国内大型房地产企业招标采购管理模式讲诉

目录

1万科集团(刘威) (1)

2恒大地产(黄媛) (9)

3保利地产(李运成) (18)

4中海地产(梁建军) (21)

5万达集团(张鹏飞) (32)

国内大型房地产企业招标采购管理模式

2011年7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》。其中，万科、恒大、中海、保利、绿地和万达领跑销售金额榜，恒大、万科、绿地、碧桂园、保利和中海、万达则领跑销售面积榜。根据部门需要，现针对性选取几家代表性企业进行招标采购以及成本控制方面的模式进行分析。

1万科集团

如何更有效的整合资源，发挥规模效益是万科集团管理团队正在思考的事情，他们发现，供应链条的稳定高效不仅可以简化复杂的采购清单，更有利于控制成本并有助于品质管理。房地产产品和制造业产品的生产周期不同，但依然要向制造业那样学习规模化和标准化经验。通过对大型跨国制造业企业为例，采购成本几乎占到了销售额的50%（如其净利润是5%，即采购支出和净利润是10:1的关系），这意味着，采购每省1%，就会对利润带来10%的提升。事实上，供应链的价值对所有企业都是非常重要的。

通过标准化和集约化去实现一个企业的规模效益，同时通过标准化，深化与合作伙伴的合作，从而带动整个行业发展。在“2010年万科集团AB级标准化装修房子签约仪式”上，首次将石材、墙纸、五金这三个以往通过总包单位进行采购的建筑部品列入到万科集团采购中来的目的，就是从行业发展的角度考虑的；供应商可以在前期通过设计阶段的配合，提供几套实用方案，而不是简单地提供上百种产品目录。

万科采购招标和供应管理的主要经验：

1、采购供应管理的责任体系和业务流程相匹配，从制定采购计划、申报需求计划、实施招标采购、采购合同评审、采购合同交底、供应过程监管、供应效果评价的各个控制环节的责任清晰、授权适当、工作关系明了，保证了业务流程的顺畅运行。采购实施部门要完全掌握项目系统的采购策划控制目标计划，现场管理者不仅要报需求数量和时间节点，同时要明确采购对象的质量标准和成本控制目标。

2、采购策划控制目标计划与工程建设节点计划联动，事事做到事前控制。

3、集中采购的范围及标准做到事前明确，常规设备和材料集中采购清单基本稳定不变，质量标准描述清晰详实。

4、采购业务管理工具（各类表格）精细，制度简洁明了，业务所需表格工具设计科学合理，可操作性强。

5、产品已基本经形成标准化，核心是设计形成了标准化，主要大宗材料、设备的采购标准及采购方式也随之形成标准化，长期稳定的采购渠道也随之形成，成本控制目标得以有效实现。标准化可以减少分散采购造成不必要的成本。这里的标准化，并不是说形成统一的产品形态，而是形成不同类型产品的主要标准，有了这个标准才可能列出常规产品和产品的集中采购清单，并明确其技术标准，最终形成长期稳定的标准化采购名录及批量采购，为最大限度控制采购成本创造条件。集中采购不是采购执行者的单一化，而是要形成统一的采购标准、统一的合格供应商名录、统一的采购计划、统一的审批流程，有责任部门和责任人来统筹协调采购招标和供应工作。

6、完善供应商管理。除了把大量的时间放在协调和招标的实施过程，同时要时刻关注供应商，建立供应商数据库。同时按照相关的采购流程对供应商进行评价，对供应商进行分类分等级管理。要深入理解所需产品的属性特性及供应商的企业的规模、操作模式，产品品质及售后服务、配合意识等。只有这样做，才能做到真正做到所使用产品的准确定位，才能

在供应商数据库逐步建立与完善的基础上做到同类供应商的分类分等级管理。

总之，万科能做到了事前、事中、事后控制三到位，采购成本和质量控制目标能得到保证，供应能及时满足生产建设需要，确实值得我们学习。

一、采购管理发展模式

二、采购组织机构及原则

三、采购管理概要流程

3.1战略采购流程

3.2直接采购流程

3.3一般采购流程

四、采购方式的解释

五、物料管理

2恒大地产

2.1恒大房地产公司采购管理管理办法

第一章总则

一、采购管理范围

本规程是公司购买原材料、物资、零部件、设备、办公用品、劳动保护用品以及其他物资过程中的决策、价格监督、质量检验等行为的基本规范。

二、采购管理原则

按照科学有效、公开公正、比质比价、监督制约的原则，建立健全采购管理的各项制度，防止采购过程中的不正当行为发生。

第二章采购管理机构和采购管理体制

（一）采购管理机构

●负责使用部门及工程方面日常物资、材料、设备采购；

●负责物资采购的询价、议价、比质、比价及招标；

●负责采购合同的拟订、签订；

●负责按时、按质、按量地采购使用部门所需各种物资；

●负责物资采购管理制度和各岗位职责的制定；

●负责物资采购员的监督与管理；

●负责对供应商的开发与管理；

●负责与使用部门、仓管部门的沟通与协调；

●采购工作的监督管理机构，专司采购监督管理职能；

●配合采购部制定和完善各项采购工作制度、流程；

●会同采购部定期参与大宗物资、材料的招标、评审以及供应商的甄选；

●定期收集采购信息需求，严把采购价格关、质量关、实用关，及时向管理层反馈意见；●严格执行各项采购工作纪律；

采购监督机构

1、工程部

2、综合部

3、财务部

4、经营部

●事前价格审核；

●参与大宗物资材料的采购；

●监督采购价格，控制采购成本；

●采购纪律检查；

验收机构

1、库管员

2、使用部门

3、项目经理

●各类物资、材料的验收、管理，建立台帐和材料数据库；

●及时反馈物资使用信息，按月统计物资使用情况；

（二）采购管理体制

一）采购决策管理

1、建立健全物资采购决策程序，根据采购物资类别和金额的大小，实行分级分权管理，

明确各级管理者、各有关部门及人员的权限。

2、除特殊情况外，大宗物资及其它金额较大物资采购的重大事项，由公司决策层和相关部门负责人通过会议或其他的形式实行决策。

3、加强对采购物资的价格、质量、数量的监督，设立物资采购监管委员会。

4、使用部门、项目经理、库管员对其审批的物资采购负有审查、监督责任。

二）比质比价采购

1、采购部要广泛收集采购物资的质量、价格等市场信息，掌握主要采购物资信息变化，并根据市场做到比质、比价采购。

2、除仅有唯一供货商或公司生产经营有特殊要求外，公司大宗物资的采购应当选择三个以上的供货商，从质量、价格、信誉等方面择优进货。

3、采购部大宗物资采购及有特殊要求的物资采购，应当审查供货商资格；对已确定的供货商，应当及时掌握其质量、价格、信誉、服务变化情况。

4、采购中心大宗物资的采购以及其他较大金额的物资采购，具备招标采购条件的，应实行招标采购。

三）价格监督

1、采购监管委员会人员应当严格履行职责，监督采购价格，控制采购成本。

2、大宗物资应当经价格监督部门事前进行价格审核，采购部应当在价格监督部门审核的价格内进行采购，特殊情况除外。

3、采购监管委员会应当对所采购的物资的价格单据进行审核，对未在审核的价格内或高于市场价格进行采购而损害公司利益的，应及时向公司领导反映并提出处理意见。

4、物资采购监管委员会等价格监督职能的部门或人员应当及时了解、掌握大宗采购物资的市场价格，并对其审核的物资采购价格承担相应责任。

四）质量检验监督

1、库管员及各使用部门应对采购物资进行质量检验和验证，进行质量监督与使用信息反馈，采购物资未经质量检验或验证不予办理正式入库和结算手续，特殊情况除外。

2、采购部应当根据生产经营需要完善必要的质量、计量检测条件。不具备检测条件的需要对采购物资进行检验的，可以委托检验或要求供货商出具国家认定的检测机构的质量检验报告。

