工程管理操作手册
生效期2013年07月01日
工程管理操作手册
编制：唐先录日期：2013年 06月10日
审核：日期：20 年月日
批准：日期：20 年月日
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
生效期2013年07月01日
目录
公共设施设备管理程序 (4)
给排水系统异常情况处理作业指导书 (8)
水泵操作与保养作业指导书 (12)
水池（箱）清洗作业指导书 (14)
供配电设施操作与保养作业指导书 (16)
停电管理作业指导书 (19)
公共照明控制作业指导书 (20)
加工维修工具操作作业指导书 (22)
特约维修服务作业指导书 (24)
柴油发电机运行管理作业指导书 (25)
柴油发电机维修保养作业指导书 (28)
柴油发电机操作作业指导书 (32)
弱电系统运行管理作业指导书 (34)
电气焊工安全操作规程 (35)
泥瓦（防水）工安全操作规程 (38)
油漆（抹灰）工安全操作规程 (40)
空调设备操作与保养作业指导书 (42)
电梯系统管理规定 (47)
房屋本体管理作业指导书 (50)
设备房管理规定 (55)
设备机房值班室管理制度 (56)
设备机房值班交接班制度 (57)
生效期2013年07月01日报修维修工作规程 (58)
维修作业应急事件处理规程 (61)
常见急救处理方法 (66)
住户维修服务作业规程 (69)
生效期2013年07月01日
公共设施设备管理程序
1．目的：规范机电设备等公用设施管理，保持公用设施良好状态及正常使用。
2．范围：适用于公司各业务部门。
3．定义
3.1供配电系统：发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、
公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.2给排水系统：水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、供排水管网、水泵等。
3.3消防系统：火警探测器、报警装置、消防控制主机、联动柜、消防水泵、消火栓、
喷淋管网、防排烟系统、自动灭火系统。
3.4电梯系统：轿箱、轿顶、电梯控制柜、底坑、钢丝绳、电机等。
3.5空调系统：冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自
控箱、其它类空调及供暖设备等。
3.6电讯系统：程控电话、消防对讲系统、有线电视、网络、紧急广播系统等。
3.7安防系统：闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报
警设备、红外线对射系统、巡更设备等。
4．职责
4.1 各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方
案。
4.2各部门工程主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。
4.3设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。工程主管组织解决技术难题、草拟
技术改造方案。部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。
4.4公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、
评估和巡查，审批检修计划和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相
生效期2013年07月01日关质量记录，监督设备重要维修工作。
4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在《设备/设施保养维修记
录表》上。
5. 方法和过程控制
5. 1设备的前期介入及接管。
5.1.1前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，
掌握工程进度，及时向公司反馈信息。
5.1.2设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建
商提出整改意见；收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。
5.1.3设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；维护保养和故障处理
作业指导书在设备接管后三个月内完成。设备接管由分公司营运管理部会同项目技
术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关
规范为标准。如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。
5. 2设备编号及台帐
5.2.1设备编号由以下四部分组成：
XX-ZZ-YY-00 XX-------项目名称英文缩写
ZZ--------设备类别代码01-供配电设备
YY-------设备识别码01-发电机
00-------设备列序号01、02、03、04……
例如：XX7-01-01-01 XX项目供配电设备发电机1#机组
设备类别代码按照3.定义顺序进行编号
设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号
5.2.2设备台帐的建立。
生效期2013年07月01日5.2.2.1各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写《物业配套设备设施台帐》，并录入项目物业管理软件；
5.2.2.2设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在《物业配套设备设施台帐》中
的附件栏。
5.2.2.3设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变更、维修情况及时向分公司营运
管理部汇报，分公司营运管理部每季度根据设备台帐对各项目设备进行一次检查。
5.2.3设备标识的管理
5.2.3.1各项目应在接管验收后1个月内对所有设备进行标识。
5.2.3.2设备管理卡内容：设备编号、技术参数、产地、责任人等。设备卡模板：
设备编号名称
资产编号投入时间
技术功率频率
参数电流尺寸
产地图纸编号
责任人
5.2.3.3设备房及设备重新油漆应按照附表1的要求进行粉刷。
5.3设备的日常性工作及维修和改造方案
5.3.1设备检修等级按以下分类进行:
5.3.1.1日检：对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。
5.3.1.2月检：对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。
5.3.1.3季（半年）检：对设备进行清洁、加油、调试。
5.3.1.4年检：对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性
能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。
生效期2013年07月01日5.3.1.5大修：对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合
格零、部件及附属装臵。大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。工程主管及时
提交设备大修报告，经部门经理和分公司负责人审核，经管理者代表审批后，报业
委会或甲方批准执行。
5.3.1.6分承包方保养维修：依据合同之内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。
5.3.1.7 对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重
要零部件更换情况记录在《物业配套设备设施台帐》与项目物业管理软件上。
5.3.2 工程主管应根据批准的检修计划和内容，做好准备工作及防范措施。对于重要
维修工作，分公司营运管理部及部门经理需到现场指挥、协调、组织，各项目在每
年12月15日前将年度检修计划上报管理者代表审批。
5.3.3对运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料项目须派专人保管。
5.4营运管理部每季度对各部门的机电设备运行和保养维修情况进行检查，重点以抽
查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。营运管理部要对检查情况进
行总结，存在问题限期整改并于一个月内进行复查，检查和复查结果通报公司各部
门。
6．各类设备（设施）保养一览表6.1公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规
定的时间周期进行（“Y”表示需要；“N”表示不必）
项目每日
巡检
周检
半月
检
月检
两月
检
季检
半年
检
年检
每年
三月
