2018年酒店物业行业分析报告

2018年酒店物业行业

分析报告

2018年1月

目录

一、酒店行业供给侧预判的分析框架 (4)

二、酒店物业壁垒 (6)

1、好地段已经不多 (6)

（1）选址直接影响酒店盈利能力 (6)

（2）目光前瞻的大集团具备先发优势 (8)

2、特殊的物业要求 (10)

（1）其他行业的物业特征不适合做酒店 (10)

（2）只有商住公寓和写字楼物业能转换成酒店 (13)

（3）酒店业内部升级：物业存壁垒，主要来自同档次转化 (15)

三、酒店行业投资动力不强，而单体酒店加盟动力强 (15)

四、物业供给速度：与周期之轮共舞，两年内难释放 (18)

1、酒店建设周期：改造1.5-2年，新建3年以上 (18)

2、美国酒店物业滞后RevPAR周期2-3年 (19)

3、中国酒店供给：同样滞后2-3年，短期供给难释放 (20)

五、相关企业简况 (21)

1、首旅酒店：业绩有望持续释放，管理层激励带来更强动力 (21)

2、锦江股份：享受行业复苏业绩有望超预期 (21)

3、华住酒店：品牌+渠道+成本优势，打造连锁酒店龙头 (22)

4、锦江酒店：被忽视的A/H股酒店龙头，价值显著低估 (23)

六、主要风险 (24)

1、宏观经济波动影响 (24)

2、成本上行风险 (24)

3、竞争加剧风险 (24)

酒店物业供给存壁垒：①酒店地理位置对盈利能力有重要影响，而由于大酒店集团的提前布局，好地段空置物业基本不多；②与其他行业相比，酒店行业物业有一定的特殊性，在消费者对体验要求不高的阶段，厂房等物业尚能改造成经济型酒店，随着消费升级，这种可能越来越小（只有办公楼和酒店式公寓存在可能）。③有限服务型酒店改造（从其他行业）建设周期普遍为1年，叠加选址审批等因素，一年半至两年左右。而如果是新建酒店物业，需要2年建设周期，因此需要3年以上。

酒店物业持有者投资回报率较低，供给增长动力不足。①大部分适合转化为酒店物业的业态盈利能力综合指标要好于酒店，其中最适合的办公写字楼平均ROIC 为6.15%（有限服务型酒店为5.82%）；②进一步将酒店分为自有物业和租赁物业两种情况，其ROIC 分别为3.46%（自有物业）、7.38%（租赁物业），考虑综合利润指标后对其他业态吸引力较弱；③连锁酒店盈利能力明显强于单体（净利润率看经济型：13.8% VS 3%，中档酒店：18.7VS 三星级-8.4%），单体加盟连锁动力强。

预计酒店物业供给滞后RevPAR 变动2-3年。①酒店投资时钟是由供需错配导致的量价周期性波动，代表量的出租率先起而平均房价后动；②美国经验，酒店物业供给滞后RevPAR周期2-3年时间；③以供需相对更加市场化的华住酒店为例中国酒店供给同样滞后RevPAR 周期2年左右，短期供给处于低位，达到波峰预计2年后，因此酒店提价将持续两年以上。