3、质量检验或验证人员应当严格按标准和程序进行检验和验证，并对检验、验证结果承担责任。

4、对大宗采购物资，采购中心可以根据需要留样存档，并进行复检。

第三章采购管理信息库建设

（一）建立物资材料价格数据库

在工程部电脑上建立一套统一的物资价格数据库，增加各类物资价格透明度，使公司领导及时准确掌握各类物资的最新信息和动态，最大限度的降低企业物资采购成本。

（二）建立合格物资供应商数据库

健全供应商管理制度，建立合格物资供应商数据库，及时更新合格供应商信息，通报对违反规定的供应商的处罚。方便查询供应商的最新物资价格、交易记录、信誉等级、售后服务水平，以利于各公司做出相应调整，避免因信息不畅，致使公司利益受损。

（三）采购信息数据库的统计分析

工程部每月定期向公司提交当月各类物资进销存明细及使用情况，由采购部根据汇总数据及供应商最新动态，对当月采购信息数据进行汇总和统计分析，按照物资材料的采购价格进行由高到低排序，生成物资采购汇总数据库。

（四）财务审计部门的有效监督

为保证采购信息数据的真实、准确、有效，物资采购监管委员会应加大监督力度，管理部门可以根据采购信息数据库保留对采购人员责任的追溯权。

通过采购信息数据库的公布和统计分析，加上采购监管委员会的有效监督，保证了采购数据的真实、准确、有效，有利于采购成本的降低，使公司实现了材料核算、成本分析、材料管理和财务管理的一体化，由此实现“阳光采购”平稳运行。

第四章采购管理规定

（一）采购工作基本要求

1、未经审核批准的申购物资一律不得采购；

2、在同等质量，同等价格的情况下，应选择就近采购；

3、对长期订货和大额款项的采购，应通过签订合同和实行银行结算；

4、在比价过程中，严格执行同类企业比质量，同等质量比价格，同样价格比信誉，择优确定供应商；

5、对于先试用后采购的物资，不得在试用鉴定前采购。

6、大宗物资实行集中采购，以邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源和定点、定向等多种方式采购。

凡进行大宗材料物资的采购活动，必须实行三方参与的原则，即在公司统一领导下，由采购部、使用部门、采购监管委员三方共同参与大宗物资（设备）的采购。

（二）物资采购管理

1、日常办公用品及大宗物资的采购，实行按月上报采购计划。各单位编制采购计划时，要从实际经营需要出发，避免盲目提报，由于上报物资采购计划失误，造成物资积压损失，由申购公司/部门负责人承担责任。

2、如临时需要应急采购的，则应至少提前3小时并经公司领导批准下使用企业备用金采购，由相关采购人员负责采买。

3、计划外急需采购的物资，由使用部门填制《急需物资申购单》，部门负责人签字，公司分管领导签署意见，经总经理批准后报采购部根据所需物资的单价及数量比照既定标准进行采购，采购部应向使用单位明确到货期限，如未能按既定时间到货需向使用单位说明原因并积极配合解决。

4、使用部门在填写相关申购单时，务必写清所购物资的品名、规格、型号、单位、数量等信息，如因申购单填写不清，而影响采购进度的，后果由本部门自负。

5、物资采购时必须严格按照采购原则、采购计划进行采购，保证做到不错订、不漏订，及时准确做好物资货源落实工作。

6、采购部备有一定数额的采购备用金，用于应急采购与需现付的零散物资采购。备用金所购应急物资，购入后仍需补齐相关手续，方可予以报销。

7、签订物资采购合同时，要严格执行合同法和公司合同管理制度，合同中要明确标的、数量、规格、型号、价格、质量标准、交货期、交货地点、结算方式、运杂费承担者、包装、运输、验收方式，注明保修年限、保修期结束后的零配件提供及价格、年限等事项，签订合同各方经济责任以及其它需要明确的事项，一般按照先到货验收后付款的原则进行，特殊情况先款后货的需经相关负责人批准。

8、对短缺物资，采购员应及时反馈信息，并征求使用部门意见，经使用部门同意后方可采购代用品，并做好存档备案。否则，出现后果由采购员负责。

9、采购人员必须按采购作业期限运作，对不按计划要求及质量要求采购，造成经济损失的，均由采购人员承担责任。

12、因特殊原因，采购员未能及时完成采购任务或无法按周期采购物资的，应及时告知采购部门负责人并说明异常原因，提出相应意见方案。采购部负责人应及时与申购部门反馈和沟

通，拟定补救办法和处理对策，特别重大事项，应汇报总经理。

第五章采购监管委员会

（一）组织机构设置

组长：

委员：

（二）采购监管委员会与采购部的关系

采购监管委员会在公司董事会的领导下，负责对采购部定期进行采购信息反馈和监督管理，是服务与监督的关系。

（三）采购监管委员会主要职能

详见第二章“采购管理机构”

（四）采购监管委员会工作制度

1、会议制度。每月月底召开由组长主持的采购监管委员会会议，听取各委员工作书面汇报，形成会议纪要。

2、信息反馈制度。采购监管委员会应及时加强采购信息交流沟通，达到采购信息资源共享，货比三家，物美价廉之功效。采购监管委员会每月将工作开展情况向采购部通报，并向总经理及时汇报。

3、采购物资验收把关制度。采购监管委员会负责对采购物品价格、质量验收、审核把关，对供应商因质量、价格产生的欺诈行为及时向采购部通报，并提出对供应商的惩罚意见。第六章供应商管理规定

