以房地产投资入股的涉税处理

以房地产投资入股的涉税处理

A企业是一家房地产开发企业，2010年1月以一栋写字楼向B企业投资入股。该写字楼评估价值为3000万元，实际占地面积为2000平方米。双方约定A企业参与B企业利润分配，共同承担投资风险。

近些年，随着房地产市场的持续火热，以房地产为标的物的投资人越来越多，形式也多种多样。以房地产投资入股的涉税处理一直颇受纳税人关注，下面依据有关政策规定就当事双方各自的税务处理分别进行说明。

投资方涉税处理

一、营业税

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。

需要指出的是，不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入不管是以投资方利润形式出现，还是以租金等其他形式出现，其实质上是属于租金收入，应按规定征收营业税。

二、土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但是，需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，本文自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建行的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。

也就是说，对以土地投资入股的，如果被投资、联营的企业将投资的土地用于进行房地产开发的，不仅被投资人将所开发的房地产再转让应当缴纳土地增值税，同时，对以土地进行投资的投资人在以土地投资时也应当征收土地增值税；对以房产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包括房地产开发企业，房地产开发企业以其建行的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增值税。由此可见，按规定上例中A企业应纳土地增值税。假设经核实该写字楼允许扣除项目金额为2200万元，则A企业应纳土地增值税=（3000-2200）×30%=240（万元）。

三、企业所得税

《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。可见，企业将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币

性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。

四、印花税

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。由于《公司法》第二十八条规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，《公司法》第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构的核定的评估价。即上例中A企业应纳印花税=3000×0.05%=1.5（万元）。

被投资方涉税处理

一、契税

《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。《公司法》规定，投资人以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。即上例中B企业应纳契税=3000×5%=150（万元）。

二、房产税

《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号）规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。需要注意的是，由于企业房地产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。从会计处理的角度来看，投资方将房地产投出后，账面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。因此，以房地产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。假设B企业所有省市规定减除幅度30%，则上例中B企业每年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）。

三、城镇土地使用税

《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用部的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。由于企业以房地产对外投资，被投资的房地产的土地使用权随之转移到被投资企业所有，因此被投资企业应按规定计缴城镇土地使用税。假设B企业所在城市规定城镇土地使用税每平方米税额为10元，则上例中B企业每年应纳土地使用税=10×0.2=2（万元）。

四、印花税

《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，根据印花税规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。可见，接受房地产投资入股的被投资方也要缴纳印花税。即上例中B企业也应纳印花税=3000×0.05%=1.5（万元）。

五、土地增值税

按照财税字[1995]48号文件规定，对投资、联营企业将上述接受投资的房地产再转让，依据财税字[1995]48号文件第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

有限公司股权转让有何税费

涉及两个税种，印花税和所得税。

如果股权所有人是企业的，要交印花税，有增值的话年终汇算清缴所得税。

如果股权是个人的，要缴纳印花税，有增值的部分按20%征收个人所得税。

投资发展部岗位职责

投资发展部岗位职责 1、负责公司的土地项目获取工作 2、负责项目的产品定位工作 3、负责设计管理工作 4、负责前期报批报建 5、负责宣传推广的效果 6、负责总体协调与社会相关各专业单位部门、媒体及广告公司等的业务关系 7、配合负责公司网站建设与设计 资产管理部的岗位职责 1、负责建筑工程材料采购审批 2、负责资产管理与发放 3、负责建设项目的装修、维修 人力资源部 1、根据公司发展战略和现有人力资源状况，分析预测人员需求，制定人力资源配置和编制 人力资源总体规划。 2、负责公司日常人事管理，制定和完善人力资源管理制度和工作流程，落实本部门的各项 工作。 3、负责各岗位的招聘、选聘、录用；建立人才挖掘、引进与人才库工作；建立健全员工人 事档案。 4、以组织结构为核心，负责拟订和优化机构设置、部门职能、人员编制和岗位说明书工作， 经审批后认真实施。 5、组织建立绩效管理体系，制订相关方案，对部门绩效考核进行指导和监督，协助总经理 对各部门负责人的考核；做好考核结果的汇总、审核和归档管理等工作； 6、建立和完善员工内部培训体系，认真组织实施对员工的培训（分类、分层次），确保广 大员工适应企业发展的需要，通过培训有效提高员工队伍整体素质。 7、负责公司的薪酬福利管理体系建设，做好员工考勤及工资核算，包括社会保险费的计提 与缴纳手续。 8、负责企业文化建设、宣传与推广工作，以企业精神和经营理念为核心，增强员工凝聚力， 不断提高企业形象。 9、熟悉掌握政府有关劳动关系管理方面的政策、法规，妥善处理有关劳动争议。 10、负责健全和完善员工沟通渠道，了解和关心员工思想动态，负责调解和处理员工投诉。行政部 1、负责公司日常行政事务管理工作，建立健全各项行政管理制度、工作流程等，加强部门

