如何成为房地产经纪行业的顶尖高手概要

房地产经纪行业的顶尖高手

房市總是起起落落,但是,仍有人可以两天卖出一间房子;有人用赛局理论创造成功率达九五%的销售佳绩;甚至利用危机入市,一年做出新台币三百亿元的生意。二○○八年全球十大顶尖房地产经纪人,来自美国、中国、日本、韩国、新加坡、澳门、台湾等地,七月二十八日齐聚台北,一场世界级的房地产界武林盛会登场。由全球最大,拥有一百三十万会员的全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,与全球最大的商用不动产社群CCIM等所共同推荐的十位顶尖经纪人中,《商业周刊》特别率先专访了其中三位。了解这些世界级高手,对抗不景气销售心法究竟为何?

每两天就卖出一间房子

朱泳强:在别人撤退时,慢火细熬人脉

房地产,每四十八个小时成交一笔,扣除正常睡眠时间,等于三十二个小时内要完成交易,谁能创造这样的纪录?

「房地产中介,并不是一个关于房子的生意,事实上,这是一个关于人的生意,」说话的人,是新加坡顶尖房地产经纪人,也是二○○八年全球十大顶尖房地产经纪人之一的朱泳强(M arcus Chu。他最为人称道的是,一九九七年亚洲金融风暴、房地产谷底时,靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出,市场出现空隙时,深耕人脉,做出超出新台币一千万元的业绩,逆势成为销售新人王。

三年后,二○○○年,他更造出新加坡房地产界惊人的战绩,每两天成交一笔的纪录,击败全球近三十国、超过四万名经纪人,赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业——易而安(E RA全球最高销售量奖。那一年,他赢得了超过新加坡币一百万元(约合新台币二千二百万元佣金。

同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲弱现象,但今年第一季,朱泳强领军的部门业绩,居然较去年同期成长一○%。

好的房地产经纪人,应该趁着市场疲弱,别人放弃销售时,主动建立客户关系,而不是等客户来找你。「多头市场,销售靠贪婪人性;空头市场,销售就靠人际关系创造信任,」他说。

朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理,令人意外的是,两天就搞定一笔交易的秘诀,并不是速度,而是慢火细熬的人际关系。

心法一:永不止息的电话攻势将客户分三群,时时提醒你的存在

十二年前,朱泳强刚入行时,这个三十岁的小伙子,为了打开人际网络,选择最笨的做法,就是准备一袋二十分的零钱袋,不管风雨烈日,站在公共电话前打电话,而且一打就是几个小时。

他主攻的是新加坡中高价住宅市场,单价不如商用不动产,但靠着电话攻势,让他在十二年之中,卖出总价超过新加坡币三亿元(约合新台币六十七亿元的房子,成为顶尖房地产经纪人。

即使现在,他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成三群,第一群是「粉丝(Fans」,这些拥有财富的VIP客户很信任他,逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户,「我对待他们就像对待女朋友一样。」除了三不五时联络外,他总不忘创造惊喜,送生日礼物、一起打高尔夫球,就像是朋友。

第二群则是他手上进行中案件的客户。「销售最重要的就是能见度,客户没听到你的声音,你就不在他们的记忆里,」他说。分享市场信息的理由,「就像你为什么要去餐厅吃饭,而

不在家里自己煮的理由一样。」一旦客户有了投资需求,马上就会想到你,而不是别人。

第三群则是不管怎么联络,从不响应的人。这群人最容易被放弃,但朱泳强却不放弃,「即使他们不回复,你也要打电话,让他们记得你存在。」

永不停止的攻势,不放弃任何机会,让他在入行的第四年,就做出一年超过一百八十三件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验,他说很简单,就是「你赢、我赢,但是『你(客户』一定要先赢。」

心法二:设身处地的感动营销卖学区房子前,先帮忙分析孩子成绩

客户要先赢,就要先满足客户的需求,绝不能只是做生意,而是要懂得处理人的问题。

多年前,他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶,多次谈判都不成功。几经波折,他终于领会,问题根本不在交易价格。透过恳谈,才发现那位太太不想卖房子,只因「这个婚姻让我太不快乐。」不想让老公称心如意。

