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融创集团房地产.成本管理制度

成本管理制度

第一章成本管理规定

第一条总则

1、所有开发项目的成本管理均必须明确目标成本，并分阶段进行成

本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。

2、项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用

活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。

3、为保证对实际发生成本的有效监督，项目公司运营部负责项目目

标成本控制。

4、所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运

营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。

5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司

的销售费用支出必须经过公司运营审核。

6、项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，

统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对

项目成本的有效控制。

7、对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，

确保设计费支出标准不高于市场平均水平。

第二条目标成本确定

1、目标成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营

部在不同阶段制定相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：★项目投资决策阶段，集团运营中心依据方案编制投资估算，经

集团领导团队审定、批准，作为项目总目标成本；

★方案设计阶段，依据总目标成本、规划方案、建筑方案设计，

由各项目公司编制目标成本表，经集团运营中心审核后，报集团

领导团队审批，审批后的目标成本作为项目公司的成本控制指

标；

★施工图阶段，由各项目公司将成本控制表细分，作为项目公司

对各分项成本考核依据，同时上报集团运营中心备案；

第三条成本动态控制

1、各项目公司必须依据已批准的成本指标，对项目开发过程中各

阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施方案。

2、项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，

包括，但不限于：

★设计方案优化；

★业务分包（招投标）；

★材料设备采购比价、限价；

★合同签订；

★设计变更及现场签证；

★合同付款等。

3、项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计

变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支

出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销

售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范

围内。

第四条成本核算与分析

1、项目公司必须按《项目成本核算与分析》的规定，每月进行项

目成本核算和经济活动分析，对成本指标的执行情况进行阶段性的

检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细

项超支发生的原因，及时采取控制成本的措施。

2、项目公司成本核算与分析报告，作为项目公司月度经营分析报告

的组成部分。

第五条项目成本超支处理及调整

1、成本超支的处理措施由项目公司运营部按《成本细项超支预警的

范围和要求》、填写《项目成本细项超支预警表》，以书面形式报集

团运营中心备案或审批：

★不使用不可预见费，拟采取降低成本措施补救，由公司总经理

审批；

★拟使用不可预见费弥补，调整细项成本，报集团运营中心成本

管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；

★需要突破项目目标成本时，必须经集团运营中心管理部及运营

中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。

2、在项目实施过程中，因经营计划调整引起成本细项的目标成本

的增加或减少，应及时报集团运营中心审查，并根据第五条1、款规

定进行处理。

第二章项目成本核算与分析

第一条成本核算及经营情况分析要求

1、项目公司每月1—3日对上月度成本核算及经营情况进行分析，

同时上报集团运营中心。

2、项目公司运营部负责人是直接成本（不含贷款利息）核算和经

营情况分析的的责任人，项目公司财务负责人是管理费用及贷款利

息核算责任人，其余各部门均是配合部门。

3、异地公司运营部负责人是销售费用核算的责任人，集团运营中心

销售管理部负责人是天津公司销售费用核算的责任人。

第二条成本差异分析表的编制方法

1、《成本差异分析表》是进行成本核算及经营情况分析的主要文

件，由各公司运营部依据《月度成本动态控制表》于每月3日前完

成，同时上报集团运营中心成本管理部。

2、项目公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上月成本

核算意见，以供进行项目经济分析使用。其主要内容应包括：

★直接成本和非直接成本上月的总体变动情况（超支或节省）及

趋势判断。

★直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节省）的

成本细项的变动情况及趋势判断。

★实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。

第三条动态成本的控制

1、动态成本的控制由《月度成本动态控制表》、《合同台帐》、《设计

变更台帐》和《现场签证台帐》实现。

2、根据签订的各类分包合同的内容确定《合同台帐》项目的分类

明细划分，合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金

额，在规定时间内确定真实的合同价款后，填入合同金额表内。

3、《设计变更台帐》和《现场签证台帐》的项目，按照《合同台帐》

的分类明细进行划分，同《合同台帐》建立一一对应关系。

