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绿城集团住宅工程质量标准

绿城集团住宅工程质量标准
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绿城集团住宅工程质量标准

目的

为提升公司绿城集团住宅工程开发建设质量,确保住宅使用功能,提升客户满意度,特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准,也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。

使用范围

公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程,精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。

编制依据

本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制,主要依据有:

(1)《住宅设计规范》

(2)《住宅建筑规范》

(3)《住宅性能评定技术标准》

(4)《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)

(5)《建筑装饰装修工程质量验收规范》

(6)《建筑工程施工质量验收统一标准》

(7)《住宅工程初装饰竣工验收办法》(

(8)《商品房销售管理办法》

其它说明

本标准侧重于小业主对收楼的质量要求,各利润中心应参照本标准的质量要求,结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求,制订相关工程质量规范列入合同文件中,以使工程参与各方有明确的工程质量标准,做到有规可依。

2.户内质量验收标准

室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面)

1) 主控项目

(1)面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹;

(2)国家标准:空鼓面积不应大于400CM2;且每自然间(标准间)不多于2处可不计;

(3)置地企业标准:100%无空鼓。

2) 一般项目

(1)地面表面密实,无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象;

(2)地面坡度满足设计要求,坡向正确,不应有倒泛水和积水现象;

(3)踢脚线与墙面应结合紧密,高度一致,出墙厚度均匀;

(4)对于有室内楼梯的,楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求;

(5)允许偏差应符合规定要求。

水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差

3) 过程控制要求

(1)地坪施工前,应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净,可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理;

(2)水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实,对于有地暖层的后浇地面,可采用直径150MM的铁辊碾子碾压密实;

(3)有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏,应进行蓄水试验;

(4)施工完成地面应洒水养护不少于7天;

(5)应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。

4) 设计要求

(1)粗装修地面应预留二次装饰层厚度,一般宜预留40~50MM,应明确公共走道与室内地面、室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。

(2)底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。

室内墙面(抹灰工程)

1) 主控项目

(1)墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝;

(2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于30mm时,应采取建筑抹灰用钢丝网加强。

(3)不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开裂的加强措施,应采用建筑抹灰用钢丝网,钢丝网与各基体的搭接宽度不应小于100 mm。

2) 一般项目

(1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹,分格缝和灰线应清晰美观;

(2)墙面抹灰均按照高级抹灰标准控制,墙面抹灰的允许偏差:

墙面高级抹灰工程质量的允许偏差

3) 过程控制要求

(1)抹灰前应检查房间方正;

(2)抹灰前应检查墙面结构,做到无裂缝、无渗漏;

(3)采用灰饼、拉线方法控制面层高度;

(4)基底应清理干净,混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理,防止空鼓。

室内顶棚抹灰

1) 主控项目

(1)抹灰层与基层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应无爆灰和裂缝;

(2)抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于20mm时,应采用建筑抹灰用钢丝网防开裂及脱落。

2) 一般项目

(1)抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹,分格缝和灰线应清晰美观;

(2)抹灰的允许偏差:表面应平顺,阴阳角应方正、顺直;

(3)抹灰均按照高级抹灰标准要求:

允许偏差项目国家标准:抹灰阴阳角方正允许偏差为3MM。

3) 过程控制要求

(1)顶棚结构无裂缝、无渗漏;

(2)抹灰前应检查房间方正;

(3)楼板各洞口应封堵平整;

(4)采用灰饼、拉线方法控制面层高度;

(5)基底应清理干净,混凝土表面应凿毛或采用界面剂处理,防止空鼓;

(6)顶棚应尽量采取打磨修补、局部抹灰的方法进行抹灰。

室内腻子

1) 主控项目

(1)腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮和掉粉;

(2)腻子材料性能应符合设计和规范要求。

2) 一般项目

(1)表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹;

(2)腻子的允许偏差:

腻子工程质量的允许偏差

3) 过程控制要求

(1)满刮腻子之前,应将基层缺陷修补平整;

(2)满刮腻子不少于两遍,第一遍腻子刮涂完成,应对表面打磨修补。

入户门 (防盗门)

1) 主控项目

(1)户门应采用安全防卫门,向外开启的户门不应妨碍交通;

(2)户门的品种、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置及防腐处理应符合设计要求;

(3)户门的安装必须牢固;

(4)户门开启应灵活;

(5)户门的配件应齐全,位置应正确,功能应满足使用要求;

(6)有消防要求的入户门应满足消防规范及验收要求。

2) 一般项目

(1)门的表面装饰应符合设计要求;

(2)门表面不得有划痕、碰伤、污染;

(3)门的防撞性能指标应符合要求;

(4)户门隔声要求不低于25dB(国家标准);

(5)安装的留缝限值、允许偏差应符合要求。

门安装的留缝限值、允许偏差

3) 过程控制要求

(1)内开门时门扇距粗装修找平层不宜少于40-50MM;

(2)门框出墙面尺寸一致;

(3)门框与墙体间缝隙的填嵌应饱满,门框无变形;

(4)成品门进场时表面应粘贴保护膜。

户内门窗

铝合金门窗

1) 主控项目

(1)窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方式及门窗的型材壁厚应符合设计要求;

(2)门窗框和副框的安装必须牢固,推拉门窗扇必须有防脱落措施;

(3)门窗扇必须安装牢固,并应开关灵活、关闭严密,无倒翘;

(4)门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求,安装应牢固,位置应正确,功能应满足使用要求。

(5)门窗的“三性”试验:抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗透性能应由有资质的检测单位进行检测合格;

(6)外窗隔声要求不低于30dB(国家标准)。

2) 一般项目

(1)门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀。表面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续;

(2)玻璃无划花、破碎、气泡、起雾;

(3)门窗开启灵活,门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N;

(4)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封,密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹;

(5)门窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽,设置的排水孔应通畅;

(6)有排水孔的门窗,排水孔应畅通,位置和数量应符合设计要求;

(7)门窗安装的允许偏差应符合规定。

铝合金门窗安装的允许偏差

3) 过程控制要求

(1)门窗框边外露宽度一致;

(2)采用副框安装时,主副框的连接措施应有保证;

(3)门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直,无裂缝;

(4)外窗台找坡规范,避免窗台积水;

(5)窗需在工厂内加工,横框、竖框型材要符合规范图集要求,严禁用小料拼装;

(6)外窗需与外墙一起进行淋水试验检查验收合格。

木门

1) 主控项目

(1)木门的品种、类型、规格、开启方向、安装位置及连接方式应符合设计要求;

(2)木门必须安装牢固,并应开关灵活,关闭严密,无倒翘;

(3)木门五金配件的型号、规格、数量应符合设计要求,安装应牢固,位置应正确,功能应满足使用要求。

2) 一般项目

(1)木门的盖口条、压缝条、密封条安装应顺直,与门结合应牢固、严密;

(2)木门表面应洁净,不得有刨痕、锤印;

(3)木门与墙体间缝隙的填嵌材料应符合设计要求,填嵌应饱满;

(4)门框出墙面尺寸应一致;

(5)木门安装的允许偏差应符合以下规定。

木门安装的允许偏差(mm)

3) 过程控制要求:

(1)木门成品表面应粘贴保护膜。

护栏和扶手

1) 主控项目

(1)护栏和扶手制作与安装所使用的材料规格、数量应符合设计要求;

(2)护栏和扶手造型、尺寸及安装位置应符合设计要求;

(3)护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求;

(4)护栏安装必须牢固;

(5)护栏玻璃应使用公称厚度不小于12MM的钢化玻璃或钢化夹层玻璃,当护栏一侧距楼地面高度为5M及以上时,应使用钢化夹层玻璃。

2) 一般项目

(1)护栏和扶手转角弧度应符合设计要求,接缝应严密,表面应光滑,色泽应一致,不得有裂缝、翘曲及损坏。

(2)护栏和扶手安装的允许偏差应符合要求。

护栏和扶手安装允许偏差

3) 设计要求

(1) 临空高度在24 M以下的低层、多层 (六层及六层以下) 住宅,栏杆净高不应低于,临空高度在24M以上的中高层、高层 (七层及七层以下)住宅,栏杆净高不应低于;

(2) 楼梯栏杆扶手高度不应小于,当楼梯水平段栏杆长度大于,其扶手高度不应小于;当采用垂直杆件做栏杆时,其杆件净距不应大于。

防渗漏

外墙防渗

1) 主控项目

(1)外墙应有防渗漏设计;

(2)墙面应无裂缝、无渗漏;

(3)在外墙抹灰完成后,防水层施工之前,用水管慢速淋水30分钟,无渗漏,并作记录;

(4)在外墙防水和装饰工程全部完成后,应进行外墙淋水试验;

在外墙装饰全部完成后,在外墙顶部设置横向淋水带。淋水后观察,内侧墙面及窗无渗漏、渗湿、印水等现象。按各建筑气候分区淋水时间要求如下表:

各城市外墙淋水试验时间

淋水管设置方法:淋水管管径宜为20mm,距墙表面距离宜为100~150mm,喷水孔可用手枪钻等工具加工,喷水孔成直线均匀分布,喷水方向与水平方向角度宜为30°左右,孔径5mm,孔间距100mm,水量为自来水正常水压3Kg/CM2或采用增压泵增压取水。

参考标准:

