11万方，一期开发面积为4万方。项目位于如皋市益寿南路与福寿路交界处，北靠市政府、行政审批中心；南临群宇摩配市场、绿园新村；西对电信大楼、市实验中学；东依如城镇政府、如皋大剧院。项目交通便捷，地理位置优越，并与开发建设中的市政府相毗邻，必将成为如皋城市西扩南移的新标志，创造财富新焦点。 近两年来如皋市的楼市发展尤为迅猛，市区房地产需求近于饱和，仅2006年，就先后有金九华府、浅水湾、龙游御境等楼盘陆续上市，而此时正值全国房价接连上涨，供需结构严重失衡，国家再施宏观调控之际。因此，对于【AA金钻】项目来说，既存在机遇，也无疑面临一定的压力。机遇在于近年来如皋市民对房地产需求的持续旺盛，同时，如皋城区规划为房地产开发提供了新一轮增长空间；压力则来自多个楼盘在有限空间内的激烈竞争，以及居民在国家宏观调控背景下的持币观望心态。 在这种市场背景下，我们认为：任何一个楼盘都不可能仅仅依靠几个广告就取得巨大的成功，楼盘推广是一次整合行销的过程，需要广告、促销、公关等多种营销手段的组合拳出击，方能达到目的。 二、项目市场分析

1、项目现状分析 1）、工程状况 ■一期已经交付使用。 ■二期正在规划阶段。 2）、销售状况 ■我公司于2006年8月接手本项目销售工作。 ■我公司接手前，共销售面积占一期开发面积的75﹪，还有商业7575㎡，住宅2231㎡待于销售。3）、出租状况 ■已经出租了一期开发面积的10﹪。 4）、业态状况 ■目前的经营状态主要是以摩托车配件经营为主，辅以日用百货、餐饮休闲的综合性市场。 2、项目SWOT分析 1）、优势﹝Strengths﹞

企业全网营销推广策略

企业全网营销推广策略

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网络营销和传统营销比起来，具有投资小，见效快，回报大的特点，企业在发展的过程中，可以利用互联网进行一种全新的网络营销模式，推广自己企业的产品和服务。除去上面我提到的几种营销方法之外，下面我再介绍一些其他常见的企业进行网络营销的方法。 1、企业官方自媒体博客营销 以博客为代表的Web2.0概念有着很好的互动和沟通性，很利与网民的参与和发挥创造力。企业也可以通过企业博客的形式进行对内对外交流沟通，达到增进客户关系，改善商业活动的效果。 企业官方博客应该在建立之初就拟定发布规则和指南，包括不能泄露机密信息，不能发布可能危害公司声誉的信息等等，以降低企业博客可能存在的风险。 企业官方博客的网络营销价值主要体现在几个方面：可以直接带来潜在用户、为用户通过搜索引擎获取信息提供了机会、可以方便地增加企业网站的链接数量、博客是建立权威网站品牌效应的理想途径之一。企业可以和门户网站合作，在其门户网站上开辟自己企业的博客，也是建立权威网站品牌效应的理想途径之一。 2、网络新闻营销 网络新闻营销也称软文营销，即企业通过一定的新闻策划，用新闻的形式描述产品、品牌或企业，达到吸引消费者的目的。

网络新闻营销具有鲜明的双重属性：与广告相比，它具有新闻属性，以热点话题或新闻事件切入，与品牌信息产生关联，运用大量数据或事实进行信息传递；与新闻相比，它具有广告特质，标题定位与内容描述都与品牌信息关联，以产生广告传播功能。网络新闻营销兼具可读性与可信性，感染力和影响力大，社会关注度高。 网络新闻（软文）推广的优势主要表现在两个方面：一方面，软文推广的投入相对比较少，相对与硬广告动辄上千万的推广预算，软文推广的成本几乎可以忽略不计,另一方面，用户对软文广告的接受度高，精心包装的软文往往很容易就吸引了消费者的眼球，增强产品的销售额，提高产品的美誉度，达到品牌推广的目的。 3、免费软件营销 企业的网络营销目的就在于推销自己的产品，而低成本高效的推广产品的一个重要途径就是发布一款免费软件，网民乐于下载使用免费软件，还乐于传播和分享使用免费软件的心得，如果企业前期通过免费软件的方式，获得大量用户，那么就可以通过各类方法来挖掘这些用户的商业价值，实现企业收费软件的销售。 例如，企业可以针对个人开发一类免费软件或免费应用服务，可以挂接到Facebook、开心、校内等SNS社区或者自动同步微博客软件，吸引大批相关用户使用，这些人的注册的时候会留下电话号码和邮件，通过这些信息联系他们，以挖掘更深层次的商机。 免费软件做的最好的算是Google，Google有全系列的免费软件，著名的免费软件包括：Gmail、Google Earth、Google拼音等，在Gmail免费软件中，只能使用Google 的域名，企业用户要想使用Gmail，就要用收费的Google Apps企业应用套件。同样道理，Google Earth本身是免费的，但要使用高清晰打印或导入数据，则要用收费的专业版。

