我国房地产价格增长周期波动的实证分析

第12卷第2期上海财经大学学报Vol112No12 2010年4月Journal of Shanghai University of Finance and Economics Apr12010中图分类号:F29313　文献标识码:A　文章编号:100920150(2010)022*******

我国房地产价格增长周期波动的实证分析

徐会军1,唐志军2,巴曙松3

(1.东北大学管理学院,辽宁沈阳110004;2.东北财经大学经济学院,

辽宁大连116023;31国务院发展研究中心金融研究所,北京100010)

摘　要:本文通过ADF检验、协整检验和VAR脉冲分析方法对影响我国房地产价格增长率周期波动的供给因素、需求因素和资本因素进行了实证分析,对影响我国房市价格的主要供求和资本影响因素及其作用机理和作用时间作了研究。

关键词:房地产;价格增长;周期波动;实证分析

一、引　言

自1998年我国住房分配制度货币化和房地产市场全面市场化以来,我国的房地产价格出现了周期性波动(谭刚,2001;曲波,2003;梁云芳,2006)。现有的关于我国房地产价格波动实证研究有以下主要的代表性成果。

一些研究综合考虑了影响我国房地产价格的因素。如梁云芳和高铁梅(2006)利用1999年1季度—2005年4季度的数据从供给、需求等角度实证分析了我国商品住宅销售价格波动的成因。又如原鹏飞和邓嫦琼(2008)通过建立向量误差修正模型,对中国近年来住房价格持续上涨的原因进行了分析,结果表明,土地价格的快速上涨、金融对房地产业的过度支持以及投机因素是中国住房价格上涨过快的主要原因。

一些学者研究了不同区域的房价波动差异。如梁云芳和高铁梅(2007)基于误差修正模型形式的panel data模型讨论了房价区域波动的差异,并分析了造成各地区房价波动差异的原因,尤其是货币政策效应的区域差异。

还有一些文献探讨了我国房地产价格与货币政策、银行信贷、利率、通货膨胀率、地价、经济基本面等单个或少数几个变量之间的关系。如段忠东(2007)基于中国数据研究了房地产价格与通货膨胀、产出的关系,认为短期内,房地产价格对通货膨胀与产出的影响十分有限,长期则对通货膨胀与产出产生重要的影响,并且,在房价与通货膨胀、产出之间存在正反馈作用机制。周京奎(2005)利用中国4个直辖市房地产价格数据和宏观经济数据,运用单整与协整检验方法及误差修正模型,对住宅价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究,结果表明各城市住宅价格水平与投资额、销售额和滞后一期的价格存在协整关系。李健飞和史晨昱(2005)

收稿日期:2010Ο01Ο06

作者简介:徐会军(1971-),男,黑龙江哈尔滨人,东北大学管理学院博士生;

唐志军(1976-),男,湖南永州人,东北财经大学经济学院博士生;

巴曙松(1969-),男,湖北武汉人,国务院发展研究中心金融研究所教授,博士生导师。

研究了我国银行信贷对房地产价格波动的影响。严金海(2006)采用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型等分析方法,从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行了研究,结果表明,短期内房价决定地价,长期内二者相互影响。沈悦和刘洪玉(2004)的研究表明,经济基本面对住宅价格水平的解释存在着显著的城市影响特征,1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化,且这种变化在2001-2002年间尤其明显,而近年来各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。

综观这些研究,我们认为还存在以下不足:一是未能全面分析影响房地产价格波动的诸因素;二是实证分析方面也存在某些不足。为此,我们的文章拟就这些问题进行突破,试图较全面、深入地研究我国房地产的价格波动。

二、影响我国住宅价格周期波动各因素的实证分析

(一)供给因素对房地产价格波动的影响

一般来说,土地、建筑材料等原材料价格的波动会引起房地产价格的波动;同时,从供求原理出发,在其他条件不变的情况下,房地产投资发生额、新开工面积、竣工面积等供给因素的波动也会对房地产价格产生影响。因此这里以我国商品住宅市场为例,以1998年第一季度至2008年第二季度的数据为样本,分析这些供给因素的波动对房地产几个波动的影响。我们选取商品住宅价格的变动率FQ t作为被解释变量[它用商品住宅销售价格指数(上年同期= 100)减100来代表]。而解释变量则选择土地交易价格的变动率TQ t]它用用住宅土地交易价格指数(上年同期=100)减100来代表]、建筑材料购进价格的变动率J C t(它用建筑材料购进价格指数(上年同期=100)减100)、竣工面积变动率J G t(它等于本年竣工面积同上年同期比的变动率)、新开工面积变动率KG t(它等于本年开工面积同上年同期比的变动率)、实际完成投资额的变动率TZ t(它等于本期住宅投资实际完成额与上年同期相比的变动率)。