国内一般淋水试验标准:采用人工淋水试验,每三~四层(有挑檐的每一层)设置一条横向淋水带,淋水时间不少于一小时后进户目测观察检查。

香港外窗淋水试验标准:a.在户外将窗关闭严密后进行喷水测试;b.喷枪水嘴距离窗缝间300MM,持续喷水,水压30-35psi;c.在窗缝间往返移动喷嘴,顺序为:最低处水牙缝,中间水牙缝,最后是最高处水牙缝;d.窗框与墙体间缝每2米喷1分钟,其余缝每3米喷1分钟;

e.在室内观察是否有漏水。

2) 过程控制

(1)砼外墙面抹灰前,应将外墙上螺栓孔、脚手架钢管孔用防水砂浆、混凝土塞填密实;

(2)砌筑外墙施工,应控制砂浆饱满度,在穿外架钢管处、施工电梯等后砌部位,应特别注意封堵质量,监理和承包商质检人员应进行验收。

(3)门窗阳台口滴水线做法应符合要求。

(4)对于涂料外墙面,抹灰层应满挂建筑抹灰用钢丝网加强,防止抹灰层开裂及脱落。

有防水排水要求的楼地面工程(厨卫间、开放式阳台)

1) 主控项目

(1)防水涂料和胎体增强材料必须符合设计要求。

(2)防水层不得有渗漏或积水现象。

2) 一般项目

(1)涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求,最小厚度不应小于设计厚度的80%;

(2)涂膜防水层与基层应粘结牢固,表面平整,涂刷均匀,无流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷;

(3)涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀,粘结牢固;水泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与涂膜防水层间应设置隔离层;刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求。

3) 过程控制要求

(1)地面工程的立管、套管、地漏处封堵无渗漏;

(2)地面坡度满足设计要求(一般为1%),坡向正确,不应有倒泛水和积水现象;

(3)地面结构补洞完成后,进行结构试水,闭水时间为4小时,无明显渗漏;

(4)防水层施工完成后,进行蓄水试验,蓄水深度最浅处大于20 MM,蓄水时间不少于24h,无渗漏、渗湿、印水现象。

4) 设计要求:

(1)防水材料宜选用合成高分子防水涂膜、高聚物改性沥青防水涂膜、水泥基防水涂膜;

(2)防水涂膜应选用环保性材料。

屋面防水

1) 主控项目

(1)卷材防水层所用卷材及其配套材料,必须符合设计要求;

(2)防水涂料和胎体增强材料必须符合设计要求。

(3)防水层不得有渗漏或积水现象;

(4)防水层在天沟、檐沟、檐口、水落口、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造,必须符合设计要求。

2) 一般项目

(1)卷材防水层的搭接缝应粘结牢固,密封严密,不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷;防水层的收头应与基层粘结并固定牢固,缝口封严,不得翘边;

(2)卷材防水层上的撒布材料和浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀,粘结牢固;

(3)水泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与卷材防水层间应设置隔离层;

(4)刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求;

(5)排汽屋面的排汽道应纵横贯通,不得堵塞。排汽管应安装牢固,位置正确,封闭严密;

(6)排汽屋面的排汽道应纵横贯通,不得堵塞,并同与大气排汽出口相通。找平层设置分格缝可兼做排汽道,排汽道间距宜为6m,纵横设置。屋面面积每36m2宜设一个排汽出口;

(7)卷材的铺贴方向应正确,卷材搭接宽度的允许偏差为-10mm;

(8)涂膜防水层的平均厚度应符合设计要求,最小厚度不应小于设计厚度的80%;

(9)涂膜防水层与基层应粘结牢固,表面平整,涂刷均匀,无流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷;

(10)涂膜防水层上的撒布材料或浅色涂料保护层应铺撒或涂刷均匀,粘结牢固;水泥砂浆、块材或细石混凝土保护层与涂膜防水层间应设置隔离层;刚性保护层的分格缝留置应符合设计要求;

(11)平屋面分块蓄水不少于24小时,蓄水深度不低于20 MM,无渗漏;

(12)坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查,无渗漏。

3) 过程控制要求

(1)天沟、檐沟、泛水、变形缝等细部构造做法符合规定要求,且密封严密无渗漏;

(2)防水层排水坡度符合设计要求,无明显积水现象;

(3)立管、套管、洞口处封堵密实无渗漏。

4) 设计要求

(1)防水层宜施工在结构面,保温层宜在防水层之上;

(2)保温材料宜选择憎水性材料;

(3)屋面防水应进行专项设计,明确各节点的细部详图。

厨房排烟道

1)主控项目

(1)垂直排烟道产品符合《住宅厨房排烟道》JG/T3028-1995;

(2)排烟道制品外表面平整、内表面光滑平整、无麻面、蜂窝和孔洞;

(3)排烟道制品端面应平整无飞边,且与管体外表面相垂直;

(4)排烟道应上下连接牢固、密封密实;

(5)止回阀阀板摆动灵活,关闭位置准确;

(6)烟道(包括排气道)伸出平屋面高度不小于,不低于女儿墙的高度;退层平台上的烟道应超过跃层外开门窗的上口;伸出坡屋面高度应符合下列要求:

a)烟道(包括排气道)中心线距屋脊小于时,应高出屋脊;

b)烟道(包括排气道)中心线距屋脊~时,应高出屋脊,且伸出屋面高度不小于;

c)排烟道(包括排气道)中心线距屋脊大于时,伸出屋面高度不小于。

2)一般项目

(1)排烟道制品尺寸与形位允许偏差应符合要求。

尺寸与形位允许偏差

3)过程控制

(1)安装前需检查楼板留洞,要求位置正确,上下垂直对中,偏差处需先处理;

(2)管身连接平整,无裂纹;

(3)止回阀、防火门按规定安装;

(4)管身外抹灰层需满挂建筑抹灰用钢丝网;

(5)烟道安装完成应进行排烟验收,不得有漏烟。

4)设计要求

(1)垂直排油烟道的断面,应根据所担负的排气量计算确定。垂直排油烟道应有防止油烟气回流和串烟的措施;

(2)垂直排油烟道出屋顶口,宜安装无动力风帽;

(3)水平排油烟道的设计,应隐蔽、美观并有防止交叉污染的措施。

空间尺寸

1)主控项目

(1)室内净高偏差:

国家标准:室内净高负偏差不超过18 MM,正偏差不超过20MM,极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过20 MM;

绿城企业标准:室内净高负偏差不超过15 MM,正偏差不超过15MM,极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过15 MM;

(2)室内平面净尺寸偏差:

国家标准:室内平面净尺寸偏差不超过正负15 MM,极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过20 MM;

绿城企业标准:室内平面净尺寸偏差不超过正负10 MM,极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过15 MM;

(3)房间方正偏差:

国家标准:房间方正偏差不超过%,且不大于15 MM;

2)过程控制

(1)主体结构尺寸准确、方正;

(2)粗装修施工应进行测量定位,控制房间净尺寸。

安装工程

给排水

1) 主控项目

A 给水部分

(1)室内给水管道的水压试验必须符合设计要求。当设计未明确时各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的倍,但不得小于。

(2)给水系统交付小业主使用前必须进行分户进行水压试验并做好记录。预留管口必须做好保护。冲洗、消毒检验合格后用试水龙头通水。

(3)直埋(金属)给水管道防腐:室内直埋给水管道(塑料管道和复合管道除外)应做防腐

处理。埋地管道防腐层材质和结构符合设计要求。

(4)洁具给水管预留长度(距地面高度)应满足设计要求,如果设计没有明确要求则按如下规定执行,洗涤盆450mm,洗脸盆450mm,洗衣机龙头1100mm,浴盆630mm,燃器热水器1150mm,座便器、净身器200mm,淋浴器1150mm,洒水栓1000mm,直饮水器500mm,冷热水管之间距离为150mm。

(5)给水工程所使用的管道、管道配件、阀类、水龙头、必须具有中文质量合格证明文件,规格、型号及性能检测报告应符合国家技术标准或设计要求。进场时应做检查验收,并经建设单位、监理工程师核查确认。给水管必须采用管材相适应的管件。生活给水系统所涉及的材料必须达到饮用水卫生标准。

B 排水部分

(1)生活污水铸铁、塑料管道的坡度必须符合设计或规范规定。

(2)排水塑料管必须按设计要求及位置装设伸缩节。如设计无要求时,伸缩节间距不得大于4m。同层建筑中明设排水塑料管道应按设计要求设置阻火圈或防火套管。

(3)排水栓和地漏的安装应平整、牢固,低于排水表面,周边无渗漏。带水封的地漏水封深度不得小于50mm。

(4)管道穿过墙壁和楼板,应设置金属或塑料套管,其顶部高出建筑装饰面20mm,安装在卫生间及厨房内的套管,其顶部应高出装饰地面50mm,底部与楼板底面相平;安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。穿过楼板的套管与管道之间缝隙宜用阻燃密实材料填实,且端面应光滑,管道的接口不得设在套管内。套管管径应大1~2号。

(5)降板排水卫生间宜设置排水措施。

2) 一般项目

A 给水部分

(1)给水平管道应有%~%的坡度向泄水装置。

(2)给水管道和阀门安装的允许偏差应符合下表规定:

给水管道和阀门安装的允许偏差

(3)管道的支、吊架安装应平整牢固,其间距应符合规范。

钢管管道支架的最大间距

(4)水表应安装在便于检修、不受曝晒、污染和冻结的地方。表外壳距墙表面净距为10~30mm;水表进水口中心标高按设计要求,允许偏差为±10mm。安装螺翼式水表,表前与阀门应有