发现她的想法之后,朱泳强只问她,「妳如此不快乐,为什么要让僵局持续下去,继续不快乐呢?」「为什么不给自己一个新的开始?」她无言以对,最后终于决定卖掉房子。

在房地产界十二年,他看到太多房子买卖交易,背后其实就是人生的悲欢离合,所以他认为,销售的关键是人,而不是房子本身。

销售,更要靠口碑营销。在新加坡,很多父母买房子,是为了替孩子找到个好学校入学,在他手上,这样的客户,来自缅甸、马来西亚、印度尼西亚,甚至日本与韩国。

奇怪的是,明明上门的生意,第一时间他却绝不拿出准备销售的对象,急着说明区位或价格。「我会一一解释,孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可,」他说。

看似浪费时间,更可能错过第一成交时机,但是却产生雪球效应,「一笔客户满意的好交易,会带来后面一串的好交易,」他说。

他养关系养到什么程度?以一位缅甸客户为例,还没有跟对方谈生意,他居然先赈灾(缅甸在今年五月发生的风灾。「先建立关系,不马上谈生意。」有了关系,自然财源滚滚。

过去几年,他经常一天工作超过二十个小时。一天,他在吃路边摊时,用手帕擦脸上的汗,却不小心擦了一脸的鼻血。像所有顶尖业务员,朱泳强是标准的拚命三郎。他算过业务员一年可以工作的时间,扣掉吃饭、睡觉、应酬,实际上只有两个月可以工作。

顶尖房地产经纪人的心法很简单,「顶尖销售员,和一般的业务员区别只有三个原则:第一是每天耕耘;第二与第三,跟第一都一样。」他说,「现在努力经营的人,会在下一波房地产多头再现时丰收。」人脉高手成交的要诀很简单,就是你赢、我赢,但是你(客户一定要先赢。

说不,比说好,更容易让你赚钱。」这是连续四年获选为美国《休斯敦经济周刊》(Husto n Business Journal最佳房地产经纪人唐.史俊汉(Don Stringham的销售心法。

他主攻市价在五十万美元到三千万美元(约合新台币一千五百万到九亿一千万元的住宅房地产,这种对象在美国交易的佣金仅六%,一笔交易从开始喊价到完成,往往耗时三到五个月,比不上位于纽约市等大都会的商用房地产交易,一年只要成交一笔,就会有百万美元以上收入。

师承「赛局理论」大师奈勒托夫(Barry Nalebuff的史俊汉,是耶鲁大学的管理硕士。将赛局理论运用在在房仲销售上,一方抬价,一方杀价,就像一场赛局,看最终是谁先找到买卖双方共同的期望价值。

说不!一度喝西北风的新手,如今年佣金达四千五百万元

这样的市场特性,取决表现优劣的是案件成功机率。有趣的是,史俊汉相信,提高交易成功机率的要诀,并不是说「好(Yes!而是说不(No!」

他初入行时,因为不懂得说「不!」犯了新手说「好好好!」的毛病,曾经十个月拿不到一个案子,没有佣金收入,只能喝西北风。

为什么说「不」,才好拿下案子?关键在顾客心理。

卖方总是希望卖到最高价格;相对的,买方总是希望付出最低的价格。此时中介的角色很微妙,「当你(指中间中介说『不』的时候,买卖双方因为担心破局,反而可以创造谈判空间,进而拉近买卖双方期望,避免交易不能成局的损失,」他表示。

双方的交会点是变动的市场价格,而中介的角色就是创造这个交会点。

在十位全球顶尖经纪人之中,来自美国的史俊汉在房地产经纪的资历最浅,但他入行六年来,经手的房地产交易市值超过十亿美元(约合新台币三百亿元。

光是去年,史俊汉的佣金收入就超过一百五十万美元(约合新台币四千五百万元;而在美国,房地产经纪人的平均收入约为五万美元,只有不到一%的人可以赚到超过二十万美元,史俊汉的成绩竟然是他们的七到三十倍不等。