11ADF检验

在我们建立计量模型之前,必须先检验数据的平稳性,如果数据是平稳的,则我们可以直接进行最小二乘估计;如果数据非平稳,我们则检验各变量之间是否存在协整关系,以便分析各变量之间的关系。我们对FQ、TQ、J C、TZ、J G、KG的检验结果如表1。结果表明各变量是非平稳的,而对序列一阶差分以后是平稳的。

表1　供给因素的ADF检验结果

变量

ADF

检验值

检验类型

(C,T,N)

临界值(置信水平)

1%5%10%

结果判断

FQ-3.04950(C,T,0)-4.19850-3.52362-3.19290非平稳ΔFQ-8.50827(0,0,0)-2.62405-1.94931-1.61171平稳

TQ-3.44491(C,T,0)-4.19850-3.52362-3.19290非平稳ΔTQ-8.42587(0,0,0)-2.62405-1.94931-1.61171平稳

J C-2.64515(C,T,0)-4.20500-3.52660-3.19461非平稳ΔJ C-5.09827(0,0,0)-2.62560-1.94931-1.61171平稳

TZ-0.22702(C,T,0)-4.18091-1.94960-1.61159非平稳ΔTZ-7.71982(0,0,0)-4.18091-1.94960-1.61159平稳

J G-1.44629(C,0,0)-2.62405-1.94931-3.51307非平稳57

2010年第2期 我国房地产价格增长周期波动的实证分析

续表1　供给因素的ADF检验结果

变量

ADF

检验值

检验类型

(C,T,N)

临界值(置信水平)

1%5%10%

结果判断

ΔJ G-7.34245(0,0,0)-4.17058-1.94931-1.61171平稳

KG-1.75859(C,0,0)-2.624057-1.949319-1.61171非平稳ΔKG-8.33183(0,0,0)-2.624057-1.949319-1.61171平稳

注:检验类型(C,T,N)中,C表示带有常数项,T表示带有趋势项,N表示所采用的SICQ确定的滞后阶数。 21协整检验

根据赤池信息准则(A IC)和施瓦茨准则(SC),确定由FQ、TQ、J C、TZ、J G组成的VA R 模型的最大滞后期K为2,所以协整选择滞后期为2。Johansen的检验结果如表2。

表2　相关变量协整检验结果

原假设特征值λtrace

λ

trace

5%临界值

结果λmax

λ

max

5%临界值

结果

r=00.64770130.16295.7536拒绝40.687940.0775拒绝r≤10.6293689.474069.8188拒绝38.708633.8768拒绝r≤20.5179350.765447.8561拒绝28.456927.5843拒绝r≤30.3404722.308429.7970接受16.232821.13162接受r≤40.11647 6.0755915.4947接受 4.829514.26460接受r≤50.03144 1.24604 3.84146接受 1.246042 3.84146接受

以上协整检验结果表明FQ、TQ、J C、TZ、J G序列存在3个协整关系,因此各序列存在长期的均衡关系,并且可以得到以下协整向量:

V ECM t=FQ-01386×TQ t-01324×J C t+01050+TZ t+01061×J G t+010989×KG t-61944

(0103459) (0109633)　(0104474)　(0101880) (0102547)

[-11154] [-313631]　[118388]　[2139788] [5126254]

从各变量之间的协整关系可以看出,在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中,土地交易价格和建筑材料价格等成本因素对房地产价格的波动有正影响,其中土地交易价格的变动对房地产价格的波动影响最大,当土地交易价格上升1个百分点时,房地产价格上涨01386个百分点;建筑材料价格上升1个百分点,房地产价格上涨0.324个百分点;而投资、新开工、竣工面积的增长对房地产价格有负的影响,但是他们的影响相当有限,其系数分别只有01050、0.099、0.061,这主要是因为我国房地产市场长期处于供不应求的状况。

31VAR分析

我们对FQ、TQ、J C、TZ、J G、KG建立VA R模型,并根据A IC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为2。

(1)房价指数变动率对各供给因素变动率的脉冲响应分析

通过分析,可以得到关于房价指数变动率的脉冲响应函数图①。从中可以看出,房价指数波动对投资、土地价格、建材价格、新开工、竣工等因素冲击的动态响应过程。投资完成额对商品住宅价格产生负向影响,在第2个季度影响达到最大,之后越来越弱,因此这又引证了我们协整分析中的结论,投资完成额对房价的负面影响相当有限。而新开工面积和竣工面积对房价的负面影响都是在第2季度达到最大,并且分别在第3季度和第4季度达到最小以后又有微弱的上升趋势,之后又维持了这种负的影响。这表明开工、竣工面积对房价有负面的影响, 67 上海财经大学学报 2010年第2期