不小于8倍水表接口直径的直线管段。

(5)室内冷、热水管道上、下平行敷设时,冷水管应在热水管下方;垂直平行敷设时,冷水管应在热水管右侧。

(6)薄壁不锈钢管嵌墙敷设与建筑物同寿命永久性管道,宜采用承插氩弧焊连接方式,焊接方法采用(TIG)。避免使用卡压、卡套等机械接头。不锈钢材或管件与碳钢构件之间的接触面,须用3mm厚橡胶衬垫或木块箍垫阻断,防电化学腐蚀。

(7)明装给水铜管、不锈钢管其外壁距装饰墙面的距离:公称直径10~25mm时小于30mm;公称直径32~50mm时小于40mm。明装给水铜管、不锈钢管宜采取防结露措施,热水管应保温。

(8)嵌墙敷设的管径不宜大于25mm,在管线转折处,应预留5~10mm净空,补偿管路因热胀冷缩引起的伸缩变化值。

(9)给水立管和装有3个或3个以上配水点的支管始端,均应安装可拆卸的连接件。

B 排水部分

(1)生活污水管道上设置的检查口或清扫口,当设计无要求时就符合下列规定:

a)立管上应每隔一层设置一个检查口,但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。如为两层建筑时,可仅在底层设置立管检查口;如有乙字弯管时,则在该层乙字弯管的上部设置检查口。检查口中心高度距操作地面一般为1m,检查口的朝向应便于检修。暗装立管,在检查口处应安装检修门。

b)在连接2个及2个以上大便器或3个及3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。当污水管在楼板下悬吊敷设时,可将清扫口设在上一层楼地面上,污水管起点的清扫口距与管道相垂直的墙面,距离不得小于200mm;若污水管起点设置堵头代替清扫口时,与墙面距离不得小于400mm。

c)转角小于135°的污水横管上,应设置检查口或清扫口。

d)污水横管的直线管段,应按设计要求的距离设置检查口或清扫口。

(2)卫生间及厨房排水管道预留长度管口宜高出地面100mm并做好封口保护措施。

(3)金属排水管道上的吊钩或卡箍应固定在承重结构上。固定件间距:横管不大于2m;立管不大于3m。楼层高度小于或等于4m,立管应安装1个固定件。立管底部的弯管处应设支墩或采取固定措施。

(4)排水塑料管道支、吊架间距应符合下表规定:

排水塑料管道支、吊架间距

(5)排水通气管不得与风道或烟道连接,且应符合下列规定:

a)通气管应高出屋面300mm,但必须大于最大积雪厚度。

b)在通气管出口4m以内有门、窗时,通气管应高出门、窗顶600mm或引向无门、窗一侧。

c)经常有人停留的平屋顶上,通气管应高出屋面2m,并应根据防雷要求设置防雷装置。屋顶有隔热层应从隔热层板面算起。

(6)通向室外的排水管,穿过墙壁或基础必须下返时,应采用45°三通和45°弯头连接,并应在垂直管段顶部设置清扫口。

(7)用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接,应采用45°三通或45°四通和90°斜三通或90°斜四通。立管与排出管端部的连接,应采用两个45°弯头或曲率半径不小于4倍管径的90°弯头。

(8)室内排水管道安装的允许偏差应符合下表规定:

室内排水管道安装允许偏差

3) 过程控制

(1)隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前必须做灌水试验,其灌水高度应不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度。

(2)排水主立管及水平干管管道均应做通球试验,通球球径不小于排水管道管径的2/3,通球率必须达到100%。

(3)雨水管道安装后应做灌水试验,灌水高度必须到每根立管上部的雨水斗。

(4)空调冷凝水排水须有组织集中排水,严禁污水、废水管排到冷凝、雨水管。

(5)埋地管线现场必须有明确的标识,应分户按现场实际施工情况绘制竣工图。

室内采暖

1) 主控项目

(1)管道安装坡度,当设计未注明时,应符合下列规定:气、水同向流动的热水采暖管道,坡度宜为3‰,不得小于2‰;气、水逆向流动的热水采暖管道,坡度不应小于5‰;散热器支管的坡度应为1%,坡向应利于排气和泄水。

(2)散热器安装允许偏差应符合下表规定:

散热器安装允许偏差

(3)散热器背面与装饰后的墙内表面安装距离,应符合设计或产品说明书要求。如设计未注明,应为30mm。

(4)铸铁或钢制散热器表面的防腐及面漆应附着良好,色泽均匀,无脱落、起泡、流淌和漏涂缺陷。

(5)低温热水地板辐射采暖系统安装:地面下敷设的盘管埋地部分不应有接头。盘管隐蔽前

必须按设计要求进行水压试验,如果设计没有明确规定,试验压力为工作压力的倍,但不小于。

(6)低温热水地板辐射采暖加热盘管管弯曲部分不得出现硬折弯现象,曲率半径应符合下列规定:

a)塑料管:不应小于管道外径的8倍;

b)复合管:不应小于管道外径的5倍。

(7)采暖系统入口装置及分户热计量系统入户装置,应符合设计要求。安装位置应便于检修、维护和观察。

2) 一般项目

(1)方形补偿器应水平安装,并与管道的坡度一致;如其臂长方向垂直安装必须设排气及泄水装置。

(2)钢管管道焊口尺寸的允许偏差应符合规范要求。

(3)散热器支管长度超过时,应在支管上安装管卡。

(4)低温热水地板辐射采暖系统安装:加热盘管管径、间距和长度应符合设计要求。间距偏差不大于±10mm。

(5)管道、金属支架和设备的防腐和涂漆应附着良好,无脱皮、起泡、流淌和漏涂缺陷。

(6)管道保温:保温层应厚度均匀,牢固无缝隙;管道阀门、过滤器及法兰部位的绝热结构应能单独拆卸。

(7)低温热水地板辐射采暖系统安装:为保证地面辐射采暖系统在完好和正常的情况下使用,防潮层、防水层、隔热层及伸缩缝等均应符合设计要求。填充层强度标号应符合设计要求。

3) 过程控制

(1)平衡阀及调节阀、热量表、疏水器、除污器、过滤器、阀门的型号、规格、公称压力及安装位置应符合设计要求。

(2)方形补偿器制作时,应用整根无缝钢管煨制,如需要接口,其接口应设在垂直臂的中间位置,且接口必须焊接。

(3)组对散热器的垫片应符合下列规定:

a)组对散热器垫片应使用成品,组对后垫片外露不应大于1mm。

b)散热器垫片材质当设计无要求时,应采用耐热橡胶。

c)散热器支架、托架安装,位置应准确,埋设牢固。散热器支架、托架数量,应符合设计或产品说明书要求。

(4)暗装管道地面有醒目标志,无管线外露。

(5)采暖系统安装完毕,管道保温之前应进行水压试验。试验压力应符合设计要求。当设计

未注明时,应符合规范规定。

(6)管道保温允许偏差必须符合下表规定:

管道保温允许偏差

(7)系统试压合格后,应对系统进行冲洗并清扫过滤器及除污器;系统冲洗完毕应充水、加热,进行试运行和调试。

(8)低温热水地板辐射采暖系统安装:分、集水器型号、规格、公称压力及安装位置、高度等应符合设计要求。分、集水器为地面辐射采暖系统盘管的分路装置,设有放气阀及关断阀等,属重要部件,应按设计要求进行施工及验收。

(9)燃气壁挂炉的安装应按照设计和施工质量验收规范以及产品说明书的规定。

燃气

1) 主控项目

(1)室内明设燃气管道与墙面的净距,当管径小于DN25时,不宜小于30mm;管径在DN25~DN40时,不宜小于50mm;管径等于DN50时,不宜小于60mm;管径大于DN50时,不宜小于90mm。

(2)室内燃气管道安装后检验的允许偏差。

室内燃气管道安装允许偏差

(3)燃气管道垂直交叉敷设时,大管应置于小管外侧;燃气管道与其他管道平行、交叉敷设时,应保持一定的间距,其间距应符合下表规定:

(4)家用燃气表的安装应符合下列规定:

a)高位安装时,表底距地面不宜小于,表与灶的水平净距不得小于300mm,表后与墙面净距不得小于10mm;多块表挂在同一墙面上时,表之间净距不宜小于150mm。

b)低位安装时,表底距地面不宜小于。

c)燃气表安装在橱柜内时,橱柜的形式应便于抄表、检修及更换,并具有自然通风的功能。燃气表安装后应横平竖直,不能倾斜。

d)天燃气报警器距顶板300mm以内, 液化气报警器距地面200mm以内,泄露报警系统应与消防控制中心连锁。

2) 一般项目

(1)燃气支管宜明设。燃气支管不宜穿过起居室(厅)。敷设在起居室(厅)、走道内的燃气管道不宜有接头。当穿过卫生间、阁楼或壁柜时,燃气管道应采用焊接连接(金属软管不得有接头),并应设在钢套管内。

3) 过程控制

(1)管道穿楼板套管应高出饰面50~100mm,管道和套管之间应用柔性难燃材料填满。

(2)管路防雷、防静电接地测试合格。

(3)管道系统强度和气密性试压应符合设计要求,设计未明确试验压力时应符合规范要求。

电气

1) 主控项目

A 分户配电箱

(1)配电箱检测调试结果必须符合设计及施工规范要求。

(2)配电箱标志牌,标志框齐全、清晰;箱体、饰面板内外清洁,无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活。