难怪,他所在市场的当地媒体,美国《休斯敦经济周刊》自二○○四年就把他选为最佳房地产「强棒」经纪人,指他做销售像是棒球赛中的强打,是当地房地产交易的好手。

史俊汉说话的表情笑咪咪的,丝毫没有架子,尽管有名校耶鲁大学管理硕士的学历,却没有菁英知识分子典型的锐利;可是,谈到「交易」,他的作风却透着强势。

说不!能探询出买卖双方意愿,避免交易不能成局的损失

几个月前,他与部属一起去谈一笔交易,结果市价约一百万美元的对象,卖方要卖一百三十万元,史俊汉马上说,「不!」他的同事非常失望,认为应该先接下案子才对。

「新手经常认为,说好是为了满足案主的需求,其实不然,」他表示。

其实,说「不」也可以探询出买卖双方的意愿。许多卖方在出价时,其实并没有真正想要交易,他只是拿这个出价,去与其它的中介谈。看他听到「不!」的反应,大概就可以判断交易未来成功的机率,与需要的谈判时间。

史俊汉经常以赛局理论做为分析案件成功机率的工具。他表示,如果套用「赛局理论」,出价不合理的卖方,如果不改变意愿,买卖就不会成局,中介也不必浪费时间。只有当买卖方的意愿有撮合空间时,才有投入精神的必要。

在耶鲁大学就读时,解出不同的赛局是史俊汉在MBA的功课之一。

说不!反而增加客户对你的信任上半年在空头中逆势成长八%

房地产交易是一个必须花费数月,甚至数年建立中介与卖买方关系的过程,很像是另一位「赛局理论」大师谢林(Thomas C. Schelling在「谈判理论」中,讨论在谈判中如何建立「可信的承诺」。「有时你说了『不』,表面上看起来是失去客户,事实上却可能是信赖关系的开始,」史俊汉表示。

他举例,有一名他的客户,原本谈好要买一件价值百万美元的房地产,但在签约之前,他无论如何就觉得不安,史俊汉并没有为了赚佣金而去说服他,这个对象的好处是什么,反而跟他说,「尽管你可能失去订金,但绝不要因为这笔交易而让你睡不好觉。」

表面上看起来,史俊汉在最后一分钟失去了数万美元的佣金,但是后来这位客户在一个半月后又来找他,成功完成另外一笔交易。

因为勇于说「不!」当一般美国房地产经纪,交易成功机率只有六○%时,史俊汉手上的案件,成功率几乎到达九五%。

依据休斯敦房地产经纪协会(HAR的报导,次贷风暴发生以来,德州当地的房地产,依据售价高低,整体销售下降了一一%到二○%不等。在市场如此困难的情况下,史俊汉领军的部门所完成的交易金额,今年上半年还较去年同期出现了八%的成长。

「事实上,我现在说『不』的次数,远较不景气之前来得更多了。」史俊汉说,他在房市多头时,大约只对二○%的案子说不;次贷风暴之后,他对三○%到四○%的案子说不。

「说到底,买卖其实最重要的,并不是房子的价格,或是本身的条件,而是管理期望。」史俊汉说。

这时再加上专业知识,以及所有顶尖经纪人都有的勤奋不懈,你自己本身才可能成为赛局赢家。谈判高手卖方抬价、买方杀价时,懂说「不」的房地产经纪人,更容易创造出谈判空间。

马苑贞(Camela Ma,美国地产销售女天王。二○○七年,在美国次贷风暴袭击时,她仍然带着七人团队,为客户操盘的不动产市值超过十亿美元,逾新台币三百亿元。平均算下来,团队每一个人为客户操作将近一.五亿美元,也就是新台币四十四亿元的不动产价值。

这位销售女王,生意跨越三大洲,北美、亚洲,甚至非洲,客户都是顶尖名流,她的客户涵盖洛杉矶地区最大银行,也不乏来自世界各地的有钱家族,为什么大家口耳相传都找上她?

