梁慧星：物权法司法解释(一)的理解与适用(下)

梁慧星：物权法司法解释（一）的理解与适用（下）

2016-09-25 民事审判参考

再看司法解释第十四条：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”

本条解释优先购买权的共同行使。根据物权法第一百零一条规定，于共有人向共有人之外的人转让其共有份额情形，其他按份共有人均享有优先购买权。通常情形，其他共有人之一行使优先购买权，别的共有人会放弃优先购买权。如果两个以上的按份共有人都要求行使优先购买权，就构成优先购买权的共同行使，按照本条解释，“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，按照转让时各自份额比例行使优先购买权的”，人民法院“应予支持”。对本条解释文，再作解释（反对解释），如果两个以上按份共有人起诉主张优先购买权且协商不成时，请求“不”按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，则人民法院应不予支持。现在从司法解释的第十五条开始，是解释物权法第一百零六条善意取得制度。顺便提到，在传统民法理论和立法例，与物权法第一百零六条善意取得制度对应的，是不动产登记公信力和动产善意取得两个制度。保护不动产转让的善意受让人，靠不动产登记公信力原则（制度）。因动产（一般动产）没有登记制度，为了保护动产交易中的善意受让人，另外发明动产善意取得制度。物权法制定时，立法者考虑到两个制度立法目的完全相同（保护善意受让人），遂将两个制度合并，创设统一的善意取得制度，规定在物权法第一百零六条。

物权法设立善意取得制度的立法目的，是为了保护善意受让人。因为法律不可能要求每一个受让人在订立转让合同时，调查转让人是否真实权利人。既然这样的要求不合理，那就发生一个问题，在受让人不知道出卖人不是真实权利人的情况下，这个善意受让人，在法律上就应该受到保护；如果我们不保护他的话，市场交易就不能够进行。保护善意受让人就是保护交易安全，就是保护市场经济的发展，这就是物权法设立善意取得制度的理由。

物权法第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

(二)以合理的价格转让；

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

请特别注意，物权法第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”这一句，限定了善意取得制度的适用范围：仅适用于合同法第五十一条无权处分他人财产合同被确认无效的案型。此外的合同无效案型，例如根据合同法第五十二条确认合同无效，及无行为能力人订立的合同因法定代理人未追认而无效（合同法第47条），以及撤销权人行使撤销权而使可撤销合同被撤销（等同于无效），均不发生善意取得问题，绝无适用物权法第一百零六条善意取得制度的可能。无权处分他人财产的合同，因权利人予以追认或者处分人事后取得处分权，而依合同法第五十一条被认定合同有效情形，则买受人直接根据有效合同获得标的物所有权，亦不发生适用物权法第一百零六条善意取得的问题，自不待言。

法庭审理无权处分他人财产合同案件，在依据合同法第五十一条确认合同无效情形，买受人有权根据物权法第一百零六条主张善意取得。主张善意取得，属于无权处分合同被确认为无效情形，法律赋予买受人的权利，当然他也可以放弃此项权利。因此，如果买受人主张善意取得，法庭即应适用物权法第一百零六条，审查是否符合善意取得的条件，如经审查认定符

合条件，即应依据物权法第一百零六条判决买受人已经善意取得标的物所有权；经审查认定不符合善意取得的条件，则应依据物权法第一百零六条判决驳回买受人关于善意取得的主张，并且直接适用合同法第五十八条判决恢复原状（相互返还财产）及损失分担；如买受人未主张善意取得，法庭应当认为买受人放弃权利，而直接适用合同法第五十八条处理合同无效的后果，既不能依职权适用物权法第一百零六条，也不能就买受人是否主张善意取得进行释明。按照物权法第一百零六条的规定，发生善意取得的条件是三项：第一项是受让人善意：第二项是有偿受让：第三项是动产已经交付、不动产已经办理过户登记。其中，第一项受让人属于善意，最为重要。什么叫善意？第十五条解释文，即解释物权法第一百零六条第一项所称“善意”。请看解释文第一款：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”