4、《月度成本动态控制表》根据《合同台帐》、《设计变更台帐》

和《现场签证台帐》汇总而成。

第四条月度经营情况分析

1、经营情况分析的主要内容

★项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析，包括变更设

计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变

动等方面的控制情况。

★项目公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利

息，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。

★异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用，比较与月

度计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统

计天津公司核算期内实际发生的销售费用，比较与月度成本计划

的节超情况并分析节超原因

2、对超支或即将发生超支的成本细项，分析找出原因，制订相应

的控制成本措施。

3、针对节省成本的成本细项，提出调整成本指标的意见。

4、项目公司完成月度经营情况分析报告，该报告应对主要经营情

况（如融资、销售等）对项目目标成本和效益的影响做出评估，并

同时下达下月度成本管理工作计划，明确成本控制重点和主要措施，

于每月3日将公司月度经营情况分析报告上报集团运营中心成本管

理部。

5、集团运营中心于每月6日完成集团月度经营情况分析报告，提交

集团领导团队。

第三章成本细项超支预警范围和要求

第一条成本预警的适用范围

1、项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不

善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时，由预警

人向项目公司总经理发出警讯，进行成本预警。

2、不可预见的事项范围：

发生工程事故或其他经营活动中的事故；

★发生法律诉讼；

★因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；

★因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整

收费、税率、利率标准；

★发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承

担新的责任；

★出现了未计划的对外捐赠；

★目标成本预测时不准确；

★发生重大设计变更；

★其他经营过程出现的意外情况。

3、管理不善的范围：

★作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；

★计算不精发生多余采购物资；

★为无效劳动支付了劳动报酬；

融创集团房地产成本管理制度

成本管理制度第一章成本管理规定第一条总则 1、所有开发项目的成本管理均必须明确目标成本，并分阶段进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。 2、项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。 3、为保证对实际发生成本的有效监督，项目公司运营部负责项目目标成本控制。 4、所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。 5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。 6、项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。 7、对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，确保设计费支出标准不高于市场平均水平。第二条目标成本确定 1、目标成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营部在不同阶段制定相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：★项目投资决策阶段，集团运营中心依据方案编制投资估算，经

集团领导团队审定、批准，作为项目总目标成本； ★方案设计阶段，依据总目标成本、规划方案、建筑方案设计，由各项目公司编制目标成本表，经集团运营中心审核后，报集团领导团队审批，审批后的目标成本作为项目公司的成本控制指标； ★施工图阶段，由各项目公司将成本控制表细分，作为项目公司对各分项成本考核依据，同时上报集团运营中心备案；第三条成本动态控制 1、各项目公司必须依据已批准的成本指标，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施方案。 2、项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，包括，但不限于： ★设计方案优化； ★业务分包（招投标）； ★材料设备采购比价、限价； ★合同签订； ★设计变更及现场签证； ★合同付款等。 3、项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内。

融创_行政管理制度

行政管理制度第一章考勤管理规定一、目的：为了提高工作效率，严格工作纪律，确保集团各项工作正常有序进行，特制定本考勤管理规定。二、考勤管理原则：集团统一制定管理规定，各公司遵照执行；集团对各公司执行情况进行抽查，并将结果纳入考核范围。三、适用范围：适用于集团及各城市（项目）公司（商管公司及物业公司另行规定）。四、作息时间 1、各公司销售体系、工程体系实行不定时工时制。 2、除销售、工程体系外，其他各部门实行标准工时制。 3、标准工时制为每周四十小时工作制，原则上每天上班时间为 8:30—— 17：30，各城市公司也可根据各自城市的特点做适当调整。五、考勤管理规定 1、各部门指定考勤责任人，负责本部门人员考勤管理工作；人力资源部或综合管理部定期对各部门考勤管理情况进行检查。

2、各部门考勤责任人每月 1 日将上月考勤情况汇总，经部门经理、主管副总经理签字后交至人力资源部或综合管理部，作为岗位薪酬发放依据。第二章休假管理规定一、目的为规范集团管理，保证员工基本权益，确保员工休假，特制定此休假管理规定。二、休假管理原则集团统一制定管理规定，各公司严格遵照执行，保证员工基本权益。三、适用范围适用于集团及各城市（项目）公司（商管公司及物业公司另行规定）。四、休假管理规定：（一）、公休及法定节假日 1、实行标准工时制的员工享受每周两天公休。 2、全体员工享受每年十天法定假日：

