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2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题

2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题
2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题

2008年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》试题及答案

一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到()住房困难家庭。

A.低收入

B.中低收入

C.中等收入

D.所有

2.甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间,五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。

A.33

B.35

C.38

D.40

3.国有土地所有权由()代表国家行使。

A.国务院

B.国务院土地行政主管部门

C.市、县人民政府

D.市、县人民政府土地行政主管部门

4.依据《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,()。

A.由国家无偿收回

B.自动续期

C.应于届满前6个月申请续期

D.应于届满前1年申请续期

5.城市房屋拆迁估价时点一般为()之日。

A.房屋拆迁公告发布

B.房屋拆迁许可证颁发

C.签订房屋拆迁协议

D.房屋拆迁实施

6.工业用地不得以()方式出让。

A.招标

B.拍卖

C.挂牌

D.协议

7.房屋抵押权自()之日起生效。

A.抵押合同签订

B.抵押合同生效

C.抵押权登记

D.核发他项权利证书

8.出让地块的位置、使用性质等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分,由城乡规划主管部门依据()提出。

A.城镇体系规划

B.土地利用总体规划

C.修建性详细规划

D.控制性详细规划

9.划定城市规划紫线的作用是确定()。

A.绿地控制范围

B.历史建筑保护范围

C.地表水保护范围

D.城市基础设施用地控制界线

10.折价处置抵押房地产的,应当参照()。

A.原购买价

B.重建价格

C.重置价格

D.市场价格

11.某房地产开发商销售给张某一套商品房,合同约定建筑面积110㎡,售价4 000元/㎡,张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡,张某选择不退房,则该房地产开发商应当返还张某购房款()元。

A.40 000

B.53 600

C.66 800

D.80 000

12.商品房预售合同登记备案应由()办理。

A.房地产开发商

B.房地产销售代理机构

C.商品房预购人

D.房地产开发商和商品房预购人共同

13.在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在()万元之间。

A.60-100

B.64-80

C.64-100

D.80-100

14.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权,一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后,若乙公司未履行债务,则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是()亿元。

A.0.3

B.0.5

C.0.8

D.1.0

15.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请()登记。

A.预告

B.变更

C.更正

D.异议

16.某房地产估价业务发生在非经济特区,评估的房地产价格总额为6200万元,按国家规定的标准,该房地产估价最高收费额为()万元。

A.2.48

B.7.13

C.13.50

D.31.00

17.注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的,应限期改正,逾期不改正的,可处以()元以下的罚款。

A.1000

B.5000

C.10000

D.30000

18.房地产估价师注册有效期满需继续执业的,应当在注册有效期满()日前,申请延续注册。

A.15

B.30

C.60

D.90

19.建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,其产权()。

A.属于房地产开发企业

B.属于业主共有

C.属于物业服务企业

D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定

20.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面()合同。

A.物业托管

B.物业服务

C.物业管理

D.物业委托

21.按税法规定,自用的地下商业用途房产,若房屋原价为100万元,则其最低应缴纳房产税()元。

A.4200

B.5880

C.8640

D.86400

22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权,转让收入为2900万元,土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元,土地增值税应纳税额为()万元。

A.330

B.350

C.440

D.870

23.县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米()元。

A.0.4~8

B.0.4~12

C.0.6~12

D.0.9~18

24.职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的()存款利率计息。

A.活期

B.3个月整存整取

C.6个月整存整取

D.1年零存整取

25.按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分,城市建设用地不包括()。

A.仓储用地

B.特殊用地

C.水域和其他用地

D.工业用地

26.电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是()。

A.超短波<短波<微波<中波<长波

B.微波<超短波<短波<中波<长波

C.微波>超短波>短波>中波>长波

D.超短波>短波>微波>中波>长波

27.由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是()。

A.条形基础

B.桩基础

C.箱形基础

D.整体式筏式基础

28.建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的()。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

29.某建设项目工器具及生产家具购置费用2 000万元,建筑安装工程费用5 000万元,工程建设其他费用3 000万元,预计建设期为3年,年均价格上涨率为3%,基本预备费率5%,则基本预备费为()万元。

A.500

B.815

C.1445

D.1473

30.作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是()。

A.宗地图

B.房产分幅图

C.房产分丘图

D.房产分户图

31.增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加,说明公共设施具有()。

A.非竞争性

B.非排他性

C.竞争性

D.排他性

32.某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88,若开发商采取2%折扣策略,则最可能发生的情况是()。

