保障房的集成建造模式研究

目录

摘要 (1)

Abstract (2)

引言 (3)

1保障房集成建造的前提——工作单元标准化 (3)

1.1保障房工作单元标准化的可实现性 (3)

1.2发达国家工作单元标准化的方法 (4)

1.3保障房工作单元标准化的实施方案 (4)

2保障房集成建造的技术基础——部品集成化 (5)

2.1住宅部品的相关理论 (5)

2.2保障性住宅部品的集成化 (6)

3保障房建造的集成化模式构建 (7)

3.1DMD建造基地保障房部品标准化的实现 (8)

3.2DMD建造基地的保障房部品精益生产 (9)

3.3DMD建造基地的供应链管理 (11)

3.4DMD建造基地的现场装配施工管理 (13)

结束语 (16)

致谢 (17)

参考文献 (18)

摘要

住房问题是涉及“国计民生”的重要问题，“十二五”期间，政府进一步加大保障房的建设力度，加快推进保障房建设已成为我国面临的艰巨任务。保障房的产业化建造能够有效解决传统建造方式下“质量差、工期长、成本高”的问题，是我国保障房建造改革和创新的必由之路。然而，住宅建造传统的生产组织模式与产业化的发展难免会产生各种矛盾，从生产关系要适应生产力发展的原理来看，重新构建保障房产业化建造的生产组织方式将成为必然。

本文基于保障房的产业化建造方式，借鉴制造业成熟的生产组织方式——集成制造，提出了保障房的集成建造模式。集成建造，是以工作单元标准化为前提，以保障房部品的集成为技术基础，通过构建DMD（Design-Manufacture-Distribution）建造基地，来实现“设计-制造-施工”协作集成化的新型生产组织方式。

关键词：保障房；工作单元标准化；部品集成化；DMD建造基地

Abstract

Housing problem is of vital importance to the national economy and people’s living livehood. During the 12th Five-Year Plan, as the government further increases the effort of constructing indemnificatory houses, accelerating the construction has been the serious challenge faced by our country. Industrialized construction of indemnificatory houses can efficiently solve problems like poor quality, long construction periods and high costs of traditional constructing ways, being an inevitable way through reformation and innovation of indemnificatory houses’construction. However, it is hard to avoid contradictions between traditional production and organization models and the development of housing industrialization. Based on the theory that production relations must be adapted for the development of production, reconstructing the production-organization model of industrialized construction of indemnificatory houses will also be inevitable.

This dissertation based on constructing ways of industrialization of indemnificatory houses; use the experience of production-organization models in the mature manufacturing-Integrated Manufacturing, presenting integrated construction models of indemnificatory houses. Integrated construction, setting the standardization of working unit as premise, using the integration of components of houses as a technical basis, realize a new, cooperated and integrated production-organization model of design-manufacture-distribution by constructing the DMD (Design-Manufacture-Distribution) basis.

Keywords:Indemnificatory Houses, Standardization of Working Unit, Integration of Components, DMD Constructing Basis

引言

保障和改善民生，是“十二五”期间重要的战略任务之一。我国计划五年建设3600万套保障性住房，这是一项惠及民生的“良心工程”。然而，传统的住宅建造方式已难以满足保障房“注重质量、追求速度、控制成本”的要求，因此，我们亟需对保障房的传统建造方式进行改革和创新。住宅产业化是今后的发展趋势，保障房建设规模巨大，标准化程度高，个性化需求低，具备住宅产业化实施的基本条件，因此，保障房的建造在很大程度上可以依赖于住宅产业化的发展[1]。

住宅产业化一直是住宅产业发展的方向与潮流。但是，由于传统生产组织方式的制约和突破口难寻，我国住宅产业化仍处于初级阶段[2]。如今，保障房的大规模建设恰好为发展住宅产业化提供了难得的契机。因此，从生产关系要适应生产力的基本原理来看，为了“推进住宅产业化进程，全面提升保障房建设水平”，重新构建住宅产业建设的生产组织方式将成为必然。

本文基于保障房的产业化建造方式，借鉴制造业成熟的生产组织方式——集成制造，提出了保障房的集成建造模式。集成建造模式是以工作单元标准化为前提，以保障房部品的集成化为技术基础，以DMD（Design-Manufacture-Distribution）建造基地为中心，在虚拟产业化集团的统一指挥和协调下，通过实现保障房部品的标准化和精益生产，兼顾供应链管理和现场装配化施工管理，既实现了各参与主体的横向一体化，各项建设活动的纵向一体化；也实现了保障房建造的一体化、工业化和精细化。

1 保障房集成建造的前提——工作单元标准化

标准化是住宅产业化的前提，是住宅产业化研究所达成的共识[3]。标准化是工业化与大规模制造的基本前提，没有标准化就不可能形成大范围的社会化合作与协作体系[4]。因此，保障房的集成建造必须依赖于标准化的实现。保障房集成建造的标准化，就是实现工作单元的标准化。工作单元是工程建设项目最为基本的组成部分，是WBS的最底层元素，工作单元标准化即工艺流程的标准化、构配件的标准化和建筑材料等的标准化。

1.1保障房工作单元标准化的可实现性

不同的保障房的宏观形态是不同的，但由于其标准化程度高，个性化需求低，当将其微观构造逐步展开之后就会发现，其独特性主要表现在宏观形态，而微观构成或微观工艺过程基本上是相同的。不同保障房的微观分部分项工程、工艺流程、构配件、所使用的建筑材料几乎是相似或完全相同的，已经具备了标准化的基本条件。不仅仅是在工艺上，在构件的参数指标、构成方式等多方面，也具有极大的相似性。也就是说，保障房的单件性大多仅仅体现在宏观形态上，微观上，大多数的保障房几乎是相同的。因此，保障房已经具备了实现工作单元标准化的基本条件。

经过多年的发展，建筑设计已经形成了完整的规范化体系，大量的普通建筑物，如教学楼、办公楼、标准厂房、住宅等的层高、跨度、使用材料、结构体系、荷载模式等关键参数已经近乎标准化或至少是准标准化[5]。因此，对于标准化程度高且个性化需求低的保障房来讲，目前的建筑技术已经可以保证其工作单元标准化的实现。

1.2 发达国家工作单元标准化的方法

工作单元标准化的方法是将工程项目的相关工作、对象与流程进行适当的分解（WBS ），使其失去宏观特征，然后对其进行标准化的设计，从而实现在不同的项目或工作中通用化的目的。因此，如何对工程项目的过程进行分解，将成为实现工作单元标准化的关键。虽然，我国已经制定了工程建设标准化的法律法规和技术标准体系，但是针对如何实现工程项目过程的标准化分解，尚未形成统一的方法，而发达国家在这方面已经形成了较为成熟的理论。

（1）Uni-format

Uni-format 最早是由美国ATA 与美国GSA 联合开发，Uni-format 的分类方法是采用层级式的建筑工程系统构成元素进行划分，更倾向于再现工程元素的物理构成方式，并以此来组织设计要求、成本数据以及建造方法等信息和数据[6]。Uni-format 着眼于功能元素，主要以描述和反映工程实体的功能构成，进而关联设计、成本数据。以此分析设计方案、价值工程、工程进度等策划、设计因素。

（2）Master-Format

Master-Format 是由美国CSI 和加拿大CSC 联合编制。Master-Format 的定位是工程项目实施阶段的信息、数据的组织和管理编码体系，是采用工种/材料分类，倾向于符合建筑工程分工组织实施的方式，并以此来组织设计要求、成本数据以及施工文档等信息和数据[7]。这种建筑信息的分解和组织更加符合工程建造阶段的信息处理习惯。Master-Format 着眼于施工结果，可以直接阐述工程施工的方法和材料，进而关联施工工艺数据。Master-Format 更多地用于施工图设计阶段或者最终招标与实施阶段，注重于实施计划。

1.3 保障房工作单元标准化的实施方案

工作单元标准化的核心是规范工作分解的过程，其目的是使分解之后的工作更加具有通用性。如上文所述，工作单元标准化的存在形式是体现出对于工艺流程的标准化，这里所讲的工艺流程标准化指的是整个工艺流程的所有内容均实现标准化，即工艺流程所包含的施工方法、构配件、建筑材料、设计参数指标、连接方式等。针对于工艺流程标准化问题，我国尚无具体的相关标准对其进行完整定义与说明，这里借鉴发达国家成功的经验（Uni-format 和Master-Format 分类方法），依靠现有的国家标准，结合具体工程实践流程与行业协作模式，基于施工工艺设计构建 -Master-Format 规则以及基于工程元素物理构成方式构建 -Uni-format 规则。