元旦放假一天春节放假三天国际劳动节放假三天国庆节放假三天（二）、事假 1、员工申请事假须提前填写《休假申请单》（行政附件一），向主管领导提出书面申请,批准后方可休假。 2、申请事假 1—3 天，员工须向部门经理申请，部门经理须向主管副总经理申请，副总经理须向总经理申请，各总经理须向总裁申请，批准后方可休假。 3、申请事假 3 天以上，均须总经理或总裁批准后方可休假。 4、申请事假薪酬扣减标准见《融创集团薪酬管理规定》。（三）、病假 1、员工申请病假原则上应提前填写《休假申请单》，向主管领导提出书面申请；如遇特殊紧急情况可及时电话知会主管领导，事后第一时间补填《休假申请单》并将诊断证明附后。 2、病假结束后，将附有诊断证明的《休假申请单》交至人力资源部备案。

万科公司房地产成本管理制度

目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司

房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责

（一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。

小企业房地产企业财务管理制度

第一章资金审批制度 1、总则 ⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见; ⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记; ⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准; ⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准; ⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准; ⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准; ⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。 2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程 3、行政费用支出管理制度 ⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支; ⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。 3、公司差旅费开支制度 ⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴; ⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具; ⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行：① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日; B、一般职员，房租标准为100元/日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

融创：设计管理制度

设计管理制度总则第一条为贯彻执行集团利润率战略，强化设计管理，促进项目设计管理标准化、规范化，提高项目操作管理水平，有效控制项目成本，确保获得最佳的投资效益，特制定本办法。第二条设计管理应本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，做到“适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调”，充分发挥项目的社会效益、经济效益和环境效益。第三条天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作，其管理办法同下。施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部，并填报《方案成果移交施工图交接单》（附录01），由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作，并完成施工图组织设计，研发中心设计部提供相关设计技术支持。第四条设计进度必须严格按照研发中心年度时间计划执行，保证工程、营销的时间要求。如有重大变动，必须报集团研发中心备案。第五条本办法如与国家规范、地方法规矛盾的，应以国家规范、地方法规为准。第六条办法中所涉及上报集团的审批或者审核材料，一般情况在二个工作日内反馈意见，影响重大的设计（如：总体规划、单体方案设计等）上报集团后在五个工作日内反馈意见。第一章设计委托第七条总体、单位、单项工程的设计委托，统一由各项目公司研展部负责。

第八条选择设计单位时应填写《设计单位选择知会单》（详附录02），上报项目公司总经理审批并上报集团研发中心，在二个工作日内反馈意见，审定通过后方可进入设计委托合同审批阶段，集团掌握设计单位的最终的评定权。设计合同中必须附有《设计任务书》（详附录03）。《设计任务书》依据《初步产品建议书》编订。《设计任务书》必须经过集团研发中心审定后方可正式下发设计公司，两个工作日内反馈意见。居住区及小区的总体规划及单体方案，必须根据项目公司市场部编制的《初步产品建议书》市场定位及营销方案（经集团公司领导参加论证确定）进行设计委托。项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成（规划、方案、扩初、施工图阶段等，含景观设计、室内设计部份）上报集团运营中心审批，经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。第九条设计合同必须采用集团的合同范本；所有设计项目应先签订合同后再安排设计。第二章方案设计管理第十条研发中心的职责范围：对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。对于天津本地项目，负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。第十一条各项目公司须组织相关部门对项目的总体方案、建筑方案、初步设计阶段设计成果进行审核，各阶段审核内容详见附录15。审核结果上报集团运营中心及研发中心备案，五个工作日内反馈意见。

