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土地估价理论与方法真题2009年

土地估价理论与方法真题2009年
土地估价理论与方法真题2009年

2009年度全国土地估价师资格考试试卷

一、判断题

1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。 ( )

2.容积率越大,意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此,当其他条件相同时,容积率与楼面地价成反比关系。 ( )

3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化,在估价中可以不予考虑。 ( )

4.地价是土地权利的价格或价值,但是,土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。 ( )

5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。 ( )

6.宗地甲的单位面积地价为650元/m2,土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/m2,土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时,实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。 ( )

7.承租土地使用权与出让土地使用权相比,在投资风险和收益水平方面都存在差异,一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时,所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。 ( )

8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。 ( )

9.地价是指地上权利的价格,地下空间按照构筑物进行估价。 ( )

10.在某新建成住宅的估价中发现,其平面设计采用的是20世纪80年代的布局,则采用成本法和市场比较法进行评估,确定结果时,需要计算并扣减折旧。( )

二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有1个最符合题意。)

11.在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平,是依据土地估价的( )进行的。

A.替代原则 B.供需原则

C.变动原则 D.预期收益原则

12.根据马克思地租理论,土地价格存在的根源是( )。

A.垄断地租 B.级差地租

C.绝对地租 D.农业地租

13.在城镇土地分等中,假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关,某参评对象对应指标值为500,评价对象中该指标的最高值为800,最低值为300,则采用极值标准化法计算参评对象的指标得分为( )。

A.40 B.60

C.62.5 D.66.7

14.以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。

A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能

B.中心地职能以商业、服务业为主

C.中心地职能包括社会、文化方面的内容

D.中心地职能包括制造业活动

15.路线价法中确定标准深度时,应采用临街各宗地的( )。

A.平均深度 B.深度的中位数

C.深度的众数 D.城市统一确定的某一深度

16.某建筑物的总面积为4000m2,8年前建成投入使用,现单位面积重置成本为1000元/m2,估计尚可使用32年,残值率为5%,则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( )万元。

A.250 B.304

C.324 D.340

17.在采用土地租金测算土地纯收益时,需扣除的租赁费用中不包括( )。

A.管理费 B.土地税

C.维护费 D.保险费

18.在市场比较法中,案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时,可称为二者处在( )。

A.相同区域或同一供需圈 B.比较区域或同一供需圈

C.类似区域或同一供需圈 D.比较区域或类似区域

19.某公司于11996年8月取得一宗40年期使用权的土地,于1998年8

月建成宾馆,建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元,房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为( )万元。

A.2145 B.2130

C.2040 D.2005

20.在采用成本逼近法评估土地价格时,计算投资利润的基数不包括( )。

A.土地取得费 B.土地开发费

C.利息 D.税费

21.运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准,将交易案例与其逐项比较,经过修正计算得到比准价格。

A.待估宗地 B.某交易案例

C.类似宗地 D.标准宗地

22.某宾馆建筑物尚可使用25年,剩余土地使用权年限为27年,预计未来第一年的纯收益为39万元,此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元,采用收益还原法计算该不动产价值时,收益年数应确定为( )年。

A.19.5 B.20.5

C.25 D.27

23.某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权,后采用国有土地租赁方式进行有偿使用,合同约定年租金为3万元/亩,租期15年。据调查,当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元/亩。假设土地还原率为7%,则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元/亩。

A.27.6 B.41.4

C.69.0 D.71.4

24.市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。

A.统一价格时点 B.统一面积单位

C.统一付款方式 D.统一货币种类和单位

25.在某不动产总价值中,地价占45%,建筑物价值占55%,土地和建筑物的还原率分别为9%和11%,则综合还原率为( )。

A.9.8% B.10%

C.10.1% D.10.5%

26.标准深度的连线被称为里地线,里地线两侧不临街的宗地分别称为( )。

A.里地和表地 B.临街地和表地

C.里地和袋地 D.临街地和袋地

27.下列各图中,( )正确地反映了土地的自然供给特征。

28.下表为某城市住宅用地2005~2008年间环比地价指数情况,某比较案例住宅用地2006年成交价为1500元/m2,该案例修正到2008年的价格为( )元2

A.1635 B.1650

C.1785 D.1799

29.企业甲有住宅用地5000m2,现与开发商乙达成协议联建住宅,建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率为1.6,住宅单位建筑面积的造价为1500元/m2,税费为建筑造价的4%。建成后,企业甲分得总建筑面积的60%,开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以( )元/m2的地面价格出资。

