生态旅游度假区项目可行性研究报告

生态旅游度假区项目可行性研究报告

第一部分项目概况

生态旅游度假区位于湖南省中部，是有全国闻名的“鱼米之乡”“生猪之乡”“茶叶之乡”、素有湖南第一农业的美誉，宁乡。宁乡是得天独厚的要地、是人杰地灵的福地、是物阜民丰的宝地、是共和国主席刘少奇的故乡。隶属湖南省会长沙，是长沙的西大门。

第二部分项目开发条件分析

（一）机遇优势

胡锦涛总书记指出：“扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，也是保持经济平稳较快发展的必要条件。”

温家宝总理强调，要“积极培育新的消费热点，扩大文化健身、旅游等服务性消费”。

党的十六届五中全会和中央经济工作会议都将发展旅游业作为促进服务业发展和产业结构调整升级的重要举措，提出“要积极发展文化、旅游、社会服务业等需求潜力大的产业”。国家关于扩大内需的方针，必将带动包括旅游消费在内的国内需求出现一个大的增长。同时，随着全面建设小康社会的推进，老百姓追求高质量生活的欲望将越来越强，不只满足“吃有肉，住有楼”，还希望能有闲钱搞旅游，这种旅游休闲的消费欲望和逐渐增强的消费能力，将给旅游业带来巨大的市场。

以可持续发展为目标的生态旅游，已经成为当今世界及我国旅游产业发展中最具潜力、发展最迅速的组成部分。宁乡峡溪具备生态旅游各项特点，即旅游地是一个运行良好的自然或半自然生态系统，旅游基础设施与自然环境相协调，旅游规划及景点设计符合基本生态规律（即设施"生态化"）和文化传统，具备原始、真实的旅游体验，刺激的旅游参与过程，通过旅游使旅游者能感受到"天人合一"的生态和谐，并对旅游地生态环境破坏程度低，提高旅游者的环境保护意识等突出特点，近十年来，在国内外迅速地发展起来，并得到广大生态旅游者的响应和积极参与。湖南自然地貌复杂多样，地势相对高差大，具有生态旅游开发潜力的

资源丰富，开发生态旅游项目，不仅符合湖南省建设旅游大省的总体目标，而且可增加生态旅游活动项目的多样性，使湖南省旅游业具有更大吸引力和持续性。

（二）气候及旅游资源优势

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区气候属中亚热带向北亚热带过渡的大陆性季风湿润气候。基本特点是：四季分明、水量充足、春温多变、秋温呈阶段性急降。地区3—10月气温冷仅有4.1℃，最高气温30.0℃，平均气温16.8℃.是旅游避暑胜地。年降雨量最高可达1362.3mm，日照时间长达1714.7h/a，没有明显的雨季，降雨频度及降雨量较均匀。因此，项目区域具有比其它旅游地更具开展生态旅游的 "先天"优势。

（三）区位优势

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经112°08?59?—112°10?30?、北纬28°12?24?—28°13?30?，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。是雪峰山余脉向东北滨湖平原过渡地带，境内地貌有山地、丘岗、平原。地表轮廓大体是北、西、南缘山地环绕，东南丘陵起伏，北部岗地平缓，东北低平开阔，整个地势由西向东呈阶梯状逐级倾斜。以宁乡县城为圆心，2小时车程可以辐射湖南、湖北、江西三省11市5000多万人口，具有良好的区位优势和辐射功能。

（四）基础设施

宁乡基础设施完善，硬件设施良好。境内长（沙）石（门）铁路、长（沙）常（德）高速公路、国道319线纵贯东西，在建的洛（阳）湛（江）铁路2005年通车，连接南北，三条省道纵横交错，县乡公路四通八达，18平方公里城区主干道布局井然；水资源丰富，电力充足，通迅业发达。

按照“经济进三强，建设卫星城”的发展目标和“超常规、跨越式”的发展方式，旅游开发被确定为加快宁乡经济发展新的增长点。全年旅游人数达280

万人次，实现旅游收入5.2亿元，特别是“十一”黄金周假日旅游再度升温，旅游市场火爆，全县旅游人数达10万人次，全县旅游业固定资产投入达3.7亿元，共开发旅游景区（点）5个，投资300万元以上的旅游项目21个，在建项目15

个。现有旅游企业15家，其中旅行社5家，国家“4A”旅游区1家，三星级宾馆1家。

（五）周边景区

2003年开始，宁乡县旅游业以“伟人故里、温泉之乡、佛教圣地、青铜中心”为形象定位，积极推进旅游产业化、规模化、市场化进程，全力打造旅游精品，花明楼革命纪念地旅游区、灰汤温泉国际旅游度假区、沩山旅游区三大块、五大特色旅游区域的格局基本形成。