房地产公司成本管理制度

********有限公司成本管理制度第一章总则第一条为了规范********有限公司（以下简称公司）成本管理工作，加强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策和********集团公司成本费用管理的有关要求、结合公司实际，制定本制度。第二条本制度适用于公司本部及所属全资房地产开发子公司。第三条本制度中的成本包括项目成本、行政费用、营销费用、财务费用等。第四条公司成本管理坚持“预算先行，过程控制，指标预警，考核奖惩”的原则。第五条公司成本管理的基本任务，是通过对成本费用的预测、计划、控制、核算、分析和考核，正确反映公司的经营成果，挖掘降低成本费用的潜力，努力降耗增效。第二章项目成本管理第一节管理机构及职责第六条本制度所指项目成本主要包括土地成本、建安成本、配套费用、开发间接费用等。项目成本管理坚持“以市场需求为导

向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的”。第七条成本管理机构第八条公司本部的项目成本管理职责（一）制定、修正公司项目成本管理制度，督促、指导各子公司建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。（二）进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各子公司管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，协助子公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。（三）组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听

证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助子公司做好项目前期策划中的成本控制。（四）组织进行项目立项审查，审查的重点是： 1、立项资料是否齐全、规范； 2、市场定位是否明确、恰当； 3、投资成本估算是否经济、合理； 4、投资回报是否符合公司利润目标要求； 5、投资风险能否有效控制。（五）跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各子公司做好项目操作过程中的成本控制工作。（六）建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各子公司。按季度组织召开成本分析会，就项目建设过程中涉及重大成本问题进行研讨、分析。（七）组织公司项目成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广公司内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进公司成本管理水平的提高。（八）根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产

房地产开发集团公司财务管理制度完整版

地产集团公司财务管理制度第一章总则第一条为了规范公司的财务管理，加强财政监督，维护投资者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》以及其他相关法规，结合公司的经营特点和管理要求制定本制度。第二条本制度适用于本公司的会计核算工作。第三条公司具体会计核算，参照财政部颁布的企业会计准则执行。第四条公司应按财政部规定按期编制会计报表和财务情况说明书，年度会计报表需经中华人民共和国政府批准的注册会计师（以下简称注册会计师）审查、验证，出具报告，方可向外提供。第二章会计准则第五条公司财务部为公司的会计机构。公司的会计工作必须遵守国家有关法律法规的规定。第六条公司发生的经济业务均应按规定填制会计凭证、登记会计账簿、编制会计报表。第七条会计记账 1、会计记账采用借贷复式记账法。 2、会计记录必须以实际发生的经济业务及可以证明经济业务发生的合法凭证为依据，如实反映财务状况和经营成果，做到内容真实、数字清晰、项目完整、手续齐备。

3、公司应按照权责发生制的原则记账。会计事项的处理必须于当期内进行，不得提前或延后。凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。 4、各项财务物资应当按照取得或构建时发生的实际成本核算，除国家另有规定者外，一律不得自行调整其账面价值。 5、会计信息必须符合国家宏观经济管理的需要，满足投资方了解企业财务状况和经营成果的需要，满足公司加强内部经营管理的需要。第八条会计核算 1、会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制会计报表。会计期间分为年度、季度和月度。会计年度自公历1月1日起至同年12月31日止。季度、月度均按公历起讫时间确定。 2、公司的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币结算的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率。 3、会计核算必须符合国家的统一规定，做到口径一致、相互可比。会计核算方法应当前后一致，不得随意变更。确需变更的，应当将变更情况和原因、变更后对公司财务状况和经营成果的影响，在会计报告中说明。 4、会计核算应当划分收益性支出与资本性支出。凡支出的效益仅及于本年度的，应作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度的，应作为资本性支出。 5、会计核算应当全面反映公司的财务状况和经营成果。对于可能影响决策的重要经济业务，应当单独核算，分项反映，并在会计报告中重点说明。

融创：合同管理制度

合同管理制度总则第一条为规范集团、各公司对外签订合同行为，加强合同管理，提高法律风险的事前防范能力，促进合同纠纷的预防与解决，从而维护集团利益，特制定本制度。第二条集团、各公司发生经济活动，除即时结清的之外，均应订立书面形合同式，有关修改合同的文书、图表、传真，送货单，发票，对帐单等均为合同的组成部分。第三条凡以集团、各公司名义对外签订合同的，适用本制度。第四条集团法务部负责合同审查、管理工作，指导、监督有关部门的合同订立及履行等工作，具体内容以及集团运营中心、其它相关职能部门审核内容见第三章第一章合同的订立第四条以下经营行为应订立相关合同 ☆土地获取、股权转让、企业融资等，以及与之相关的经营行为。 ☆前期工程：如三通一平、临水电、临路、方案咨询、勘察、设计、招投标、施工图审查等。 ☆建安工程：如地基工程、住宅建安、设备安装、工程监理、水电费、质检费、沉降观测费、材料设备的采购等。 ☆基础设施建设：如供电、供水、供热、煤气、视话、智能化工程费、环卫、邮政、排水、绿化、供热、区内道路等。