新产品开发项目管理制度

新产品开发项目管理制度 1.目的和作用 新产品开发是企业在激烈的技术竞争中赖以生存和发展的命脉,它对企业产品发展方向、产品优势、开拓新市场、提高经济效益等方面起着决定性作用。为了使新产品开发能够严格遵循科学管理程序进行，取得较好的效果，特制定本制度。 2.管理职责 2.1统筹规划部负责新产品的调研分析与立项等方面的工作。 2.2技术研发部负责产品的设计、试制、鉴定、移交投产等方面的管理。 2.3物控部、生产部、质管部应在整个开发过程中给予支持和配合。 3.新产品开发的前期调研分析工作 新产品的可行性分析是新产品开发不可缺少的前期工作,必须在进行充分的技术和市场调查后,对产品的社会需要、市场占有率、技术现状、发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及经济性的分析论证。 3.1 调查研究: 3.1.1 调查国内市场和重要用户以及国际重点市场的技术现状和改进要求. 3.1.2 以国内同类产品市场占有率高的前三名以及国际名牌产品为对象,调查同类产品的质量、价格及使用情况。

3.1.3 广泛收集国内外有关情报和专利,然后进行可行性分析研究. 3.2 可行性分析: 3.2.1 论证该产品的技术发展方向和动向. 3.2.2 论证市场动态及发展该产品具备的技术优势. 3.2.3 论证该产品发展所具备的资源条件和可行性(含物资、设备、能源、外购外协配套等）。 3.2.4 初步论证技术经济效益。 3.2.5 写出该产品批量投产的可行性分析报告。 4. 产品设计管理 产品设计时从确定产品设计任务书起到确定产品结构为止的一系 列技术工作的准备和管理,是产品开发的重要环节,必须严格遵循"三 段设计"程序. 4.1 技术任务书: 技术任务书市产品在初步设计阶段内,由设计部门向上级提出的 体现产品合理设计方案的改进性和推存性意见的文件,经上级批准后,作为产品技术设计的依据.其目的在于正确地确定产品的最佳总体设计方案、主要技术性能参数、工作原理、系统和主体结构，并由设计员负责编写（其中标准化规则要求会同标准化人员共同拟定）。现对其编写内容和程序作如下规定： 4.1.1 设计依据(根据具体情况可以包括一个或数个内容): a. 国内外技术情报:在市场的性能和使用性方面赶超国内外先进水平,或在产品品种方面填补国内"空白".

城发投资公司投资管理部部门职责1.doc

城发投资公司投资管理部部门职责1 城发投资公司投资管理部部门职责城发投资公司投资管理部部门职责提要：部门使命负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计划，为公司高层决策收集相关信息 城发投资公司投资管理部部门职责 1.岗位设置图 2.部门使命 负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计划，为公司高层决策收集相关信息、进行决策分析以及提供相关服务。 3.部门职责： 投资战略研究 根据公司整体发展战略，制订本公司投资战略，包括投资的行业、地域和区域、时间计划以及投资策略。 根据投资战略，寻找各类投资机会。 负责评审其他部门提供的投资机会。 委托项目部、开发部和其他中介机构进行尽职调查，并审核尽职调查报告。 长期投资管理

根据公司整体发展战略，结合项目拓展部、开发部及项目公司等提出的项目投资计划，会同财务部共同编制各类投 资计划（年度和季度）。 对公司对外投资（包括短期投资及长期投资）实施过程中的进度、资金使用情况、可能存在的风险及风险的应对措施等方面的管理。 汇总公司上年度对外投资的规模及投资收益，并分析取得成绩的原因及没有实现目标的原因。 根据财务部的年度资金使用计划及年度投资计划，参与项目部、开发部对项目的预可研，提供初步投资分析意见。 负责对开发部组织的房地产项目可行性研究进行投资可行性方面的评估，参与可行性研究评审。 负责投资过程管理，对正处于投资阶段的项目公司，根据项目公司、项目部等提出的投资需求及进度，会同财务部共同编制投资进度安排表。会同财务部根据每个季度报表分析，对公司持有的项目公司股权、资产或其他物业等的投资收益、现金流量作出整体分析等。 负责组织相关部门进行房地产项目的后评估工作。 短期投资管理 根据证券市场、债券市场、货币市场及其他金融市场等资本市场上各种有价证券的情况和其他投资对象的盈利能力编报短