危机生存学一:不辞麻烦的解决问题

危机时,该买什么?该卖什么?不管景不景气,马苑贞一贯的心法很简单,那就是赶快帮客户解决问题。「我做投资分析比金融机构还要谨慎保守,」她一语道出客户持续找上门、一做就是二十几年生意的关键。

解决问题,就要不怕麻烦。两年前,她的一个信托基金客户手上有一块位于洛杉矶、十英亩的工业用地,找了全国性的地产销售公司来卖。但因为土地一半在都市、一半在郊区,适用法规复杂,加上土地所有权人高达四十八个,甚至还有一口找不到拥有者的井。卖了四年还卖不出去的地,转到她的手上,她只花了六个月的时间,搞定、售出。

最后,这家信托基金的土地资产从垃圾变黄金,土地的潜在价值提升了八二%,所有权人的潜在收入也因此大增五倍。

这个案子里面,要挑战的问题清单高达一百个项目,而且每一项里面还有「子题」,她带着团队逐一击破,从财务面的收入、花费预估,建筑物的细项维修、租金、空置率、甚至连土壤分析都要做。

经手这个案子的负责人雪莉.莱恩(Sherry Ryan就说,这是她工作三十年来看过最大的一次挑战,马苑贞不但搞定,运用美国当地税法中的同类资产交换税则,还用这块工业用地,为客户换到一栋比佛利山庄建物。

危机生存学二:做好功课,趁低进场

危机,往往就是她建议进场的时机。次贷风暴是马苑贞经历的第三次房地产不景气,但是,她每次都存活下来,没被衰退洪流吞没。她说她的生存心法就是,「事前做好功课,趁低买进,逢高卖出。」

一九七○年代,马苑贞就开始做房地产买卖。一九八九年到九○年之间,美国加州房地产开始泡沫化,持续了五年,房市衰疲,却是马苑贞的事业高峰期,她认为,「无论景气处于哪个阶段,客户还是需要我们服务。」

美国今年第一季商用不动产交易总值比去年衰减了将近七成,只有四百八十亿美元(约合新台币一兆四千六百亿元,无论是办公室、或是商场都是大幅下滑。这个情况看在马苑贞的眼中,却是个十年来难得的捡便宜机会。

她笑说这次她可等了十五年，终于等到美元弱势，高涨的房价终于要下来。她说，「现在是买家市场，不缺手上有钱的投资者，等待时机进场。」危机入市的法则，她认为，就是让商用不动产的投资，可以在手上停个三、四年，等市场真正好起来，再脱手。解题高手不管景气好不好，客户还是需要服务，能逐一击破难题的就会成功。

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

近五年中国房地产发展变化(DOC)

近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

房地产经纪公司发展计划书

房地产经纪公司发展计划书 发表于：2009-06-28 浏览：1989 回复：0 分享到：新浪微博QQ空间开心网网易微博一个人能力再强,不一定能够支撑一个真正的团队,一个人的金钱再多,不一定能够开创一家强大的企业,一家企业的优秀,代表不了一个行业的兴旺,做为一名房地产经纪行业的从业者,我深深的感受到,这个让我为之不顾一切的职业若想像律师、医生职业一样受到人民的认可，不是不可能，而是时间未到，今天的一切只是因为她的初始时期没有走好，但这份职业绝不可能永远是这个样子，总有一天，其一定会展现出其本应具备的作用。 经过长达近一年的总结、反思及各式各样的实践，再实践，演练、再演练，我们真正领悟到了我们应该如何做才是眼前最佳的出路，同时我们也清楚的认识到，我们所领悟到的一切单凭自己的努力是不会为这个行业常来多大健康的推动的，但如果有一大批像我们一样的人，一样的想疯子一样的疯子，大家认定统一的追求，统一的目标，我们只为此而生，我们只为此而存，我们携手并肩，一但我们走出阴霾，明媚的阳光必将首先照耀在我们的身上，这才是一个人生存于世间最大的价值体现。 借着博客的平台，疯子做出了可能让部分人不能理解的举措，将自已长期总结汇总而来的一切经营之道在此向广大有所需要的同仁们展现于此，如果您有所认同，希望我们能够共同借鉴，如果您有不同见解，本人诚盼良言相告，一切只为有限的价值得到无限的扩展。更盼能够与有识之士共同分享创造的快乐。 房地产经纪公司发展计划书 第一章摘要 一、公司概述 公司名称：丁丁置家（北京）房地产经纪有限责任公司 下设机构：当当俱乐部 公司主经营范围：从事房地产经纪业务，展览、展示，装修、设计咨询 公司设立前期准备期： 6个月 投资成本回收期： 2年 投资利润回报期：长期 丁丁置家属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。且已在原始积累发展过程中获得了物质积累与经验积累双丰收。 公司成立的核心经营内容以高标准、高品质服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展