（1）灰汤温泉。灰汤温泉为我国三大高温温泉之一，该泉日涌万吨，水温高达89.5℃，富含29种对人体有益的微量元素，有“药泉”、“神水”之美誉。1995年，成立灰汤温泉国际旅游度假区。1998年，列入“面向21世纪中国旅游业43家优先发展项目”之一。

（2）沩山旅游区以密印寺、青洋湖、石龙洞、炭河里文化遗址的独特自然风光和浓厚的人文积淀吸引着海内外游客。迴

（3）龙山旅游区因千年古寺白云寺而闻名海内外，有“南楚灵山”之美誉，四时香火不断，游人如织。

（4）伟人刘少夺故居。县境内以历代名人为代表的人文景观品位极高，以国家级重点文物保护单位刘少奇故居为依托的刘少奇纪念馆于2001年被评为国家首批4A级旅游景区，年游客量达80万人次，与韶山毛泽东故居、灰汤温泉紧邻相串，成为湖南四大黄金旅游线路之一。

（六）政策支持

（1）对外企业、单位和个人到宁乡独资或联营办符合国家产业政策的企业，从生产之日起，对外来方的生产经营所得，五年内免征企业所得税；

（2）旅游资源开发企业，减按15%的税率征收企业所得税；

（3）对在宁乡投资新办的外商投资企业以及市外客商投资企业，在规定的企业所得税减免期满后，年缴纳企业所得说达50万元以上的，属地方财政所得部分给予10%的奖励；

（4）对外商投资企业和投资500万元人民币以上的外客商投资企业，规定的各项行政事业、服务性收费和其他收费、保证金等全部免收;

（5）对在投资较大和特别鼓励的项目，可实行以项目带政策，实行一事一议，一企一议，给予特殊优惠；

（6）旅游业是国家中部大开发鼓励发展的特色经济产业，本项目享受国家中部大开发的有关优惠政策和有关投资优惠政策。

（七）投资优势分析

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区开发，首先要求景区保持完整性、原始性和协调性，漂流旅游项目开发除遵循上述原则外，其本身对景区内的基础设施要求较少。其中，漂流生态旅游初期投资低廉。投资主要用于河道疏导、修建码头、漂流休息驿站、购买橡皮艇、救生衣、救生圈等。相比之下比其他生态旅游投资要少数十倍（一般漂流旅游项目开发初期投资只需3—5百万元，而其他旅游景区投资近千万元）。同时，漂流生态旅游项目具有很强的季节性，主要在4-10月开放，因此管理上相对容易，投资回报率高。

第三部分空间布局与规划设计

生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：

1、生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的。

2、生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。

根据本案的规划的指导思想与原则，在综合考虑峡溪生态旅游度假区的景观特色以及地形地貌等自然状况的基础上，将峡溪生态旅游度假区划为峡溪漂流景区、峡溪生态农业观光园、峡溪生态酒店式湖景别墅、千年古宅（唐氏祠）景区、水上娱乐区。

峡溪漂流景区

（一）漂流旅游现状

漂流的发展伴随着人类的历史。它和许多娱乐、运动一样，源于人类最初的生活、生存、交通、战争。从而发展成为一项参与性极强的娱乐休闲旅游项目及极富挑战、竞赛性的体育运动。漂流最初源于爱斯基摩人的皮船、印第安人的树皮舟、中国的竹筏、木筏。这些都是为了满足他们生活、生存、交通、战争的需要，而真正广泛的漂流运动，在二战之后才开始发展起来。

“漂流”一词真正印入中国人的脑际，始于一个悲剧——1985年，四川青年尧茂书为了抢在美国人肯·沃伦之前，乘着“龙的传人”号漂流筏单独漂流长江时不幸遇难。其后两年间，共有18名勇士在长江和黄河漂流中遇难，也使得漂流被升温成关系到国家政治和民族尊严的“首漂权”之争。因此，这项运动在百姓眼中，与悲壮紧紧相连，承载了超出运动本质的民族情怀。

其后，这项极具魅力的探险运动在中国整整沉寂了十多年。

直到1998年，随着人们生活水平的提高，回归自然，挑战自然成为现代人追求的时尚，漂流探险也日趋理性，逐渐回归为运动本身的含义，并更多地增加了休闲游与探险的成份。

我国虽然江河漂流、急流探险的起步较晚，开发的河段较少，难度较低，参与的人员较少。但可喜的是，最近两年我国的群众性漂流运动已呈现出很强的发展势头，越来越多的人们已能够接受并积极参与这项魅力独特的户外活动，尽管目前开发的河流多为尝试性的、短距离的、低难度的河段，但我国幅员辽阔，特别是中西部地区河流资源非常丰富，地域的民族文化也不同，可供开发用于漂流运动的河流很多。其中，比较著名的有：青海长江源漂流、贵州南江大峪漂流、北京延庆妫水河漂流、山西黄河峡谷漂流、海南万泉河漂流、五指山漂流等。

