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万科春河里房地产项目可行性研究报告

万科春河里房地产项目可行性研究报告
万科春河里房地产项目可行性研究报告

万科春河里房地产项目1.总论

1.1项目提出背景

经过了20余年的经济改革,中国的经济取得了很大的发展,大众生活水平不断提高。中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明,到2020年时,中国的综合国力将进入世界前三名,城市化率将从现在的36%提高到55%以上。在目前人口总额不增长的条件下,全国的城市人口将达到7.5亿以上。此外,随着改革开放的不断深入,中国经济持续高速发展,大多数中国人的生活水平得到迅速提高,快速催生了中产阶层,如今中产阶级的比例越来越大,其综合消费能力迅速膨胀,极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。目前,中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期,沈阳作为东北最大的城市,其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。

本项目地处沈阳市沈河区中心,项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街,地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利,区位条件极佳,是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区,是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。

此外,沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程,是沈阳大都市国际化的一个战略举措,本项目所在地金廊工程地块,是辽宁

省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一,对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注,给予一定的政策支持。本项目的实施,对拓展沈阳城市功能,提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展,将起到十分重要的作用。

1.2项目可行性研究的依据

1.2.1 编制依据

(1)国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文;

(2)国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料;

(3)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》;

(4)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;

(5)建设单位提供的相关资料。

1.2.2编制原则

(1)符合国家和地区有关法律法规要求;

(2)符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定;

(3)充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势;

(4)充分发挥本项目的龙头作用,以商招商,带动沈阳市第三产业的发展;

(5)充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策,使项目在效益最大化的前提下具有充分的社会效益。

1.3项目概况

1.3.1项目名称:春河里

1.3.2项目地点:沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北

1.3.3开发商简介:

万科集团,全称为万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米,实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元,净利润72.8亿元。这意味着,万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

在企业领导人王石的带领下,万科通过专注于住宅开发行业,建立起内部完善的制度体系,组建专业化团队,树立专业品牌,以所谓―万科化‖的企业文化(一、简单不复杂;二、规范不权谋;三、透明不黑箱;

四、责任不放任)享誉业内。

万科1988年进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构,使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年,万科营业收入复合增长率为31.4.%,净利润复合增长率为36.2%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜;多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力,万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势:―万科‖成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱;公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来,万科一贯主张“健康丰盛人生”,重视工作与生活的平衡;为员工提供可持续发展的空间和机会,鼓励员工和公司共同成长;倡导简单人际关系,致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起,万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。至08年,万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”,其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年,万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”,成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”,并于08年年中正式实现入住。08年12月31日,由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行,成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上,万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

1.3.4项目所在地周围情况:

春河里项目位于沈阳市沈河区,地处城市金廊CBD与CCD的交汇处,东侧为彩塔街,南侧为文艺路,西侧为三好街,区域内环境优美,周边交通便捷,商业、医疗、教育、文化等生活配套设施齐全。

金廊即“中央都市走廊”是沈阳城市发展战略中的核心概念。通过逐步的开发和改造,使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的

现代服务业产业聚集区,国际大都市的形象展示区,东北中心城市的核心控制区;成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。以青年大街为中央轴线,增加次干道和支路的总量,在不同功能圈设置集中交通换乘枢纽;结合大型开发项目,设置机动车社会停车场和公共建筑自用停车场;配合金廊整体广场群塑造,为城市商业街区、生态绿肺、公共公园等地区设置步行保护带,依托公共轨道交通系统和地下空间将其连接为一个系统,形成绿色的生态步行景区,在景区中体现沈阳森林城市、滨水城市的城市特征。

1.4项目开发建设的必要性

1.4.1项目建设符合国家产业政策

党中央、国务院已明确提出,要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。住宅建设的发展,将活跃整个房地产市场,促进住宅商品化发展进程,进一步改善广大人民群众的居住条件。跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是:加大住房投入,改善住房的有效供给;增加住房消费,实现住房的有效需求;搞活市场流通,促进住房供给与需求的基本平衡,实现住房投资和住房消费的双向拉动,促进住宅产业发展,推动国民经济增长。

1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求,是城市建设发展的需要。

沈阳市委、市政府自2009年底提出“转变经济发展方式和建设资源节约型、环境友好型社会”发展方向。为实现这一目标,沈阳市将以政府主导的方式,通过完善标准体系、政策调控、土地供给、面积奖励等一系列措施来推动现代建筑产业化这一新的建设发展方式。

先后引进了日本鹿岛、日本积水技术和深圳万科、长沙远大、长春亚泰等自主创新技术,应用于沈阳万科春河里项目。

1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向,有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。

为使住房问题引起各国政府的关注,1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会,提出全球住房战略。1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳其伊斯坦布尔召开了联想合国第二次人类居住区大会(简称“人居二”),会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》,提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类居住区的可持续发展的庄严任务,保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久、也更有效率。1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会,主题是《现在与未来——城市中的建筑学》,会议集中探讨和展示的五个分题,“人居”分题着重提出了低造价住宅,适应高层人士需要的高标准住宅,“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”待研究的课题。国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志。”

综上所述,本项目的建设符合国家推动现代住宅产业作为主要产业的发展政策,符合沈阳市总体规划,对于提高沈阳市居民居住条件,完善区域建设具有重要作用,同时,项目的建设可有效地提升企业竞争力促进企业的进一步发展,项目的建设是必要的。

1.5项目开发建设条件

1.5.1 地理位置

该项目总用地面积14424平方米。位于沈阳市沈河区青年大街与文艺路的交点,是沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆、商品贸易最集中的地区,是未来“高科技、大生产、大流通、国际化、现代化的城市”――沈阳的核心区域。