A.销售收入增加0.24%

B.销售收入增加3.76%

C.销售收入减少0.24%

D.销售收入减少3.76%

33.如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀,此类通货膨胀属于()。

A.需求拉动型通货膨胀

B.成本推动型通货膨胀

C.结构失调型通货膨胀

D.预期型通货膨胀

34.属于直接房地产金融形式的是()。

A.房地产开发企业流动资金贷款

B.商品房开发贷款

C.居民住房消费贷款

D.房地产开发企业发行股票

35.按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是()A.贴现债券

B.附息债券

C.抵押债券

D.浮动利率债券

36.张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是()。

A.张某

B.李某

C.赵某

D.甲保险公司

37.某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:则该统计总体的全距为()元/㎡。

单位:元/㎡

楼盘123456789101112131415

单价

28

00

19

00

22

00

22

50

26

00

30

00

21

31

15

00

20

00

19

80

29

00

15

00

23

00

22

00

2400 A.1500

B.1950

C.2131

D.3000

38.企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方,表示()。A.资产增加,所有者权益增加

B.资产减少,所有者权益减少

C.资产增加,所有者权益减少

D.资产减少,所有者权益增加

39.下列情形中,诉讼时效为2年的是()。

A.身体受到伤害要求赔偿的

B.寄存财物被丢失的

C.环境遭污染或损害的

D.借出的资金未能收回的

40.委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的,也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。

A.公开原则

B.公平原则

C.公正原则

D.诚实信用原则

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

1.未按建设工程规划许可证的规定进行建设的,可能受到的处罚有()。

A.警告

B.罚款

C.限期改正

D.限期拆除

E.没收实物

2.《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有()。

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿

B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼

C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产

D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人

E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产

3.下列房地产中,不得抵押的有()。

A.集体所有的土地使用权

B.村办企业厂房

C.列入城市房屋拆迁范围的房屋

D.宅基地

E.已经设定抵押权的房地产

4.《房屋登记办法》规定,可以办理房屋预告登记的情形有()。

A.房屋所有权转让

B.房屋抵押

C.在建工程抵押

D.预购商品房抵押

E.预购商品房

5.《房屋登记办法》规定,可以由当事人单方申请房屋登记的情形有()。

A.合法建造取得的房屋所有权

B.最高额抵押权的设定

C.主债权转让申请抵押权转移

D.房屋所有权人更名

E.受赠取得的房屋所有权

6.房地产估价机构设立分支机构的条件包括()等。

A.房地产估价机构具有一、二级资质

B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D.有固定的经营服务场所

E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全

7.城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以()。

A.向原估价机构申请复估

B.申请行政复议

C.向人民法院提起诉讼

D.自行委托估价机构评估

E.申请估价专家委员会鉴定

8.住房置业担保()。

A.由专门的机构承担

B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式

C.提供的保证方式是连带责任保证

D.实行保证金制度

E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制

9.按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳契税的有()。

A.陈某的儿子

B.陈某的经纪人

C.陈某的继母

D.陈某的女儿

E.护理陈某多年的保姆

10.下列墙体中,属于非承重墙的有()。

A.围墙

B.外墙

C.隔墙

D.填充墙

E.幕墙

11.工程造价控制的主要方法有()。

A.价值工程

B.协议发包

C.合同管理

D.非限额设计

E.可行性研究

12.一般来说,有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有()。

A.城市化水平的提高

B.房地产开发建设的技术进步

C.房地产本身价格的提高

D.消费者收入水平的提高

E.房地产开发建设要素价格下降

13.宏观调控政策中,属于一般性货币政策的有()。

A.对购买经济适用住房提供优惠利率

B.提高法定存款准备金率

C.在公开市场卖出政府债券

D.规定商业银行最高贷款额度

E.提高再贴现利率

14.企业财务分析中,反映企业盈利能力的分析指标有()。

A.资产报酬率

B.销售净利率

C.资产负债率

D.存货周转率

E.股东权益报酬率

15.下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中,正确的有()。

A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵,则拍卖人不需负任何责任

C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任

D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓,谁负责

E.即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责

三、判断题(共40题,每题0.5分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用"√"表示正确,用"×"表示错误。不答不得分,判断错误扣0.5分,本题总分最多扣至零分)1.物业管理业不属于房地产中介服务业。()

2.经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。()

3.国家为了公共利益的需要,征用集体土地,其土地所有权不发生转移。()