为了促进供应商与我公司建立健康、和谐、稳定的供需关系，促使供应商保证产品质量、降低成本、供货及时，提高服务水平，对供应商管理做如下规定：

（一）凡是有可能或已经与我司发生业务往来的供应商，并具有与其所承担的供应物资相应的经济实力和资信等级的供应商都在本规定的范围。

（二）各相关部门职责

一）使用部门职责

1、对工程材料、专业材料和设备等物资，须由各专业技术指定责任人到场进行物资验

收工作，以确保质量。

2、负责提供物资在使用过程中的实际情况及出现的问题。

二）库房职责

1、负责对供应商到货物资的验货、收货工作，办理入库手续。

2、及时将供应商交货期限、产品质量、服务水平向采购部反馈，并提出意见。

3、每月定期向采购部提交当月各类物资进销存明细及使用情况。

三）采购部职责

1、做好供应商的开发工作，积极寻找货源，开辟新的供货渠道，对于同类产品，应至

少备有两家以上供应商，以便做到价格互补、货源互补。

2、做好供应商的管理工作，及时对违反合同规定的供应商进行处理，不定期抽检供应

商送达的货物，到收货现场监督验货，督促供应商货物配送的及时性，以确保使用部门的正常供应。

3、负责收集和建立供应商信息数据库，考察评估供应商的资质，建立《合格供应商名

册》，随时为开辟新的供货渠道做好准备。

4、负责定期对供应商进行评估、考核和甄选工作。每月依据供应商交货的产品质量、

交货期限、服务态度、产品价格及履约能力等方面进行评分并通知供应商。

5、与常用物资供货商签订相关的《供货承诺书》。

（三）对供应商的奖惩规定。

1、对于履约能力强，信誉好、送货及时、提供高性价比物资的供应商，给予及时结帐，

并将其列入次年的合作对象。

2、对于存在“以次充好”、“以少充多”行为的供应商，将予以坚决打击、制止，应扣

罚其相应部分的货款，并取消供应商供货资格。

3、对于无法与各公司良好配合、出现重大问题无法改善的或经评定连续数月未达标的

供应商将取消供货资格。因无法找到替代的合格供应商，暂时保留其供应商资格，但须将评鉴结果通知供应商并责令其改进。

4、货物配送由供应商送货的，应在订立合同时谈定预交信誉保证金与质量保证金。供

应商未能在指定时间将所订物资送抵指定地点的，扣缴一定数额的信誉保证金；供应商所送物资质量因不符合同所约定的，应扣缴一定数额的质量保证金。

（四）加强物资供应商的信息管理工作。

1、加强与供应商的信息沟通，及时了解重要物资生产厂家的价格变化趋势及产品更新

动态。

2、定期开展供应商调查活动，根据供应商返回的《供应商调查表》，建立供应商资质等

相关内容的《合格供应商名册》。根据使用部门反馈的产品的质量、服务水平等信息，及时做出相应的调整，以便更好地处理在供需中所存在的问题。

3、分管的采购人员应详尽记录本人经办的采购物资使用部门反馈信息，为评价供应商

提供相关信息资料支持。

2.2恒大房地产公司招标管理管理办法

（一）总则

一）公司建立全面的招标管理制度，以公正、公平、公开的原则评估选择业务承包单位，在合理公平的原则下追求公司利益最大化，以确保各项承包业务满足规定的质量、进度和成本控制要求。

二）凡单项合同额10万元以上（含）分包（采购）业务，必须纳入招标系统进行控制，包括但不限于：

1) 材料设备采购类；

2) 工程施工类；

3) 服务类：包括勘察、测绘、设计、监理、造价咨询、工程检测、物业中介、宣传推

广、模型制作等单位选择。

三）为加强招投标工作的管理力度，公司规定出各类招标工作的操作流程和责任划分，各部门和分公司必须遵照执行。

（二）招标（采购）分类

一）根据承包工程、采购材料设备的种类和性质的不同，按《招标工作责任界定》的具体规定，招标（采购）工作按以下四类方式进行操作：

1) 集中采购及总承包（公司经办）；

2) 第一类招标（公司组织或经办的招标）；

3) 第二类招标（公司所属公司经办的招标，公司参与或监督）；

4) 第三类招标（所属部门及分公司独立负责的招标）。

二）当地政府主管部门规定公开招标的工程发包项目，公司所属部门应做好与政府主管部门的沟通协调工作，按主管部门要求申报，公开招标前应执行公司规定的招标流程，选择意向单位参加投标。

三）在上述四类招标（采购）中，符合直接委托条件的发包或采购业务，可按直接委托方式选择确定供方，但必须执行业务发包直接委托控制指引的规定，由业务经办部门办理

相应申请、审批手续。不符合直接委托条件的发包或采购业务，如申报，原则上不予批准，并将作为公司执行制度考核的重要内容。

四）公司将逐步推行网上招标（采购）。

五）经营部应在年初制定集中采购目录, 报总经理审定后，由采购部牵头组织，相关部门配合，实行集中采购，以达到最大限度发挥公司规模采购优势、有效降低成本和保证产品质量的目的。

六）对于管理体系成熟高效、执行制度严格的分公司，报总经理批准后，经营部可对该公司的招标业务进行授权，具体授权的工作范围、操作模式、时间期限等采用授权通知书的形式。

（三）招标（采购）计划

一）为防止肢解发包工程来回避公司招标管理规定，以及避免计划编制的随意性，公司应分阶段编制和修订招标(采购)计划，在《项目经营策划书》中一并上报项目总招标（采购）计划。招标（采购）计划必须科学、合理、严肃，允许每季度末20日前对下季度招标（采购）计划进行一次修订，报经营部审批后严格执行，公司对计划的执行严格监控，也作为执行制度考核重点内容之一。

二）公司编制和修订的招标（采购）计划应包含集中采购及总承包、第一类、第二类、第三类及拟定直接委托的内容。

三）招标（采购）计划的编制内容和要求包括：

1) 招标（采购）计划中的成本估算额，与该项目的目标成本比较，若有较大超支时，

应考虑从优化设计上研究解决措施；

2) 工程部根据项目的进度，确定招标项目技术资料的提供时间和材料设备定板的时

间，并按时提供相关资料；

3) 材料设备采购计划应明确采购材料设备的数量、成本估算额、招标方式、标段划分、

供货方式、定板完成时间，以及发标、开标、定标和进场时间。

4) 各类专业工程招标计划应明确各类专业工程的内容、技术条件、标段划分、成本估

算额、招标方式、发标、开标、定标和进场时间。

四）公司编制和修订的各阶段招标（采购）计划经各公司相关业务部门会审、总经理批准后实施。

五）对于上报的招标（采购）计划内容，经营部可根据各项目招标计划和集团的实际情况，提出审批意见，各公司遵照意见进行调整。

（四）招标过程控制要点

一）招投标领导小组及组成

集中采购和总承包招标需成立领导小组，其组成由常务总经理、分管副总经理、总经理助理、审计部部长、经营部部长、财务总监、采购部长组成（特殊情况可以增加相应人员）。招标工作领导小组组长由常务总经理担任。