1.5.2 气象条件

项目地区属温带季风性气候,四季分明,一般夏季以东南风为主,冬季以西北风为主,东夏季较长,春秋季节较短。雨季集中在七~八月份。

年平均气温7.7℃

极端最高温度38.3℃

极端最低温度-30.6℃

日最大温差18℃

年平均降雨量755.4mm

日最大降雨量118.9mm

最大积雪深度20cm

标准雪值40kg/cm2

冰冻线 1.20米

夏季主导风向西南

冬季主导风向西北

最大风速29.7m/s

标准风压值55kg/cm2

平均相对湿度65%

1.5.3 地质条件

本项目所在地地质为第四纪现代沉积层,地势平坦,海拔高度在45~50m左右,地层从新到老可分为亚黏土、黏土、砂土层,各层厚度不一;地震烈度7度。地下水位约为8.0~12.0米,土壤电阻率30~50欧姆/米,地基承载率18~25吨/m2。

1.5.4 用地现状

本项目东临彩塔街,南侧毗邻文艺路,跨路紧邻青年公园、带状运河公园。原址主要包括沈阳建筑大学家属区、武警招待所、省城市建设学校、气象局等,建筑大多数属于80~90年代兴建的5~6层砖混结构,

部分框架结构及部分老楼,保留价值不大,场区内基本无绿化,但该地区水、电、气、道路、通讯等基础设施比较完善。

1.6项目基础技术经济数据指标

表1.1 项目基础技术经济数据指标

2.市场分析与预测

2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测

2011年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

(1)投资增长:逐季加快,回升势头好于预期。

在市场回暖、销售增加等因素的带动下,今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度,房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点;其中,商品住宅投资17582亿元,同比增长13.4%,比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明,9月份当月,房地产开发投资增速达37%,高出8月份2个百分点,连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增

长,目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%,全年增速预计在20%左右,远远好于预期。

(2)销售增加:三大需求集中释放,市场销售猛增。

进入2011年,随着市场的迅速升温,房地产销售大幅增加,出现了近年来所没有过的―井喷式‖行情。前三季度,全国商品房销售面积 5.84亿平方米,同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元,同比增长73.4%,而去年同期是下降了15%。

分地区来看,2010年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖,北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份,北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上,江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

(3)价格上涨:同比涨幅由负转正,环比连续7月上行。

在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续7个月正增长。9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点,这是自年初以来,房屋销售价格连续第3个月同比上涨;环比上涨0.7%,环比连续7个月正增长。

分地区看,9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个,比6月份增加了26个,其中涨幅最大的5个城市是:深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%;价格下降的城市有13个,比上半年减少31个,其中降幅最大的5个城市是:石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓,但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨,表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

(4)资金来源充裕:国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响,今年以来房地产开发投资资金来源充裕,增长较快,有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,

同比增长38.8%,增速比上半年提高了15.2个百分点,比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%,同比加快了近40个百分点,占资金来源的比重达21%,同比提高了2个百分点;个人按揭贷款增速达107.7%,去年同期则是下降14.9%,占资金来源比重为13.7%,同比提高了6.6个百分点。

(5)供给回升:施工面积增速止跌回升,新开工面积强力反弹。

前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%,增幅比上半年提高2.7个百分点,这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升,新开工面积降幅收窄,表明随着房地产市场的―量价齐升‖和去库存化进程的加快,开发商的市场信心正在逐渐恢复,企业扩大投资的意愿正在不断增强。

(6)国房景气指数持续走高。

9月份,全国房地产开发景气指数(简称―国房景气指数‖)为101.08,比8月份提高1.00点,比6月份提高4.5点,是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看:房地产开发投资分类指数为100.01,比8月份提高2.26点;本年资金来源分类指数为107.75,比8月份提高1.93点;土地开发面积分类指数为93.93,比8月份提高0.68点;商品房空置面积分类指数为90.32,比8月份提高1.01点;房屋施工面积分类指数为99.06,比8月份提高4.11点。

2.2大连市房地产市场状况分析及预测

2.2.1宏观市场综述

大连这个城市的个性决定了房地产业特殊的发展。受着政策的打压,无论中高低档的住宅都有着一定的影响,中低端的很多楼盘都出现降价态势。而高端市场的住宅有的开盘当天竟无一人光顾,更有部分出现打折促销等状况。可见,高端市场的楼盘也或多或少的受到了此次宏观调

控的冲击。但是从另一个方面来分析,高端住宅市场的购买群体一般是追求居住的舒适并能体现出自身的地位,投资较少。金钱对于这样的购房者来说只是个数字,所以不会过多关注价格。最终导致具有区位优势的高档楼盘受政策影响较小,仍有小幅的上涨空间。低档楼盘,受经济适用房和限价房等冲击以及购房群体受政策辐射,还贷的能力下降等因素的影响较严重,会出现区域降价的可能。至于中档楼盘,处于高档楼盘和低档楼盘之间,由于定价的限制,造成此类楼盘价格的夹心层。此类商品预计受政策打压最严重,价格会率先下降。而处于大连市周边区域:如瓦房店、普兰店等区域的楼盘由于以往的价格偏低,所以仍有上涨的空间。

总的来说,大连的楼市价格的涨与降完全是其所处的区位与该项目的定位等综合因素的总和成果。定位基本相同的楼盘的总体趋势并非一概而论,只能体现出一个总的大体趋势。所以单一说高档楼盘就会涨价或者低挡楼盘就会降价并不科学。

2.2.2 大连市房地产市场研究

表2.1 2008年5月大连市挂牌土地一览表

注:1)本月挂牌的土地共计18幅,总计占地面积为966046.8 m2,较上月挂牌用地的总面积同比上涨47.41%。

2)其中,沙河口区和西岗区各1幅,甘井子区2幅,金州区用于挂牌的土地总量达到了10幅,旅顺口区的土地挂牌量为4幅。

3)本月中心地区首推居住用地,供应量为165830 m2,引起了社会广泛的关注。金州区本月大幅发放土地来弥补上月的土地供应量较少的情况,并且此次金州区发放的土地均为居住用地,后市不容忽视。旅顺口区的土地主要以工业用地为主,并无居住用地的挂牌。

