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DG-WH-( )物业服务合同

项目名称：中信新天地

项目座落地址：东莞市南城区宏图路

委托方：中信新天地业主委员会

受托方:广东中信物业服务有限公司

签订日期：年月日

东莞市房产管理局印制

物业服务合同

甲方：中信新天地业主大会；（业主大会）

委托代理人：东莞市南城区中信新天地第三届业主委员会（业主委员会）；

地址：东莞市南城区中信新天地；

邮编：；联系电话：

乙方：广东省中信物业服务有限公司；（物业服务企业）

法定代表人：赵伟；

地址：东莞市东城区长泰路中信东泰花园；

邮编： 523123 ；联系电话： 0769-******** ；

资质等级：国家一级资质；证书编号：（建）1050181 。

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅印发广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》及相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对中信新天地（物业项目名称）实施物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称中信新天地；

物业类型住宅、地下车库、商业用房；

座落位臵东莞市南城区宏图路；

建筑面积 189624平方米；

物业管理区域四至：东至塘贝新村、南至科技大道、西

至市质监站、北至雀巢咖啡厂物业服务用房坐落位臵：中信新天地2栋1层；

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

- 4 -

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、 / ；

2、 / 。

第四条乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（附件五），物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详见投标文件（附件十）。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章物业服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第 1 种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

多层住宅： / 元/月.平方米；

高层住宅： 2.0 元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）

别墅： / 元/月.平方米；

办公楼： / 元/月.平方米；

商业物业： 3.5元/月.平方米；

幼儿园物业： 3.5 元/月.平方米。

会所： 3.5 元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润；

（12）经业主同意的其它费用 / 。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：甲乙双方根据实际情况协商约定。

2、酬金制

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收标准如下：多层住宅： / 元/月.平方米；

高层住宅： / 元/月.平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）

别墅： / 元/月.平方米；

办公楼： / 元/月.平方米；

商业物业： / 元/月.平方米；

/物业： / 元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域绿化养护费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（7）办公费用；

（8）管理费分摊；

（9）物业服务企业固定资产折旧；

（10）经业主同意的其它费用 / 。

乙方采取以下第 / 种方式提取酬金：

（1）乙方按 / （每月/每季/每年） / 元的标准从预收的物业服务资金中提取。

（2）乙方 / （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 / %的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第七条业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用。

物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

业主约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与承租人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承

租人应当结清物业服务费用。

物业服务费用及需物业公司代收代缴的水、电费或其它费用按月交纳，业主或承租人应在当月10日（每次缴费的具体时间）前交纳。逾期未按约定标准或约定时间缴纳的，乙方有权从逾期之日起每天按应收款的1‰向业主或物业承租人计收违约金。

第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 / 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

1、 / ；

2、 / 。

第九条房屋的共用部位、共用设施、设备、共用场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的小修、养护费用由物业服务费承担；大中修或更新改造费用由业主、物业使用人或维修资金承担。

2、房屋共用设施、设备小修、养护费用由物业服务费承担; 大中修或更新改造费用由业主、物业使用人或维修资金承担。

3、公共绿地的养护费用由物业服务费承担；改造、更新费用由业主、物业使用人或维修资金承担。

4、附属配套建筑和设施的小修、养护引用由物业服务费承担；大中修费用由业主、物业使用人或维修资金承担；更新改造费用由业主、物业使用人或维修资金承担。

第四章物业的经营与管理

第十条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 / （元/个〃月、元/平方米〃月）、车库车位 /（元/个〃月、元/平方米〃月）的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位 /（元/个〃月、元/平方米〃月）、车库车位 / （元/个〃月、元/平方米〃月）的标准提取物业服务费用。

2、停车场属于建设单位所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位/ （元/个〃月、元/平方米〃月）、车库车位 350（元/个〃月、元/平方米〃月）的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位 / （元/个〃月、元/平方米〃月）、车库车位 /（元/个〃月、元/平方米〃月）的标准提取物业服务费用。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购臵的，车位使用人应按露天车位 / （元/个〃月、元/平方米〃月）、车库车位 40 （元/个〃月、元/平方米〃月）的标准向乙方交纳

物业服务费用。（此项物业服务费用具体标准由市物价局制定）

4、临时停车的收费标准依据物价部门的有关规定确定。

第十一条乙方应与停车场车位使用人（临时停车除外）签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

需要进行车辆保管服务的，收费标准由乙方根据相关法律法规规定确定，并向全体业主公示。

第十二条本物业管理区域内的会所属建设单位（建设单位或全体业主）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取使用费用：

1、 / ；

2、 / 。

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配：

1、所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充物业专项维修资金；

2、用于房屋共用部位及共用设施设备的维护及社区文化活动费用。

第十四条在满足本物业管理区域业主、物业使用人需要后，建设单位将停车场出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。

第五章物业的使用与维护

第十五条业主大会成立后，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内的管理规约，内容包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等。

乙方根据管理规约提供管理服务时，业主和物业使用人应给予必要配合。

第十六条乙方可采取规劝、制止、报告业主委员会和有关行政主管部门、 / 等必要措施，制止业主、物业使用人违反管理规约和物业管理规章制度的行为。

第十七条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主委员会、业主、物业使用人的监督。

第十八条因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和乙方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第十九条乙方与装饰装修房屋的业主、物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金、装修人员出入证（或工本费）等事项进行约定，并事先书面告知业主或物业使用人装饰装修中