(完整版)关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

房地产开发公司投资发展部管理制度

投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。

1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度

房地产公司投资管理部部门职责标准范本

编号：QC/RE-KA1714 房地产公司投资管理部部门职责 标准范本 Describe the work content that the post needs to complete, and realize the scientific allocation of labor and employment to the greatest extent through the concrete work description. （岗位职责示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________

房地产公司投资管理部部门职责标准范 本 使用指南：本岗位职责文件适合在描述岗位所需要去完成的工作内容以及应当承担的责任范围，无论兼任还是兼管不同的职务之间，通过具象化的工作描述能最大限度地实现劳动用工的科学配置。文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。 房地产公司投资管理部部门职责 投资管理部是负责公司资产管理、对外投资项目管理和代表投资方对公司所投资企业进行管理的部门。投资管理部向公司领导负责，具体职责如下： 1. 组织制定公司对外投资企业管理办法（财务人事等专项职能管理办法除外），负责公司对外投资企业的管理工作，维护公司利益； 2. 调查、收集、分析对外投资企业经营状况，编制统计报表，撰写投资分析报

告提供领导参考，并向对外投资企业反馈意见； 3. 对公司外派人员进行管理； 4. 调查、收集、分析公司投资的房地产公司、房地产开发项目的资金使用状况、投资回收及投资收益等，撰写投资分析报告提供领导参考； 5. 建立并完善公司及对外投资企业资产管理制度，负责公司和对外投资企业资产的管理； 6. 负责办理公司并协助对外投资企业办理与企业资产有关的各方面的手续； 7. 负责对外投资企业投资项目的备案，限额以上的投资报批工作以及对外投资企业购置、处理限额以上固定资产的审

房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册中铁四局集团有限公司

目录 第一章总则 (3) 第二章分类和预算管理 (3) 第三章准入区域和土地储备 (4) 第四章项目追踪和甄选 (5) 第五章项目评审和决策 (5) 第六章统计及信息管理 (6) 第七章项目融资和评价 (7) 第八章风险防范 (8) 第九章品牌管理和人才队伍建设 (9) 第十章附则 (11) 附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (12) 附件2 房地产统计报表 (27)

中铁四局房地产投资项目精细化管理指导手册 第一章总则 第一条为促进中铁四局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《中铁四局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。 第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。 第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。 第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。 第二章分类和预算管理 第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。

第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。 第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。 第三章准入区域和土地储备 第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。 第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。 第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。

新产品开发项目管理的方法和工具样本

新产品开发项目管理的方法和工具 说起产品开发的管理问题, 是许多自主产品开发的公司最为头痛的事, 在公司内可能不缺乏技术专家, 但缺乏能带领一支技术队伍的管理人才, 中国的技术人才知识结构往往是”T”型, 即只懂技术, 而最有价值的人才的知识结构应为”╥”型, 即既懂业务, 又懂管理的人才。但在现实的劳动力市场中要找到这样的合适人才是非常困难的。本文的目的就是想经过提供一套实用的项目管理方法和工具, 供在实际工作中的产品开发项目经理参考。 在美国一个完整产品的开发周期一般为6-8个月。而在中国企业, 就算工作效率较高的民营企业, 一个完整产品的开发周期一般为1年到1年半, 恰恰为国际先进企业一倍以上。能够说在中国企业中没有产品开发的项目管理, 而只有项目跟踪。我们来分析一下项目管理中的突出问题。 1. 无效的项目计划导致项目执行混乱 这首先要从我们中国人的行为习惯来看, 我们往往认为过多的时间花在计划上,那是浪费, 如果你总是在讨论计划, 公司老板可能也会认为你只说不练, 怎么总是没有行动。而项目经理的习惯也是先行动, 不行了再改。由于在项目开始阶段没有充分考虑对人员的需求、元材料的需求、部门配合的需求、技术研究的需求, 开始时往往对项目的进度过于乐观, 因此在项目执行过程中往往想不起当初的项目计划是什么, 只能是被动应战, 今天缺人就去找人, 明天缺器件就去买器件, 而且产品开发的各功能块开发进度在时间上不能很好吻合。因此, 相当一部分时间处于等待状态, 大家经常说忙的忙死, 闲的闲死, 就是项目无管理的后果。 2. 没有共享其它项目的经验 由于在产品开发过程中没有有效的规划、没有过程记录、没有功能模块的标准化, 甚至于没有完整的项目成果资料, 项目一结束人一走, 其它人就很难弄清楚详细的设计资料, 特别