4)从5月的挂牌用地的属性可以看出,商业用地1幅,占地面积为10250 m2;居住用地14幅,总计占地面积为936125 m2,主要集中在金州区;其余用地为工业,总幅数3幅,总占地面积为19671.75 m2。

2.3项目所在区域房地产市场研究

2.3.1 市场分析

本项目位于辽宁省省会沈阳。展望新世纪的前5至10年,沈阳的经济将继续保持较高速度增长,居民的收入水平也将有较大幅度提高,由此推动住宅消费呈现出以下五大发展趋势。

一是从保障型、安居型向舒适型、享受型转变。在人们满足安居需要以后,对居住消费的需求也随之提高,追求住宅舒适,满足物质的、精神的享受需要。由此,住宅的享受功能日益上升到主要地位,讲究居住质量,提高居住水平已成为人们追求的目标。表现在对居住的舒适度、居住环境、居住文化的要求越来越高,房型好、环境好的住宅热销。环境好的小区特别受欢迎。

二是从传统住宅向智能化住宅转变。随着科技进步、信息化的发展,居住区的智能化设施已经成为人们选购住房时考虑的一个重要因素。住宅智能化已是中高档楼盘必备的设施,智能化住宅备受欢迎。

三是从追求住地靠的单位近向居住环境好转变。近年来,居住环境已成为购房选择的重要因素。过去人们选择住地第一位考虑的是靠单位近,上下班方便。如今,随着环境意识增强,交通便捷度提高,人们对居住区的环境越来越重视。由此,沿岸水系、园区的宁静、空气清新、绿覆盖率高的小区楼盘,大受购房者欢迎。

四是从一般住房向品牌住房转变。品牌是企业形象、产品形象的特征,名牌住宅也是住房身份的象征。优质的名牌住宅,质量上乘,档次又高,物业管理服务周到,既是放心房,又是代表住房者身份的上档次房,可以满足物质的、精神的享受。如今的购房者特别是中高收入倾向于品牌住房。

五是从普通型住宅向花园式居住区转变。近年来,随着高收入者增多和居住要求的提高,花园式住宅销售趋旺。花园式住宅具有高尚情趣,清静、私密性强、环境好、人与自然融合等优点,售价适宜,同高收入者身份相称,成为白领阶层追求的居住目标。今后的发展必然有越来越多的中高收入者趋向购买花园式住宅。

2.3.2 主要竞争楼盘分析调查

表2.2 主要竞争楼盘分析调查表

以上各项平均价格为人民币8982元/m2。

2.4项目目标市场分析

由于本项目定位于高档精品住宅楼项目,地处城市金廊CBD与CCD 的交汇处,属于车流量较密集区域,并且还是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目,人气足,居住氛围浓。因此按照房地产市场分析,楼盘定价参照周边楼盘价格,并结合不同产品成本和市场状况确定住宅预售价格为:12000元/M2。

3.建设条件

3.1项目开发用地状况

该宗地位于沈河区青年大街与文艺路的交叉口,总占地面积约14424 M2,总建筑面积为76447M2,该宗地规划用途为住宅用地;其产权归沈阳万科恒祥置地有限公司。整体环境优越,地理位置突出,在远期对推动沈阳市的经济、教育等主导产业起着主导作用。

3.2项目方案的确定

本项目方案一:为建造宽敞大户型住房。设计侧重“美观与健康”双重主题,在健康、温馨的生活氛围中,突出演绎“美观-健康-家”的原创概念。

本项目方案二:为建造简约小户型住房。设计侧重“舒适、经济、安全、卫生、简约”,在空间布局、环境设计及单体设计上充分考虑现代人行为模式对居住空间、环境的要求,创造富有特色的影观和富有吸引力的生活居住环境。

4.规划设计方案

4.1规划设计方案的指导思想及原则

春河里提出―绿色生态社区‖的概念。在当前的房地产开发过程中,讲究园艺设计,提倡健康住宅已是大势所趋,但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等―硬质景观‖,较少采用有生命力的活生生的―软质景观‖,只注重视觉效果,而没有营造整体气氛,‖形成了层次分明的景观体系,同时设计师还十分注意尺度感,通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移,从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境,建成后注重人文环境和只人化控制,污染较少。空气清新、湿度适宜,夏季凉爽,周边高校分布极广,绿地面积率大。远离重工业区,工业污染小。

4.2建筑规模及规划设计方案设想

(1)建设规模

可建设用地面积14424平方米,可建设建筑面积76447平方米,地下停车场12016平方米,绿化面积近6490平方米,容积率5.3。小区内部规划“一中心四组团”,中心区天然山石人工瀑布,周边四个组团各成体系、各具特色。

住宅栋数:示范区2栋,标准区4栋;示范区120户,标准区611户

公寓栋数:示范区1栋;98户

建筑风格:现代风格

地下车库:两个,面积各为6976平米和5040平米。

建筑形式、结构形式、基础形式、建筑面积等见下表:

表4.1 建筑、结构形式详表

(2)建筑技术

春河里小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策,严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适,健康的室内热环境基础上,采取有效的节能措施,改善建筑的热工性能,降低建筑全年能耗;积极采用对环境污染小的可再生能源,并提高采暖、空调等耗能系统的效率;最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏,以实现可持续发展的目标。

a、建筑节能技术

该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下:

屋面:150mm厚水泥聚苯保温板做保温层,材料密度280-300kg/m3,屋面传热系数=0.60W/(m2.k)