参照Master-Format 分类方法，基于施工工艺构建 -Master-Format 任务分解规则，它是指施工的组织者通过对工艺流程所属项目的具体环节加以识别来对保障房项目的建设过程进行分解，最终得到标准化的工作单元。对于 -Master-Format 规则的总结与描述为：一方面，保障房项目是由单位工程、分部工程、分项工程、工艺流程四个层级的工作构成的，工艺流程是单一化与标准化的工作流程、材料使用与构配件供应的过程。另一方面，为实现标准化工作单元的全过程——从设计、制作到施工安装的可控性和清晰化，对其信息进行编码，记为 ， 是该标准化工作单元的属性——对于相关原始工作的从属关系，即所属项目、分部分项工程、安装位置等。 -Uni-format 规则是与 -Master-Format 规则相对应的实施性规则，它是基于工程元素的物理构成方式，通过对 -Master-Format 规则获得的标准化工作单元的功能构成元素进行分类，并对其信息进行编码，记为 ， 是对于具有共同生产特征的工艺单元进行的识别，是工作单元本身特定的信息，与项目无关，i1P i2P i1P i1P i1P i1P i2P i1P i1P i2P i2P

综上所述，工作单元标准化的实施，一方面，通过构建 -Master-Format 规则，利用Master-Format 分类方法得到项目的WBS 模式图，从而使不同项目的相同工作单元都是按照Master-Format 规则而形成的通用化；另一方面，通过构建 -Uni-format 规则来对具有共同生产特征的工艺单元进行标准化分类识别。

2 保障房集成建造的技术基础——部品集成化

保障房的集成建造是以住宅产业化为基础，而住宅产业化的实现必然对住宅的标准化以及建造的工业化程度提出要求，住宅部品就是标准化和工业化相互作用的必然产物[8]。从工业化角度来讲，保障房是由一个个相对独立而又标准协调的住宅部品组合构建而成，而住宅部品是由建筑材料、构配件等原材料组合而成。住宅部品的发展必然将使今后的保障房建造由现场加工生产逐步转变为大规模工厂化生产的部品现场装配作业，从而改变保障房的建造面貌。可见，住宅部品是实现保障房集成建造的技术基础。同时，保障房的集成建造模式，是按照制造业的生产方式组织生产，但是保障房的各部品是不同的厂商、不同的地点、不同的设计思想分别制造出来的，并不可能在同一个工厂生产。因此，保障房的建造过程是一个复杂的系统工程，即使每一个子系统——部品都是最优的，却不一定能得到整体性最好的保障房。所以，对保障房部品的集成化研究也是十分必要的，即保障房部品的集成化是实现保障房集成建造的技术基础和关键环节。

2.1 住宅部品的相关理论

（1）住宅部品

住宅部品是组成住宅这个整体的基本单元，它具有独立的特性，也具有独特的功能，既可以单独设计、制造，也可以单独调试、修改、存储，有利于不同的企业开发生产[9]。住宅部品部件范围比较广泛，接合其含义，我们可以看出其大致分为以下几种类别：①组成住宅的必要部品，如结构部品、外围护部品、内装部品等；②住宅内部设备和部品，如水、电、暖、通、照明、消防、厨卫设备、智能化设备等。③与住宅密切相关的，分布在住宅四周的部品，如停车场、垃圾工具、健身设备等[10]。结合住宅部品的含义，我们可以看到，住宅部品应具备以下基本特征：①设计和生产的标准化、系列化，并最终实现通用化；②规模化、工厂化的生产。与施工现场手工建造的住宅部品不同，住宅部品是工厂制作的成品、半成品，只需运至施工现场简单组装就可实现应有的功能。规模化的生产降低工业制造的成本，批量化的产品满足住宅建设的需求。

（2）住宅部品化

住宅部品化就是按照住宅各部位和功能要求，以及大规模工厂化生产的可能性，将住宅分解成各种基本单元，并将通过工厂生产的部品运输到施工现场进行装配化施工，组成预期的住宅[11]。住宅建造实现部品化是住宅产业化发展的技术基础，部品化对住宅产业化的发展具有重要意义[12]。一方面，部品化是工业化和大规模生产的基础。通过住宅的部品化，住宅产品的构成由几万个零件为单元发展成以部品为单元，住宅的建造将转变成为通过工厂来大规模生产住宅部品，然后通过组装形成住宅产品。另一方面，住宅部品化是大规模生产与定制的结合点[13]。实现部品化后，由于部品的标准化，可以自由选择通用部品，通过不同的组合方案生产不同形式的住宅产品，既实现了部品的大规模生产，又可以满足住宅产品的多样化。

i1

P i2P

2.2 保障房部品的集成化

保障房部品的集成化是工业化住宅集成系统的核心与载体，在目前的产业化发展情况下，保障房部品集成化不仅仅属于工业化住宅集成系统，也是其他适合住宅产业化的住宅体系的关键技术部分。保障房部品的集成与工业化住宅集成系统的关系如图1所示。

图1 保障房部品集成与工业化住宅系统的关系

（1）保障房部品的集成化方式

保障房部品集成，即将组成保障房的各类部品按照部位和功能整合考虑，以达到保障房系统整体优化的效能。根据建设部住宅产业化促进中心的分类，保障房部品可分为七大类，因此，保障房部品的集成化既有同类部品之间的集成，又有跨类集成。借鉴住宅部品的集成化系统，保障房部品集成化的方式可以分为：制造集成与施工集成[14]。

制造集成是指部品在制造过程中的集成，集成后产生的也是一个具有独立功能的、可运至施工现场直接组装的部品，集成后的部品既有原组成部分部品的功能，又具有整体的新性能，实现了“1+1>2”的效果。整体卫生间、整体厨房等就是典型的部品制造集成[15]。整体卫生间、厨房作为可直接在住宅中安装使用的产品，其部品的制造涉及到卫生间和厨房的各种设备与管线，以卫生间为例，整体卫生间内要容纳坐便器、洗面设施、浴缸等设备部品，以及通风换气设备等，同时还需要将冷水、热水、给水、排水、电气线路等管线综合排布，并与卫生间的围护结构完美结合，达到整体防渗漏的性能。卫生间通过整体集成建造，不仅具备各原组成部品的功能，而且简化了现场装配化施工，同时也保持了卫生间围护结构的整体性，增强了整体防渗漏的性能。

施工集成是指保障房部品由施工人员选择确定，并在施工现场精确安装，使部品彼此配合，接口优化，从而达到部品性能的实现。住宅装修一步到位就是部品施工集成的重要体现，住宅装修一步到位把住宅所有功能空间的固定面装修和厨房卫生间的设备安装当做住宅建设的一部分，由开发商委托施工单位统一施工，从而确保住宅的品质与施工质量。

以上两种集成的前提都是保障房部品的标准化和通用化。制造集成与施工集成是两种不同形式的集成，但却又有共同的交集——施工集成中使用的部品宜采用制造集成生产的部品。这是因为施工集成所面对的大多是集团装修，而集团装修所需大量标准的部品可以通过制造集成集团大批量生产，少量定制，从而降低成本，优化集成。

其他适合住宅产业化

发展的住宅系统 工业化 住宅系统

部品集成

（2）保障房部品的集成化模式

与保障房部品的集成方式相照应，保障房部品的集成模式也有两种，集成部品生产厂家与集成装修公司。仍然以整体厨卫为例，目前我国有多家整体厨卫生产厂家，规模较大的当属海尔集团与远大铃木集团。海尔集团生产的整体厨卫设备是引进国外先进技术与设备，并结合我国国情研制开发的。产品遵循模数协调的原理，设备具有通用性和互换性，并根据不同尺寸和面积实现了系列化。而远大集团的整体浴室有多种档次、多种型号，同时还分为标准设计、分标准设计和自由组合型三种类型。

住宅装修公司是随着近年来全装修住宅的发展而出现的专业从事住宅装修工程建设的企业。例如于2001年9月成立的青岛海尔家居集成股份有限公司，一方面，负责毛坯房建成后的一切装修工程，为客户提供相关设计、选购、监理、售后等全过程的服务，另一方面，借助于集团优势，侧重于提供家用电器、厨房、卫浴、电工等家居产品，且负责对小区的智能化系统进行安装，达到对毛坯房建成后的电器、厨卫等配置与装修一步到位的效果。

保障房部品的生产企业与住宅装修公司属于不同行业，但由于保障房本身独有的特点和对全装修的要求，这些在住宅建设中起着不同作用的企业之间的联合集成将有助于整个住宅产业的发展。保障房的顺利建设，不仅需要部品生产商与住宅施工企业联合集成，同样需要投资、设计、以及售后服务等企业的联合集成，形成一体化的综合性生产企业，即所谓的住宅产业集团(Housing Industrial Group)。

3 保障房建造的集成化模式构建

采用传统的组织模式建设保障房，建造周期长，综合质量不高，功能设施配套不齐全，不能满足广大中低收入群体的需求，同时，建设产业链的不完整也阻碍了社会资源的优化配置[16]。因此，本文在保障房部品集成化模式的基础上，提出由政府设立专门的保障房管理机构和构建以房地产开发商为核心的虚拟产业化集团，联合建设过程中房地产开发商、设计咨询单位、施工企业、材料设备供应商、部品生产商、第三方物流企业等各参与方[17]，组建一个集设计(Design)，制造(Manufacture)和配送(Distribution)功能为一体的中心基地(即DMD建造基地)来进行保障房的集成建造。