投资发展部部门职责及岗位职责

附件4 投资发展部部门职责及岗位职责 一、投资发展部部门职责 1、负责制定公司的年度投资与发展计划，负责公司本部及下属公司的投资及撤资的策划、运作及管理，拟定公司投资管理制度； 2、选择投资合作项目，建立投资项目库，负责组织对投资合作项目前期考察、论证，负责起草投资项目意向书，协议书，经济合同等有关文件； 3、负责招商引资、资本运作、对外合作、联络及谈判；配合计划财务部做好融资工作； 4、定期对公司各经营单位的经营活动进行分析，负责公司本部及下属公司的经营业绩考核与管理工作，并对经营过程中的重大问题及时跟踪分析调研，出具解决方案； 5、收集、整理、分析与公司业务和发展有关的政策、动态、趋势等，为公司的决策提供信息支持； 6、对公司的经营管理进行战略符合性分析，对未来经营方向及战略调整做出合理建议； 7、跟踪研究国际、国内资本市场，为公司上市做必要的准备； 8、负责公司综合统计工作，按时完成上级和政府有关部门报表的填报； 9、完成公司领导交办的其他工作。 二、投资发展部岗位职责 （一）经理（副经理）岗位职责：

全面负责投资发展部运行及管理，实现投资发展部的最有效管理，承担本部门因错误或过失产生的所有影响责任。 1、全面主持投资发展部工作； 2、负责对本部门职责范围内的工作进行指导、指挥、协调和监督管理； 3、定期检查部门人员工作任务完成情况，负责对下属人员进行考核、评比和激励； 4、组织制订、完善部门工作规章制度和流程； 5、组织协调公司经营计划、绩效考核方案的制订，协调考核结果的落实； 6、组织召开经营活动分析会议； 7、负责组织、协调投资合作项目的实施和督办； 8、负责对外投融资合作的联络及谈判，为公司决策提供参考； 9、组织制订公司投资管理制度和流程； 10、完成领导交办的其他工作。 （二）项目管理岗位职责： 1、负责投资类项目后期评价和分析，为公司决策层提供参考意见； 2、组织、参与投资合作项目评审、尽职调查及谈判； 3、建立完善各种工艺的运营类项目成本核算参数内部标准； 4、建立并完善BOT、TOT、托管运营类项目尽职调查、项目分析评价模板； 5、建立完善投资项目档案库； 6、完成领导交办的其他工作。 （三）经营考核岗位职责：

恒大地产集团房地产项目投资管理办法

恒大地产集团房地产项目投资管理办法 第一章第一章第二章第四章第五章第六章总贝y 新项目的上马立项 土地合同的立项及审批土地合同的履行及监督土地合同的维权取证附贝y

第一章总则 第一条为了规范公司房地产项目投资的管理，明确房地产项目的立项及合同签订、履行、维权取证和管理监督过程中相关部门的职责，维护公司权益，结合公司的实际情况，特制定本办法。 第二条地区公司投资部负责房地产新项目的信息搜集筛选、拿地方案制定、土地合同谈判、土地合同的草拟以及立项、履行以及维权取证等工作。 投资中心负责对各地区公司房地产新项目的论证、拿地方案、谈判、决策以及土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一管理监督。 第二章新项目的上马立项 第三条投资中心根据集团不同的发展阶段，制定当阶段的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通过后实施。集团系统均须根据集团新项目上马要求拓展房地产新项目。 第四条新项目上马流程 1、地区公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核计划表》，并附《新项目上马评价因素汇总表》、《新项目上马标准对比表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。 2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。 3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72 小时内，分别进行市场 调研，形成独立调研报告，并附本条第 1 款中相关资料，报董事局主席审批。 4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24 小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。 投资中心在接到董事局主席批示后24 小时内，组织地区公司、 营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会