并且从一定程度上能满足市场的有效需求。土地价格、建筑材料价格对房地产价格有明显的滞后效应,它们对住宅价格的正面影响在第2季度并不明显,直到第3季度才达到最大。土地价格的一个单位冲击对房价有高的持续的推动作用,而建筑材料价格的冲击相对于土地价格的冲击而言较小,并且在第3季度达到最大以后呈衰减状态。以上分析表明在诸多供给因素中,我国房地产价格上涨的主要推动者是土地价格,其次是建筑材料价格,而投资、开工面积、竣工面积对房地产价格上涨的抑制作用相当有限。 (2)房价指数波动的方差分析 为了解各变量信息对房价指数的相对重要性,我们对房价指数进行了方差分解。从方差分解的结果可以看出,在整个10期的方差分解中,房价指数受自身指数的滞后影响最大。在五个供给因素当中,土地价格指数的影响增加最快,从第2期的7.26%增加到40.22%;其次是开工面积的解释力,但是在第一期达到最大值9.80%以后也处于衰减的过程当中。建材价格的解释力在第4期达到最大值7.32%后也开始衰减渠道。而投资和竣工面积的解释力相对来说都是比较小。详细结果见表3。

表3　房地产价格指数对各供给因素变化率的方差分解

Period S.E.FQ TZ TQ J C KG J G 1 1.040550100.00000.0000000.0000000.0000000.0000000.0000002 1.34559376.86369 1.5830607.261483 1.6395549.803740 2.8484713 2.00478854.332810.72310631.62075 6.787724 4.695792 1.8398154 2.30952852.295740.82156632.978817.322399 5.080733 1.5007575 2.61759550.946590.78685334.22280 6.760237 5.075938 2.2075816 2.95213249.720320.62549036.51421 5.790655 4.992565 2.3567677 3.19480249.039390.55432137.73708 5.161558 4.752756 2.7548968 3.42580348.461070.48355738.79536 4.515936 4.527557 3.2165189 3.62250447.806990.43898339.70451 4.082227 4.407740 3.55954610

3.790118

47.41475

0.404672

40.22742

3.796373

4.267711

3.889074

Cholesky Ordering :FQ INV TQ J C KG J G

(二)需求因素对房地产价格波动的影响

房地产的需求分为消费需求、投资需求、投机需求,而各种需求因素的变动必然引起地产

价格的波动。根据需求的一般原理,当其他因素不变的时候,房地产需求增加时,房地产价格会上升。而影响房地产需求的因素很多,诸如人们的收入水平、财富、对未来房价的预期、税收、人口数量、城镇化速度、家庭结构等。考虑到数据的可得性,本文采用商品住宅价格的变动率FQ t 作为我们的被解释变量[它用商品住宅销售价格指数(上年同期=100)减100来代表],城乡居民储蓄余额的变化率CX t (它等于城乡居民储蓄余额与上一年同期相比的变化率)、人们收入水平的变化率SR t (它等于城镇居民可支配收入与上一年同期相比的变化率)、通货膨胀率CPI t (居民消费价格指数减去100)等作为解释变量,取1998年第1季度至2008年第2季度的数据为样本。

11ADF 检验 我们首先对各数据样本进行单位根检验,结果表明CX 、SR 、CPI 是非平稳的,而对序列的

一阶差分ΔCX 、

ΔSR 、ΔCPI 是平稳的。检验结果如表4。7

72010年第2期 我国房地产价格增长周期波动的实证分析

表4　需求因素的ADF检验

变量

ADF

检验值

检验类型

(C,T,N)

临界值(置信水平)

1%5%10%

结果判断

CX0.88540(C,T,0)-2.62258-1.94909-1.61182非平稳ΔCX-2.97294(0,0,0)-2.63268-1.95068-1.61105平稳

SR0.23722(C,T,0)-3.63290-2.94840-2.61287非平稳ΔSR-5.09827(0,0,0)-4.78495-2.63076-1.61120平稳

CPI-0.22702(C,T,0)-4.18091-1.94960-1.61159非平稳ΔCPI0.88540(0,0,0)-2.62258-1.94909-1.61182平稳

注:检验类型(C,T,N)中,C表示带有常数项,T表示带有趋势项,N表示所采用的SICQ确定的滞后阶数。 21协整检验

根据赤池信息准则(A IC)和施瓦茨准则(SC),确定由FQ、CX、SR、CPI组成的VAR模型的最大滞后期K为5,所以协整选择滞后期为5。Johansen检验的结果如表5。

表5　需求因素的协整检验结果

原假设特征值λtrace

λtrace

5%临界值

结果λmax

λmax

5%临界值

结果

r=00.78029129.25054.0790拒绝54.556428.5880拒绝r≤10.6976074.694335.1927拒绝43.057122.2996拒绝r≤20.5480631.637120.2618拒绝28.592115.8920拒绝r≤30.08110 3.044989.16454接受 3.044939.16456接受

检验结果表明FQ、CX、SR、CPI序列存在3个协整关系,因此各序列存在长期的均衡关系,并且可以得到以下协整向量:

V ECM t=FQ-01122×CX t-01505×SR t-11152×CPI t+41579

(0103032) (0102825)　(0105413)