保障房的集成建造模式是以DMD建造基地为中心，通过虚拟产业化集团的统一指挥和协调，实现了各参与主体的横向一体化，各项建设活动的纵向一体化；实现了管理要素集成，过程集成和信息集成；实现了保障房建造的一体化、工业化和精细化。具体来讲，一方面，通过DMD建造基地将制造业的生产管理方式和保障房的建造、管理有效地集成在一起，提高了保障房的工业化程度；有利于设计标准化、生产工厂化、现场装配化和组织管理高效化。另一方面，虚拟企业组织模式实际是各参与方基于信息链和产品供应链组建的动态联盟[18]。虚拟产业化集团即保障房集成化模式的高级形式，其实际就是一个以房地产开发商为核心，集合建设产业链上各参与方，设立设计部、工程部、部品生产厂和物流配送中心的管理系统。可见，集成建造模式是在房地产开发商的领导和政府保障房管理机构的监督协调下，以基于集成供应链系统的资源共享和交流平台——DMD建造基地为中心，来实现建设信息的沟通和传递，快速实现保障房的产业化建造。DMD建造基地的组织结构如图２所示。

保障房的集成建造是以住宅产业化理论为基础，因此，住宅产业化“设计标准化、生产工厂化、现场装配化、管理科学化”的思想是贯穿DMD建造基地的主线。本文抓住这一主线，结合DMD建造基地和保障房自身的特点，提出了保障房建造的基本思路：部品

图２ DMD 建造基地的组织结构

3.1 DMD 建造基地保障房部品标准化的实现

从工业化的角度来讲，保障房是由一个个相对独立而又标准协调的部品组合构建而成，而部品是由建筑材料、构配件等原材料组合而成的。因此，只要实现了构成部品的建筑材料、构配件和工艺流程的标准化，即构成部品的各工作单元的标准化，就可实现部品的标准化。前文详细论述了以保障房为研究对象时工作单元标准化的实施方案，而对于部品来讲，部品可以看作是保障房项目中的分项工程，因此，可以按照 -Master-Format 规则和 -Uni-format 规则来实现部品工作单元的标准化分类。然而，实现工作单元标准化不仅仅是工作单元的标准化分类，还需要对通过标准化分类得到的工作单元各组成元素实现标准化的设计。

i1P i2P 设计部 工程部 部品生产厂 物流中心 集成运作管理 集成供应链系统

签订合作协议 评估选择 信息传递、交流 设计咨询单位 建筑施工企业 部品生产厂 材料设备供应商 第三方物流企业 负责 监督协调 房地产开发商 政府保障房管理机构 委托 组建 虚拟产业化集团 构建 DMD 建造基地 信息传递、交流

传统住宅项目由于不具备相同性质，标准化和部品化特征不明显，而保障房工程高度的标准化则为标准化设计提供了难得的契机。同时，保障房项目工作单元的标准化设计也打破了传统设计模式下“施工方不能介入工程的设计过程，只能按照设计方给出的施工图纸进行施工，没有变更图纸的权力，设计方更不能或很难按照企业的施工模式重新进行图纸设计或做出设计变更”的桎梏，DMD建造基地模式下的设计是由设计部门、施工部门和部品生产部门在项目准备阶段经过协商和沟通，在满足建筑设计规范的基础上尽可能地考虑到产品生产和施工的方便性和可行性。DMD建造基地模式下保障房项目的工作单元标准化设计内容应包括：

①模数体系的应用。在对保障房部品的组成元素进行设计时通过确定模数体系可以实现部品的通用化；在现场装配安装过程中，由于建筑物主体和部品尺寸都是由模数来实现的，有效地模数体系还有利于施工现场的标准化装配安装；有效地模数体系，可以使结构主体、建筑辅助等部分的尺寸都以此模数体系为基准，使得项目结构和户型设计、原料加工、构件生产和物流、现场的装配安装、竣工的验收检验有一个统一有序的规则来实施，从而使得生产加工装配实现规格化、简单化、精准化[19]。因此，应对构件和施工流程乃至整个项目过程实行模数标准化，确定模数单位和基本模数。

②结构构件的标准化设计。主体结构构件标准设计应在房地产开发商的领导和政府保障房管理部门的监督协调下，以DMD建造基地的执行为核心，设计部门、部品生产厂、物流配送中心、施工部门互相协调进行。工业化途径的保障房主体结构构件标准设计应综合考虑DMD建造基地的工业化生产的要求、结构形式、承载力、截面尺寸、现场装配施工的方便性和可行性、构件的物流条件等要求。在对维护构件和辅助构件进行标准设计时应对构件做到标准化，系列化[20]。从而使得保障房大量采用标准设计，做到直接在DMD 建造基地生产、制作、运输到现场直接装配安装，而不用特别定做非标准化构件和辅助构件，提高工程效率。

③建筑材料的标准化设计。建筑材料使用的标准化是实现保障房工作单元标准化设计的重点之一。保障房所用材料的标准化要着力解决以下问题：一是同一部品所用的建筑材料没用统一的规定；二是同一种建筑材料的构配件型号杂乱繁多，没用形成统一的系列化，很大程度上加大了装配化施工中节点处的工作量；三是各种建筑材料性能标准规定不完善，缺乏对强度、韧性、防水性、防火性等标准化指标的规定。

④节点的标准化设计。节点标准化设计处理的好坏直接影响到到工程项目的进度、质量和施工安全。节点标准化设计是标准设计中的重要内容，节点是否安全，对保证住宅结构的整体性和可靠度、对制造安装的质量和进度以及整个建设周期和成本都有直接影响。节点标准化设计应做到整体性好、传力明确、构造简单、安全可靠、节约材料和施工方便。

3.2DMD建造基地的保障房部品精益生产

“十二五”计划五年建设3600万套保障房，其中2012年新建和改造700万套以上，这是一项艰巨而紧迫的任务，既要提高建设效率更要注重建设质量，否则，一旦出现问题，造成日后大规模的改造或重建，带来巨大的资源和资金浪费的同时，也将更严重背离保障改善民生的国家战略[21]。因此，本文认为，以DMD建造基地为依托，将制造业精益生产中“节约成本、产品质量‘零缺陷’”的思想应用于保障房部品的生产中，通过成组技术（GT）实现标准化部品的大规模生产；通过并行工程（CE）对部品及其相关过程（包括制造过程和支持过程）进行并行、集成化处理来实现部品的集成化；通过准时生产（JIT）减少部品生产中的各种浪费；通过尽善尽美的质量管理实现部品质量的“零缺陷”，从而达到有效节约成本、缩短工期、减少变更、提高保障房质量的目的。

（1）成组技术——实现部品的大规模生产

成组技术是集成制造的基础技术之一，它可以将属于不同对象的，但具有共同属性或特征的零部件加以整合与集成，来实现大规模工厂化生产，从而提高效率、降低成本[22]。

前文已经指出，通过构建 -Master-Format 规则和 -Uni-format ，可以实现保障房项目工

作单元的标准化，因此，以其为基础，基于成组技术，可以对 不同，但 相同的工作单

元，进行系统的整合与集成形成模块化的工作包，从而实现大规模的工厂化生产。

成组技术应用的关键在于建立对于工作单元的识别系统，并基于工作单元的特征识别进行编码，从而实现其双向识别——项目属性识别与模块属性识别，以解决大批量制造与

部品识别的关键问题。 -Master-Format 规则与 -Uni-Format 规则己经提出了对于保障房

项目的四层分解结构，并可以得出这样的结论：在该结构体系中，处于最底层的工作单元是整个结构分解体系的基础，对于特定工程的工作单元编码，将成为该工程整体编码的基础。编码的目的在于从众多的标准化零部件、构配件、工艺流程中，准确识别该工作单元的属性——所属的分项工程、分部工程和单位工程，这是实现成组技术的基本前提；同时还要通过编码识别其自身的特征，以保证具有相同特征的零部件可以进行整合。因此，工作单元的编码应该是由两阶段构成，即 -Master-Format 规则与 -Uni-Format 规则中提出的两种编码，一种是对工作单元从属项目的具体环节识别的 -Master-Format 码，另一种

是对具有共同生产特征的工作单元进行识别的

-Uni-Format 码。综上，成组技术编码结构流程图具体如图3。

图3 成组技术编码结构流程图

i1P i2P i1P i2P 1i P 2i P 1i P 2i P 2i P 1i P 工 作 包 DMD 建造基地大规模生产 成组技术 自自身属性识别码

从属关系识别编码 工程项目 i1P -Master-Format 工作单元

一级编码 所属工程项目 二级编码 所属单位工程 三级编码 所属分部工程 四级编码 所属分项工程 工艺特征编码

（2）并行工程——实现部品的制造集成化

并行工程是对产品及其相关过程(包括制造过程和支持过程)进行并行、一体化设计的一种系统化的工作模式[23]。它强调多学科的协调工作（Team Work）和一体化、并行进行产品及其相关过程的设计，强调功能与过程的集成，从而达到提高产品质量、降低产品成本和缩短开发周期的目的[24]。不难看出，并行工程“一体化”的核心思想与保障房部品的集成化思想是基本相似的，另外，二者的最终目的——提高产品质量与产品整体最优，也是大同小异。因此，通过并行工程来实现保障房部品的集成化是可行的。在保障房部品的精益生产中，并行工程主要应用在设计开发期间，通过构建的虚拟产业化集团将开发方、设计方、施工方等结合起来，在充分考虑部品的功能和部位等因素的基础上，以最快的速度按要求完成部品的集成化设计，进而实现集成制造，为后期的集成施工奠定基础。