（二）漂流生态旅游特点

漂流活动在国内外虽已有上千年历史，但作为一种纯粹的生态旅游项目出现在国内仅有十多年时间。漂流生态旅游已逐渐成为生态旅游者中勇敢者最富旅游体验的项目之一。

1986年5月在张家界国家森林公园茅岩河首次开展漂流生态旅游，接着广东乐昌"九泷十八滩"、贵州马岭河峡谷、山西黄河壶口等地相继发展起来。生态旅游作为近20年在国际上发展最快的旅游项目，它的首要原则就是使生态旅

游者获得一种回归自然、返朴归真的旅游体验，而漂流生态旅游最能使旅游者体验这种原始性、真实性和刺激性。

1.旅游体验的原始性、真实性。漂流旅游者在"飞流直下三千尺"的同时，又可"闲庭信步"地观赏两岸原始的自然风光和地理地貌，与大自然交融为一体。

2.旅游过程有惊无险的刺激性。漂流的橡皮艇在惊涛中跌宕起伏，在激流险滩中"英勇奋进"使生态旅游者感受强烈的刺激。然而，游客在救身衣、安全绳索等防护下，在谙熟水道的皮划艇操作员的驾驶下，这种旅游又有惊无险。

3.旅游环境容量的易变性。漂流旅游在环境容量方面最大的优点在于旅游环境夏季大，冬季小，而在冬季刚好是漂流旅游淡季。由于夏季旅游旺季河水流量大，因此旅游的自然环境承载力较大，不易对环境及流域内留下后患或污染。

4.旅游活动项目开展的区域性。漂流生态旅游项目的开展需要特殊河流、峡谷条件和其他相应的旅游等资源，要求旅游项目的开展具有高品位、高起点，而这种多因素组合起来的旅游目的地并不多见，具有很强的区域性。

5.旅游对象范围的选择性。漂流生态旅游具有强烈的冒险性、探险性和强刺激性，因此漂流生态旅游者在性别、年龄、文化、民族、国别等方面具有较强的选择性。

（三）峡溪漂流景区规划设计

峡溪漂流景区所于湘江支流沩水流域，全长7.5公里，水文落差42多米，急滩21个，穿行于怪石清泉森林中。上游两岸地形奇峻，山势浑圆，陡坎悬崖，夹溪而立，仰望崖壁，云天一色，放眼望去两岸连绵的青山如屏。上游河谷最宽为33米，最窄为6米，急滩6个，总长1495米，；中游景色愈发幽深秀丽，宛如一条天然的画廊，峰峦叠翠，山色如黛；青藤老树，相依相伴，青山绿水，相映生辉。河中，水穹路径，溪流如带，船行其间，如飘荡在仙苑琼宫。中游最宽为55米，最窄为6米，急滩5个，总长1990米；下游奇峰异石，千姿百态，美不胜收。下游最宽为33米，最窄为11米，急滩5个，总长2515米。

峡溪两岸的自然景点也别具一格，它集雄、奇、险、秀于一体，漂流区内分布有10多个自然风景点，有20余个险滩，20余个急湾和10余个潭，长约7.5Km 的流程内，落差近42m，峰回路转，步步是景。两岸有壁画、天然石瀑与流水瀑布交相辉映、人文景观遥相呼应，因此峡溪漂流生态旅游资源异常丰富。

从峡溪漂流景区的现状与资源条件，将峡溪漂流分急漂段与平漂段两个类型，在特色上用四个字来概括:“险、幽、绿、趣”。第一:险，河道貌岸然落差大、多、长、刺激、动感，激流勇进，感觉非常刺激过瘾。第二:幽，橡皮艇驶进去，仿佛来到了别有洞天的世外桃源，人在水中漂，如在画中游，游人可感受漂程中，既可享受澎湃刺激又可享受安全漂流，又能在自然生态环境中享受一流水质的无穷魅力。漂过一山又一山，赏过一境又一境。令游人流连忘返，幽静之感由然而生。第三:绿，河道经精心设计，保留其原始风貌，郁郁葱葱的绿树随处可见，一潭潭的清泉倒影着绿树，给游人的感觉是满眼绿色。第四:趣，漂流水质清澈见底，漂流途中可观看壮丽瀑布，在水道设计和景点的安排上，都体现了一个“趣”字，这里既可体验穿急流遇险滩的激情，让在冲浪中感受惊险与趣味。