二）招标工作小组的组成

每个招标（采购）项目在招标前，由招标工作小组负责整个招标工作。

1）与投标单位有利害关系的人员不得作为招标工作小组成员。

2）招标工作小组人数必须为奇数，且不少于（含）7人，原则上不多于9人。招标工作小组专业技术人员不得少于2人。

3）除集中采购及总承包外的所有招标（采购）项目，公司业务经办部门和经营部相关的专业技术人员应全过程参与招标工作。

三）招标文件

1）所有招标（采购）项目必须达到发标的技术条件方可报批招标文件。

2）标准招标示范文件

①经营部负责组织拟定标准招标示范文件，由公司法务律师等分别就相关内容履行审批，报总经理批准后正式发布。

②公司可根据各自项目的具体技术条件、地方差异性，对标准招标示范文件的相关内容进行调整，编制每项业务的招标文件。报批时应注明与标准招标示范文件差异之处。如上报之招标文件与发布的招标示范文件内容无实质性改变，报经营部审批；如内容出现实质性改变需报集经营部、法务部审批。

3）非标准招标示范文件

①总承包招标文件由经营部拟定，经招标工作小组成员会签后，转律师审核后，报

总经理审批。

②集中采购招标文件, 需经法务律师审核后, 方可报总经理审批。

i)经营部对招标文件总体把握负责；

ii)工程部对技术条件和要求负责，包括产品技术标准、设计方案、设备选型的

确定；

iii)财务部对付款条件和要求负责；

③第一类、第二类、第三类的招标文件由集团所属公司经办部门拟定，履行内部审

批手续，其中必须经法律顾问和总经理签字确认。

i) 经办部门对招标文件总体把握负责；

ii) 规划部门（公司所属开发设计人员或规划研究院）对技术条件和要求负责，建造标准与公司审批结果一致；营销部门、招商部门对相关招标文件中的技

术要求负责；

iii) 工程部对工程管理条件和要求负责；

iv) 经营部对商务条件和要求负责；

v) 财务部对付款条件和要求负责；

4) 公司所有招标（采购）业务信息应有计划地提前在媒体公开发布，且不少于2次，在公司网站建成后需将招标（采购）业务信息在网上及时发布，公司招标经办部门负责供方资料的收集整理并定期将招标（采购）项目信息上报经营部。

5) 公司部门经理及以上管理人员和招标工作小组成员，原则上不允许推荐投标单位，如因业务需要推荐投标单位的，应不以任何方式影响评标、定标工作正常进行。

6) 集中采购相关信息在公司网站上发布。

四）投标单位入围

1）入围单位或材料设备的品牌和质量应在同一水平线上，具有可比性和竞争力。

2）各类招标项目且每个标段有效投标单位应不少于（含）三家。如有效投标单位不足，需报总经理批准。投标单位优先从合格供方名录中选择，合格供方名录中没有或数量不够时，才可从其它途径选择投标单位。

3）各类招标（采购）项目选择供方前，由公司经办部门或所属公司拟定入围标准，招标经办部门根据审批后的招标（采购）项目的入围标准初步选择拟定入围单位。

4）在入围单位选择阶段，招标经办部门应将招标（采购）项目的概况、规模、标段划分原则、付款方式、工期要求、评标基本办法等核心商务和技术条件与拟定入围单位充分沟通、交流，以使对方的投标行为更加理性，从而保证招投标工作的质量。

5）在上述工作基础上，筛选出符合入围标准的足够数量投标单位入围。

6）招标经办部门对筛选出的单位发放投标邀请函，并及时接收对方的投标承诺函，以收到的承诺函为准整理出入围单位。

7）集中采购和项目工程总承包的入围单位名单（含入围标准）经招标工作小组会签后，

报集中采购和总承包招标领导小组审定。

五）发标

1）根据招标（采购）项目的实际情况，招标文件审批部门（人员）在招标文件中明确发标地点、发标人员。

2）发标时发标人员应做好书面记录，招标文件发放登记时，需在不写明领取单位名称的前提下，由领取人签字，待所有领取人签字完毕且离场的情况下，由经办人填写领取单位名称。

3）现场踏勘由招标工作小组中的经办部门人员负责组织，其他部门视实际需要指派人员配合。

4）招标答疑

如投标单位对招标文件内容无法理解或招标文件存在模糊、错误、遗漏等问题，招标工作小组根据情况，以答疑会或招标文件补遗的形式解答。无论何种方式，均应以招标工作小组会签、审批通过的会议纪要或招标补遗文件为准。

六）开标

1）根据招标(采购)项目的实际情况，招标文件经办部门（人员）在招标文件中明确开标地点。

2）招标工作小组组长或其授权委托的招标工作小组成员主持公开开标工作，现场拆封，该过程和内容需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。

3）开标时，财务部人员必须到场鉴别投标保证金票据（银行保函、支票等）的合法性、真实性和有效性。

4）开标时，经办部门、成本控制人员必须到场。

5）开标后，招标工作小组组长组织相关人员进行标书的分析，以便于进一步的评标定标工作。

七）评标、定标、中标

1）工程类招标项目的技术标打分权重不得超过20%，装修、装饰、景观、材料设备类招标项目的技术标打分权重不得超过35%，服务类招标项目的技术标打分权重不得超过50%，规划、建筑设计方案、广告、标识、小品等设计招标项目的技术标打分权重不得超过60%，确需突破的，需经总经理审批。

2）招标工作小组组长主持招标项目的评标工作，为保证评标的严肃性和公正性，在整个评标过程中招标工作小组成员应全部出席，如确因特殊情况（如出差等）无法参加，须授权胜任人员参加评审，授权必须采用书面（即授权委托书）形式（若出差在外，则传真或事后补授权委托书），禁止未经授权的人员参加评标并签字。

3）各类专业的评标工作均必须遵循公司的规定，经招标工作小组评标，推荐中标单位。

4）公司按审批权限批准推荐的中标单位，由经办部门向中标单位发出中标通知书，同时将中标结果以书面形式通知其他投标单位。

（五）签订合同

一）招标经办部门按照招标文件中的合同条件和中标单位的相关承诺，与中标单位签订经济合同。

二）合同签订前，招标经办部门负责按管理制度“经济合同管理”和法律事务部的相关规定，在公司内部完成相关审批手续。

三）未签订合同不允许拟中标单位进场施工或做施工准备。

四）集中采购确定中标单位后，公司与合作供应商签订集中采购协议。

五）凡纳入集中采购协议的产品，经营部应提出需求，并报公司领导审批后与公司合作供应商签订经济合同，如果合作供方产品不满足项目的技术要求，按照管理规定另行招标

（采购）。

（六）供方管理

一）供方合格评定

1）所有参与投标或接受直接委托的供方，包括公司集中采购和定向供方，均必须经过规定程序的合格评定，并且评定结论应满足业务承包要求。

2）经营部负责管理公司集中采购和定向供方的合格评定。

3）供方合格评定必须按《供方合格评定指引》的规定执行，经评定合格的供方由其经办部门负责建立合格供方名录，并汇总形成公司的合格供方名录。

二）供方履约评估

1）各业务经办部门必须对供方的履约过程表现进行阶段性的监督和评价，按公司的规定做好供方的履约评估记录。

2）竣工验收后，公司对供方进行综合评价，根据评价结果，提出如下建议：

①结果为“优”的，满足其他项目入围标准的情况下，优先成为入围单位，且在定标时

优先考虑；

②结果为“合格”的，在合格供方名录中保留；

③结果为“不合格”的，从合格供方名录中取消其资格。

④公司建立供方“黑名单”制度，凡存在围标、串标、行贿等行为的投标单位，经招投

标小组批准后将列入黑名单，凡列入黑名单的供方永不得承接鼎晟所有项目。黑名单的企业名称在公司网站上进行发布。

3）各部门应每半年一次（6月30日前和12月30日前）集中向经营部报备合格供方名录。

3保利地产

保利的成本管理体系中有几个鲜明特点，总结如下：针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施；以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，保证承包商有一定的利润率前提下确定承包计价原则；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理的模式；尽量采用标准化设计图纸；不断完善制度化建设和创新。下面对以上特点逐一进行分析：

