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2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题

一、单项选择题(30题，题号1—30，共15分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题0.5分，

选错不得分，不倒扣分)

1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。

A.土地实际利用状况

B.设定内涵条件下的评估地价

C.现状条件下的评估地价

D.评估时间

2.土地估价行为是( )的一种。

A.房地产经济

B.房地产证券

C.房地产金融

D.房地产中介

3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。

A.该地块的最佳利用方式

B.该地块的收益是否均衡

C.最有效使用方式可以持续多久

D.目前利用方式是否为最有效

4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。

A.人口密度控制、用地结构

B.建筑物密度、容积率

C.区域交通管制、用地结构

D.公用设施条件、容积率

5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。

A.农用地等别

B.农用地利用等别

C.农用地自然等别

D.农用地定级等别

6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。

A.33

B.45

C.48

D.78

7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。下列关于二者关系的观点正确的是( )。

A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。

A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格

B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格

C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格

D.批准时居住用地的土地使用权出让金

9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是( )o

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.收益还原法

D.基准地价系数修正法

10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是( )。

A.职工工资

B.房屋折旧费

C.营业税

D.改扩建费用

11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。

A. 100

B.125

C.120

D.83.3

12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。

A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差

B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来

C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因

13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括( )。

A.前期、建设期、销售期

B.前期、开发期、销售期

C.建设期、销售期

D.开发期、销售期

14.我国地价体系的核心是( )。

A.交易地价和标定地价

B.基准地价和标定地价

C.交易地价和成交价格

D.基准地价和公告地价

15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。

A.首批房屋拆迁之日

B.全部房屋拆迁之日

C.当期(段)房屋拆迁实施之日

D.房屋拆迁许可证颁发之日

16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为( )万元/亩。

A. 4.25-5.95

B.2.72-4.42

C. 2.72 -4.25

D.1.70-2.72

17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述( )是正确的。

A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定

B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估

C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格

D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日

18. 2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是( )。

A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金

B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正

C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正

D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础

19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》(国土资发12006] 307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元/平方米。

A.210

B.240

C.284

D.300

20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为( )元/平方米。

A. 51.00

B.55.87

C.59.44

D.98.27

21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。

A.2079年7月

B.2079年2月

C.2076年7月

D.2076年2月

22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。

A.P1

C. P2

23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为( )年。

A.43

B.44

C.53

D.54

24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。

A.甲小于乙

B.甲略大于乙

C.甲与乙相同

D.甲远大于乙

25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为( )。

A.宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整

B.宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整

C.宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整

D.宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整

26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为( )。

A.复核结果高于3000万元

B.复核结果低于3000万元

C.维持原估价结果不变

D.依重新计算的最终结果确定

27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是( )。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

B.采用完全市场公开价值标准评估底价

C.根据法院出具的意见评估底价

D.根据案件申请执行方的意见评估底价

28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是( )。

A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大

B.只对自身客体所在位置上的土地有影响

C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理

D.绿地状况、自然条件可为面状因素

29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。

A.被取消土地估价师资格已3年

B.被取消考试资格已3年

C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有( )。

A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估

B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估

C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估

D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估

二、多项选择题(20题，题号31—50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分)

31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是( )。

A.国有土地所有证

B.国有土地使用证

C.房屋所有权证

D.土地登记卡

E.城镇规划图

32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有( )。

A.容积率

B.周围土地利用环境

C.建筑物高度

D.覆盖率限制

E.用途

33.土地估价报告审核的主要内容有( )。

A.估价假定前提和限制条件

B.市场分析过程

C.估价技术路线、方法选择及运用

D.估价结果

E.参加现场踏勘的人员

34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有( )。

A.被征收土地需要供养人员的失业保障金

B.土地补偿费

C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费

D。青苗补偿费

E.地上附着物的补偿费

35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有( )。

A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋

C.占用公共设施用地建造的商业店铺

D.住宅小区建设的车棚

E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋

36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意( )。

A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验

B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验

C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验

D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是( )。

A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格

B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价

C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本

D.投资者估算建设项目的预期利润

E.市政府办公楼改造的地价评估

38.下列选项中，必须计入土地开发费的有( )。

A.土地平整费

B.小区开发费

C.公交站点建设费

D.公用设施配套费

E.客运铁路专线

39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是( )。

A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门

B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等

C.应根据估价期日确定估价日期

D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日

E.应根据委托方的要求确定估价目的

40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是( )。

A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设

B.保证政府对土地的绝对控制权

C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化

D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调

E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费

41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有( )。

A.宗地内“三通一平”