（四）峡溪漂流景区配套娱乐项目建设

在峡溪漂流景区的终点附近，建设多项娱乐休闲项目，以下为参考项目。

1、洗浴中心

经过惊险剌激的漂流之后，游客在独具乡村气息的浴场内洗浴放松。浴场可根据洗浴的特色分为多个特色小浴区，如盐浴、泥浴等。

2、乡间小道牛车行

坐上牛拉大蓬车，沿竹径通幽的弯弯小道缓缓而行，其感觉与坐轿车截然不同，会有种返朴归真的感觉。

3、沙滩排球

位于漂流终点建设人工“峡溪沙滩”，游客在松软的沙滩上架起排球网，打一场排球，出一身汗，其乐无穷。

4、水车房

我国传统的农田灌溉工具——水车，随着时代的发展早已销声匿迹。人们只能从电视中看到的神奇而又古老的水车架设在双溪水车房，游人可以乘兴上去踏几圈，亲身体验古老水车的神奇。

5、烧烤

觅一方净土，搬几把竹椅，拾几块卵石，架一只铁网，串几块野味烧烧烤烤，聚三朋四友，席地而坐，对饮对酌，其乐融融。

6、娱乐场

在娱乐场内，可以免费荡秋千、踩翘翘板、坐滑滑梯、过绳桥、走网桥等。

峡溪生态农业观光园

（一）生态农业观光的涵义

近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。

生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。

（二）生态农业观光园的主要类型

生态农业观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：

l、观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人内摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍

的一种形式。

2、农业公园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的0．3hm2的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。

3、教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。

4、森林公园是一个以林木为主，具有多变的地形、开阔的林地、优美的林相和山谷、奇石、溪流等多景观的大农业复合生态群体。在树种结构上，针叶树、阔叶树与果树树种相结合；在土地资源利用和空间布局上，林、果、渔、菜、花相结合，以森林风光与其他自然景观为主体，配套一定的服务设施，必要的景观建筑，在适当位置建设有狩猎场、游泳池、垂钓区、露营地、野炊区等，是人们回归自然、休闲、度假、旅游、野营、避暑、科学考察和进行森林浴的理想场所。

5、民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。

（三）生态农业观光园的功能分区

生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区：

l、观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。

2、示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增

长教益。

3、休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。

4、产品区由可采摘的直销果园、乡村工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。

（四）生态农业观光园规划计

生态农业园建设基本思路是实施精品旅游、特色旅游战略，走观光旅游到生态旅游之路。园区建设规划为建设四区一廊，四区为优质林果花卉区、现代农业种植区、特种养殖区、现代农业科研示范区、一廊为民俗文化绿色长廊。

1、优质林果花卉区：林木园应用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，探索驯化方法和栽培技术，开发黄材特色森林资源，建立苗圃和成林园，为山区绿化和西部大开发提供绿化种苗。果木园应用现代生物技术，驯化改造野生果树，引进栽培特色水果，培育具有宁乡风味的地方果品，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，满足山区经济结构调整的需要。

2、现代农业种植区：包括特色粮作小区和无公害蔬菜小区。特色粮作小区引进先进实用技术，开发具有地方特色的水稻、玉米、高粱等粮食产品，生产特色水稻、香型水稻、甜糯玉米和特色薯类。无公害蔬菜小区建设智能温室，引进高产栽培技术，采用滴灌溉技术，常年生产特种蔬菜、山野菜，繁育蔬菜、果用瓜种苗。

3、特种养殖区：采用生态环境模拟技术、人工繁育技术，收集驯化、繁殖野生动物，为野生动物养殖产业化开发探索道路。

4、现代农业科研示范区：是生态农业园核心区以现代农业高新科技为主线，以先进适用农业科技成果为支撑，促进农业科技成果产品化，依托优质种苗生产、无公害蔬菜、绿色水果和花卉的规模化生产，形成农业发展新的增长点，推动黄材乃至宁乡市农业的持续高速发展，生态农业园核心区将成为宁乡市农业生产发展的窗口和闪光点，具有较强的观展功能，更好地发挥其示范服务、带动作用，

使园区成为农业高新技术的推广地，农业高效益的生产地。根据园区的农业发展现状和基础，规划两个示范基地，即水果示范区和高效农业示范区。

（1）水果科研示范区。从核心区引进优良品种,推广配方施肥、生物综合防治等水果高产栽培技术，突出抓好溪蜜柚、布朗李、无核柑桔、脐橙等果树新品种栽培，提高品质和单产。