（3）准时生产——消除一切浪费

准时生产方式是起源于日本丰田汽车公司的一种生产管理方法，丰田公司对其定义为：只在必要的时间，以必要的数量生产必要的产品[25]。而美国生产与库存控制控制协会（APICS）在进行了大量的研究分析后，对JIT作了一个比较全面的解释：JIT是制造业达到优秀的一种哲理，其基本点是有效的消除所有的浪费[26]。从上述定义来看，JIT的核心是消除一切浪费，追求不断地改进，全面提高生产效率。对浪费这一概念，不同的生产管理思想有不同的理解，JIT对浪费的理解是指一切不能为产品增值的活动，包括：过量生产、低劣的制造过程、库存及废品等。将JIT思想应用到DMD建造基地，可以理解为在部品的生产过程中，按需生产所需数量的部品，减少生产过程中的各种浪费，减少原材料和在制品库存、减少厂房面积需求、减少低劣部品及废品，加速流动资金周转、缩短生产周期。

（4）尽善尽美的质量管理——部品质量的“零缺陷”

精益生产中的质量管理强调质量是生产出来的而不是检验出来的，检验只是一种事后补救，不但成本高而且无法保证不出差错[27]。它提出将品质内建于设计、流程和制造当中去，并建立一个质量保证系统，来保证最终质量。在生产过程中，对质量的检验与控制在每一道工序都进行，重在培养每位员工的质量意识，在每一道工序进行时注意质量的检测与控制，保证及时发现质量问题。如果在生产过程中发现质量问题，根据情况，可以立即停止生产，直至解决问题，从而保证不出现对不合格品的无效加工。把这种“尽善尽美”的质量管理思想应用到DMD建造基地的生产中，必然会有效地提高部品的质量，减少由于返工、返修等质量问题占用的成本和时间，提高保障房的建造速度和质量。

3.3DMD建造基地的供应链管理

DMD建造基地模式是以基地为核心，其物流管理主要是保障房部品生产中原材料的采购、储存、加工、运输、装配。基于DMD建造基地的核心地位，组建以DMD建造基地为核心的，将供应商、部品生产厂、第三方物流企业连成一个整体的物流管理体系，即供应链。通过供应链，使其他参与各方服务于DMD建造基地，同时，在供应链中通过有效的物流管理，建立高效的物流系统，实现物资供应的及时化、准确化、零库存等对于降低物流成本，实现资源的优化配置，加速对市场的响应，加快项目建设都起着重要作用[28]。

在DMD建造基地的供应链物流管理中，DMD建造基地如何管理自身的生产物流，并以此为基础形成供应链物流是研究的重点。结合保障房建设和工业化制造的经验，可以利用物料需求计划（MRP）相关技术组织和管理DMD建造基地的生产物流，在确定生产物流的基础上，组织管理供应链物流。MRP的原理是由主生产计划（MPS）和主产品的层次结构逐层逐个地求出产品所有零部件的出厂时间、出厂数量，自己加工就形成加工任

务单，向外采购就形成采购任务单[29]。其基本任务，一方面，是根据最终产品的生产计划导出所需物料(原材料、零部件等)的需求数量和需求时间；另一方面，是根据物料需求时间和生产(订货)周期来确定开始订货的时间和数量。结合中心建造基地，MRP 的基本流程如图4所示。

图4 DMD 建造基地MRP 的基本流程图

N 成本核算

采购计划 生产任务 需求平衡 能力调整 库存管理 物料需求计划 住宅部件

结构清单

部件加工计划 住宅工期计划 资源需求计划 施工组织设计 工期调整

施工合同 N Y

3.4 DMD 建造基地的现场装配施工管理

DMD 建造基地在保障房工程的建造过程中具有综合协调的核心地位。通过DMD 建造基地实现保障房工程项目各参与主体的横向一体化；实现建造过程中各项活动的纵向一体化；实现管理要素集成、过程集成和信息集成；在这种模式下，传统的施工管理方法已经不能满足科学化的要求，因此，需要研究基于DMD 建造基地的体现工业化建造特点的施工管理方法。

在现场装配化施工体系中，由于保障房建设参与方和施工工序众多，造成现场施工管理困难，所以，有必要选取合适的系统管理方法对现场装配化施工这一复杂的项目体系进行科学化的管理。因此，本文提出，在现场装配化施工体系的管理中，运用系统集成的思想，实现施工过程中部品的施工集成化，实现施工过程的统一化管理，分析它们的特点和要求，加强各要素之间的联系，使其成为一个完整且内部关系协调的系统。现场装配化施工体系的系统集成思想包括两个方面：横向集成和纵向集成[30]。横向的集成管理是对各参与主体在施工过程中的集成管理，它是一种关系协调的集成，其对象主要包括：设计方、装配施工方、部品生产厂、第三方物流企业。纵向的集成管理是对施工管理对象的集成管理，其主要是对施工过程的集成管理，包括部品进场管理、装配管理、进度计划管理等。另外，考虑到与部品生产管理相衔接，施工体系的集成管理还应该包括信息集成管理，即施工过程的管理信息化和各参与主体信息的集成管理。

（1）参与方的集成管理

在DMD 建造基地中主要有四个参与方：设计部门、装配施工部门、部品生产部门、第三方物流部门，这些参与方互相影响、互相促进，部品和构件生产直接关系着设计方案的选用；设计方案直接决定着各施工工艺和施工组织设计；物流企业则关系到施工单位所需原材料的及时运送。因此，应以DMD 建造基地为核心来展开组织协调管理，使得装配施工科学有序进行。各参与方对项目的影响主要体现在对施工过程的影响上，部品生产部门应该对其生产的部品负责，保证其生产的部品在施工过程中的质量和标准化；设计部门应对其设计负责，保证其设计的可行性、可施工性和生产的可实现性，使得按照设计，施工过程可以顺利流畅的完成；第三方物流部门应该对装配施工部门所需的原材料以及部品生产部门所生产的部品的及时运输负责，其配送情况直接关系着施工活动的开展，影响着施工进度。因此，对装配化施工中的各参与对象进行集成化管理，可以保证项目的按时完成和工程质量的达标。保障房施工体系参与方集成管理如图5所示。

图5 保障房施工体系参与方集成管理

反馈（生产情况） 部品生产厂 反馈（生产可行性） 施工集成 制造集成 第三方物流企业 物 流 反馈（原材料供应） 设 计 装配施工企业 反馈（施工可行性） 设 计 单 位 协调 限 额 政府保障房管理机构 监 督

（2）施工过程集成管理

在保障房建设过程中，由于采用工业化的集成建造模式，施工工序搭接和并行工程情况大量增加，这就要求有一个新的管理方法对这一复杂的施工体系实施统一指挥和协调管理，而集成管理就是在系统集成思想的基础上，对这一系列的施工环节及其对应的实施方进行集成化管理，从而实现项目施工过程的优化。施工过程集成管理的内容主要包括部品进场管理、装配管理、进度计划管理等方面。

①部品进场管理。由于施工现场的场地限制使得DMD建造基地的部品和构件不可能全部一次性运送到施工现场堆放，因此，每次DMD建造基地的部品和构件进场情况应和现场施工条件的状态相匹配。另外，部品和构件的检验工作是施工中重要的一环，部品或构件一旦装配成型后，如要再进行处理将有很大的困难，因此，在进行装配之前就应该按照法规规范检验，确保部品的安装一次成功。

②装配管理。装配管理包含两个方面的内容，一方面是测量校对管理，垂直度、轴线和标高是检验安装质量的重要指标，对项目装配质量控制具有基础地位，为施工过程提供标准，为施工检验提供依据[31]。在施工流程上来看，保障房建造过程中的各施工段之间是相互影响和制约的,测量问题所导致的某一施工过程的延误，进而会影响到整个施工进度，因此,测量校对的管理是重要环节。另一方面是节点处质量的控制，运至施工现场的部品或构件在装配过程中是依靠节点来实现相互之间的连接，因此,节点处的施工质量决定着项目总质量，而节点处施工进度决定着项目总进度[32]。所以，在项目施工过程中要在节点处安装过程中安排最合适的施工组织，最合适的施工工艺，最熟练的技术工人，以此来保证节点处施工的一次性合格率，避免因多次返工造成节点处构件疲劳，影响工程质量。