A.1498 B.2340

C.3600 D.3744

30.采用成本法求取旧建筑物的价格时,首先求取在( )的建筑物重置价格,再计算建筑物的折旧额,将建筑物重置价格减去折旧额,得到估价对象的价值。

A.建造时 B.估价工作时间

C.估价期日 D.未来某个时点

31.某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/m2、850元/m2和900元/m2,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗地的最终评估价格为( )元/m2。

A.820 B.845

C.850 D.857

32.在土地估价过程中,以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。

A.最佳用途 B.最佳收益

C.最佳集约度 D.最佳规模

33.马克思地租理论认为,土地自然条件的差别是( )产生的条件。

A.绝对地租 B.级差地租

C.垄断地租 D.城市地租

34.下列( )条件发生时,将导致相应用途的地价上升。

A.住宅区内道路禁止货车通行

B.住宅区旁建设铁路线

C.写字楼旁建设大型娱乐场

D.工业区地下水过量开采而产生地面沉降

35.某一边临街的三角形宗地,高9m,所临街道路线价为1000元/m2,根据

2

A.1100 B.1200

C.1250 D.1300

36.对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。

A.位置和环境 B.位置和基础设施

C.交通条件和基础设施 D.交通条件和环境

37.对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。

A.重置价格 B.重建价格

C.市场价格 D.收益价格

38.在土地估价过程中,记载估价关键事项和估价结果,简要介绍估价技术过程的是( )。

A.送文函 B.估价工作报告

C.土地估价报告 D.土地估价技术报告

39.应用剩余法评估宗地价格,首先需要调查确认的是( )。

A.该宗土地规划许可的用途

B.该宗土地规划的容积率和建筑密度

C.该宗土地开发周期

D.该宗土地开发完成后房地产可能的售价

40.某宗地产预计未来第1年的净收益为25万元,此后逐年递增2%,该类地产的土地还原率为6%,则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。

A.312.5 B.416.7

C.625.0 D.1250.0

41.下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。

A.当采用市场比较法评估时,选择的比较案例应为3年内成交的交易实例B.当采用成本逼近法评估宗地价格时,计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C.收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

42.受理估价委托时应明确估价基本事项,其中不包括( )。

A.明确估价目的 B.明确估价对象

C.明确估价时点 D.明确估价收费具体数额

43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权,预计2

年完成开发建设,经调查测算,项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元,综合还原率为7%,则开发完成后的不动产价值为( )万元。

A.5333 B.5277

C.4804 D.4754

44.某城市写字楼用地的评估中,应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。

A.全国综合地价指数 B.该市综合地价指数

C.全国写字楼地价指数 D.该市写字楼地价指数

45.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时,需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格,在比较修正的因素中不包括对( )的修正。

A.建筑物成新状况 B.土地开发程度

C.土地使用权年限 D.容积率

46.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( )。

A.面积、形状、土地使用年限

B.防洪堤、供电容量、消防站

C.绿化、游憩设施、环境质量

D.用途、容积率、建筑密度

47.某宗房地产的总价值为90万元,其中土地价值20万元,通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险,其投保价值最高为( )万元。

A.30 B.60

C.70 D.90

48.依据交通原则建立起来的中心地体系,上级中心地可以支配下级中心地( )的商服活动。

A.全部 B.1/2

C.1/3 D.1/6

49.某公司以年租金540元/m2的价格租用某商业不动产,该不动产的剩余土地使用年期为30年,建筑容积率为1,建筑物的成新度为70%。据调查,同类建筑物的重置价格为2000元/m2。同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/m2,土地还原率为8%,建筑物还原率为10%,不动产综合还原率为9%。则该不动产的价格为( )元/m2。

A.3650 B.4232

C.5270 D.5599

50.某宗土地面积为3000元/m2,城市规划限制指标为:容积率不高于2.5,建筑密度不高于30%,在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列方案中最佳的、可行的是( )。