(3)配电箱的金属框架必须接地(PE)可靠;配电箱的金属门与框架的接地端子间应用裸编织铜带连接,且有标识。

(4)配电箱内线路的线间、线对地间绝缘电阻值,馈电线路必须大于 MΩ。

(5)配电箱内配线整齐,绑扎牢固,无绞接现象,导线连接紧密,不伤芯线,多股电线不断股,烫锡压接,防松垫圈等零件齐全。同一端子上导线连接不多于2根。

(6)配电箱内开关灵活可靠,带有漏电保护的回路,漏电保护装置动作电流不大于30mA,动作时间不大于。

(7)配电箱内分别设置零线(N)和保护接地线(PE)汇流排。

(8)配电箱内相线、零线及保护接地线必须按规范要求分色配置电线。

B 开关、插座

(1)当交流220V及380V的插座安装在同一场所时,应有明显的区别。

(2)插座接线应符合下列规定:

a)单相两孔插座,面对插座的右孔或上孔与相线连接,左孔或下孔与零线连接;单相三孔插座,面对插座的右孔与相线连接,左孔与零线连接,接地线(PE)接在插座的上孔。b)插座的接地端子不应与零线端子连接;同一场所的插座,接线的相序一致;接地(PE)或接零(PEN)线在插座间不串联连接。

(3)特殊情况下插座安装应符合下列规定:

a)当接插有触电危险家用电器的电源时,采用带开关插座,开关断开相线。

b)潮湿场所采用密封型并带保护地线触头的保护型插座,当设计无要求时,安装高度不低于米。

(4)照明开关安装应符合下列规定:

a)同一室内的开关采用同一系列的产品,开关的通断位置应一致,且操作灵活、接触可靠;

b)开关必须控制相线。

C 等电位联结

(1)等电位联结干线或局部等电位箱间的连接线形成环形网路,环形网路应就近与等电位联结干线或局部等电位箱连接。支线间不应串联连接。

(2)等电位联结的线路最小允许截面应符合下表的规定

2) 一般项目

A 分户配电箱

(1)箱体不采用可燃材料制作,箱体涂层完整。

(2)箱位准确,安装牢固,部件齐全。箱体开孔与导管管径适配。暗装配电箱箱盖紧贴墙面。

(3)配电箱内回路编号齐全,标识正确。

(4)垂直允许偏差‰,当设计无要求时,底边距地。

B 开关、插座

(1)暗装的插座面板应紧贴墙面,四周无间隙,安装牢固,表面光滑整洁、无碎裂、划伤,装饰帽齐全。

(2)一般室内插座安装高度底边距地不小于;特殊场所暗装的插座不小于;同一室内同类型的插座安装高度一致。

(3)地面插座面板与地面齐平或紧贴地面,盖板固定牢固,密封良好。

(4)开关安装位置便于操作,当设计无要求时,开关边缘距门框边缘的距离~,开关底边距地。

(5)相同型号并列安装及同一室内开关安装高度一致,且控制有序不错位。

(6)暗装的开关面板应紧贴墙面,四周无间隙,安装牢固,表面光滑整洁、无碎裂、划伤,装饰帽齐全。

C 等电位联结

(1)需等电位联结的金属部件或零件,应有专用接线螺栓与等电位联结支线连接,且有标识;连接处螺帽紧固、防松零件齐全。

(2)局部等电位箱安装牢固,盘面整洁,无碎裂、划伤,接地标识清晰。

3) 过程控制:

A 分户配电箱

(1)配电箱内开关应符合设计规范要求。

(2)配电箱全部电器安装完毕后,用500V兆欧表对线路进行绝缘摇测。摇测项目包括相线与相线之间,相线与零线之间,相线于地线之间,零线与地线之间。

B 开关、插座

(1)将线盒内残存的杂物清理干净,金属线盒做防锈处理。

(2)接线紧固,对于多联开关需分支连接的应采用压接帽压接分支,并注意区分相线、零线及保护地线,不得混乱。

(3)开关接线:同一场所的开关通断位置应一致,且操作灵活、接触可靠;电器、灯具的相线应经开关控制。

(4)开关、插座安装完毕且各条支路的绝缘电阻摇测合格后,方允许通电试运行。

(5)照明系统通电,灯具回路控制应与配电箱及回路的标识一致;开关与灯具控制顺序相对应。

(6)照明系统通电连续试运行时间为8h。所有照明灯具均应开启,且每2h记录运行状态一次,连续试运行时间内无故障。

C 等电位联结

(1)户内等电位联结各联结导体间可采用焊接,也可采用螺丝连接或熔接。

(2)等电位联结安装完毕后,应进行导通性测试,采用4—24V直流电源进行测试,测试电流不小于。

户内智能化

1) 主控项目

A 分户弱电箱

(1)弱电箱的金属框架必须接地(PE)可靠。接地电阻不大于1Ω。

(2)箱标志牌、标志框齐全、各弱电系统编号正确、清晰。箱体、饰面板内外清洁,无刮碰痕迹及色差;箱门开启灵活。

(3)箱内配线整齐,绑扎牢固,无绞接现象,导线连接紧密。

B 电视、电话、信息插座、防盗报警及可视对讲设备

(1)各种插座面板应有标识,以颜色、图形、文字表示所接终端设备类型。

(2)防盗报警按钮的安装应符合:同一室内的按钮开关采用同一系列的产品,按钮触发件应醒目,且有特殊复位装置。操作灵活、接触可靠,具备防破坏报警功能。

(3)红外线探测器安装位置应在可防范的范围之内,探测范围应无遮蔽。

(4)可视对讲功能符合设计要求,显示屏幕图像清晰可见。

(5)线缆满足六类标准,有线电视终端电平满足规范要求±75db。

2) 一般项目

A 分户弱电箱

(1)箱体不应采用可燃材料制作,箱体涂层完整。

(2)箱位准确,安装牢固,部件齐全。箱体开孔与导管管径适配。暗装弱电箱箱盖紧贴墙面,

四周无间隙,安装牢固,内外表面整洁,无划伤。

(3)垂直允许偏差‰,当设计无要求时,底边距地不小于。

B 电视、电话、信息插座、防盗报警及可视对讲设备

(1)暗装的电视、电话、信息插座面板应紧贴墙面,四周无间隙,安装牢固,表面光滑整洁、无碎裂、划伤,装饰帽齐全。

(2)电视、电话、信息插座安装高度底边距地不小于;特殊场所暗装的弱电插座不小于;同一室内同类型的插座安装高度一致。

(3)电视、电话、信息地面插座面板与地面齐平或紧贴地面,盖板固定牢固,密封良好。

(4)报警按钮安装位置便于操作。

(5)暗装的报警按钮面板应紧贴墙面,四周无间隙,安装牢固,表面光滑整洁、无碎裂、划伤,装饰帽齐全。

(6)红外线探测准确,布防功能完备。

(7)可视对讲与强电配电箱,当设计无要求时相距以上,高度底边距地不小于 m。

(8)可视对讲面板应紧贴墙面,四周无间隙,安装牢固,内外表面整洁,无划伤。

(9)可视对讲管理主机、围墙机、门栋机与户内呼叫准确,显示清晰无干扰。

3) 过程控制

A 分户弱电箱

(1)箱内元器件的配置应符合设计规范要求。

(2)箱内线对正确,标识清晰。

B 电视、电话、信息插座、防盗报警及可视对讲设备

(1)电视、电话、信息插座、防盗报警及可视对讲的安装符合设计规范要求。

(2)将线盒内残存的杂物清理干净,金属线盒做防锈处理。

(3)接线压接牢固,无绞线,线对正确,标识清晰。

室内环境

(1)住宅室内空气污染物的浓度应符合规范要求,浓度限值见下表:

室内空气污染物的浓度限值表

(2)厨房的竖向通风道应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施;

(3)无外窗的卫生间,应设置有防回流构造的排气通风道,并预留安装排气机械的位置和条件;

(4)住宅应在平面布置和建筑构造上采取防噪声措施,卧室、起居室在关窗状态下,白天允许噪声级为50dB(A声级),夜间允许噪声级为40dB(A声级)。

(5)水、暖、电、气管线穿过楼板和墙体时,孔洞周边应采取密封隔声措施;

房屋建筑住宅工程质量验收标准1

质量标准及评价办法告知书 一、入户门检验 1.检验标准 (1)门表面应洁净,不得有划痕、碰伤; (2)门的割角、拼缝应严密平整; (3)门与墙体间缝隙的填嵌应饱满; (4)门制作的允许偏差:门框翘曲允许偏差为3mm,门扇翘曲允许偏差为2mm;门扇的表面平整度允许偏差为2mm;门框门扇对角线长度允许偏差为3mm; (5)门安装的留缝限值、允许偏差:门扇对口缝、门扇与门框立缝宽度为1.5~2.5mm; (6)毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm; (7)门框检查:门框安装是否牢固平整,门框与墙体连接是否密闭严实,门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况; (8)门扇检查:门扇有无变形、开裂问题;面漆外观是否完好、表面是否平整;有无明显划伤、嗑撞,距离地面是否考虑预留地面装修做法; (9)门锁检查:门锁安装是否牢固,钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如,各方向锁舌伸缩是否平稳,锁孔位置是否正常; (10)开启检查:门开闭是否平稳,有无异常阻力及磨损,门锁紧