③进度计划管理。在装配施工过程中由于作业面增多，造成项目进度计划的制定和进度的控制要比普通建设项目更加复杂。对装配施工的工期计划管理可通过分解项目的组织结构和细化施工的进度计划来完成。一方面，在项目结构划分中应采用“项目经理、管理人员、施工人员”的层级划分方式，做到施工指令的有效传达和分解，落实责任到人的阶梯式计划，并通过各种项目信息及时对计划做出调整和改善，不断纠偏，完成项目进度总目标。另一方面，在项目开始之前，施工装配部门就应该根据所要求的施工目标制定好总的施工进度计划，而且应该在项目的实施过程中严格按照总进度计划来执行。当在项目实施过程中因为一些不可避免的原因导致与原施工进度计划偏离时，可根据项目新的情况来调整原计划，并将新进度计划分解传达到施工现场的每个人，保证新进度计划的完成，最终保证项目的进度要求。装配施工的过程集成管理如图6所示。

（3）信息集成管理

工程建设项目的信息管理是指在工程实施中对项目信息传输进行组织和控制，合理的组织和控制工程信息的传输，能够方便有效的获取、存储、处理和交流工程项目信息[33]。信息集成则是指对系统中各种类型的数据进行统一管理、避免不必要的冗余，为项目参与各方提供统一和透明的界面，从而实现信息共享[34]。保障房项目建设中由于参与方复杂、操作界面众多、工程数量巨大，使得其信息的管理较为困难，因此，需要对现场装配施工体系中所涉及的全部信息进行集成化管理，完成对各参与方以及各施工阶段的统一管理。

图6 装配施工的过程集成管理

安全环保 组织协调 人力资源 合格 检验 不合格 部品进场 部品质量检 验 合格 检验 不合格 测量校对 测量标准检 验 合格 检验 不合格 装配施工 构件安装检 验 合格 检验 不合格 节点控制 节点质量检 验 合格 检验 不合格

进度控制 进度计划检 验 验 收

结束语

保障房的集成建造模式是在政府大力倡导建设保障房之际，顺应住宅产业化的发展趋势，围绕保障房建造的特点，借鉴制造业先进的生产组织模式提出的协作集成化的新型生产组织方式，既完成了保障房建设的艰巨任务，全面升级了保障房建造；也为住宅产业化的发展提供了难得的契机，推进了住宅产业化进程。

本文在借鉴制造业成熟的生产组织模式的基础上提出了保障房的集成建造模式，并分别从工作单元标准化、保障房部品集成化和组织模式构建三个方面对集成建造进行了详细论述。其中，工作单元标准化的关键在于如何实现工程项目过程的标准化分解，本文采用发达国家先进的Uni-Format和Master-Format分类方法对项目的各层级进行标准化分类；部品集成是保障房建造的技术基础，本文从部品集成的方式和模式两个方面对其进行了具体研究；DMD建造基地模式是集成建造组织模式的构建，也是本文的核心部分。本文以DMD建造基地为核心对保障房的建造过程进行综合协调，首先，基于前文工作单元标准化的理论实现部品标准化，其次，通过引进制造业精益生产的管理思想对部品的生产过程进行管理，然后，通过建立以DMD建造基地为核心的供应链，并基于MRP相关技术组织和管理建造过程的生产物流，最后从施工过程集成、参与方的集成和信息集成三个方面对DMD建造基地现场装配化施工进行全过程集成管理。

致谢

流水年华，四年的本科生涯如白驹过隙，转瞬即逝，毕业将至，回眸这段时间，平淡波澜，点点滴滴，难免感慨万千，这四年的大学生涯将永远铭记我心。

“沐师恩，永难忘”。值此论文即将完结之际，首先，我要衷心地感谢尊敬的段世霞老师！从选题到写作，段老师都给予悉心教诲和无私指导，不断激发我的灵感，点拨我的思路，不厌其烦地帮我从认识变为深刻，将论文逐步完善。在此，再次向我尊敬的段老师致以最衷心的感谢和祝福！

感谢管理工程系及其全体领导和老师给我创造了良好学习及生活环境！感谢所有在我学习和生活中给予关心和帮助的人们！

感谢给予我指导和关怀的高欣老师！同时，也衷心感谢在百忙之中评阅本文的老师们！本论文在写作过程中，参考和借鉴了大量的文献资料，在此，向所有被引用资料的作者表示感谢！另外，鉴于本人知识结构和写作水平的限制，本文仍存在许多不足之处，望各位老师不吝赐教，使本文更加完善。

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房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式

房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究

1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测

住房保障职责

保障性住房工作职责 拟订住房保障政策，制定睢阳区内棚户区改造、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房建设项目的建设规划、申报工作并组织实施。负责城镇居民住房保障对象的调查与审核；负责保障性住房住宅户型面积的审核。 工作程序： 一、廉租住房申请前置条件： 1、具有本市区非农业常住户口： 2、享受本市城市居民最低生活保障待遇的家庭，或经民政部门认定为城市低收入的家庭。 二、商丘市廉租住房补贴资金申请发放流程 1、申请：申请廉租住房补贴资金家庭（居民）持身份证户口薄纸保证向市行政服务中心住建局窗口提出书面申请。 2、登记受理：工作人员对符合条件的，受理登记，发放《审批表》；不符合条件的予以退回，不予受理登记。 3、初审：申请人交《审批表》和相关材料到本人工作单位或户口所在地街道办事处进行初审，单位或办事处应在15个工作日内就申请人的家庭收入，家庭住房状况是否符合规定完成初审，并签署意见。 4、报批：申请人持初审所有有效材料到市行政服务中心住建局窗口报批。（验原件、留复印件、收件人在申请表

上签字） 5、复核：市住房保障部门在15个工作日内对报表材料会同民政部门提出审核意见。 6、公示：住房保障部门对初审符合条件的每月集中在住建局网站公示一次，接受社会监督，并对举报进行查处。公示期15天，无异议或异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记。 7、审批：经公示无异议的保障对象，汇总后按程序报主管局长、局长审批。 8、发放：保障中心按规定和程序对符合条件的家庭发放《廉租住房补贴领取证》和活期存款折。 9、动态管理：已领取租赁住房补贴资金的家庭应按年度分别向工作单位或本人户口所在地街道办事处，市住房保障部门如实申报家庭收入及住房变动情况，经审核对符合条件的续签协议，按政府确定的标准继续发放，不符合条件的停止发放。城市低收入住房困难家庭的收入标准，住房困难标准及住房保障面积标准，由市、县人民政府每年向社会公布一次。 注： 2011年我市廉租住房补贴的发放范围为市区低保家庭中人均居住面积不足15平方米（含15平方米）者，住房补贴面积标准人均18平方米。租金补助标准为每人每月每平米5.5元，家庭最低每月补贴为100元，最高每月补贴

房地产项目可行性研究报告文件

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比

名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新

活动方案 [住房保障中心]住房中心内部考核方案

[住房保障中心]住房中心内部考核方案为扎实做好中心xx年度的内部考核工作，现将有关事宜通知如下：一、考核目的和原则 （一）考核目的 近年来，省、市都高度重视住房公积金综合考核工作，考核内容和标准更加细化，考核工作也更加严格，对我中心的综合工作提出了更高要求，为做好与上级考核工作的衔接，促进工作上水平，进一步加大今年的内部考核。 （二）考核原则 （2）实事求是的原则。考核内容和标准，全部进行量化，通过考核能够客观公正地反映工作实绩。 （3）上下结合的原则。市中心和各县区管理部抽调人员，组成考核组，按照考核内容和标准，分别对各科室、县区管理部进行集中考核打分。 （4）实行集中考核和专业考核相结合，以集中考核为主的原则。集中进行工作情况汇报，并对各项硬指标和软环境建设的有关资料进行集中查看和核实。 二、考核范围 各科室、县区管理部。 三、考核内容及分值权重 为保证市中心和各县区考核评价结果的客观性、公正性、合理性和科学性，以住房公积金业务发展水平为主要内容，考核内容及分值权重

如下： （三）会计核算管理情况（25%）。由计划会计科制定公积金会计核算方面的详细考核内容、标准和分值。 （四）综合规范管理情况（20%）。由办公室制定综合规范管理方面的详细考核内容、标准和分值。主要包括机关党建、综治安全、文明主题实践活动、转方式调结构大讨论活动、经济发展环境建设和廉政建设等方面。 （五）信息网络管理、网上业务办理、网上答复和市长公开电话办理等情况（5%）。由信息科制定详细的考核内容、标准和分值。 以上考核内容、标准和打分表，各科室于1月18日前报办公室。 四、奖励加分（最高10分） 3、特殊贡献（最高加1分）。积极争取党委政府（不包括乡镇办事处）、上级部门（不包括市中心）、财政部门（不包括相关业务部门）无偿资金3万元（含）以上，用于住房公积金业务开展或办公条件改善的加1分。 五、考核方式 （一）加强组织领导。成立中心考核领导小组。 （二）分组考核。考核小组分为综合业务组、业务组和综合组，并确定组长和成员，负责本组具体考核工作。 （三）统一考核标准。考核人员依照考核标准，认真查看原件，逐项打分。 六、考核程序

