金地集团绝对领先的成本前置策略[29页]

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作者：ZHANGJIAN

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2015-04-03房地产经理人联盟房地产经理人联盟资料个人收集整理，勿做商业用途

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金地集团的成功，除了定位、规划、设计、营销的成功，还有哪个环节同样最为关键？

成本管控？没错，正是基于金地业界领先的成本控制，才使得金地的产品独具极高的性价比！

那么，成本控制等同于在各个需要支出的环节一味压价吗？是否不惜成本汇总了所有高端的产品，就能打造出类似金地?佘山天境这样的顶级豪宅项目，并且获得客户的认可？资料个人收集整理，勿做商业用途

今天，我就邀请金地集团高管系统的分享：规划设计成本导则：

第一部分：规划对施工的成本控制

1、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之间

的关系对成本有一定的节约。资料个人收集整理，勿做商业用途

2、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。

3、加强施工管理，减少损耗。

1.支护成本

控制基坑支护经济性总原则

1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。

2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。

3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。

4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。

5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。

6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。

7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。资料个人收集整理，勿做商业用途

地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。资料个人收集整理，勿做商业用途

1.1 土地固有物产生的支护成本

对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。资料个人收集整理，勿做商业用途

场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保留物、地上无法迁移的保留物

施工临物：临时电、临时水、料场等。

前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约70万元。资料个人收集整理，勿做商业用途

1.2 规划分期中因考虑的支护成本

1.3 其他设计因素对支护成本的影响

示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面

2、土方成本控制

2.3.土方平衡设计督导

2.3.1.在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；资料个人收集整理，勿做商业用途

2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，

三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的±0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；[1]资料个人收集整理，勿做商业用途

导则编制说明：

[1].基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。资料个人收集整理，勿做商业用途

2.4.土方平衡设计的优化管理

2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；资料个人收集整理，勿做商业用途

2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；资料个人收集整理，勿做商业用途

2.4.

3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。[1]资料个人收集整理，勿做商业用途

导则编制说明：

[1].华东区域某项目，2011年土方运输成本已经从2010年合同约定的80块/m3，上升至100块/m3，只能采用总包和开发公司共同承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观。资料个人收集整理，勿做商业用途

2.5.设计全过程土方平衡措施

2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m 厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。资料个人收集整理，勿做商业用途

2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；资料个人收集整理，勿做商业用途

2.5.

3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。资料个人收集整理，勿做商业用途2.6减小基坑开挖深度（同基坑部分）

2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大

2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”

2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度

3、基础成本控制

根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。3.1、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板试验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值；资料个人收集整理，勿做商业用途

3.2、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方案，在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔桩；资料个人收集整理，勿做商业用途

3.3、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单统一造成裙楼地下室基础选型不合理；资料个人收集整理，勿做商业用途

3.4、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式的比

对。

3.5、合理安排开发顺序，在前期基坑开挖时应考虑到对后期建设基础避免基底土被扰动

3.6抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本；

3.7主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件，尽量避开较深的河塘、暗浜等不良地质区域；

3.8场地地基承载力不均匀时，将高层建筑置于地基承载力较高的区域。

3.9 无论主楼、车库，均应首选天然地基方案，当不满足要求时，应优先采用桩土共同工作的复合地基方案，避免采用桩基。

3.10 对车库，如抗浮水位不高，地基承载力较好，基础型式应优先采用独立基础加防水板，否则应采用无梁板基础，不建议采用梁板式基础。

3.11主楼基础应设计为梁板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/3；不应设计为平板式筏板基础，该基础型式的板厚约为总层数的1/2。而板厚决定了钢筋用量。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.12.利用基地内既有基础条件

3.12.1.基地内有水系、池塘、湿地等天然条件的，应考虑充分利用。

3.12.2.地质状况存在沉陷区、流沙区、河塘水田淤泥、盐碱土壤的，应在勘测报告出具后，作为设计前置条件绘制在总平面图中，并交项目公司存档备案；资料个人收集整理，勿做商业用途

3.12.3.基地地质不利条件，应作为方案设计输入条件提交方案公司，并在经营方案评审的项目概况介绍中提交集团审查。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.13.在满足建筑功能的前提下，优化上部结构布置。

