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简析浦东新区学区房

简析浦东新区学区房
简析浦东新区学区房

简析浦东新区学区房楼盘(2008-6-20 9:57:16)

分类:楼评

高档楼盘:上海滩花园洋房,国际华城,香谢丽花园(源深片区),盛世年华,陆家嘴花园一期、二期,山水国际,第五大道。

其中:盛世年华,陆家嘴花园一期、二期,山水国际是学区房,可以上福山外国语小学。陆家嘴花园二期口碑应该说是最高的。

中等楼盘(洋泾片区):

1.可以上二中心小学的学区房是按张杨路的南边,杨高路的北边、南洋泾路的西边、民生路的东边规定的。申立苑一期、中新家园、绿地泾南公寓、泾南教师公寓、羽北小区、巨东小区、张杨南苑是多层的房子,海苑大厦、龙威名邸、双城苑西苑、中星景园、新城名园、新城名庭、中新公寓、中星怡景花园盛景福邸(新房)、新城海上名园(新房)是电梯房,这些小区就是分布在这个范围之内的。中学都是进才中学,下划线的都是很好卖的房子,也是很紧缺的房子。

2.可以上六师附小的学区是南洋泾路的东边,罗山路的西边,有崮山小区,森林湾一期,南洋苑都是多层的房子,金羽名庭、森林湾二期、华阳苑、翡翠湾、张杨花苑、明珠东苑、广洋华景苑、罗山怡景苑都是电梯房,名门世家一、二、三期、四期(名门河滨花园)也是

可以上这个小学的,中学是不一定的。下划线的都是可以上进才中学的。其他的应该是进不去的。象森林湾、金羽名庭的房子好卖些,因为这2个品质还是很高的。

3.可以上六师二附小的:是张杨路的北边、浦东大道的南边。分布的有八方大厦、东轲花园、桃林公寓、金露苑、生安花苑、中星海上景庭、弘扬沁园、心中家园都属于电梯房,象多层的有巨西小区、巨杨小区、中星张杨苑、巨野小区。这些都是还好卖的。

4.象维多利华庭这个小区是上洋泾小学的。

以上都是按照学区来划分的。

其实这段时间好卖的还是以自己入住的为主。有些小区房子是以自住为主的,出来的很少。所以比较起来还是张杨路以南的房子更好卖些。带上学区的房子是更好卖的了。

学区虽然重要,但是具体的位置和小区品质对于长期增值更加重要

房地产影响因素分析 (2)

东岳论丛 { ..加 ,. 论当前影响房价地因素及变动趋势 李立李永辉 (青岛科技大学经济与管理学院,山东青岛) [关键词】房价构成;房地产市场;房价变化趋势 [摘要】房地产价格是由多种要素决定地,除土地费用、建安费用等项费用外,房地产价格与国家地经济 政策,居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形 成,房价地走势在未来几年中将呈现若干与从前不同地特.最. 【中图分类号】· [文献标识码】[文章编号]—{}——文档来自于网络搜索 房价作为房地产商利润地直接来源和商品房购买者 地直接付出,牵动着房地产市场上买卖双方地神经,尤其 是在我国住房制度实施商品化改革之后,它更加成为~个 社会广泛关注地问题.本文由房价基本构成要素地剖析 人手,拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素,以 及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法. 一、房价地基本构成要素 房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来 说,它通常包括六个重要构成要素. (一)土地费用 土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、 武汉、南京、长春、大连等城市测算,土地费用约占总房价 地%.其中,普通住宅价格中土地费用地比重一般要 高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地 出让制度不够透明(%以上地属协议出让),土地资源分 配中人为性因素较大,导致商品房价格长期处于一种与市 场规则背离地不规则状态之中.目前,我国土地出让制度 改革已开始着手.在北京、青岛等市,土地已通过透明地 市场招标形式成功出让,这一举措对规范房地产价格起到 了积极地保障作用. (二)建安费 建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设 费用,大部分与房屋质量直接挂钩,约占房屋总价地 %.建安费通常是刚性地,不可能有太多地节省,否则 房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展,各种 新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化. 伴随房屋质量地提高,建安费在房屋总价格中所占地比重 正在悄悄地发生变化,大量高品质建筑材料地使用会对房 价地构成产生重要地影响.