A.总建筑面积7000m2,首层建筑面积1000m2

B.总建筑面积5000m2,首层建筑面积900m2

C.总建筑面积7200m2,首层建筑面积1000m2

D.总建筑面积7200m2,首层建筑面积900m2

51.关于土地估价,下列表述中不正确的是( )。

A.采用不同估价方法评估的结果可能不同

B.不同估价目的下的估价结果可能不同

C.不同的估价时点将影响估价结果

D.不同的估价作业时间将影响估价结果

52.在路线价评估中,( )不符合选取标准宗地的标准。

A.街道转角处的宗地

B.矩形宗地

C.容积率为所在区段代表性容积率

D.一面临街的宗地

53.以下( )方法不适宜地租量的求取。

A.从房租中分离出地租 B.从地价中求出地租

C.从土地开发成本中求出地租 D.用类似剩余法的方法求出地租

54.( )是决定城市土地利用价值的重要因素。

A.区位 B.土地承载力

C.土地出让方式 D.土地开发成本

55.2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象,房价过快上涨,“地王”频现,业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理,在出现房地产泡沫的情况下,( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。

A.市场比较法 B.成本法

C.收益还原法 D.剩余法

三、多项选择题(每小题有A、B、C、D、E五个备选项,其中至少有两个符合题意。)

56.关于成本逼近法测算中的“土地增值”,下列表述正确的有( )。

A.土地增值是土地开发收益

B.土地增值是土地市场价格与成本价格的差额

C.土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积

D.土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积

E.土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的

57.我国城镇国有土地价格实质上是( )。

A.无限年期的土地所有权价格 B.有限年期的土地所有权价格

C.有限年期的土地使用权价格 D.完全的土地所有权价格

E.土地所有权价格的一部分

58.采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时,安全利率可以采用( )。

A.同时期一年期国债年利率

B.同时期一年期银行定期存款年利率

C.同时期一年期银行贷款年利率

D.同时期银行活期存款年利率

E.政府统计的经济增长率

59.在影响宗地价格的因素中,下列选项中属于个别因素的有( )。

A.繁华程度、生活配套设施齐备程度

B.宗地内开发程度

C.宗地面积、形状

D.环境质量、景观

E.临街类型、临街位置

60.当存在( )情况时,不适于采用剩余法评估土地价格。

A.房地产市场不稳定,价格波动很大

B.城市有稳定的土地供应计划和政策

C.房地产交易资料信息完整,可公开查询

D.贷款利率不变

E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明确

61.在用剩余法评估土地价格过程中,预测开发完成后的不动产价值一般可以采用( )。

A.市场比较法 B.成本逼近法

C.收益还原法 D.长期趋势法

E.基准地价系数修正法

62.在路线价法评估过程中,街角地所临的两条道路,( )的街道应作为正街。

A.路线价低 B.路线价高

C.路线价相同时较宽 D.路线价相同时较窄

E.车流量较大

63.在以下影响土地价格的因素中,当因素的指标值上升时,引起土地价格呈单纯上升趋势的有( )。

A.人口密度 B.基础设施配套水平

C.繁华程度 D.噪声

E.地形坡度

64.下列情况中,( )的土地估价特别适用路线价法。

A.土地税收 B.大城市住宅用地

C.工业开发区 D.商业街两侧不动产

E.城市房屋拆迁补偿

65.需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有( )。

A.交通管制 B.社会治安

C.铁路 D.流动人口

E.经济形势

66.土地估价报告应经( )才能生效。

A.估价假设条件说明 B.土地估价师签字

C.公证 D.土地估价机构盖章

E.送文函

67.以下不动产价格评估,不能采用收益还原法的有( )。

A.写字楼 B.普通住宅

C.医院 D.邮电所

E.空置厂房

68.导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是( )。

A.城市人均收入提高

B.城市规划中对城市性质进行了调整

C.城市土地供求变化

D.城市道路系统调整

E.新建大型文化娱乐中心

69.房屋新旧程度评定标准是根据房屋的( )等方面的有关项目进行评定的。

A.建成年代 B.结构和楼地面

C.装饰部分 D.设备部分

E.维修、大修情况

70.采用基准地价系数修正法评估宗地价格时,需要收集所在城镇基准地价评估成果,包括( )。

A.基准地价表 B.基准地价成果图件

C.基准地价因素修正系数表 D.基准地价评估方案

E.基准地价成果应用说明

四、情景分析题(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意。)

(一)某工业开发区通过征地方式获得1km2土地进行一级开发,计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为15万元/亩(含征地费用及相关税费),达到“五通一平”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费)平均为2亿元/km2。征地完成后,土地开发周期为2年,第1年内投入开发费用的60%,第二年内投入剩余的40%。假设银行贷款年利率为7%,当地一级开发的投资利润率为15%,类似土地开发的土地增值收益率为20%,土地还原率为9%。预计开发完成后可用于出让的面积比例为70%。