外墙:普通内墙抹灰,240厚粉煤灰烧结砖,外贴40厚聚苯板,外饰面系统涂层,外墙传热为k=0.77W/(m3.k)

门窗:选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级,空气渗透性能属标准GB7108第3级,雨水渗透性能属标准GB7108第4级,外墙窗均为塑钢双玻,其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门,其传热系数为k=1.70W/(m2.k)

楼梯间:普通内墙抹灰,240厚粉煤灰烧结砖,靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆,其传热系数为k=1.67W/(m2.k)

b、采暖系统的保温节能措施

小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV 湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自

力式流量控制器等措施,达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统,可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中,采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂,有效避免了在管网传送中的热量损失。

供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单,水路通畅,安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况,并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度,克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置,各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难,并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。

c、建筑节能技术、材料、工艺的应用

除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外,在现代还原的建设过程中,应大量应用四新技术,为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。

地基处理采用CFG桩复合地基;地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术;排水管采用UPVC管件;水嘴采用瓷片水嘴;坡屋面聚苯板保温技术;屋面防水全部采用SBS防水做法;塑钢门窗采用单框双层中空玻璃;单元分门户采用高档实木及钢制三防门;楼道照明采用红外线光控开关;楼梯间入口采用防盗对讲系统;燃气采用PGM2.51磁卡燃气表;电表为DDY-17磁卡电表;水表采用ZS-2远程控制装置;GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术;变压式通风道;采用高效有机硅厨厕防水技术。

(3)节水措施

a、小区水环境

合理规划和建设小区水环境,提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统,节约用水。实现水资源的可持续发展和利用,改善小区生态环境。建立完善的给水系统,保证供水水质符合卫生要求,水量稳定,水压可靠;建立完善的排水系统;雨水或生活污水经处理后回用作生活

杂用水等各种用途时,水质应达到国家规定的相应标准,以保障回用水的安全和适用。

对小区用水水量和水质进行估算与评价,提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源,减少小区污水的排放量,实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水;及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。

收集雨水用以在一定范围内补充小区用水,完善小区屋顶和地表径流规划,避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水,减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。

b、绿化景观用水节水

保障小区绿化、景观用水,改善小区用水分配,提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统,并应结合中水系统进行优化设计以保证水质,提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落,减少草坪面积,尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水,以利于节水及利用自然渗透补充地下水。

c、节水器具应用

大力推广使用节水型器具,不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。

龙头:不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同,可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头;手压、脚踏、肘动式水龙头;停水自动关闭(停水自闭)式水龙头;陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。

淋浴器具:冷、热水混合器具(水温调节器);电磁式淋浴节水装置;节水喷头等。

节水型用水家用电器:采用高效节水洗衣机,洗碗机等节水型家电。

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

房地产行业品牌企业万科A调研分析报告

万科:峥嵘三十载,稳居及第台 (3) 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 (3) 业务结构:开发稳居市场前列,多元业务多点开花 (4) 股权结构:股权分散、管理集中,股权之争基本落幕 (5) 战略内核:先为不可胜,质量为王构筑与众不同 (6) 内核标签1:高质量的储备,有质量的成长 (6) 内核标签2:不依赖有息杠杆的发展路径 (9) 内核标签3:优质融资能力和现金流管控 (13) 内核标签4:立体的管理机制,从职业经理人到事业合伙人 (15) 规模展望:天时地利人和,基本盘突破具备势能 (18) 驱动因素1——管理架构:总部扁平化,自上而下强化诉求 (18) 管理架构:管理扁平化 (18) 人才战略:强化业绩导向 (19) 驱动因素2——渗透能力:随城市GDP增长更具市场认可度 (20) 一二线市场优势不可撼动 (20) 低能级城市市占率相对较低是主动选择 (21) 增量空间一:已进入城市的市占率仍有提升空间 (22) 增量空间二:所在城市自身的发展 (22) 集中度提升空间下,万科销售规模预计在万亿以上 (23) 外部因素:市场结构和融资环境进一步强化万科优势 (24) 景气度下行以及融资环境较严 (24) 市场向一二线城市倾斜 (25) 估值空间:聚焦迎远征,多元化构筑产品及估值溢价 (26) 万科物业:万亿市场的优质龙头 (26) 商业地产:管理规模超千万方,基金运作经验丰富 (29) 物流地产:联手国际巨头,打造国内标杆 (31) 长租公寓:稳健运营,专项融资具优势 (32)

万科:峥嵘三十载,稳居及第台 万科是A 股房企中少数每年坚持写致股东信的一家企业,这一传统已经持续了31年,回顾股东信是件有趣的事情,能看到万科对行业娓娓道来,也能看到万科战略和价值观的历史脉络。 我们对过去10年万科的股东信做了量化统计,万科注重“与城市共同发展”,共提到“城市”66次;万科的基本盘在于住宅开发,但不仅仅在于住宅,共提到“住宅”48次,同时提到“服务”42次;万科不仅追求“增长”,注重增长的质和效,共提到“增长”34次,提到“质量”和“效率”35次;万科重视对股东的回报和价值,提到“股东”61次,提到“价值”和“回报”共72次。立足2020年,是在公司第4个“十年”过半的时候,来审视万科的前进步伐到了何处,对万科的研究,既是回望来路,亦是叩问前程。 图表1: 万科2009-2018年致股东信的关键词累计出现频次 发展历程:御风而行,从三好住宅开发商到城乡建设与生活服务商 公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。从万科第三个十年的开始,提出由专业化到精细化,实现有质量的增长,并走上了快周转的道路,2010年万科率先越过千亿门槛,并开始涉足商业地产。第四个十年,公司提出了房地产白银时代,并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”,从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布局初现雏形。与此同时,公司也开启管理升级,开创事业合伙人机制。2018年,公司进一步将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科是A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公司,体现公司为计深远的运营态度,兑现注重股东回报的承诺。 图表2: 万科发展进程