☆公用配套设施：如非经营性公建费、小配套等。 ☆销售策划：如广告费、项目推广费、样板间装饰等。 ☆大宗固定资产的购置，以及与酒店、售票中心等的长期合作类合同。 ☆除上述合同外，主管领导认为需要签订的合同第六条主办部门应遵照事前签订原则进行合同的签订，合同必须事先签订，然后开始实施。严禁未签合同即先行实施的现象。第七条所有与项目成本相关的经济合同一般应采取包死总价或固定单价的方式进行合同价款的签订，若不具备条件，必须明确造价取费原则及结算方式。第八条所有不能签订合同或协议的，各主办人员必须《说明》并经主管副总和公司总经理签字认可，然后执行合同审批流程，经过各级审批后方可生效实施。第九条对于临时突发的、不可预见的等情况下不能事先签订合同的，可以填写《事先不能签订合同申请单》，主办人应将事件缘由、合作方选择依据、结算方式、工作计划安排等事项进行说明，由主办部门负责人签字，经项目公司总经理批准，报公司运营部、集团运营中心备案后实施，并在10天内按正式合同审批程序完成补办手续。但由此合同产生的任何联带后果，均由项目公司总经理承担。第十条资信调查：如属非招标后订立的合同，订立合同前，经办部门必须了解、掌握对方的资信等情况，要求对方提供经过年检的有效营业执照、税务登记证、相应的资质证明，无经营资格或资信的单位不得与之订立合同。第十一条所有合同必需明确合同具体内容及范围，并注明以下内容：合同必须具备标的，数量和质量，价款或者酬金（合同总

房地产成本控制部管理制度和岗位职责

成本控制部管理制度和岗位职责??????洛阳市恒联房地产有限公司

成本控制部管理制度 1、部门目标 1）制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制； 2）施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作； 3）客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用； 4）最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。 2、目标成本、责任成本管理 1）搜集、整理、汇总历史成本资料； 2）确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点； 3）汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估； 4）每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本； 3、预结算管理 1）组织编制及审核工程施工图预算； 2）全面审核竣工工程结算； 3）根据结算报告完成各项工程清算； 4、成本信息管理 1）建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库； 2）定期进行专题或综合的成本分析和研究； 3）收集集团内及其他工程造价信息资料； 4）收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广； 5）有效使用集团下发的成本管理软件；

5）标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核； 6）审核并及时办理各项合同的审批工作； 7）审核并及时办理各项付款的审批工作； 8）审核并及时办理各项结算的审批工作； 9）按不同类别建立合同及执行情况台帐。 5、成本管理监控评估 1）参与工程、材料及设备的招投标工作； 2）参与合同有关经济条款的审核； 3）定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况； 4）定期和不定期抽查评估项目成本管理工作； 5）对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见； 6）对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制； 6、成本管理规范建设 1）制定成本管理的有关规范及实施细则； 2）制定并完善目标成本管理体系； 3）制定并完善部门内部管理规范制度； 7、培训指导 1）组织成本管理规范的培训； 2）为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导； 8、成本预结算管理 1）预算资料原件工程结算前由主办人留存保管； 2）结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理；