请就上述内容。回答71~75小题的问题。

71.土地取得费用的计息期应为( )年。

A.2 B.1.5

C.1 D.0.5

72.土地开发期间所负担的利息总额为( )万元。

A.2975 B.4717

C.4817 D.5559

73.土地开发利润总额达到( )万元。

A.6375 B.7083

C.8500 D.9443

74.计算土地增值收益应采取的基数为( )。

A.土地取得费用

B.土地取得费用+土地开发费用

C.土地取得费用+土地开发费用+利息

D.土地取得费用+土地开发费用+利息+利润

75.为确定开发后可出让面积的出让底价,在将各项因素构成相加求和的基础上,还应做( )等处理和修正。

A.因素构成累加值/70% B.因素构成累加值×70%

C.年期修正 D.期日修正

(二)某城市建成区内有一国有化工厂,土地面积15000m2,1980年底经划拨方式取得土地使用权,地上建有砌体结构的厂房和办公用房,1995年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划,该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下,且对环境有污染,该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2003年1月1日。

请就上述内容。回答76~80小题的问题。

76.该工厂土地要入市交易,可以采用( )方式。

A.不改变工业用途,协议出让 B.直接转让给开发商

C.招标 D.挂牌

77.仅根据城市总体规划图中的信息判断,估价中该土地可能按( )用途评估。

A.居住 B.商业

C.工业 D.商住综合

78.某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格,可采用( )。

A.基准地价系数修正法 B.市场比较法

C.成本逼近法 D.剩余法

79.为评估该宗土地出让的市场价格,估价师还应搜集的信息为( )。

A.该宗土地规划容积率

B.类似土地出让挂牌底价

C.类似土地拍卖成交价格

D.类似用途物业市场销售成交价格

80.若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格,能够采用的评估方法有( )。

A.市场比较法 B.成本逼近法

C.基准地价系数修正法 D.收益还原法

(三)某人拥有一套建筑面积110m2的商品住宅。该住宅于2000年底取得了70年土地使用权,2003年底建成交付使用,建筑物使用年限为70年,办理了房地产权证。2008年底这套住宅正在出租,月租金3000元,出租方承担物业管理费和维修费,水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为10%,还原率为9%。

请就上述内容,回答81~85小题的问题。

81.该套住宅的年租赁收入为( )元。

A.46000 B.36000

C.33000 D.32400

82.如果该套住宅需要投房屋财产保险,则理论上保险金额应采用( )。

A.该套住房的重置价格 B.该套住房的现实市场价值

C.该套住房的建筑物重置价格 D.该套住房的建筑物现值

83.采用收益还原法评估该套住宅的价格时,所需扣除的租赁费用构成应为( )。

A.物业管理费+维修费+保险费

B.房地产税+物业管理费+维修费

C.房地产税+物业管理费+维修费+保险费

D.房地产税+物业管理费+维修费+保险费+水电费+供暖费

84.如果房屋所有权人要将该住宅卖掉,可以采用的估价方法有( )。

A.市场比较法 B.收益还原法

C.成本法 D.剩余法

85.2008年年底房屋所有权人要将该住宅卖掉,委托评估,估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅,剩余68年使用年限,则该案例的年期修正系数为( )。