民法上的“知道”，分为“实际知道”（明知）和“应当知道”（应知）。民法上的“过失”，分为：“重大过失”与“一般过失”。按照解释文第一款，善意取得制度所称“善意”，指受让人不知道转让人无处分权并且没有重大过失。所谓“不知道”，指“实际上不知道”，与之相应，所谓“知道”，应指“实际上知道”（明知）。实际上“不知道”并且“无重大过失”，构成“善意”；实际上“知道”，或者因“重大过失”而实际上“不知道”，不构成“善意”；因“一般过失”而实际上“不知道”，应认定为“善意”。此项解释，将物权法善意取得制度所谓“善意”，界定为（实际上）“不知道”加上“无重大过失”，易于操作且符合民法原理，值得肯定。

这里存在一个问题：受让人主张善意取得时，应否要求受让人举证证明自己属于“善意”？如果不要求受让人证明自己属于“善意”的话，应当由谁承担举证责任？第十五条解释文第二款回答这个问题：“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”无权处分合同，因真实权利人不追认并且处分人事后亦未取得处分权，被法庭认定无效时，受让人依据物权法第一百零六条主张善意取得，而真实权利人则依据物权法第三十四条要求取回自己的财产，这种情形，关键在于判断受让人是否属于“善意”。如果受让人属于“善意”，法庭将判决受让人已善意取得标的物所有权，并且驳回真实权利人取回自己财产的请求；如果受让人不构成“善意”，法庭将判决驳回受让人关于善意取得的请求，并且支持真实权利人取回自己财产的请求。按照本条解释文第二款，法庭应当要求真实权利人承担举证责任，证明受让人不构成善意。

为什么不要求主张善意取得的受让人举证证明自己属于“善意”呢？是因为不动产登记所具有的“公信力”。前面已经谈到，国家专门设置不动产登记机构办理不动产登记，不动产登记具有“公信力”。打算购买不动产的人无须亲自调查出卖人是否标的物的所有权人，他只要查看出卖人的权属证书或者到登记机构查阅不动产登记簿，看到权属证书或者登记簿记载出卖人是标的物所有权人，就完全可以信赖权属证书和登记簿的记载。受让人查看了出卖人的权属证书或者查阅了不动产登记簿，信赖权属证书、登记簿关于不动产权利归属的记载因而受让该不动产，受不动产登记公信力的保护。当受让人向法庭主张善意取得时，基于不动产登记的公信力、登记簿和权属证书相对的证据效力，法庭应当推定受让人属于“善意”。如果标的物属于动产，受让人主张善意取得，法庭同样不要求受让人承担证明责任。因动产物权变动以“占有”为公示方法，受让人因信赖处分人对动产的“占有”而受让该动产，基于“占有”的公示效力，法庭亦应推定受让人属于“善意”。这就是解释文第二款要求真实权利人承担举证责任、不要求主张善意取得的受让人承担举证责任的理由。补充一点，所谓不动产登记的公信力，只是作为推定受让人“善意”和免除其举证责任的一个方法，而与传统民法理论和立法例直接根据不动产登记公信力保护受让人，是不同的。

请看第十六条：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”

本条解释文，讲的是对受让人“善意”的否定。前面谈到，基于不动产登记的公信力、动产占有的公示效力，法庭应当推定受让人属于“善意”，并将举证责任分配给真实权利人负担。紧接前文，本条解释文第一款解释说，根据查明的哪些事实，法庭应当推翻此前关于受让人属于“善意”的推定，而认定不动产受让人“知道转让人无处分权”，即认定受让人不构成“善意”。这些事实包括：（一）登记簿上存在有效的“异议登记”；（二）登记簿上存在有效的“预告登记”，而未经预告登记权利人同意；（三）登记簿上记载有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式对不动产权利的限制：（四）受让人知道登记簿记载错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。前三项是直接根据登记簿的记载，后面两项是有其他证据证明，认定不动产受让人明知（实际知道）转让人无处分权，因此推翻（否定）受让人的“善意”。

请注意本条解释文第二款，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”讲的是，即使不能证明受让人“明知”（实际知道）转让人无处分权，如果真实权利人能够证明受让人“应知”（应当知道）转让人无处分权，即应认定受让人（不知道）具有“重大过失”。按照民法原理，这里的“应当知道”，采用客观判断标准，如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形能够知道转让人无处分权，即应认定为“应当知道”；反之，如其他具有通常知识经验的买受人处于同样情形也不可能知道转让人无处分权，则应认定为“不应当知道”。