低压配电室Y Y N Y N N Y Y N 发电机N Y N N N N Y Y N 电梯Y Y Y Y N Y N Y N
生效期2013年07月01日空调系统Y Y N Y N Y Y Y N
各类水泵Y N N Y Y Y N Y Y
电讯系统Y N N Y N N N Y Y
安防系统Y Y N Y N N N N N
防雷接地N N N N N N N N Y
煤气紧急切断系
N Y N N N N Y N N
统
清洁绿化设备N Y N N N N N N N
消防系统及设施Y Y N Y Y Y Y N N 7．质量记录和表格
7.1设备责任人日常保养和工程主管日常巡查中发现的问题及处理情况记录在《设备
/设施保养维修记录表》中。
7.2周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中
记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有
影响的技改内容需在《物业配套设备设施台帐》中记录。
7.3对于设备的突发性故障的抢修应在《设备大修记录表》中记录。
8．质量记录和表格
DQMG6.0-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》
DQMG6.0-01-F2 《设备大修记录表》
DQMG6.0-01-F3 《物业配套设备设施台帐》
给排水系统异常情况处理作业指导书
1．目的：为保证各管理处给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、
生效期
2013年07月01日
消防用水的正常运行，特制定本规定。 2．范围：适用于公司各项目。 3．方法和过程控制 3.1给排水设备操作规程 3.1.1给水设备（水泵）操作规程
开启出水阀
开启进水阀
将水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位臵
3.1.2消防设备（消火栓泵、喷淋泵）操作规程
3.2给排水设备（设施）运行管理： 3.2.1日巡视检查流程
3.2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视、检查情况记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
按控制柜上“启动”按钮开启水
泵供水
按控制柜上的“停
止”按钮水泵停止
供水
将控制柜上的转换开关拨到“自动”位臵，水泵
进入自动状态 控制柜转换开关
按控制柜 “启动”按钮
消防水泵
按控制柜“停止”
按钮
消防水泵
控制柜转换开关
值 班 室
水 泵 房
地下水池
地下排水泵
供排水干管
生效期2013年07月01日3.2.3设备责任人至少每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次，检查设
备运行状态及设备控制柜内元器件运行状态，并记录设备运行数据及状况（电压、
电流、声音、温升、压力等）于《设备/设施保养维修记录表》内。
3.2.4水泵房的管理按照《公共设施管理程序》执行。
3.2.5对二次供水管理按照《重庆市生活饮用水二次供水管理规定》执行。
3.3给排水系统运行故障应急处理方法：
3.3.1若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上
标识牌。与维修人员一起抢修、排除故障，事后将事故情况填写《设备/设施保
养维修记录表》中，如更换零部件需填写《设备台帐》；
3.3.2若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。与
维修人员一起抢修、排除故障，并报告工程主管和客户中心；
3.4水泵的突发事故
3.4.1 水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：
3.4.1.1水井、水箱、水池是否有水源。
3.4.1.2水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。
3.4.1.3水泵进出水的管道阀门是否全开。
3.4.1.4检查供水管道是否有爆裂。
3.4.1.5水泵过滤网是否有杂物堵塞。
3.4.2 水泵不运行，应检查：
3.4.2.1电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合。
3.4.2.2水泵、电动机是否卡阻；电动机是否过热。
3.4.2.4电机线圈是否对地或烧坏。
3.4.2.5电机启动电容是否烧坏。
3.5 水压不够
3.5.1 检查水龙头过滤网是否阻塞。
生效期2013年07月01日3.5.2 检查阀门是否完全开启。
3.5.3 检查电动机转速是否正常。
3.5.4叶轮有无异常。
3.6 水管或配件破裂
3.6.1消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。如阀门关不严实，可用消防水带
引至室外。
3.6.2 立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。
3.6.3 对破裂的PVC管进行焊补或更换，一小时后才可通水。
3.6.4 无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。
3.6.5 φ32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。
3.6.6 ABS供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结，24小时后方可以通水。
3.6.7 PPR供水管破裂，应采用热熔技术进行维修，5分钟后即可供水。
3.7 阀门不正常漏水
3.7.1 阀门压盖破裂，更换新压盖。
3.7.2 阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。
3.7.3 阀门破裂，重新更换。
3.7.４阀门漏水无法关紧，需重新更换或修复好。
3.8 市政突然停水
3.8.1 向市政部门询问详细情况，并对其原因及供水时间张贴于宣传栏内。
3.9水井塌裂
3.9.1即刻断开水泵电源。
3.9.2立即制定维修方案。
3.9.3疏散无关人员。
3.9.4说明停水原因和供水时间并张贴于宣传栏内。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
生效期2013年07月01日5．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》
GC-CQ01-01-F2 《设备工具汇总表》
GC-CQ01-01-F3 《设备设施完好记录表》
GC-CQ01-01-F4 《机电设备台帐表》
GC-CQ01-01-F5 《设备设施检查记录表》
GC-CQ01-01-F6 《设备年度检修计划表》
水泵操作与保养作业指导书
1．目的：维修人员正确操作和保养水泵，维持水泵良好性能，确保各类水泵运
行正常。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 日检
3.1.1 检查泵体外观及标识。
3.1.2倾听水泵运转声音有无异常，手模电机温度是否正常。
3.1.3检查水泵前后阀们是否正常、水表的运行情况。
3.1.4检查水泵电容器是否有电解液泄漏。
3.1.5检查水泵自动控制线路是否正常。
3.1.6测试水井低水位报警器是否正常报警。
3.2 月度维护检修
3.2.1 对各控制柜进行检查、测试运行状况。
3.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。
3.3季度维护检修
3.3.1 检查水泵轴承润滑油油脂、油封、水封圈、盘根线是否完好。
3.3.2检查泵叶、泵壳的腐蚀情况。
生效期2013年07月01日3.3.3检查并测量电容容值。
3.3.4 测试水泵、浮球阀自动控制装臵。
3.4 年度维护检修
3.4.1 检查泵叶轮、泵壳的腐蚀情况，损坏严重的需更换。
3.4.2清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承并更换密封填料。
3.4.3 检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。
3.4全面解体水泵
3.4.1 先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。
3.4.2 松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”逐极拆卸。
3.4.3用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。
3.4.4清理所有需更换的部件。
3.4.5将密封环分别装在进水段和中段上。
3.4.6把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在泵体的中段上。
3.4.7将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。