房地产经纪服务业现状分析

城市化高速增长背景下重庆房地产经纪业发展研究子报告2 城市化高速增长背景下 重庆房地产经纪服务业市场的现状及对策分析报告 重庆工商职业学院科研项目 项目编号：2011XK006

城市化高速增长背景下 重庆房地产经纪服务业市场的现状及对策分析报告 城市化是伴随着工业化和经济发展而出现的一种世界性的社会经济现象。所谓城市化，是指农村分散的人口、劳动力和非农业经济活动不断进行空间上的聚集而逐渐转化为城市的经济要素，城市相应地成长为经济发展的主要动力的过程。城市化进程最基本的表现和特征就是人口城市化水平的日益提高，即：一个国家或地区内的人口由农村向城市转移，农业人口转化为非农业人口，农村地区逐步深化为城市地域，城镇数目不断增加，城市人口不断膨胀，并在总人口中占据越来越大的比重。 我国的城市化开始于上世纪60年代，于上世纪90的代开始加速。城市化的飞速发展带动了房地产业的前所未有的进步，城市化进程与房地产业的发展一直保持着紧密的关系。房地产业是随着工业化、城市化的发展而形成的独立产业。城市化水平的提高、城市居民的增多加大了对住房的需求；同时，由于城市化进程发展迅猛而相关的配套制度存在缺陷，导致了城市规划的不科学性、房地产业发展的不健康，从而会引发两者这间的矛盾。因此，城市化与房地产发展相互促进，又相互制约，随着我国改革开放的不断深入，高速增长的城市化进程所带来的一系列问题已越来越成为城市化时代改革与转型的重要课题。 重庆幅员面积8.24万平方公里，既有广大的农村地区，又有特大型城市，具有典型的二元经济结构特征。随着重庆市“314”总体战略的整体推进和经济的迅速发展，重庆城市化进程也日益加快，城市化率由1978年的不到13％达到2010年的53％，全市常住人口超过2800万人，是全国有名的特大城市。 一、重庆房地产经纪服务市场地位分析 房地产市场分为三级市场：一级市场是土地市场，二级市场是商品房市场，又称为增量市场，三级市场是二手房市场，又称为存量市场。 十一五期间，随着重庆地区经济及人均可支配收入的持续增长带来的房地产市场不断发展和成熟，在以龙湖、华宇、金科为代表的房地产二级市场取得持续稳定发展的可喜局面的同时，以房地产经纪服务业为代表的房地产三级市场的发展对于重庆城市化水平的提高、统筹城乡一体化和“五个重庆”建设发挥着不可忽视的作用。 以住宅市场为例进行分析，从2006年至2010年，重庆市住宅成交平均每年约1500万至2500万平方米，由商品房（增量房）与二手房（存量房）成交构成。通过数据分析发现，存量房成交的比例近年来明显增加，2010年达到32.52%，对促进与推动房市场的健康发展起着重要的作用。 （注：数据来源于重庆市统计年鉴）

2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题

2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题 2012年房地产经纪人《经纪概论》强化题(1) 房地产经纪概述 考情趋势分析 在近三年的考试中，本章的平均分值为11分，2010的考试分值为10分，题型全部为单项选择题和多项选择题。在考试新大纲增加了对房地产经纪行业发展展望的内容，在今年的考试中，分值估计在12分左右，主要题型单选题和多选题。 一、单项选择题 1.房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的()服务活动。 A.代理 B.居间 C.中介 D.行纪 2.下列选项中以占有交易标的为特征的是()。 A.经纪 B.经销 c.行纪 D.包销 3.下列分类按照房地产经纪服务方式的是() A.房地产行纪与房地产代理 B.房地产居间与房地产代理 C.新建商品房经纪与存量房经纪 D.房地产买卖经纪与房地产租赁经纪 4.唐宋时期的房地产经纪人被称为() A.中人 B.庄宅牙人 C.见证人