(完整版)房地产公司财务管理制度

房地产公司财务管理制度财务专项管理制度第一章总则第一条目的加强企业的内部管理，促进企业在财务专项事务处理过程中的规范化、程序化。第二章财务会计报表管理第一条财务会计报表编制范围资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表、税务筹划报告、纳税申报表等；内部管理会计报表还包括：资金计划，资金动态执行情况表、以及公司内部规定需要报送的各种管理报表、报告。第二条财务会计报表的编制原则与要求一、会计报表必须按照国家相关会计制度和准则编制；二、财务管理部门所提供会计信息的及时、客观、准确、完整，全面反映公司的财务状况和经营成果。三、编制会计报告时，在会计计量和填报方法上，应保持前后会计期间的一致性。会计报告不同报表之间的相关数据应保持一致。报表附注、说明清楚明了，符合规定要求。四、会计核算采用权责发生制原则进行。第三条会计期间会计报表都必须以公历年度作为会计期间，自公历1月1日起至12月31日止（内部报表自公历2月1日起至次年1月31日止）；第四条财务会计报表的报出

一、在报送会计报表及相关分析资料时，应按集团公司财务管理部门的统一要求和规定进行。第三章利润及利润分配管理第一条利润指标的确定公司年度完成利润指标由集团公司通过财务预算的形式予以明确和考核。第二条亏损的弥补一、公司发生的年度亏损、按国家有关规定用下一年度税前利润弥补；二、当年度亏损不足弥补时，可在五年内延续弥补，五年还不足弥补时，应在税后利润弥补。第三条利润的分配公司应按公司章程和股东会的有关规定进行利润分配，原则上按不超过当年净利润的30%进行分配。费用管理制度第一章总则第一条费用管理目的加强公司财务管理，明确费用开支管理的流程以及各环节的职责与权限，严格控制费用支出。第二条费用管理原则公司费用实行预算管理、标准控制、集中反映、有效监督、节奖超罚的管理原则。第三条费用管理职能中心公司财务管理中心是公司费用管理的职能中心，各职能中心是公司费用的责任中心。即各级审批领导对各项开支的合理性、真实性负责，财务人员对开支的票据合法性、金额准确性、审批手续的完备性及资金流向负责，并在预算的范围内控制。

房地产公司成本管理部的管理制度

房地产公司合同预算部的管理制度成本核算部负责公司的成本管理体系的建立、完善、动态成本管理以及成本分析与改进，是公司的项目成本控制中心；部门职责 1、协助招标管理 1）负责编制公司招标的经济标书； 2）负责审核招标成本控制价； 2、成本管理 1）成本管理体系 ①建立和完善公司成本控制体系，对项目的整体成本进行控制和管理； ②策划、制订和实施公司房地产开发项目的成本战略； ③建立项目目标成本责任体系，并组织落实与考核； ④建立成本监控预警机制。 2）目标成本管理 ①负责在产品可研阶段进行成本测算； ②负责审批公司项目目标成本； 3）成本动态管理 ①收集、整理公司范围的有关成本、价格信息，并对信息进行汇总

及甄别； ②对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本的非预期超出； ③对项目成本进行动态监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序； 4）成本分析及效益评估 ①负责项目后成本分析评价及效益评估，并落实成本责任制； ②收集、分析已完工项目的成本经济指标。 5）成本信息库管理 ①收集相关成本信息，积累公司项目案例成果，建立集团成本信息库； 3、预结算管理负责审批公司项目工程竣工结算、项目决算； 3.1 成本部是成本控制部门，以追求最高经济效益为目标。成本部工作的指导方针是：“坚持原则、据理力争、公平合理、廉洁高效”。 3.2 成本部在公司领导下开展工作。 3.3 协助财务部编制项目部年度费用开支计划，根据销售收入及成本预算预测开发项目利润。采取必要的措施，确保开发项目利润计划的实现。 3.4 负责编制工程项目投资估算，为公司领导投资决策提供可靠的依据。 3.5 负责编制工程招投标的标底预算，作为评标的参考。