3.1

4.楼面荷载、隔墙等效、消防车荷载、覆土荷载等均应按实际取值；不应放大。3.1

5.实配钢筋时除KL、L及板的正弯矩钢筋可放大1.1~1.15外，其余均不放大。3.1

6.受力钢筋均采用HRB400级高强钢筋。

3.12.换土、回土成本控制

3.12.1.基础条件较差，需要换土的情况下，建议设置地下空间，减少回土的成本。3.12.2.地下室设计应考虑施工回土工作量，请工程部门和成本部门跟进评估。

3.12.3.基地分期施工应避免跨河道、市政道路设置管线，例如一期集中设置消防水池、变电所、开闭所、消控中心的情况下，如后期开发要利用这些设施则必须跨越河道、道路、桥梁等，会造成大量成本支出，并承担不必要的开发风险。[1]资料个人收集整理，勿做商业用途

导则编制说明：

[1].华东区域某项目，开发的一期，与二、三期隔河、隔市政道路，二期设计时为了追求前期经营分析表的效果，要求利用一期既有的消防给水、开闭所、消控中心，结果现场开工后再协调跨河的管线，为后期开发和业主使用埋下很大隐患。资料个人收集整理，勿做商业用途

第二部分：组团规划中的成本

1.前后楼夹角控制

控制方法：组团内前后楼尽量平衡布置

2.前后楼间距控制

控制方法：前后楼间距符合提成模数，提高停车效率。

间距不合理形成单排停车，效率降低，地库成本增加。

前后楼间距控制参考要素

楼间距计算时需考虑住宅南向大开间空间可作为停车空间，进而减小节约无效地下室面积，节约成本。

3.单元组合控制

3.1单元组合尽量体量相同，避免单元组合占用地下车道，影响停车效率

3.2 .塔楼宜两个单元一组，非楼王单位避免单个单元组成一栋楼，由及以上两个单元组成的楼栋，单元连接处体量应相差不大，并应对齐，尽量避免夹角扭转。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.3.由及以上两个单元组成的楼栋，单元高度宜相近，避免高低配。

4.多产品类型分区布置

当规划地块中有多种产品类型时，分区排布有利于地库的集中排列，同时，高层和多层区域间隔排列有利于日照计算。资料个人收集整理，勿做商业用途

5.分期开发控制

控制方法：车库同小区的分期施工提前考虑，减少施工难度，控制施工成本。

6.不同产品类型与地库的结合

控制方法：不同产品类型的住宅基础埋深不同，利用基础埋深大的产品和车库结合，有效利用地下面积，降低开发成本。资料个人收集整理，勿做商业用途

7.其他设计因素

地库平面及交通流线尽量简单，提高车库利用率，例如多层住宅尽量成排对齐布置，双排房屋之间地库条形布置；

在小区规划中控制示范区面积和范围，集约经济；

组团布置应考虑消防车道及场地的经济性，消防车道宜平直，尽量利用小区道路或与景观道路共用

三、建筑层高中的成本控制

建筑层高根据金地集团各区域根据区域内《建筑层高》控制标准控制

四、非可售面积的控制

1.地下室配套用房面积

2.不可租售地下室面积

定义：地下室中除停车位、设备配套用房和物业配套用房外的无效用地下室、自行车库。

2.1 住宅正投影下，尽可能不做地下室，仅保留交通核与地下车库连通。

注：

可不做地下室物业：多层、小高层及中高层（根据各地结构计算争取）

(此做法通常用于住宅与地下车库的地下室标高相差较大的情况下。此做法会减少钢筋砼的用量，但却使防水层用量增加，同时增加结构及防水施工的复杂性，增加施工质量隐患，而实际的节省费用尚无准确数据。故是否采用应综合权衡后决定。)资料个人收集整理，勿做商业用途

2.2 优化地下室轮廓，减少无效空间

2.3 .自行车库，由于坡道面积大，尽可能集中设置，减少出入口。

2.4.化无用为有用

b.可将高层住宅楼投影下面的面积分成多个小面积库房，一次性租售给楼上的用户作为储藏室，这即方便业主的生活用品、蔬菜和水果的储存，又有利于开发资金的回收。资料个人收集整理，勿做商业用途