D.交易人 5.下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，不正确的是()。 A.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时接受一方或者相对两方委托人的委托 B.房地产居间业务，房地产经纪机构可以同时为一方或者相对两方提供服务 C.房地产代理业务，房地产经纪机构可以同时接受相对两方委托人的委托 D.房地产代理业务，房地产经纪机构只能同时接受一方委托 二、多项选择题 1.佣金是经纪收入的基本来源，其性质是()的综合体。 A.劳动收入 B.劳务收入 C.经营收入 D.风险收入 E.固定收入 2.下列关于经纪活动特点的有() A.活动内容的服务性 B.活动地位的中介性 C.活动范围的广泛性 D.活动主体的专业性 E.活动目的的前瞻性 【答案及解析】 一、单项选择题 1.【答案】C 【解析】房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。 2.【答案】B 【解析】经销以占有交易标的，经纪、行纪和包销同交易标的之间关系均是不占有交易标的的关系。 3.【答案】B 【解析】房地产经纪的分类按照服务方式分为房地产居间与房地产代理两大类。

房地产发展史

中国房地产发展史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年"安居工程"开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 详细： 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。 1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是"赶末班车"--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断

[工作计划]房地产经纪公司发展计划书

[工作计划]房地产经纪公司发展计划书房地产经纪公司发展计划书 发表于:2009-06-28 浏览:1989 回复:0 分享到:新浪微博 QQ空间开心网网易微博一个人能力再强,不一定能够支撑一个真正的团队,一个人的金钱再多,不一定能够开创一家强大的企业,一家企业的优秀,代表不了一个行业的兴旺,做为一名房地产经纪行业的从业者,我深深的感受到,这个让我为之不顾一切的职业若想像律师、医生职业一样受到人民的认可，不是不可能，而是时间未到，今天的一切只是因为她的初始时期没有走好，但这份职业绝不可能永远是这个样子，总有一天，其一定会展现出其本应具备的作用。 经过长达近一年的总结、反思及各式各样的实践，再实践，演练、再演练，我们真正领悟到了我们应该如何做才是眼前最佳的出路，同时我们也清楚的认识到，我们所领悟到的一切单凭自己的努力是不会为这个行业常来多大健康的推动的，但如果有一大批像我们一样的人，一样的想疯子一样的疯子，大家认定统一的追求，统一的目标，我们只为此而生，我们只为此而存，我们携手并肩，一但我们走出阴霾，明媚的阳光必将首先照耀在我们的身上，这才是一个人生存于世间最大的价值体现。 借着博客的平台，疯子做出了可能让部分人不能理解的举措，将自已长期总结汇总而来的一切经营之道在此向广大有所需要的同仁们展现于此，如果您有所认同，希望我们能够共同借鉴，如果您有不同见解，本人诚盼良言相告，一切只为有限的价值得到无限的扩展。更盼能够与有识之士共同分享创造的快乐。 房地产经纪公司发展计划书 第一章摘要 一、公司概述

公司名称: 丁丁置家(北京)房地产经纪有限责任公司 下设机构: 当当俱乐部 公司主经营范围: 从事房地产经纪业务，展览、展示，装修、设计咨询 公司设立前期准备期: 6个月 投资成本回收期: 2年 投资利润回报期: 长期 丁丁置家属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。且已在原始积累发展过程中获得了物质积累与经验积累双丰收。 公司成立的核心经营内容以高标准、高品质服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展 现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为最高价值点。我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的最佳需要之后，我们不依靠于原始的服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。 公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及涉外置业服务，不动产投资代理，资产整合及相关法律、装修顾问等多元化经营。 二、市场概述 房地产经纪行业由一、二手房分类销售转向联动经营之势已初步形成，逐步与国际运营模式接轨，此演变必将加倍扩大现有二手房经纪公司的发展空间。 北京地区土地资源的持续性短缺，二手房交易成为北京房地产市场主流的格局将无可厚非;谁能在行业发展演变的这一关键时刻把握机遇，未来的房地产销售市场才可能有其一席之地。

房地产经纪行业30年发展历程

房地产经纪行业30年发展历程 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 （一）复苏（1978-1992年）

1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。 2.复苏的表现 房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。