新产品开发项目管理办法1

新产品开发项目管理办法 绪言： 为了对公司技术进步、产品开发实施更加科学有效的管理，提高公司产品的品质，参考并结合公司的有关管理规定及工作程序，制定本规程。 新产品开发活动划分为以下六个阶段： 一、1阶段：项目建议及实现策划 二、2阶段：项目可行性论证 三、3阶段：项目产品设计及工艺开发 四、4阶段：项目目标验证 五、5阶段：项目产品定型及批量生产准备确认 六、6阶段：项目产品投产 以上六个阶段的划分并无严格的界限，各阶段中的部分内容呈矩阵关系，跨阶段、并行实施。 一、项目建议及实现策划 目的：根据市场和客户需求，结合公司经营目标和发展规划、研讨行业同类产品的发展趋势，提出实施项目的建议，对项目实现进行策划。 关键：确定我们实施项目的价值，对将实施的项目进行产品实现的策划。 程序： 1、确定市场及客户需求： 1.1目的：确保新产品以及新技术在产品上的应用能够首先满足重点市场、目标客户及大客户的要求。1.2内容：了解目标客户的需求以及他们对产品的期望。 1.2.1界定目标客户类型（依据使用地域、应用领域、工作环境、客户群）。 1.2.2开展用户巡访，实地收集客户对新产品开发、新技术应用及定型产品改进的建议。 1.2.3研究客户对产品在质量、数量、功能、性能上的需求。 1.2.4确定与其它有竞争能力的产品抗衡的关键点。 1.2.5收集并了解与产品有关的法律法规要求，如强制性标准、产品安全和环保等要求。

1.2.6依据竞争需要，通盘分析现有产品优点、缺点。了解现有产品与客户期望的差异，研究客户心理， 分析新产品能让客户受益之处。 1.3相关参考和支撑资料：客户订货意向，市场调查报告，用户满意度报告，行业及竞争对手产品发展趋 势分析报告，市场发展走向分析报告，相关国家、地区的技术经济政策和法规 分析研究报告，互联网。 1.4阶段负责人：营销及市场研究人员 1.5团队核心成员：项目主管领导、售后服务人员、销售人员、开发工程师、标准和情报人员、质量主管。 1.6输出文件：依据市场和目标客户实际需求以及产品竞争关键点，编制支撑项目实施建议的基础材料— —《市场及客户调查报告》。由阶段负责人或团队核心成员根据项目开发需要按照 表1～4填写相关调查资料。 附表1～4：

产业发展部部门职责

产业发展部部门责任制 产业发展部职责范围： 1.根据集团公司战略定位，负责编制公司中长期发展规划，组织研究公司发展战略，提出实施方案，报董事会审批，并实施战略控制。 2.指导审查公司所属分公司、子公司、控股子公司发展规划及战略方案，监督其方案的实施。 3.根据国家产业政策和市场需要，研究制定公司投资政策、投资方向以及产业结构调整方案。 4.策划新建项目和重大技改项目的投资论证，并办理投资项目标准、备案的报批等事项；委托投资项目初步设计和初步设计论证评审、报批。 5.编制公司项目投资年度计划和固定资产投资计划安排，强化投资管理。 6.按照公司战略方针和规划目标，制订投资项目决策程序管理规定；监督投资方案的实施；对投资效果实行跟踪管理和考评；负责投资项目后评估工作，保证投资收益。 7.拟定和审查公司及子（分）公司改制方案；负责公司内外部的合并、分立、破产、转让、兼并、改组中的整体运行事宜；负责制定、审核新设公司方案，报董事会审批。 8.研究制定公司及其全资子公司、控股子公司的融资方案。 9.推动产权制度改革、资产重组、主辅分离、产业改制工作，拟定资本运作实施方案，报董事会审批。 10.参与制订和修改公司《章程》和基本管理制度。 11.提供公司战略性发展咨询。 部长岗位责任制 1.岗位描述 负责公司战略研究、拟定中长期发展规划、投资管理，产业重组、改制等工作，促进产业可持续性发展。 2.职责 2.1负责组织研究、编制公司及子公司发展战略中长期发展规划。