3.1承包方式的确定

针对目前建筑行业大多由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点，积极采取应对措施，主要如下：

(1)与具有一定数量设备和管理人员，业绩好、施工质量好、信誉好、配合好的“私营承包商”建立起战略合作关系，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包。

(2)为了实现这种发包方式，保利专门成立由保利控股的建筑施工企业（广州富利建筑安装工程有限公司，以下简称富利建安），经过几年的运作，目前已升级到了施工总承包一级资质。并将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州保利数码科技有限公司纳入到富利建安公司。所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。这种做法很类似于香港承建商的分判制。

(3)同样精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包。智能化工程由保利数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。

采取这些应对措施不仅有利于工程管理，也降低了工程投资：首先成本管理上，省去了“私营承包商”挂靠费。以保利一年建安投资（包括精装修）约100亿、挂靠费率平均3%计，就省下约3亿元。该费用扣除富利建安公司运作管理费用外，应该还有较大节余。然后，建安工程和精装修工程均直接对“私营承包商”发包，避免了支付现在行业内普遍存在的围标费、转包费、超额利润（特别对于装修行业）等费用，对保利这样规模的开发企业，预计每年至少节省上亿元。

3.2计价原则的确定

以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，保证承包商有一定的利润率前提下确定承包计价原则。保利基本上不采用清单招标（单价包干方式或总价包干方式），而是采用定额计价方式。对比清单计价，若定额计价后总造价下浮率不大，定额计价可以看作是成本加酬金的计价方式。从这个角度分析，保利认为房地产行业利润率较高，赚取利润的关键点应该是规模效应、资金滚动和设计管理等其它因素，而不应该着眼于行业利润较低的建安工程承包商控制，所以保利对于建安工程承包商采取了相对较宽松的成本管理方式，也可认为是一种双赢管理。

保利的建安工程发包也采用内部竞标方式，但竞标方式很简单：将方案图或建筑平立剖图，以及承包范围提供给投标人，投标人只需报采用定额计价后的下浮率。报价后通常会再采用标后谈判的方法。定标原则一般要综合考虑报价、承包商实力信誉、承包商还可承接工程能力等多方面因素，最后确定中标人。

按以上计价方式，保利确定合同价款的方式又结合了行业内一些民营房地产商的做法，按每平米指标先签订暂定价，施工图出图后报预算审核后再对合同价款进行调整。

在物料采购供应方面，保利和其它房地产商一样，综合运用指定供应商、推荐品牌、和承包商自行采购几种方式。但在具体操作中强调与工程管理紧密结合紧密，要求综合权衡成

本管理和工程管理的关系确定采购供应方法。

3.3成本管理与工程管理的矛盾权衡

对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理的模式。上面已分析，保利对建安工程承包商采取相对宽松的成本管理方式，这种方式的整体思路就是有利于工程管理。所以对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，保利一般的选择是偏向工程管理，从以下几个管理实例可以看出保利的这种管理思路：

(1)基本上不等施工图完成出图就按上述的方式进行招标，按暂定价确定合同价款。对于项目尽早开工、尽早开售和回笼资金非常有利。

(2)对于造价较大的专业工程-铝门窗工程，没有采用业内通行的指定分包商方式，而由承包商推荐厂家和报价，保利对推荐厂家考察并认可后，和该厂家洽商价格，以洽商后的价格作为承包商与保利签订分包合同的最终价格。将如此重要的一项专业工程交给承包商分包，保利是从以下两个方面考虑的：

①工程质量责任界定清晰，完全由承包商负责。

②工期责任界定清晰，也完全由承包商负责。

(3)对于住宅的水电安装工程，在没有完全确定装修样板间或只有建筑方案图的情况下，会采用和承包商洽商按平米包干价格的计价方法——当然这个计价方式中包含用量大或重要水电安装材料的推荐品牌。这种包干方式基本解决了以下两个问题：

①工期、质量责任界定清晰。水电材料品种多，通常房地产开发商会对多种材料指定供货商和定价，使施工单位整体利润低，施工积极性低、配合差，经常以“业主指定的材料未按时供货”为借口阻碍工期。而保利只对同类产品指定若干品牌，由施工单位自行选择具体品牌并进行采购，不按期到货或工期滞后的责任全部属承包商，让工期责任与质量责任更分明。

②减少水电施工过程中的小签证，加快施工进度。住宅房地产项目装修样板间确定过程中会有较多修改，而在样板间确定过程中水电安装施工已经开始，水电安装工程大包干情况下，面对保利的一些小修改，施工单位对签证就不会那么较劲了。

(4)对于用量较大的水电安装材料和装修材料，保利也和城建集团一样，有推荐品牌。与城建集团不同的是，保利未指定唯一的供应商，承包商可以通过自有采购渠道询价并采购。同时规定，甲方指定三个以上的厂家、品牌或本项目乙方推荐并经甲方认可质量的材料、设备须参与价格竞争，从中选取最低价格作为工地结算价。

3.4尽量采用标准化设计图纸

保利对于设计优秀的建筑平面和户型，在多个项目中重复使用。这种方式对于招标、造价控制、结算和物料采购都很有利。万科在这方面更为领先。有一个一梯四户的住宅户型，实用率近九成，采光通风各方面均不错，这个户型保利反复用了近十年：从保利最早开发的九十年代保利百合花园，到二十一世纪初开发的珠江新城保利香槟花园，再到前几年开发的华南植物园保利林海山庄，都大规模体采用这个设计，可能还有广州以外的项目也在采用。

3.5不断完善制度化建设和创新

最近几年，保利在迅速扩张发展过程中，发现了自身在成本管理上的粗放性特点，开始重视制度化建设，先后制订或修订了《工程预结算管理规定》、《招投标管理规定》、《集团采购管理规定》、《施工现场签证管理规定》等制度。成本管理与工程管理、质量管理、开发进度要求几方面永远存在矛盾，保利“既是开发商又是总承包商“的开发模式又会产生新的矛

