乍浦项目定位的的分析报告

报告题记——

这是一次承载城市未来发展的机遇

这是一个提升城市商业经济的平台

这是一架增强城市核心竞争力的引擎

这是一幅城市迈向国际化的宏伟蓝图

滨海国际名品城——乍浦的光荣与梦想！

目录

【前言】

【第一部分乍浦城市背景】

一、乍浦概况

二、乍浦经济情况

三、滨海新区总体规划

【第二部分乍浦镇市场调查分析】

一、乍浦房地产市场基本情况

二、乍浦住宅市场分析

三、乍浦商业研究分析

【第三部分·现项目地块资源分析】

一、项目概况

二、周边环境调查

三、项目研判

四、我们的申请和建议

五、项目建议选址

【第四部分项目开发定位分析】

一、定位依据

二、定位原则

三、定位思路

四、主题定位分析

五、功能定位分析

六、业态定位分析

七、定位与选址关系

【第五部分项目规划设计思路】

一、项目规模

二、规划条件

三、规划指标建议

四、规划思路

【第六部分项目开发运营模式】

一、运营模式

二、开发节奏

三、招商策略

四、推广思路

五、经营理念

【第七部分项目开发效益分析】

一、社会效益

二、经济效益

三、项目开发总体评估

【结语】

【前言】

很荣幸向嘉兴港区开发建设管理委员会有关部门领导呈交《乍浦·滨海国际名品城开发建设可行性研究报告》文本。

本着科学发展观的精神，按照中央提出的进一步推进我国城镇化发展，尤其是加快提升东部地区城镇服务业品质的战略目标。我们通过前期市场调查分析，站在嘉兴港区的实际，结合未来发展，以推动嘉兴港区商贸业升级换代为开发运营理念，提出项目概念性建议和初步操作性方案。

我们的目标：开创我国一流的、一站式的城镇级商业综合体典范，将项目打造成嘉兴港区城市经济发展新引擎，城市形象金名片。

我们认为，嘉兴港区的发展，需要这样的项目。

我们坚信，在嘉兴港区开发建设管理委员会各部门领导和社会各界的大力的支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目。为推动嘉兴港区乃至嘉兴地区的经济发展和繁荣，提升城市核心竞争力作出贡献！

为了确保项目开发运营成功，我们申请原用地位置予以合理置换。请各级领导酌情示准！

本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。

【第一部分乍浦城市背景】

一、乍浦概况

1、城市简介

乍浦镇，杭州湾北岸重要商埠和海防重镇，自古就有“江浙门户”“海口重镇”之称，地处浙北平原，位于平湖市东南部，南濒杭州湾，东面与上海金山区相连、北面分别与平湖市交界，西面与海盐县为邻。杭州湾跨海大桥横穿镇区西面，目前乍浦已成为上海、杭州、宁波、苏州四个大城市的中点和交通枢纽，是经济、军事重镇和浙北唯一的国家对外开放一类口岸。

2、行政区划

乍浦镇位于平湖市东南部，东面、北面分别与平湖市黄姑、林埭、当湖等镇（街道）交界，西面与西南部与海盐县接壤。全镇行政区域面积54.4平方公里，辖11个行政村、7个社区，2007年末全镇总人口9.03万人，其中常住人口5.47万人、外来人口3.56万人。

3、交通区位

乍浦地处中国东部最具经济活力的上海经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，区域内路网密布，交通发达，距上海、杭州、宁波、苏州等城市均约一小时车程。

目前已有沪杭高速、乍嘉苏高速、杭沪01省道、乍嘉苏航道，

沪杭复线等交汇，使乍浦成为“长三角”沪、苏、杭、甬地区的一个重要交通枢纽。其中东西向的杭浦高速与上海A4高速相连，可以直达上海虹桥和浦东国际机场，南北的乍嘉苏高速连接世界最长的跨海大桥杭州湾跨海大桥直通宁波，正在规划建设的上海浦东至金山铁路和乍嘉湖铁路在此相连，形成华东地区的沿海铁路大通道。乍浦港作为国家一类开放口岸，是得天独厚的海河联运港，港口内河与黄浦江、京杭大运河联通。

二、乍浦经济情况

近年乍浦整体经济社会发展较快，势头良好。根据当地政府统计数据显示：

1、综述

2011年乍浦镇实现地区生产总值97.04亿元,人均GDP达到

26500美元，其中镇财政一般预算收入5.65亿元，其中地方财政收入2.38亿元。

2、城市基础建设

乍浦建成区面积从1992年的2.46平方公里扩展到2011年的14.7平方公里。2011年，完成基础设施建设超50亿元，五横六纵的26平方公里城市道路框架初步形成。同时，占地258亩的汤山公园建成并对外开放，“显山、露海、见绿”的港城形象初步展现。随着滨海开发的全面推进，乍浦滨海新城已成为嘉兴市城市“一主、五副、一新城”的重要组成部分。

3、第三产业发展

随着乍浦投资环境的日趋完善，特别是港口及城市基础设施的巨大投入，积极营造了服务业发展的良好氛围和环境，乍浦的第三产业得到较快发展。通信、房地产、金融保险、交通物流等产业迅速发展，商贸流通、餐饮住宿两大行业日趋繁荣，一批较大规模的商业超市、星级酒店相继入驻乍浦，海鲜特色餐饮逐步打响品牌。同时，随着乍浦港一、二、三期的全面启用及跨海大桥的通车，乍浦的物流、仓储业已显现出良好的发展态势。全镇实现第三产业增加值95971万元。