3.4.8将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。
3.4.9将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。
3.4.10装上平衡盘和轴套。
3.4.11将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压
盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。
3.4.12装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压
盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。
3.4.13装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。
3.4.14检测马达绝缘情况。
3.4.15注入水放空气试机，测水泵轴速，观察异常振动及噪音。
3.4.16填写《设备抢修（大修）记录表》。
生效期2013年07月01日4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-01-F1 《设备设施保养维修记录表》
GC-CQ01-02-F1 《设备抢修（大修）记录表》
GC-CQ01-02-F2 《给排水运行记录表》
GC-CQ01-02-F3 《报废单》
GC-CQ01-02-F4 《设备（设施）抢修记录表》
GC-CQ01-02-F5 《设施设备故障登记表》
水池（箱）清洗作业指导书
1．目的：规范水池（箱）清洗操作，保证二次供水水质良好，维护业主及作业
人员的人身安全。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 清洗前的准备工作
3.1.1必须由持有专业资质证书的水处理单位进行清洗。
3.1.2 停水须提前三天与业主或承租户沟通并发布通知，告之其做好蓄水工作。
3.1.3水处理单位应提前两天完成相关准备工作（包括提供人员操作许可证等），
物业服务中心予以配合。
3.1.4在清洗作业过程中，须采用鼓风机向内鼓风，已防氧气不足。
3.1.5水处理单位根据停水时间及日消耗量，将水位控制在容量的1/5左右，然
后排水。对无法排干的水池（箱），须用具有漏电保护的潜水泵抽干。
3.2 清洗过程：
3.2.1 由物业服务中心运行人员切断水泵主电源及控制电源；采用安全电压照明
方式照明并由专人监控。
生效期2013年07月01日3.2.2如水位高于1米，严禁清洗人员进入。
3.2.3 清洗人员进入水池（箱）前，应戴口罩并对手部、脚部进行消毒处理。
3.2.4水位降到30厘米时停止排放，利用此部分清水进行清洗。
3.2.5用钢丝刷刷洗内壁、管道并采用高压水枪冲洗，直到内壁手感无滑腻为止。3.2.6 用专业消毒剂配成高浓度消毒溶液，用高压水枪将溶液喷洒到内壁、管道
进行冲洗消毒并排掉脏水，如此反复三次。
3.2.7用高压水枪取自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，人员退出。
3.2.8将水池（箱）灌水至40厘米时投放消毒剂拌匀后，浸泡30-60分钟；消毒
剂Kg＝（水池有效容水量×10）/（1000×消毒剂含有效氯%）。
3.2.9物业服务中心运行人员调节自动控制装备后启动水泵供水；观察30分钟，
无异常情况即可锁上人孔防护盖并密封。
3.2.10 物业服务中心运行人员须检查水池（箱）的溢流管、放空管、透气管的
管口防虫网是否完好。
3.2.11水处理单位联系水务局水质检测中心抽取水样，物业服务中心应派专人监
控水样提取，如检测结果不合格，清洗单位须免费重新清洗。
3.2.12恢复供水后，物业服务中心应将检测合格的报告张贴于公告栏中一周。
3.2.13物业服务中心将清洗情况与检测结果记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》上。
3.2.14水质化验单、停水通知、《水池（箱）清洗消毒记录表》物业服务中心须
存档。
3.2.15若在二次供水水池（箱）清洗消毒过程中，导致人员伤害事件，水处理单
位负责人应积极采取抢救措施。物业服务中心运行人员并填写《紧急事件处理记
录表》。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
生效期2013年07月01日GC-CQ01-03-F1 《水池（箱）清洗消毒记录表》
供配电设施操作与保养作业指导书
1．目的：保证供配电设备处在最佳工作状态和设备的安全运行,优质供电，防止
危害人身安全和环境公害，特制定本规定。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1日常保养
3.1.1配电房每日巡视两次，巡视需注意设备房温度、有无异响及异味，并填写《电力运行记录表》。
3.1.2设备责任人操作供配电设备时必须做好安全防范措施。
3.1.3配电房室内卫生每周清洁一次；各电器设备应保持正常，并作好记录。
3.2 每月保养维修
3.2.1每月由设备责任人检查维护一次低压配电柜、动力控制柜、电表箱和照明
配电箱（草坪灯、路灯等），对外壳接地螺栓及接线端子除锈、拧紧，并除尘。
3.2.2检查所有配电设备元器件是否运行正常，线路有无损坏。
3.2.3检查动力配电柜手动、自动转换是否正常。
3.2.4检查供电变压器母线接触是否良好，变压器温控报警系统是否正常。
3.2.5 检查变压器冷却通风装臵是否正常。
3.3每半年保养维修
3.3.1低压配电柜、变压器、动力控制柜（箱）停电检修由物业服务中心组织。
3.3.2对配电柜抽屉须停电检查，紧固各个端口，重点检查与母排连接夹头弹力，
并对连接夹头清洁和加中性凡士林。
3.3.3对已停电的变压器除尘并检查紧固各类接线端子。
3.3.4检查开关接触器触头接触是否良好，动作是否灵活，若有老化及时更换。
3.3.5检查电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。
生效期2013年07月01日3.3.6对已停电的变压器和变压器冷却装臵除尘。
3.4 年度保养维修
3.4.1详细检查、紧固所有配电柜开关、母排螺栓、并测试联络开关的电气、机
械联锁装臵，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。3.4.2重复半年保养维修的内容。
3.4.3测试联络开关的电气、机械联锁装臵是否可靠灵活，对开关机械转动部位
加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。
3.5 每日、每月、每半年、年度的维修保养记录需在《设备设施保养维修记录表》
的“备注”栏内予以标明维修保养类别。
3.6低压带电作业安全注意事项：
3.6.1，严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间，
并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋，确认安全才可进行。
3.6.2严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业，电流互
感器不得开路, 电流互感器的铁芯和二次绕组，均应有永久性、可靠性的保护接地。电压互感器不得短路。
3.6.3检修人员应向物业服务中心经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批
准后方可进行检修。
3.6.4作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必
须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
3.6.5工程部主管必须指定一名现场监护人，操作必须由两人执行，一人操作，
一人监护。
3.6.6低压设备或线路停电检修，必须做好以下四项保证安全的技术措施：
（1）停电；（2）验电；（3）装设接地线；（4）悬挂标示牌与装设临时遮栏。
3.7停电检修设备时安全注意事项
3.7.1在停电和检修设备前，由工程部主管指定一名技术员为现场监护人；同时，
生效期2013年07月01日向现场所有作业技术员阐述停电检修的范围及相关注意事项。
3.7.2设备责任人应严格按照停电秩序对检修设备进行停电；同时，必须在此设
备的主开关上悬挂“有人工作，严禁合闸”的标识。
3.7.3停电后，由工程部主管用高压（低压）验电笔、万用表等测量工具对停电
设备确认已停电后方可进行下一道工序。
3.7.4由工程部主管确认无误后，对停电检修设备必须由该设备责任人挂接临时
接地线并经工程部主管核对。
3.7.5检修完毕，由工程部主管对检修设备进行检查，确认无工具等其它东西遗
留在设备内后，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，
严禁合闸”的标识。
3.7.6由设备责任人严格按照送电程序对设备进行送电，并恢复正常。
3.7.7设备恢复供电后，设备责任人与工程部主管应确认运行正常后方能离开现场。
3.8倒闸操作注意事项
3.8.1在手动合隔离开关时必须迅速果断，在合到底时不能用力过猛，以防合过