房地产开发公司各岗位职责

XXXXXXX公司岗位职责手册（讨论稿） 本手册中，职能描述使用如下术语，其定义明确为： 负责：属于本部门应付责任，承担主要责任，同时需要其他部门配合； 组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门承担协调事务； 配合：不承担主要责任，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任； 参与：仅需要较低程度配合其他部门的工作，一般不承担责任。 部门通用职能 1.制度建设 1)负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善。 2)负责本部门员工的培训和培养，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。 3)根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。 2.计划管理 1)根据公司战略要求和年度经营计划，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门 计划的实施与控制。 2)参加运营管理会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。 3.日常管理 1)负责本部门专业能力建设。 2)分配部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效 数据。 3)在总经理办公室的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。 4)完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。 5)负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。 4.知识管理 1)总结本部门工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。 2)整理、管理部门文件档案。

5.协作配合 1)根据公司要求完成对下属物业公司的管理。 2)完成流程与制度规定的部门配合、参与性工作。完成领导交办的其他任务。 组织架构图

各岗位职责 一、工程部 （一）、工程经理 职责概述：统筹开展公司各项目的规划设计、工程施工管理、预算管理、采购管理工作，确保项目达到工期、质量和安全、成本目标，打造精品工程 工作职责： 1.参与前期的技术论证工作 2.参与工程施工、监理、勘探单位的招标工作 3.负责组织施工准备 4.负责工程现场监督与管理 5.负责成本过程管理与验收审核 6.参与图纸设计、变更的相关工作 7.参与材料设备的采购管理 8.负责参与竣工验收和工程的后期管理工作 9.负责部门内部的管理、总结工作 （二）、土建工程师 职责概述：负责项目工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责： 1、负责单体工程实施的监督管理 2、负责工程施工质量的监督 3、负责监控工程施工的进度情况，保证工程按进度计划顺利推进 4、负责工程施工安全监督 5、负责组织相关工程设计变更事宜 （二）、水电安装工程师 职责概述：负责水电工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责： 1、负责高压等强电、弱电、项目水暖工程实施的监督管理 2、负责高压等强电、弱电、管道工程施工质量的监督 3、负责监控高压等强电、弱电、管道工程施工的进度情况，保证工程按进度计划顺利推进 4、负责单体工程、装修工程的施工安全监督 5、负责高压等强电、弱电、管道工程的施工安全监督 6、参与工程验收工作，协助竣工后的决算工作 （三）、景观工程师 职责概述：负责景观工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责：

房地产公司多项目开发最有效的管理模式分析

房地产公司多项目开发最有效的管理模式分析 [日期：2007-04-11] 喜欢中国地产商,请向您的朋友推荐,谢谢[字体：大中小] 2007房地产策划方案大全--《房地产策划方案1000例》 在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。 根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。 “多项目开发综合症” 多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面： ◎公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰； ◎公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核； ◎项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理； ◎项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差； ◎与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽； ◎人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享； ◎对企业品牌建设贡献不大，等等。 这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。 一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关

房地产标杆企业工程管理模式分析

标杆房地产企业的工程管理 行业内对房地产企业工程管理的理解存在广义和狭义两种。狭义工程管理指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理，主要任务是组织、协调和管理施工、监理及各外包单位有序、按计划、保质保量的完成工程建设任务；而广义的工程管理实际涉及房地产开发全过程，是贯穿房地产开发价值链始终的工程管理系统，配合设计、成本、采购、营销等各职能发挥作用。广义的工程管理也可以认为是其狭义工程管理体系的前后延展。国内行业优秀的房地产公司普遍按照广义上的理解去运行工程管理体系。 通过分析发现，国内优秀房地产公司的工程管理体系主要有五个方面的特点： 1、工程管理职能充分前置 1)、许多优秀房地产企业都要求在项目可研论证阶段，工程人员应到项目现场进行实地考察，了解项目场地自然条件和社会条件。对今后项目施工过程中可能遇到的困难和风险做到心中有数。比如：根据场地地形特点考虑护坡施工方案；根据场地道路、风向等自然特点考虑未来施工现场的布局、施工材料运送等等。 2)、策划定位、方案设计也需要工程人员及早参与，提出专业意见。任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？等等。 这一方面是对今后项目的一些风险有个预控，避免到时措不及防；另外一方面，也是要求工程职能一定要与设计、策划职能同步考虑问题，按照项目的定位和方案思路及早构思未来的工程管理模式，清晰工程管理的重点、难点和风险所在。 3)、施工图设计阶段，工程人员参与的应该更多。深度参与图纸审核，避免设计图纸中的一些差错形成工程事实；严格进行工程交底。

房地产公司组织架构及岗位职责

房地产公司组织架构及岗位职责 一、组织架构 二、组织关系

一、机构设置 最高权利机构： 【董事会】董事会为铭星地产的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。 公司部门设置：总经办、营销管理中心、产品研发中心、工程管理中心、拓展中心 营销管理中心下设：市场部、销售部、开发部。 产品研发中心下设：研发部、设计部 工程管理中心下设：工程部、维修部、采购部、审算部 拓展中心下设：拆迁部、拓展部 注：物管部对外作为独立的物管公司，实行独立核算，下设物管部、商管部、工程部、财务部，其中物管部目前下分设云阳、富阳、小河三个项目处。 二、部门职责 （一）总经办 1.组织公司经营项目的现状及前景调研，撰写调研报告供总经理决策参考。 2.组织审议、审订公司中、长期发展规划，经总经理审核、董事会审批后负责部署实施。 3.组织审议、审订公司年、季、月度经营计划，经总经理审批后负责部署实施。 4.监督、协调各职能部门对公司经营计划的执行。 5.对各部门经营计划完成情况进行考核，并报总经理审批。 6.汇集营销、拆迁、工程、招商、财务、人事等公司内部信息，并组织进行综合分析，提取重要信息供各级管理 人员参考。 7.根据公司业务发展需要以及公司目前状况，进行人力资源管理，以适应公司发展需要。 （二）营销管理中心 1.内部立项后，统一安排立项和整体方案设计工作 2.协调管理市场及开发部办理工程项目立项审批：用地计划的报批和报审及工程项目开工的各种手续。 3.协调管理市场部及销售部选择外部营销公司，制定产品方案与营销计划。 4.协调管理工程技术部完成设计规划 5.负责内部立项后，项目部成立前向经理办公会汇报项目进展和结果。 6.负责配合外部销售公司、市场开发部营销工作中对工程的要求 7.负责协调管理工程现场的销售工作 8.负责工程销售过程中的客户服务工作的实施。 *市场部 1.负责公司市场研究工作。 2.及时收集有关房地产市场信息，分析市场动向、特点和发展趋势。并确保信息的有效性。 3.组织项目市场调研，编写调研报告、可行性分析报告、开发建议、定位报告、营销策划报告。 4.负责根据公司的发展战略拟定项目营销策划报告以及各项推广策划方案。 5.负责组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关 注广告传播的品牌主张。 6.组织项目营销推广的执行工作。 7.确定开发项目售楼中心的位置以及根据项目定位提出售楼中心的装修布置方案。 8.项目操作过程中，及时掌握市场动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。 9.负责确定项目营销方案的制定与配合实施。