A.0.9952 B.0.9969

C.0.9981 D.0.9992

2009年度全国土地估价师资格考试试卷参考答案

一、判断题

1.×

2.√

4.√

5.√

6.×

7.√

8.×

9.×

10.√

二、单项选择题11.C

12.C

13.A

14.D

15.C

16.C

17.D

18.C

19.D

20.C

21.A

22.B

23.C

24.A

25.C

26.C

27.D

28.D

29.D

30.C

31.B

32.B

33.B

34.A

35.C

36.C

37.B

38.C

39.A

40.C

41.C

42.D

43.B

44.D

45.A

47.C

48.B

49.B

50.D

51.D

52.A

53.C

54.A

55.C

三、多项选择题56.BCE 57.CE 58.AB 59.BCE 60.AE 61.ACD 62.BC 63.BC 64.ADE 65.ACD 66.BD 67.CD 68.BDE 69.BCD 70.ABCE

四、情景分析题71.A

72.C

73.A

74.D

75.AC 76.CD 77.ABD 78.ABD 79.ACD 80.AB

81.D

82.D

83.C

84.AB

85.C

土地估价的五种方法

对收益还原法,市场比较法,成本法,剩余法,基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地,步骤也要清楚,做题第一步把主要方法地公式列出来,就得分,然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一,收益还原法 .在收益法中选择相关资料,年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息,收益法中唯一地利息就是在年总收益中地,而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候,往往会给月租金,所以不要忘记乘以,而且是客观租金,还要记得考虑空置. ()复杂一点地就是分不同用途,商业、写字楼,要合并计算 然后说年总费用,要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考,综合计算也可以考,这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下: 土地租赁:土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用; **房地出租:经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用; 经营性企业:销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润; 生产性企业:生产成本(包括原材料费、人工费、运输费等)、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况,千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来,这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题,是一道用收益法求出不动产开发总价值,再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得,而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金,一定要审题,看房产税给地是按月计征租金地,还是按原值扣除一部分后地,按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中,一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格(现值)土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候,我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. ()这里面就牵扯到了折旧年限地确定,要根据耐用年限和土地使用年限综合确定,还要考虑是否扣除建筑物残值地问题,常考到.文档来自于网络搜索 ()经过年限即建成后到时点. ()值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正,因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期,所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候,用了使用

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题

2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十八) 多选题: 1、专利权评估的特点是() A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A,B,C,D 2、土地估价机构的基本组织形式有() A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A,B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入() A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B,C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入

核算的两个指标,反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则,凡是在一国领土上创造的收入,无论是否为该国国民所创造,都被计入该国的国内生产总值。特别地,外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值,而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则,凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入,无论生产要素是否在国内,都被&&计入本国的国民生产总值。特别地,本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值,而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括()。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C,D 5、按城市性质划分,我国城市大体有以下()几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市

D、县城 【答案】A,B,C,D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 (十九) 判断题: 1、标定地价反映城镇整体地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。() 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平,作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价;反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,属于是平均利润的一部分。() 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租,而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润,则说明绝对地租不是平均利润的一部分,而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用,地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。() 【答案】错误

个人总结材料理论方法

通过近几年来的考试总体情况来看,“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容,也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识,考题容趋于灵活,考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看,土地估价理论与方法科目考试,目前共考85题,题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重,该类题型规则是答对给分,答错扣分,扣至该题10分不得为止,就是说如果你答对5道,答错5道你还是得零分,这与你没做判断题效果一样,所以答该题型时切记只做有把握的,拿不准的,如果成功率感觉较高,可以冒下风险,如果只是想撞运气则建议慎重,以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看,考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价,其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中,估价理论方法的考点分值就占了将近70分,涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点,在45道单选题中,就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查,在考试分值中占20分左右,以判断、单选的题型为主,多选中也会出现一到二道,涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查,单独算来约占10分左右,知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中,对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查,经常是与土地估价方法的考试点联系一起,进行综合考查,以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分,虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多,2008年、2009年略微减少,但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识,通过对该部分的学习理解,会对土地估价方法的学习带来帮助,因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1.土地价格概念(掌握) 2.土地价格的特征(掌握) 3.不同类型土地价格及特征(熟悉) 4.我国土地价格评估的发展历史(了解) 二、重点容讲析: 1、土地价格概念 1)土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格,是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是

土地估价习题-相关经济理论以方法

土地估价习题-相关经济理论以方法 土地估价习题-相关经济理论以及方法 一、判断题(共20题,题号1-20,每题0.5分,共10分。请判断下列说法的正确或错误,并在答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂”√”,认为错误的涂”×”。答题错误倒扣0.5分,本题总得分最多扣至0分) 1.随时保持供给与需求两者间的平衡,是市场经济的基本要求。, 2.固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗,并以折旧方式转移到产品中,通过产品的销售收回。 3.如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米,标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。 4.递延资产是指不能全部计人当年损益,应在以后年度内分期摊销的各种费用。 5.在建设项目中,建筑工程定额就是在正常的施工条件下,为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。 6.我国现行会计制度规定,房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计人产品成本,应直接列人当期损益。 7.城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。 8.建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。 9.大量观察法是统计研究中的一种基本方法。 10.已知某市2001年商品房价格的逐月增长率,可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。 11.在物价持续上涨时期,企业发出存货采用后进先出法计价,体现了会计核算中的稳健原则。 12.某市2001年商品房价格平均每月递增0.5%,则全年总计上涨6.0%. 13.企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和. 14.固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。 习题下载:土地估价习题-相关经济理论以及方法 感谢您的阅读!