2004年房地产经纪人经纪概论考试真题及答案

2004年房地产经纪人经纪概论考试真题及答案 (总分：150.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：50，分数：50.00) 1.房地产经纪人从事房地产代理业务必须以房地产经纪机构为( )。 （分数：1.00） A.主要的途径 B.载体√ C.依据 D.担保 2.下列关于经纪的表述中，不正确的是( )。 （分数：1.00） A.经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为 B.经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易 C.经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬 D.经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系√ 3.经纪活动起源于( )。 （分数：1.00） A.第一次社会大分工 B.第二次社会大分工 C.第三次社会大分工√ D.现代市场经济 4.房地产经纪人或房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取佣金的行为，称为( )行为。 （分数：1.00） A.代理 B.行纪 C.居间√ D.代办 5.下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( )。 （分数：1.00） A.独立从事房地产经纪工作的自然人 B.可以在全国范围内从业 C.从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导√ D.具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试 6.下列关于房地产经纪人的表述中，不正确的是( )。 （分数：1.00） A.可以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务 B.经所在机构授权可以订立房地产经纪合同 C.《房地产经纪人执业资格证书》在全国范围有效 D.只能在报名所在地注册执业√

7.受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满( )的，不予注册。 （分数：1.00） A.1年 B.3年 C.4年 D.5年√ 8.道德的客观方面包括( )。 （分数：1.00） A.道德意识 B.道德标准√ C.道德信念 D.道德判断 9.人们在从事各种职业活动的过程中应遵守的思想行为准则和规范是( )。 （分数：1.00） A.道德规范 B.道德观念 C.职业道德√ D.社会道德 10.如果客户来电话要找的人不在，最合适的礼貌应答是( )。 （分数：1.00） A.请问上次是哪位业务员接待您的 B.您好!××公司，请问有什么需要我为您服务 C.对不起!他(她)出去了，您需要留言吗√ D.对不起!他(她)出去了，请您打他(她)手机 11.房屋买卖代理收费，应( )。 （分数：1.00） A.按成交价格总额的35%收费 B.按成交价格总额的4.0%收费 C.严格按照国家规定的标准收费√ D.采用差额定率累进计费 解析：房地产经纪机构应遵守的义务之一，即：严格按照规定标准收费。 12.由于委托人的原因给房地产经纪人造成经济损失的，应由( )向委托人提出赔偿要求。（分数：1.00） A.房地产经纪人协理 B.房地产经纪人 C.房地产经纪机构√ D.房地产经纪机构和房地产经纪人共同 解析：由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。由经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

2018最新《房地产经纪管理办法》全文 (2)

2017最新《房地产经纪管理办法》全文 第一章总则 第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。 第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。 第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。 第五条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。 第二章房地产经纪机构和人员 第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。 第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。 第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。 第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。国务院住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。 第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案

2010年房地产经纪概论综合分析题及答案 (一) 房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按3000 元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居问合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。 1．甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括()。 A．营业执照 B．机构设立的可行性分析报告 C．经营计划

D．注册房地产经纪人员情况 2．关于田某这一经纪行为的说法，正确的有( )。 A．田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查 B．即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房 C．如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任D．如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同 3．关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有()。 A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的 B．应由甲机构向赵某收700元奖励费 C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励 D．田某不应收取700元奖励金 4．赵某同甲机构所签订的合同属于()。 A．新建商品房经纪合同 B．房地产租赁经纪合同 C．房地产租赁代理合同

日本房地产的发展史

日本房地产的发展史 1关于房地产的发展史（绝对精彩） 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！? 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。? 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱

的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------? 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远?。 调控当前房价重要的是压低消除通胀预期 2007年10月20日09:3021世纪经济报道 9月底以来，一系列的政策“组合拳”再次打到了持续火爆的楼市身上。 9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，不但规定“第二套住房”的首付比例不得低于40%，而且将住房贷款利率提到基准利率的1.1倍。10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