[-410386]　[-171912]　[-211289]

从协整结果可以看出诸多需求因素中,通货膨胀对商品住宅价格波动的影响最大,通货膨胀率上升1个百分点则会引起商品住宅价格上升1.152个百分点;其次是作为财富变量的储蓄变动率对房地产价格也有较大的影响,城乡居民储蓄余额增加1个百分点,则商品住宅价格上涨0.505个百分点;而城镇居民可支配收入的变动对商品住宅价格的影响有限,其系数只有0.122。

31VAR分析

与前面分析方法一样,我们对FQ、CX、SR、CPI建立VA R模型来对需求因素波动对商品住宅价格波动进行动态分析,以上已经说明,根据A IC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为5。

(1)房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应分析

经过计算,同样可以得出房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应图。从中可以看出,房屋价格指数波动对CPI、收入、储蓄等冲击的动态响应过程。CPI、收入、储蓄对商品住宅价格产生正向影响,但是它们响应的速度与大小都不一样。商品住宅价格对CPI的反应最快也最强烈,从第1个季度开始就直线上升,并在第3季度达到第一个最大值,之后便保持高87 上海财经大学学报 2010年第2期

水平的状态。而住宅价格对收入和储蓄变化的响应相对来说则比较小,速度也比较慢。并且可以看出,收入增加对房价并没有产生即刻冲击,而是延迟到第2季度以后才开始慢慢上升,响应比较持久。房价对储蓄率变化的冲击相对比较迅速一点,但是比较小,而且不稳定,成振荡衰减的态势。这表明即期的收入变化不足以刺激买房的需求。 (2)房价指数变动率对各需求因素变动率的方差分析

为了解各需求变量信息对房价指数的相对重要性,我们对房价指数进行了方差分解。结果表明,房价指数受自身指数的滞后影响最大,但是衰减速度比较快,从第1期的100%衰减到第10期的9.46%。而在三个需求因素当中,CPI 指数的影响增加最快,从第2期的17154%增加到第10期的56.00%;其次是收入变动率对房价波动的解释力,虽然在第1到第4期增加比较慢,但是影响比较持续。而储蓄变动率对房价的解释力在第2期达到最高以后处于衰减路径中。

(三)资本因素对房地产价格波动的影响 房地产既是耐用消费品,又具有投资品的特性,其价格像其他金融资产一样会出现剧烈波动,而且房地产具有建设周期长、流动性差、资本密集等特点。综合来看,从资本角度考察,其价格主要受资本的可获得性、利率、其他资产的收益率、住宅抵押贷款证券化的程度、M2的变化以及相关调控房地产市场的货币政策等因素的影响。我们选取商品住宅价格的变动率FQ t 作为我们的被解释变量[它用商品住宅销售价格指数(上年同期=100)减100来代表],以实际利率R t (它等于一年期贷款利率与当期通货膨胀率之差)、货币供应量的变化率HB t (它等于狭义货币供应量MZ t 与上一年同期相比的变化率)、房地产开发资金来源合计值的变化率Z J t (它等于房地产开发资金来源合计值与上一年同期相比的变化率)作为解释变量,取1998年第1季度至2008年第2季度的数据为样本。

11ADF 检验 为了避免伪回归,我们先对序列进行单位根检验。检验结果表明R 、HB 、Z J 是非平稳的,

而对序列的一阶差分ΔR 、

ΔHB 、ΔZ J 是平稳的。检验具体结果如表6。表6　资本因素的ADF 检验结果

变量

ADF

检验值检验类型(C ,T ,N )

临界值(置信水平)

1%5%

10%结果判断R

-1.78275(0,0,0)-2.62896-1.95011-1.61133非平稳ΔR

-5.25813(0,0,0)-2.63076-1.95039-1.61120平稳HB

-2.13893(C ,0,0)-4.26273-3.55297-3.20964非平稳ΔHB

-5.22584(0,0,0)-2.63690-1.95133-1.61074平稳Z J

-1.85247(0,0,0)-2.62896-1.95011-1.61133非平稳ΔZ J

-5.22857

(0,0,0)

-2.63076

-1.95039

-1.61120

平稳

注:检验类型(C ,T ,N )中,C 表示带有常数项,T 表示带有趋势项,N 表示所采用的SICQ 确定的滞后阶数。

21协整检验 根据赤池信息准则(A IC )和施瓦茨准则(SC ),确定由FQ 、R 、HB 、Z J 组成的VAR 模型的最大滞后期K 为2,所以协整选择滞后期为2。Johansen 检验的结果如表7。

9

72010年第2期 我国房地产价格增长周期波动的实证分析

表7　资本因素的协整检验

原假设特征值λtrace

λ

trace

5%临界值

结果λmax

λ

max

5%临界值

结果

r=00.6172868.556654.0790拒绝33.616328.5880拒绝r≤10.5052534.940335.1927接受24.629822.2996拒绝r≤20.1744910.310520.2618接受 6.7117415.8921接受r≤30.09771 3.598759.16454接受 3.598759.16454接受