(完整版)土地评估方法

土地估价方式 一、收益还原法:在估算土地未来每年预期纯收益的基础上,以一定的还原率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围:适用于有收益或有潜在收益(收益性)的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格;然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益,得到土地的纯收益;再以土地还原率还原,即可得到土地的价格。 计算公式: a-B·r2=L·r1 L =(a-B·r2)/ r1= a1/ r1 式中: L—土地价格;B—建筑物的价格(依其他方法求得); a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益); r1—土地还原率; r2—建筑物还原率; a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 (1)计算总收益:总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益,按客观、持续及稳定等原则确定。 (2)计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下,所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出,计算加总一般正常合理的必要年支出。

(3)计算土地纯收益:从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等,即为纯收益。 (4)确定合适的还原率:是影响地价高低的重要因素,要慎重选择。 (5)选择公式求算地价:根据公式适用评估对象和评估目的等条件,选用相应的计算公式,将纯收益用相应的还原率进行还原,即得土地的收益价格。 二、市场比较法:在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围:从适用条件来看,主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区,交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看,可直接用于评估土地的价格或价值,还可用于评估土地或房地产的租金,以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程:

土地估价师考试《土地估价理论与方法Word文档

2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题,题号1~10,请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“x”。每题1分,共10。判断错误每题倒扣1分,最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处:(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析:土地是地球表面具有固定位置的空间客体,具有立体的垂直剖面,它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析:在土地所有权或者使用权发生转移的过程中,例如土地征收、拆迁等,需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外,还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时,由于税费是一种必须的支出,并不参与利润产出,所以成本计算时不计算利息。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析:在成本逼近法中,投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时,投资者贷款,需要向银行偿还贷款利息,利息应计入成本;投资者利用自有资金投入,等于将自己的银行存款取出,损失了利息,从这种意义上看,也属投入,也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度,所以采用剩余法估价中,确定土地最佳开发利用方式时,最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处:(07大纲第四部分,土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析:根据调查的土地条件、土地市场条件等,在政府规划及管理等限制所允许的范围内,确定地块的最佳利用方式,它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择,要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,即要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处:(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析:对地租的概念,新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程,通过边际产品价格与生产要素价格的比较,对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用,估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年,残值为零,则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处:(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析:35/(15+35)=0.7,因此正确。 7.在目前的情况下,由于征地是按照原用途补偿,并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成,所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析:征地是国家行政行为,而不是土地买卖。征地既是一种国家行为,也是农民对国家应尽的一种义务,不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时,原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的,原则上这项收益应归国家所有。因此,国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的,而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方负担,正常情况下卖方缴纳的税费为7%,买方缴纳的税费为5%,则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处:(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析:由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中,故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元,而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估,应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)

土地估价理论方法考试多选题练习附答案

土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习(附答案) 1.在通货膨胀严重时,多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案:B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上,得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线,即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案:B 3.在现实市场条件下,市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷,其作用受到阻碍,无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场

D.市场匮乏 标准答案:B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案:A 解析:一般性货币政策工具:法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具:优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具:道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案:D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格

标准答案:A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法,是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案:B,C,D 8.房屋建筑分类中,属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案:B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时,平均报酬最低。 标准答案:A,C 解析:边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是,当边际报酬大于平均报酬时,平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时,平均报酬开始下降;当两者相等时,平均报酬最高

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案完整版

土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室:[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明,2002年4月全国市场销售增幅继续提高,社会消费品零售总额为3052.2亿元”,该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案:a 解析:总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标,又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中,总量指标是最基本的统计指标,是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案:b 解析:会计等式又称会计平衡公式,是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查

B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案:d 解析:专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分,库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案:a 解析:储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案:d

土地估价理论方法考试练习及答案

土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案:C 2.下列关于市场经济特征的表述,()是错误的。 A.从信息传递方式来看,市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看,市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看,市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看,市场经济是一种开放的经济系统答案:B 3.在下列各类市场中,属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案:C

4.在房地产开发项目竣工验收后,其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案:C 5.在市场经济体系中,土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案:B 6.根据统计学原理,对某宗地地价定义中()的.描述,可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案:A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米,则该区段地价水平可利用() 求得。