后是否有晃动; (11)门把手检查:安装是否牢固,旋转时有无异常的阻力,表面有无缺损、变形; (12)密封检查:门扇掩缝是否在2.5㎜以内。 释疑:一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题,轻微的如小刮花、碰伤等,严重的有面板开裂、深长的划痕等,可能是施工过程中对门造成了损坏,小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复,严重的损坏可以将门返厂维修;入户门与地面的留缝宽度不满足要求(小于3.5cm)时可以要求返厂锯短处理;(注:关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主,一般不随便允诺业主,可请地产工程部评判决定)门锁的问题一般会出现在装修使用期间和业主入住使用期间,如发现钥匙可以通用、锁打不开等问题,经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。 二、塑钢窗检验标准 (1)塑钢窗成品质量:表面应洁净、平整、光滑,色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤; (2)塑钢窗安装的允许偏差:门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm;窗横框的水平度允许偏差为2mm;窗横框标高允许偏差为5mm;窗竖向偏离中心允许偏差为5mm; (3)塑钢窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹; (4)塑钢窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽;设置的排

地产公司排名

中国10大房地产公司排名 万科(Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心,1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”,同年11月进行股份制改组,并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌,1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市,上市首日开盘价14.58元,1993年4月首次发行B股,同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业,在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理,以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立,1998年在香港联合交易所有限公司主板上市,是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。 保利地产 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业,在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年,解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司,起名“保利”,保卫胜利之意。英文前缀词POL Y-有“多”“聚”的含义,与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志,取英文“PLA”(中国人民解放军缩写)、“POL Y”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人,用途是香港人的渡假屋(香港亲朋假日社交联谊)、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求,不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式。 北京首都开发控股(集团)有限公司 由城开集团与天鸿集团合并重组,于2005年12月10日正式挂牌成立的国有大型房地产开发企业。2008年奥运会重大工程项目中,两大集团也是重要的投资建设者。 恒大地产 绿城地产 绿城成立于1995年,2005年转制为外商独资企业。 万达集团 万达集团创建于1988年,现涵盖机电、化工、轮胎、地产开发四大产业。 大华集团

绿城房地产集团有限公司管理制度

绿城房地产集团有限公司管理制度 近年来,绿城房地产集团有限公司经营规模日益扩大,集团化步伐加快,因此,科学有序的管理显得尤为重要,建立一整套相互协调、整体优化的现代企业管理制度已是当务之急。 作为公司管理体系重要组成部分的综合管理,即通常含义上的行政办公事务管理,是公司各项管理工作的中枢和结合点,规范有序的综合管理制度体系在整个公司制度建设中举足轻重,对公司日常经营管理运作起着不可或缺的保障作用。 为使本公司以及分、子公司的综合管理工作有章可循,有据可依,本公司特集中抽调人员按照系统化、规范化、标准化的要求,对公司现行的综合管理制度分类进行修订、完善;并吸取成功企业管理经验,结合公司管理现状和发展需求,增编了部分管理制度。 综合管理制度共分六篇,分别为:会议管理、文秘档案管理、法律事务管理、资产物品管理、后勤总务管理、综合管理。共编制各类规章制度41项,基本涵盖了本公司综合管理活动的各个方面,构成了一个较为完整的综合管理制度体系。各项制度已经公司制度评审会议评审和公司领导审定,现作为试行稿印发公司各单位、部门。 由于编制时间紧,编制人员自身也有一个学习的过程,其中的不当之处、疏漏之处敬请指正。 绿城房地产集团有限公司二OO二年九月二十日目录第一篇会议管理一、股东会会议制度二、董事会会议制度三、监事会会议制度四、总经理办公会议制度五、员工大会管理办法六、评审会议管理制度七、项目公司工作会议制度八、会议室管理制度第二篇文秘档案管理一、公文处理办法二、文件格式规定三、专职秘书管理工作规定四、文印工作管理规定五、印信管理办法六、文书档案管理办法七、项目档案管理制度八、特种档案管理办法九、报刊资料管理规定第三篇法律事务管理一、规章制度制定程序管理规定二、合同审核管理规定三、工商登记事务管理规定四、商标事务管理办法.五、经济纠纷处理规定第四篇资产物品管理一、固定资产管理规定二、车辆管理规定三、通讯工具管理办法四、办公用品管理制度五、办公自动化设备使用维护管理办法第五篇后勤总务管理一、办公区域环境管理办法二、办公区域安全管理办法三、员工用餐管理办法四、员工宿舍管理办法五、总机话务工作管理办法六、邮件寄发管理办法七、内部通讯录管理规定第六篇综合管理一、投资管理办法二、出差管理制度三、接待工作管理办法四、业务招待管理办法五、信息管理制度六、保密管理制度股东会会议制度总则第一条为确保绿城房地产集团有限公司(以下简称公司)股东会会议(以下简称会议)的顺利进行,规范会议的组织和行为,提高会议议事效率,保障股东合法权益,保证股东会能够依法行使职权以及会议程序和决议有效、合法,根据《公司法》及公司《章程》,特制定本制度。 第二条本制度自生效之日起,即成为对股东会、股东、董事、监事、总经理和其他高级管理人员具有约束力的文件。 第三条董事会秘书具体负责会议组织和记录等有关方面的事宜。 第四条会议由全体股东参加,股东可委托代理人出席会议并明确授权范围。 非股东的董事、监事、总经理及其他高级管理人员可以列席会议。

碧桂园住宅施工工艺及质量标准

1 轻钢龙骨吊顶工程 1.1施工要点: 1.天花造型部分(包括跌级、灯槽、弧面、拱型)采用阻燃木骨架、阻燃夹板; 2.金属预埋件,钢筋吊杆、型钢吊杆应进行防锈处理,木吊杆、木龙骨、木饰面必须进行防潮、防腐、防蛀、防火处理; 3.安装龙骨前,应按设计要求对房间净高、洞口标高和吊顶内管道、设备及其支架的标高进行交接检验; 4.主龙骨间距:小于1.2m,主龙骨与墙体间距不得大于300mm,主龙骨连接处应增设吊杆加强; 5.主龙骨吊点间距应小于1.2m,吊杆应通直,距主龙骨端部距离不得超过300mm,当吊杆与设备相遇时,应调整吊点构造或增设吊杆; 6.次龙骨间距不得大于600mm,在潮湿地区和场所,间距宜为300—400mm,相邻的次龙骨应错开连接; 7.吊顶应按房间短向跨度的1‰—3‰起拱; 8.吊杆应通直,当吊杆长度大于1.5m时,应设置反支撑; 9.重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上; 10. 饰面板安装前必须进行隐蔽工程验收,完成吊顶内管道和设备的调试和验收; 11. 板材应在自由状态下进行安装,固定时应从板的中间向板的四周固定; 12. 纸面石膏板螺钉与板边距离:纸包边宜为10~15mm,切割边宜为15~20mm;水泥加压板 螺钉与板边距离宜为8~15mm; 13. 板周边钉距宜为150 ~170mm,板中钉距不得大于200mm,螺钉应进行防锈处理; 14. 安装双层面板时,上下层板的接通应错开,不得再同一根龙骨上接缝,相邻两块板之间应 错缝拼接安装; 15.饰面板缝需进行防裂处理,板缝顺直、宽窄一致、两板间缝隙为均匀的4-7mm; 16.不同材质交接处或板材间交接处采取防开裂措施。 1.2质量标准: 1.龙骨、吊杆、饰面板安装符合设计及规范要求,安装必须牢固,整体完好; 2.饰面板表面平整洁净、色泽一致,吊顶无开裂、破损、翘曲、污垢等情况; 3.饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口篦子等设备,位置合理、美观,套割尺寸准确、边缘整齐,与饰面板的交接应吻合、严密; 4. 金属吊杆、龙骨的接缝均匀一致,角缝吻合,表面平整,无翘曲、锤印。木质吊杆、龙骨 顺直,无劈裂、变形;

绿城地产与碧桂园企业比较分析

绿城地产与碧桂园企业比较分析 XX XXXXXX大学XXXXXXX学院 XXXXX级公XXXXX XXXXXXXXXX(学号) 摘要:随着我国经济发展和国民生活水平和消费水平的提高,别墅作为高档的住宅消费品,越来越受到金字塔上层人士的青睐。我国别墅项目的领头企业有宋卫平的绿城企业和目前属于杨惠妍的碧桂园企业,在我们看来,碧桂园的别墅产业做的比绿城企业更好,但这两家企业各有自己的特色,在别墅项目上各显神通。本文就绿城企业和碧桂园两家企业及企业家的基本情况和特点进行对比分析,对他们的成功的原因做简要的总结。 关键词:绿城集团碧桂园企业文化产品品质宋卫平杨国强 0 引言: 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城),国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,历经16年的发展,绿城已辖有70多家成员企业,足迹遍及全国等50多个城市,拥有员工4038余人,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司总部设在浙江省杭州市。 碧桂园集团,位于中国广东顺德,是一家以房地产为主营业务,涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团,中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司;涉及酒店、教育等多个行业。 1.1 绿城集团 1.1.1集团简介 绿城房地产集团有限公司(以下简称绿城),是属于绿城建设管理有限公司的集团公司,它创立于1995年,国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司,总部设在浙江省杭州市。 绿城集团的房地产主业,集开发、设计、营销、物业管理与一体,同时涉足教育、体育(足球)、酒店、医院、文化传媒等领域,为人们的美好生活提供系列的优质服务。 1.1.2绿城创始人及发展历程 宋卫平:出生于1958年6月,主要负责制定本公司的发展策略,以及监督项目规划、设计和市场营销。同时也是本公司若干附属公司或联营公司的董事。1982年毕业于杭州大学,学士学位,主修历史。1995年1月6日创建本公司。宋卫平先生其通过自身不懈的奋斗精神,联合控股公司Delta House Limited以及师氏企业香港丹桂基金会有限公司持有的股份成为本公司控股股东,同时也是Delta House Limited及香港丹桂基金会有限公司的董事。是浙江省房地产业协会的副主席和中国房地产业协会副会长。 1994 年宋卫平从珠海返回杭州时,15 万元起家,于1995 年1 月,创立绿城公司,开始了绿城的创业之路。 1995年,成立浙江绿城房地产就开发责任有限公司; 2000年,启动全国拓展战略; 2002年,进行产业重组,形成绿城房地产和绿城控股两大集团; 2005年,通过海外设立公司,采取一系列并购注资运作,使得绿城房地产集团转变为外商弟子企业; 2006年,引进国际战略投资者,通过私募和可转债,融资1.5亿美元,7月IPO募集资