融创销售系统薪酬管理制度

销售系统薪酬管理制度为完善集团激励机制，提高销售系统人员积极性，集团运营中心特制定本制度。第一章总则 1、本办法中“销售人员”指项目公司销售副总、总监、经理之外的其他人员，包括现场销售、策划、销售资源管理和其他支持人员。 2、销售人员均实行底薪+销售奖金的薪酬结构。 3、销售人员的考核分为月度考核、季度考核及年度考核，考核由项目销售副总及总经理负责，报集团人力资源部备案。第二章薪酬指导原则 1、销售人员的薪酬均计入销售费用中。 2、各项目销售团队薪酬年度总额原则上不得超过年销售回款额的2.5‰，项目公司须分类制定销售、策划、销售资源及其他销售岗位的薪酬结构及提成比例，报集团人力资源部和运营中心审批备案后实施。 3、福利房、抵工程款所完成销售额计入团队业绩，但个人提成方案须另行制定。 4、销售人员个人提成方案要体现与优惠折扣的关系，以严格控制优惠和折扣审批。 5、新聘销售人员试用期为三个月，试用期内销售奖金按照销售人员奖金标准 ×80%执行，试用期后，合格者留用各项目公司，纳入项目公司正式销售人员编制。 6、以上人员月度奖金当月发放70％，30％年终考核后发放。第三章年终奖金

1、根据年终的净利润额指标的完成情况，全年奖金（即月度总奖金30％未发部分的累计）将按不同的完成情况进行上浮或下降。 2、净利润额指标完成率为120％及以上的，任务额以内的按原奖金计提比例的 100％计提，超额部分按原奖金计提比例的200％计提； 3、净利润额指标完成率为100％－120％（含100％）的，任务额以内的按原奖金计提比例的100％计提，超额部分按原奖金计提比例的150％计提； 4、净利润额指标完成率为90％－100％（含90％）的，整体奖金按原奖金计提比例进行计提； 5、净利润额指标完成率为90％以下的，整体奖金按原奖金计提比例的95％计提；第四章成交均价超标奖金 1、获得成交均价超标奖的前提：以项目为考核单位，在年度销售收入、销售率、营销费用三项指标都达标的情况下，实际成交均价高于项目年度目标价，可获得超标奖。 2、超标奖一年计发一次，于年底计发，奖金总金额的计算公式为：（实际成交均价-项目年度目标价）*本年实际成交面积*1％。（上述数据以集团运营中心、财务中心公布数据为准） 3、成交均价超标奖的奖金分配方案由项目公司根据相关原则确定，报集团运营中心备案。第五章考核一、考核制度对于销售人员的考核主要分为月度、季度和年度考核，考核内容包括综合素质和业绩两部分内容。综合素质考核主要是全面考核销售人员的基本素质，业绩考核主要是考核销售人员的业务能力，均由项目公司负责考核；报集团人力资源部备案。二、综合素质考核

万科成本管理制度

第一章房地产成本管理制度一、总则 l、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理部的成本管理职责 1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、

判断，及时提供、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本控制情况。协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。 6、组织成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广内外成本管理经验．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。 7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶

房地产开发公司财务管理制度

房地产开发公司财务管理制度第一条为了规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合房地产开发企业的特点及其管理要求,制定本制度。第二条企业财务管理的基本任务和方针是:做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析,合理筹集资金，有效利用企业各项资产,努力提高经济效益。第三条切实做好财务管理基础的工作，在经营过程中，保证企业财产物资的进出消耗都应做到手续齐全，计量准确，同时做好完整的原始记录，定期或不定期进行财产清查。第四条企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的,计入开办费；开发期间,企业借入资金而不能直接计入某项开发成本的利息支出,计入开发成本；开发产品竣工验收完工后,计入财务费用。第五条企业如发生因债权人特殊原因确定无法支付的应付款项,计入资本公积. 第六条流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等.其中:其他货币资金包括外埠存款、在途资金我;应收及预付款项包括应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付工程款、预付购货款等。第七条企业应收票据应按照面值计价，贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。第八条企业年度终了,按照年末应收账款余额的1%计提坏账准备金，计入管理费用。发生的坏账损失，冲减坏账准备金。收回已核销的坏账，增加坏账准备金. 第九条存货包括各种库存材料(办公耗材、开发经营材料）、库存设备（如暖卫设备、通风设备、照明设备等)、低值易耗品、开发产品、出租开发产品、周转房、在建开发产品等。第十条存货按实际成本计价(采用先进先出法)。第十一条企业领用或发出低值易耗品按受益对象,采用五五摊销法记入工程成本和管理费用。第十二条企业在用的出租房、周转房按其耐用年分期平均摊入成本。