2019年房地产经纪行业分析报告

２０１９年房地产经纪行业分析报告

目录 一、行业概述：存量增量兼备，切入二、三级市场 (1) （一）经纪行业界定：以存量市场为主，兼有增量市场业务 (1) （二）房地产行业产业链：经纪业务从二、三级市场切入 (1) 二、新房代销市场：千亿级市场规模，强强联合成趋势 (2) （一）新房代销行业历史：互联网化开辟行业增长点 (2) （二）新房代销行业现状：行业格局稳定，抵御多重冲击 (3) （三）新房代销行业规模测算：千亿级市场规模，仍存增长空间 (4) （四）新房代销行业发展趋势：线上线下联动，多方合作开放共享 (5) 三、二手房交易市场：步入存量房时代，未来增长可期 (6) （一）步入存量房时代：一线城市引领房地产市场结构改革 (6) （二）二手房交易经纪市场规模测算：千亿级市场，增长空间十足 (8) （三）一二手联动：房地产经纪的有利发展模式 (9) 四、房屋租赁市场：千亿市场进入快速发展期 (10) （一）行业发展历程：二十年历史，行业步入加速发展期 (10) （二）长租行业规模测算：需求端拉动千亿级市场规模 (10) （三）长租市场现状：业务下沉，房源结构待调整 (12) 五、衍生业务市场：尚处发展初期，未来空间广阔 (13) 六、房地产经纪的O2O化：高速渗透，O2O成必然趋势 (15) （一）房地产经纪的O2O历程：O2O模式进入高速发展期 (15) （二）房地产经纪O2O模式：基于当代网络、信用体系的模式 (17) （三）房地产经纪O2O竞争格局：大而散的群雄割据格局 (17) （四）房地产经纪O2O发展趋势：信息共享与独家代理 (20) 七、房地产经纪行业主要玩家 (20) （一）链家：大数据驱动的房地产经纪龙头 (20) 1、公司概况及发展历史 (20) 2、公司行业地位 (22) 3、公司产品布局 (23) 4、公司发展战略SWOT分析 (23) 5、公司融资历程 (24) 6、公司经营活动情况 (25) （二）我爱我家：20年历史，率先登陆A股的房地产经纪公司 (25) 1、公司概况及发展历史 (25) 2、公司业务概况 (28) 3、公司主要竞争者 (29) 4、公司商业模式 (30) 5、公司运营情况 (32) （三）深圳云房（Q房网）：立足深圳、布局全国的O2O巨头 (34) 1、公司概况及发展历史 (34) 2、公司商业模式 (35) 3、公司业务概况 (35) 4、公司运营情况 (37) （四）世联行：新房代销领导者，积极开拓三级市场业务 (39) 1、公司概况及发展历史 (39) 2、公司业务概况 (40) 3、公司运营情况 (41) 插图目录 (46) 表格目录 (48)

房地产经纪人《经纪概论》备考习题

18.香港于1997年颁布了( )，标志着香港房地产经纪纳入了法治化管理的轨道。 A.《地产经纪条例》 B.《地产代理条例》 C.《地产代理与居间条例》 D.《不动产经纪条例》 19.下列关于经纪的表述中，不正确的是( )。 A.经纪活动是社会经济活动中的一种中介 服务行为 B.经纪活动主要是通过提供信息和专业服 务来促成交易 C.经纪机构提供中介服务是通过佣金方式 取得其服务的报酬 D.经纪机构与委托人之间有长期固定的合 作关系 20.房地产查验是房地产经纪人在签订正式居间合同的前期准备工作。房地产经纪人要对接受委托房地产的权属状况.( ).物质状况等进行查验。 A.环境状况 B.文字资料 C.市场信息 D.政策导向

21.当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人 ( )。A.只能请求房地产经纪机构承担违约责任B.可以请求房地产经纪机构既承担违约责 任又承担侵权责任 C.可以自由选择请求房地产经纪机构要么 承担违约责任，要么承担侵权责任D.只能请求房地产经纪机构承担侵权责任22.房屋买卖代理收费，应( )。 A.按成交价格总额的35%收费 B.按成交价格总额的4.0%收费 C.严格按照国家规定的标准收费 D.采用差额定率累进计费 23.由于房屋租赁双方易产生较为复杂的债权债务关系，委托人对房地产经纪机构的责任要求也相对比较复杂，因此，在房屋租赁 居问合同中就某些委托事项应补充( )性条款，以便明确房地产经纪机构与委托人各自 的权利义务。 A.强制 B.控制 C.限制 D.法定 上一页1 2 3 4 5 6 7 8 9 10...相关推荐：2010房地产经纪人《经纪实务》模拟试题答案

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。