2.5 .人防面积的控制

尽量通过异地建设减小人防应建面积；

控制人防口部数量、面积和位置，有效减少不可租售地下室面积

人防尽量布置在住宅楼的地下空间内，减少人防设施对车库的影响

2.6.其他控制方法

?设备用房在设计时减少对有效车位的占用。

?地下二层设备用房布置与上层对齐，方便设备安装。

?在变电站顶板设吊装孔，避免产生由于设备高度而导致地下室局部层高需增加的可能。?防火分区的划分时，尽量利用住宅楼梯或自行车坡道进行疏散。

?排风井及地下室出地面的楼梯间均应避开景观轴线及出入口，并保持与住宅有一定距离，避免降低住宅的价值。

3.架空层面积

架空层相当于无围护结构的正常楼盖（同时高度大于标准层高度），其造价与标准层造价相差无几，每建一层架空层时，按可售面积单方造价3500元计算，可以得出如下结论：资料个人收集整理，勿做商业用途

高层33层——则可售面积单方造价增加约为3.0%，及105元/m2；

中高层18层——则可售面积单方造价增加约为5.6%，即196元/m2;

小高层11层——则可售面积单方造价增加约为9.1%，即227元/m2。

4.地上配套设施面积

除设备用房、幼儿园等有特殊要求的配套，其余配套功能可结合商业集中布置，节约占地面积。

4.2 .建筑面积的规定

配建要求

1）a、b、c三地块配套用房统筹配建，视功能需要相对集中布置；物业管理办公用房按地上建筑面积的3‰配建，物业管理经营用房按地上建筑面积的4‰配建，社区工作服务用房按每百户不少于20平方米且总量不少于60平方米的标准配建，建成后无偿移交给社区所在街道；配建不少于20平方米的环卫用房；按每500户10平方米的标准配建数字电视机房，建成后无偿移交给文广主管部门；沿山阴路配建不少于80平方米的城市公厕一座，建设标准需按二类标准配建，建成后无偿移交给环卫主管部门；资料个人收集整理，勿做商业用途

2）市政管线：给水、排水、电讯、燃气等市政管线统一接城市市政管网,各类连接管线由竞得人负责建设；

3）停车位：商业机动车位按0.6个停车位/100平方米建筑面积配建；住宅机动车位按每户不少于0.8个配置,其中应配置适量室外停车位；资料个人收集整理，勿做商业用途

控制方法：

严格按照规定值设计，不得超越；

如未做具体规定，尽量利用非可售面积进行配套；

严格控制配套设施层高，尽可能做低；

在商铺中配套时首层预留楼梯，尽可能最大化利用２、３层空间。

4.3.配套应尽量放在不能100%占用绿化率的地方，如：覆土层的上方。

4.4 其他非可售面积的控制

通过政府主管部门沟通，尽可能采用不计容的成品门卫房

第五部分：地下车库成本控制；

★地下车库设计常犯的10个主要错误：

★地下车库设计4个控制条件：

★地下车库设计的5个优化要点：

1.地库选型

★推广地面停车、多层采用2.2m架空层停车、半地下停车

3.1减少开挖的成本和风险，最直接方法就是减少地库。优先采用地面停车和地下停车相结合的有限人车分流模式设计，在实际使用中，能够直达住宅一层大堂的地面车行道和停车位更受业主好评。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.2多层建筑（3层以上的洋房）底层利用不算面积的2.2m架空层至少每户可以解决两辆停车位，不能停车的空间亦可以用来出让使用权或充当自行车库减少地下自行车配套。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.3多层建筑利用楼间距设置半地下停车库，在绿化率能够满足的前提下，结合景观设计，在集中绿地中设置50辆停车规模以下的半地下小型车库。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.4地下车库的人行出入口设计，不限于常见的直达地下电梯厅，可结合架空层的设置，就近排布能够到达架空层的地下室步行出入口，可以节省高层建筑投影下部的地下室。

[1]资料个人收集整理，勿做商业用途

导则编制说明：

[1].参见杭州坤和房产开发的亲亲家园一期地下车库设计；

2.总体布局

2.1 地库形式

关于总体布局时控制成本的方法建议：

1、在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）资料个人收集整理，勿做商业用途

2、大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。

3、确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让1米，满足施工需求和后期的管线预埋。资料个人收集整理，勿做商业用途