λtrace统计量检验结果表明FQ、R、HB、Z J序列存在1个协整关系,而λmax统计量检验表明它们存在2个协整关系,因此各序列至少存在1个协整关系,所以FQ、R、HB、Z J存在长期的均衡关系,并且可以得到以下协整向量:

EVCM=FQ t+11805×R t-01535×HB t-01192×Z J t-2+01901

(0124578)　(0127827)　(0105661)

[7134464]　[-119219]　[-313913]

从协整结果可以看出三个资本因素当中,利率对商品住宅价格波动的影响最大,利率上升1个百分点会引起住宅价格的波动率下降1.805个百分点;其次是货币供应量的变动率对房地产价格也有较大的影响,广义货币增加1个百分点,则商品住宅价格的波动率上涨0.5;而房地产企业的资金来源的波动对商品住宅价格的波动影响有限,其系数只有0.192。

31VAR分析

与前面分析方法一样,我们对FQ、R、HB、Z J建立VAR模型来对资本因素波动对商品住宅价格波动进行动态分析,根据A IC和SC信息量最小的准则确定最佳滞后期为2。

(1)房价指数变动率对各需求因素变动率的脉冲响应分析

从脉冲响应图中可以看出,房屋价格指数波动对资金、利率、M2等变动冲击的动态过程。其中资金、M2的波动对商品住宅价格的波动产生正向影响,但是它们的响应速度与大小都不一样。商品住宅价格的波动对资金的响应速度最慢也最小,在第3期的时候出现了负的影响,这主要是由于房价上涨是我国房地产投资增加的一个很重要的原因。而房地产投资的增加对房价的促进作用相对较小,在第3期的负值有资金投入以后,市场的供给增加,对市场的供求状态产生一定的影响。而从对M2来说,虽然在响应初期增加有点缓慢,但是响应的强度比较大。而利率的增加对房价的冲击比较迅速与强烈,响应也比较持久。房价对利率与M2的响应速度的不同主要是由于我国的货币政策往往是以利率作为货币供应变化的信号,而投机需求对这种信号反应比较快,M2的反应速度慢是由于货币政策有一个执行的过程,所以在响应上有滞后。

(2)房价指数变动率对各资本因素变动率的方差分析

为了解各资本变量信息对房价指数的相对重要性,我们对房价指数进行了方差分解。从方差分解的结果看出,在初期的差分解中,房价指数受自身指数的滞后影响最大,但是衰减速度比较快,从第1期的100%衰减到第10期的37.39%。而在三个资本因素当中,M2指数的影响增加幅度最大,虽然在开始增加最缓慢,但是到第10期,M2的贡献值达到了32.67。利率的贡献增加相对来说比较迅速,从第3期就增加到了18.30%,滞后则增加比较缓慢,到第10期也只有26.33%。而Z J波动对房价波动的解释力一直维持在比较低的水平。整个方差分解反应了政府在通过货币政策控制房市的过程中,市场反应的动态过程,政府往往通过利率08 上海财经大学学报 2010年第2期

来给市场以信号,然后通过控制银行信贷、准备金率等政策来控制房市的整个资金的供应,从而达到控制房市价格的目的。

三、结　论

我们通过分析房地产市场价格的影响因素,并通过ADF 检验、协整分析和基于VAR 分析的脉冲响应,得出了影响我国房市价格的主要供求影响因素及其作用机理,这无疑对制定我

国房地产政策,促进我国房地产业健康、持续、稳定发展具有一定的借鉴意义。

注:

①由于篇幅关系,本文不给出脉冲响应图,感兴趣的读者可以向笔者索要。参考文献:

[1]谭刚.房地产周期波动———理论、实证与政策分析[M ].北京:经济管理出版社,2001.[2]曲波.中国房地产周期波动研究[M ].北京:经济管理出版社,2003.

[3]梁云芳,高铁梅.我国转轨时期房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J ].中国社会科学,2006,3,

(1).

[4]梁云芳,高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J ].管理世界,2006,8,(1).

[5]原鹏飞,邓嫦琼.住房价格上涨与其影响因素之间的关系研究———基于V EC 模型的实证分析[J ].统计与

信息论坛,2008,11,(1).

[6]梁云芳,高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J ],经济研究,2007,8,(1).

[7]段忠东.房地产价格与通货膨胀、产出的关系———理论分析与基于中国数据的实证检验[J ].数量经济技术

经济研究,2007,12,(1).

[8]周京奎,货币政策、银行贷款与住房价格———对中国4个直辖市的实证研究[J ],财贸经济2005,5,(1).[9]李健飞,史晨昱.我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J ].上海财经大学学报,2005,7,(2).[10]严金海.中国的房价与地价:理论、实证和政策分析[J ].数量经济技术经济研究,2006,1.(1).

