防盗门起纷争物权法化干戈

防盗门起纷争物权法化干戈

【案情回放】

普法班车开进某小区，班车律师为社区居民开展普法讲座。讲座结束后该社区两位居民现场向律师咨询以化解自己心中疑问。前来咨询的老李和老王本来是无话不说的好邻居，但是不久前因为一扇防盗门，破坏了两家的友谊。原来，他们所住的楼房，一层只有四户人家，老李家住在楼道的最里面。不久前，老李在楼道里安装了一扇防盗门，将楼道尽头的一部分空间纳入了防盗门里，而安装的防盗门紧贴着住在自己旁边的老王家的大门。防盗门安装之后，老李家一开门便挡住了老王家的大门，而老王家一开门老李家的人就出不来，两家的争吵由此引发。老李家的一扇防盗门，给两户人家都带来了很大不便。老王和老李为此事争论不下，谁都不愿意让步，便一起向班车律师咨询，希望找到一个解决问题的好方法。

【律师提示】

根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。尽管其他业主不会经常从住在最里面的老李家门前经过，但是楼道是属于全体业主共有的建筑物共有部分，老李通过安装防盗门的方式，非法占有共有空间、扩大自己专有部分的范围，侵犯了其他业主的合法权益。另外，根据《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”，《民法通则》第八十三条也规定：“不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。老李和老王作为相邻不动产的权利人，应该互相照顾，老李在行使自己权利时，不应该以损害对方利益为代价，在楼道安装防盗门的做法直接影响了老王家的出行和通风，因此，老李应当承担排除妨碍、恢复原状的侵权责任。

交纳物业管理费承租人是否有责

【案情回放】

普法班车开进某小区，暂住该小区的李先生向班车律师讲述了自己为躲避物业单位催缴物业费。而将自己租来的房屋“闲置”的遭遇。原来，李先生今年过年后刚从江苏来到北京，在丰台某公司谋得了一份业务员的差事。为减少平常支出，他来到长辛店租住了一套一居室，房主在与他签订了房屋租赁合同并收取了他一年的租赁费后便到外地做生意去了。谁知在李先生住进后不到两星期，晚上就不断有物业单位的人上门索要物业费。物业单位的人找不到房主，便要求李先生支付，理由是：李先生在这儿实际居住，享受到了物业公司的管理与服务，所以理应由李先生支付。可李先生越想越觉得不对，当初签订合同时，也没听房主说起还要支付物业费。这事弄得李先生烦躁不安，为了免于物业公司的打扰，李先生索性住在了办公室里，将租来的房“闲置”起来。

【律师提示】

物业公司的说法是错误的，物业管理费不应由李先生支付。因为，李先生作为承租人，其义务仅限于房屋租赁合同的约定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同权利义务关系。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。因此，即使在双方的房屋租赁合同中约定由李先生支付物业管理费，那么承租人李先生与房东都负有支付物业管理费的义务，即承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。鉴于此，李先生与房主没有事先约定，所以不用支付物业管理费。

民宅改商用扰民须赔偿

【案情回放】

普法班车开进某社区，社区居民贾女士向班车律师讲述了自己深受噪声影响的经历。原来，家住六里桥小区的贾女士已经年过半百，由于自己身体一向不好，又患有心脏病，所以受不了吵闹。可自从她家楼上搬来了一个家政公司后，人来人往的高跟鞋吵闹声扰乱了她平静的生活，使她休息不好，心里烦躁，旧病复发。自己多次找家政公司协商，可家政公司却以并未达到噪音扰民的分贝为由拒绝了贾女士的要求。为此，贾女士每天坐卧不宁，身体越来越不好，无奈之下只好向律师咨询如何解决纠纷。

【律师提示】

根据《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，对于“民宅商用”又进一步明确了法律责任与“利害关系业主”范围，其中第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”。可见，贾女士楼上的业主将民宅商用应当得到整栋楼的业主同意才能实施，否则就是违法行为。因此，贾女士可以以该公司为被告起诉至法院，要求该公司搬离，并赔偿因公司噪声造成贾女士的实际损失。

侵犯采光权应当获补偿

【案情回放】

普法班车开进某社区，社区居民吴先生向班车律师讲述了他家在采光中遇到的烦心事。原来，2001年，吴先生某购买了一套将近64.73平方米的商品房用于自住。2003年春，某物业发展公司（下称发展公司）经批准在该商品房相邻处建成一栋8层高的楼，两楼间距仅1.9米左右，双方相邻墙均开设窗户。自从该8层楼建成后，吴先生住房里能见度极低，即使大白天也要开灯。为此，吴某与发展公司发生争议。发展公司称，其8层建筑系经有关部门合法批准，手续齐全，故不应承担责任。经多次协调，2006年9月25日，双方达成协议，发展公司同意吴先生提出的在栋距之间搭建阳台的要求。但该协议因未经有关部门批准而无法履行。