下面看第十七条：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”

本条解释动产转让情形如何认定“重大过失”。按照解释文，动产受让人之是否属于“善意”，应当以“交易的对象、场所或者时机等”是否“符合交易习惯”作为判断标准。例如，你走在人行道上，忽然有个人一下挨过来，手里拿个什么东西，低声问：要不要什么什么手机？要不要什么什么手表？或者要不要什么什么珠宝？这样的“交易的对象、场所或者时机等”就不符合“交易习惯”，按照社会生活经验，你应当怀疑那个人不是小偷就是骗子，他向你兜售的东西不是偷来的就是拾来的。你要贪便宜买了，你就将被认定为“有重大过失”。

按照交易习惯，销售手机、手表、珠宝等商品有专门的商店，销售二手汽车有专门的二手车交易市场。社会生活很复杂，也可能有人把偷来的、拾来的手机、手表、珠宝通过关系交由专门经营的商店出售，把偷来的汽车交由二手车交易市场出售。万一在这样的场所买到偷来的、拾来的动产，因为这样的“交易的对象、场所或者时机等”符合“交易习惯”，受让人应当被认定为不具有“重大过失”，亦即属于“善意”。补充一下，解释文所谓“交易的对象”，应当理解为“交易的对方（出卖人、转让人）”；解释文未提及“交易价格”，如果价格低得离谱，应当属于“不符合交易习惯”，纳入解释文“等”字，认定受让人“具有重大过失”。请看第十八条：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”

本条解释受让人受让该不动产或者动产的“时点”。因为交易是一个过程，往往经过一个时间段，可能受让人于开始订约谈判时不知道转让人无处分权，可能达成合意（合同成立）时、或者合同成立后交货付款时知道了转让人无处分权，因此判断受让人之是否属于“善意”，须确定一个判断“时点”。按照本条第一款解释文，这个判断受让人“善意”的“时点”，是指“依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”即使订约谈判时不知道、合同成立时也不知道转让人无处分权，如果于完成不动产过户登记之时或者动产交付之时知道了转让人无处分权，仍然应当认定受让人“知道受让人无处分权”，因而认定受让人不属于“善意”；反之，如果完成不动产过户登记之时或者动产交付之时仍然不知道，而是在完成不动产过户登记之后或者动产交付之后才知道了转让人无处分权，则应当认定受让人“不知道转让人无处分权”，因而认定受让人属于“善意”。

鉴于物权法第十四条规定，不动产物权变动，依照法律规定应当登记的，“自记载于不动产登记簿时发生效力。”本条解释文第一款“依法完成不动产物权转移登记”之时，应当理解为“记载于不动产登记簿之时”。鉴于动产交付方式，有现实交付与非现实交付，故对本条解释文第一款所谓“动产交付之时”，有进一步解释的必要。

本条解释文第二款解释说，“当事人以物权法第二十五条规定的（先行占有）方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的（转让返还请求权）方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。”这些标准，均易于掌握。

本条解释文第三款说，“法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。”举例言之，按照合同法的规定，采用交付仓单方式转让动产物权的，应当以仓单交付之时，作为认定受让人是否为善意的时点；按照海商法的规定，采用交付（海运）提单方式转让动产物权的，应当以提单交付之时，作为认定受让人是否为善意的时点。

请看第十九条：“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”

本条解释善意取得的第二个条件：“合理的价格”。须说明的是，物权法第一百零六条规定“合理的价格”，是不适当的。按照民法原理及立法例，善意取得的第二个条件是“有偿取得”。因为无权处分合同，包括有偿处分（即转让、买卖合同）与无偿处分（即赠与合同），唯在有偿处分（转让、买卖合同）情形，才有适用善意取得的余地，而无偿处分（赠与合同）不发生善意取得问题。这是由善意取得制度保护市场交易中的善意受让人、保护市场交易安全的立法目的决定的。善意取得以受让人“有偿取得”为条件，是要将无偿取得（受赠与）排除在善意取得制度适用范围之外。只要是“有偿取得”就够了，并不考虑其转让价格是否合理。