头和损坏支持瓷瓶。在合隔离开关时如发生弧光或误合时，则应将隔离开关迅速
合上。隔离开关一经合上，不得再行拉开。
3.8.2在手动拉开隔离开关时，应按“慢一快一慢”的过程进行。。
3.8.3隔离开关装有电气(电磁)联锁装臵或机械联锁装臵的，若装臵未打开、隔
离开关不能操作时，不可任意解除联锁装臵强行进行分、合闸，应查明原因后才
能进行操作。
3.8.4隔离开关经操作后．必须检查其“开”、“合”位臵。
4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录表格
GC-CQ01-01-F1 《设备/设施保养维修记录表》
生效期2013年07月01日GC-CQ01-04-F1 《变配电运行记录表》
GC-CQ01-04-F2 《高低压开关操作登记表》
GC-CQ01-04-F3 《设备设施定期保养记录表》
GC-CQ01-04-F4《系统完好率统计表》
停电管理作业指导书
1．目的：规范因各种原因引起的停送电管理，确保项目正常运行。
2．范围：适用于公司各项目。
3．方法和过程控制
3.1 市电计划性停电。
3.1.1 物业服务中心根据供电公司的停电计划，及时将停电范围、停电时间通知
业主或承租户并发放停电通知。
3.1.2物业服务中心根据停电计划并加强安全监控力度。
3.2 物业服务中心的计划性停电。
3.2.1 由供配电运行人员提前2天填写《停水/电/气/试消防设施申请表》经工程
部主管审核，物业服务中心经理审批后并报营运部备案。
3.2.2计划性的停电检修应与业主或承租户做好沟通，并提前24小时张贴告示。3.2.3 计划性停电，须保证消防设施处于警戒状态。
3.2.4 供配电运行人员填写《停送电操作票》，提前1天做好检修的准备工作。
3.3突发性停电。
3.3.1市电突发性停电，物业服务中心及时向供电局询问停电原因及来电时间并
对顾客解释。
3.3.2由电气故障等引起的停电，供配电运行人员迅速查明故障原因并及时处理，
如不能及时处理，须立即通知工程部主管处理并报营运部备案。
3.3.3涉及到设备、人生安全的紧急停电，立即断开负载，查明原因，恢复险情
后按送电程序送电。
生效期2013年07月01日3.4 所有的停电情况必须及时通知顾客并张贴停电通知，并做好记录。
3.5 突法性停电、计划性停电物业服务中心应加大安全巡查力度。
3.6主线路的检修及停送电程序。
3.6.1工作负责人填写《停送电操作票》一式两份后报工程部主管审批。
3.6.2工作负责人在检修前30分钟将《停送电操作票》交设备责任人进行停电。3.6.3设备责任人根据《停送电操作票》的许可停电时间进行停电并挂上标识，
将实际停电时间和实施的安全措施填入《停送电操作票》。
3.6.4 工作负责人对停电安全措施检查，确认线路无电，在工作票上签字，执一
份工作票到现场开始检修工作。
3.6.5 检修完成，工作负责人对工作现场进行验证，持工作票交给设备责任人。
3.6.6 工作负责人将检修完成情况汇报给工程部主管，经工程部主管确认并在《停送电操作票》上签名，配电值班负责人解除安全措施后送电，检修结束。4．相关文件
GC-CQ01 《公共设施管理程序》
5．质量记录和表格
GC-CQ01-05-F1 《停送电操作票》
GC-CQ01-05-F2 《停水电气试消防设施申请表》
公共照明控制作业指导书
1．目的：保证照明系统正常运行。
2．范围：适用于公司各项目。
3．职责：
3.1工程部主管根据辖区实际情况制定辖区照明系统的运行时间。
3.2值班运行人员负责辖区照明系统的维护和开启。
3.3监控中心负责辖区照明系统运行的监控。
4．方法和过程控制
工程管理部部门及岗位职责
工程管理部工作职责 1、贯彻执行国家和上级部门有关港口基本建设的方针、政策和法规。 2、根据公司要求，制定项目管理的规章制度和工作流程。 3、协助规划建设部进行项目前期决策阶段的工作。 4、负责建设项目自初步设计阶段至竣工验收阶段的管理，对项目管理单位的工作进行全面监督。主要工作包括： ①组织编制项目年度计划，对集团下达的年度计划进行分解，并对计划实施动态管理； ②组织初步设计和施工图设计的编制与审查； ③审查招标公告、资格预审报告、招标文件等，参与招投标过程和合同的签订过程； ④监督项目质量、进度、投资、安全、环境、健康等各项目标的实现； ⑤做好工程款支付、工程变更和决算等工程技术方面的审查管理工作，对风险因素进行有效管控； ⑥参与项目验收，做好档案管理工作。 ⑦做好项目后评价工作。 5、在公司安全生产委员会领导下，负责公司安全管理具体工作，监督、检查和指导项目建设过程中的安全管理。 6、推进工程技术管理的先进理论、管理经验和新技术、新材料、新工艺、新能源的应用，组织技术交流、方案研讨和考察。
7、加强工程技术人员专业素质培养，不断提高项目管理水平。 8、负责公司科协工作。 9、完成领导交办的各项临时工作。 工程管理部经理岗位职责 1、全面负责部门的行政管理工作。 2、贯彻执行国家、上级部门有关基本建设项目管理的法律法规和规范、标准、规定和制度。 3、组织编制建设项目实施阶段的管理制度，工作标准和流程，并根据执行情况适时地进行完善和修订。 4、根据集团要求，组织编制年度计划和分解计划，监督计划的实施，适时纠偏，保证计划的完成。 5负责项目实施过程中的重点目标管理；组织初步设计的编制与审查；组织施工图设计和审查；组织招标计划、招标公告、资格审查、招标文件等审查，进行备案监督，并参与招投标过程；组织合同的谈判与签订；审查设计变更文件；审查工程款支付文件并确认；检查、监督和落实与集团签订的目标管理责任状的内容（质量、进度、投资、安全、环境、健康、档案等）；参加项目验收；组织项目后评估工作。 6、在公司安全生产委员会的领导下，组织落实公司与集团签订的安全生产管理责任状的内容，监督、管理项目实施过程中的安全工作。 7、负责部门与公司内外各相关单位和部门的协调沟通工作。 8、负责工程技术管理的先进理论、管理经验和新技术、新材料、
工程项目管理手册模板
工程项目管理手册 模板 1 2020年4月19日
文档仅供参考 2 2020年4月19日 项项目目管管理理手手册册
目录 〔雨景花园〕项目部质量目标 (1) 〔雨景花园〕项目部岗位职责 (3) 〔雨景花园〕项目部人员行为规范 (30) 〔雨景花园〕项目部招投标执行小组成员 (33) 〔雨景花园〕项目管理流程 (34) 〔雨景花园〕技术管理工作流程 (36) 〔雨景花园〕设备安装工程控制流程 (37) 〔雨景花园〕计划管理流程 (38) 〔雨景花园〕投资控制流程 (39) 〔雨景花园〕投资程序说明 (40) 〔雨景花园〕材料控制流程 (47) 〔雨景花园〕套餐装修管理流程 (48) 〔雨景花园〕地盘归档资料目录 (49) 〔雨景花园〕地盘文件管理说明 (52) 〔雨景花园〕技术工作平台 (62) 3 2020年4月19日
设计及标准做法篇 (65) 注意事项篇 (78) 施工技术篇 (80) 〔雨景花园〕一期验收及入伙问题总结 (85) 附:新到学员培训大纲 工程配合指引 监理配合要求 4 2020年4月19日
〔雨景花园〕项目部质量目标 ?月度工作计划完成率100％; ?对项目进行有效监控,对施工现场巡视至少每 周一次,问题处理率90％、及时率80％; ◆统计公式:一周内处理完毕的问题数／一 周内发现的总问题数×100％ ?对工程质量进行有效监控,一般性偏差问题处 理率90％,系统性偏差处理率100％; ◆统计公式:出现系统性偏差并处理的次数 ／出现系统性偏差的次数×100％ ◆出现一般性偏差并处理的次数／出现一般 性偏差的次数×100％ ?入伙前,房间验收率100％,发现问题处理率 100％; ◆统计公式:入伙前验收的房间总套数／入 1 2020年4月19日
装饰工程施工管理手册
装饰工程施工管理手册标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
XXX装饰工程有限公司 装饰工程施工手册 施工工地： 业主姓名： 项目经理： 工程监理： 工程服务电话：00000000 开工前项目变更单次(增减项单)
业主签字:项目经理签字:监理签字: 日期:日期:日期: 客户授权施工责任书 甲方（客户）： 乙方： 甲方在工程中，委托乙方施工： 1、拆除部分： 隔断（部位）： 其它（部位）： 2、开关、插座和灯位（墙、顶面开槽走线）： 开关：墙面移动□墙面增加□其它： 插座：墙面移动□墙面增加□其它： 灯位：墙面移动□墙面增加□顶部移动□顶部增加□ 其它： 3、水工、水料： 墙面开槽走水管：厨房卫生间其它： 以上项目甲方已在有关部门办理完许可证，特此授权乙方开始施工。 甲方代表签字：乙方代表签字（盖章） 年月日年月日 注：此责任书一份 设计现场交底单
注：此表一份，以上内容由项目经理填写，项目经理、设计师必须签字。设计师签字：巡检签名：施工负责人签字：客户签字： 年月日
施工进度表
监理承诺书 尊敬的先生/女士： 您好！我是装饰工程有限公司工程部的监理我将 负责您家装修的质量、工期和现场文明施工等方面的监督、管理工作。在施工期间我将不定期地到工地现场进行全面的检查，并及时解决所发现的问题，虽然我第一次到工地不一定能和您见面，但我会把处理意见及结果及时通知您；如果有让您不满意的事情，敬请您及时与我联系，我将在最短时间内为您解决，以确保工程质量和工期。 我的联系方式： 如果您对我的工作不满意，请您拨打公司客户电话。 客户电话：00000000 感谢您对我工作的大力支持，在工程进行中，我将努力为您提供最优质的服务，恭祝您愉快地乔迁新居。 此致 XXX装饰工程有限公司 监理 此单由项目经理取下贴到进户门口 甲方（业主）采购材料计划表