4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的,其土地收益应上缴国家。()

5.拆除非公益事业房屋的附属物,可以作产权调换,也可以货币补偿。()

6.商品房买卖中,关于商品房面积误差的处理原则为:有规定按规定,无规定按约定。

()

7.新设立的房地产开发企业,应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级,后到所在地工商部门办理营业执照。()

8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不需要申请核发选址意见书。()9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。()

10.最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。()

11.房地产转让属于双务行为,转让双方均享有一定的权利,并承担一定的义务。()12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息,但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。()

13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋,在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上记载,不颁发房屋权属证书。()

14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的,以不动产权属证书为准。()

15.在核准房地产估价机构资质时,房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

16.从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的,可注册为兼职房地产估价师。()

17.凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员,都可以办理房地产估价师注册。()18.依据《房产测量规范》,无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。()

19.商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。()

20.房屋承租人与业主一样,也是物业管理服务的对象,物业服务企业应按合同约定为其提供服务。()

21.因地震住房灭失而重新购买住房的,免征契税。()

22.房屋交换时,以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。()

23.2008年3月1日起,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房,按4%的税率征收房产税()

24.住房公积金实质上就是职工的部分工资,不管是职工缴存的,还是单位缴存的,都属于职工所有。()

25.任何开发建设项目都必须申请规划许可证,并按规定办理建设用地规划许可证。()

26.对于高架污染源来说,离污染源越近,污染物的浓度就越高。()

27.单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。()

28.某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元,施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元,现场经费为3万元,定额编制管理费为0.2万元,企业管理费

为5万元,该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。()

29.房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限,还要测算其面积,调查测定评估其质量等,但不需调查其所有权或使用权的性质。()

30.为实现建筑物合理的竖向布置,在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外,还需充分考虑其地形的特点。()

31.经济成本不仅包括会计成本,还包括企业正常利润。()

32.明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。()

33.在三个层次的货币供应量中,某国的狭义货币流通量为1 000万亿元,单位活期存款300万亿元,个人活期存款500万亿元,单位及个人定期存款与其他存款500万亿元,则该国的现实货币为l 800万亿元。()

34.股票只能转让而不能赎回,即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。()

35.封闭型证券基金的特点是资产比较稳定,要求有较强的变现能力。()

36.保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额,也是投保人对保险标的实际投保金额。()

37.统计中,只能间断计数,每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系,且各时点指标值不可以直接累加的综合指标,属于时期指标。()

38.无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。()

39.一般来说,应收账款周转率越高,资产的流动性就越强,所以企业应该最大可能提高应收账款周转率,提高企业应收账款的变现能力。()

40.拍卖有共有人的房地产,可由共有人出具书面转让意见,共有人享有优先购买权。()

四、综合分析题(共2大题,15小题,每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意,请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择正确的,每个选项得0.5分)

(一)

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收,提供给甲房地产公司开发经济适用住房,项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅,并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用,丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时,发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时,程某还通过由开发公司代缴的方式,交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

1.根据国家有关法规,闲置土地满()未动工开发时,政府可以无偿收回土地使用权。

A.6个月

B.1年

C.2年

D.3年

2.程某购买的住房()。

A.是具有保障性质的政策性商品住房

B.是廉租住房

C.是中小套型的住房

D.其土地使用权最高期限不超过70年

3.该开发项目资本金不得低于()万元。

A.380

B.760

C.1140

D.1330

4.该项目开工前,向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为()。

A.甲房地产公司

B.乙建筑公司

C.甲房地产公司和乙建筑公司

D.甲房地产公司或乙建筑公司

5.程某发现的房屋质量问题,应由()承担保修责任。

A.甲房地产公司

B.乙建筑公司

C.丙物业公司

D.工程质量监督部门

6.在整个购房过程中,程某应申请的房屋登记类别为()。

A.房屋所有权初始登记

B.房屋所有权更正登记

C.房屋所有权转移登记

D.房屋抵押权登记

7.下列关于住宅专项维修资金的表述中,正确的为()。

A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有

B.业主大会成立前,住宅专项维修资金由甲房地产公司代管

C.程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金

D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的,应及时续缴

8.如果丙物业公司物业服务收费实行酬金制,则其物业服务支出的构成不包括。()A.物业公司人员的工资、社会保险

B.物业公司管理人员的奖金

C.物业服务区域清洁卫生费用

D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用

9.程某在办理住房公积金贷款时,工作人员作了如下解释,正确的为()。

A.住房公积金贷款实行低利率政策

B.使用住房公积金贷款的职工在还贷期间,不能提取住房公积金

C.程某未还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款

D.住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息

(二)