房地产产品标准准化

房地产产品标准准化 上篇开发模式与产品线 由此可见,商业模式属于战略层面,反应的是区别于其他企业的特色认知;开发模式属于策略层面,反应的是企业的业务特点。 不管是哪种开发模式,最终总要出现出在市场上可交易的产品,例如熟化后的土地,以及各种各样的房地产项目。 1、项目开发的两种方式 项目开发有两种方式,一种是机会导向下的差异化开发模式,一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式确实是在多项目同时开发下,各个项目差异专门大。假如各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性(比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目),那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必定有较大的差异性,这就意味着此前的体会和金钱堆积的大量教训被“归零”了,企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品,这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发体会的不同人才。关于绝大多数开发企业来说,这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之因此感受“专门忙”、“专门累”的最要紧缘故。 事实上,多项目、多区域、多种物业类型的“三多”企业存在的诸多运营问题,大都与未推行标准化开发模式有关: ◎开发周期较长,快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范畴推行产品标准化◎设计精度、深度不够,变更较多,质量通病较多←没有大范畴推行产品标准化

◎项目成本“实际+推测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额” ◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程 ◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范◎个人体会、能力、责任心对工作绩效阻碍过大←没有标准化的输入、输出工作成果◎…… 然而,假如各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面差不多相似,即产品模式差不多固化,那么各项目的开发流程、工作流程是统一的,就像单项目开发一样单一、轻松。这就要求企业一方面针对项目的差异性建立差异化流程,同时要尽快推行标准化战略,实行产品线连锁开发模式。 所谓产品模式(产品线)确实是基于推测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、专门的、相对固化的项目类型。 中篇市场已进入标准化时代 经济学上,M=S﹡f是最普遍适用的一个公式:M-利润额,S-销售额,f-利润率。关于房地产企业来说,事实上所有经济治理活动的直截了当目的确实是追求M最大化。 如何才能做大M?只有两个途径:一是做大销售额S,二是提高f。在当前市场形势下,房地产企业要做大S也只有两个途径:一是进行大盘开发,二是实行多项目开发。提高利润率f也有两个途径:一是操纵成本,二是提高利润附加值。就S和f关系而言,S是先导性因素,也确实是说,必须先有了项目才能考虑如何提高f的问题。

绿城集团标准工程部模板修

绿城集团标准工程管理部模板 (试行) 绿城房地产集团有限公司 二〇〇九年十一月修订

前言 十五年来,绿城房产是在不断摸索、学习、认知、探究和实践,不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中度过并逐步发展起来的,已初步形成了一整套较为完善的工程质量管理体系。工程管理是一项系统工程,涉及到企业文化传承、人力资源管理、团队建设、施工招投标、施工过程管理和协调、成本控制、进度控制及后期维保等管理工作,包括规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、精装修等多专业、多学科,具有系统复杂性、不确定性。 《标准工程管理部模板》的编制,意在通过对绿城集团已有的人力资源管理、工程管理等相关制度和规程进行梳理,参考《绿城集团工程部经理简明手册》,结合项目工程管理实践经验与管理制度;旨在指导项目公司组建和建设标准工程管理部,明确项目工程管理部职责、权限、工作标准和要求、考核内容和考核办法,进而全面提升工程管理部的工程管理协调能力和产品品质把控能力。 《标准工程管理部模板》主要包括以下五个部分内容: 第一部分是工程管理部构架标准,其内容主要包括部门组织架构、部门职责及岗位职责、部门办公及配置标准; 第二部分是工程管理部管理标准,其内容主要包括团队建设和工程管理制度; 第三部分是工作标准和要求,其内容主要包括前期管理标准和要求、招投标管理标准和要求、施工准备阶段管理标准和要求、施工过程管理标准和要求、验收交付管理和交付后的管理; 第四部分是工程管理部与集团和项目公司相关部门的工作衔接; 第五部分是标准工程部的考核与评价;

第六部分是是附录,其主要内容包括绿城集团常用标准、管理规程、施工处理要点等,国家常用规范、相关政策、法律、法规,绿城集团合格供方名册,建筑围墙标准图集及电子化管理相关表格。 各项目公司工程管理部应当依照本模板,认真执行,快速而全面地提高项目工程管理能力和专业技术水平,锤炼出优秀的工程管理队伍,积极提出标准工程管理部建设的合理意见和建议。 限于编者的学识、水平、时间和经验,本模板中必有疏漏、不足之处,恳请公司领导和同仁批评指正,以不断地完善和修订。 编者 二〇〇九年

毛坯房住宅工程质量标准

XXXXXXXXX 毛坯房住宅工程质量标准 签发 二零一一年六月一日开始实施

XXXXXXXXX 毛坯房住宅工程质量标准 1.引言 1.1 目的 为提升公司XXX住宅工程开发建设质量,确保住宅使用功能,提升客户满意度,特制定本标准。本标准为置地内部住宅工程质量检查验收标准,也为设计、监理及承包商协调管理提供参考,使工程参与各方有明确的工程质量标准,做到有规可依。 1.2 使用范围 公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程,精装修房交楼工程将另行编制户内精装修工程质量标准。 1.3 编制依据 本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制,主要依据有: (1)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年修订版) (2)《住宅建筑规范》(GB50368-2005) (3)《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005) (4)《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)建标[2000]85号 (5)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) (6)《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)

(7)《住宅工程初装饰竣工验收办法》(建监字[94]第392号) (8)《商品房销售管理办法》(建设部令第88号) 2.户内质量验收标准 2.1室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面) 1) 主控项目 (1)面层与下一层应结合牢固,100%无空鼓、裂纹; 2) 一般项目 (1)地面表面密实,无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象; (2)地面坡度满足设计要求,坡向正确,不应有倒泛水和积水现象; (3)踢脚线与墙面应结合紧密,高度一致,出墙厚度均匀; (4)对于有室内楼梯的,楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求; (5)允许偏差应符合规定要求。 水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差

绿城房地产集团公司运营管理案例资料

真诚·善意·精致·完美 为了城市的美丽 ——绿城房产集团案例汇编 绿城房地产集团有限公司

目录 一、人力资源篇 引言 (3) 1、伯乐“赛马” (4) 2、从“火药桶”到诚信员工 (5) 3、员工L的成长经历 (6) 4、员工C被辞退引发的思考 (7) 5、副经理的离职理由 (9) 6、与员工H的离职面谈 (10) 7、以老带新共同进步 (11) 8、迷惘的新员工 (12) 9、办公地点搬迁引发的思考 (14) 10、互动的考核 (15) 11、因地制宜的绩效考核 (16) 12、从信用走向规范 (16) 13、办理劳动合同鉴证遇到的麻烦 (18) 14、上好新员工入职第一课 (18) 15、一次大型专题讲座 (19)

二、设计与前期篇 引言 (23) 16、景观设计不宜盲目崇洋 (24) 17、迟来的景观设计 (25) 18、来自对“外婆家”投诉的思考 (26)

19、从小区入口谈规划设计 (27) 20、将精致、完美进行到“底” (29) 21、车库的尴尬 (30) 22、中心会馆的缺憾 (31) 23、室内设计应同步介入建筑设计的全过程 (32) 24、空调室外机该何处容身? (33) 25、别墅设备用房的设计 (35) 26、窨井盖的设置 (36) 27、设计:小处不可随便 (37) 28、设计合作引出的思考 (38) 29、美丽的农居点拆迁户的家 (39) 30、资源共享,解决供水难题 (40) 31、滞后的设计变更 (41) 32、拆迁户的质疑 (42) 33、物业用房不能随意更改 (43) 34、让“不”可能成为可能 (44) 35、公司冠名的启示 (45) 36、不翼而飞的灰线检验报告 (46) 37、规划验收的波折 (47) 38、超建问题的产生和解决 (48) 39、方案变故的启示 (48) 40、地质勘察的周折 (49)

(技术规范标准)绿城集团住宅精品工程认定技术标准

附件1 绿城集团住宅精品工程认定技术标准 绿城房地产集团有限公司 二○○八年五月

目录 1 总则 (3) 2 精品工程认定管理办法 (4) 3 规划设计评定标准 (10) 4 土建工程评定标准 (48) 5 安装工程评定标准 (55) 6 智能化工程评定标准 (70) 7 精装修工程评定标准 (74) 8 景观工程评定标准 (91) 9 精品工程材料设备评定标准 (100) 10 客户服务质量评定标准 (107) 11 附件 (110)

