投资性房地产新会计准则的影响分析
投资性房地产新会计准则的影响分析
2006年2月16日财政部在京举行了会计审计准则体系发布会，发布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系正式建立。
据悉，企业会计准则体系，将自2007年1月1日起在上市公司施行；注册会计师审计准则体系，自2007年1月1日起在境内会计师事务所施行
据了解，新的企业会计准则体系，由1项基本准则、38项具体准则和相关应用指南构成。此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同，首次构建了比较完整的有机统一体系，并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴。
其中对投资性房地产引用了公允价值计价模式，进一步地明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，认为这些投资性房地产如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。那么对房地产上市公司会带来如何影响呢？
评述
此项措施是为了向国际接轨而提出的，香港市场最近也推出了类似的措施，因此我们认为我国会鼓励相关公司积极采用这一会计准则。但由于正式的文件无法收集，所以我们只能根据目前收集的一些资料进行初步的判断。
1、正式奠定NA V方法作为房地产上市公司估值的核心地位。虽然目前市场上也已经应用重估净资产值（NA V）进行估值，但这更多的是市场行为，而新会计准则（公允价值模式）的推行必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NA V的估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。
2、短期内将对信息披露不充分的公司将产生更大的积极影响。我们认为相关公司采用公允价值的会计准则记帐取代成本模式记帐的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模，尽管我们认为ROE 也可能相对下降，但这主要是由于会计政策的变化，并不会影响到公司实际的投资价值。
由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值，因此我们认为如果采用公允价值模式的新会计准则，那么会引导
市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面，当然这些公司的长期投资价值依然主要由这些物业的质量所决定。
相反对那些信息披露比较充分的短期影响要小，因为市场上已经在一定程度上采用了重估净资产值的估值方法，其价值已经得到了比较充分的认同，但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。
3、相关公司每年净利润的波动程度会增大。我们认为如果相关公司采用新会计准则（公允价值模式），并在实行新准则的第一年采用追溯上一年的所有者权益的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。
折旧和摊销问题不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。因为尽管不直接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以我们认为只要市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐性”，变换一个名目而已。
公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式），总体上每年的重估增值额（即使考虑相应的折旧和摊销后）应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计将会得到持续的额外提升，但如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。
4、税收问题存在一定的不确定性因素。由于国家税务局尚没有发表相关的意见，因此我们无法判断相关税收会作出如何调整，但我们认为以下几个因素值得进一步观察：对所得税影响不必过于担忧。在采用新的会计准则（公允价值模式）后，每年净利润的提高是否会导致导致所得税支出的增加是市场关注的焦点。我们认为由于这一差异主要是来源于重估增值部分(折旧和摊销问题并不会带来实质性差别)，按照主要以收付实现制为基础的税法精神看，税法有可能依然会坚持原有的政策，国家对重估增值部分免征税赋的可能性极大，因此所得税支出的影响可能不必过于担心，但需要国家税收机关早日明确。
对房地产税的影响短期不必考虑，但长期存在不确定性。目前的出租类房地产物业交纳的房地产税主要有两种征收标准：按租金收入的12％或者按投资性房地产物业原值的一定比例（一般为其12％，再给予一定的折扣），从实际操作过程中，由于一般公司多采用后一种方法（相对便宜）。那么在实行新的会计准则后，采用何种基数来征收房地产税是会影响公司的实际现金流出数量的：如果维持原有的税收标准不变的话，那么新的会计准则对房地
产税没有影响；但如果采用重估资产价值作为计税基础的话，那么相关公司的税赋很可能会增加。我们认为在目前的情况下，国家为了鼓励相关公司尽早采用新的会计准则（公允价值），很可能会维持原有的政策不变。但我们也必须意识到，随着越来越多的新增投资性房地产的入市，这些物业的公允价值或实际成本都会更接近市场的公允价值，而原有的投资性房地产物业如果仍按原值征税，那么市场上就存在实际上的税收政策的不平等，国家税务机关该如何处理这一矛盾，值得我们今后进行进一步的探讨。另外我们也认为当市场普遍接受重估增值标准后，也有可能会为物业税的实行创造条件，一旦物业税征收的标准定到比较高的水平，那么各公司的负担就会加大。
因此我们对税收影响的总体判断是，短期内新会计准则（公允价值模式）的实行不会对相关公司造成实质性的税收支出影响，但从长期看，存在着不确定因素。
5、实际执行存在一定的难度。采用公允价值的新会计准则的前提是必须有比较活跃的相关交易市场和客观公正的评估机构，而在这两点上我们的基础都比较薄弱，这就在客观上存在操纵利润的可能。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。
投资建议
总之，我们认为新会计准则（公允价值模式）的采用是大势所趋，将会被越来越多的公司所采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值，因此我们首要的操作建议依然是我们一贯坚持的观点：强者恒强。对那些持有优质投资性房地产物业的公司我们坚决看好，象招商地产（000024）、金融街（000402）、中国国贸（600007）、浦东金桥（600639）、陆家嘴（600663）等公司已经持有或即将持有大量优质的投资性房地产物业的公司值得长期重点跟踪。
短期内我们更看好那些信息披露不够充分但同时又持有大量的优质投资性房地产物业的公司，因为这些物业的升值迟早会得到市场的挖掘和承认，股改和新会计准则（公允价值模式）很可能会成为这些公司股价表现的催化剂，中国国贸（600007）、浦东金桥（600639）、陆家嘴（600663）等公司是我们的首选。
当然我们也必须提防另外一种可能性：考虑到税收问题的不确定性以及实际操作的困难，预计部分相关公司采用新会计准则的积极性并不高，甚至会出现以下的局面：劣质公司借助这一手段操纵当期利润，而优质企业极力回避采用该会计准则。因此我们认为对那些持有资产质量一般的投资性房地产物业公司而言，如部分资质一般的商业股，尽管新会计准则（公允价值模式）的采用也会带来交易性的投资机会，但一定也要具有风险意识。