B.宗地临城市主干道

C.宗地不平坦

D.宗地交通非常便利

E.宗地周边人口密度较小

42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有( )。

A.适用于新开发土地的估价

B.适用于建成区土地的估价

C.适用于山区乡镇企业用地的估价

D.适用于商业用地的估价

E.适用于学校、公共设施用地的估价

43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。

A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿

B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金

C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还

D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用

E.绿地产权归未来业主共同所有

44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是( )。

A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分

B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标

C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣

D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价

E.农用地定级必须在分等的基础上进行

45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。

46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有( )。

A.土地补偿费归村民集体经济组织所有

B.安置补助费可以发放给被安置人员本人

C.土地补偿费必须发给全体农户

D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置

E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设

47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。

A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告

B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核

C.土地估价师的专业实践期不少于一年

D.土地估价师不可以评估地上建筑物

E.国家实行土地估价师资格认定制度

48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是( )。

A.寺庙用地

B.别墅用地

C.小型油井用地

D.高尔夫球场用地

E.文化遗产用地

49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有( )。

A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料

B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究

C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定

D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定

E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格

50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有( )。

A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系

B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布

C.一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别

D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次

E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握

三、情景分析题(2题，内含10小题，题号51 - 60，共10分。每小题有A、

B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)

(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。

A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：

(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元;

(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为O，建筑物重置价为4000元/平方米;

(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。

请根据上述内容，回答51 -55小题的问题。

51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。

A.收益还原法

B.剩余法

C.市场比较法

D.成本逼近法

52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。

A.砖木结构

B.砖混结构一等

C.砖混结构二等

D.钢筋混凝土结构

53.该办公楼客观年纯收益为( )万元。

A.180

B.181

C.183

D.185

54.评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。

A. 16.7

B.18.2

C.20.0

D.22.2

55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。

A.市场比较法

B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大

C.收益还原法

D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：

(1)宗地现场调查草图，如图所示;

(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;

(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年;

(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道;

(5)该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%;

(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。

深度修正系数表

乙街路线价1000元/平方米

请就上述内容，回答56 - 60小题的问题。

56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。

A.宗地两面临街

B.土地开发程度为“七通一平”

C.宗地为长方形

D.地质状况较好

57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元/平方米。

A. 4769.8

B.4503.1

C.3911.6

D.3770.8

58.该宗地当前的评估价格为( )元/平方米。

A. 1000

B.2500

C.2945

D.3120

59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。

A.25

B.37

C.45

D.50

60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。

A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

B.委托方拟将该不动产出售但未发生

C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

D.委托方将该不动产出租

四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分;计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分)

(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下：

(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

(2)该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。

估价师对市场进行调查获得一些资料：

(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0.2%。

(6)当地土地还原率为8%，综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10%，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价

款的1%，有关的银行存款年利率为6.5%，贷款年利率为10%。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。

(二)某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下： (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500平方米，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2%;

(2) 2003 -2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;

(3) 2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%：

(4)当地银行一年期贷款利率为12%，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;

(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。

2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格。

一、单项选择题

1.A

2.D

3.B

4.B

5.C

6.C

7.A

8.C

9.B

10.D 11.B l2.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.B 18.D

19.C 20.B 21.C 22.D 23.A 24.A 25.D 26.C 27.B

28.C 29.A 30.C

二、多项选择题

31. BCD 32. BE 33. ABCD 34. BCDE 35. BCD 36. ABE

37. ABD 38. ABD 39. BDE 40. CDE 41. BC 42. ACE

43. BC 44. BCD 45. BCD 46. ABD 47. AE 48. BC

49. ABE 50. ACD

三、情景分析题

51.D 52.D 53.C 54.C 55.B 56. AC

57.D 58.B 59. ABC 60. AC

四、计算题

(一)答题要点及参考答案

1.解题思路

根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。

2.计算步骤

1)计算房地产总价

(1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。

(2)求取该建筑房地产总费用

管理费、维修费、税金为8000000元

保险费=建安造价×0. 2% =62500000 ×0. 2%=125000(元)