（2）高效农业科研示范区。示范区建设以市场和加工食品为龙头，带动园区蔬菜和特色粮作规模经营承包和系列开发，形成产业优势。从核心区引进成熟、适用、市场需求量较大的蔬菜和特色粮作新品种，生产无公害蔬菜、反季节蔬菜、特色稻米、优质稻米、甜糯玉米等绿色农产品。

5、一廊民俗文化长廊：由家庭旅馆群落、民俗文化广场和生态农业园管理中心和特色产品展销中心组成。积极挖掘、推介民俗风情文化，包括服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌，对这些有形和无形的民俗风情，要保护、挖掘、开发、利用好。开发森林野菜、土特名产和湖湘传统工艺品。重点建设农舍改造工程，把生态农业园内的改造成为具有农村特色的家庭诱馆。农舍改造工程做到九个一，即一栋土家楼，一套特色接待室，一个手工作坊，一块菜园，一块果园，一圈禽，一栏猪，一个停车位，一个沼气池。规划建设四个绿化观光带，即山坡绿化带、公路山花带、溪河景观带、水库风光带。

（1）山坡绿化带。沿路两侧山坡地以封山育林为主进行绿化，并按等高线，由低到高顺序种植为灌木、花卉、竹林、青松、灌木，形成山坡绿化带。对现有不适宜的林种加以改造，更换适宜树种林木，使山坡四季常青，美化园区整体形象。

（2）公路山花带。在路的两旁10米范围内，种植具有特色的山花，如杜鹃、月季、山茶等，形成山花带，以娱游人赏心悦目。

（3）溪河景观带。在园区两岔溪沿岸，种植垂柳、葡萄、八月瓜等，在园区内形成之字型的绿色瓜果长堤。

（4）水库风光带。水库有可能开发为中型水上休闲娱乐区，应对其四周进行绿化美化。从水库堤坝处开始，岸边范围内采用现代营林技术、园林技术与封山育林相结合，有目的地营造特色林，如松、柏、红叶枫等观叶树种和鸽子树等

观花树种，形成一定规模的线状景、片状景、近观景和远观景，形成数里绿色长岸。

（五）生态农业观光园的目标

一是直接经济效益目标。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。

二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。

三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。

峡溪生态酒店式湖景别墅

酒店式湖景别墅是湖南宁乡峡溪生态旅游度假区中的一个重要组成部分，是一个集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务等为一体的高档休闲度假旅游项目。

酒店式湖景别墅群依已建成的800亩少年湖建设，为整个生态园最佳休闲观光地之一，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的一个最佳去处。

一、项目的创意和定位

（一）项目创意

“酒店式湖景别墅”项目是湖南宁乡峡溪生态旅游度假区内最核心、最具盈利能力的项目之一。鉴于地理条件，相对缺乏高档消费的亲水地产别墅，酒店式湖景别墅倚800亩湖建设迎合了高端消费人群的需要，建成后的度假村风景优美、设施完备、功能齐全，将成为都市人休闲度假的最佳场所之一。

本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念，将建设为中式、欧洲等不同风格的别墅群，以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，旨在创

造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的社区，是成功人士梦想居住中最耀眼的一道风景。

（二）项目定位

酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要为满足前来进行度假休闲、商务会务等的群体提供多方位服务。

酒店式湖景别墅项目包括别墅群以及800亩湖，不同风格的设计以及每栋别墅独立的码头、游船、工作犬配合生态园内优美的风景和众多高端的休闲娱乐项目，必然成为国内众多休闲度假村中的翘楚，这同时也是本项目盈利能力的关键。

从景观特色上分析，酒店式湖景别墅以营造以湖为中心的水域景观为主要发展方向，通过景区内特有的水域景观并结合健康有趣的娱乐设施来吸引远近游客。

从规划建设旅游项目上分析，酒店式湖景别墅是都市生态园旅游项目开发中一个重要的组成部分，与其周边的休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能旅游环境，能够满足不同年龄结构、职业结构的需求。

从现代生活节奏上分析，久居城市的人们日常工作、生活节奏紧张，渴望利用节假日到自然环境中寻求乐趣，得到放松。旅游度假村便捷通畅的交通体系，公园内精心设计和新奇创意的游乐设施，能够抓住现代人们的旅游心理和消费心理，为游客营造一个融于自然的休憩空间。

从时空距离上分析，酒店式湖景别墅交通方便、各种设施齐全，长沙等距离较近的大城市居民或游客能够开展节假日1、2日游，而全国其他地区的游客也能利用各种假期，前来旅游度假。