国外保障性住房融资模式经验对我国的启示

国外保障性住房融资模式经验对我国的启示 保障性住房是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房，政府在支持保障性住房建设中起到了重要的主导作用。因此，如何通过借鉴国际先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。 一、国外保障性住房融资模式经验借鉴 一是建立健全完备的法律制度依法保障住房保障政策的实施。健全的法律体系在住房保障体制中发挥着至关重要的作用，国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府从20世纪30 年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。 二是配套的财税政策切实保障财政预算资金投入。国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。 三是实施积极政策鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。日本政府成立住宅金融公库、住宅融资保障协会等政策性金融机构，主要为居民提供长期低息住房贷款、为住房建设提供资金以及一般金融机构所不能提供的融资服务，而融资中出现的亏损则由国家财政予以补贴，借以引导其对那些难以从商业银行获得信贷的开发企业和个人提供住房资金支持。此外，多数国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。 四是吸收社会资本作为保障性住房融资模式的有益补充。多数国外政府通过制定一系列激励机制撬动私人投资，引导社会资本投资保障性住房。美国政府通过可享受房地产开发的税收优惠政策，吸引社会资本参与保障房建设。日本政府对于民间住房金融机构的发展也给予必要的扶持，吸引更多低成本的社会资金到保障性住宅领域，实现保障性住房多样化发展。英国政府采取的住房私人主动融资模式(PFI)目的也在于吸引私营企业参与，使私营资产有合理收益，减少私人投资者的额外风险。

房地产开发项目可行性研究(一)

房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估

算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费

8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是

保障性住房专项研究(完整版)

方兴地产产品标准化系列 FX-Z03-2012 方兴地产保障性住房专项研究 （交楼标准及户型）

方兴地产保障性住房专项研究（交楼标准及户型） 2012年9月

目录 1 编制说明 (1) 2 保障性住房的面积标准 (2) 2.1 保障性住房定义 (2) 2.2 面积标准 (2) 2.3 保障性住房套型各功能空间面积配置分析 (2) 3 建筑及精装修交楼标准 (4) 3.1 内装修材料及部品 (4) 3.2 保温材料 (5) 3.3 外墙装修材料 (5) 3.4 屋面做法 (5) 3.5 地下室材料做法 (5) 4 设备交楼标准 (6) 4.1 给排水专业 (6) 4.2 空调与通风专业 (8) 4.3 强电专业 (9) 4.4 弱电专业 (10) 4.5 燃气专业 (11) 5 方兴地产保障性住房案例——金茂府 (12) 5.1 概述 (12) 5.2 建筑及精装修交楼标准 (18) 5.3 金茂府廉租房单方成本指标 (19)

1编制说明 随着国家对保障性住房建设的投入日益增强，保障性住房建设必定迎来大的发展。作为有社会责任的且具有央企背景的地产公司，方兴地产必然要在保障性住房开发建设方面做出自己的贡献。同时，也是为了更好地总结公司内部保障性住房建设的经验，提高标准化水平，为大量、多地开发实施提供技术支持，缩短开发周期，节约社会成本，而进行此项保障性住房专项研究。 此研究只在方兴北京金茂府A4~10地块20号楼保障性住房（廉租房）基础上进行归纳、整理和总结，并在此基础上形成最终成果。伴随保障性住房开发建设量的增加，系统性的研究将逐步开展。 保障性住房建设除应严格执行《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《居住建筑节能设计标准》等国家现行有关技术规范、标准及相关法律法规外，还应符合项目所在地区的相关地方法规的要求。 保障性住房建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和建设工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。 此保障性住房专项研究标准参考北京市保障性住房标准，其他地方项目使用时，需依照当地地保障性住房相关政策标准及项目成本控制综合执行。

住建局保障性住房管理中心年度工作总结

住建局保障性住房管理中心年度工作总结 一年来，在局党组、局领导班子的正确领导和高度重视下，保障性住房管理中心认真贯彻执行国家和省市县有关保障性住房的方针、政策；充分认识保障性住房建设是县委、县政府执政为民、改善民生，解决群众住房困难，促进社会和谐稳定的重大举措，是加强和创新社会管理的重要内容。我中心本着把保障性住房建设好、管理好、使用好的工作原则开展了以下几个方面的工作： 一、开展的主要工作 （一）规范操作，有力推进公共租赁住房租售工作 到今年底，共分配公共租赁住房3274套（包括安置灾民和预分配），占20XX年底前建成的3599套公共租赁住房的%，为市级下达3231套任务的%。其中，有购买意愿的44户。全年共收取保证金万元，租金201万元，其中：收取购房款万元。 在分配公共租赁住房过程中，坚持“政府领导、部门组织、代表监督、司法公证”，“公平、公正、公开”，“分类编号、按幢投放、租售分开”的原则，严格规范操作。全年共进行了7次联审，组织了5次公开抽签配租。 （二）依法依规，认真落实、整改保障性安居工程项目跟踪审计事项

《20XX年城镇保障性安居工程项目跟踪审计报告》中提出的部分保障性住房闲置，造成公共资源浪费2620套由于基础设施滞后导致截止20XX年底未及时分配闲置2620套。 1、三个佳阳小区2620套已整改1783套（含安置灾民临时居住500套），剩余837套。 2、达丙惠民小区由于户型改造不能满足正常使用闲置的9套已整改。 （三）加大投入，全力建设公共租赁住房 20XX年新建公共租赁住房40套（翁堵镇16套、鸡飞镇24套），总建筑面2240平方米。目前，项目进展顺利，已完成基础浇筑，下拨上级补助资金144万元（其中，翁堵镇58万元；鸡飞镇86万元），完成投资50万元（其中，翁堵镇20万元；鸡飞镇30万元）；20XX年公租房（昌宁摩尔农庄生物科技有限公司）停工近一年后，于今年12月正式复工，拨付项目资金万元；20XX年代建项目已启动回购程序。 （四）加强资金管理，确保资金安全 严格数据审核，按项目进度及时、精确、安全的拨付各项目上级补助资金。年内共拨付上级补助万元。其中：云南城乡投资有限公司20XX年公共租赁住房建设项目万元；泰宇房地产开发有限责任公司20XX年公共租赁住房建设项目万元；卫生系统20XX年公共租赁住房建设项目32万元；20XX 年公共租赁住房建设项目万元（教育系统万元，工信局万

中国保障性住房建设的现状

中国保障性住房建设的现状 关键词：保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因，虽然历经了十几年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道，透露近期的国务院常务会议上，研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调，改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的硬任务，也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 （1）保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。 （2）保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践，部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中，仍避免不了一些问题： 住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力 住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难

退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 （1）什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。 （2）中国主要城市保障性住房建设模式 目前，我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式，开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低，代建模式由政府划拨土地，房地产企业进行代建，此模式对于房地产企业而言风险小，利润也很小，收益比较稳定，目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题，比较合理化的建议有以下几点： 1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。 3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。 4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。 5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。 6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口

房地产投资项目可行性研究报告doc

房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等

【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报

社区住房保障工作总结

东宁社区住房保障工作总结 为规范廉租住房保障工作管理，明确工作职责，严格廉租住房保 障申请审批程序，结合辖区特点，本着公平、公正的原则，我东宁社区今年分别对7户低收入家庭、低保家庭、特困家庭发放了廉租住房 补贴，总金额30240元。现将今年住房保障工作开展情况总结如下： 一、审核细致，宣传到位 组织社区干部认真学习廉租住房审批流程和相关政策，使社区干 部充分认识到廉租住房摸底调查的必要性和重要性。认真做好宣传，通过悬挂横幅、发放宣传单，针对特殊群体进行走访入户等形式，大力宣传市政府关于廉租住房保障有关政策，使廉租住房惠民政策深入人心。对符合政策的保障对象，仔细认真的做好政策讲解工作，对不符合政策的，做好耐心细致的政策说明工作，不断提高市民的政策知晓率。 二、扎实做好廉租住房保障工作 1、结合网格化管理，严把准入关。在网格化管理中，根据群众 服务需求，及时调整思路，按照“责任网格化，服务网络化，管理一体化，信息现代化”的工作要求，在受理廉租房申请，审核过程中可以通过了解申请人家庭情况，入户摸底调查等形式，将申请人家庭的住房情况、就业情况、收入情况、婚育情况等基本信息反馈给社区负责人。这样就能做到“弄清一户，审核一户”，避免将一些不符合条 件的居民纳入到保障范围。 ２、规范审批程序，严把审核关。每季度对社区初审上报的廉租住房申请人员情况进行审核，听取每一户申报家庭成员组成、住房情况、家庭经济收入等基本情况的汇报，对吃不透，拿不准的问题，重新入户核查，再进行研究商定，集体把关审定，确保集体研究，集体决定。杜绝人情关、面子关、蒙混过关，弄虚作假现象的发生。 3、严格公示程序。为了使廉租住房保障工作公开、公平、公正，真正使困难群体享受到国家的优惠政策，充分利用社区公示公告栏，对通过审核的廉租住房保障户进行公示。 4、建档立册，规范管理。结合各社区的实际情况，加强档案的建立、完善和指导。对符合条件的廉租住房申报人员建立电子表册，实行一户一档，动态管理，可以在最短的时间内查阅任何一个申请人档案，并根据电子表册将享受实物配租和租赁补贴的廉租住房保障户的档案区分开来，实行廉租住房档案专柜专人管理，确保档案材料规范有序。篇二：区保障性住房工作小结 区房管办2012年度保障性住房分配管理情 况汇报 一、历年工作回顾及目前工作进展情况 （一）历年工作回顾 自2009年**区开展保障性住房工作以来，**紧紧围绕工作重心，较为出色地完成了保障性住房分配管理任务。2009年至2011年**共完成廉租住房实物配租**户（其中2009年**户、2010年**户、2011年**户），2011年将**户城镇低收入家庭纳入租金补贴范围，发放租金补贴***元。全年住房保障总户数共计***户。 目前已配租的房源共计***套，除**36套在**区以外，剩下的**套均分布在我区。其中**地块**套，**小区**套，**新城**套。 （二）2012年度工作开展情况 为切实做好2012年度保障性住房工作，完成年初的目标考核任务**紧紧围绕工作重心，按照既定的时间节点，完成了各项工作。现作如下汇报： （一）准入机制。 1、完成年度复审工作。全区累计完成年度复审**户，其中租金补贴**户，实物配租**