影响房地产价格的因素分析

上海市房地产价格波动情况及分析 影响房地产价格的因素分析 1 .一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括: (1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入)增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。 (2)社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该 地区的房地产价格水平趋高。再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。 (3)行政因素。行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3.2 区域因素 区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。区域因素是房地产市场的直接影响因素。 (1)商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。 (2)交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。 (3)城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。 (4)环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素,因而对房地产价格有明显影响。3.3 个别因素 个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体。 (1)土地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别,土地的自然地理区位是固定不变的,但是,其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低。但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同。土地形状是否规则,对地价也有一定影响。一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低。 地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低;地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格。容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。

房地产销售地影响因素分析报告

房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下,房地产销售的项目由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,销售更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素,在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略,并对其进行严格控制,最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在房地产销售过程中,自然环境对房地产销售的影响非常重要,它可以给商品销售带来机会,也可以对商品销售造成威胁。这里,自然环境主要指房地产商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施

条件是人们对土地投资的物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施,服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高,人们越来越讲求生活质量,对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示:消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境68%、总价格62.1%、户型41.7%、物业管理37.9%。。显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域经济因素包括社会经济繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、金融市场、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。市场不仅是由消费者构成的,还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的市场。随着中国经济的高增长,人民实际收不断增加,但市场经济的发展又使各阶层人员收差距拉大,导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济发展水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,左右着房地产业的发展态势,还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平,对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如,我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区,这是因为我国东部地区经济相对发达,经济因素刺激了人们置房消费的欲望,从而带动了楼盘热销。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 (建筑工程学院,10工管本、20100550124) 摘要:近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经,房地产价格一直居高不下,住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期,经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给,本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业,分析房地产价格的上涨原因,有助于对防止价格上涨的控制进行研究,使房地产价格健康长效发展。 关键词:房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响,影响房地产价格的因素,有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平,水费等因素,也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 (一)土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源,土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重,土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前,为取得土地使用权而实际支付的价格,土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性,这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样,即使是建筑质量在同一档次的房地产,其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 (二)前期开发工程费 前期开发工程费,前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费,在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用;基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。);公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。)。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 (三)建筑安装工程费 建筑安装工程费,建筑安装工程费是指房地产建筑的造价,是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分,但是这部分费用早在开发前期就已经决定的,属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大,主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 (四)项目开发管理费 项目开发管理费,开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 (五)利润和税金 房地产开发企业的利润和税金,由市场定价的商品房,房地产开发企业的利润率是不固定的,它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等,利润率则限定在5%以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响,同时还受到其他很多因素的影响,而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在: (一)社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如,人口密度高的地方对住房需求多,价格也就较高;家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量,从而引起住房需求的增加,也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设,当人们消费心理倾向于经济实用型的时候,房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时,房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本,但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系,二者共同决定市场价格,而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 (二)政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规,包括宏观房地产价格政策、税收政

影响房地产行业利润因素分析

影响房地产行业利润的因素分析 一、引言 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年房地产业开始真正发展起来。从2002年开始,我国房价节节攀升,房地产业成为一个新的经济增长点,一直备受关注。直到2007年底开始出现房地产市场有价无市的现象,紧接着就迎来了2008年的房市低迷。低迷到有些地区的金融受到冲击,在国家进行一系列政策调整后,2009年房市出现大反弹,房价一直飙升至2010年底。2011年以来,为了促进房地产业平稳健康发展,国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。房价涨幅得到控制,有些地区已经出现下降趋势。 房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业,在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业能够直接推动经济的增长,而经济的增长的同时也能带动房地产业的增长。房地产业具有很强的关联效应,它的兴旺繁荣能够有力地带动很多产业的发展。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。房地产业对财政收入的贡献也在不断加大,它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。因此,房地产行业的发展对国家经济运行具有重要的作用。 利润是一个企业生存和发展的基础,同时它也是投资者进行投资决策的最重要影响决策之一。企业利润是指企业在一定会计期间的经营成果。企业只有不断提高企业的盈利水平,增强企业的盈利能力,才能在残酷的市场环境中生存,具有无限的生命力。这就需要企业必须探索适合本企业特点的提高利润的有效途径。因而对房地产行业利润的影响因素的分析十分重要。‘ 二、文献综述 Dhaoui Abderrazak,Ouidad Yousfi(2010)研究了目前的研发战略的决定因素和分析对财务绩效与盈余管理的权力下放的R&D的影响,研究结果表明跨国公司的研发权力下放,以改善公司的盈利能力,而管理人员的优势,可以得到一