4、人民生活和社会保障

2011年，乍浦农民人均纯收入达到17085元，城镇居民人均可支配收入33000元。

5、经济技术开发区

乍浦经济开发区位于乍浦镇镇区西侧，于1993年经浙江省人民

政府批准设立，系依托嘉兴港而设立的临港型经济开发区。乍浦经济开发区主要分三个区，二个国家级：嘉兴出口加工区，中国新材料园区；一个省级：乍浦经济开发区。

区内设有省级石油化工工业园区，重点发展石油化工、精细化工产品、功能材料、工程塑料等产业，已有12家大型石油化工企业落户，投资额超1000万美元的有10家，超1亿美元的1家。2003年3月，经国务院批准在乍浦设立浙江嘉兴出口加工区，是浙江省继杭州、宁波后第三个获得国务院批准的出口加工区。浙江嘉兴出口加工区规划面积2.98平方公里，一期1.3平方公里已于2006年2月28日正式封关运作。

三、滨海新区总体规划

滨海新区的规划区范围为嘉兴市滨海新区227平方公里的用地范围。即北至杭浦高速公路，西至海盐县西塘桥镇镇域西界，东至平湖市全塘镇镇域东界，南至嘉兴港围垦用地的封闭区域，包括：乍浦镇全部行政区划地区、全塘镇、黄姑镇、林埭镇、当湖、曹桥街道、新仓镇、西塘桥镇部分行政区划地区以及嘉兴港所辖陆域地区。

滨海新区总体规划期限为2006年至2020年。滨海新区的规划不仅是一个空间概念，也是一个经济发展单元概念。就城市规模来看，远期2020年：人口50万，227平方公里，其中居住用地规模11.06平方公里，工业用地规模46.62平方公里，在经济总量方面，2020年达到1060亿元，相当于2004年大嘉兴的经济总量。

乍浦坐拥未来滨海新区中心组团地位，主要定位为居住功能，包括生活居住、公共活动、对外交通、教育科研、休闲旅游为主。

【第二部分乍浦镇市场调查研究】

一、乍浦房地产市场基本情况

乍浦镇房地产业发展迅速，2006年以来，房地产建设投资达33.88亿元，商品房竣工面积43.8万平方米。商贸流通业、餐饮住宿业保持繁荣，海鲜特色餐饮逐步兴起。2011年，全镇实现第三产业增加值18.89亿元，2010年成功创建省级旅游经济强镇。目前已建和在建的高层建筑有100 多幢，楼层数也从13 层上升至26 层。城市地下管网、供水、供电、排污、交通等配套设施基本完善，城市功能不断提升。

二、乍浦住宅市场分析

1、乍浦住宅项目个案分析

◎东方巴黎城

◎怡和名城

2、乍浦住宅市场总结

随着嘉兴港区规划的日渐推进，乍浦城市化进程明显加快，商品

房住宅项目持续落成，先后新建了东方巴黎城、怡和名城、皇都佳苑、中鑫名流、华浦港湾、华丽复兴园等一批商住项目以及南湾花苑，天妃小区、染店苑、港龙花园等一批安置小区。

大体量住宅项目的开发已成为一种趋势，其中东方巴黎城等项目体量达到30万方，这对于乡镇房地产市场来说，比较罕见。虽然乍浦拥有较大的人口基数以及庞大的流动人口，但是还不足以支撑起如此大体量的的住宅市场，市场总体消化难度较大。由于靠近港区，在客户来源中，外来投资客占比正在加重。但是化工业以及环境污染对于当地房地产市场的影响也在逐渐加重。

三、乍浦商业研究分析

1、乍浦商业总体概况

由于乍浦镇地处杭州湾北部，倚靠上海，交通便捷。在嘉兴港区

规划的带动下，为乍浦带来了大量的流动人口，商业氛围浓厚。特别是近几年大量商住楼的开发建设，市容市貌焕然一新，新兴商业异军突起，整体商业形态已由镇区级向县市级转变。商贸业经过多年积淀，已形成比较明显的中心商业圈，商业布局基本合理。

从商业网点看，整个镇区以中山中路、雅山路、滨海大道为商业横轴，天杞路和南湾路为纵轴的“三横二纵”商业空间结构。其中以东西向雅山路为城市商业主轴线，承载区域密集度最高的商业网点，横穿镇区东西，在与天杞路交汇处形成目前乍浦商业的核心区域，商业形态最为丰富。

2、乍浦主要商业街概述

◎雅山路

目前为乍浦镇第一商业大街，西接乍浦经济开发区，为高速乍浦进城口，向东接九龙山度假区。镇政府、平湖第二人民医院以及几大超市均坐落在雅山路，商业形态多样，以零售商业为主。租金从1.2-3.5元/m2/天不等。

◎中山中路

位于雅山路北侧，是镇区北扩的标志性街道。畅购购物中心、东方巴黎城小区等坐落于此，目前街道两边基本以新建建筑物为主，商业氛围尚不浓厚。但是随着街区住宅小区的建成以及购物中心的开业，人流将从雅山路分流到中山路，整条商业街的商业氛围将得到提升。中山中路将成为乍浦的新兴商业街区。

◎滨海大道

滨海大道位于雅山路南侧。由于靠近港口以及九龙山风景区，目前街道两边以高档酒店、娱乐会所、汽配汽修以及部分餐饮为主。高达20多层的杭州湾海景大酒店以及煌朝至尊娱乐会所坐落在此。整条街区以休闲娱乐等业态为主，消费档次以中高档为主。

◎天妃路

为乍浦南北向商业街区，人流量仅次于雅山路，也是乍浦北扩的的商业大街，目前整个镇区沿着天杞路一路向北，沿途有华丽复兴园（在建新盘），港龙花园（安置房）、农贸海鲜城、建材市场等。整条街区由南向北业态依次为零售商业、家居建材以及专业市场。

◎南大街

为乍浦传统老街，目前街道两旁建筑破旧，业态较为杂乱，经营档次以中低档为主。随着乍浦的整体发展，区域内部分商户渐渐搬离南大街，以寻求更好的发展。但是老街在当地人心中的地位仍不可小视，目前人流量依旧较大。