【律师提示】

住宅或其他建筑物的日照和通风是舒适健康的生活所必需的生活利益。相邻建筑物的所有人或使用人所享有的、通过门窗保证其室内光照以及室内空气与室外空气的流通和正常开关窗户进行室内外空气交换的权利，法律上称为相邻通风采光权。《物权法》在第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”，从而在立法上确立了相邻通风采光权。

近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，导致基于“采光权”引发的纠纷日益增多。《物权法》第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。因此，相邻权人采光权受到侵犯时，依据《物权法》规定要求侵权人承担损害赔偿责任。1994年出台的《北京市生活居住建筑间距暂行规定》，被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点（均以外墙面计），在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。在本案中，发展公司的8层楼与吴某住房间距仅为1.9米，明显妨碍了吴某通风、采光的需要，给吴某的生活造成不便，侵犯了吴某的合法权益，因此发展公司应补偿吴某的相关损失。

未参加业主大会表决也应遵守大会决议

【案情回放】

普法班车开进某小区开展普法讲座，小区业主杨先生向班车律师咨询心中的疑问。原来，杨先生身为该小区业主大会成员，一年多来通过业主大会为小区建言献策，成为业主们的知心朋友。今年3月初，杨先生因工出差错过了业主大会日期，回来后对大会决议十分不满，多次要求重新商讨。原来，小区内有一片绿地，一部分业主主张建一个凉亭供人休息，另一部分业主主张建一个健身场所供人锻炼,而杨先生比较倾向建健身场所，并为此进行了充分调研，搜集了大量素材。不料，杨先生因工出差错过了会期，未能如愿。最终，大会决议在绿地内建一个供休息用的凉亭。杨先生认为，大会决议因自己缺席而无效，因此要求重新召开

业主大会商讨此事。而业主大会认为，此决议是在经物业小区内全体业主所持投票权2／3以上情况下通过的，因此决定对全体业主具有约束力，不同意重新召开业主大会。

【律师提示】

根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，小区中修建凉亭的事项属于应当由专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。只要业主大会的召开及形成决议的程序符合《物业管理条例》的要求，即使杨先生未亲自参加大会，也应遵守大会决议。

物业电梯工送错楼小女孩受惊获赔偿

【案情回放】

普法班车开进某小区开展法律咨询，社区居民李某向班车律师讲述了自己女儿受到惊吓的经历。原来，前段时间一天傍晚，家住该小区的４岁小女孩王某和奶奶在楼下玩耍，小女孩因口渴想回家喝水，奶奶将她送进电梯，叮嘱她自己回家喝水。新上岗才二天的电梯工因操作失误，错把住五楼的王某送到了九楼。走下电梯的小女孩转了半天没找到自己的家，加上天色已晚，小女孩吓得哇哇大哭，后来在邻居的护送下才回到家。第二天，小女孩就发起高烧，一个星期后身心才逐渐康复。据李某了解，该电梯工刘某是物业管理公司聘请的临时工，没有经过任何的技术培训，属于无证上岗人员。李某要求电梯工赔偿女儿的医药费八百元及精神损失费。

【律师提示】

根据《物业管理条例》第六十一条规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的,应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿”。在本案中，物业公司聘用无证人员上岗从事电梯管理工作的行为属于违法行为。而且，电梯管理人员（雇员）由于管理上的疏忽大意，将小女孩送错楼层，造成小女孩的人身损害，应当与物业管理公司（雇主）承担连带赔偿责任。因此，李某可以找物业公司要求其承担人身损害赔偿责任。经调解，物业管理公司承认了自身的管理失职，与无证上岗的电梯工解除了聘用关系，并到李某家中赔礼道歉，支付了赔偿金八百元。

物业向外出租车位业主无处停车索赔

【案情回放】

普法班车开进某社区开展法制宣传活动，社区居民王先生向班车律师讲述了小区中没有车位停车的事情。原来，家住某小区的业主王先生在不久前新购置了一辆家用轿车，并在自己居住的小区办理了半年的临时停车证，但没有固定车位。因单位工作性质特殊，王先生需要经常加班到深夜，每当他开车回家停车时，却都发现小区车位多数立着地锁不能停，而其他空余车位均已停满。无奈之下王先生只好把车停到小区门外的空地上。可就在不久前，因小区门外无人看管，自己的爱车车身无故被人剐蹭了长约一米的划痕。王先生当时就找到物业管理公司，询问小区为何总有锁着地锁的车位无法停放，并要求物业公司赔偿自己爱车被剐的损失。物业公司却答复王先生，锁有地锁的车位已被附近的一些公司和单位购买，多数只在白天使用，夜间上锁是人家自己的权利，物业无权干涉。而对于王先生遭受的损失，因车辆未停放在小区内部，物业公司无责任赔偿。经多次协商无果，王先生气愤之下向班车律师咨询。