[11]沈悦、刘洪玉1住宅价格与经济基本面:1995—2002年中国城市的实证分析[J ].经济研究,2004,6,(1).

Empirical Analysis on Periodic Fluctu ations

of R eal Estate Price Increases in China

XU Hui Οjun 1,TAN G Zhi Οjun 2,BA Shu Οsong 3

(1.S chool of B usiness A dminist ration ,N ortheastern Universit y ,L iaoning S heny ang 110004,China;

2.S chool of Economics ,Dongbei Universit y of Financial and Economic ,L iaoning Dalian 116023,China;

3.Research I nstitute of Finance ,Development Research Center of the S tate Council ,B ei j ing 100010,China )

Abstract :Through ADF test ,co Οintegration test s and VAR analysis ,t he paper empiri 2

cally analyzes t he influencing factors of periodic fluct uations of p rice increase in China ’s real estate market such as supply ,demand and capital.It st udies t he main influencing factors of supply ,demand and capital ,and t heir f unction mechanism and time.

K ey w ords :real estate ;price increase ;periodic fluct uation ;empirical analysis

(责任编辑:一天)

1

82010年第2期 我国房地产价格增长周期波动的实证分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析

浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素 姓名∶洪丽霞学号∶201102030137 专业∶房地产经营与估价班级∶房产1班 近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 （一）我国房地产价格的特点 总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。这种不正常具体表现在以下方面： 1.房价涨幅与GDP涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。 而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我

国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。另外，我国的房价增长速度波动较大，2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。 2.房价收入比高 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率”1。世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。 表1 近年来我国的房价收入比 1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》

影响房地产市场的因素有

影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。 一、我国城市房价总体态势 （一）我国房地产价格的现状 从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。 我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。 为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。 图1 北京市楼市价格走势图 资料来源：网易论坛 https://www.wendangku.net/doc/af6618080.html,

图2 上海市楼市价格走势图 资料来源：安居客 https://www.wendangku.net/doc/af6618080.html, 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 https://www.wendangku.net/doc/af6618080.html,

房地产行业周期性分析

房地产行业周期性分析 房地产企业融资概述 融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。 房地产企业融资的影响因素 房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融 我国房地产行业所处生命周期阶段 以弗农的产业生命周期理论与西方经济学宏观经济周期理论为基础,提出了我国房地产大中小生命周期观点。我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。 本轮严厉政策调控证明的几个重大基本事实及推论。本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳

赚不赔等几个重要基本事实，以此为基础，推导出在“限购”等政策调控下，房地产将走向本轮中周期的衰退的中后期阶段。 房地产行业成长性、盈利性与存货的周期表现及预测。2000至2010年的行业成长性、盈利性与存货等行业关键指标都十分清楚地证明我国房地产产业生命周期的存在，并证明了我国房地产行业当前所处的周期阶段，由此可以认为行产业生命周期视角下的估值判断与投资策略。产业生命周期可以很好地解释房地产发展历史与目前诸多市场与政策方面的重大现象，并对未来做出清晰的判断，同时也能很好地解释房地产估值在高毛利与确定性成长下不断创新低的现象，并可以对未来估值做出清晰的预测。但政策多变性与估值政策敏感性也决定局部性投资机会的存在。根据大周期观点，具有实力实现商业和盈利模式创新与突破的企业是第一条挖掘主线，建议关注万科、保利地产、金地集团和招商地产;根据中周期观点，具有“过冬”甚至逆势扩张实力的企业是另外一条挖掘主线，我们建议关注万科、保利地产、金地集团、金融街、中南建业毛利率和成长性都将开始缓慢往下，而行业存货则会快速增长。 2003年下半年以来对房地产的宏观调控引起了人们对中国房地产业所处周期阶段的探讨。这一探讨的兴起既反映了人们对中国房地产业发展轨迹加以历史定位的愿望，也折射出人们对当前中国房地产业状况判断及前景走向的关切。对于政府而言，只有科学地界定和判断中国房地产周期变化的状况及其成因，才能有助于采取适宜的宏观经济调控政策，顺势引导房地产业持续健康成长。对于房地产企业而言，需要通过判断房地产业的发展阶段，从而顺应房地产的周期变化特点对发展目标与发展战略进行有效调整。对于居民而言，无论是进行消费还是投资，准确推测房地产周期长度都有利于把握到一个好的市场时机。具体来说，人们试图从房地产业的周期性变化中来解读经过几年连续高涨的中国房地产市场究竟能持续多久?是否已临近衰退期?调控后房地产业发展前景如何?下一个波峰会出现在什么时候等?尽管当前学术界和企业家们对中国房地产业的经济周期究竟是多长时间尚有分歧，但大部分的论者都肯定了中国房地产业经济周期的存在。然而深入分析却表明，简单地将房地产经济周期的概念照搬到中国是不适宜的;提出中国房地产业存在几个