3、乍浦主要商业个案分析

◎现有大型超市

◎新港商业中心

◎畅购购物中心（即将开业）

畅购购物中心位于中山路与天妃路交叉口，为目前乍浦镇面积最大的综合性超市，离目前乍浦最繁华的十字路口仅500多米，目前超市主体部分正在进行货品上架，预计2012年12月底开业。

◎乍浦商业街

乍浦商业街位于乍浦核心地段，沿街三层，内街两层。商业街总体量不大，以休闲娱乐以及餐饮等业态为主，目前人气欠佳，商铺开业率不高。主力店有格林豪泰酒店、红辣椒百味鱼、普尔娜瑜伽美容。

◎滨海商业中心（建材中心）

滨海商业中心位于天妃路与雅山路十字路口北侧，主要以装饰材料为主，包括家具、建材、陶瓷用品、厨房用具、家电等业态。目前该建材中心分布于天妃路两侧，主要以沿街商铺为主，内街目前开业率不足20%，滨海商业中心总体经营情况尚可。

乍浦农贸海鲜城位于乍浦镇区北侧，由乍浦原有农贸市场整体搬迁形成，是一座以农贸市场及海鲜水产批发零售为主，同时辅以餐饮娱乐主题商场。项目总建筑面积3.5万㎡，共6栋，一号楼为大型超市及商务酒店综合大楼；二、三号楼为农贸市场及海鲜批发零售；

三、四、五号楼为海鲜干货一条街。建筑基地呈长方形，西北各为项目名称乍浦小商品市场

市场定位分析报告

松江新城西区市场定位报告 第一部分市场研究 产品定位的市场依据 松江，是上海历史、文化的发祥地，有"上海之根"之誉，有着悠久的历史、深厚的文化底蕴和丰富的旅游资源。在上海都市总体规划中，松江将建设成为上海辅城。 一、区域环境 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江上游，南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，总面积604平方公里，是上海西南的重要门户，也是连接浙沪两域的重要枢纽。松江距上海市区30公里，距虹桥机场16公里，距浦东国际机场68公里。 行政区划

松江区内辖有4个街道、11个镇，分不包括了岳阳街道、永丰街道、中山街道、方松街道；新桥镇、九亭镇、泗泾镇、洞泾镇、新浜镇、车墩镇、石湖荡镇、畲山镇、泖港镇、小昆山镇以及叶榭镇。 人口状况 松江区及松江老城区人口历史数据及以后预测图：

?2002年，松江区户籍人口达到50万。在过去3年，松江的年人口 增长率约为0.77%，依此推算至2005年松江人口将达到52.35万人。 ?松江传统市区即老城区（沪杭高速公路以南部分）2002年人口为 16.09万人，依照松江区统计局过去的3年统计数据来看，松江老 城区的常住人口增长率约为6.3%，可能05年区域人口将接近20万。 ?在上海市整体人口呈现负增长的背景下，松江人口持续增长，城区 人口规模不断扩大，将为松江房地产市场提供持续的市场支撑。 交通状况 松江交通便捷，区内现已形成６条要紧交通轴线，为进展区内各项产业提供了便利的交通条件。 ?主轴线沪杭铁路、沪杭高速公路横贯新城和老城之间； ?沪杭公路、沉砖公路横贯松江的北部和东西，同时是上海中心城区 至畲山国家级旅游度郊区的重要巡游路线；

暴雪的目标市场定位分析报告

关于暴雪的目标市场定位分析报告 暴雪娱乐是一家全球知名的计算机游戏公司，其目前已经推出20多款作品。其产品在电子游戏界享有极高的评价。其产品包括魔兽争霸系列，星际争霸系列以及暗黑破坏神系列，魔兽争霸及星际争霸均被多项知名电子竞技比赛列为主要比赛项目。暴雪出品的网络游戏《魔兽世界：燃烧的远征》登陆全球即获得好评，至今仍然是最风靡的网络游戏之一。 暴雪娱乐的主要业务在于电脑游戏，其中单机游戏是他的主要业务。公司推出了多款单机游戏都大获成功，主要包含两大类别的游戏，即时战略与第三人称角色扮演。暴雪追求产品品质和体验的高要求，并没有以开发更多类型游戏，而是选择了继续开发已有业务。因此。从中国目前的单机游戏市场分析，角色扮演游戏是最受玩家关注的游戏类型。此外即时战略类游戏也占有一定的份额。暴雪公司的主打游戏类型是角色扮演和即时战略类游戏。一．市场细分 1.游戏平台分析 就目前的游戏市场来看，网络游戏是普及率最高的游戏，因为简单易学容易操作，吸引了很多玩家，在中国游戏市场占有相当份额。单机游戏略微低于网络游戏，但是凭借其众多的题材，较高的可玩性，依旧牢牢占据了一大块市场。掌机，游戏机，手机等移动平台发布的游戏，在近两年呈现猛增趋势。虽然市场由于各方面原因规模有限，但是相信在未来将有广阔的发展空间。在暴雪的市场中，由于网游拥有绝对优势，因此在目前的竞争态势来说处在安全状态。单机游戏是公司主要业务，而且这一市场竞争激烈，必须全力确保这一部分的市场 2.性别结构 就中国目前的游戏市场来说，男性玩家占绝大多数。女性玩家只占到约四分之一 。但是女性玩家几年来呈现大幅增长的趋势，每年的增长速度超过了男性玩家的。女性已成为游戏市场中不可忽视的一个群体。 3.年龄结构与分布 中国游戏市场的玩家大部分分布于三个年龄段，其中24—30岁玩家占大多数，其次为31—40岁的玩家，第三多的数量为19—23岁的玩家。 4.收入影响 从个人收入方面来看，中国游戏市场玩家月收入大部分集中在1000元至5000元区间不等。高端与低端客户呈现少量分布的态势。而根据统计数据，月收入在2000至3000元区间的游戏玩家又是这些人群中最集中的群体。 二．目标市场 暴雪将市场分为高中低三个市场，高端市场规模1000万人中端市场规模5900万人低端市场规模3100万人.中部分高收入人群是次要市场，对游戏兴致高。习惯在游戏方面投资，享受高品质游戏。但是用于游戏的时间较少，低收入人群，游戏时间充裕，对价格敏感，不愿购买游戏。中低端是主要市场。中低端收入，对游戏兴致高，有一定的时间空余时间。追求游戏品质与可玩性，愿意消费。 三.竞争形势分析