总费用=管理费+维修费+保险费+税金

= 8000000+125000

= 8125000(元)

(3)房地产总纯收益= 30000000 - 8125000

= 21875000(元)

(3)估算房地产开发利润

投资回报率=(土地取得费用+开发成本)×30%

=(土地取得费用+62500000)×30%

=0.3×土地取得费用+ 18750000元

(4)估算房地产销售税费

销售税费=售价×10% =216085625×10% =21608562.5(元)

(5)估算待估宗地价格

土地取得费用=房地产总价一开发成本一利息一利润一税费

：216085625 - 62500000 -(0.21土地取得费用+ 6983586.19) - (0.3土地取得费用+18750000)-21608562.5

= 106243476.30 -0.51×土地取得费用

则：土地取得费用= 106243476.30 -0.51×土地取得费用

土地取得费用=70359918.09元

地价=土地取得费用÷(1+购地税费)

=70359918.09÷(1+I%)

=6966(万元)

附：年期不同保留位数时的不同结果对照表

单位：万元

(二)答题要点及参考答案

1.方法选择

根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。

2.计算步骤

1)计算土地价格：利用成本逼近法计算土地价格

(1)土地取得费= 300(元/平方米)

(2)土地开发费= 200(元/平方米)

2019年土地估价师试题-土地估价实务[110764]

2019年土地估价师试题-土地估价实务[110764] 2002年土地估价师试题-土地估价实务第一部分计算题 (共3题,各题分别为30、30、40分,共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式。无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留两位小数。地价单价的单位为”元/平方米”、总价单位为”万元”。请在每题下方空白处答题) 一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到”五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。 2001年12月31日,该企业因改制需要迸行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,”五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件,试计算: (1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格; (2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。试题下载：2002年土地估价师试题-土地估价实务感谢您的阅读！

2017年上半年海南省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试题

2017年上半年省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的少 D．占的少，垦的多 3、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。 A．一 B．二 C．三 D．四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作，要求做好现行规划实施评价，做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A．查清新增建设用地总量，与规划经济发展目标对照 B．查清闲置用地数量，与规划节约挖潜目标对照 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照 D．查清农村宅基地总量，与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用，下列做确的是__。 A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

2021土地估价实务基础-多项选择_1110(精选试题)

土地估价实务基础-多项选择 1、估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 2、估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括()。 A.确认评估对象 B.估价方案 C.约定现场勘察时间 D.议定评估收费 E.确定委托方估价的目的 3、评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格 C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格 E.基准地价系数修正法评估土地价格

4、土地价格是土地在()的价格。 A.某一权利状态下 B.某一时点 C.某一土地利用方式 D.某一经营管理水平下 5、根据土地估价原则，()应成为估价的主要依据。 A.既往收益 B.实际收益 C.客观收益 D.预期收益 6、评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用()。 A.市场比较法评估土地价格 B.收益还原法评估土地价格 C.路线价估价法评估土地价格 D.基准地价系数修正法评估土地价格 E.采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格 7、土地估价的使用方向包括()。

A.为土地权利转移进行土地估价 B.为法律诉讼进行土地估价 C.为他项权利设定进行土地估价 D.为土地开发与整理进行土地估价 E.为投资顾问与决策进行土地估价 8、土地估价要考虑()等因素对土地收益的影响。 A.社会经济发展 B.土地利用方式 C.土地预期收益 D.土地利用政策 E.地块大小 9、土地估价中的替代原则是指土地价格水平()。 A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定 C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定 D.根据过去实际收益的高低来确定