房地产影响因素分析

房地产影响因素分析 (背景)2002年以来,我国商品房销售额大幅攀升 地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递,进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨,刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张,最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时,已经成为抑制消费的重要因素。 房地产价格本身呈自然上涨趋势,房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态,这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立,是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹,其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。 (引言)国际上关于房地产有一种普遍的观点:人均收入超过1000美元,房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都经历了这样一个阶段。我们这篇论文,主要探讨房地产影响因素分析,主要从人均收入对房地产长期发展的影响阐述。 年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639

1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057 5425.1 479 2062.569 1999 2818.805 5854 472.8 2052.6 2000 2674.264 6279.98 476.6 2111.617 2001 2830.688 6859.6 479.9 2169.719 2002 2906.16 7702.8 475.1 2250.177 2003 3011.424 8472.2 479.4 2359.499 2004 3441.62 9421.6 495.2 2713.878 X1=建材成本(元/平方米)X2=居民人均收入(元)X3=物价指数Y=房地产价格(元/平方米) 初定模型:Y=c+a1*x1 +a2*x2 +a3*x3+et Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 06/05/05 Time: 23:04 Sample: 1990 2004 Included observations: 15 Variable Coefficie nt Std. Error t-Statistic Prob. X3 2.537578 0.590422 4.297908 0.0013 X2 0.146495 0.020968 6.986568 0.0000 X1 -0.01801 6 0.035019 -0.514447 0.6171 C 33.20929 118.2747 0.280781 0.7841 R-squared 0.983094 Mean dependent var 1753.31 7 Adjusted R-squared 0.978483 S.D. dependent var 600.953 6 S.E. of regression 88.15143 Akaike info criterion 12.0191 7 Sum squared resid 85477.42 Schwarz criterion 12.2079 8 Log likelihood -86.1437 6 F-statistic 213.218 6 Durbin-Watson stat 1.504263 Prob(F-statistic) 0.00000

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分,同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性,是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看,房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品,与一般物价相比,房地产价格有其自身的特性: (1)价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性,可转移的并非是房地产本身,而是该房地产的权利和收益。因此,房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的,除了价格表示外,还可以用租金表示。 (2)形成的时间不同。一般商品价格可以标准化,有比较完整的市场,价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大,缺乏完整统一的市场,价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的,价格形成时间长且相对比较困难,评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况,进行具体分析。 (3)房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 (4)房地产价格主要由需求决定,并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限,且由于它的位置固定,在一定区域内又具有垄断性,所以难以形成统一的全国市场价格。另外,在同一地区城市内,房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化,个别性明显。 (5)市场结构不同。房地产市场是不完全市场,需求对价格的影响很大,形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时,由于房地产的稀缺性,其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上,房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量,且经常处于变动之中,房地产评估