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析

房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 [摘要]房地产行业的健康发展和金融市场的稳定性是密切相关的。本文以金融稳定的评价指标为标准，选取我国每年的商品房平均销售价格、金融机构贷款余额、房地产信贷风险暴露、金融机构中长期贷款额、短期存款占长期贷款比作为实证变量，首先进行ADF法检验变量的平稳性，接着采用约翰森协整检验进行协整分析，证明了商品房销售价格与各变量之间存在长期协整关系。最后用Granger因果分析法证明商品房销售价格与各变量间的因果关系。并以实证结果验证了房地产价格波动能够通过银行信用渠道以及银行流动性渠道影响金融稳定，最后给出政策建议。 [关键词]金融稳定；房地产价格波动；银行信贷；银行流动性 [DOI]10.13939/https://www.wendangku.net/doc/af6618080.html,ki.zgsc.2015.04.125 1房地产价格波动对金融稳定的影响机制分析 房地产价格波动对金融稳定影响的传导途径很多，这里着重分析银行信用渠道以及银行流动性渠道。 银行信用的过度扩张是金融不稳定的根源。中国是银行主导型国家，房地产发展及其融资主要依靠银行贷款，短期融资主要是依赖开发贷款，而长期靠按揭贷款。经济繁荣使房地产价格上升，增加借款者的净资产值，既增强借款者取得银行贷款的能力，又使银行资产负债表得到改善，也增强了银行等金融机构的贷款能力。资产负债表的改善使房地产价格上涨的效应放大，从而出现信贷扩张，信贷繁荣使银行存在内在危机。 银行的流动性状况，不仅取决于银行资产负债的期限的匹配，更取决于其资产负债的结构和质量。就银行内部而言，由于存在产生不正确的资产选择和信贷决策的缺陷，因此会造成银行在经营过程中的信用风险居高不下，容易产生大量的不良资产，从而银行流动性受到影响。房地产价格波动主要是通过对银行存贷款期限造成错配来影响银行流动性。当房地产价格上涨时，银行信贷的扩张必然导致房地产投资（一般为中长期贷款）在资产业务中的比例增加，一旦房地产价格泡沫破灭，房地产贷款期限被拉长甚至难以收回，即使银行债务期限不变，也加剧了存贷款期限错配风险，影响银行的流动性进而影响金融系统稳定性。 2房地产价格波动影响金融稳定的实证分析 2.1变量与数据的选取 本文以房地产价格为自变量，用计量经济学的方法分析房地产经济波动对实体经济和金融经济的影响。由于我国房地产业从1998年开始发展，本文所使用的样本取自1998年1月到2013年12月期间的季度数据，用Eviews软件处理。

房地产周期波动成因分析

房地产周期波动成因分析 一、房地产周期波动研究概况 20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。 从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期[1]；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期[2]；以宏观经济周期为背景研究房地产周期[3]。 从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究，如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期[4][5]。 采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率[6]、通货膨胀率[7]、房地产价值[8]、价格和租金[9]等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型[10]、租金增长率和租金分布模型[11]；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略[12]。 在我国，对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点[13]以及利用神经网络的反向传播(BP)模型预测经济周期波动的转折点[14]等。 本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。 二、房地产周期波动与房地产投资 以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住

房地产价格现状及趋势探究

房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。

3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要 目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产价格波动论文2篇

房地产价格波动论文2篇 第一篇 一、实证分析 1.数据分析为了考察房价与消费之间的关系，本部分首先对房价增长 率与消费增长率作一个描述性统计，以直观地了解房价是否对消费产 生财富效应。作者统计并计算了我国30个省市自治区在不同阶段的房 价增长率和消费增长率，结果如表1所示。其中时段1指2007年第2 季度—2008年第3季度，时段2指2008年第4季度—2009年第4季度，时段3是2010年第1季度—2013年第3季度。由上一部分的分析可知，时间段2实行的是拉动经济的房地产调控政策，而时间段1和 时间段3实行的都是抑制房价的调控政策，但是从房价增长率的“平 均值”来看，时间段3比时间段2增长了比较大的幅度，消费增长率 的“平均值”也有类似的变化。在房价增长率这个栏，除了“最小值”外，其他统计量随区间递增。时间段3的“最大值”和“最小值”是 这3个时间段里面最大和最小的，说明严厉的房地产调控政策下，一 些省份的房价出现较大幅度下跌，同时一些省份出现大幅上涨。而在 消费增长率这个栏，除了“最大值”外，其他统计量都随区间递增。 所以，总体来看，房价与消费的变化似乎具有一致性，但二者的关系 具体如何，需要通过实证实行检验。 2.模型构建与数据说明根据持久收入假说或生命周期理论，消费由收 入和财富决定，同时考虑到居民的消费行为有一定惯性，所以本文构 建模型如下：Cons=α+βCons(-1)+γI+ηH+δCPI+ε，其中Cons表 示消费，Cons(-1)表示前一期的消费，以城镇居民消费性支出作为代 理变量；I表示收入，用城镇居民可支配收入表示；H表示房地产价格，以商品房销售价格（由商品房销售面积和商品房销售额计算得到）表示。商品房销售价格因为是月度数据，所以通过算术平均计算得到季 度数据。为了得到前期消费与当期消费的准确关系，引入环比CPI作 为控制变量，同样通过算术平均计算得到季度数据。为了克服时间跨