（三）创新的“大型湖＋旅游＋酒店式别墅”经营模式

围绕800亩湖建设的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。

二、酒店式湖景别墅规划设计

酒店式湖景别墅二期将建设具有异国情调的湖景别墅40 幢，形成倚势而成风格迥异的湖畔别墅区，包括日式10幢、欧式10幢、中式四合院20幢。

日式别墅。通过景观带将花园和别墅进行了空间和景观上的自然融合，引入了空中花园设计理念，与内庭院形成立体的绿化效果；日式温泉洗浴、露天大风吕、日式榻榻米等。独特的日式建筑风格和日本庭院景观让游客充分体验东洋风格的雅致精巧。

欧式别墅。既有外檐典雅、尊贵，古典中融合了现代，淡雅中彰显恢弘的巴洛克古典建筑风格，亦有俄罗斯哥特式风格建筑和以小筒瓦式外檐为主要风格的西班牙式建筑。大理石细腻的纹理，波斯地毯浓浓的柔情，特种进口墙纸的金碧辉煌，衬出别墅雍容华贵与不凡气度。

中式四合院。由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落，北房两侧是东西耳房，四周以连廊形式相连。青砖灰瓦、青藤绕梁、小鸟鸣啭、水井、碾坊时刻投射出清新古朴的典型中式风格。

千年古宅（唐氏祠）项目

展现民族建筑，传播民族知识，弘杨民族文化，促进民族团结。以展览与景观相结合，以静态陈列与动态表演相结合。通过环境、建筑、表演、农耕、餐饮、传统手工艺等方面，再现土家族、白族、苗族民族风情、传统和文化。

水上娱乐园

水上活动中心分为两个片区：

第一片区：利用与陆上活动中心紧相连接的水域开辟水上活动中心，主要开展游泳、潜水、水上竟技、划船等活动，在紧靠陆上活动上中心的岸边设游泳码头，改建现有的码头为手划船码头，在和尚坡增设一处码头，供游泳、划船的人员上岸休息。同时利用游泳码头、手划船码头、和尚坡码头配套建成湖宾休闲地，设太阳伞、沙滩椅等供游泳者或观赏活动的路人临时使用并提供简餐、饮品等服务。

第二片区：主要是利用杜鹃湖的水面开展划船、垂钓等活动，湖边设若干垂钓点，每个点建30㎡左右的垂钓平台（石板平台），配以柳树进行绿化。

项目经营理念

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区以自然生态旅游为主题：山花烂漫，曲水回环，

奇石遍野，雾绕群峰；山穷水复疑无路，柳暗花明又一景；曲径通幽处，风光无限好。

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区开发目标是将湖南宁乡峡溪漂流景区建成集餐饮、度假、娱乐、健身于一体，生态休闲度假旅游区。

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区建成后，坚持不懈地实施品牌战略，将会赢得了社会的广泛认同。倾尽全力打造品牌。从企业品德、产品品质、品位、历史、文化、内涵、知名度、美誉度、忠诚度等等方面入手，争取得到显著的成效。

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区的理念是生产快乐，把旅游区定位为快乐车间，把游客满意不满意、高兴不高兴作为检验工作的标准。为此，在企业文化的建设上狠下功夫。为不断提高漂流、探险、探秘的品质品位，不仅注意硬件建设，而且重视软件建设。同时花大力气搞好景区码头、道路、接待厅、餐厅、洗手间、淋浴室、停车场和园林的建设，购置最佳漂流和探险的设备、增加各项设施。在软件建设方面，对船工、领队和教练进行专业培训、安全培训、文化培训和服务培训，请有关专家讲课，达到国家规定的上岗标准并不断提高其自身素质。

360°休闲旅游是一个在国际旅游界已广为人知的新理念。湖南宁乡峡溪漂流景区提出这个理念，打造全方位精品：激情漂流、晨漂、夜漂、峡谷探秘、探险、崖降、溯溪、溪降等等，湖南宁乡峡溪漂流景区不仅要把这些产品做成精品，还把相关的产品和服务都做精做好，让游客高高兴兴地全时段体验、全景式体验，全身心体验，得到最大的满足。

第四部分项目的运营与管理

一、治理结构

根据《公司法》和国家有关法律法规要求，公司建立起现代企业制度，以保护股东的合法权益，在结合自身特点和实际情况下，随着新的投资者的进入，公司将相应的调整《公司章程》、《股东大会会议规则》、《董事会工作规则》、《监事会工作规则》和《经理工作规则》，不断健全和完善公司法人治理结构，规范公司运作。

（一）关于股东与股东大会

平等对待所有股东，保护股东合法权益。《公司章程》将规定股东大会为公

司的权力机构，公司严格按照规定，召开股东大会，能够确保股东表决权的行使，达到决策程序规范，关联交易信息及时、充分披露。公司的重大决策均由股东大会和董事会依法做出；公司董事、监事的选举及高级管理人员的聘任、解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序；公司与控股股东之间实行人员、资产、财务、机构、业务“五分开”，各自独立核算、独立承担风险和责任，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。