【律师在线】

根据我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就意味着，物业公司无权将属于小区业主共有的车位出租给小区以外单位。本案中，王先生所在小区的物业管理公司在未经全体业主或业主大会同意的情况下，私自将车位出租给小区业主之外的公司或企业使用，致使本小区业主车辆无处停放，违反了我国《物权法》相关规定，侵犯了业主权益。

同时，王先生在小区物业办理了临时停车证，就意味着王先生与物业管理公司之间建立了合同关系。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，物业公司应当负有保证业主在小区内停车的义务，现在，物业公司将车位出租给小区外单位以致车位不足，造成王先生将车辆停放在小区外的损失，物业公司理应予以赔偿。

下水道堵塞责任谁来担

【案情回放】

普法班车开进某社区，班车律师接待了社区居民吴某的现场咨询。吴某居住在市某小区7幢1单元，该幢楼计6层。2008年12月18日，住在一楼的吴某发现家中房顶、墙壁及橱柜的边缘溢水，并有臭味发出。经查，污水源于201室渗漏，吴某遂找人疏通并联系小区物业管理办公室。当时，201室业主郑某正在外面办事，当其赶到多日未住的房间后，发现家

中卫生间蹲缸内的粪便、污水因下水管道堵塞已经溢满房间、溢至门外，并通过地面渗漏至一楼房屋的顶部及墙面。吴某与郑某因赔偿事宜多次协商未果。郑某称，真正的污染源并不在二楼，而在于本单元主管道及其下水道的堵塞。自己也是这一事件的受害者，应该由楼上堵塞管道的业主负责。楼上各住户称，应该对每家排污设施进行调查，谁家堵塞谁当承担责任。

【律师在线】

主下水管道堵塞是造成吴某财产损害的主要原因，在无法查明造成下水管道堵塞责任人的情况下，考虑到该主下水管道系居住在二楼至六楼的业主共用，五位业主均应承担共同的连带赔偿责任。

依据《城市异产毗连房屋管理规定》，所谓异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。二楼至六楼业主，共用同一主下水管道，因下水管道堵塞而造成一楼业主财产损害，依法属于共同侵权。加害人不明的情况下，一般由共同行为人承担连带赔偿责任。我国《民法通则》第一百三十条规定，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。共同侵权人的连带责任，是指共同侵权人作为一个整体对损害共同承担责任，共同侵权人中的任何一个人或部分人对全部损害承担责任之后，有权向其他未承担责任的共同侵权人追偿，请求其偿付应当承担的赔偿份额。

因此，能查出堵塞垃圾是从哪一住户投放的，其他承担责任的住户可以向投放垃圾的住户追偿。当然，还有一个责任承担者，那就是小区的物业管理公司。住宅主下水管道堵塞，小区物业管理公司负有及时疏通的责任。因此，如果物业管理公司没有尽到主下水管道的疏通义务，可以追究物业管理公司的责任。

小区地锁致人摔伤物业部门须担责

【案情回放】

普法班车开进某小区，小区物业管理公司的经理向班车律师讲述了小区里发生的一件纠纷。原来，前段时间，有位居民老张晚间在小区散步时，被物业公司安置在道路中央的地锁拌倒，头被磕破，尾骨骨折。老张居住的铁路小区设有三个门，其中东西两个门可以供机动车通行，南门是用铁管做成的近一米高的呈S型的围栏，专供行人通行。由于院内机动车较多，回来晚的司机找不到车位，就会把车停放在通往南门的道路上。为了避免机动车堵住南门的路，物业部门就在距南门20米处的道路中央设置了两把地锁。老张晚间散步时没有看清地上的地锁，被地锁拌倒后又磕在地锁中央立起的铁管上，头被磕破，尾骨骨折，治疗费花了将近5000块钱。物业部门拒绝赔偿，老张便打算提起诉讼。小区物业公司向班车律师咨询自身是否应当承担责任。

【律师在线】

根据《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害的，适用民法通则第一百二十六条的规定，由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证

明自己没有过错的除外。据此，建筑物及其他设施致人损害的赔偿责任是特殊侵权责任，适用过错推定原则，即建筑物及其他设施的所有人或管理人不能够证明自己没有过错的，就应推定有过错，对受害人进行赔偿。本案中，物业公司在南门20米处的道路中央设置了地锁，给出行业主带来了安全隐患，却未采取任何警示标志和防护措施，导致业主老张夜间散步绊倒摔伤。可见，物业公司在地上物的管理上存在明显的瑕疵，理应对受害人的损失进行赔偿。同时，根据我国《物业管理条例》的规定，物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意。因此，物业管理公司占用小区道路设立停车位，应当提请业主大会讨论决定。未经业主大会同意的，应当认定为非法行为。