2.2负责组织公司投资机会分析，新上项目和重大技改项目的前期工作。 2.3负责行业发展趋势研究、产业投资战略研究、投融资战略研究、资产重组战略研究，定期形成相关的研究报告供董事会决策参考。 2.4根据市场需要和国家产业政策，提出公司产业结构调整意见和建议，研究和统一安排公司的投资政策、投资方向；负责重大项目总体方案的编制。 2.5负责联系相关的社会发展战略机构，与公司相关产业、投融资、产业战略等方面的机构，建立战略联盟，共同就相关课题进行研究。 2.6负责拟定和审查公司及子（分）公司改制方案；负责公司的合并、分立、破产、转让、兼并、改组事宜；负责制定、审核新设公司的方案，报董事会审批。 2.7研究制定公司的重大投资方案，拟定项目年度投资计划，强化投资管理，监督投资方案的具体实施。搞好公司新上项目和重大技改项目的可行性研究论证工作，负责项目上报审批工作。 2.8参与制订和修改公司《章程》和基本管理制度。 2.9参与制订和评价公司上市发行股票、可转换债卷、发行产业债卷等直接融资方案。 2.10负责建立公司所属经营性公司档案。 2.11按照公司战略方针和规划目标，制订投资项目决策程序管理规定，对投资效果进行考评和监督，保证投资效益。 2.12提供公司战略发展咨询。 2.13贯彻集团相关业务部门的指示。完成公司董事会交办的其他工作。 3.考核目标 指标名称数值考核周期 3.1重大投资方案的采用率 70% 季 3.2重大项目的审批率 70% 季 3.3改革方案的采用率 70% 季 副部长岗位责任制 1.岗位描述 根据公司发展战略，协助部长进行战略规划、投资管理、产业改制等工作，促进产业可持续发展。 2.职责

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考淄博市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2

(二)前期工程费估算表 表3-3 （三）建安工程费 表4-4

表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6

表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金**

**万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的

房地产开发公司投资发展部相关问题研究4

房地产开发公司投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。 出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的 房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规

投资公司投资管理部部门工作职责范本

岗位说明书系列 投资公司投资管理部部门 工作职责 （标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-45988投资公司投资管理部部门工作职责Duties of Investment Management Department of Investment Company 说明：为规划化、统一化进行岗位管理，使岗位管理人员有章可循，提高工作效率与明确责任制，特此编写。 投资开发公司投资管理部部门工作职责 (一)战略管理 1.负责公司发展方向、投资运作、产业政策的研究工作，督导公司发展战略的实施和调整。 2.负责推进公司战略规划、资本运作与行业整合为主体的投资核心能力的形成。 3.负责根据公司自身资金、管理、资源优势，适度开展股权投资、风险投资等长期性战略投资工作。 4.负责公司资本运作和资本性筹资工作，对符合条件的项目，通过引进战略投资者，提升项目的整体运营能力。 (二)投资管理 1.负责对拟投资企业或项目进行调研分析，评估企业或项目的市场价值，撰写投资企业或项目的可行性报告。

2.负责组织召开公司投资决策会议，对备选投资项目进行决策，确定对投资项目的审查批准意见。 3.负责对外投资公司组建方案的制订及具体实施工作，规范出资企业的法人治理体系。 4.负责行使出资人权利，通过参与董、监事会对投资企业进行指导、监督、管理和协调工作。 5.协助其它职能部门对所出资企业进行监督审计及负债性融资工作。 (三)资产管理 1.负责制定公司国有资产管理的各项规章制度，并组织实施和监督检查。 2.负责建立授权管理的国有资产档案，及时收集相关文件资料，做好公司现有存量资产的管理工作。 3.负责办理国有产权和国有资产的转让、变更、处置等审批工作，依法监督和规范企业国有资产的产权交易活动。 4.负责国有资产收益的监督管理，对国有资产实行经营绩效评价，保障国有资产的保值增值。 5.负责公司对外投资、出租、出借等资产的保值增值，

新产品开发设计与研发项目生命周期管理范文

新产品开发设计与研发项目生命周期管理 ——产品质量先期策划过程 国内外的汽车企业很多都通过了QS-9000或VDA6.1质量体系认证，但是其证书在全世界范围内并不能得到所有国家的承认和认可。于是，国际汽车特别工作组（IATF）以及ISO/TC176、质量管理和质量保证委员会及其分委员会的代表在以ISO9001：1994版质量体系的基础上结合QS-9000（美国）、VDA6.1（德国）、EAQF （法国）94和A VSQ（意大利）95等质量体系的要求制定了ISO/TS 16949技术规范，并且己于1999年1月1日颁布发行适用。 根据ISO/TS16949：2002的要求，质量管理体系由《质量手册》、程序文件、作业指导书和表单记录四个层次的文件构成。 《质量手册》包括了质量方针和质量目标的书面声明，确定了质量管理体系的范围、满足ISO/TS16949：2002的途径和职责、识别了质量管理体系所有的过程，确定其先后顺序和相互关系，为质量管理体系而建立了书面程序并对其引用。 程序文件是对质量管理体系策划过程中确定的过程和程序的描述，规定了这些过程和程序的应用，确保有效运行和控制的准则和方法。 作业指导书包括图纸、标准、规范、管理规定、守则等。 表单记录的格式由所支持的过程/程序/作业指导书确定。 产品质量先期策划管理程序是质量管理体系中的程序文件。产品质量先期策划（APQP）是一种结构化的方法，用来确定和制定确保其产品使顾客满意所需要的步骤，其目标是促进与所涉及的每一个人的联系，以确保所要求的步骤按时完成。 产品质量先期策划过程就是一个完整的新产品设计与开发项目生命周期。 项目生命周期的阶段的划分，不同的人和企业，有不同的分法。以某汽车配套产品制造企业为例，一个全新产品的APQP过程包括5个阶段、26个过程、69项任务，有10个重要的里程碑，输出64个表单记录。5个阶段是计划和项目确定阶段、产品设计与开发阶段、过程设计与开发阶段、产品和过程确认阶段、反馈评定和纠正阶段，还有部分活动需要同步开展。每个阶段，根据PMI的要求，都要经历启动、计划、实施、控制和收尾五个过程。 计划和项目确定阶段