我国房地产开发投资额的影响因素分析

我国房地产开发投资额的影响因素分析 摘要房地产市场平稳健康发展是反映一个社会经济健康稳定的重要指标。本文通过分析我国1990年到2011年房地产开发投资额指标,找出该指标的变化趋势,并找到影响我国房地产开发投资额指标变化的主要原因,即国民总收入、国民生产总值和全国总人口。通过建立计量经济学模型和利用SPSS 软件分析变量间的相关性, 可以使我们了解变量之间的密切程度, 并给事物之间的关系做出定性的分析。任何事物的存在都不是孤立的, 而是相互联系、相互制约的。最后得出结论:国民总收入和总人口的多少是影响我国房地产开发投资额增涨的重要因素。 关键词房地产开发投资额影响因素计量经济学模型 一、引言 2000年以来我国房地产价格一路高歌猛进,一时间“房地产”成了全社会共同关注的敏感词汇。政府也出台了一系列相关政策来引导房地产行业健康发展,但是由于种种原因总是收效不大,房地产开发投资增长依然迅速。根据2009年我国国民经济与社会发展统计公报显示2009年全年我国房地产开发投资36241.81亿元,按名义价格计算比上年增长16.1%,高出经济增长率7.4 个百分点。下面来看根据今年年统计局资料数据给出的我国历年房地产开发投资额情况及相关自变量的数据指标 二、指标选择 1、国民总收入:国民生产总值又称为国民总产值(Gross National Product,简写成GNP), 是指一个国家在一定时期内所生产的最终产品(包括产品和劳务)的市场价值的总和。 2、国民生产总值:国民生产总值是指一个国家(地区)所有常住机构单位在一定时期内(年 或季)收入初次分配的最终成果。 3、全国总人口:人口的多少影响着我国的人口结构,人口结构会影响中国的房地产销售, 房地产供求会间接的影响房地产开发投资额。 三、模型构建 (一)数据处理

房地产销售的影响因素分析

房地产销售的影响因素分 析 Written by Peter at 2021 in January

房地产销售的影响因素分析 随着我国房地产市场的发展,房地产业在国民经济中的作用日益突出,而房地产市场几经发展高峰后,也迎来新一轮的宏观调控。在新形势下,房地产销售的由过去的“皇帝女儿不愁嫁”的风光时代转入了一个消费更加理性,更需技巧的阶段。房地产企业需要在及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息的基础上,科学地分析影响项目销售的各种因素,在此基础上制定和组织实施各项销售计划、策略,并对其进行严格控制,最终实现企业的销售目标。以下是对有关因素的简要分析。 一、影响房地产销售的宏观因素 影响房地产销售的宏观因素主要来自于项目营销直接环境的巨大社会力量,如自然、人口、经济、科技、政治法律及社会文化环境等。其中自然环境、区域经济与政治法律的作用力表现更为直接与明显。 1.自然环境因素 在过程中,自然环境对房的影响非常重要,它可以给商品带来机会,也可以对商品销售造成威胁。这里,自然环境主要指房商品所处的地理位置以及能够影响该商品销售过程的自然资源、生态环境等因素。包括楼盘所在地段的自然条件、人文条件和各种配套设施条件等。自然条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度及自然景观等;配套设施条件是人们对土地投资的

物化体现,包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施,服务于居民的日常生活。 现代社会随着生活水平的不断提高,人们越来越讲求生活,对居住环境的关注也日益增强。据一份调查资料显示:消费者在置业消费过程中环境因素已成为消费者购房时的首要考虑条件,排在前几位的因素主要是:环境68%、总价格%、户型%、物业管理%。。显然,消费者对环境关注程度明显高于对其他因素的关注。 2.区域经济因素 区域因素包括社会繁荣程度、房地产市场的完善度和活跃度、供求关系、、货币价值、物价、工资及就业率、科学技术等因素。不仅是由消费者构成的,还需要具有相当的购买力才能开形成一个完整的。随着经济的高增长,人民实际收不断增加,但市场经济的又使各阶层人员收差距拉大,导致不同收阶层的不同购买力与不同购房倾向。区域经济水平的高低不仅直接影响居民家庭收入的高低,左右着房地产业的态势,还制约着整个房地产经济的发展和房地产价格水平,对房地产业的发展及楼盘的销售起到催化剂的作用。例如,我国东部地区房地产价格升幅明显高于西部地区,这是因为我国东部地区经济相对发达,经济因素刺激了人们置房消费的欲望,从而带动了楼盘热销。 3.政治法律因素

房地产价格影响因素分析报告

房地产价格影响因素分 析报告 Company number:【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

房地产价格影响因素分析报告 内容摘要:本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格,以计量经济学为工具,对房地产价格的影响因素做了具体的分析。 在分析过程中,建立了三种模型,并对其有效性做了全面的检验。一、目标:通过对房地产价格影响因素的分析,能更好地掌握 计量经济学的具体应用。从模型的建立,回归分析,序列相关检 验,到异方差检验及多重共线性检验等,最后选择出最佳的模型, 即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献: [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定