房地产公司内部管理制度

为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。 一、机构设置与职能 本公司设立总经理，下设三个部门，业务部、财务部和行政部。 （一）总经理按照公司章程规定的履行职责。 （二）业务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。 直接责任： 1、负责对当物进行鉴定、评估、保管，支付当金； 2、负责制定《评估标准》； 3、负责开发新业务及制定相关管理制度； 4、负责与典当业务所涉及的相关职能部门的协调工作； 5、负责公司的业务技能培训； 6、负责公司业务资料的管理工作。 （三）财务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的财务管理工作及典当业务的事后监督工作。 直接责任： 1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行； 2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案； 3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律； 4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益； 5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作； 6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用； 7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整； 8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管； 9、负责对公司典当业务的事后监督工作； 10、负责办理公司的各项纳税事宜； 11、负责编制统计表，并报送相关主管部门。 （四）行政部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、车辆管理制度并组织实施；负责建立公司信息管理系统。 直接责任： 1、负责对办公场所管理； 2、负责办公用品的购置和管理； 3、负责制定安全制度，管理安全防范设施； 4、负责制定考勤制度、车辆管理等制度； 5、负责与公安部门的协调工作； 6、负责公司的档案管理工作； 7、总经理交办的其他工作。 二、库房管理

房地产公司各岗位职责

工程部经理岗位职责 1、协调组织工程部相关人员对开发规划进行技术分析，对建筑设计进行优化论证。达到指标先进、技术合理，工期可控成本经济的最佳统一； 2、组织人员完成编制并审核工程预决算，做到有效控制成本； 3、参与重要工程合同的洽谈，做到核定可行的工期要求和主要的经济与技术指标，并力争使参建单位素质有基本保证； 4、按照监理合同及相关监理条例对监理公司的工作进行全面督促检查，落实有关责任制，达到使监理公司真正发挥旁站监理，巡检及见证等职能的要求； 5、组织工程部人员核定施工队的施工组织方案及工艺技术要求。做到有可行的网络施工组织计划及技术保证体系和措施； 6、组织工程相关技术人员进行开发方质量检查，做到每个专业工程师对工程情况全面控制； 7、组织工程部相关人员进行开发方进度控制，制定具体工期进度要求，做到使工程按合理进度计划表实施； 8、严格按照设计要求及规范要求进行施工程序控制，达到设计规范及合同要求，并完成预算要求的工作量； 9、组织工程部人员进行技术核定，变更及相关工程量的追加追减的实测实量工作，达到技术可行数据准确的要求； 10、组织工程部有关人员进行文明施工、安全生产的现场管理工作，做到符合文明施工，安全生产的目标； 11、每周召开一次工程内部办公协调会，布置安排本周的工作、计划，检查落实上周的任务，同时加强内部沟通与协调；每周组织工地现场工程协调会，对监理公司及施工单位工作进行检查督促； 10、组织有关专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，达到质量可靠，经济合理的目标； 11、完成上级交办的其他各项工作，并配合其他业务部门做好与公司业务有关的各项工作，特别全力支持销售部门完成最终的产品销售目标。 电气工程师岗位职责 1、参与工程的初步设计的审定及施工图纸的会审，主要审查电气设计是否符合该项工程的要求及电气设计是否合理。 2、参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，主要审查施工单位施工人员的技术素质及施工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。 3、施工过程中抓好质量及工程进度。 A、管理好施工用料的质量，不符合设计及劣质产品，要坚决杜绝。 B、电气敷管要重点检查管子的弯曲半径及管口是否进盒，保证穿线、换线通畅。 C、线络绝缘一定要满足规范要求。 D、接地防雷装置安装时，引下线及接地线的搭接一定要满足规范规定，接地电阻一定要满足设计要求。 E、做好隐蔽工程的检查及认证。 F、与有关专业工程师做好配合。 G、认真做好现场签证工作。 H、抓好电气施工的进度。 4、做好交工验收工作

关于加强房地产企业内部控制的措施

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/bf641910.html, 关于加强房地产企业内部控制的措施 作者：胡巧燕 来源：《时代金融》2017年第36期 【摘要】随着我国社会经济的高速发展，房地产企业也在突飞猛进。部分房地产企业也在激烈的市场竞争中，逐渐意识到内部控制对企业生存与发展的作用，从而强化内部控制，取得了很大成效，但仍存在一些不足，有待改进。本文就加强房地产企业内部控制的措施进行简单分析与探讨，希望能够为有关部门提供参考。 【关键词】房地产企业内部控制有效措施 一、引言 企业内部控制直接作用在企业管理的关键环节上，尤其作用在关系到企业命脉的财务管理上。如果房地产企业内部控制制度不够健全和完善，内部控制能力薄弱，以及有关管理人员内部控制意识不强，控制措施不，就会给房地产企业带来一定的经营风险和财务风险，影响企业的健康、持续发展。因此，房地产企业必须要加强房地产企业内部控制。 二、房地产内部控制存在的问题 （一）管理人员对内部控制的认识不足 内部控制是是房地产企业内部管理的重要组成部分，也房地产企业规避财务风险的有效手段。但目前我国一些房地产企业对内部控制缺乏客观认识，从而对其重视不足，致使内部控制部门和内部控制制度形同虚设。由于内部控制工作具有系统性、综合性、复杂性，房地产企业实行内部控制时，一定会涉及到岗位调配、增加工作岗位及制定相关的行为规范和规章制度等措施，而且还会使原有的工作流程更完善，这在一定程度上会使一些领导产生排斥情绪，从而使内部控制制度得不到有效的执行。还有一些领导单纯地、片面地认为企业内部控制就是财务管理控制，将目光只投向财务管理，从而使内部控制体系形式化。 （二）内部控制机制不完善 房地产企业内部控制机制不完善，主要体现为内部控制制度和内部控制内容两方面。一些房地产企业在制定内部控制制度时，没有充分考虑自身的实际情况，盲目借鉴其他企业的制度，从而使内部控制制度缺乏规范性和操控性。又由于企业对内部控制不够重视，致使控制内容短缺，从而使一些管理人员忽视风险控制和预防工作，这在某种程度上来说，对企业的健康发展极其不利。例如一些财务人员忽视财务风险，利用职务便利谋取个人利益，即便企业发现问题，也在事后给予及时的补救，但企业仍遭受了一定的经济损失。 （三）内部控制执行缺乏力度