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米,竣工面积445.3万平方米,实现销售金额523.6亿元,结算收入351.8亿元,净利润48.4亿元,纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线、拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎,最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现,公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”,连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业,是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果,万科2006年客户满意度为87%,忠诚度为69%。至2006年底,平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。(见表1) 表1:万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为,当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的,并不会改变行业整体的发展方向。(见表2)长远来看,中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变;中国高速城市化和工业化的方向没有改变;人口红利和人口迁徙的态势没有改变;国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变;人民币和资本品升值的预期没有改变。因此,我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归,不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号,反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业,将获得更为广阔的成长空间。 表2:网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路,万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科,越来越意识到只有回到市场逻辑的起点,不断强化自身的能力,才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科,越来越意识到,市场是最公平的游戏,在这里不存在取巧的捷径,只有脚踏实地、一步步前行,才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

房地产开发项目建议书

碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论

第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召,落实和加快社会主义新农村建设步伐,推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程,促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设,赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇,地理位置优越,商机无限。 二.项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村,规划用地性为集体建设用地,可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通,东临,南侧为,北侧为碾格图村旧址,交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况: 项目名称:碾格图新村住宅小区

建设地点:赛罕区金河镇碾格图村 建设规模:34万㎡ 占地面积:340亩 容积率:1.5 绿地率:35% 建筑密度:25% 2、项目提出的理由和过程: 碾格图村位于102省道20公里处,现有村民405户人口1193人,土地总面积16500亩,蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座,2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长,随着社会经济的发展,居民生活水平有了较大的改善,原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件,村“两委会”决定在102省道以东;蔬菜基地以北;碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便,建设条件基本具备,待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本,创建

关于房地产项目建议书范文精选三篇

关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中,很多地方都会使用到建议书,建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作,完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情,或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧,以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文,希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。 3.3项目周边的社区配套

3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 (申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生:(签字) 学号: 论文答辩日期:2014年11月22日 指导教师:(签字) 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... (—)财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... (二)财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

烟台项目建议书房地产开发项目模板,目录,范文

烟台远翔神思经济信息咨询有限公司出品 烟台项目建议书相关行业案例;烟台开发项目建议书案例,烟台市养殖业项目建议书,烟台物流配送中心项目建议书范文,烟台红色旅游项目建议书,烟台养老院项目建议书, 烟台农业项目建议书格式,及企业立项、用地及申请资金必须的其他各类烟台项目建议书等。 目录 前言 第一章市场研究 第二章项目研究 第三章物业定位及发展建议 第四章财务分析 第五章结论 【前言】 受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托,本公司对委托方在山东省烟台市xx经济技术开发区进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从3月15日开始展开,至4月10日结束。可行性研究的资料来源有:公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料和委托方提供的《烟台市xx经济技术开发区总体规划》文本等。本公司通过对以上资料的汇总和分析,本着实事求是,对委托方负责的原则,编制出本可行性研究报告。 第一章市场研究 1、山东省概况 2、烟台市经济发展状况和城市发展状况分析 2.1产业结构及经济发展趋势分析 “九五”期间,烟台市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展。2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元,年平均增长率达到了11.3%。三个产业结构从“八五”时期的18.4︰42.3︰39.3调整到“九五”时期的14.0︰43.8︰42.2。其中,非国有经济的比重上升,带动了所有制结构的改善,成为经济发展的重要力量。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间,以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强,一些长期制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解。 “十五”期间,烟台市的总体发展思路是:以建设现代化首府城市为目标,突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平,推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程,加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级,积极实施体制创新和科教创新战略,增强经济发展内在活力,大力推进城市化进程,加快现代化首府城市基础设施建设,进一步扩大对外开放,积极参与国内外经济竞争与合作,坚持可持续发展战略,大力推进生态环境建设和保护。 表1: 上海市、山东省和烟台市主要经济指标对比 年度:2000 指标项目上海市山东省烟台市 国内生产总值(亿元)4551.15 1400 179.15 其中:第一产业 81.65 352 25 第二产业2186.9 552 78.5 第三产业2282.6 496 75.6 人均国内生产总值(万元 3.46 0.59 0.86 财政收入(亿元)1141.6 155.6 20.45

房屋建筑项目建议书

篇一:住宅小区项目建议书 ××住宅小区项目建议书 (代 可行性研究报告) 河北 ××房地产开发集团有限公司 二零 零四年八月 第一 章项目基本情况 1.1 项 目名称及承办单位 1.1.1 项目单位: 河北××房地产开发集团有限公司 法人 代表: ××× 独立 开发本项目。 1.1.2 项目名称:××住宅小区 1.1.3 拟建地点 项目 拟建地点位于××县××大街与××公路交叉口西南侧。 1.1.4 承办单位概况 河北 ××集团成立于2000 年2 月,初建时名称为河北××房地产开发有限公司。公司经过三年多 跳跃式的发展,目前已逐步成为以房地产公司为龙头,物业公司、新型 建材 公司(含商品混凝土生产)、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多 元 化、集团化公司的联合体,资产总额达×亿元,年利税××××万元,拥有400 余人 的高 素质团队,其中,管理人员全部为大中专毕业生。 ×× 集团总裁×××先生,1990 年毕业于河北工学院,2001 年××大学进修房地 产 mba 并获证书,2002 年荣获××大学mba 证书。他是××市连续两界“十佳青年企业 家” ,××区政协委员,××区人大代表。在2004 年人代会和政协会上,×××先生被