2017年土地估价师《土地估价实务》：土地与房屋测量

2017年土地估价师《土地估价实务》：土地与房屋测量一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、从城市交通和城市建设的经济性出发，城市干道网密度以__为宜。 A．1～2 km/km2 B．2～3km/km2 C．3～4km/km2 D．4～5km/km2 2、基准地价评估要求样点资料具有。 A：可比性 B：标准性 C：可重复性 D：可计算性 E：时间因素 3、人口增加将导致。 A：土地需求增加 B：土地自然供给增加 C：土地经济供给增加 D：土地需求不变 E：时间因素 4、采用法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减．【2004年考试真题】A：直线 B：工作量 C：平均年限 D：年数总和 E：土地 5、土地附着物估价的基本方法中，不包括。 A：补偿标准法 B：收益补偿法 C：成本逼近法 D：比较法 E：土地 6、下列不是农用地主要价格影响因素的有。 A：交通便捷程度 B：土地制度 C：社会经济发展条件 D：环境污染状况 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、是联系广大农村的纽带，工农业物资的集散地的是__。 A．交通城市 B．中心城市

C．特殊职能城市 D．县城 8、大中型水利水电工程建设征收耕地的，土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前三年平均年产值的__倍。 A．10 B．15 C．16 D．30 9、__是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为。时的深度。 A．标准深度 B．标准宗地 C．路线价区段 D．地价指数 10、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误，可能申请__ A．初始登记 B．变更登记 C．异议登记 D．更正登记 11、各种建筑物对地基承载力具有不同要求，工业建筑一般要求为__t/m2。A．15～20 B．15～25 C．10～20 D．20～25 12、近期建设规划必须具备的强制性内容包括__。 A．提出近期城市环境综合治理措施 B．确定城市近期建设重点和发展规模 C．依据城市近期建设重点和发展规模，确定城市近期发展区域 D．依据城市近期建设重点，提出对历史文化名城、历史文化保护区、风景名胜区等相应的保护措施 E．对规划年限内的城市建设用地总量、空间分布和实施时序等进行具体安排13、评估别墅等独立居住用地，一般应首选．(2002年真题) A：市场比较法 B：收益还原法 C：成本逼近法 D：剩余法 E：合法性 14、__是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿，安置等费用后取得的没有使用期限限制的建设用地使用权。 A．划拨建设用地使用权 B．出让建设用地使用权 C．租赁建设用地使用权 D．外商投资企业场地使用权 15、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元／平方米、860元／平方米、800

全国土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识

全国土地估价师考试试卷（1）土地管理基础知识此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。 1．土地的供给可分为_______。 A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用 2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。 3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者 4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A．土地使用B．地租C．价值 5．地价税是以______为课征对象。 A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价 6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。 A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税 7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局

8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬 9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是 A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对 10．我国土地制度改革主要是______改革。 A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度 C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度 11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A．10 B．6 C．8 D．7 14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。 A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积 15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣

2017土地估价师：成本逼近法适用范围

2017土地估价师：成本逼近法适用范围一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4

2017土地估价实务：在建工程的评估方法

2017土地估价实务：在建工程的评估方法一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方和市、县规划行政主管部门 B．原出让方 C．城乡规划行政主管部门 D．转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。 A．土地增值税 B．营业税 C．印花税 D．契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A：商店纯收益 B：商店总收益 C：商店土地纯收益 D：商店出租柜台土地纯收益 E：时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。 A：土地证上登记面积 B：出让合同上的面积 C：实际测量面积 D：委托方确定的面积 E：合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税 B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E：土地 6、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年 C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年 D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性

土地估价师案例分析水面价格的评估

土地估价师案例分析：水面价格的评估考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让1000 万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2007年3月 1 日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20 日仍未进行。这时土地出让者可以__。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征收200万元以下的土地闲置费 C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 2、房产测量中以作为评定精度的标准。 A:真误差 B:粗差 C:中误差 D:相对误差 E: 土地 3、营业外收入是指的各项收入。 A:为取得其他业务收入而发生 B:与企业经营活动无直接关系 C:与产品制造无直接关系 D:进行加工劳务而发生 E: 土地