年度营销推广方案

2003 年 度营 销 推 广 计 划 （新兴·翰园） 第一部分：总结回顾2002年度 用于投资（26）人 占总人数的24% 用于办公（9）人 占总人数的 8% 1、 客户的职业类型： 私营企业（20）人 占总人数的18% 行政事业单位（71）人 占总人数的63% 自由职业（3）人 占总人数的3% 交大教授（5）人 占总人数的4% 公司职员（13） 占总人数的12% 一、销售业绩： 销售额5300万元 成交数量113套 二、销售周期：5个月（2002年6月28日—12月31日） （成交客户资料报告详见附件一） 三、销售成功原因： 1、 新兴地产坚实的品牌基础及客户的良好口碑。新兴地产通过十年的努力，用实力和诚信打造了品牌，赢得了客户良好的信誉。大批名园业主争相购买翰园、许多老客户介绍亲朋好友购买翰园，内部认购时惊人的火爆抢购场面、都说明了他们信任新兴地产、认可新兴地产。 2、 项目的形象及市场定位比较准确。新兴·翰园的市场定位科学、严谨，一经推出便受到了广大客户的欢迎，尤其是酒店式服务公寓的概念更是给西安房地产市场注入了新的活力。目前，已成交的客户基本上是我们预期的客户群。（周边高校教师、重点中学教师、公司老板、高收入白领） 3、 良好的营销广告推广计划。根据销售的不同阶段充分挖掘客户消费需求，通过广告、营销活动向消费者传达翰园的优势，尤其是几

次以“教育”和“投资”为主题的广告、营销活动均起到了良好的效果。 4、名园的成功开发为翰园的销售积累了良好的客户基础。 5、销售人员的积极努力。 第二部分：2003年度营销推广计划（1月1日—12月31日） 第一季度：1月1日—3月31日 一、销售目标：销售1000万元，销售住宅20套，销售均价3350元/ 平方米 二、销售难点分析： 1、春节期间（一月10日—二月28日）是西安房地产传统的销售淡季，表现在客户对购房关注度严重下降，销售现场客户来访量很少，落单时间较长，个人消费主要表现在日用品、餐饮、娱乐、旅游。 2、目之工程形象进度、一层酒店式大堂、样板间尚未形成对购房者新的消费刺激，加之，竞争楼盘较多，购房者购买欲望转化为消费行为动力不够，购房者因个人业务、资金整理回收、自身工作或自己公司业务对购房兴趣下降，且对新的一年房地产价格走势多持呈观望态度； 3.由于翰园十六层以下各种户型均已销售，现有可销售的住宅楼层的价格表价均在3450元/平方米以上，加之，房屋总价在36万元以下的小户型已销售50%，剩余可销售（除封盘的30套A、B、C、D、E、）的各户型房屋单价、总价较高，价格与周边楼盘相比不具竞争优势。 4.公司仍须力争实现住宅销售均价在3500元/平方米，因此，必须保持楼盘整体价格处于上扬趋势，在销售量、销售速度、销售成交价格间形成矛盾。 三：营销策略 1、目标市场客户群：坚定已确定的本项目消费主力客户群是周边高校教师、校办公司、自办公司、私营业主，应继续加强对此购买人群的销售推广，同时，加大西安其他区域有子女教育需求、不动产投资需求的客户群市场推广，继续有选择的在省内：榆林、延安、韩城等地区投放广告、项目巡展，以吸纳这类地区的先富起来的客户。 2、产品策略：在广告宣传中，强化本产品在区域市场中具有的居住、投资的服务式公寓品质，突出楼盘高层建筑的景观性、户型的实用性、灵活性、商务投资的可行性、回报性，教育资源全程性、弱化价格高的劣势；加大公司品牌宣传力度，以适应目前西安房地产市场消费者对产品品牌关注度的提高，品牌在产品销售影响消费者购买行

地产行业项目营销推广策略提案

地产绿野仙居营销推广策略提案 第一部分：案名建议 绿野仙居 GREEN DREAM GARDEN 第二部分：项目分析 一、对产品内容的分析 1、地理位置比较优越。

项目位于市中心的长宁区，北kao上海市主干高架延安路边，南朝以时尚著称教育界的东华大学。向东150米是轻轨站，向西500米是长宁区办公写字楼集中区。附近还有幽雅洁净的中山公园，凯旋绿地以及天山公园。能够讲绿野仙居是都市中一块难得的绿色宝地。 2、产品定位为中档，并凸花房型、绿野型、一般户型区等关键元素。项目力求通过对自然绿地进行原生态演绎，以简洁、明快的北欧建筑风格，诠释原汁原味的自然意境的品质生活，使其建设成为区域内追求绿野滨水居家生活理念的人士汇聚的高尚的居住社区。 3、项目总体规模为中等，物业形态以多层住宅为主。 本项目的多层住宅仍要紧针对区域性客户，如长宁区，徐汇区，静安区等地的消费者。同期区域内并没有竞争对手，其竞争项目要紧是徐汇区的多层住宅产品和二级市场上的多层住宅产品。但我们优势在于幽雅的周边环境。

二、对市场环境的分析 2001年上半年，区域商品房交易面积２７.８万平方米，交易额１５.５亿元（平均销售单价为5575元/平方米），比去年同期增长１６.２％和８.３％。交易金额增长缓于交易量的增长，而上半年要紧交易差不多集中在一些旧盘上，价格有所回落属于正常情况。 今年上半年，长宁区交易价格水平低于去年同期的水平，要紧缘故是高品质、高售价物业供应量不足。 与平静的一级市场相比，三级市场交易火爆，底部积压房源进一步得到消化，以后供应羕ao刂屏己谩Ｖ懈叻吭吹奈榷ㄒ丫晌坎谐〉闹屑崃α浚诠┯α坎蛔愕那榭鱿录鄹裼猩仙魇疲桓呒畚环吭吹娜胧薪蠓寤骷鄹裥星椋蠢词谐「窬只救啡稀?br /> 目前的市场架构可谓天时地利人和，区域房价指数将突破向上，同时在以后几年内，行情有屡创新高的可能，要紧体现在底部积压房源进一步消化，其价格因素对大局阻碍越来越小；高档房源供应充足，市场价格