为什么立法者要将“有偿取得”，改为以“合理的价格”取得呢？是因为物权法制定中曾发生激烈的意识形态争论。当时，反对物权法的人不仅批评“物权法违宪”、“照抄资产阶级法律”、“只保护富人”，并且指责物权法若干具体制度设计（如善意取得制度只要求“有偿取得”）方便奸商侵吞国有财产。在这种背景之下，“有偿取得”改成以“合理的价格”取得，偏离了善意取得制度的立法目的。但法律条文已经规定了“合理的价格”，这是没有办法的事，只有等到将来编纂民法典的物权编时才可能改过来。

现在的问题是，要尽量避免案件审理中死抠和纠缠所谓“合理的价格”。因此，本条解释说，法庭判断是否属于“合理的价格”，应当“根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具

体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素”，进行综合认定，亦即自由裁量。其中，交易当时、当地的市场价格，具有重要意义。换言之，决不能以非转让当时、非交易当地的市场价格，作为认定价格是否合理的参考因素。补充一点，如果当事人未主张“价格不合理”，法庭就不要主动审查价格是否合理。

下面看第二十条：“转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。”

本条解释特殊动产善意取得的第三项条件。物权法第一百零六条规定善意取得的第三项条件是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”鉴于物权法第二十四条规定，船舶、航空器、机动车等特殊动产，实行“登记对抗主义”，因此需要明确“船舶、航空器、机动车等特殊动产”，是属于“应当登记”，还是属于“不要求登记”？本条解释说，“转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。”

按照这一解释，特殊动产（物权变动）虽然实行“登记对抗主义”，但不属于法律规定“应当登记”的，而属于“不要求登记”的，特殊动产善意取得的第三项条件是“已经交付给受让人”。补充一点，物权法第一百零六条所谓法律规定“应当登记”，仅指“登记生效主义”。请看第二十一条：“具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；

（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。”

本条解释文，从反面强调物权法第一百零六条善意取得制度的适用范围，限于合同法第五十一条无权处分他人财产合同被确认无效案型。此外的合同无效案型，包括合同法第五十二条规定的违法合同被认定无效案型，合同法第五十四条规定的可撤销合同被撤销（等于无效）案型，均不属于善意取得的适用范围。这两种案型，“受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的”，人民法院“不予支持”，是理所当然的。这在前面已经谈到。

物权法司法解释（一）就讲到这里。下面回答问题4：《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条规定情形，人民法院支持买受人执行异议的理由是什么？

先看《执行异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

按照所列举的四种情况，实际是在人民法院查封之前，该不动产已经被依法出卖了。双方签订的买卖合同合法有效，买受人支付了价款并已“合法占有该不动产”，虽然没有办理过户登记，该被执行人（出卖人）仅仅具有所有权人的“名义”，而非真实所有权人。这种情形，人民法院支持买受人的“执行异议”，理由是“保护买受人的合法占有”。请注意，民法通则第一条规定，“保障公民、法人合法的民事权益”，包括民事权利和民事利益。对不动产或者动产的合法“占有”，属于物权法第九章规定的一种受法律保护的合法的民事利益。因此，对不动产或者动产的合法“占有”，不仅可以排除他人的干涉，还可以排除人民法院的强制执行。这是法律上的理由。此外，还有事实上的理由，即被执行人已经把该不动产出卖给他人并收取了价款，因未办理过户登记、保留了所有人的“名义”，对于该不动产已经没有实质上的权利可言，而买受人才是应当受法律保护的“真实权利人”。支持买受人的执行异议，保护作为“真实权利人”的买受人，这是人民法院的职责。