“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次 肯定。在集团管理中,他奉行坚持“以质量求生存,以诚信求发展”的企业宗旨,遵循 “诚心诚意为大众”的企业理念,弘扬“令行禁止,雷厉风行,挑战自我,追求卓越, 自强不息,永争第一”的企业精神,走“品牌战略”之路,科技兴企,创造了良好的经 济效益和社会信誉,使公司一举成为“工商联直属会员单位”。 公司注重企业文化建设和团队建设,2003 年成立了党支部,×××先生担任第一界 支部书记。公司在我国改革开放的大潮中,始终为市里分忧,为下岗职工解难,安排了 几十名下岗职工在我们企业工作,为民营企业做出了榜样。×××先生还要求,公司管 层必须全部是大专以上文化水平,能够使企业在持续发展态势中,始终保持一股后劲。 也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量 无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号,被农行系统评定为2003 年度aa 级信用客户。 河北××房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业, 专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设,以“倡导高尚生活,提升康居品质”为 已任,遵循“以人为本,亲合自然”的开发理念,成功开发了××一期、××二期及× ×园、××家园近10 万平方米的商品住宅。其中,××园、××嘉园正在建设之中, 已经于今年6 月竣工。最近,公司正在运做两个项目,其中一个是有着上千亩土地、总 建筑面积130 万平方米的、本市××区大谈旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项 目,享受政府多项优惠政策。项目紧邻石家庄××公园和××生态环境绿化带,属于高 档社区开发地段。我们力争在5 年时间内,将这一地区建设成为石家庄市最具亮点的康 居示范小区。

房地产开发项目实施建议书

房地产开发项目建议书

目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二.项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间,东至凤阳路,南至龙蟠大道、西至怡亭路,北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会,用地面积为26877㎡,土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间,新测绘地号:030110040038000,测绘面积:26877㎡,土地用途为:商业,使用权类型为:出让。土地用途设定

为商业用地,土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)及宗地红线内场地平整,宗地为划拨用地,设定商业最高年限40年,商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称:滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围:房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容: “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位: 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据: 第二章项目名称和选址 一、项目名称:。 二、地理位置:“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积:占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状:项目用地范围内为荒地。

万科地产Swot分析及战略目标

万科Swot分析 优势(S) (1)品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位,品牌价值已达635.65亿元。同时,“万科”成为行业第一个全国驰名商标,旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱; (3)持续增长和领跑 万科给自己的定位是,做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 (4)组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强,各线集中精力执行专门的任务,每一个过程都得到高度关注。 (5)研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门,不断地创新,开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. (6)经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外,万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。

劣势(W) (1)对员工关注不够,员工满意度不高 (2)国内不同城市客户的评价褒贬不一 (3)与政府的关系非常一般 (4)发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说,土地资源和土地成本的限制,是影响万科地产经营效益的重要因素,万科获得的可开发土地,较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益,其不足之处也很明显。 (5)品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确,个性不够鲜明,和消费者之间的亲和力不够;而消费者对万科品牌的理解,仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式,再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石,让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱,再也经不起任何风吹草动。 机会(O) (1)目前,中国的城市化率还很低,城市化进程正在如火如荼的进行中,这必然加大对城市的住房需求。 (2)国家对货币政策持续收紧,资本市场低迷,使得房地产公司现金非常紧张,如果持续下去,势必导致部分房地产公司的现金流断裂,甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金,因此对于手握大量现金的万科来说,此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 (3)由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难,所以大量房地产公司到国外融资,国外融资以美元计价,由于人民币在不断升值,所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元,那么人民币将被迫贬值,大量的房地产公司将无力还款而倒闭,这对于万科这样的大的房地产

万科房地产公司市场营销策略研究

万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛,至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业,受美国次贷危机等国际经济局势的影响,发展瓶颈逐渐显露,虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知,房地产是一个高收益的产业,但因为它的投资价值大,周期长,实物形态不动产,市场竞争不充分,滚动开发等特点,所以它也是一个高风险的行业,随着国家加强对房地产业的宏观调控,国土资源部大力整顿全国土地市场,我国房地产业的发展不断走向理性和规,房地产行业买方市场的形成,客观上使房地产市场营销的地位日益彰显,然而房地产营销仍处于初级阶段,很多经营理念却跟不上行业的发展速度,显得相对滞后。在现代市场经济条件下,房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品,也就是说开发商必须以竞争为导向,以顾客为中心,按照市场需求开发建设房地产产品,通过交换实现产品的价值,从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识,推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节,从而实现企业自我发展的有效手段。因此,房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势,尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。

关键词:房地产,市场营销,策略调整,研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)

房地产项目建议书范文

房地产项目建议书范文 1.1项目背景 1.1.1项目名称 象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。 1.1.2承办单位概况 本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元,由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建,公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源,发展象山旅游业,促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿,兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。 1.1.3报告编写依据 1、《投资项目可行性研究指南》(试用版); 2、《象山县域总体规划(2004-2020)》; 3、《石浦镇总体规划(调整)(2003-2020)》; 4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》; 5、《村镇规划标准》; 6、象山县人民政府相关文件; 7、其他相关设计标准和规范; 8、委托方提供的相关基础资料。 1.2项目概况 1.2.1拟建地点 项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路,其它方向为山地。 1.2.2建设规模及内容 建设规模:项目规划总用地面积176198.1m2。 建设内容:半边山旅游项目二期、三期移民安置小区(石浦镇昌国南门桔场移民安置地块)“三通一平” 基础设施建设。 1.2.3主要建设条件 本项目建设地点位于石浦镇昌国南门桔场,昌国片区村庄供水、供电、通讯、交通等基础设施配套完善, 能满足建设要求。 1.2.4项目建设进度 本项目于2008年5月开始动工,至2008年12月竣工,建设工期为8个月。 1.2.5项目建设投资和筹资方案 该项目总投资为2180万元,资金来源为自筹。 1.2.6主要经济指标 表1-1 项目主要技术经济指标 序号名称单位规模备注 1 总用地面积m 2 176198.1 2 建设工期月8 3 项目总投资万元2180 2项目建设的背景和必要性 2.1项目建设的背景 2.1.1象山县旅游发展概况