工程部组织架构及流程
工程部管理制度及措施 一、工程部的组织机构设置 （一）工程部组织机构的设置原则： １、精干高效的原则 ２、灵活弹性的原则 （二）工程部组织机构设置 １、工程部的编制 ２、工程部的岗位设置 根据工程内容不同，以后每增加一个项目相应增加2-4个岗位：项目经理一个，各专业管理人员各一个，养护组长一个（同上）。 项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，养护组跟进，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。 （三）工程部组织机构图 二、工程部部门及岗位职责 (一)工程部部门职责：
1、配合审核部、资源拓展部、设计等部门进行项目前期运作，主要指招投标工作。 2、工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。 3、负责工程项目的劳务队伍筛选工作。 4、协调建设单位、监理、设计及相关单位之间的关系。 5、负责对项目部及单项工程分包商的管理工作。 6、负责工程施工过程中质量、进度、现场及成本的控制管理。 7、负责工程竣工验收及移交工作。 8、对工程管理过程中的文件、资料进行管理。 (二)工程部经理岗位职责： 1、负责工程部的日常管理工作。 2、负责对苗圃的人员管理，包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 3、负责对养护的人员管理，人员的调配、考核、奖惩等。 4、负责工程部内部各部门之间的衔接及公司内部各部门之间的协调工作。 5、配合审核部、资源拓展部、设计等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。 6、负责组织工程的招投标工作。 （1）参与合同谈判与合同的签定。 （2）对各个施工班组队伍进行考察、评价。 （3）组织编制招投标文件。 （4）组织项目经理及施工班组进行现场踏勘，进行图纸会审，结合现场问题准备答疑文件。 7、负责项目管理。 （1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。 （2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。 （3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。 （4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。 （5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。 （6）对重点工程的《施工组织设计/方案》进行审核。 （7）监督检查工程和项目文件资料的管理。 （8）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。8、负责整个施工过程中各相关单位的协调。 工程部门管理流程
工程项目安全管理手册
工程项目安全管理手册 目录： 第一章：安全生产责任制 第二章：目标管理 第三章：安全生产保证体系文件 第四章：安全技术交底 第五章：分包管理 第六章：安全生产教育培训 第七章：安全活动 第八章：安全标志、安全检查 第九章：特殊作业管理 第十章：文明施工管理 第十一章：工伤事故处理 第一章：安全生产责任制 一、安全生产责任制概述 安全生产责任制是我国安全生产的一项基本制度，从20世纪50年代国务院发布《三大规程》起，就提出企业要建立安全生产责任制度的要求。到了60年代，国务院关于加强
企业生产中安全工作的几项规定（又称《五项规定》），第一次明确提出了加强企业安全工作的五项规定，其中第一项规定就是安全生产责任制。《中华人民共和国建筑法》第36条规定，“建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度”。第44条又规定，“建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生”。 项目部应制定各级人员的安全生产责任制，并装订成册。项目部各级人员的安全生产责任制，不应该仅仅是企业各级人员安全生产责任制的翻版，而是要对企业各级人员的安全生产责任制再进行补充完善，并按JGJ59-99安全生产责任制和目标管理要求，检查责任制的建立、执行及考核情况，每个责任人都应当知道并讲出自己的安全生产责任，包括为实现本工程安全目标，自己所承担的安全责任。 二、安全生产责任制的主要内容 （一）分公司各级安全生产岗位责任制 1、分公司经理和分管生产副经理安全生产职责 2、分公司安全部门负责人安全生产职责 （二）项目部各级人员安全生产责任 1、项目经理安全生产责任 2、项目生产副经理安全生产责任 3、项目专职安全员安全生产责任 4、项目技术负责人安全生产责任
园林绿化公司-工程项目管理人员工资与绩效考核方案
陕西**园林景观工程有限公司 工程项目管理人员工资与绩效考核方案 一、项目管理人员工资构成与比例（以项目经理为例） 1、个人总收入=基本工资+绩效工资（月度奖金+年度奖金）+工地补贴。其中：基本工资3000元每月，绩效奖金60000元。手机话费实报，烟茶费用控制在500元之内，有招待费。 2、项目管理人员工资标准 月度绩效以全年工程施工期间月份来计算，月度绩效工资和年度奖金以全年完成工程合同额的0.2％提成。例：一年3000万的工程，绩效奖金：30000000×0.2％=60000元。 二、项目管理人员配备标准 项目管理人员配备以工程项目数、工程规模决定。
本方案具体应用于一下人员： 1、项目经理。职责：全面协调各个部分之间、以及与公司之间的工作；负责合同相关事宜，项目策划、计划、工程进度、工程款支付工作和工程成本的控制；政策性制度，安全管理，各部位的检查与管理；协调苗木的采购、调运，全面把关施工过程中的各个重要环节；负责与甲方、监理方的沟通、招待工作。 三、绩效奖金设置的目的 1、规范施工管理、提高工程质量。 2、确保工程项目进度、质量等整个施工过程健康有序的进行，建设高水准景观工程。 3、进一步激励工程项目管理人员的工作积极性，提高员工的薪资福利待遇。 四、绩效考核原则 1、集合岗位职责和流程 2、重点与全面的原则 3、实事求是、公正、公开的原则。 五、绩效考核内容
确 项目经理绩效奖金：月度考核（施工期间）÷100×分值+年度考核÷100×分值+月度考核（养 护期间）÷100×分值 六、考核评定组人员组成 组长：***
组员：*** 七、特殊情况说明： 陕西**园林景观工程有限公司2014年6月20日
建设工程管理手册范本
第十三章工程计量支付管理 第一节总则 为进工步规集团建设项目计量支付、签报工作，加强高速公路施工管理及投资费用控制，根据《中华人民国标准施工招标文件（2007年版）》、《公路工程标准施工招标文件（2OO9年）》、《省交通投资集团有限责任公司高速公路建设工程变更实施细则》等制定本办法。 第二节计量前准备工作 一、计量单位划分 开工前, 监理工程师应会同建设办合同部，将各合同段实体工程按单位工程、分部工程、分项工程和计量单元进行细化。计量单元是控制计量的最小组成部分，指能够独立施工的工点，如某路段一定标高围的挖方、填方，某处防护工程等，或工序独立的工程部位，如某座桥的承台、基础钢筋等。 二、工程量清单复核 承包人对照施工图进行工程量清单复核，编制工程量复核报表。工程量清单复核报表应在承包人进场后60天完成。根据工程量复核结果办理0号工程变更报监理人、建设办审核，集团公司审批，审批后工程量清单作为中期计量支付依据，工程交工前工程量清单不再调整。 三、根据批复清单建立支付台账。 第三节工程的计量支付的规定 一、计量的围 集团公司和承包人签订的施工合同，具体为： 1.工程量清单及调整后的工程量清单； 2.工程变更令。 二、工程计量的依据 1.合同文件、技术规、工程量清单；
2. 施工图纸及变更设计图； 3. 中间交工证书、质量检验凭证； 4. 有关计量补充办法； 5. 经审批同意的其他容。 三、工程计量的原则 1. 工程计量必须做到真实、准确、及时; 2. 按照合同文件规定的方法、围、容、单位计量： 3. 不符合合同文件要求、手续不全的、工程质量不合格的工程，不得计量; 4. 超清单的不得计量; 5. 变更工程根据变更令计量。 (1) 变更申报中涉及新增单价的，由施工单位申报新增单价，经监理单位、建设办审核，报集团公司批复，建设办根据批复单价，签发变更令后计量； (2) 变更工程量超过建设办权限的，按照集团公司建设工程变更实施细则相关规定执行。 四、计量的流程和时间安排 施工计量原则上以月为时间段落，每期计量支付月报截止时间为每月⒛日。具体流程图如下：
工程部工作流程与管理制度汇编