A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案:A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案:A,B,C,D 9.从统计学的角度看,下列指标中,()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案:C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法

房地产估价与土地估价的基本理论与方法

房地产估价与土地估价的基本理论与方法 一、房地产基本概念和内涵 1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物(附着物),它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地,也可以是建筑物,还可以是综合体。 2、土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分,土地价值不含地上建筑物价值。 3、建筑物----是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类。 4、房屋----是指有基础、墙、顶、门、窗,能够遮风避雨,供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物----是指房屋以外的建筑物,人们一般不直接在内进行生产和生活活动,如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 (比如,埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施,建造在地上的庭院、花园、假山、围墙,种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。) 7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物,还包含地面以下的建筑物,是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。(特别是在建工程,未完工的基础等) 通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。 二、房地产的表现形态(实物) 1、估价对象的主要表现形态 通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。 2、估价报告涵盖的对象 在现实房地产估价中,房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求,因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。

土地估价基本程序(word)[详细]

土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1.确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2.拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3.收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4.分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.

5.选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6.确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7.撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1.政府委托

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系

2017土地估价理论与方法:成本与价格的关系 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、在物价持续上涨时期,存货计价采用__可以使当期成本升高,利润降低,从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A.先进先出法 B.后进先出法 C.加权平均法 D.个别认定法 2、根据《城乡规划法》,下列表述不正确的是__。 A.城市人民政府组织编制城市总体规划 B.城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C.控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D.未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A:一种 B:二种 C:两种以上 D:三种 E:国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中,比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A:统一价格时点 B:统一面积单位 C:统一付款方式 D:统一货币种类和单位 E:时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格,是以为基础。 A:土地的利用价值 B:价格余额 C:土地开发成本 D:市场交易案例 E:时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定,每个国家土地督察局__。 A.设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B.设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C.设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D.设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得,则不能开工建设.【2002年考试真题】 A:《建设项目选址意见书》

土地估价理论方法_第三章(4)_2011年版

1、若某地块年土地纯收益为1000元,土地还原利率为10%,则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元,此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元,该类房地产的资本化率为8%,该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42

4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权,地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%,在其他条件不变的情况下,则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元/m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元,运营费用第一年8万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%,收益年限为无年限,资本化率为10%,则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,根据合同支付的租金为3万元,租期10年,租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原利率为7%,则租金盈余为( )万元 A:3

C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2),容积率为4,自然耐用年限70年,经济耐用年限60年,已使用15年,残值率为5%,重置价格为2000元/m2,则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于2001年10月在此地块上建成建筑物B,其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/m2,残值率为5%,则房屋的年折旧费为( )元/m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权,预计用3年时间完成

土地估价方法

第二节样点地价计算 一、房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权,暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括:位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租,这也是商业用地的最主要交易方式,因此,各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料,采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是:在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查,在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个,其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布,尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多,覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多,在处理过程中,我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料,它们对商业用地基准地价的评估尤为重要,同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用,求出房地年纯收益,计算公式为: 房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用 (1)房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租,在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金,包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类,一类是房屋各层租金比较明确,即使有个别楼层租金不明确,也可通过楼层修正取得租金,按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益;一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平,楼上各层租金无法获取,可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明,房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性,反映了不同区域的地价水平。 (2)房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为: 年折旧费=(房屋的重置价-残值)/耐用年限 或:年折旧费=[房屋的重置价×(1-残值率)]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法

2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者:佚名 时间:2009-3-30 浏览量: 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。

2017土地估价理论与方法:地价的概念考试试题

2017土地估价理论与方法:地价的概念考试试题 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、房地产开发资金按所有权归属不同,可分为。 A:自有资金和企业负债 B:短期资金和长期资金 C:固定资金和流动资金 D:在建资金和成品资金 E:土地 2、由于的不同,估价的依据、应考虑的因素,以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A:估价基准日 B:估价目的 C:估价收费标准 D:估价程序 E:时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A.专门调查 B.全面调查 C.一次性调查 D.统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅,单价为5000元/,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则在正常情况下,该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A:1002.45 B:1012.45 C:1027.42 D:1037.45 E:土地 5、征用50公顷集体未利用地,需报__审批。 A.国务院 B.省级人民政府 C.市人民政府 D.省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A:路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价B:路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价C:路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加,而