再看《执行异议规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

第二十九条与第二十八条的相同点，是在查封之前已经签订合法有效的买卖合同将不动产出卖了。不同点，一是第二十九条规定的情形，买受人支付了总价款的一半以上，但尚未付清全部价款；二是买受人未取得对该不动产的“占有”。这种情形，人民法院支持买受人的执行异议、保护买受人的理由是什么？人民法院所保护的不是作为合法民事利益的“占有”，而是保护买受人的“居住权”。请注意第（二）项条件：买受人“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，买受人虽然没有取得“占有”、没有付清全部房款，人民法院支持买受人的执行异议，是为了保护买受人的“居住权”。买受人的居住权属于“生存权”，执行申请人的金钱债权属于“经济性权利”，按照当今民法发展潮流和公认的法理，对“生存权”的保护应当优先于对“经济性权利”的保护。补充一下，所谓“居住区”、“生存权”非实体法上的权利，而属于所谓“自然法”上的权利。

今天的讲座就到这里，谢谢。

（博士生张兰兰依据录音整理，梁慧星修改补充定稿，2016年8月30日，于昆明荒凉山庄）

中华人民共和国物权法释义(完整版)

中华人民共和国物权法（释义） （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过，自2007年10月1日起施行） 第一编总则 第一章基本原则 第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。 ［参见］ 《民法通则》 第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。 《合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 《担保法》 第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和

排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。 第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 ［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。［参见］ 《宪法》第6—8、11、15条 第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。

物权法司法解释 逐条释义二

《物权法》逐条释义二 第四编担保物权 第十五章一般规定 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保 物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 [注释] 本条是对担保物权概念的规定。 担保物权，是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利，是为担保债务的履行，而在债务人或其保证人的特定物上设立的他物权。特别担保方法有人的担保、物上担保、金钱担保三种。对人担保就是保证，金钱担保指的是定金。物上担保，即担保物权。物上担保，即以债务人或第三人的特定财产为履行债务提供担保，不论债务人是否负担其他债务，也不论债务人是否将此担保物让与他人，债权人可以对此担保物优先行使债权清偿的权利。 担保物权具有以下一些特征： (1)它是为担保债务的履行而设立的从权利，具有附属性。设立担保物权，是为被担保的债权服务的，担保物权的存在，是附随于被担保的物权的，因此被担保的债权是主权利，担保物权是从权利。担保物权以主债权的成立为前提，随主债权的转移而转移，并随主债权的消灭而消灭。 (2)担保物权是当债务人不履行债务时，才能行使的权利。它具有可期待性或附条件性。在债务人履行了债务，或者履行期跟届满之前，债权人都不得行使担保物权，否则将可能损害债务人的合法利益。 (3)担保物权是以期待的(或附条件的)处分权和优先受偿权为内容的他物权。设立担保物权，目的不在于取得对担保物的使用仅和用益权，而是以担保物所具有的交换价值为对象。在债务人不履行债务时，债权人可以依据担保物权，处分担保物，取得价金，再从价金中优先受偿。

物权法司法解释(2016)

《物权法》新司法解释3月1日实施这些你必须知道 2016年02月25日 08:37 来源：“长安剑”公众号 原标题：《物权法》新司法解释3月1日实施！关乎你的房和车，这些必须知道！ 还有好多亲第一时间转发最高法民一庭庭长程新文的答记者问，可是很多人转完也没发现，最高法开新闻发布会，可不是专为了“小区开放”啊！它披露的事比“小区开放”涉及的人更广！ 那这发布会讲的啥？别查了，长安君告诉你： 就是讲3月1日就要开始施行的《物权法》的新司法解释啊！新的司法解释都跟我们老百姓的生活紧密相关：房、车、买卖纠纷、离婚财产分割……长安君引用了权威的解读，让你最快时间跟上形势： 二手车转让，没登记，也是受让方“腰杆更直”！ 据统计，截至2015年5月，全国机动车总保有量达2.69亿辆，机动车交易也日益频繁，告到法院的纠纷也五花八门。 比如，张三已经把机动车交付给了买受人李四，但双方没有去办理过户登记，而张三还欠王五的钱没还。王五能不能说，用这辆车来抵偿张三的债务呢？这时候，王五和李四，谁对这辆机动车拥有“优先所有权”？ 根据新《司法解释》第六条规定，转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。而且，在物权与债权的关系上，在一物之上既有物权又有债权时，一般而言，物权优先于债权…… 一句话概括就是： 李四的权利优先于王五的权利，即使车的所有权还没改登记，法律优先保护买方的权利！ 无论咋登记的，离婚判决房产归谁，就归谁！