工程部工作流程及管理制度为加强对项目工程施工过程的管理，有效协调工程部中设计人员、施工人员、安全监理人员、采购人员等之间的工作关系，进一步明确各方责任，加强项目工程质量的执行力度，确保项目工程施工质量、进度和安全，特订立本制度。 第一章工程管理 一、施工图设计交底及会审 1、项目工程开工前一周，工程部组织设计人员、工程监理人员、安全监理人员各施工管理人员对项目工程进行施工图设计交底及会审。相关人员必须按时按要求参加，违者按本办法第四章“工程会议管理”的有关规定进行处罚。施工单位须在设计交底前二天，将施工图审查意见以书面形式提交给工程部项目负责人进行汇总，违则处以500元罚款； 2、各施工主管人员负责做好施工图设计交底及会审记录。会后三个工作日内，各施工主管人员将记录稿提交工程部项目负责人和设计主管、工程监理（安全监理）等代表分别签字确认，并复印四份送上述与会单位加盖公章后，下发给工程有关各方。对施工主管人员未在会后三个工作日内提交会议记录的，每拖延一天处以500元罚款； 3、各施工工程现场负责人应将施工图设计交底及会审记录中的图纸修改内容及今后的设计变更，在五天内以图文形式反映到施工图
上，用以指导施工作业。工程部负责人或监理主管人员不定期检查以上情况，一经发现，处以500元罚款并限期改正，如复查发现未按要求改正者，处以1000元罚款。 二、施工方案审查 （一）施工组织设计（方案）审查 1、施工单位于施工合同签定后一周内向工程监理人员提交完整的施工组织设计（方案）一式四份，违者每延期一天处以200元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工组织设计（方案）返回施工单位后，施工单位应在三个工作日内按照审查意见予以修正并签字盖章确认后重新报给工程监理人员，违者每延期一天处以500元罚款； 3、施工单位必须严格执行经审定的施工组织设计（方案）；如在施工过程中实际采用的施工组织方案必须变更时，施工单位须将新方案报工程部负责人审批同意后方可施工。否则，由此产生的一切费用及延期责任一概由施工单位承担，且处以1000元罚款直至责令停工。（二）施工技术方案审查 1、施工条件复杂、施工技术难度大或新工艺、新技术的工程项目，施工单位须根据工程部负责人或工程监理人员的书面要求于五个工作日内提交施工技术方案一式四份，违者每延期一天处以500元罚款； 2、经工程监理人员和工程部负责人初审的施工技术方案返回后，
绿地集团综合产业投资管理办法
绿地集团 综合产业投资管理办法
目录 第一章总则 (1) 第二章组织机构及职责分工 (2) 第三章项目分类与管理流程 (4) 第四章项目遴选及产业集团内部自审 (8) 第五章项目上报论证评审与决策 (9) 第六章投资项目实施与考核 (12) 第七章后评估与档案管理 (14) 附件1：产业集团常规业务备案表 (15) 附件2：投资项目准入原则指引 (16) 附件3：投资项目尽职调查内容指引 (18) 附件4：投资项目上报集团审批申请表 (20) 附件5：绿地集团一亿元以下非常规业务联合评审表 (21)
第一章总则 第一条目的：为加强综合产业的投资管理，规范投资决策程序，优化投资结构，提高投资效益，降低投资风险，实现各产业在集团总体战略规划和投资计划下持续有效较快协调发展，特制定本办法。 第二条定义：综合产业定义为绿地控股集团有限公司旗下除房地产主业以外的综合产业。 第三条适用范围：本办法适用于绿地控股集团有限公司（下称集团）旗下除房地产主业以外的综合产业子公司、产业集团公司及其全资子公司、控股公司（即产业集团公司及下属公司，以下统称产业集团）的所有投资业务。 第四条投资界定：本办法所称投资是指将货币资金以及经资产评估后的固定资产以及土地使用权等无形资产作价出资，进行各种形式的投资活动，包括但不限于项目收购兼并、股权投资、非日常经营性重大资产购置、提供对外融资、投资项目退出等，不包括所属业务范围内的日常经营活动。 第五条管理内容：综合产业投资管理的内容涵盖综合产业投资项目的投资申报、审核、决策、后评估环节以及相应的制度流程规范和条线人员管理。 第六条综合产业投资须遵循以下原则： （一）集团战略导向原则 各产业投资应遵循集团的战略方针和总体规划，综合考虑产业的主导方向以及产业结构的平衡，管理中以具体项目为抓手，各项目投资须纳入集团统一的投资计划和相应的审批决策流程管控。 （二）分业、分类、分级管理原则 区分子公司业务类型、股权结构、投资额度，采取不同的管理方式，由集团层面对产业集团投资风险较大的项目进行管控。
项目管理手册(完整版)
1. 目的 为进一步加强和规范项目经理部的各项管理工作，贯彻落实局各项规章制度，增强项目的执行力，提高项目的创效水平，确保工程质量、进度、安全、环保、成本等达到预期目标，特制定本手册。 2.适用范围 本手册适用于局各项目经理部各项管理工作。 3.术语和定义（专用名词） 3.1 工程材料：指用于工程中的钢筋、预应力钢材和锚具、水泥、砂、石、石灰、粉煤灰、沥青、矿粉、外加剂等材料。 3.2 职业安全卫生与环境管理计划：针对特定的产品、项目或合同，规定专门的职业安全卫生与环境管理措施、资源和活动顺序的文件。 3.3 单位工程：在建设项目中，根据签订的合同，具有独立施工条件的工程，可以单独作为成本计算对象的工程。 3.4 分部工程：在单位工程中，应按结构部位、路段长度及施工特点或施工任务划分为若干个分部工程。 3.5 分项工程：在分部工程中，应按不同的施工方法、材料、工序及路段长度等划分为若干个分项工程。 3.6 关键过程：对工程质量和工期有重大影响，施工难度大、工艺新、质量易波动并起关键作用的过程，如软基处理、台背回填、基础工程、路基排水、路面工程、模板支架、砼拌制、砼浇筑养生、支座安装、控制测量、施工放样等。 3.7 特殊过程：指该过程的施工不易或不能通过其后的检验或试验而得到充分验证的过程。常见的有预应力张拉、孔道压浆（后张法）、钢筋焊接、钻孔灌注桩等。 3.8 重点工程：指局内年度确定为监管重点的工程。 3.9 安全重点工程：指局内年度确定为安全监管重点的工程。 3.10 投标施工组织设计：是指根据招投标文件要求，结合施工单位的实际编制
的文件。是施工单位对投标工程重点采用的施工方案、施工技术和为完成工程所配备的设备、人员、资金、组织机构以及进度计划的策划。投标施工组织设计应简明扼要、清晰、施工方案重点突出、可行、技术先进、经济合理、施工安全。工期、安全、质量、环保应符合业主的要求，满足工程实施的需要。 3.11 实施性施工组织设计：是施工单位中标进场后，在施工单位对编制的初步性施工组织设计评审的基础上，为按期、保质、安全、经济、有效地完成工程任务，根据工程特点，编制的详细的施工计划、施工方案、施工方法、施工程序；根据实际情况，配备需要的人员及组织形式、机械设备及资金等。实施性施工组织设计是全面的施工策划，直接指导施工，具有具体、详细、实际可操作性强的特点。实施性施工组织设计是编制施工预算的依据，其中施工计划是核心内容。 3.12 施工方案：以分项工程为编制对象，用以指导分项工程施工活动每步骤的安全、技术的综合性文件，包括技术、质量、安全、环保、消防、材料、技术资料、文明施工、冬雨期施工等技术措施。 3.13 安全技术措施：指施工方案或分项工程施工方法中对事故预测预控所采取的措施，是施工组织设计的重要组成部分，是施工单位指导安全施工的技术性规范文件。 3.14 技术交底：是施工企业极为重要的一项技术管理工作，使参与工程施工的技术人员与工人熟悉和了解所承担的工程项目的特点、设计意图、技术要求、质量标准、施工工艺、安全措施、环保要求及应注意的问题，明确交底人与接受交底人之间的责任，以便更好的施工。 3.15 设计交底：由设计人员向施工单位就设计意图、图纸要求、技术性能、施工注意事项及关键部位的特殊要求等进行技术交底。 3.16 工程变更：简单地讲，工程竣工图与签订合同时业主提供的施工图不同的内容就是工程变更。一般有工程技术标准变更、工程量变更、工程项目变更、地质水文条件引起的变更以及其他施工自然条件引起的变更。 3.17 “四新”：新技术、新工艺、新设备、新材料
绿地集团标准成本管理制度
绿地集团 标准成本管理制度 编制：集团工程合约部 编号：LD-hy-09（2017）
第一章总则 第一条为切实贯彻落实集团“转型、改革、创新、协同和风控”工作主线，深入推动集团成本合约管理模式改革，进一步提高成本标准化管理水平，致力于让成本成为竞争力，让成本数据比较更直观，让成本考核更直接，特制定本制度。 第二条除非特别指出，本制度中的“集团”指“绿地集团”，“事业部”指“绿地集团管理的房地产事业部（含绿地香港公司）”，“城市公司”指“事业部下属的区域公司或城市公司”，“工程合约部”是指“绿地集团工程合约部”，“财务部”是指“绿地集团财务部”。 第二章编制依据 第三条集团文件依据 3.12012年《目标成本编制管理制度》； 3.2沪绿发〔2014〕130号关于下发《绿地集团房地产开发项目档案管理业务规范》的通知； 3.3沪绿发〔2015〕6号关于下发《绿地集团产品配置限额成本指标管理规定》的通知；3.4沪绿发〔2016〕11号关于下发集团2016年刚需及改善类住宅产品指导手册的通知；3.5沪绿地工字（2016）第23号关于更新《绿地集团结构含钢量与混凝土用量控制指标》的通知（技发、工程合约联合发文）。 第四条上述系列文件如有变化，集团将及时调整标准成本相关规定。 第五条其它依据 5.1事业部提交的标准成本成果； 5.2其他房地产企业的标准成本成果。 第三章职责 第六条城市公司职责 6.1城市公司主要负责人是各城市标准成本工作的第一责任人； 6.2负责编制所在城市各业态的标准成本； 6.3负责收集本单位、集团内部、合作单位和对标单位的先进成本数据； 6.4负责依照集团对标准成本编制要求，进行复核、完善，并对照先进标杆提升自身水平。第七条事业部职责
建筑工程质量管理手册