房屋价格的影响因素很多,本模型只要考虑的因素有,房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好,4最差)、房屋的梳洗间数目(BA)、房屋有无中央空调(CA)(1 有,0 无)、有无花园或绿池(SP)(1 有,0 无)、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样,一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素,而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此,我选取了不同的解释变量,建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格,并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S,房屋价格作为被解释变量P,建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型: P=c+ S x1+i e I 其中,c,x1为待估计参数,i =1,2,3...n, e为随机误差 i 项,它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件,得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析 论文关键词:四象限模型 房地产价格 宏观因素 实证检验 论文摘要:加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998~2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。 住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。 房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。 一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇)

房地产价格影响因素分析研究论文(共5篇) 第1篇:我国房地产价格的影响因素分析 自1998年实施城镇住房制度改革以来,我国房地产市场取得突飞猛进的发展,房地产业在我国国民经济中占有举足轻重的地位,2016年房地产开发投资更是高达100847亿元,对GDP增长贡献率提升至78%。这些对于提高人民生活水平、改善人民居住条件,推动城市化进程起到了极大地推动作用。然而,房地产市场在促进经济发展的同时,也带来了诸多问题:高昂房价超出居民消费水平,“房奴”成为一大社会现象;房地产空置率迅速增长;房地产投资过度;一些城市房地产结构矛盾突出;高价房产易加大贫富差距等。房价的过快上涨既波及社会的稳定又危害国民经济的健康发展,成为我国公众关注的焦点。因此,研究影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响程度,对于稳定我国房地产价格具有重要的意义。 一、理论模型 由于传统的结构性模型不能明确给出变量之间的动态关系,而且

当变量为非平稳时,会带来严重的伪回归问题。因此,本文采用向量自回归模型对我国房地产价格的影响因素进行分析。VAR模型是1980年由西姆斯最先提出,基于数据的统计性质,把系统中的每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型,从而将单变量自回归模型推广到多元时间序列变量组成的向量自回归模型;VAR模型作为一种非结构性的模型,主要用于预测和分析随机扰动对系统的动态冲击,冲击的大小、正负及持续的时间。VAR理论模型如下: Yt=A1Yt|1+…+ApYt|p+BXt+εt 其中,Yt为k维内生变量向量,Xt是d维外生变量向量,矩阵A1,…,Ap为要被估计的系数矩阵,t为样本个数,P为滞后阶数,ε为k维冲击向量。 在VAR模型中,将房地产价格(P)作为被解释变量,将国内生产总值(GDP)、货币供应量(M2)、存款基准利率(BDR)、贷款基准利率(LOAN)、城镇居民可支配收入(INC)、居民消费价格指数(CPI)和商品房销售面积(SA)作为解释变量。

房地产价格影响因素分析报告

房地产价格影响因素分析报告 内容摘要:本文就现阶段社会关注的热点问题——房地产价格,以计量经济学为工具,对房地产价格的影响因素做了具体的分析。在分析过程中,建立了三种模型,并对其有效性做了全面的检验。 一、目标:通过对房地产价格影响因素的分析,能更好地掌握计量经济学的具体应用。从模型的建立,回归分析,序列相关检验,到异方差检验及多重共线性检验等,最后选择出最佳的模型,即对房地产价格影响最相关的因素。从而使我们更加熟练计量经济学的应用以及更熟练地掌握Eviews的操作。 二、参考文献: [1] 许春青.商品房价格的计量经济分析〔D〕.成都:2006. [2] 陈于.房地产价格影响因素及房地产发展建议〔D〕.北京:2007. [3] 肖元真,王虎林.我国发展廉租住房的环境分析和对策研究[J].学习与实践,2008 年第一期:113-118. [4] 肖晋,马弘.我国发展经济适用住房的政策取向与实施对策[J].学习与实践,2008 年第一期:107-112. [5] 牛凤瑞、李景国、尚教蔚等.中国房地产发展报告.社会科学文献出版社,2006. [6] 袁志发、周静芋.多元统计分析.北京:科学出版社,2006. [7] 鲜超.中国房地产发展现状分析.合作经济与科技,2007.. [8] 赵国庆 .《计量经济学》中国人民大学出版社. 三、样本变量的选取与模型设定