当下，很多人离婚都会涉及到财产的分割，房产更是大头。如果法院将夫妻共同房产判给其中的一方，但房产证上仍是两人的名字，这房到底归谁？ 最高人民法院民一庭庭长程新文在发布会上说：“新《司法解释》规定，在离婚诉讼中，如果法院判决准予离婚，同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有，那么自法院判决生效时起，房屋的所有权就不再属于双方共有，而是归属于丈夫或者妻子一人，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。” 想改房产证名字，该先打哪种官司？ 比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋，但因各种原因申请登记在张三名下。后双方生隙，李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候，李四应该提起民事诉讼，还是行政诉讼？ 最高人民法院民一庭法官姜强撰文分析，物权法实施后，不少法官和法院认为，李四应先提起行政诉讼撤销该登记，才能确认其共有权。“ 但这种看法、做法，未能全面理解不动产登记的公示效力；也造成当事人诉累，形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属，并因此而循环无解的尴尬局面。” 新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应，具体而言，不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上，依据真实权利状态确定权利人，而非依据登记确定权利归属。 也就是说，李四提起民事诉讼，法院应当受理！如果李四提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据，法院应据此认定李四为共有权人。 只要预告登记了，开发商想“一房两卖”是无效的！ 在房产交易中，存在有商品房预售制度，购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。 新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》第二十条第一款的规定，认定其“不发生物权效力”。 也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！

最新物权法司法解释(全文)

物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

物权法司法解释

物权法司法解释(全文） 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

《物权法司法解释》(全文)

《物权法司法解释》(全文） 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

物权法司法解释(全文)

物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的

人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条

最高人民法院关于物权法的两个司法解释

附录16关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释（熟悉） 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 第十三条本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

2017年物权法司法解释：不动产登记暂行条例总则

2017年物权法司法解释：不动产登记 暂行条例总则 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： (一)集体土地所有权； (二)房屋等建筑物、构筑物所有权； (三)森林、林木所有权； (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (五)建设用地使用权； (六)宅基地使用权； (七)海域使用权； (八)地役权； (九)抵押权； (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理； 直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的 不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理； 协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部 门会同有关部门规定。 以上资料来源可靠，专业可信，将助您更好的提升办公效率。 以上资料来源可靠，专业可信，将助您更好的提升办公效率。 以上资料来源可靠，专业可信，将助您更好的提升办公效率。 以上资料来源可靠，专业可信，将助您更好的提升办公效率。 以上资料来源可靠，专业可信，将助您更好的提升办公效率。

物权法第74条-关于停车位归属权的解释

<物权法>于2007年3月19日通过，2007年10月1日实施，具体细节请您自己搜索，本人特为您精选《物权法》中的“第六章业主的建筑物区分所有权”一章，本章对车位所有权归属问题有比较细致的规定，望对您有所帮助，看清楚车位所有权的本质。 第六章业主的建筑物区分所有权 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（具体部分看下面的司法解释） 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

最高法发布《物权法》司法解释(一)

最高法发布《物权法》司法解释（一）

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最高法发布《物权法》司法解释（一）-法律 最高法发布《物权法》司法解释（一） 最高法2月23日发布《最高人民法院关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（一）》（以下简称《解释》），3月1日正式实施。 《解释》制定的背景 物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2007年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。党的十八届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。 《解释》的主要内容

物权法司法解释全文

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物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

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2016年物权法司法解释一全文 期待已久的《司法解释一》于2016年2月23日公布，自2016年3月1日实施。《物权法司法解释一》针对不动产登记与物权确认的争议、预告登记效力的确定、特殊动产转让中的“善意第三人”的规范以及发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的的范围等方面作了详细的解释规定，下面由小编在本文为您整理介绍。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一） 法释〔2016〕5号 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。 最高人民法院 2016年2月22日 为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。

当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，另有规定的除外。 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及