社会保障性住房开发模式研究

社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要：本文将先从保障房建设的起源与发展说起，目前保障房建设现状与开发模式分析，进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词：公共住房；社会保障性住房；开发模式；参考性意见 我国经济飞速发展，城市现代化也正在急速扩大，城市里也存在众多低保住户，他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本，采取低端模式，质量不高，如今在新一届党和政府领导人的带领下，我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路，合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力，依通过成功的市场运作，努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的，也是政府应当给予公民最基本的权利，但在如今的高房价的情形下，这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来，我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出，“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看，经济适用住房虽然绝对数量有所增加，但是增长速度相对较慢，这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降，虽然在2008年略有提高，但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念，是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下，我国正在大力推进的保障房建设，无论从规模还是速度来看，都是史无前例的。在如此重大的任务面前，没有先例可以遵循，全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”，不断地在实践各种建设

2018年住建局住保办住房保障工作实施方案

2018年住建局住保办住房保障工作实施方 案 住房保障工作有哪些实施方案呢？今天给大家带来了2018年住建局住保办住房保障工作实施方案，下面大家一起来看一下吧，希望能给大家带来帮助。 住建局住保办2018年住房保障工作实施方案 为全面完成2018年市级下xx的住房保障目标任务，切实有效推进全县保障性安居工程建设、分配和管理工作，根据xx市住房保障领导小组办公室关于印发《2018年xx市住房保障工作实施方案》的通知（xx市住保办发〔2018〕7号）要求，现结合我县实际，特制定本实施方案。 一、总体要求 以党的十九大会议精神为指导，紧紧围绕年度责任目标，进一步强化我县住房保障责任，加快推进保障性性安居工程建设，认真抓好保障性住房分配运营管理工作，切实有效解决全县中等偏下收入家庭、新就业无房职工以及外来务工人员的住房困难，促进社会公平正义，保障人民安居乐业。 二、目标任务 （一）开工任务。实施城镇危旧房棚户区改造开工699户，69059平方米。 （二）基本建成任务。基本建成20xx年公共租赁住房建设项目200套。

（三）竣工任务。全面竣工机关幼儿园片区、化工厂片区城市棚户区改造183套，竣工20xx年公共租赁住房建设项目xx0套。 （四）租赁补贴发放。xx月底前发放住房租赁补贴xx0户，其中新增发放租赁补贴xx户。 三、工作措施 （一）超前谋划，全力抓好2018年新开工项目。2017年8月我县就对2018年住房保障工作进行了安排部署，并落实到了具体项目。今年我县共实施棚户区改造项目3个，都提前到2017年开始启动实施，目前橄榄大道以南片区棚户区改造项目正在基础施工；化工厂4、5、6号楼棚户区改造项目已进行了意向协议签定，方案已经县政府审定；金源世纪城片区棚户区改造项目拆迁已完成。下一步，由住建局牵头，征收办负责在6月底前完成化工厂4、5、6号楼的房屋折迁，由县城普公司负责在7月下旬组织开工建设。金源世纪城由县住建局负责督促开发商在6底全面进行基础施工。 （二）强化措施，全面推进基本建成和竣工项目。一是摸清在建项目进展情况，3中旬由住保办牵头，县房管所、质监站参与，组织一次保障性安居工程建设项目专项清理，重点核查项目进展、质量安全、工地秩序等情况，二是制定推进措施，针对清理情况，及时反馈存在的问题，并由项目

保障性住房建设调查研究报告.doc

保障性住房建设调查研究 报告

为了贯彻落实中央关于保增长、保民生、保稳定的一系列重大决策，全国人大常委会组织专题调研组，在陈昌智副委员长带领下，从6月上旬到7月下旬，先后对山西、黑龙江、甘肃、河北四省的保障性住房建设实施情况开展了实地调研。专题调研小组先后听取四省政府有关工作情况的介绍，到20个市、14个县与市、县政府和有关部门座谈，深入城区、林区、垦区、矿区和农村保障性住房建设工地实地考察，探访廉租房、棚户区和农村危旧房住户，并针对调研中发现的问题，与四省人大、政府和有关部门的领导同志充分交换了意见。同时，专题调研小组还委托安徽、江西、山东、河南、云南等5省人大财经委、预算工委对保障性住房建设情况开展专题调研并提交了调研报告。现将专题调研情况报告如下。 一、保障性住房建设取得了积极进展 党中央、国务院高度重视解决城乡低收入居民的住房困难问题。党的xx大明确提出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，到2020年实现“住有所居”的目标。XX年，国务院制订了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作目标和政策措施。XX年12月，国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求进一步加大保障性住房建设力度。XX年第4季度，国务院决定在新增的中央预算内投资中，安排75亿元用于新建廉租住房补助，2亿元用于农村危房改造试点。今年3月，xx总理在政府工作报告中明确提出，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题。在XX年预算安排的中央重大公共投资中，有493亿元用于廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造试点和少数民族地区游牧民定居工程建设。国务院有关部门及时制定了廉租住房保障规划，出台了有关农村危房改造的指导意见，确定在XX年采取实物配租和租赁补贴相结合的方式，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房177万套、新增发放租赁补贴83万户；解决80万户林区、垦区、煤矿的棚户区居民的住房改造；帮助80万个农村贫困户实施危房改造；继续推进游牧民定居工程。

北京市丰台区住房保障事务中心

北京市丰台区住房保障事务中心 2018年部门预算情况说明 一、部门基本情况 承担本区保障性住房相关的技术性、事务性、辅助性工作；负责保障性住房租、售资格审核和档案管理工作；负责指导街道办事处（乡、镇人民政府）保障性住房申请资格受理、审查、公示和档案管理工作；负责保障性住房的后期管理工作；负责辖区内城镇房屋的日常管理工作，并将发现的房屋违法违规行为及时上报行政主管部门；负责辖区内城镇房屋安全和防汛工作。截至2017年底，事业编制76人，实际59人；离退休人员25人。 二、2018年收入及支出总体情况 2018年部门收入预算4023.496512万元，同比2017年增加2779.0119万元，增长69.06%，主要原因：保障性住房租金补贴数量。其中：财政拨款4023.496512万元，上级补助收入0元，事业收入0元，经营收入0元，附属单位缴款0元，其他收入0万元，用事业基金弥补收支差额0元，上年结转和结余0元。 2018年部门支出预算4023.496512万元，比2017年增加2779.0119万元，增长69.06%，主要原因：保障性住房租金补贴数量增加。其中基本支出预算1624.61万元，项

目支出预算2398.883712万元。 教育支出6.25万元，其中培训支出6.25万元。 社会保障和就业支出108.3155万元，其中行政运行支出0.5537万元，事业单位离退休支出26.4438万元，机关事业单位基本养老保险缴费支出109.5132万元，机关事业单位职业年金缴费支出43.8048万元。 城乡社区支出1586.893612万元，其中行政运行支出1191.0099万元，一般行政管理事务支395.883712万元。 住房保障支出2250.0374万元，其中保障性住房租金补贴2000万元，住房公积金支出124.494万元，购房补贴支出125.5434万元。 三、主要支出内容 上述支出中，主要用于以下内容： 1、行政机关、事业单位人员工资及日常运转经费； 2、保障性安居工程租金补贴及廉租房物业费、管理费； 四、政府采购情况说明 2018年政府采购预算总额为5.1万元，其中：政府采购货物预算5.1万元，政府采购工程预算0万元，政府采购服务预算0万元。 五、机关运行经费财政拨款预算安排说明 2018年本部门行政单位履行一般行政管理职能、维持机关运行，用财政拨款安排的基本支出中的日常公用经费合