2.1 地库布局

?多层建筑部分尽量少做地下室，减少人防配建指标，因为多层建筑地下埋深超过3米后按基底面积配建人防；

?通过对地下室内交通流线及设备用房等的合理布置，有效控制独立地库边界与主楼间的间距，以期达到采用简单支护解决基坑开挖的目的。资料个人收集整理，勿做商业用途

?在小柱网的独立地库设计方案中考虑采用无梁楼盖加托板柱帽的结构形式，设备管线躲避托板柱帽排布可节约空间。因此埋深也会减少，水浮力减小，底板、侧壁配筋减少，

抗浮桩减少。（避免在独立地库上方设置行车道，增加额外的板厚配筋）资料个人收集整理，勿做商业用途

?大底盘地库中摒弃位于边角，通行不畅的区域。

?确认退界要求（地铁控制线，退道路及水位控制线等），若退距较小，可考虑多退让1米，满足施工需求和后期的管线预埋。资料个人收集整理，勿做商业用途

3.人防设计

综合当地情况控制人防面积

1.1.部分三线城市如设置5级人防地库，人防面积可以较设置6级人防减少一半。1.

2.选择人防类型时优先设置人防物资库，减少复杂的人员口部。

1.3.应避免一个区块人防总面积超出5000㎡，超出则需要配件人防电站，电站设置成本极高。

4.1 地下室层数

4.2 地下室人防布局

4.3 地下室格局

?如果做两层地库，地下二层应尽量避开主楼，以免形成主楼负二层的无效空间；

?对于双层地下室，兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理（前面已提及）资料个人收集整理，勿做商业用途

5.地库覆土厚度

影响地库埋深的因素

注：图中数据仅为示意不做参考

5.1 .景观种植深度成本控制方法

5.2 .管网设计成本控制方法

5.3 .场地坡度

场地竖向设计有高差下，覆土厚度与地库层高的关系

控制方法：

因具体项目具体问题不同，建议存在场地高差时，设计院针对地库要进行以上两个方案成本比较。

6.顶板荷载

7.停车效率

控制单车位面积的经济效益

单车位指标核算公式：

单车位控制指标控制说面—要极限努力创造所有有利条件，使单车位指标达到最理想值，如达不到理想值时，需在提前会诊。资料个人收集整理，勿做商业用途

单车位面积控制

单车位面积指标各区域根据区域内《单车位面积指标》控制标准控制

提高停车效率的关键措施：

?地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

?柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置

?避免行车道靠外墙布置

?避免布置平行或斜向车位；

?设备用房及非机动车库不允许挤占车道两边的停车位；

?设备用房勉强够用即可，不能有富余；

?人防口部设施应布置在不影响停车的地方；

?关键的部位对结构构件进行局部转换（慎用）；

?如设置地下大堂，尽量靠近交通核，不占用车位

?防火分区的划分，尽量借用已有的楼梯疏散，避免增加疏散楼梯

7.1 柱网控制

车位尺寸与柱网的关系：

标准车位分析

7.2 设备用房位置控制

对提高地库车位比较重要，设计中设备用房布置遵循的主要原则：

a.合理布置各设备用房，不占用停车位，尽量将设备用房布置在塔楼下方及其他不便停

车的边角地带；水泵房靠近配电间布置，靠近给水主管井，可减少管线的长度；资料个人收集整理，勿做商业用途

b.根据国家及地方规范，合理设计设备用房积；

c.生活及消防水池可以利用坡道下方及其他受限制空间；

生活水池需采用食品级不锈钢，容积为最高日用水量的15%~20%，当地自来水公司允许采用无负压供水设备时，不需设置生活水池；消防水池采用钢筋混凝土水池，可利用地库原有钢筋混凝土结构。资料个人收集整理，勿做商业用途

d.变配电所和发电机房

变配电所设置在地库，宜设置在靠近大型用电负荷处；室外通往变配电所绿色车道的层高为2.8米，可采用局部梁上翻。资料个人收集整理，勿做商业用途