甲公司在面积为10000㎡的土地上开发建设一写字楼,建筑覆盖率为45%,总楼层为6层,-层和二层面积相等,三层以上为标准层,总建筑面积为20000㎡。建成后,某房地产估价机构接受甲公司委托对该写字楼进行估价,经查验会计凭证以及会计师事务所的审计报告,确定该写字楼的成本为6800万元。经估价师测算,确定甲公司会计凭证上记录的写字楼成本项目是客观和真实的,且该写字楼可实现的市场价格为8840万元,若全部销售可以获得利润680万元。乙银行经过审查估价报告和甲公司的财务报表,向甲公司提供了抵押贷款5500万元,期限为3年。甲公司按照银行要求向丙保险公司投保了企业财产保险基本险,并设定了附加保险。

10.该写字楼标准层面积为()㎡。

A.2750

B.3000

C.3333.33

D.4500

11.该写字楼的经济成本为()万元。

A.6800

B.7480

C.8160

D.8840

12.甲公司取得的贷款属于()。

A.自营贷款

B.委托贷款

C.短期贷款

D.担保贷款

13.甲公司在向丙保险公司投保企业财产保险基本险时,可增设的附加险为()A.水管爆裂保险

B.洪水保险

C.雪灾保险

D.雷击保险

14.乙银行用于分析甲公司短期偿债能力的指标为()。

A.速动比率

B.资产负债率

C.资产报酬率

D.流动比率

15.甲公司在业务活动中签署的下列合同中,属于主合同的为()。

A.估价委托合同

B.抵押合同C.借款合同D.保险合同

房地产估价师考试相关知识笔记整理

第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括:地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是: ①商品交换的任何场所; ②使商品交易双方接触的任何安排; ③商品交换关系的总和; ④连接商品生产者的桥梁; ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括:有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括:买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备:买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性:①不可移动性(决定了房地产市场是一个地区性市场);②独一无二性(相同的房地产不可能出现大量供给);③寿命长久性;④数量有限性;⑤用途多样性;⑥相互影响性(外部影响性);⑦易受限制性;⑧价值高大性;⑨难以变现性;⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点:①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移;②交易的对象非标准化,是一个产品差异化的市场;③是一个地区性市场;④容易出现垄断和投机;⑤较多地受到法规政策的影响和限制;⑥一般人非经常性参与;⑦交易的金额较大,依耐于金融机构的支持与配合;⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类: 1、按用途(功能)可分为:居住房地产市场和非居住房地产市场; 2、按档次可分为:高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场; 3、按区域范围可分为:整体房地产市场和区域房地产市场; 4、按交易方式可分为:房地产买卖市场和房地产租赁市场; 5、按交易目的可分为:房地产使用市场和房地产投资市场; 6、按流转次数可分为:房地产一级市场(为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(为新

房地产估价考试复习题

一、单项选择题(每题3分,共15分) 1、在下房地产权益中有些属于债权,有些属于物权,请选出属于债权的是(C ) A.抵押权 B.地役权 C.租赁权 D.所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是(B)。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为(A)。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B)。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是(A)。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A)。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时,应根据(B),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10.影响房地产价格的环境因素不包括( D)。 A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.物价因素 11.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(A )。 A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素 12.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(B )。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价 13.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( C)。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以(C )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为( A)。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托台同之日D.估价人员与委托人商定的某日 16.在房地产估价中建筑物一般做广义理解,对建筑物的定义是,人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,通常包括( B) A.只是房屋 B.房屋和构筑物两大类 C.只是构筑物D.房屋、构筑物及其他 二、填空题(每题3分,共15分) 1、某土地的单位地价为每平米800元,要求建筑的容积率为4,则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万,以后每年按2万元的幅度递增,土地的还原利率是

房地产估价师案例与分析试题与答案

2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 (一)某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营,于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要,某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值,估价结果为2300元/m2。 请问: 1.某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围,房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日,乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价,估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低,因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案: 1.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)二者的价值类型不同。其中,转让价格为市场上的实际成交价格,抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途,即住宅进行评估的价值;转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括: (1)二者的时点不同,价值不同。 (2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 (3)对估价对象的界定可能不同。 (二)甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面,已出租,现拟以该店面向银行申请抵押贷款,委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况,具体如下: 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/(元/m2)15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问: 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?(说明:回答若超过5个,只按前5个评分) 答案: 1.甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁

房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试卷和答案

《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题(共25题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不动产具有供给有限特性,本质上在于(C )。 A.土地总量有限B.规划限制 C.不动产不可移动D.价值量大 2.某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内阳台建筑面积为10 m2,套内墙体面积为20 m2,分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( D )。 A.1667 元/m2:B.1765元/m2 C.1875元/m2D.2000元/m2 3.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( B )的行为。 A.宅基地所有权B.空间利用权 C.地役权D.建筑物相邻关系4.某宗面积为3000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价( D )。 A.78万元B.882万元 C.1210万元D.1272万元 5.一套建筑囤积为100 m2,单价为2000元/m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( C )。 A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 B.名义单价为1950元/m2,实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元 D.名义单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元 6.现实中,不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为(A )。 A.存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B.存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C.存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D.存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( D )元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8.现需评估某宗不动产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( C )。

房地产估价师历年考试真题下载

房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中,千名业界权威名师精心解析,精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权,经营15年后转让,则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%

C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上,必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的,原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后,应当给予被执行人的宽限期是( )个月。

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题,每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定,从(C)开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年 2、下列用地中,不宜划拨供给的是(C)。 A.部队伙房建设用地 B.工商管理所办公楼建设用地 C.上市公司保卫科值班室建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A.市人民政府 B.县人民政府 C.省人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前(D)申请续期。 A.15日 B.3个月 C.6个月 D.1年 5、拆除租赁房屋时,如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议,房屋拆迁补偿方式是(C)。 A.面积结算 B.货币补偿 C.产权调换 D.货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为(B)。 A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房户型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人( A )。 A.有权退房,但应承担违约责任 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房 8、转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A.30 B.45 C.60 D.90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城前市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城,该县单独编制的历史文化名城保护规划,应报(D)审批。 A.上一级城市人民政府 B.省人民政府 C.国务院 D.建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后,因故不能按期开工,可申请延期,延期(C)。 A.以一次为限,不超过3个月 B.以一次为限,不超过6个月 C.以两次为限,每次不超过3个月 D.以两次为限,每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定,住房置业担保公司提供的担保是(C)担保。 A.一般保证 B.贷款人、保证人分担责任的比例保证 C.连带责任保证 D.信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中,不正确的是(B)。 A.有不少于1000万元人民币的实有资本 B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中,一般来说,“估价技术报告”中的错误项占60%以上,而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等,就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误;各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误,折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目,需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种:委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容:封面;目录;致委托人函;注册房地产估价师声明;估价的假设和限制条件;估价结果报告;估价技术报告;附件。 (一)封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位;”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称,也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人,需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师,主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 (二)目录 估价报告目录的编写,需要注意与后面的报告内容相匹配,应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件,其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注:仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 (三)致委托人函 致委托人函的写作内容应包括:致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章,法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 (四)估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 (五)估价假设和限制条件

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入判 断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为 居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格 6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地 产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题(每题5分,共15分) 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些? 答:①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 (1分) 2.选取的可比实例应符合哪些方面的要 求? 答:选取的可比实例应符合4个方面 的要求: ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近,即为估价对象的类 似房地产;(2分)

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》(A 卷)参 考 答 案及 评 分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内 填入判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题分,共15分)

1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的 ( D )。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表 示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减

房地产估价方法及案例分析

案例分析大归纳总结(两套归纳总结版本)都是别人归纳总结的,归纳了一下而已 归纳总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

房地产估价第2阶段测试题

第二阶段测试卷 考试科目:《房地产评估》第4章至第6章(总分100分) 时间:90分钟 学习中心(教学点)批次:层次: 专业:学号:身份证号: 姓名:得分: 一、单项选择题:(本题共10小题,每题2分,共20分) 1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产 2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况修正系数为()。 A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10 3、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是()元/㎡。 A.-l00 B.-50 C.50 D.10 4.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m2,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是()。 A.建筑面积1800m2,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区 B.建筑面积1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外 C.建筑面积10000m2,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区 D.建筑面积1000m2,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区