我国保障性住房融资模式探讨

我国保障性住房融资模式探讨 来源：中国建设信息 2011年06月20日14:06 我来说两句(0) 中国工商银行投资银行部张都兴伍军 一、我国保障性住房现状 保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种： 保障形式 保障对象及内容 廉租房 廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。 经济适用房 经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。 限价房 限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。 公共租赁房 公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。 棚户区 虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。

二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划 中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，远高于目前7%的水平。 具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。 数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心 中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重要的民生工程。

住房保障和房管局先进事迹材料

住房保障和房管局先进事迹材料 兵，男，中共党员，1977年4月出生，1993年参加工作。多年来，在工作中始终已满腔热情，开拓的精神，勤勤恳恳，兢兢业业，务实的工作作风。生活中廉洁自律，克己奉公、在思想作风上，保持坚定的立场，防腐拒变，时刻保持清醒头脑。先后多次获得桥东区和本局的优秀党务工作者、优秀共产党员、先进工作者、区信访工作先进个人、桥东区新长征突击手、区60周年国庆安全保卫工作先进个人、区3年大变样先进个人等光荣称号、立三等功一次。荣誉的背后蕴藏着多少辛勤和泪水，他从未向领导提出任何要求。赵建兵同志，多年来主要从事过，办公室、信访、住房保障、共青团、房管、重点工程等多项工作。繁忙的工作但有条有理，从未出过差错。没有辜负组织期望，不断拓宽工作思路，改进工作方法，强化学习意识，严格自律，扎实工作，能以身作则，当好表率，努力提高业务，政治水平。在这平凡而特殊的岗位上，赵建兵扎实的工作作风，出色的完成了领导交办的多项工作任务。 一、狠抓理论学习，提高自身素质，促进各项工作开展党组织多次组织学习创优争先和理论学习活动，赵建兵带领广大入党积极分子和广大青年加强理论学习，进一步明确了作为一名党员，应牢记党的宗旨，党员义务和权利，增强党的观念，发扬优良传统，树立全心全意为人民谋利益意识，永远保持坚定的理论信念，全面贯彻党的方针政策。通过理论学习，提高了理论水平，关心国家大事，留心身边的小事，发挥党员的先锋模范作用。能注意听取同志们的意见，开展自我批评，完善自我，共同提高。把科学发展观落实到本职工作上，指导工作和学习，作为一名党员，处处事事要从大局出发，一切以集体利益为重，个人利益为次，在同事中，能树立优秀党员良好形象，做到：从我做起、向我看齐、对我监督、有困难找我。作为一名党员，要加强学习，更好充实自己，以饱满的精神状态，来迎接新的挑战，学会在竞争中站稳脚步，踏踏实实，目光不能只限于自身周围的小圈子，要着眼于大局，着眼于今后的发展，争取更好的工作成绩。主动开展积极工作，对待工作认真负责，任劳任怨，总结经验，摸索出更好的工作方法和效率。二、以人为本，做好信访，维护社会稳定赵建兵同志在办公室专职信访工作。在工作期间，协助办公室主任，当好领导的参谋助手，很好的协调上下级、科室及部门之间、同事之间的关系。起草文件，做好信访文件整理归档工作，经常加班加点，牺牲个人休息时间，能正确处理好工作和家庭关系，得到家属的理解和支持。赵建兵同志担任信访员以来，认真执行党的方针、政策、积极工作，工作中时刻注重自己的岗位形象，想群众之所想，急群众之所急，既要掌握灵活的工作方法，又要坚持一定的原则。信访工作是一项维护社会稳定，促进发展的系统工作，在工作中，赵建兵同志紧紧围绕“三服务”时刻发挥模范带头作用，既当指挥员又当战斗员，以服务群众为出发点，以自己的实际行动带动和影响群众，及时调整工作思路，工作方法，立足创新，扎实工作。上访群众大多是带“气”而来的，但他始终热情接待，耐心解释，他经常说“做好信访工作，不怕挨骂，受气，要有一个“气坛子”精神和“钉子”精神，在一些原则的问题上，始终坚持“有理有序坚决解决、有理无序的坚决纠正、无理无序的坚决打击”的原则，讲党性，讲政策，讲原则，讲程序，以法治访。在信访工作中，必须有服务精神，办实事不等不靠，不拖不压，办不了的马上请示协调。两年来共接待来信来访来电280余次、处理来访信件20余封、接待个人集体上访260批2100人次。对于年、老、体、弱、残疾的上访户，更是体贴入微，热情接待，直到他们满意为止。对每一件上访案件都认真对待，稳妥处理，真正做到“权为民所用、情为民所系，利为民所谋”。如老上访户陈文明多年来经常到市、区及北京上访。要求解决1986年拆迁安置的遗留问题，就此事多年未彻底解决，赵建兵经过多方协调，耐心的思想工作，无偿把其现居住的公产房转为私产房。最后得到了圆满的解决，缓解了一大矛盾。对于多年未解决的上访老问题，赵建兵牢固树立“群众利益无小事”的观念，热情接待，文明办事，及时请示，协调主管领导和相关科室快速处理，真正做到“件件有着落，事事有回音，项项有效果”，使信访工作质量明显提升。三、抓好共青团工作，增强凝聚力和战斗力按照

房地产企业商业模式解析(高金平)

房地产企业商业模式解析 税收问题是以企业的商业模式作为基础的，虽然是同一个行业，商业模式不同,税负就不同。 一、商业模式的概念 狭义：商业模式是指利益相关者的交易结构。 广义:商业模式是指企业创造价值的方式、方法、途径。 企业的商业模式不是一成不变的,而是随着企业的战略调整不断创新的。 转型升级（战略调整) 企业战略:企业在各个发展阶段的奋斗目标。 企业家的发展历程： 生意人- 商人-企业家－资本家－慈善家- 政治家- 哲学家 生存发财发展基业长青(回馈）社会国家研究人类发展的规律 原始积累规范 (低成本,偷税漏税) 企业家：公司的创始人，从无到有，从小到大,在业界有知名度，有可持续盈利能力。 资本家:公司是我的,我是股东,ＣEＯ是其他人(经营团队) 做企业要循序渐进,要不断转型。 房地产有两种业态: 商贸型：发财 工业型:发展 商业模式的多维视角: 1、决策与执行层面： 商业模式=战略＋战术+技术 董事会高层管理部门职员 战略战术技术 决策执行 决策与执行的关系: 决策正确+执行力强=成功 决策错误+执行力强＝完蛋 执行力决定成功、失败的速度! 战略——高度 战术——广度 技术——深度 2、经营战略 商业模式=资产经营+资本经营 商业模式 (战略：企业价值） 管理模式投融资模式 （经营绩效）财务杠杆3、项目定位 商业模式=产业前景＋市场定位+团队素质 选产品找客户招人 天时地利人和

4、操作运营 商业模式=组织架构+资产布局＋运营方式 5、企业管理 商业模式=企业文化+公司制度+领导艺术 二、商业模式构成要素 企业战略客户群体客户价值产品研发质量控制营销渠道品牌打造团队建设企业文化资本运营企业内控财务管理等等 三、商业设计与创新内容 1、组织架构与股权结构的安排与重组 2、业务流程与交易结构的设计与创新 四、商业模式设计工具 1、经济交易工具:买卖、劳务、租赁、借贷、许可 2、资产重组工具:新设、增资、减资、合并、分立、转让、清算 3、两类特殊工具:捐赠、豁免 五、商业模式设计的基本思路 以企业战略为宗旨，以商业模式的构成要素为基础，以现行相关的法律、法规为依据,以普遍性与特殊性相结合为原则，以案例为载体，综合运用商业模式设计工具,对各种交易结构进行定性和定量的分析判断，大胆设想，小心求证，设计并选择最优方案。 六、房地产开发企业的商业模式 1、商业地产 商业（运营）+住宅 保理 案例：江湾大市场(吴）,每亩地3万，首期融资6亿，但房子卖不掉。一周之内全部销售完毕，且不交税;条件：关闭售楼部；打广告 方案:个体户拿个营业执照登记，商铺登记可以免费使用五年。政府形象工程,配套建设住宅,定向招排牌出让。 商业资产运营部、预约登记费 把借款利息转嫁到施工方，改变付款方式,由按形象进度付款,改为工程两年竣工后一次付清,加大工程款，利息就可以在企业所得税和土地增值税前全额扣除。 ２、工业地产 （１）政府主导——工业园,如苏州工业园区、中关村产业园区，向国家申请相关产业优惠。工业用地出让引进工业企业入驻 基础设施建设、区域经济发展、百姓就业、增加ＧDＰTAX 国有企业牵头，提供配套:园区物业服务、开发商业地产(自持出租、经营） （2）工业龙头企业主导 龙头企业入驻、成立工业地产开发公司受让工业用地开发(标准厂房、以研发名义开发的写字楼)、转让、出租给上下游企业,完善产业链。 房车(森林河） （３)房地产企业主导 专门从事工业地产开发销售、出租 案例:广告公司——广告产业园3０００亩商业用地 服装区、食品区、电子区等 产品展销中心(） 产品交易中心