融创集团营销类采购管理办法

融创集团销售费用类采购管理办法为维护公司权益，节约营销推广成本，贯彻执行集团的利润率战略，根据销售费用类采购的特性，集团运营中心制定本办法，作为《融创集团销售管理制度》的一部分。第一节总则第一条在《融创集团销售费用管理办法》中规定的费用类别中所包含，凡须我方向合作方支付费用来购买其产品或服务的，均属于销售费用类采购。销售人员的工资福利、其它应计入销售费用的优惠支出不在销售费用类采购之列。第二条销售费用类采购实行评审职能与执行职能分开，评审职能在运营中心/ 运营部，执行职能在项目公司销售部。第三条1、制作、印刷、外卖场/示范区/样板间/售楼部的设计、装修、家具、布置、园艺、饰品，礼品，奖品，合同总额在20 万元以上，必须通过招标选择供应方，原则为价低者得。 2、合同额在20 万元以下2 万元以上的上述业务，必须至少由3 家比价，选择最低者为供应方。 3、广告代理、影视广告创意与制作、销售代理、策划顾问、公共关系、活动代理、网页设计等智力咨询型业务，合同总额在10 万元及以上的，由项目销售部门与运营部门共同对方案及报价进行招标，专业得分前两名中的价低者中标。 10 万元以下的，由销售部推荐供应方，运营部门进行价格谈判，在不超过经验价格10％的情况下合作，否则另行选择供应商。 4、平面媒体、户外媒体、电视媒体、网络媒体、外卖场等资源独占型或供方不足三家的业务，由运营部门负责议标进行价格谈判，在价格差异较大的情况下，运营部门推荐同类型资源供选择。 5、不具备招标或3 家比价条件，金额在2 万元以上的，必须有运营部门监督或到现场共同采购。 6、集团已确定合作供方的采购产品，除不能满足本项目要求外，不允许再重新进行招标。

房地产项目成本管理制度

房地产项目成本管理制度 ——造价审计部李登所一、总则制度制定的目的：增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力。制度制定的依据：国家有关法规政策、成本管理的要求和经验、教训。成本管理的基本原则：以市场需求为导向、保证质量为前提、过程控制为环节、规范操作为手段、提高经济效益为目的。成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策、落实成本岗位责任制、完善成本管理基础、形成有效的成本监控系统、努力降低成本、提高经济效益。二、房地产成本管理职责（一）成本管理（造价审计）部的成本管理职责：（二）各执行部门的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控制度建设的要求：各房地产项目应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并备案：成本管理责任制及监控程序；计划管理制度（包括指标、定额、考核管理办法）；招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、工期、验收

移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度。计划管理１、各开发项目应根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查，考核计划的执行情况：开发产品成本计划（按完全成本）；期间费用计划；降低成本技术组织措施计划。２、成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。３、各开发项目应完善成本考核办法，确立成本降低率，费用节约额，项目投资回报率等成本考核指标。分析检查１、各开发项目在成本控制过程中，应定期，按开发阶段对房地产成本的结构，差异及其原因，控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作，分析的重点是：计划及其执行情况；实际成本与预算成本，计划成本对比差异及其原因；分析研究控制措施、效果，存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。２、公司根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。信息交流１、应上报的常规性成本资料主要包括：项目基本情况；按会计制度规定应编报的成本核算报表；成本动态情况及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。２、按例外管理原则。对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时上报；当地有关法规政策的重大调整：成本超降率占单项工程成本总额１０％以上，占其本身预算

融创销售系统薪酬管理制度

房地产公司财务管理制度最新版

房地产公司财务管理制度财务管理暂行规定第一章总则 1．1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。 1．2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源；实现公司价值的最大化。 1．3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。第二章财务管理组织机构 2．1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。 2．2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。 2．3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；

（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；（4）参与公司经营决策，统一调度资金；（5）负责公司财务预算管理、会计核算；（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；（7）监督财务收支，依法计缴税收；（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；（10）参与对子公司的财务管理。（11）协调处理与各单位的关系。 2．4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。 2．5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。第三章会计核算 3．1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。

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