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产产业生命周期分析

房地产产业生命周期分析 摘要：我国房地产业己经进入一个全新的发展时期，逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产企业的实力也不断增强，房地产业呈现出蓬勃发展的势头。然而伴随着房地产业高速增长，同时出现了风险加大的问题。 本文将项目风险管理理论引入房地产开发项目，结合房地产开发项目和项目风险的特点，从整个生命周期流程中风险管理的角度进行房地产开发项目风险管理研究。通过房地产开发项目生命周期流程风险管理的研究，旨在建立一套相对完整的房地产开发项目风险管理的机制和平台，以便房地产开发企业在进行项目风险管理时，结合项目的具体情况，制定相应的解决方案。从而增强房地产开发企业的风险意识，提高其防范风险和应对风险的能力，保证房地产开发项目的顺利实施。 关键词：生命周期房地产风险管理 本文运用房地产风险研究中一些成熟的理论和方法，结合我国房地产开发的实际情况，以风险管理程序为脉络，对房地产开发的全过程从风险识别、风险分析、风险应对等方面进行系统研究和论述，主要内容有： 首先阐述了本文的研究背景，阐明了我国目前房地产开发现状和房地产政策调控的特点；然后从项目管理理论出发，探讨项目管理和项目风险管理的关系，并对国内外学者对于这两个领域的研究进行了总结和分析；再根据房地产开发项目目前的管理现状，进行问题的剖析，并对房地产项目的生命周期进行划分和概述。 主体内容首先论述了风险识别的过程，利用风险识别的常用方法对房地产开发项目生命周期流程的风险进行识别，包括投资研究决策及土地获取阶段、前期手续和规划设计阶段、项目建设阶段和项目租售及物业管理阶段的全部风险；其次论述了风险评估的主要方法，包括定性分析方法和定量分析方法；最后论述了风险应对的主要措施。 一、房地产企业融资概述融资即资金融通，是指资金由提供者向需求者运动的过程、这个过程包括资金的融人和融出两个方面.即资金供给者融出而资金需求者融人资金，是一个双向互动的过程。房地产融资是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费等过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资、筹资和融通资金等。纵览我国房地产融资渠道的发展，主要有债权融资、自有资金、预收款和房地产债券等一系列传统融资渠道。由于受国家审批标准较严格等原因，传统融资渠道在实际操作中受到一定制约，但其融资能力仍不能低估。二、房地产企业融资的影响因素房地产融资的影响因素主要分为内部因素和外部因素。内部因素主要包括企业经营状况、企业规模、企业所有制性质等囚素而外部因素则包括国家政策调控，行业的总体形势，通货膨胀水平等因素Q在现代经济中.由于房地产融资与居民个人、房地产开发企业及有关经济部门都有某种直接或间接的关联，因而决定了房地产融资活动与客观外部环境联系更为紧密。一般来说，房地产开发企业应该采取与它们生命周期所处阶段最相适应的融我国房地产行业所处生命周期阶段。2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口，目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中周期而言，我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)

房地产价格影响因素分析研究论文（共5篇） 第1篇：我国房地产价格的影响因素分析 自1998年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产市场取得突飞猛进的发展，房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位，2016年房地产开发投资更是高达100847亿元，对GDP增长贡献率提升至78%。这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件，推动城市化进程起到了极大地推动作用。然而，房地产市场在促进经济发展的同时，也带来了诸多问题：高昂房价超出居民消费水平，“房奴”成为一大社会现象；房地产空置率迅速增长；房地产投资过度；一些城市房地产结构矛盾突出；高价房产易加大贫富差距等。房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展，成为我国公众关注的焦点。因此，研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度，对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。 一、理论模型 由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系，而且

当变量为非平稳时，会带来严重的伪回归问题。因此，本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。VAR模型是1980年由西姆斯最先提出，基于数据的统计性质，把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型；VAR模型作为一种非结构性的模型，主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击，冲击的大小、正负及持续的时间。VAR理论模型如下： Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt 其中，Yt为k维内生变量向量，Xt是d维外生变量向量，矩阵A1，…，Ap为要被估计的系数矩阵，t为样本个数，P为滞后阶数，ε为k维冲击向量。 在VAR模型中，将房地产价格（P）作为被解释变量，将国内生产总值（GDP）、货币供应量（M2）、存款基准利率（BDR）、贷款基准利率（LOAN）、城镇居民可支配收入（INC）、居民消费价格指数（CPI）和商品房销售面积（SA）作为解释变量。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估