XX项目定位分析报告

昆泰集团 劲松项目定位分析报告 21世纪中国不动产 2002年元月 目录 第一章北京房地产宏观市场分析…………………………5—10 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响……………5—7 一、我国宏观经济运行态势良好 二、宏观经济运行对房地产投资的影响 三、加入WTO后中国房地产所面临的挑战 第二节国家相关政策对住宅产业的影响………………8—9 一、把握使百姓“愿意买房”的有关政策 二、把握使百姓“买得起房”的有关政策 三、把握使百姓“买放心房”的有关政策 第三节 2002年北京房地产市场预测 (10) 第二章区域市场分析…………………………………11—18 第一节区域环境概述 (11)

一、地理位置与道路交通状况 二、周边物业状况 三、人文环境及配套设施状况 第二节区域市场竞争分析…………………………12—13 一、周边项目概述 二、产品供应特点分析 三、区域内竞争对手分析 第三节本项目S.W.O.T.分析………………………14—18 一、Strength（优势） 二、Weakness（劣势） 三、Opportunity（机会） 四、Threat（威胁） 第三章客户群体需求分析…………………………… 19—25 第一节主导客户群的定位分析…………………… 19—20 一、客户类别细分 二、主导客户群定位 第二节主导客户群购房动机分析…………………21—23

一、购房时间、动机及关注因素 二、主导客户群购房偏好 第三节主导客户群对价格的承受能力分析…………24—25 一、单位价格需求 二、贷款额度选择 三、首期的承受能力 第四章项目定位分析……………………………………26—29 一、响项目定位因素分析 二、项目市场定位描述 三、目标客户群体描述 第五章产品功能定位……………………………………30—37 一、整体规划建议 二、外观设计建议 三、户型设计建议 四、配套设施建议 五、装修档次建议

项目定位报告模板

“项目定位报告”模板 第一章项目概况 一、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、宗地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对 开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开 工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊 等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。 三、项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况 （1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、文化、体育、娱乐设施 6、公园 7、银行 8、邮局 9、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 （二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、 学校、购物中心/超市的建设等。 9、其他 五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

旺旺清粥目标市场定位设计报告

旺旺清粥目标市场定位设计报告 主题：好粥道养生粥 设计人：湖南商务学院11级会计13班龙春武 指导老师：田天沐 设计时间：2012年10月22日 目录 一、任务概述 二、宏观环境分析 三、市场细分 四、目标市场选择 五、市场定位 一、任务概述 旺旺清粥是湖南商务学院后街以提供粥类饮食为主的餐厅，经过多年的努力与发展，旺旺清粥已经形成以甜类、咸类为主的专业粥店餐厅。目前，旺旺清粥已经成为湖南商务学院后街屈指可数的品牌粥店。 近年来，随着消费者收入的不断增加，消费者对饮食的要求也越来越多。消费者在追求饮食口味的同时也在重视着饮食的质量和营养，健康又营养的快餐成为消费者的新选择。而“粥”作为中国的传统食品，在家庭外，我们可以通过品种多样，口味与营养结合的策略来开发这个市场，让消费者走进粥店，选择健康又传统的食品。因而，注重粥店目标市场定位，将有利于加快粥类食品的发展步伐。 二、宏观环境分析 长沙是湖南省省会，位于湖南省东北部湘江之滨，麓山之侧。是全省的政治、经济、文化中心，是长江三角洲的重要中心城市。被国家列为全国文明城市和历史文化名城。长沙市总面积为1.18万平方公里，人口704.41万。全市由芙蓉区、天心区、开福区、岳麓区、雨花区、浏阳市、长沙县、望城县、宁乡县组成。市区面积为554平方公里，人口273.72万。 2010年，长沙市国民经济持续快速发展，长沙实现GDP4547.06亿元，在全国26个省会城市中排第7位，总量排名同比持平。GDP总量过4000亿元的城市有8个，其中排在前两位的是广州市10604.48亿元、杭州市5945.82亿元；在中部六市中长沙GDP总量排在武汉之后居第2位。2010年长沙GDP同比增长15.5%，比全国增幅10.3%高 5.2个百分点，比全省增幅14.5%高1个百分点，

酒店市场定位及分析报告(完整版)

酒店市场定位及分析 酒店市场定位及分析 一、酒店产品定位概念： “定位”一词是由两位广告经理艾尔·里斯（AL Rise）和杰克·特罗（Jack Trout）于1972年率先提出的，他们对“定位”的定义如下：定位是以产品为出发点，但定位的对象不是产品，而是针对潜在顾客的思想。也就是说，定位是为产品在潜在顾客的大脑中确定一个合适的位置。通常情况下，无论酒店是否意识到产品的定位问题，在顾客的心目中，一定商标的产品都会占据不同的位置。例如，“希尔顿酒店”在顾客认识中意味着“高效率的服务”，“假日酒店”则给人“廉价、卫生、舒适、整洁”的市场形象。 由上述定位的概念可以看到，定位始于产品，然后扩展到一系列的商品、服务、某个企业、某个机构甚至是某工人。对酒店而言，酒店的产品定位并不是酒店要为产品做些什么，而是指酒店的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使酒店在目标市场上吸引更多在顾客。 酒店产品定位从另一个角度看，是要突出酒店产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。一项产品是多个因素的综合反映，它包括性能、构成、形状、包装、质量等，产品定位就是要强化或放大某些产品因素，从而形成与众不同的特定形象。产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。 酒店产品定位对酒店的经营具有重要而现实意义，主要体现在以下两个方