投资发展部职责及岗位职责

投资发展部职责及岗位职责 投资发展部职能规划设计 一、部门使命 为企业发展进行的全局性、总体性、指导性谋划，用统一筹划理论方法策划研究与把握项目经营定位、保持经营主动、实行经营控制、实现经营目标;作为企业品牌经营创新的决策文化智囊，同时也是企业品牌运营的谋划战略通道和管理机构。二、部门职能 根据目前公司提出的部门工作职能，战略发展部主要包括以下几个业务模块:发展战略研究、经营计划管理、项目投资管理及品牌运作。 其主要职责是为企业决策提供依据，并负责企业整体策划和综合类企划案的编制; (,)编制企业季度、年度策划工作计划并实施; (,)策划、编制相关企划案; (,)编制企划项目的可行性研究报告; (,)编制企划项目的实施计划; (,)发现企业潜在和现实的危机处理，并提出预防和消除的意见; (,)负责企业系统的建立、维护和使用; (,)培育和发展企业经营创新机制。 发展战略 研究 经营计划投资发展品牌运作 管理部 项目投资

管理 (一)战略发展研究 工作目标:通过行业分析、市场和政策研究，结合企业自身实际情况，提出企业发展战略思路，为企业发展战略部署提供参考和理论依据。 工作内容: 1. 收集行业、市场及政策层面相关信息和基础数据，归集、整理。 2. 对以上信息和数据进行分析、研究。 3. 针对公司的发展编制行业、市场、产品、技术及管理政策相关研究报告。 (二)项目投资管理 工作目标:在新项目投资以及项目面临重组、合作、增减资、退出等重大变更决策的时候进行论证，为企业决策提供意见和参考。 工作内容: 1(新项目投资的可行性研究，包括对项目的考察、调研和论证，形成项目可研报告，投资项目另提出商业计划书。 2(项目面临重组、合作、增减资、推出等重大转折的时候进行调研、论证，形成专题报告。 3(参与以上两类工作的实施，包括商务谈判、拟定方案、手续报批、前期筹备等工作。 (三)经营计划管理 工作目标:提出年度经营目标、经营策略及各项管理保障措施，并统筹编制总体经营计划，进行经营活动总结与分析工作，提出改进意见，保证经营计划实现。 1、负责编制年度经营计划及滚动计划; 2、跟踪、检查、了解和收集各经营单位经营计划执行情况;

投资发展部的工作思路及职责

投资发展部的工作思路及工作职责 工作思路： 一、完善集团投资管理制度建设 以健全、完善的风险管理为核心,通过系统、严密的程序,促进集团投资决策程序的优化,形成风险可控、责任可明确、牵涉部门相互制约、符合投资决策科学规律和现代集团化企业投资管理流程的投资管理制度。以科学、规范的投资决策程序与评价体系,对投资业务的前期筹备、论证,中期运营、管理和后期评估、考核进行全面把控。保证集团投资业务实现不仅要成功,而且要方案最优、效果最佳、效益最大的目标。 拟定的投资制度应当注重财务、内控、投资、风控和子公司等部门间形成权力、义务和利益间的合理牵制与制约关系,有效扼制业务部门的自利冲动或“业绩冲动”及在缺乏激励机制或监督机制下的不作为倾向,从而促使投资业务能够在理性决策和有关各方全面评估的框架下启动和运行,严格保证投资的安全性、科学性、效益性。 在制度设计中,特别注意流程的优化和某些重要岗位的设置及其职能定位。 二、加强管控制度设计 鉴于近年来发展非常迅速,子公司数量不断扩大,其业务量也不断增加,实力也不断增强.子公司自身具有的“自利”天性会使其在财务上、业务上甚至战略规划上自觉不自觉地希望摆脱母公司的控制, “小金库”、“独立王国”、“两本帐”等现象往往都是在母公司管控不足