建筑工程涉及范围广、周期长，要求管理人员须具备较强的综合素质，既要求一批专业人才，要应有一批一专多能的人才：既会施工现场管理又要懂经营、控成本，提前发现图纸问题.以主人翁的姿态，保证工程质量，不影响工期的前提下，合理节约材料,确保安全生产，人性化管理，站在一线操作工人的角度，寻求问题解决的方案,确定方案的可行性,做一个工程，树一个良好的形象，为公司的繁荣昌盛增砖加瓦。 建筑施工组织与管理原则 （一）认真执行工程建设程序 （二）保证重点，统筹安排 （三）遵循施工工艺及技术规程，合理安排工序 （四）利用电子计算机进行施工管理 （五）尽量采用先进技术与科学管理方法 （六）验收程序执行双鹰建筑公司定陶美景国际现代城项目的规章 第一章．建筑施工质量控制 质量管理，在工程项目“三控、三管、一协调"中占主导地位。要求从业人员不但要具备较强的理论功底，且要有丰富的施工经验，临危不乱的处理突发事故的能力。阐述如下: 一．首先要看懂图纸、吃透规范、熟练运用图集;图纸审核要点: 1。审查设计图纸是否与标书中的说明一致。 2。是否符合国家有关工程建设的方针、政策。 3．是否符合国家或行业的规范与标准。 ４.图纸中是否有矛盾和错误。 5。土建施工是否满足设备安装的要求. 6。与现行规范、标准、图集有冲突时,以现行规范、标准、图集标准为准。 二．做好事前控制、重视事中检查、跟踪事后处理; 三、检查技术交底及施工组织设计、专项方案是否慢足项目工程需要,然后检查落实情 况； 1.单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责 人或分包人进行书面技术交底、技术交底应办理签字手续并归档。 2.在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、 技术措施及设计变更的要求,应在执行前向执行人员进行书面技术交底。 四、跟踪“三检”制度落实情况。（单独阐述) 五、工程测量应符合下列规定： 1.在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量 记录应归档保存。 2.在施工过程中应对测量点妥善保护，严禁擅自移动。 六、材料质量控制应符合下列规定： 1.项目经理应在质量计划确定的合格材料供应名录中按计划招标采购材料、半成 品和构配件。 2.材料的搬运和储存应按搬运储存规定进行，并应建立台帐。 3.项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识。 4.未经检验和已定为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等,不得投入使用。 5.监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。 6.现场管理人员需做好材料使用管理工作,要求使用人员合理下料，避免大材小用,
工程部项目管理工作流程
工程部项目管理工作流程目录： 一、质量控制程序 二、工期控制程序 三、投资控制程序 四、重要材料控制程序 五、设计变更程序 六、隐蔽工程验收程序 七、竣工验收程序
一、质量控制程序 1、事先控制 ①组织图纸会审和设计交底。 ②审批施工组织设计。 ③审查施工单位质量保证体系。 ④检查监督质量保证体系执行情况。 2、事中控制 ①原材料进场检查验收。 ②隐蔽、分部分项工程检查验收。 ③分析处理质量事故。 3、事后控制 ①组织初验整改。 ②编制竣工资料档案。 ③核定质量等级。 二、工期控制程序 1、签订承包合同。 2、施工单位编制本项目施工进度计划经监理审核批准。 3、指挥部工程组审查施工进度计划。 4、施工单位编制年/季/月度实施计划经监理审核批准。 5、指挥部工程组审查年/季/月度实施计划。 6、指挥部工程组进行动态管理跟踪控制。 ①施工单位报工程形象进度。 ②指挥部工程组对形象进度与施工计划进行对比。 ③施工单位修改进度计划，编制下期实施进行计划。 三、投资控制程序 1、投资事先预控 ①优化设计组织施工图会审，提出合理化建议。
②组织概、预算审查。 ③择优选择承建单位。 2、投资事中预控 ①工程设计变更、签证的审查工作。 ②原材料、设备采购进场验收。 ③月度进度款的审批。 3、投资事后预控 ①工程竣工决算审查。 ②工程质量保证金扣留。 四、重要材料控制程序 ①施工申报材料使用计划、提供村质试验报告。 ②经指挥部工程组批准后，同意材料。 ③对进场材料做好检查验收工作。 ④发现疑问则施工单位重新报验，不合格材料清理出场。 五、设计变更程序 ①由施工单位提出变更申请报给指挥部工程组核实，经初审确需变更的邀请设计单位出具变更。 ②变更项批准后，由造价咨询单位作出造价，作为竣工结算的依据，由指挥部工程组将变更通知、合同变更部分造价单下发施工单位予以执行。 ③如果未经以上程序，施工单位自行施工变更事项，即施工单位认为此项变更不影响工程造价。 ④如果降低工程造价的变更项，施工单位未申报，一经查出，工程部将采取此项变更工程造价三倍的处罚。 六、隐蔽工程验收程序 ①施工单位自检合格并提交有质检人员签字的隐检记录。
建设工程项目管理手册
第十三章工程计量支付治理 第一节总则 为进工步规范集团建设项目计量支付、签报工作，加强高速公路施工治理及投资费用操纵，依照《中华人民共和国标准施工招标文件（2007年版）》、《公路工程标准施工招标文件（2OO9年）》、《安徽省交通投资集团有限责任公司高速公路建设工程变更实施细则》等制定本方法。 第二节计量前预备工作 一、计量单位划分 开工前, 监理工程师应会同建设办合同部，将各合同段实体工程按单位工程、分部工程、分项工程和计量单元进行细化。计量单元是操纵计量的最小组成部分，指能够独立施工的工点，如某路段一定标高范围内的挖方、填方，某处防护工程等，或工序独立的工程部位，如某座桥的承台、基础钢筋等。 二、工程量清单复核 承包人对比施工图进行工程量清单复核，编制工程量复核报表。工程量清单复核报表应在承包人进场后60天内完成。依照工程量复核结果办理0号工程变更报监理人、建设办审核，集团公司审批，审批后工程量清单作为中期计量支付依据，工程交工前工程量清单不再调整。 三、依照批复清单建立支付台账。 第三节工程的计量支付的规定 一、计量的范围 集团公司和承包人签订的施工合同，具体为：
1.工程量清单及调整后的工程量清单； 2.工程变更令。 二、工程计量的依据 1.合同文件、技术规范、工程量清单； 2. 施工图纸及变更设计图； 3. 中间交工证书、质量检验凭证； 4. 有关计量补充方法； 5. 经审批同意的其他内容。 三、工程计量的原则 1. 工程计量必须做到真实、准确、及时; 2. 按照合同文件规定的方法、范围、内容、单位计量： 3. 不符合合同文件要求、手续不全的、工程质量不合格的工程，不得计量; 4. 超清单的不得计量; 5. 变更工程依照变更令计量。 (1) 变更申报中涉及新增单价的，由施工单位申报新增单价，经监理单位、建设办审核，报集团公司批复，建设办依照批复单价，签发变更令后计量； (2) 变更工程量超过建设办权限的，按照集团公司建设工程变更实施细则相关规定执行。 四、计量的流程和时刻安排 施工计量原则上以月为时刻段落，每期计量支付月报截止时刻为每月⒛日。具体流程图如下：
工程项目管理部管理手册
1.导言 为了加强上海五冶广东韶钢项目工程管理部综合管理能力，提高自身综合素质，编制上海五冶广东韶钢工程项目管理部员工手册，望各部门人员遵照执行。执行日期从2004年4月1日开始。 1.1编制员工手册的指导思想 要求项目部人员建立以围绕工程施工为中心，以最终经济结算、核算为核心，以创工程品牌与经济效益，辐射周边市场为宗旨的指导思想开展一切工作。 1.2编制员工手册所体现的管理理念 给我一个空间，我就能求实、创新，充分散发管理能量。 1.3编制员工手册的目的：完成如下管理过程 建立散发性思维管理→收缩性节点界面管理→标准程序化管理。
2.项目部规章制度 2.1遵守、执行国家和工程所在地政府有关法律、法规及政策，执行公司各项管理制度及建设单位的有关规章制度，认真执行项目部颁发的各项管理办法，作好管理办法中涉及各不满人员的工作。 2.2项目部各人员均以围绕工程施工为中心，以最终经济结算、核算为核心；以创工程品牌与经济效益，辐射周边市场为宗旨的指导思想开展一切工作。 2.3项目部各人员认真严格履行各自职责，各自处理好相关管理界面衔接问题。各部门、各岗位办事人员任何时候不得推诿，主动作好相关补台管理工作。各岗位工作均有相关质量记录。 2.4项目部各岗位人员按时、准确地完成其工作，需涉及相关人员的配合工作，相互之间均有互相监督、考核的权利。考核结果每月30日前报各主管领导。 2.5在工作上，提倡各岗位人员建立认真思考，不找客观原因，多找主观原因，如何努力将工作做得更好的思想；在工作收入方面做到不相互攀比，以检查自己工作是否到位、完善为准绳。 2.6涉及对外经济活动的人员，本着廉洁、节约、把握好层次、分寸，以最少的支出获得最大限度的效果。材料、机具、维修等询价采购，应由办公室组织一人协助办理。 2.7项目部印章管理采用项目经理授权委托专人管理，其他人员使用印章进行登记。 2.8 项目部各人对项目部的无形资产及经济情况均有权利和义务进行保密，并有相应的保密措施。 2.9各人自身严明纪律，做到有事外出请假。 2.10管理人员外调，到办公室主动办理办公用品、借阅的规范、标准、资料退还手续、工作资料移交手续及调动会签手续后，才得离开。
建设工程项目管理操作手册