面： （1）有利于建立酒店和产品的市场特色：现代酒店市场中，普遍存在着较为严重的供大于求的现象，使得同类型酒店使出浑身解数争夺有限的客源，潜在竞争跃跃欲试，随时准备出击，市场竞争环境恶劣，竞争压力巨大。为了使自己的产品获得稳定的销路，避免竞争乏力而被其他酒店取代，酒店势必从各方面为其产品培养一定的特色，树立起鲜明的市场形象，以期在顾客心目中形成一种特殊的偏爱。如同前文中提及的“希尔顿”和“假日”各自强调的酒店和产品特色一样，国酒店中亦有个性鲜明的例子，如市酒店业中长期以来流传着“住…金陵?、食…丁山?、玩…玄武”的口号，正是对这三家酒店及其产品特色的高度概括，这三家酒店也正是通过强化其各自的产品特征，进而形成一种 产品优势，从而依靠这些特色产品在市场中取得竞争的主动权。 （2）为酒店制定市场营销组合策略奠定基础：酒店通过产品与市场进行交换，从中获取利益，这是酒店经营的基本出发点。换而言之，酒店经营的基础是产品，没有产品，一切经营活动都将变成纸上谈兵的空谈。由此可以看出，酒店和市场营销组合受到酒店产品定位的限制。例如，某酒店决定在市场上销售豪华、优质、高价的组合产品，如此定位就决定了酒店产品必须是高水准、有稳定质量保证的、能体现顾客身份的。由此，酒店在宣传上就必须以这些特质作为强化的重点，让目标市场的潜在顾客接受这样的产品特质；同时，要求酒店部应协调一致，通过严格执行操作程序和规、强化技能培训等管理手段，保障产品的高品质。也就是说，酒店产品定位决定了酒店必须设计和发展与之相适应的市场营销组合。 二、酒店产品定位方法 酒店产品定位的方法可以归纳为以下几种：

项目规划定位分析报告

项目策划定位分析报告

2012年9月目录

思路决定出路… 卖给谁 如何建 如何样卖 赚多少 信息： 桂元路—状元折桂 雄楚大道—翘楚—动静 华中师范大学—甲第 街道口商圈—副中心商业—光谷 高校—山—水—坡地—长巷小铺—街区 机关—企业—高校—餐饮—娱乐—酒店—干休疗养所 校园文化—社区文化一消费文化≮≯创智天地—生活空间—创意空间—创业空间—宜居空间—社交空间—餐饮空间—娱乐空间 学生—老师—二次置业者—居民—婚车队—陪读—公寓小户型—小三房—街铺—投资—换房…

1、项目差不多情况分析 1.1、项目地块位置 项目地块位于武汉三镇之一的武昌洪山区,珞狮路以东约６０0米,卓刀泉路以西约1公里,桂元路西侧与雄楚大道交汇处的南北两侧。 项目k7地块 项目k8地块 图1-1 洪山区洪山街洪山村城中村综合改 1.2、地块四至分析 项目位于武汉市洪山区雄楚大道与桂元路交汇处,隔雄楚大道(１00m)南北两块地皮；东临卓刀泉南路商圈(8０0m)，西接珞狮路（二环线）(600m），南望南湖(60０m)，北览华中师大(100m)、武汉理工大学(6０0m)。

雄楚大道：临街优势将成为本案形象的最佳展示面，利于规划临街商业裙楼及住宅楼；近期将建都市快速干线,对我项目的交通便利将是专门大的提升，而且对汇聚人气也将是专门好的促进;(现项目旁营运的公共交通线路请看附件）桂元路：路面窄,且周边城中村形象较差，商业价值较低； 安康路：隔街毗邻是省检察院以及其宿舍,居住氛围相对较好,可考虑作为住宅楼规划及生活配套型商业规划。 项目南面为军区干休所、华中师大学生宿舍（皆为十层以下的建筑）和南湖,产品定位及建筑设计时应结合该景观进行考虑。

商业项目定位及可行性分析报告

第一章项目定位及可行性分析

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城

1.2 项目建设单位

开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。 地块可建设用地面积：252942平方米。 地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。

宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞

1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提 高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006年宜兴环保产 地块北边农田及居民区 地块东边中心路，环保配件一条街 地块西边土路 地块南边，规划中的北环路

项目市场定位报告模版

项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。

三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表

项目产品定位报告作业指引

《项目产品定位报告》内容及写作要求 一、项目定位结论的内容 1. 项目总体定位 [说明]本部分内容适用于含有两种及以上物业类型的项目，单一物业的项目可省略此部分。 1.1 市场定位 [要求]用清晰、简短的语句将项目的整体档次、形象、客户、功能和在市场中的位置描述清楚。在说明各类物业分别的市场定位后应描述不同物业类型市场定位之间的关系。 可叙述定位依据，要求言简意赅，层次清晰。 1.2 物业构成 1．2．1物业形态的组成、各物业形态的规模； 1．2．2项目初步规划示意图 [要求]图示各物业类型分布位置。 1．2．3各物业之间的关系。 [要求]分析各物业类型之间在形象、产品、功能、客户、价格、销售进度等方面的相互影响。 1.3 开发策略 1.3.1经营方式； [要求]主要明确项目是销售还是持有经营、哪类物业进行销售，哪类物业持有经营，销售与持有的规模。 1.3.2分期方案 [要求]明确项目是否分期开发，各期开发规模，各期开发的物业类型。必要时附分期开发示意图。 1.3.3各物业的开发周期、销售周期及其相互关系。 [要求]详细安排项目各物业形态开发的基本时间节点，包括开盘（开业）、销售完成50%，销售结案、开工、竣工时间。附销售计划、资金计划表 描述各物业形态开发周期的相互影响。