房地产服务建议书

篇一:房地产项目建议书 项目建议书 房地产开发有限公司 2012年2月 目录第一章项目单位基本情况 第二章项目建设的必要性和依据 第三章项目建设规模和内容 第四章项目选址和占地面积设想 第五章项目总投资匡算、资金筹措设想 第六章经济效益和社会效益估计 第七章环境影响初步分析 第八章能源和水资源消耗等初步分析 第九章劳动、安全、卫生初步分析、消防初步分析 第十章建设进度初步安排 第十一章结论 第一章项目基本情况 一、项目名称 (以下简称“本项目”) 二、项目类型 本项目是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发项目,项目建成后将极大响应钦州市皇马工业园区建设的需要,解决钦北及钦州广大住户的住房需求。 三、 四、建设地点建设单位基本情况 单位名称:钦州市宏胤房地产开发有限公司 注册地址:钦州市 注册资金:2000万 法定代表人:雷超林 职务:总经理 五、公司背景 是2011年10月13日在钦州市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司(私营法人独资)。 钦州市宏胤房地产开发有限公司是隶属于广西宏胤投资有限公司(广西宏胤投资集团)的全资子公司。公司前身为投资有限公司,成立于2004年,注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元,成立公司,股东构成为。公司以房地产开发和经营为核心主业,目前拥有三家全资子公司——广西康华体育投资有限公司、广西钦州海伦房地产开发有限公司、钦州市宏胤房地产开发有限公司;及一家参股公司——广西晨兴投资发展有限公司。公司拥有员工50多名,其中获初、中、高级职称30余人,拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心,辐射至钦州、北海、柳州等城市。 公司具备自身独特的经营管理模式,所经营的项目都是严格遵循市场规律。经过多年发展,不仅拥有较雄厚的经济实力,具备良好的政府和社会关系,同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。 公司经营范围:房地产投资;房地产开发经营叁级;房地产商品交易居间、代理;房地产商品房信息咨询;建筑材料、装饰材料、家用电器等。

万科集团行业分析

万科企业股份有限公司行业分析万科企业股份有限公司,成立于1984年5月,1988年万科进入房地产行业,1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。 一、中国房地产行业背景分析 众所周知,在2008年9月,受美国金融危机影响,美元急剧贬值,中国的大量外汇储备缩水严重,在国外的金融资产和实物资产损失巨大,对外出口受到沉重打击,出口量急剧下降,国内外商投资出逃急剧,国内经济回调加剧,经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。 房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业,当然也没能避免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态,甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。有关房地产的股票也大幅下跌,整个房地产市场严重衰落的表现,突出房地产行业在2008年的严峻性。 房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点:房屋价格涨幅回落,商品房交易量持续下降,房地产开发商投资规模缩减。 究其原因,主要凸显在以下几点: 第一,2008年以来国际金融危机愈演愈烈,中国经济向下调整,消费者收入预期及对房价预期发生变化,观望气氛浓厚,加剧了市场调整的程度。 第二,由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语,吸引了大量投资者进入,市场需求过旺,使房价快速上涨,脱离了普通居民的承受能力,加之市

场供应的中小户型、中低价位的住房偏少,将普通消费需求挤出了市场。中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后,面临了2008年的周期性回调。 第三,房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策,随着宏观调控的累积效应发挥作用,尤其是对第二套住房贷款政策的调控,一些投资性和投机性资金撤出住房市场。 另外在2008年房地产行业的大调整,不少房地产企业自身调整,通过异购或重组来适应市场。2008年,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境。 经过2008年市场的调整,政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后,购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。包括万科在内的大公司,也开始降价卖房的销售策略,由此打开了2009年的房地产市场的活跃,整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下,开始恢复了以往的活力。 在2009 年,在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下,房地产企业家的市场信心明显回升,房地产开发企业投资意愿增强。2009 年前4 季度,全社会固定资产投资为194138.62 亿元,同比增长30.5%,增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中,房地产开发投资36232.0 亿元,(占总投资的18.66%)同比增长16.1%,增幅比去年同期下降4.8 个百分点。 2009 年,商品房建设规模继续扩大,新开工面积降幅减缓。2009 年1~

房地产开发项目建议书

房地产开发项目建议书 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论

第一章项目概述 一、项目背景 二.项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间,东至凤阳路,南至龙蟠大道、西至怡亭路,北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会,用地面积为26877㎡,土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间,新测绘地号:030110040038000,测绘面积:26877㎡,土地用途为:商业,使用权类型为:出让。土地用途设定为商业用地,土地开发程度设定为宗地红线外“五通”(通路、通电、通讯、供水、排水)及宗地红线内场地平整,宗地为划拨用地,设定商业最高年限40年,商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式

三、项目建设单位 1、项目公司名称:滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围:房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容: “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位: 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据: 第二章项目名称和选址 一、项目名称:。 二、地理位置:“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积:占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状:项目用地范围内为荒地。 第三章项目规划建设方案 一、项目建设内容: “该项目”建设内容为 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积:

房地产行业资本结构分析报告——以万科地产为例。。。

以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要:本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析,分析得出房地产上市企业资本结构存在源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题,最后针对以上问题结合万科地产整体情况,提出了相应的对策建议。 关键词:房地产;资本结构;万科地产