4、一项统计活动，通常由统计项目确定、统计设计、统计调查、统计整理、统计分析和统计资料管理等几个部分组成，其中统计的重要前提是。 A:统计项目确定 B:统计设计 C:统计调查 D:统计分析 E: 土地 5、在下列固定资产中，是属于应征房产税的．【2007 年考试真题】 A:水塔 B：菜窖（小型） C:玻璃暖房 D:锅炉房 E: 土地 6、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试于每年在各考区同时举行。 A.第一季度 B.第二季度 C.第三季度 D.第四季度 7、__是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。 A.商品的销售价格 B.商品的成本费用

土地估价师土地基础知识教材.doc

一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架：一、学习前言二、土地基础知识（一） 1、土地概念 2、土地的分类第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点从2006年考试开始，中国土地估价师协会只组织编写考试大纲，不再组织编写教材，即土地估价师考试没有指定教材，给参加考试的同志带来诸多困难，这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。从2006年以来，土地估价师考试分为五个科目：《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分，10小时的考试时间，其中各科目的考试特点如下表所示：课目总分考试时间题量题型土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年

通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲，并以大纲为标准，搜集资料，全面学习鉴于土地估价师没有指定教材，我们在学习时，首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件，是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此，我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求，但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化，主要体现在以下两个方面：（一）第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中，具体变化是： 1. 将“三、土地规划管理”，增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”，考试基本要求是“掌握”； 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”，并调整相应文字内容； 3. “六、建设用地供应管理”中，（1）调整为“六、建设用地供应与监管”，并调整相应文字内容；（2）考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”，考试基本要求是“了解”，其他题目序号顺延； %1“M.建设用地开发利用监管”，考试基本要求是“了解”。（二）。附录一：参考资料”部分，增减内容包括： 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件（1）土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】（2）中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发（2010） 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】（3）部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】

土地估价师注册管理规定

土地估价师注册管理规定第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，制定本办法。第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会。 2、省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号，将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总。 3、中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。第六条土地估价师申请注册需提交以下材料。 1、土地估价师注册(变更)申请表; 2、《土地估价师资格证书》; 3、身份证; 4、所在机构聘用申请人的劳动合同; 5、人事档案管理证明; 6、社会保险缴纳凭证; 7、土地估价师继续教育证明材料;

8、其他需要提供的材料。第七条土地估价师有下列情形之一的，不予办理注册手续。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、不在土地评估中介机构执业的; 3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的; 4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的; 5、不予注册的其他情形。第八条注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。 1、变换从业单位的; 2、所在评估机构合并、分立的; 3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的; 4、其他应该变更注册的情形。注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。第九条注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。第十条注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。 1、丧失民事行为能力的; 2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的; 3、连续两年未通过年检的; 4、违反本规定弄虚作假进行注册的;

2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格

2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、甲、乙两公司共同出资设立丙公司，经双方协商，丙公司的总经理由甲方委派，董事长由乙方委派，甲方的出资比例为20%，乙方的出资比例为80%，股东按出资比例行使表决权。在核算甲、乙两方长期股权投资时，__核算。A．甲、乙公司均采用成本法 B．甲、乙公司均采用权益法 C．甲采用成本法，乙采用权益法 D．甲采用权益法，乙采用成本法 2、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是。 A：人口密度 B：土地制度 C：交通状况 D：基础设施和公用设施的完备程度 E：时间因素 3、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。 A：相同区域 B：相同性质 C：相同级别 D：相同用途 E：时间因素 4、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。 A：土地经济供给的稀缺性 B：土地用途的多样性 C：土地用途变更的困难性 D：土地增值性 E：35％～50％ 5、权重值的大小与因素对土地质量的影响为。 A：正比 B：反比 C：无关 D：相互影响 E：国家实行土地估价师资格认证制度 6、土地单位面积上使用高利率的资本和劳动等要素投入称为土地的__ A．集约利用 B．集约制 C．利用率