（二）关于董事与董事会

公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行；公司董事能够认真学习有关法律法规，了解自身的权利、义务和责任，能够忠实、诚信、勤勉地履行职责，认真出席股东大会和董事会，对所议事项能够表达明确意见；公司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求；董事会对股东大会负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权；董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议，并严格按照规定的规则和程序进行，以确保工作效率与科学决策；公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项，并由出席董事和记录人在会议记录上签字，对会议记录进行妥善保存；公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会，进一步完善公司董事会工作制度。

（三）关于监事与监事会

公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律、法规的要求，监事会对全体股东负责，并严格按照法律、法规、《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权。

二、管理团队

本项目的管理团队将以在母公司——农业科技公司的指导和选拔下建立。农业科技公司具有高度的专业水准，丰富的企业领导经验和企业员工培训。在农业科技公司的指导下，酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力、专业高效的管理团队，目前已有部分专业人员在项目中进行工作。

项目公司将建立一支有凝聚力、专业高效的管理团队，并兼有以下特点：

1、团队成员确立起明确的共同目标，增强吸引力、感召力和战斗力；

2、做到合理分工与协作，使每个成员明确自己的角色、权力、任务和职责，

以及与其他成员之间的相互关系；

3、加强团队成员之间的相互信任，促使成员间相互关心，彼此认同；

4、实现成员间有效的沟通及反馈，形成开放、坦诚的沟通氛围；

5、保证职责分明、分工明确、责任清晰。

三、激励与约束

公司正积极筹备建立公开透明的董事、监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对高级管理人员按照经营计划，进行月度考核，并根据考核结果确定月度效益奖；年终兑现（分红）按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行。

公司在适当的时候，将引入股票期权的激励机制。一般情况下，激励机制包括如下几方面：

1、每年平均每个雇员的工资将增长10%，奖金将增长5%以上；

2、内部调动雇员以其个人意愿为主导，最大限度发挥人的潜力；

3、每年评定“特殊贡献奖”，发放特别奖金和证书；

4、提供主要研发人员和管理人员期权奖励；

5、为雇员提供医疗保险及社会保险；

6、骨干人员年终分享红利，业务人员奖金与业绩挂钩。

（一）国内旅游市场现状

1996年我国推出了休闲度假游；1999年又推出“生态环境游”，放松身心、贴近自然、融于自然的旅游活动风靡一时，由此，也揭开了我国休闲、生态旅游的序幕。传统的观光旅游产品正为之所替代。1995年5月，我国实行了5天工作制；1999年又开始实行“十一、五一、春节3个长假，至此，我国的法定休假日已达114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有1/3以上的时间是休假日。长期制度的实施为休闲度假旅游创造了必要的时间条件。而随着生活节奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的奏的加快、工作生活压力的加大，越来越多的人改变了传统的走马观花方式，而选择了放松身心、贴近自然的旅游行为。

目前旅游业己成为世界第一大产业，是当今世界的热门产业，而且经济发展水平越高、社会越进步的国家和地区，旅游业越兴旺；旅游业是绿色产业、无烟产业、最好的创汇产业，因而是永远的朝阳产业。旅游业是一种“一本万利”的产业，投资见效快，回收成本快，深受各国各地区各单位青睐。随着国内小康生

活的到来，旅游成了与住房、汽车一样的三大消费热点之一；双休日、“五一”、“十一”长假制等，使人们的旅游消费意识增；国家鼓励发展旅游业政策的颁布、企事业单位带薪休假、奖励旅游的启动，更使旅游业获得了前所未有发展环境。世界旅游组织预测，2020年全球旅游总收入将达到2万亿美元，中国将成为第一大旅游目的地国和第四大游客输出入国。

（二）项目市场

湖南宁乡峡溪生态旅游度假区中的漂流项目，逐渐成为时尚的旅游项目之一。漂流，被纳入中国的新休闲运动类。新休闲运动近几年颇受国人青睐。根据中国漂流探险网上公布的零点集团最新调查显示，有97%的受访者不同程度地希望参与各种新休闲运动。

目前，身边人议论最多的是“都市大逃离”计划，在高山峡谷间，在蓝天白云下，体验一种另类的激情：驾着无动力的小舟，在蜿蜒流动的河谷中顺流而下，迎接一个个未知的惊险、刺激和挑战，体验浪漫、动感的自然风情。漂流，让现代人血液沸腾的水上运动，再次成为这个季节人们热门的话题。最让人热血沸腾的游玩项目莫过于漂流了。