目录 一、前言 (3) (一)研究背景 (3) (二)研究目的 (3) (三)研究意义 (4) 二、房地产资本结构现状及分析(以万科A(000002)为例) (6) (一)房地产企业的融资现状分析 (6) 1.融资渠道单一 (6) 2.股权结构失衡 (6) 3.资产负债率高 (7) (二)万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (7) 1.负债结构不合理 (8) 2.股权结构相对分散 (8) (三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (9) 1.增强房地产上市公司盈利能力,提高部融资比例 (9) 2.加快房地产上市公司债券的发展,提高长期融资比例 (9) 3.加大房地产上市公司股权融资力度,提高直接融资比例 (9) 4.加强固定资产管理,注重资产流动性 (10) 5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (10) 三.总结 (11)

一、前言 (一)研究背景 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业,具有建设周期长,资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建,房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业,成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。因此,房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。 从改革开放至今,中国房地产已经走过了三十年的发展历程,成为中国经济支柱和经济增长点。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速,但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少,主要以银行贷款为主要融资渠道,方式过于单一,因此,分析研究房地产企业资本结构成为当前行业急需解决的问题。 (二)研究目的 近几年来,房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证,也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键,对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一,对于带动相关几十个产业发展,扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多,但具有一定规模的企业还非常有限,由于房地产行业资本密集型的特点,资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下,房地产企业的资产负债率普遍偏高,企业融资结构不合理,企业过分依赖银行借款,融资渠道单一,短期负债比例高于长期比例,直接融资比例较小。企业资本结构不够合理,使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力,在国家紧缩银根时企业资金链会非常紧,严重影响企业长远发展。在近几次的宏观调控实践中,由于资金链的断裂而

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

万科.房地产项目可行性研究 报告 第 1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第 2 章项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第 3 章建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第 4 章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 建筑设计(模板)

第 5 章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第 6 章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7 章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 7.3. 消防设计 第8 章组织机构与人力资源配 置 8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9 章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施

第10 章项目招投标 工程项目招标投标概述10.1. 10.2.工程项目招标投标因素分析

10.3.招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11 章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12 章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择 12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13 章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14 章研究结论与建议14.1. 可行性研究结论 14.2.建议

住宅小区项目建议书

住宅小区 项目建议书 XX咨询公司 二0一三年八月

项目建议书审核: 核对: 编写:

目录 1.前言 (1) 2.项目建设的背景及必要性 (1) 3.项目建设条件 (2) 4.项目建设规模和内容 (3) 5.工程投资框算及资金筹措 (4) 6.建设工期 (5) 7.结论与建议 (6)

1.前言 XX航运是综合运输体系的重要组成部分,对推进我省“大港口、大通道、大物流”建设和“产业群、城市群、港口群”联动发展、跨越发展具有重要作用。因此,为加快推进海峡西岸经济区建设,不断增强综合实力,省委省政府决定加强对XX电站坝下水位进行治理,畅通XX航运。目前,水位治理工程前期工作正在顺利推进,XX县是该工程所在地,也是工程建设影响县之一,为了尽快推进该重点工程建设,XX县成立了XX坝下工程指挥部,主要负责移民征迁工作,积极配合主体工程建设的推进,已完成库区影响对象的模底登记,移民安置点选址等工作,为主体工程顺利建设创造开工条件。 2.项目建设的背景及必要性 XX县位于江苏省东部,胡洲市西北部,XX下游。东邻XX县,西毗XX县,南接XX县,北与XX县交界。总面积1400平方公里。总人口22万,是江苏省重点侨乡之一,是全省重点林业县,是全国釉面砖重要生产基地之一和全省最大的电瓷出口基地。经过30年来的改革开放,XX县已经发展成为初具规模的现代化内陆县。随着党中央对海西发展的支持力度不断加大,为加快推进经济建设和社会事业发展,提升县域综合实力,构建繁荣和谐XX提供了良好的条件。为了加快融入海西中心城市建设,XX县制定了城市发展新的规划,新建"一桥二站二互通"(XX北溪XX大挢,梅城二级客运站、合福高速铁路XX北站,京台高速公路东桥互通口、福银高速公路梅溪互通口〕,改建312国道、302省道及县道部分路段,实施XX坝下水位治理工程,整治XX航运环境,构建"一纵一横、两高两铁、六辐射"的省会半小时经济圈快速通道。目前已经完成开通了京台高速公路东桥互通口、XX北站、年底又准备开

2019房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2019年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

目录 一、历史沿革 (1) 1、万科:城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团:多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园:新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 (3) 1、销售成长性比较 (4) (1)销售规模 (4) (2)销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) (1)万科:区域优化和深耕 (6) (2)恒大:20PP年起向一二线城市转移 (7) (3)碧桂园:市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) (1)城市产能比较:深耕与纵深 (9) (2)单盘产能比较:开发规模的差异 (10) (3)可售资源比较:货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 (12) 1、扩张节奏比较 (12) (1)拿地规模 (12) (2)拿地成本 (14) (3)扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) (1)万科:聚焦核心城市,加码“轨道+物业”模式 (17) (2)恒大:转型核心城市,加码旧改市场 (21) (3)碧桂园:城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 (27) 1、结算业绩比较 (27) (1)结算规模 (27) (2)结算均价 (28)

2、盈利质量比较 (29) (1)综合毛利率 (29) (2)命题一:一二线VS三四线 (31) (3)命题二:大盘开发VS中小盘开发 (32) (4)命题三:建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) (1)永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇..............................................................................................381、管控费用率比较. (38) (1)成本控制 (38) (2)投入产出 (39) 2、激励机制的差异 (41) 3、周转效率比较 (42) 六、杠杆篇 (44) 1、负债率比较 (44) 2、融资结构与融资成本差异 (48) 3、龙头房企的其他负债 (51) (1)经营性杠杆 (51) (2)永续债券 (52) 4、永续债利弊之辩 (54) 七、总结:一切的成功都不是偶然 (55)

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