D．集约边际 7、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。 A.全部 B.1／2 C.1／3 D.1／6 8、中发[1997]11号文件规定，涉及国防安全、军事禁区、国家重点保护区域等的国有土地使用权出让和外商投资进行成片土地开发的项目，一律报__审批。A．国务院 B．国务院国土资源管理部门 C．国务院建设行政管理部门 D．省级政府 9、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿。 A：赔偿 B：可保利 C：代位追偿 D：最大诚信 E：土地 10、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元．若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为万元。【2006年考试真题】 A：4000 B：3768 C：2682 D：2847 E：时间因素 11、国家规定以黄金和白银同时作为本位币的一种货币制度是__。 A．金本位制 B．银本位制 C．不兑现的信用货币制 D．金银复本位制 12、在计算企业所得税时，下列各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。A：上级主管部门下拨的住房基金 B：清产核资发生的固定资产评估增值 C：金融机构代发行国债取得的手续费收入 D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入 E：土地 13、评估宗地价格一般应采用方法。 A：一种 B：两种以上 C：三种以上 D：两种

土地估价师考试试卷(1)土地管理基础知识

土地估价师考试试卷（1）土地管理基础知识此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。 1．土地的供给可分为_______。 A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给；D．划拨和征用 2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。 3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A．土地使用B．地租C．价值 5．地价税是以______为课征对象。 A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价 6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。 A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税 7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在19xx年4月1日发布的。

A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局 8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬 9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是 A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制D．以上答案都不对 10．我国土地制度改革主要是______改革。 A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度 C．土地所有制度D．土地使用制度和土地管理制度 11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A．10 B．6 C．8D．7 14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。 A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积 15．土地登记的主要内容中的”土地位置”是指土地的______。 A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣。

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2

94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52．地价指数等于（）。 A．前一年地价／当年地价 B．（报告期地价／基期地价）× 100％ C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：（）。 A．计算成本的方法不同 B．计算利税的依据不同 C．对土地价格的理解不同 D．土地价格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋（）＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．土地开发费 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费55．新征建设用地的土地增值比率应（）确定。 A．分区域、分级别、分用途 B．分区域、分级别 C．分区域 D．分级别56．成本逼近法一般适用于评估（）。

A．建成区内的土地转让价格 B．建成区内的土地抵押价格 C．新开发区内商业用地出让价格 D．新开发区内的工业用地出让价格57．成本逼近法的主要缺陷是（）。 A．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例 C．只适于评估有收益的土地价格 D．只适于评沽已利用的城镇土地58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为（）。 A．10人 B．20人 C．50人 D．100人59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按（）。 A．实际发生费用计算 B．预算费用计算 C．区域内平均征地费用计算 D．上述答案均不对60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括（）。 A．基础设施配套费

B．住宅的土建费 C．内外装饰费 D．设备购置费61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于（）的假定。 A．月利息率波动不定 B．计划开发周期通常长于实际开发周期 C．投资额在整个开发周期中均匀投入D．投资预算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋（）＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．利息 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费。>63．在土地价格评估中，计算投资利息应以（）为基数。 A．借贷资金 B．自有资金 C．自有资金与借贷资金 D．实际成本64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为（）。 A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期

土地估价管理办法-国土资源部

土地估价管理办法（草案征求意见稿）第一章总则第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：

（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。第二章土地估价师第七条国家实行土地估价师资格认证制度。土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件：（一）获得土地估价师资格证书；（二）满足土地估价师继续教育学时规定；（三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；（四）经实践考核合格。《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执

2021土地估价实务基础-分析_5(精选试题)

土地估价实务基础-分析 1、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。请根据上述内容，回答51-55小题的问题。评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有()。 A.收益还原法 B.剩余法 C.市场比较法 D.成本逼近法 2、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。A城市房地产市

场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。请根据上述内容，回答51-55小题的问题。从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为()。 A.砖木结构 B.砖混结构一等 C.砖混结构二等 D.钢筋混凝土结构 3、(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为3077元，月平均费用15万元，可收取押金60万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元/平方米；(3)当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。请根据上述内容，回答51-55小题的问题。该

《全国土地估价师资格考试大纲》(2010年)

附件1 《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）大纲目录第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法

第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础