1 总则 1.0.1为提高住宅产品品质,打造住宅精品工程,促进住宅科技进步,以适应公司快速发展。实施精品工程战略的需要,公司推行住宅精品工程认定制度,特制定本标准。 1.0.2 本标准所称的住宅精品工程认定,是指公司住宅产品按照精品工程认定管理办法及标准,经精品工程质量评定小组进行技术审查和认定确认,并获得认定等级证书。 1.0.3 本标准适用于公司所开发的住宅项目精品工程评审和认定。 1.0.4 本标准评定内容包括规划设计、土建工程、安装工程、智能化工程、精装修工程、景观工程、材料设备、客户服务质量八个部分。每个部分按重要性和内容多少规定分值,按得分分值多少评定精品工程等级,精品工程等级由低至高划分为"铜奖"、"银奖"、"金奖"三级。其中,金奖工程必须为精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准好的住宅,银奖工程为执行国家现行标准但精品工程评价略低于金奖标准的住宅,铜奖工程为非精装修、执行国家现行标准和精品工程评价标准较好的住宅。 1.0.5 申报精品工程认定的住宅必须符合国家现行有关强制性标准的规定,其中智能化工程必须符合《绿城集团弱电系统工程验收规范》的规定。 1.0.6 住宅精品工程认定遵循科学、公正、公平和公开的原则。 1.0.7 集团公司总工程师办公室负责指导和管理公司住宅精品工程认定工作。 1.0.8 本标准由集团公司总工程师办公室负责修订和解释。 1.0.9 本标准自2008年6月1日起试行。

绿城集团标准工程部模板

标准工程管理部模板 绿城房地产集团有限公司 二〇一〇年一月修订 内部资料 注意保密

前 言 绿城房产是在不断摸索、学习、认知、探究和实践,不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中度过并逐步发展起来的,已初步形成了一整套较为完善的工程质量管理体系。工程管理是一项系统工程,涉及到企业文化传承、人力资源管理、团队建设、施工招投标、施工过程管理和协调、成本控制、进度控制及后期维保等管理工作,包括规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、精装修等多专业、多学科,具有系统复杂性、不确定性。 《标准工程管理部模板》的编制,意在通过对绿城集团已有的人力资源管理、工程管理等相关制度和规程进行梳理,参考《绿城集团工程部经理简明手册》,结合项目工程管理实践经验与管理制度;旨在指导项目公司组建和建设标准工程管理部,明确项目工程管理部职责、权限、工作标准和要求、考核内容和考核办法,进而全面提升工程管理部的工程管理协调能力和产品品质把控能力。 《标准工程管理部模板》主要包括以下五个部分内容: 第一部分是工程管理部构架标准,其内容主要包括部门组织架构、部门职责及岗位职责、部门办公及配置标准; 第二部分是工程管理部管理标准,其内容主要包括团队建设和工程管理制度; 第三部分是工作标准和要求,其内容主要包括前期管理标准和要求、招投标管理标准和要求、施工准备阶段管理标准和要求、施工过程管理标准和要求、验收交付管理和交付后的管理; 第四部分是工程管理部与集团和项目公司相关部门的工作衔接; 第五部分是标准工程部的考核与评价; 第六部分是是附录,其主要内容包括绿城集团常用标准、管理规程、

施工处理要点等,国家常用规范、相关政策、法律、法规,绿城集团合格供方名册,建筑围墙标准图集及电子化管理相关表格。 各项目公司工程管理部应当依照本模板,认真执行,快速而全面地提高项目工程管理能力和专业技术水平,锤炼出优秀的工程管理队伍,积极提出标准工程管理部建设的合理意见和建议。 限于编者的学识、水平、时间和经验,本模板中必有疏漏、不足之处,恳请公司领导和同仁批评指正,以不断地完善和修订。 编者

毛坯房住宅工程质量标准要点

毛坯房住宅工程质量标准 目录 绪论 一、目的 二、使用范围 三、编制依据 第一章:户内质量验收标准 一、室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面) 二、室内墙面(抹灰工程) 三、室内顶棚抹灰 四、室内腻子 五、入户门 (防盗门) 六、户内门窗 七、护栏和扶手 八、防渗漏 九、空间尺寸 十、室内环境 第二章:毛坯房住宅工程公共部位质量标准 一、外墙 二、室外铺装 三、节能工程 1.外墙保温 2.幕墙保温 3.屋面保温 页60 共页1 第 1.引言 1.1 目的 为提升公司开发建设质量,确保产品使用功能,提升客户满意度,特制定本标准。本标准为光谷联合内部工程质量检查验收标准,也为设计、监理及承包商协调管理提供参考,使工程参与各方有明确的工程质量标准,做到有规可依。 1.2 使用范围 光谷联合公司新建工程粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程, 1.3 编制依据 本标准依据相关国家标准及公司工程质量建设规划编制,主要依据有: (1)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年修订版)

(2)《住宅建筑规范》(GB50368-2005) (3)《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362-2005) (4)《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)建标[2000]85号 (5)《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) (6)《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001) 2.户内质量验收标准 2.1室内楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面) 1) 主控项目 (1)面层与下一层应结合牢固,100%无空鼓、裂纹; (2)砂、水泥原材料必须复检合格,水泥砂浆面层的体积比必须符合设计要求。 2) 一般项目 (1)地面表面密实,无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象; (2)地面坡度满足设计要求,坡向正确,不应有倒泛水和积水现象; (3)踢脚线与墙面应结合紧密,高度一致,出墙厚度均匀; (4)对于有室内楼梯的,楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求; (5)允许偏差应符合规定要求。 水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允许偏差 序号项目允许偏差 (MM) 地坪施工前,应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净,可使用铣刨(1) 机或凿毛机进行机械清理;对于有地暖层的后浇地面,水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实,(2) 的铁辊碾子碾压密实;可采用直径150MM 有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏,应进行蓄水试验;(3) 天;施工完成地面应洒水养护不少于7(4) (5)应特别注意入户门内开门时走道与入户地板标高的控制。 4) 设计要求,应明确公共~50MM(1)粗装修地面应预留二次装饰层厚度,一般宜预留40 室内地面与阳台、室内地面与厨卫间地面的节点标高。走道与室内地面、底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。(2) ) 抹灰工程2.2 室内墙面(主控项目1) 墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固,抹灰层应无脱层、空鼓,面层应(1) 无爆灰和裂缝;检测方法:观察;用小锤轻击检查;检查施工记录应采取建筑抹时,30mm抹灰工程应分层进行。当抹灰总厚度大于或等于(2)灰用钢丝网加强。不同材料基体交接处表面的抹灰,应采取防止开裂的加强措施,应采用建筑抹灰

绿城房地产案例分析

绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要:绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的,我们小组通过SWOT分析、PEST分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标,并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词:绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位,因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关,国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司,如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析,对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断,那么很可能影响到整个项目的定位和运作,甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司,是国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级房地产开发资质,公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年,2006年7月在香港联交所主板上市(股票代码3900.HK)。 历经17年的发展,绿城拥有100多家成员企业,3400多名员工,开发足迹遍及国内50多个城市,包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底,公司土地储备总用地面积达2600多万平方米,规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名,连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。

房屋建筑住宅工程质量验收标准(毛坯房篇)

房屋建筑住宅工程质量验收标准(毛坯房篇) 注:本篇是以国家现行验收规范为基础,结合以往交楼经验汇编而成。 一、入户门检验 1.检验标准 (1)门表面应洁净,不得有划痕、碰伤; (2)门的割角、拼缝应严密平整; (3)门与墙体间缝隙的填嵌应饱满; (4)门制作的允许偏差:门框翘曲允许偏差为3mm,门扇翘曲允许偏差为2mm;门扇的表面平整度允许偏差为2mm;门框门扇对角线长度允许偏差为3mm; (5)门安装的留缝限值、允许偏差:门扇对口缝、门扇与门框立缝宽度为1.5~2.5mm; (6)毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm; 2.业主疑问及释疑 业主一般会针对入户门的以下方面进行检查: (1)门框检查:门框安装是否牢固平整,门框与墙体连接是否密闭严实,门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况; (2)门扇检查:门扇有无变形、开裂问题;面漆外观是否完好、表面是否平整;有无明显划伤、嗑撞,距离地面是否考虑预留地面装修做法; (3) 门锁检查:门锁安装是否牢固,钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如,各方向锁舌伸缩是否平稳,锁孔位置是否正常; (4) 开启检查:门开闭是否平稳,有无异常阻力及磨损,门锁紧后是否有晃动; (5) 门把手检查:安装是否牢固,旋转时有无异常的阻力,表面有无缺损、变形; (6) 密封检查:门扇掩缝是否在 2.5㎜以内。 释疑:一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题,轻微的如小刮花、碰伤等,严重的有面板开裂、深长的划痕等,可能是施工过程中对门造成了损坏,小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复,严重的损坏可以将门返厂维修;入户门与地面的留缝宽度不满足要求(小于3.5cm)时可以要求返厂锯短处理;(注:关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主,一般不随便允诺业主,可请地产工程部评判决定)门锁的问题一般会出现在装修使用期间和业主入住使用期间,如发现钥匙可以通用、锁打不开等问题,经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。 二、铝合金门窗检验 1.检验标准 (1)铝合金门窗成品质量:表面应洁净、平整、光滑,色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤; (2)铝合金门窗安装的允许偏差:门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为 2.5mm;门窗横框的水平度允许偏差为2mm;门窗横框标高允许偏差为5mm;门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm; (3)铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹;(4)铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽;设置的排水孔应通畅; (5)铝合金门窗推拉门窗扇开关应力应不大于100N; (6)铝合金门窗玻璃安装质量:玻璃表面应洁净,不得有腻子、密封胶、涂料等污渍。中空玻璃内外表面应洁净,玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。2.业主疑问及释疑 业主一般会针对铝合金的以下方面进行检查: (1)窗框检查:窗框安装牢固端正;窗框是否有划痕、磕碰、变形等。 (2)型材检查:表面涂层要求颜色和光泽均匀,手感光滑以及是否有划痕、磕碰、变形等。 (3)五金件及开启检查:要求开关自如平稳,推拉自如,轨道件安装牢固,关窗后不漏气。 (4)密封检查:窗扇与窗框、窗扇与玻璃的密封条是否到位、严密,有无破损、断续等问题;窗框与墙体间的密封胶条是否完整、有无脱落、破损、裂缝等问题,有无渗漏现象。 (5)玻璃检查:安装牢固、完整、无裂纹及明显划痕。释疑:业主关注比较多的是门窗玻璃的质量问题,可按以下玻璃的检验标准给予合理解释 每平方米玻璃的表面质量检验标准 项次项目质量要求 1 明显划伤和长度>100mm的轻微划伤不允许