房屋价格的影响因素很多,本模型只要考虑的因素有,房屋面积(S)、房屋的房龄(A)、房屋的卧室数目(DE)、社区质量(N)(1—4,1最好,4最差)、房屋的梳洗间数目(BA)、房屋有无中央空调(CA)(1 有,0 无)、有无花园或绿池(SP)(1 有,0 无)、整个房屋占地面积(Y)。八种因素在楼盘最终定价种所起的作用显然不一样,一般来说房屋的卧室数目、梳洗间数目、有无中央空调等只是参考因素,而房屋面积、社区质量等才是房屋价格的根本决定因素。对此,我选取了不同的解释变量,建立了三个模型。 1、模型一 房屋面积是影响房屋价格最重要的一个因素。本模型是把房屋面积作为解释变量来解释房屋价格,并采用线性回归方法进行分析。 把房屋面积作为变量S,房屋价格作为被解释变量P,建立起房屋平均价格的单方程计量经济学模型: P=c+ S x1+i e I 其中,c,x1为待估计参数,i =1,2,3...n, e为随机误差项, i 它包含了房屋面积以外的因素对房屋平均价格的影响。 通过Eviews软件,得到输出的结果如图1所示。 Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 01/02/11 Time: 10:10 Sample: 1 43 Included observations: 43 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. S C

房地产影响因素分析

房地产影响因素分析 房地产影响因素分析(背景)xx年以来,我国商品房销售额大 幅攀升?带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。 通过产业链的传递,进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨,刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张,最后导致全社会固定资产投资规模过大、增速过快情况的出现。房价过快上涨在推动投资增长过快的同时,已经成为抑制消费的重要因素。房地产价格本身呈自然上涨趋势,房价中长期趋势总是看涨。随着我国经济发展,居民可支配收入提高,民间资金雄厚,大量资金需要寻找投资渠道,而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态,这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立,是有其宏观经济背景的。宏观调控能否有效防止局部行业过热出现反弹,其中的关键就是要继续加强和完善对房地产业的调控。(引言)国际上关于房地产有一种普遍的观点:人均收入超过1000美元,房地产市场呈现高速发展阶段。欧美等发达国家基本都 经历了这样一个阶段。我们这篇论文,主要探讨房地产影响因素分析,主要从人均收入对房地产长期发展 * 阐述。年份 X1 X2 X3 Y 1990 2551.736 1510.16 222 704.3319 1991 1111.236 1700.6 233.3 786.1935 1992 590.5998 2026.6 253.4 994.6555 1993 2897.019 2577.4 294.2 1291.456 1994 3532.471 3496.2 367.8 1408.639 1995 3983.081 4282.95 429.6 1590.863 1996 4071.181 4838.9 467.4 1806.399 1997 3527.536 5160.3 481.9 1997.161 1998 2966.057

中国房地产价格影响因素分析论文大学论文

学习中心: 分数: 题目中国房地产价格影响因素分析 学号 学生姓名 导师姓名 2015年11 月19 日

原创性声明 本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名: 日期:2015年11月19 日

【摘要】房地产价格与国家的经济政策,居民的收人水平、开发成本和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素,对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。房地产开发区建设的总成本,是商品房销售的基础资料。房地产发展的历史背景对房地产价格方面也存在着不可分割的因素。在市场经济条件下,引起房地产价格的上涨有多种因素,故近年来政府采取多种政策调控房地产价格,以期将房地产价格控制在合理范围内,而合理的住宅房屋价格是房地产业健康、有序发展的先决条件。房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。房地产,是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物(或构筑物)与土地中的各种设施、设备。如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产,而地上的道路、涵洞、地下的管道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。 【关键词】中国;房地产;市场价格;价格趋势;成本