可叙述开发周期确定的依据，要求言简意赅，层次清晰。 2．住宅定位 [说明]本部分内容适用于以各种用地性质和立项形式开发的散售型居住用途物业，包含公建立项目的公寓等。 2.1 市场形象/主题概念 [要求]对住宅的市场形象进行概括性描述，明晰产品主题，提出产品开发着力点和支撑点。 2.2 客户定位 [要求] 可从年龄、社会身份、收入、置业目的、家庭结构、来源区域等多个角度界定客户群，选择多个客户群时应阐明不同客户群之间的影响，明确客户组合策略，清晰界定核心客户、重要客户、偶得客户。 通过总结分析不同客户需求特点与本项目特征的吻合程度、客户量、客户可获取性等方面阐述客户定位的依据。 2.3 价格及其实现策略 [要求]住宅及配套商业等的价格，应注明价格是“毛坯”还是“精装”，包括开盘价、均价等。提出价格实现策略。 2.4 住宅具体产品建议 2.4.1产品开发总体策略 [要求] 提出产品开发总体思路，通常包括研发创新、复制公司已有产品线、以对标项目为原型进行微调等。 2.4.2建筑形式 超高层、高层、小高层、多层（花园洋房）、独栋别墅、类别墅（双拼/Townhouse/叠拼）以及多种建筑形式的混搭或中间形 态 一梯几户 是否带电梯 [要求] 通过以上几方面对建筑形式提出要求，如含有多种建筑形式，说明各种形式的建筑规模以及摆放位置建议。 2.4.3户型配比

产品分析报告

百度地图分析报告 首先横向评估了主流互联网地图，对百度地图的功能进行简单分析。其次分析了手机地图的产品定位，功能对比以及盈利模式。最后对引入LBS进行讨论，对比不同模式，只有开发自身粘合度强的应用才是长期发展之道。 一．互联网地图网站分析 1.整体布局 页面主体为地图本身，上方一栏为搜索输入栏，并且可以选择搜索公交或者驾车路径。地图右侧为百度地图API，包含天气查询，地铁查询，房产查询，餐饮，酒店，超市，电影院，火车票代售点，银行，景点，学校，以及加油站等。整体简洁明了，功能清晰，易上手。 2.使用体验 比较目前几款常用的地图网站（非移动终端版本）以分析用户体验。

表1：主流互联网地图功能对比 可见目前市场上主流的电子地图网站提供的服务大致都很相近，这里主要对百度地图不支持的功能进行简单的分析： 1）切换版面布局 百度地图，图吧地图采用右侧显示功能与信息；搜狗地图，soso地图则为左侧显示功能与信息。可以优化界面让用户有更多的选择。 2）地形地势／经纬度查询 对于普通地图用户，地形地势／经纬度查询不会有太大用处，但对于徒步旅行者会有很大的帮助，因此可以与百度旅游结合，为驴友提供详细专业的地形地势／经纬度信息。 3）分享照片 同样的，与百度旅游合作，用LBS技术让旅游随时随地分享照片与心情，当然还有游记。 4）街景成像 街景成像可以说是这个城市的“预览”，对于旅游城市会更加有吸引力。（可以与当地政府合作）移动版会消耗大量流量，需要进一步分析（可引入离线下载模式）。 二．中国手机地图客户端 根据易观智库产业数据库《2011年第4季度中国手机地图客户端市场监测报告》显示，截止2011年12月31日，中国手机地图客户端累计账户数为1.35亿，环比增长34.6%。随着移动通信产业的发展，越来越多的用户选择使用更加方便的手机地图。在市场份额方面，高德地图、谷歌地图及百度地图分别以25.5%、25.3%及11.7%的比例占据中国手机地图客户端用户市场累计用户的前三位置。 1.产品定位分析 谷歌地图： 谷歌地图经过多年发展，已经成一个耳熟能详的地图产品。谷歌手机地图专为手机设计，可以像在台式机中使用谷歌地图一样，也可以使用谷歌手机地图中的地图图像和周边地理信息探索身边的世界。

海飞丝产品的市场定位和消费者行为分析报告

海飞丝产品的市场定位和消费者行为分析报告 第一部分 （一）去屑洗发水市场 海飞丝以高品质的形象，新颖的包装于国内前所未有的铺天盖地式的广告攻势，迅速抓住了消费者的心，中国洗发水大战从此拉开序幕。 去屑市场空间很大，但是长期以来，洗发水品牌的去屑功能诉求似乎也大同小异，因此，想占领市场，仅仅只是功能诉求到位式不够的。在众多品牌都参与去屑洗发水这场战争。此时联合利华也迅速加入这场战争。然而无论式品牌数量还式品牌深度和市场占有率方面，联合利华于宝洁都存在一定差距。 （二）现有市场竞争格局 海飞丝稳居榜首，清扬后来居上，这两个品牌占据市场份额的大部份。去屑市场和去屑情节，经历十余年的市场培养和发展演变，海飞丝的“去屑无踪”，秀发更出众“早亿深入人心。而07年初，联合利华推出10年来第一款去屑洗发水”清扬。清扬高调上市，和海飞丝不分上下。 （三）消费者，产品分析 1.目前而言，选择去屑洗发水的大多是18-30岁之间的年轻一族，这可能是年轻人的发质与去屑洗发水的功能性有很大可能的联系吧。这一年龄阶段的人大多比较喜欢时尚潮流的东西，对品牌的忠诚度不是很高，选择也比较随性。为此，各大品牌也在极力改善原有产品的同时也在研发新的（目前市场上还没有出现的）产品，已取得更多的消费者。 2.一线品牌覆盖全国各地，海飞丝在全国各地都占据了主要的市场地位。为了满足消费者海飞丝现有四大系列。八款产品海飞丝里含有ZPT, ZPT是强有效去屑成分。海飞丝活力锌对ZPT颗粒的大小和形状都进行了优化，使其对头皮的覆盖面积达到最大，并减少了活力锌在洗头的过程中被水冲掉的可能性，从而优化ui头皮的覆盖面积，提高了对ZPT的利用度。海飞丝突破性的发现，大大改善含锌配方产品的去屑效果，所以海飞丝通过有效抑制头屑产生的因子，可以实现头部皮肤结构的重建，从根本上减少头屑的问题，提升对头皮的修复力，最终去除头屑。 （四）海飞丝的市场销售现状 1.产品质量：海飞丝将以品质为第一位，有效去除致屑真菌，重建头皮超微结构，恢复头皮细胞生理平衡。 2.价格定位：海飞丝属于中高档次产品，价格定在19-31元之间不等。 3.渠道策略：海飞丝覆盖全国各地大中型超市。 4.群体构成：海飞丝在性别必烈上受欢迎的程度还是还是比较均衡的，主要针对年轻一代。