土地评估各方法综合测算表.doc

精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米(土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本)×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等,但由于交易手续费所占比例较小,在此只考虑契税及印花税,根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定,契税税率为3% ,印花税税率为 0.05% ,取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%,印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地,因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了,在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 -1/(1 + r)^n (r 为土地还原利率,取 7% ;n 为土地剩余使用年期,估价对象出让土地,43 ——土地剩余使用年限为 43 年)7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支,包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素,以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算

为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设,开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年,设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入,按单利计算,土地取得成本×贷款利率 + (管理费用 + 销售费用)×贷款利率 /2 ,贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况,结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值,投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加,估价对象位于朝阳区,根据北京市相关规定,按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算(营业税为房地产价值的5% ,城市维护建设税为营业税的7% ,教育费附加为营业税的3% )。根据 5.50% 公式推导,销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费,施工现场三通一平费,规划设计费,工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等,以建筑安装工程费为基数,一般按5%-10% 的比例确定,本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%

土地估价师 09年估价理论与方法

一、判断题(10题,题号1一10,共10分。请判断各题说法正确或错误,并将答题卡相同题号对应的符号涂黑,正确涂“√”,错误涂“×”。评分说明:每题1分,判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为O) 环球网校2012年土地估价师考试课程设置 辅导精讲班主讲课时试听报名 土地管理基础与法规 土地估价相关知识 土地估价理论方法任浩明46 报名 土地估价实务基础孙利明40 报名 本课程由参与出版多部相关著作、权威辅导专家黑敬 1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。( ) 2.容积率越大,意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此,当其他条件相同时,容积率与楼面地价成反比关系。( ) 3.一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化,在估价中可以不予考虑。( ) 4.地价是土地权利的价格或价值,但是,土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。( ) 5.基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。( ) 6.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米,土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米,土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时,实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。( ) 7.承租土地使用权与出让土地使用权相比,在投资风险和收益水平方面都存在差异,一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时,所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。( ) 8.建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( ) 9.地价是指地上权利的价格,地下空间按照构筑物进行估价。( ) 10.在某新建成住宅的估价中发现,其平面设计采用的是20世纪80年代的布局,则采用成本法和市场比较法进行评估,确定结果时,需要计算并扣减折旧。( )

土地估价理论方法_模拟试题二_2013年版

1、按生产方式分类的土地价格不包括()。 A:理论价格 B:协议价格 C:评估价格 D:交易价格 答案:B 2、土地价格按()分类,可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。A:使用目的 B:土地的存在形态 C:土地交易的方式 D:表示方法 答案:C 3、影响土地区位的主要因素为()。 A:社会经济因素 B:自然因素 C:行政因素 D:以上三种因素的综合 答案:D 4、工业区位论认为影响工业布局的因素有()。 A:运输成本

B:工资因素 C:集聚与分散因素 D:三种因素的综合作用 答案:D 5、级差地租I是指由于()所创造的超额利润所转化的地租。 A:利用肥沃土地 B:利用位置较好的土地 C:追加投资 D:利用肥沃程度和位置较好的土地 答案:D 6、根据杜能区位理论的内容,杜能圈的第二圈为()。 A:草田轮作区 B:林业区 C:谷物轮作区 D:自由农作区 答案:B 7、金融状况是否活跃和稳定反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是()。 A:货币供给量 B:投资水平

C:经济规模 D:经济效率 答案:A 8、土地功能实现的基本条件是()。 A:交通条件 B:基础设施 C:繁华程度 D:环境质量 答案:B 9、土地所有权的垄断是()形成的根本原因。 A:经济地租 B:绝对地租 C:商业地租 D:级差地租 答案:B 10、由中心地提供的商品和服务称为中心地职能。中心地职能不包括中心地()方面的活动。 A:服务业 B:社会 C:文化

D:制造业 答案:D 11、申报地价是由()。 A:土地出让方和受让方向有关方面申报的地价 B:土地所有人向有关机关申报的地价 C:下级向上级申报的地价 D:用地单位或个人向政府申报的地价 答案:D 12、根据总报酬、平均报酬和边际报酬,可以将生产划分为()个阶段。A:5 B:4 C:3 D:2 答案:C 13、城镇土地定级中,商服繁华影响度是指()。 A:某一区域的商服繁华程度 B:某一区域受各级商服中心的影响程度 C:市级商服中心对各级区域的影响 D:商服中心的优劣 答案:B

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