房地产开发全流程概念点

高层住宅楼的常见层数是依据什么决定的?

一言以蔽之,是开发商在满足规范的前提下追求经济效益的最大化。

规范主要从消防安全等角度考虑,效益则综合审批手续、资质、成本、容积率等经过技术经济比较来考量,电梯和楼梯间对建安成本、得房率这些关乎各方利益的指标影响较大。

《民用建筑设计通则》GB50352-2005中3.1.2条根据层数进行了住宅分类:

房地产开发全流程概念点

1.6层——七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m必须设置电梯;

2.11层——十二层及十二层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应少于两台,其中一台为消防电梯。

十二层及十八层的单元式住宅应设封闭楼梯间;

3.18层——十九层及十九层以上的单元式住宅应设防烟楼梯间(一般的云梯车高度是50米左右,18层(18*3m=54m)以上的建筑消防就很难直接救援了)二级耐火等级的住宅建筑最多允许建造层数为18层

4.26层——超过80米抗震等级提升,结构成本增加;施工资质提升;

5.33层——超过100m就是超高层建筑了,规范对于各个专业各种严格,超过100米的公共建筑(30层左右),必须设置避难层。但这一点就够所有利益相关喝一壶的了,谁受得了那个公摊面积。

一次结构与二次结构

二次结构指的是在框架、剪力墙、框剪工程中的一些非承重的砌体,构造柱,过梁等一些在装饰前需要完成的部分称为二次结构。

二次结构的工序进行时间是在一次结构(指主体结构的承重构件部分)施工完毕以后才施工的,是相对于承重结构而言的,为非承重结构,围护结构。

一般起隔断作用和隔音作用,比如构造柱、填充墙、圈梁、散水、台阶、女儿墙等等。

构造柱:主要不是承担竖向荷载的,而是抗击剪力,抗震等横向荷载的;一般为主筋为4C12或14;箍筋为6@200;构造柱可不单独设置基础,但应伸入室

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