战略定位分析报告

某科学研究院（集团）战略规划报告 第一部分 集团战略定位分析报告 目录 前言................................. 错误!未定义书签。第一章集团总体战略定位................ 错误!未定义书签。 .某院集团愿景............................... 错误!未定义书签。.某院集团使命............................... 错误!未定义书签。.某院集团战略规划的总体目标和阶段目标....... 错误!未定义书签。 第二章集团组织性质定位................ 错误!未定义书签。 .某院集团未来可能发展模式定义............... 错误!未定义书签。.三种不同的发展模式各有优缺点............... 错误!未定义书签。.某院集团未来可能的发展路径分析............. 错误!未定义书签。 第三章集团管控模式定位................... 错误!未定义书签。 .集团管控模式定位........................... 错误!未定义书签。.集团各下属单位分类和定位................... 错误!未定义书签。 第四章集团功能体系定位................ 错误!未定义书签。 .当前各体系关系状况......................... 错误!未定义书签。.各功能体系战略定位......................... 错误!未定义书签。.各功能体系发展定位......................... 错误!未定义书签。.战略分析框架图............................. 错误!未定义书签。

某楼盘项目前期分析及定位报告

体育馆路南安大厦工程前期分析及定位报告 第一篇地块解读 1．1本工程地块解读 本工程地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50M，北望环城南路。工程用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段 不可多得的地块。 图1.1 工程地块位置图 本工程地块

----地块现状 地块地面已平整，周边建筑物林立 占地面积：4600㎡ 1.2 本工程地块优劣势分析 【工程优势分析】 区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重 要的地理位置，整体规划配套完善。 生活优势---本工程周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本工程西 接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的 地方。 发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。 昭示优势---因为工程的区位优势十分显著，对工程的后期形象有很好的 正面影响。 资源优势---本工程周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。 【工程劣势分析】 环境劣势---本工程地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角

度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环 境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求 自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。 【工程机会分析】 发展机会---本工程所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，工程区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建 设，所以工程周边未来发展潜力巨大。 空白机会—目前工程区域商务地产工程云集，只有少量住宅工程，本工程的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。市场机会---目前西安市住宅工程开发建设离市区越来越远，而城墙内的工程往往价格甚高，环城路周边工程则备受消费者青睐。 置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在工程区域置业，本工程目标客户群体范围广，容量大，对工程的销售有很大促进作用。 分析结论： 本工程个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针 对目标客户分析市场需求，依托本工程特色，借助周边生活 环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传， 同时致力于工程形象的改善，以求一举竖立起本工程的人气 热潮。

星巴克的目标市场营销分析报告

星巴克的目标市场营销报告

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星巴克的目标市场营销报告 只用了短短几年时间，星巴克在中国就成了一个时尚的代名词。它所标志的已经不只是一杯咖啡，而是一个品牌和一种文化。 一、市场细分 市场细分是企业根据消费者需求的不同，把整个市场划分成不同的消费者群的过程。其客观基础是消费者需求的异质性。进行市场细分的主要依据是异质市场中需求一致的顾客群，实质就是在异质市场中求同质。市场细分的目标是为了聚合，即在需求不同的市场中把需求相同的消费者聚合到一起。这一概念的提出，对于企业的发展具有重要的促进作用。 （一）市场细分原理 当消费者的需求具有不同特点时，则每一种有特色的需求都可以视为一个市场细分，企业的市场营销若能有针对性的满足每一类消费者具有不同特色的需求是最为理想的。但是这种情况对企业营销来说，是极其困难的，因为这收到许多营销的制约和影响。一般情况下，营销人员都会按照“求大同，存小异”的原则，进一步归纳消费者的不同需求。 星巴克仔细的分析了不同收入层的顾客对产品的不同需求。最后选择了收入中等偏上的顾客作为销售对象。 （二）市场细分 消费者市场细分标准可以归为4大类： （1）地理因素（2）人口因素（3）消费者 心理因素（4）消费者行为因素 从市场细分的角度，星巴克在中国按人 口因素对消费者进行细分。去星巴克消费的 一般符合下列笼统的共性：（1）15－40岁， （2）有稳定的收入来源，（3）受教育的水 平相对较高。