5.商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。 A.周围环境状况、安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输 C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度、临街状况 6、某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/㎡。若报酬率为6%,受益期限为50年,则该房地产价格为( )元/㎡。 A.3000 B.4500 C.5200 D.5600 7、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。 A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 8、比准价格是一种()。 A.理论价格 B.公平价格 C.市场价格 D.评估价格 9、某建筑物实际经过年数为l0年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。 A.43.2% B.50% C.56.8% D.70% 10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/㎡,又知该写字楼可出租面积为l0000㎡,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。

2016房地产估价师案例与分析真题及答案

问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶,后续建设工程正在进行,建安工程整体形象进度达65%,拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问: 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种:(1)估价对象仍然由其业主开发完成,这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成,这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成,这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价,应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下,假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下,假设开发法测算的主要差别包括: (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下,后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,需要考虑转让的正常期限,从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下,指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下,通常会产生新的“前期费用”,在估价后续开发的必要支出时,还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值,自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算,并于2015年6月15日出具评估报告,其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期,于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过,鉴于在此期间房地产市场并无明显变化,甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限,保留原估价结果后出具新的评估报告。请问: 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过,不能直接使用原估价报告,超过使用期限的,需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况,在前次估价的基础上,房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括:

2011房地产估价师《房地产开发》练习题及答案(1)

一、单选题(每题2分) 第1题:对于少数保密性很强的建设工程,或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程,一般采用()招投标。 A.邀请 B.要约 C.协议 D.公开 【正确答案】:C 第2题:工程建设完成后,单项工程经过共同验收,验收合格者由验收单位填写验收证书,由()发给工程质量等级证书。 A.验收单位 B.建设委员会 C.工商管理部门 D.质量监督部门 【正确答案】:D 第3题:以居住生活单元和居住小区为基本单位来组织居住区,其规划结构形式为()。 A.居住生活单元一居住区一居住小区 B.居住区一居住小区~居住生活单元 C.居住小区一居住生活单元一居住区 D.居住生活单元一居住区一居住小区 【正确答案】:B 第4题:房地产开发项目管理以()负责制为基础,()在人际关系协调过程中处于核心地位。 A.董事长,总经理 B.总经理,总经理 C.项目经理,项目经理 D.总经理,项目经理

【正确答案】:C 第5题:房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型,这一工程项目管理系统不包括()。 A.质量控制系统 B.售后保证系统 C.人、财、物控制系统 D.工程进度计划控制系统 【正确答案】:B 第6题:下列不属于房地产开发可行性研究的阶段是()。 A.项目评估决策 B.投机机会研究 C.初步可行性研究 D.详细可行性研究 【正确答案】:B 第7题:房地产开发项目前期费用中,可行性研究费占项目总投资的()元。 A.1—3万 B.3-5万 C.5~6万 D.5-10万 【正确答案】:C 第8题:标底是根据招标工程的(),在考虑到发包和承包双方单位利益的前提下合理确定的,在开标前标底应该严格保密,不得泄漏。 A.总概算情况 B.总结算价格 C.总实际价格 D.总计划价格 【正确答案】:A

房地产评估练习题

第一章 1、下列叙述正确的是( ) A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利和利益; B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大; C.通行权为典型的他项权; D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产( ),所以具有难以变现性。 A.价值量大; B.不可移动; C.独一无二性; D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3,可兴建6000平方米的商住楼,经评估总地价为180万元,该 宗土地的单价为( )元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看,不动产的基本特征是( )。 A.耐久性; B.个别性; C.不可移动性; D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格,其前提条件是( )。 A.有用性; B.稀缺性; C.有效供给; D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯; B.给水、排水、燃力、热力; C.排水、电力、通讯、燃力; D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是( )之比。 A.土地总价与土地总面积; B.土地总价与建筑总面积; C.土地单价与建筑容积率; D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地,容积率为5.0,楼面地价为950元/ m 2 ,则理论上应该补地价(单价)为 元/ m 2 。 8.一套建筑面积为100m 2,单价为2000元/m 2 的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的( )。

房地产估价师考试案例分析大总结

案例分析大总结(两套总结版本) 总结1: 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 (1)没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 (2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊) 4、逻辑不严谨 (1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由) 5、写作有错误 (1)评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 (2)对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误

1、收益法 (1)收益期限确定错误。 (2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 (3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。 (4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。 (5)正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 (6)资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 (1)修正系数的确定没有充足的理由 (2)比较实例的数量不够,即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 (4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题(每空2分,共30分) 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的大小;可获净收益期限的长短;可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为6层,建筑密度为50%,土地单价为3000元/平方米,则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题(每小题 2分,共10分) 1、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取A净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308

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