绿城集团住宅工程质量标准

绿城集团住宅工程质量标准 1.1 目的 为提升公司绿城集团住宅工程开发建设质量,确保住宅使用功能,提升客户满意度,特制定本标准。本标准为置地部住宅工程质量检查验收标准,也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。 1.2 使用围 公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程,精装修房交楼工程将另行编制户精装修工程质量标准。1.3 编制依据 本标准依据相关标准及公司工程质量建设规划编制,主要依据有: (1) 《住宅设计规》 (2) 《住宅建筑规》 (3) 《住宅性能评定技术标准》 (4) 《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分) (5) 《建筑装饰装修工程质量验收规》 (6) 《建筑工程施工质量验收统一标准》 (7) 《住宅工程初装饰竣工验收办法》( (8) 《商品房销售管理办法》 1.4 其它说明 本标准侧重于小业主对收楼的质量要求,各利润中心应参照本标准的质量要求,结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求,制订相关工程质量规列入合同文件中,以使工程参与各有明确的工程质量标准,做到有规可依。 2. 户质量验收标准 2.1 室楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面) 1) 主控项目 (1) 面层与下一层应结合牢固,无空鼓、裂纹; (2) 标准:空鼓面积不应大于400CM2 ;且每自然间(标准间)不多于2处可不计; (3) 置地企业标准:100 %无空鼓。 2) 一般项目 (1) 地面表面密实,无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象; (2) 地面坡度满足设计要求,坡向正确,不应有倒泛水和积水现象; (3) 踢脚线与墙面应结合紧密,高度一致,出墙厚度均匀; (4) 对于有室楼梯的,楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求; (5) 允偏差应符合规定要求。

绿城工程部管理细则

2.6 现场巡查制度 2.6.1目的为提高工程管理部精细化管理水平,要求工程分管人员日常现场检查工作更加深入,养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”的良好习惯,及时发现和解决各类问题,确保施工质量、进度、成本、安全生产文明施工处于受控状态。 2.6.2适用范围日常现场管理。 2.6.3程序(1)工程管理人员现场巡查时可会同监理工程师、施工单位主要管理人员,以便发现问题时能及时协商、解决、落实。(2)工程管理人员去现场巡查时应携带数码相机、卷尺、笔记本、笔、小榔头等常备工具。(3)工程部经理每周巡查不少于3次,各专业分管人员每天巡查不少于2次。(4)工程部经理每周巡查不少于3次,各专业分管人员每天巡查不少于2次。(5)工现场巡查内容:①工程质量方面:重点抽查隐蔽工程;进场材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备等进行质量检查;观感质量检查;成品保护工作;检查影响使用功能的重要工序;检查工程建设标准强制性条文执行情况;抽查监理单位对关键工序实行的旁站记录及人员到岗情况;关注施工单位专职质量检查员及监理工程师的工作状态。②安全文明方面:经审批的基坑支护、降水及各类脚手架、模板及支撑系统的搭设方案执行情况、验收和拆除手续及程序执行情况;“三宝四口”防护用具使用、保持情况;现场临时用电情况、消防,安全警示标志、各类操作规程、安全生产规章制度现场执行情况等。- 63 -

③工程进度方面:对照经审批的各单位进度计划进行现场进度检查,核对班组人员,机械设备、材料供应等基础数据。对于现场出现的各工种的相互干扰,共用相同工作面问题进行动态的分析和管控。④工程监理工作的状态:通过对工程质量、安全、进度及各项工程隐蔽验收记录等资料的抽查,掌握监理工作状态,考核监理工作成绩,并通过表彰或警告等相应方式进一步激励监理工作。⑤现场巡查内容必须在工作笔记中做好记录,在异常情况下及时向施工单位发出工程部整改通知单,在信息化管理平台上填写整改验收记录表(作为工程部整改通知单可追溯材料)。(6)巡查方法及针对相应问题处理办法工程质量、安全监督巡查采用重点检查和随机抽查相结合的方式,事先计划好检查的重点部位、检查的内容、检查的点数比例、数据的记录表格,现场通过必要的检测仪器进行抽测。对巡查中发现工程质量、安全问题,应及时向有关质量责任主体签发《工程联系单》或《工程部通知单》限期整改,并督促监理单位监督执行,明确整改结果验证日期、奖罚条例,并填写相关记录;对工程进度的巡查,主要针对进度计划中关键线路上的工作节点进行对照检查,并结合现场实际情况,如施工场地、垂直运输、道路等相关情况对局部施工工序进行必要的调整,但不得影响总进度计划目标的实现。(7)对工程质量缺陷、安全隐患、文明施工不到位或其他违章违规行为,在制止和要求整改的同时,作好现场文字和图像记录。(8)对于施工管理记录表内明确要求工程人员到位检查的隐蔽工程和重要工序,要求施工单位在下一道工序施工之前必须通知检查,同时也要做到自己主动检

房屋建筑住宅工程质量验收标准

房屋建筑住宅工程质量验收标准 一、入户门检验 1.检验标准 (1)门表面应洁净,不得有划痕、碰伤; (2)门的割角、拼缝应严密平整; (3)门与墙体间缝隙的填嵌应饱满; (4)门制作的允许偏差:门框翘曲允许偏差为3mm,门扇翘曲允许偏差为2mm;门扇的表面平整度允许偏差为2mm;门框门扇对角线长度允许偏差为3mm; (5)门安装的留缝限值、允许偏差:门扇对口缝、门扇与门框立缝宽度为1.5~2.5mm; (6)毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm; 2.业主疑问及释疑:业主一般会针对入户门的以下方面进行检查: (1)门框检查:门框安装是否牢固平整,门框与墙体连接是否密闭严实,门框表面有无异常毛刺、开裂、破损等情况; (2)门扇检查:门扇有无变形、开裂问题;面漆外观是否完好、表面是否平整;有无明显划伤、嗑撞,距离地面是否考虑预留地面装修做法; (3) 门锁检查:门锁安装是否牢固,钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如,各方向锁舌伸缩是否平稳,锁孔位置是否正常; (4) 开启检查:门开闭是否平稳,有无异常阻力及磨损,门锁紧后是否有晃动; (5) 门把手检查:安装是否牢固,旋转时有无异常的阻力,表面有无缺损、变形; (6) 密封检查:门扇掩缝是否在2.5㎜以内。 二、塑钢窗检验: 1、检验标准 (1)成品质量:表面应洁净、平整、光滑,色泽一致,无锈蚀。大面应无划痕、碰伤; (2)安装的允许偏差:门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm;门窗横框的水平度允许偏差为2mm;门窗横框标高允许偏差为5mm;门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm; (3)窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满,并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹; (4)窗扇的橡胶密封条应安装完好,不得脱槽;设置的排水孔应通畅; (5)推拉门窗扇开关应力应不大于100N; (6)窗玻璃安装质量:玻璃表面应洁净,不得有腻子、密封胶、涂料等污

绿城地产

目录 第一章绿城房地产集团的现状分析 (3) 第一节绿城房地产集团概况 (3) 1绿城集团简介 (3) 2绿城集团组织架构 (4) 3 绿城集团的下属公司 (6) 第二节绿城房地产集团的业务结构 (9) 1绿城的品牌线 (9) 2 绿城的产品线 (12) 3 绿城房产品的地域分布 (13) 第二章绿城房地产集团的发展历程 (15) 第一节绿城房地产集团的十年历程概要 (15) 1立足杭州、奠定基础阶段 (15) 2 走向京、沪,开拓领域阶段 (16) 3以杭州、上海、北京为基点,向全国辐射阶段 (17) 第二节绿城的房产品开发历程 (19) 1 绿城房产品质十年探索认知 (19) 2 绿城历年开发的房产品的具体分布情况 (22) 第三节绿城文化十年历程 (25) 1绿城文化纲要 (25) 2解读绿城十年文化 (25) 第三章绿城房地产集团十年历程成功的关键点 (27) 第一节追求精致、完美的产品品质 (27) 1绿城的质量管理 (27) 2注重房产品的人文内涵 (28) 3 绿城房产品的加法现象 (28)

图3.1绿城的房产品质之道 (30) 第二节恒守客户服务品质 (30) 1绿城服务导向:追求客户满意度 (30) 2绿城服务体系:充满人文关怀 (31) 3绿城服务动力:为了客户的微笑 (32) 第三节重视土地储备、充实发展后劲 (32) 1绿城在杭州及其他城市的土地储备量 (32) 2绿城的拿地特色 (33) 第四节绿城的品牌战略 (33) 1房地产品牌的特质 (33) 2绿城的品牌建设 (34) 第五节积极寻求融资渠道、推进全国扩张战略 (35) 1宏观调控给绿城带来的影响 (35) 2绿城融资方式 (36) 附录1绿城研究主要结论 (39) 附录2绿城大事记 (40)

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