高法关于物权法的司法解释 提要

提要：众多小区之所以迟迟不能建立业主委员会，就是因为很多业主认为，自己不受任何人管束，也不需要别人替自己操心。由于这种心态，很多已经成立的业主委员会也举步维艰，难有作为。 最高人民法院近日公布了《物权法》的两部司法解释，为解决目前相当普遍的物业权益纠纷案件，提供了司法政策。其中较为引人注目的有：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 应当说，上述几条体现了同一个原则：即对于物业，业主为王。 其实，这一点，是《物权法》早已明确的。该法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 也就是说，业主对于其小区内的所有建筑物及其附属设施，如花园、车库等，以专有或共有的方式享有所有权。尤其重要的是，全体业主享有该土地之建设用地使用权——按照《物权法》的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，按照中文的表达，也即自动免费续期。 正是基于凡此种种权利，业主就是整个小区的产权共同持有人。小区就是因为这样的权利而结合成为一个共同体的。该小区之治理权，属于作为一个集体的业主。业主的自治就是小区、楼宇唯一合法、合理、合情的治理模式，业主的自治权源于其产权。当然，为了进行治理，业主们必须建立某种机构，比如业主委员会。业主委员会获得业主之共同授权，代行小区之决策、行政、管理之权。一个小区的治理结构跟一个国家的结构是类似的：业主类似于人民，享有主权；业主委员会类似于人民主选举产生之政府。 然而，在中国特殊的政经制度下，业主的主权却无从彰显，连带地导致业主委员会的权威不足。 这其中最为典型的就是，物业服务公司与业主、业主委员会的关系之颠倒。物业“管理”公司的称谓，就已尽显物业公司的霸道。按理，物业公司只是业主委员会聘请的服务者，但在小区治理中，它们却以管理者的身份出现。 问题出在两个方面：第一，开发商会指定前期物业服务公司，它倒是先于业主就进驻小区了，而大多数小区要在入住几年后才会成立业主委员会。第二，由于种种原因，政府相关部门对业主委员持有戒心，对物业服务公司却青睐有加。

一图读懂物权法司法解释(一)(附解读及全文)

一图读懂物权法司法解释(一)(附解读及全文)附解读 最高法民一庭庭长解读物权法司法解释(一） 最高人民法院今天发布《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》，该司法解 释自2019年3月1日起施行。最高人民法院民一庭庭长程新文今天对此进行了权威解读。 一、《解释》制定的背景 物权法是规范民事财产关系的基本法律，在法律体系中起着基础性作用，是中国特色 社会主义法律体系中的重要支柱性法律。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）自2019年10月1日起施行以来，对于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，都发挥着举足轻重的作用。党的十八 届四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出，要依法 保障公民人身权、财产权、基本政治权利等各项权利不受侵犯，实现公民权利保障法治化；健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。这为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。产权 本身是一个经济学概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，而物权则与债权一起共同 构成了近现代财产权的两大基石。正所谓“有恒产者有恒心”，物权作为最为基础和重要 的财产权，是社会每个人、每个团体乃至国家的基本权利，也是民事主体从事各种经济或 社会活动、创造财富的基础。因此，通过适用法律，把法律和政策的精神加以贯彻和展开，依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，从而为人民群众安定、幸 福的生活，为经济社会有序、健康发展提供坚实的司法保障，人民法院责无旁贷。 最高人民法院一直非常重视《物权法》的司法实践运用工作。《物权法》实施后，就 确定了多维度、分步骤的物权法司法解释工作规划，特别是在党的十八届四中全会之后， 有关《物权法》各编（章）内容的司法解释进一步加快了修订或起草工作进度。为起草本《解释》，最高人民法院自2019年起，在总结审判实践经验的基础上，通过调研、召开 各界人士参加的座谈会、书面征求意见等方式，听取了法院系统、立法机构、相关部委和 专家学者的意见。《解释》严循立法精神和目的，结合审判实践中遇到的难点问题，对不 动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出相应规定，以期有效指导 司法审判，推动《物权法》更好地调整社会生活，切实提升保障财产权利及市场交易安全 与效率的法治化程度。《解释》于2019年12月10日经最高人民法院审判委员会第1670 次会议讨论通过，并将于2019年3月1日起施行。 二、《解释》的主要内容 《解释》共22个条文，重点内容包括以下六个方面： （一）关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

物权法司法解释1、2全文

《物权法司法解释一》(全文） 物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自 2009年10月1日起施行。 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第 （七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。