目录 第一章概述 (5) 一、项目管理的定义、目的和手段 (5) 二、现代项目管理知识体系 (5) 三、项目管理的模式 (5) 四、我国的基本建设程序和相应的工作 (6) 第二章项目规划和建议书阶段 (10) 一、工程项目的前期策划 (10) 二、编制项目建议书 (11) 三、项目建议书的审查 (12) 四、项目建议书的报批 (12) 五、上海市项目建议书的报批 (15) 1、国家资金（主要指国债项目等）国内投资重大基本建设工业项目 (15) 2、国内投资社会性重大基本建设工业项目 (15) 3、国内投资工业项目 (15) 4、固定资产投资基本建设项目（包括市建设财力） (15) 5、科技、信息、高技术产业固定资产投资市建设财力项目 (16) 6、国家高技术产业发展项目 (16) 7、科技、信息、高技术产业固定资产投资（内资、外资）项目 (16) 8、新建4万吨以上（4万吨）燃油锅炉项目 (16) 9、农业产业性项目（设计进口关税、许可、配额及上市等） (17) 10、使用国家专项资金（财力、国债等）投资的农业项目 (17) 11、使用市财力的农业项目 (17) 12、国内投资农业项目 (17) 13、外商直接投资农业项目 (17) 14、教育等社会事业领域固定资产技资市财力建设项目 (18) 15、教育等社会事业领域固定资产投资非市财力建设项目 (18) 16、旅游住宿设施（宾馆、旅馆）、景区（点）新建、改建项目 (19) 17、外商直接投资工业项目 (19) 18、固定资产投资项目申请投资许可证 (19) 第三章项目可行性研究阶段 (21) 一、《可行性研究报告》的作用 (21) 二、《可行性研究报告》编制工作程序 (21) 三、可行性研究报告的编制依据 (22) 四、可行性研究报告的结构和内容 (22) （一）工业项目可行性研究报告的结构和内容 (22) （二）城市基础设施项目可行性研究报告的结构和内容 (24) （三）公共建筑项目可行性研究报告的结构和内容 (26) （四）房地产项目可行性研究报告的结构和内容 (27) 五、可行性研究报告的评价 (28) （一）可行性研究报告的评价内容 (28)
工程管理部管理制度汇编和流程[最终版]
工程管理部管理制度及措施 目录 一、工程管理部的组织机构的设置 (1) （一）、工程管理部组织机构的设置原则 (1) （二）、工程管理部组织机构设置 (1) （三）、工程管理部组织机构图 (2) 二、工程管理部部门及岗位职责 (2) （一）、部门职责 (3) （二）、工程管理部部长岗位职责 (3) （三）、工程管理部副部长岗位职责 (4) （四）、栋号长岗位职责 (5) （五）、施工员岗位职责 (5) 三、工程管理部工作流程图 (6) （一）、工程施工进度管理 (6) （二）、工程报验程序流程 (8) （三）、施工工艺、方法落实流程 (9) （四）、文明施工管理流程 (10) （五）、施工任务单审批流程 (11) （六）、合同外工程量签证单工作流程 (12) 四、工程管理部管理制度 (13) 五、工程管理部各项管理规定 (15) （一）、工程管理部岗位管理规定 (15)
（二）、工程管理部人员劳动纪律管理规定 (16) （三）、业资料管理一般规定 (17) （四）、工程管理部会议规定 (18) （五）、工程管理部工作目标及计划管理规定 (19) （六）、工程管理部工程进度、质量、成本管理规定 (21) （七）、工程管理部工程现场管理规定 (21) （八）、工程管理部资料与文件管理规定 (24) （九）、工程管理部工作信息管理规定 (24) 附：工程管理部管理制度及措施修改管理办法（试行） (26)
一、工程管理部的组织机构设置 (一)、工程管理部组织机构的设置原则： 1、精干高效的原则 2、灵活设置的原则 （二）、工程管理部组织机构设置 1、工程管理部的编制 根据项目部的总体要求和工程管理部目前的工作任务量，结合本项目的目前现状，工程管理部的编制为7人。随着任务量的增加和项目后续开展，工程管理部的编制可进行适当调整。 2、工程管理部的岗位设置 1#、2#、3#、12#、14#、18#楼栋号长：XXX 7#、8#、9#、10#、15#、16#、17#楼栋号长：XXX （三）、工程管理部组织机构图
项目工程管理手册
工程管理手册 项目部 目录 使用说明6?
一、项目工程供方进场须知速查表?７ 二、项目简介 (9) 1．1 项目技术经济指标 ............................................................ ９1.2项目一级重要节点计划目标9? 1．3项目质量管理目标.............................................................. ９ 1.3.港联项目一期质量控制重点 (9) １．3.２港联项目一期工程质量目标 (9) 1.４项目安全文明施工管理目标 (10) 三、现场工程管理组织架构及各方职责 (11) ３．1现场工程管理组织架构1?１ ３.2现场管理单位主要职责......................................................... １1 3.2.1项目部职责 (11) ３.２．2监理部职责............................................................. 1２3．3建设单位项目部信息 (12) 四、现场工程进度管理规定 ........................................................... １3 4．1进度目标确定与分解13? 4.1.1总的施工进度计划的编制与上报..............................................１３ 4.1．2月进度计划的编制与上报13? 4.1.3工程周报的编制与上报13? ４.2工程进度的保障机制与措施13? 4.2.1组织架构及人员保障1?３ 4．２．2工程进度管理体系的贯彻途径............................................. １3 4.3项目工程进度的偏差控制及预警机制?１4 五、工程质量管理规定1?５ 5.１质量管理目标的下达?１5 5.2监理规划及监理实施细则的上报及审核15? 5.３施工技术方案管理15? 5.3.1图纸会审.................................................................. 1５ 5.３.２施工技术方案上报1?５ ５.3.3施工技术方案交底......................................................... １5 5.4过程质量控制?１６ ５.4.1材料控制 (16) 5.4．2样板先行制度16? 5.４.3各分部分项工程的验收及确认17? 5.４.4工序交接检查17? 5.5内部验收及整改................................................................ １8
绿地集团结构限额设计管理办法(2014年版)
绿地集团结构限额设计管理办法 (2014年版) 绿地集团技术管理产品研发部 绿地集团工程合约部 二〇一四年八月
前言 为进一步加强集团结构限额设计管理，有效提高集团房地产主业盈利水平，集团技术管理产品研发部和工程合约部联合编制《绿地集团结构限额设计管理办法》。 本管理办法针对结构成本关键点，根据不同的设计阶段分别提出了管理要求，提供了适合集团住宅类产品特征的用钢量和混凝土用量控制标准及办公类产品的用钢量和混凝土用量推荐性标准（基于受力钢筋主要为三级钢），并对结构限额设计的过程控制予以具体规定。旨在安全可靠、品质可控前提下进一步提升产品技术经济性。
目录 1、适用范围及管控原则 2、结构限额设计 3、设计过程控制 4、附件1：住宅及地库含钢量与混凝土用量控制指标 5、附件2：办公类产品用钢量及混凝土用量推荐指标 6、附件3：结构成本超标备案表
1、适用范围及管控原则 本管理办法适用于集团一般房地产产品的全过程结构设计及相关成本管理，涵盖：地勘任务书控制、地下工程设计（含基坑工程）、主体结构设计、人防结构设计、幕墙结构设计或设计任务书编制等。 建筑总高200m以上的超高层暂不适用本管理办法。 成本控制需做到成果可量化，过程可追溯。结构成本控制成果将作为集团对事业部相关人员业绩考核的重要依据。 结构限额设计的目标是旨在安全可靠、品质可控前提下进一步提升产品技术 经济性。 2、结构限额设计 限额设计是结构成本控制的有力工具，设计合同中应明确限额设计条款及相关奖惩原则。附件1中的《住宅及地库用钢量和混凝土用量控制指标》为集团控制标准，原则上均应以满足。如个别项目因特别原因（例如为提升产品溢价、创新产品实践等）确实需突破此标准，应由该事业部结构条线负责人填报附件3《结构成本超标备案表》相关栏目，在施工图设计开展前向集团工程合约部和集团技发部结构中心备案。附件2中的《办公类产品用钢量和混凝土用量推荐指标》为集团推荐指标，可作为办公产品结构限额设计指标管理的参考。 鼓励各事业部根据各自地区的特殊性严控用钢量和混凝土用量标准，原则上事业部标准不得大于集团标准的上限。 项目施工图设计后必须开展施工图预算工作，若预算指标大于集团上限，由该事业部结构条线负责人填报附件3《结构成本超标备案表》相关栏目，向集团工程合约部和技发部结构中心备案。