甚至缺位的情况下产生的。如何对子公司的重大业务进行监控?如何统筹规划子公司的资源和未来发展战略?如何保证子公司的投资不会脱离母公司的合理监督?在这一过程中,母公司对子公司的管理与控制就显得越发重要。如果子公司发展方向错误、重大投资失误、业务运作能力不能满足市场需要或战略发展需要,也势必影响母公司的稳健与正常发展。 实行母子公司管控,需要对集团母子公司情况进行分别调研和分析,(甚至有必要的话需和子公司部分高层和中层管理人员进行访谈),结合其运营模式、资源情况,设计一套合理的母子公司管控制度。 投资发展部应当定位为实现集团母子公司管控的主要职能部门之一,发挥投资分析、项目管理、战略规划、管理诊断、经营分析、经营计划管理、内部控制等方面的核心与牵头作用。但是,在实现母子公司管控职能的同时,还不应当仅仅定位于消极的“管控”,还要对子公司和整个集团的投资发展业务起到积极促进、主导或协助的作用。 具体的职责与拟开展的工作任务如下. 三、投资发展部拟开展工作和应实现职能 随着工作的熟悉和逐步深入,将逐步推进以下工作(当然某些设想现阶段看可能仍是远景的,在投资发展部完全健全、制度平台完全建立及随着集团业务扩大和相应的专业人员配备比较完备后,将逐步实现其预设的全部职能)。 1. 投资管理 包括项目前期筹备、立项、项目策划、项目评估与论证、项目报批与

房地产的项目管理与投资管理

房地产的项目管理与投资管理 随着我国社会经济发展，人们生活水平的不断提高，国内房地产业获得了较快发展，但在房地产市场中，也难免会面临一些纠纷，为了促进房地产业的稳固健康发展，加强房地产业的投资管理与项目管理是必须的，文章分析了房地产开发中的项目管理与项目风险，并提出了加强项目管理及投资管理的措施。 标签：房地产；投资管理；项目管理 1 房地产开发中的项目管理与项目风险 1.1 项目管理概述 在房地产开发中，其项目管理的目的是高效率地完成项目目标，在项目经理的负责制前提下，利用系统工程理论、观点与方法，让建设项目按照内在的运行规律对全过程进行计划、协调、组织与监控的管理系统。通常房地产开发会涉及监理方、投资方、市政、规划、勘察与交通供电等部门，并与最终的用户消费者形成相互影响制约的关系，所以，在房地产开发中，需要规范、完整与合理的管理体系，对项目开发全过程进行统筹协调，以保证项目总体目标的有效实现。 1.2 项目风险分析 房地产项目会涉及法律、政治、合同与自然等多方面的风险，并且各个方面间存在复杂多样的内在关系，其主要表现于价格与市场两方面。其中，价格风险所指的是因房地产不合理定价，给房地产造成较大收益损失，尤其是市场定位不准、市场研究不够充分与定价策略不是很科学等情况下，如房地产的价格定稿，尽管收益增加，不过其价格并不被市场接受，致使房地产出现滞销状况，总效益降低。市场风险是指因房地产市场出现变化，造成房地产投资出现损失。在房地产项目中，房地产市场作为区域性市场，会受本区域房地产的供求情况、消费偏好、竞争方式与消费者的购买力等因素影响。而房地产营销则是指投资者依据物业特点、市场状况、支付水平与消费偏好等，对房地产的租售策略与租售行为给予确定。风险存在整个项目开发当中，风险与机会是共存的，风险不仅是对管理者提出挑战，也能为管理者带来丰厚的经济效益，在现代房地产的项目管理当中，加强风险控制及管理，已成房地产开发中的重要内容。 2 房地产开发中项目管理及投资管理的措施 2.1 投资决策环节的风险分析与管理 在房地产项目中，投资决策环节是非常重要的一环，投资决策水平的高低直接影响着房地产项目的开发成功与否，而高水平的投资决策则取决于投资环境准确把握程度。为了准确把握项目风险，可从下列方面加强风险分析及管理。