二、市场选择 （一）评价细分市场 评价细分市场要从市场规模和增长率与市场的结构吸引力着手分析。 星巴克把非就业顾客和就业顾客市场进一步的评价。非就业（学生）群体喜欢新潮时尚的事物，因此星巴克的产品及环境是对他们有足够吸引力的，但是这个群体没有自己的收入来源。若是每周两次的星巴克，一个月将花费100－150元，对于经历过大学生活的人应该都明白，抛去日常的支出以后，手头所剩下的金额也就是150元左右了。在这样的情况下，一个理性的学生消费者，固然不会每周去消费星巴克，可能出现的情况是减少去星巴克的次数。而对于已经就业的群体来说，因为自身有相对非就业群体较高的收入（以东南沿海地区在校大学生每月600－800的生活费平均水平为准），他们能够承受的起星巴克每杯咖啡20－30元人民币的价格，一周两次的星巴克开销对他们的生活基本没有什么影响。 星巴克消费群体区别情况表 去星巴克的原因收入每月去星巴克的次数非就业群体追求新潮事物1000元左右＜8次 就业群体追求品质生活＞3000元＞8次（二）选择目标市场 目标市场就是指企业在市场细分之后的若干“子市场”中，所运用的企业营销活动之“矢”而瞄准的市场方向之“的”的优选过程。 星巴克在确定目标市场时选择了产品专业化模式，产品专业化模式的优点是企业专注于某一种或一类产品的生产，有利于形成和发展生产及技术上的优势，在该领域树立形象。星巴克作为现代化的咖啡厅，这种模式固然是最适合星巴克的。 三、市场定位 市场定位。市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。市场定位是

2008年安徽经开区中环城定位分析报告

安徽经开区中环城定位分析报告
（讨论稿）
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说明： 一、保密原则：本报告仅提供至中环城项目运行相关联的人士，切忌泄露 至无关人士及现在和潜在的竞争对手中。 二、本报告将阐述以下几个主要问题； 总定位及分项定位； 定位的依据； 业态规划及组合建议； 初步论证的业态定位及布局； 三、由于篇幅关系，项目的商圈特征及分析、消费者调查、潜在商户调查 等依据的来源本报告将省略。
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一、中环城项目如何定位？适合做什么业态？
1.本项目的立地条件是我们定位的基础
通过对项目的区位、交通、道路、可到达性、可视性、项目概念设计等的分析，我们可以看 出： 项目的立地条件主要表现在（摘引可行性报告）： A:片区地位：城市141发展战略的4个副中心之一； B:片区配套：配套基本完善,居住氛围较足，商业配套不完善，以低挡为主。经开区发展带来 未来发展的动力。会展和旅游业也是片区发展关键； C:片区客源：交通便利导入了城市和郊县区客源, 片区的产业、会展、旅游、娱乐成为主要的 客源导入动力， 阻力为缺乏高档消费场所和特色消费引擎； D:片区竞争：政务区的成熟和高起点成为项目片区的主要竞争对手；高新区利用自身优势不 断发展也成为项目的竞争片区；滨湖新区的启动给片区带来了机遇也带来了挑战。
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在这样一个立地条件和背景之下，项目适合的消费群主要表现：机动性较强人群（交通工具 较便利）、追求较新消费形态人群、项目地周边人群。 适合上述消费群体并具有足够的消费量支撑的主力业态有： 奥特莱斯名品折扣店 时尚性餐饮店 休闲娱乐性项目 家居家具类项目 互动性强的运动100项目 会员制商店（麦德龙、山姆等） 注：具体考虑什么业态，待定。
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市场分析与定位

市场分析与定位 一、市场调查 在调查中，我们要么针对消费者购买行为进行分析，如：购买心理、购买角色、价格敏感度测试、信息获取渠道等的调查；要么针对竞争对手进行调查，主要目的是掌握竞争对手的经营状况、了解市场份额、预测市场前景，以寻觅市场缝隙。 二、产品在进行市场定位前，通常要制定实施市场定位的策略，一般包括六个步骤： 1.确定消费者对某种产品所使用的评价标准，这是企业制定市场定位策略的根本依据。 2.确定消费者或用户接受市场信息的渠道。 3.了解竞争者的市场定位策略，确定企业及其产品在同类产品中的地位。 4.信息反馈，适当调整市场定位策略。 三、要了解所在地区的市场分布情况，了解市场的成熟度。一般来说，我们可以使用网络，如百度搜索、百度地图、地区最主要的网站了解情况。其次就是实地考察，通过实地考察，看看是否存在漏网之鱼。 当然，一般情况下，这些漏网之鱼规模比较小，也缺少市场和宣传意识 四、在了解完市场的一个大致分布情况后，还要着手了解所在地区的

市场竞争度。这个就要多实地跑跑，到各个地方看看，通过消费人群或假扮消费者对市场做一个了解。最好能够写一份详细的调查方案，可以在调查的时候给自己一个指引，免得顾东不顾西，漏掉一些重要东西。这样调查一番后，基本上我们也就对本地区的市场大致的状况有了一定了解，那些对手比较强，有哪些优势等。做到一个对竞争对手了然于胸。 五、调查目标市场内消费人群的大致数量，了解目标市场的大小。你可以在上下班深入到各个市场看看，询问下人群等。最好通过关系，如物业公司等打听，不一定需要具体数字，大致了解也行。 六、做好以上后，基本上就可以初步出具一个可行性分析，什么样的方式方法能最好的去做好市场攻关销售的方案。

项目市场定位报告模版

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项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。 三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查 竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表 征

产品定位报告汇总

宜春《汇金广场》项目 产品定位报告 为了保证本次市场研究的科学性以及价值可参考性，针对本地块的具体情况，制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。 一、项目认知与理解 1、项目介绍 项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。 2、技术经济指标 项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。 道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。 （后附：项目地块经济技术指标一览表）

3、开发背景 宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。 4、周边配套 医院：无 学校：宜春中学（高中） 银行：农村信用社 超市：无 商场：无 农贸市场：无 酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆 娱乐：君悦KTV（博能） 交通：17（内线）路、7路、11路、 公园：袁山公园（深林公园） 政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心 服务机构：联通公司、邮政、 5、地块理解 ①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模