目录 一、房地产开发预算的具体内容 (3) (一)土地开发预算(也称作开发前期工作预算) (3) (二)建筑安装工程预算 (4) (三)其他预算 (6) 二、房地产发展的历史背景 (6) (一)房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义 (6) (二)土地供给与住宅关系研究的意义 (7) 三、影响房地产需求的因素 (7) (一)消费者的预期 (7) (二)人口数量 (8) (三)收入水平 (8) (四)社会安定情况 (8) 四、影响房地产供给的因素 (8) (一)房地产开发投资规模 (8) (二)成本因素 (9) (三)竣工面积 (9) 五、房地产价格影响因素的定性分析 (9) (一)房地产价格的构成 (10) (二)房地产价格的特征 (12) (三)影响房地产价格因素的理论分析 (12) 六、影响房地产的其它因素 (13) (一)国民经济发展水平 (13) (二)利率因素 (14) (三)金融机构贷款余额 (14) (四)政策因素 (15) 七、房地产价格影响因素的实证分析 (15) (一)影响房地产价格的经济因素分析 (15) (二)房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 (16) (三)带有政策因素的房地产价格分析 (16) 八、抑制房地产价格过高的措施与建议 (17) (一)措施 (17) (二)建议 (17) 九、结论 (18) 【参考文献】 (19)

房地产价格影响因素实证分析

房地产价格影响因素实证分析 ——金融工程(2)谭红艳 40421104 金融工程(2) 朱 敏 40421102 一、 问题提出 房地产业是国民经济体系中的基础性、先导性行业,其运行质量直接影响到国民经济的健康发展,房地产价格问题由于与广大城镇居民的生活息息相关,因此一直是人们关注的焦点。中国从20世纪90年代开始选择市场经济的取向,中国的房地产市场也在20世纪90年代初期开始逐步形成。1991~2005年,中国房地产价格总体处于上升趋势,年均增长9.83%,远远超过同期居民可支配收入的增长率,因此,房地产价格成为人们经常诟病的主要对象。目前,国内关于房地产价格的研究大体上可以分为两类:第一类主要从微观视角出发,分析经济变量、区位变量对房地产价格变动的影响。第二类研究主要从宏观视角研究经济基本面和政策变量对房地产价格的影响。房地产价格根本上取决于房地产供给和需求,而其供给、需求又受到价格之外的诸多因素的影响,本文将从顾客需求角度,通过分析顾客需求的变化来分析其对房地产价格的影响。 二、 理论综述及模型的设定。 1. 商品房是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的住宅、厂房、仓 库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施。商品房的投资占房地产投资中的绝大部分,且大部分人所关注的房产价格为商品房价格,因此,我们主要研究商品房价格。即以商品房价格作为被解释变量。 2. 人均可支配收入。人均可支配收入是房地产需求的正函数,在其他因素不变时,收 入越高,需求越大,导致房价上升。人均可支配收入增长所导致的房地产需求增长表现在三个方面:一是收入的增长加快积累的增长,使得潜在购买力变成现实购买力;二是收入的增长使得消费结构发生变化,房地产成为重要的消费对象,人们会用更好的住宅来代替原有住宅;三是收入的增长导致财富增长,进而对资产需求增加,刺激投资。房地产通常被看作一种资产,特别是在通货膨胀或其他资产预期收益率较低时,房地产是良好的投机工具。即人均可支配收入可作为商品房价格研究的一个解释变量。 3. 城市化水平。城市化水平是城镇人口占总人口的比例。城市化进程的加速,迫切需要 发展房地产业,尤其是普通住宅和城市生活配套设施.城市化与房地产业之所以成为一对孪生“兄弟”,是因为住宅既是城市的功能要素,同时又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料.到2001年底,我国城市人均住房建筑面积达20.8m,但也只相当于10年前中等收入国家的住房水平.世界各国的经验表明,一个国家在进入城市化加速发展阶段后,在人均住房建筑面积达到30~35m 前,该国将保持较为旺盛的住房需求.因此,城市化的进程无疑会影响到我国房地产的价格。对每年城市化水平的衡量,我们用该年城镇人口比上总人口数来衡量,作为商品房价格的第二个解释变量。 因此,我们可以设定初始模型: t 22110t X X Y μβββ+++= 其中,t Y 表示商品房价格,1X 表示人均可支配收入,2X 表示城市化水平

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