随着经济、交通、旅游的快速发展，我国的漂流市场一定会引来一个光明的未来。

（三）客源市场定位及预测

1、地域

根据湖南区内旅游资源的特点、规划导向与旅游市场大环境分析，着重考虑到交通特点，即红色旅游伟人故居作为宁乡峡溪漂流景区主要背景形象，客源市场大致可分为三级：

一级市场：省会市区及各市、县

省会城市目前有尚同种类型的旅游景点，但结合花明楼革命纪念地旅游区、灰汤温泉国际旅游度假区、沩山旅游区在全国的知名度和景区地位于省会近郊，在一日游程范围之内，出游方便，本区的旅游资源在省会城市范围内占有一定的优势，因而本区游客将是景区最稳定的基础客源市场。

二级市场：湖南省周边城市

湖南省周边城市包括武汉、南昌、重庆等，广州和江西是泛珠三角重要的旅游客源地，也是湖南旅游市场传统客源地。这些城市距长沙市在400公里左右，适合开展周末二日游，本区及依托的伟人故居的旅游资源对这部份游客具有相当大的吸引力。能进行有效的团队促销，将会收到显著成效。

三级市场：国内其他地游客

对此类客源市场的开发主要在于做足线路组合的文章。

2、市场潜力分析

据统计1998年中国公民的国内平均出游率为56.4%，城镇居民平均出游率为89.15%，农村居民平均出游率为47%。景区地处中国三大旅游客源地之一的泛珠三角，城乡经济一体化水平较高，周边地区城乡居民的出游率高于全国平均水平。

漂流生态旅游项目具有很强的季节性，主要在4-10月开放，根据省市相关漂流景区接待游客的经验数据推算，景区短期实现游客量保守预计为：

3、竞争态势分析：

就湖南宁乡峡溪漂流景区开发而言，项目在湖南地区内有尚同类型的项目堪与之竞争，因而在本区中结合只有较小的市场优势。借助红色旅游伟人故居、南洞庭湖的知名度，本项目在市场上构成一定的竞争力。同时与周边景点组合上占一定的优势，在知名度、资源品位和开发深度上更有较大优势。

综上所述，漂流项目有着明显的区位优势、便利的交通优势、独特的资源优势和广阔的客源市场，为该项目的开发建设提供了良好的发展契机。待该景区全面对外营业后，估计游客的年接待量达10多万人次。

（四）市场开发策略

·稳固基础客源市场，重点开拓周边客源市场，渗透和培育其他市场，稳定推进客源市场开发进程。

·提升项目的主题定位，建立和维护营销主体形象，导入CIS，以鲜明的主题、亲切的形象赢得市场，提高旅游产品的知名度和美誉度。

·建立完善的市场资讯系统，注重市场调研与分析，细分目标市场，研究各细分市场的行为模式，及时掌握市场需求及其变化，有针对性地推出时尚旅游产品。

·建立健全立体式的销售渠道和高效畅通的分销网络，建立一支训练有素的销售队伍。

（五）公共关系

作为新兴商业模式的先行者，有必要在消费者中培养稳定的顾客群体，可以通过以下方法提升社会关注度以及企业形象：

·平面媒体广告

为了强化酒店式湖景别墅在人们心目中的高档定位，广告只在时尚类与旅游类杂志刊登。因为这些杂志的消费者有一定经济实力，符合我们的目标客户定位。

·电视媒体广告

不做单纯的电视广告，主要以高档会务、发布会等形式进行，以强化人们对酒店式湖景别墅的品牌意识。

·广播广告

在交通台按小时滚动播出，虽然价格较低（约2万元/每月），然而将广告直接作用于私家车车主、乘坐出租车的乘客等具有较高消费能力的目标客户，可迅速提高知名度。

·互联网广告

是我们的主要广告手段。价格比传统媒体低很多，传播对象符合我们的目标客户定位，因为上网人群的平均收入远高于普通人群。准备在国内众多的门户网站和旅游专业网站刊登旗帜广告，提供宣传文章。

·户外广告

在市区的繁华地段和京津高速、京沪高速树立大型户外广告，提高品牌知名度，树立品牌实力的象征。

此外，还可通过与广播、电视合作举办专题节目、各种公益事业活动以及参加或举办行业论坛、行业展览等活动提高本项目的知名度和社会效应。

第六部分投资规模

根据湖南宁乡峡溪生态旅游度假区项目的规划，本项目总投资为651万元，由建设投资和全部流动资金构成。

目前，湖南宁乡峡溪生态旅游度假区拥有一幢40个房间的办公楼，此楼将改造为宾馆和餐厅；通往旅游区的道路己建设完。