的禁止行为和注意事项。

第二十条物业服务用房属全体业主所有，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房，其中物业服务企业用房供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第六章住宅专项维修资金

第二十一条住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按政府有关规定交纳、管理和使用。

业主或建设单位按《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》（东府〔2008〕134号）的有关规定将住宅专项维修资金交纳至政府在东莞银行开设的住宅维修资金专项帐户：590008801000373。

第二十二条住宅专项维修资金属于业主所有，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

第二十三条住宅专项维修资金的续筹：按政府部门规定。

第七章物业保修金

第二十四条物业保修由建设单位自行保修（建设单位自行保修或建设单位委托乙方保修）。

第二十五条保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保修协议书》（附件七）或《物业保修委托协议书》（附件八）

第八章违约责任

第二十六条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按 / 标准向全体业主支付违约金。

第二十七条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第二十八条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、 / 。

第九章其他事项

第二十九条本合同期限自 2013 年 8 月 4 日起至 2015 年 8 月 3 日止。

第三十条本物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十一条物业服务企业退出时，乙方应将《广东省物业管理条例》第五十一条规定的资料和财务移交给业主委员会。

第三十二条委托代理人（业主委员会）未经业主大会授权及双过半数业主同意，擅自与物业服务企业签订物业服务合同；对业主作出欺骗性宣传或不切实际的承诺，后果由委托代理人（业主委员会）承担。

第三十三条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责

任。

第三十四条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。

第三十五条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报东莞市房产管理局和镇（街）房管所备案。

第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 1 种方式处理：

1、向人民法院提起诉讼；

2、 / 。

第三十七条本合同壹式肆份，甲、乙双方各执壹份，报东莞市房产管理局和镇（街）房管所各一份（备案）。

第三十八条本项目甲、乙双方物业管理招标文件（附件九）和物业管理投标书（附件十），为本合同的附件，具有同等法律效力。

甲方乙方（签章）

甲方委托代理人（盖章）

全体业主委员会委员签名：法定代表人

年月日年月日

规划平面图

附件二

物业构成明细

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；框架剪力墙结构

2、房屋主体结构；梁、柱、板、基础、屋面、承重墙

3、公共门厅；不锈钢玻璃门、防火门

4、公共走廊；396个

5、公共楼梯间；22个梯间

6、电梯井;44个电梯井

7、户外墙面；外墙砖、外墙漆

8、屋面；防水屋面

9、传达室；无

10、物业服务用房；

11、地下停车场的公共车道。

物业共用设施设备明细

1、绿地 31000 平方米；

2、道路 27770 平方米；

3、化粪池 11 个；

4、污水井 275 个；

5、雨水井 196 个；

6、垃圾中转站 0 个；

7、水泵 10台生活水泵、消防和喷淋泵各2台；

8、水箱 3 个；

9、电梯 44 部；

10、信报箱 1953 个；

11、消防设施消防栓、灭火器、消防自动报警系统；

12、公共照明设施 2328套；

13、监控设施 19套监视器、114个摄像机

14、避雷设施 : 避雷带、避雷针、避雷器防雷

15、共用天线无；

16、机动车库 2 个 27803 平方米；

17、露天停车场 0 个 0 平方米；

18、非机动车库 0 个 0 平方米；

19、共用设施设备用房 450 平方米；

物业管理服务质量标准

一、物业共用部位的维修、养护和管理

1、外观良好、整洁，完整，房屋装饰装修符合有关规定。

2、检修记录和保养记录齐全。

3、游乐设施每天例行安全检查，保证安全。

二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录、有巡查、有保养及操作规范。

2、设施设备标志齐全，规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；依法由专业部门负责的设施设备由相关专业部门进行维修保养。

3、载人电梯正常运行，有应急发电设备，可随时启动并有完善的管理运行制度，电梯正常运作。如遇紧急情况，第一时间紧急处理，以保证业主的人身安全。

4、共用部分设施出现故障，及时维修并公示。

三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、环卫设施完好，公共环境整洁；定点堆放废弃物品，前提不得影响小区业主正常日常生活；

2、各楼层每2层垃圾桶，垃圾袋装化，区内合理设臵果壳箱

或者垃圾桶，垃圾桶每日清运2次，每周清洗2次，保持垃圾桶清洁，无异味。

3、共用雨、污水管道每年清理疏通一次，雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，发现异常及时清掏。

4、小区内红砖地面，主要通道，外围红砖地面每月至少冲洗一次。

5、每30天对小区及地下排污通道除蟑螂、老鼠一次。

6、地下车库每30天冲洗一次。

7、小区观赏水池每30天至少更换或清理水池，保持水质清洁。

8、每天至少一次擦拭公共活动场所儿童游乐设施。

四、公共绿化的养护和管理

1、园林绿化养护措施得当，花草树木生长良好；定期修剪和补裁补种，无杂草，杂物。花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，定期修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝，防冻。

2、每 30天小区植物杀虫一次。

五、车辆停放服务

1、行车路线、停车场有明显标志；

2、停车场服务流程完善，车辆停放有序。

3，任何车辆不得在占用公共消防通道停放。

４，保持小区车库出入口安全通畅，不得停放任何闲臵车辆。