深圳地产公司房地产开发业务运作管理模式

深圳市**地产发展有限公司房地产开发业务运作管理模式 （试行版） 深圳市**地产发展有限公司 二○○七年五月

目录 第一部分指导准则 第二部分部门职责 第三部分项目开发工作流程

第四部分项目管理办法及审批权限

第一部分指导准则 一、深圳市**地产发展有限公司是由原深圳**地产公司整体平移形 成的专业地产开发公司，全面负责原**地产**苑外地产业务及 **地产业务的经营管理工作。 二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高 效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。 三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中 的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环 节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设 计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部 门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段 对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。 四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务 指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运 作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经 营目标。 五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、 营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中 安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和 监督的作用。

第二部分部门职责 一、说明 （一）术语解释： 1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合； 2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任； 4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。 （二）公司委员会定义： 1．投资咨询委员会： ◆负责公司项目投资方面的评审和决策。 2．策划、方案评审委员会： ◆负责对项目的定位进行专业评审； ◆负责对项目前期策划成果进行专业评审； ◆负责对项目方案设计成果进行专业评审。 3．招标委员会： ◆负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性； ◆负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作； 4．定价咨询委员会： ◆负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。

房地产公司全套岗位职责制度

******** 管理制度 索引 1.目的：―――――――――――――――――――――――――――― 2.范围：――――――――――――――――――――――――――――― 3.参考资料：――――――――――――――――――――――――――――― 4.定义：――――――――――――――――――――――――――――― 5.公司各部门岗位职责：―――――――――――――――――――――――― 5. 1. 行政部―――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 人事部―――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 财务部―――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 地产部―――――――――――――――――――――――――― 5. 5. 工程部―――――――――――――――――――――――――― 5. 6. 合约部―――――――――――――――――――――――――― 5. 7. 营业部―――――――――――――――――――――――――― 5. 8. 物资部―――――――――――――――――――――――――― 5. 9. 机电部――――――――――――――――――――――――― 5. 10. 地盘―――――――――――――――――――――――――－ 6.行政管理：―――――――――――――――――――――――― 6. 1. 公文管理――――――――――――――――――――――――― 5. 2. 印鉴管理――――――――――――――――――――――――― 5. 3. 例会制度――――――――――――――――――――――――― 5. 4. 行政档案管理――――――――――――――――――――――― 5. 5. 固定资产管理――――――――――――――――――――――― 5. 6. 通讯管理―――――――――――――――――――――――― 5. 7. 办公用品管理――――――――――――――――――――――― 5. 8. 写字楼管理―――――――――――――――――――――――― 5. 9. 车辆使用及管理―――――――――――――――――――――― 5. 10. 员工宿舍管理―――――――――――――――――――――－ 5. 11.食堂管理――――――――――――――――――――――――－

论房地产企业内部控制的现状及对策

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。企业要持续健康发展，离不开健全的内部控制制度。无论是在国内还是在国外，内部控制都成为企业风险管理的一个热点问题。房地产行业建设周期长，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，增强其自身抗风险能力的重要手段之一就是加强企业的内部控制。 一、房地产企业内部控制的现状 1.房地产行业内部控制体系不健全 内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。 2.房地产行业的内部控制环境有待优化 （1）内部控制缺乏一系列操作性较 强的规范性文件。国家先后颁布了一系列 法规，对企业的健康发展起到了积极的作 用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及 国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具 体，在具体内容的层次、程序上还有待企 业自行细化才能满足工作的需要。但事实 上，很多房地产企业在这些方面都做得很 不好，要么根本没有，要么就是制定的细 则没有可操作性，也没有一个制定具体规 范的计划。 （2）内控制度行为主体素质不能完 全满足需要。大部分房地产企业的财会人 员，尤其是基层财会人员得不到有效的培 训、提高，专业水平很难适应新形势的要 求。一些不具备从业资格的人员也进入了 财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连 正常的会计业务都处理不好，更谈不上内 部控制制度的运用。随着房地产行业的发 展、工程建设项目管理水平的提高和程序 上逐步规范、完善，工程造价确定与控制 和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐 蔽，常常披上了程序合法的外衣。 （3）多头管理、各自为政的现象比较 显著。房地产企业的规模一般较大，可能 有多个子公司、分公司、项目部等并存的 现象，许多房地产企业各个项目公司项目 部核算体系互不相同，财务软件和核算标 准不统一，难以保证向管理者提供统一可 比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务 业务授权机制，有些企业的二级项目开发 公司各自为政，自成体系，母公司无法有 效地进行管理，造成公司的管理控制能力 下降。 二、房地产企业内部控制现存问题的 原因分析 1.内部控制人员素质距现代内部控 制的要求还有差距 领导意识因人设岗的现象比较常 见，在现实工作中，因人设岗或者照顾“关 系”，不按要求配备较高素质会计人员的 现象很多，在客观上既影响了内部控制人 员的整体素质，也对内部控制工作的开展 造成了影响。当前房地产企业的大部分内 部控制人员为财会人员兼任或转行，知识 结构单一，后期培训匮乏，内部控制技术 落后，内部控制方法过时，工作内容面窄， 要求他们完全胜任现代内部控制工作只 能说是勉为其难。 2.对内部控制不够重视，缺乏正确的 内控观念 内部控制制度是企业各个业务部门 或人员在业务运作过程中形成的相互影 响、相互制约的一种动态机制，是具有控 制功能的各种方式、措施及程序的总称， 它绝不等同于规章制度，也不等同于内部 管理，更不是组织计划。内部控制要以有 效为前提，其关键是作为内控制度主体的 董事会、监事会、经理层和全体员工。由于 一些中小企业的高层管理和员工对内控 制度认识上存在偏差，认识不到内控制度 的重要作用，造成企业的管理混乱。 3.内部审计职能弱化，内审范围狭 窄、单一 内部审计部门在评价内部控制的有 效性以及提出改进建议等方面起着关键 作用，是内部控制制度的一个重要组成部 分。由于内部审计只强调内部的监督性 质，而未强调内部审计的服务职能，使得 不少内审机构只开展财务收支审计和财 经法纪审计，而忽视经济效益审计、经济 责任审计等，市场观念、效益观念和服务 观念不够明确，不能正确处理好监督和服 务的关系。 三、房地产内控问题的对策探讨 1.加强财务人员素质教育，从根本上 提高内控质量 内控的成败关键在人。随着科学技术 的迅猛发展，产业特征的变化和信息化社 会的到来，对人的综合素质和理解能力、 适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅 具有普通的查账本领已不适应，必须扩大 知识面，提高知识水平。在国外及我国的 一些经济发达地区，项目招投标非常重视 项目经理的选择，并把他作为中标的一个 重要条件。房地产会计人员也是如此，在 新形势下，建设项目的投资会计不仅是单 纯的造价和财务收支，还涉及到工程设 计、造价前期的控制阶段、工程管理等都 将成为财务工作的重点，这就要求房地产 企业必须拥有素质较高的专业化会计人 员队伍，以充分发现和揭示问题，使内部 控制名符其实地处在较高层次监督的位 置上。 2.完善现有的组织结构 首先是要设置合理的组织架构。组 织架构是企业按照国家有关法律法规、股 东（大）会决议和企业章程，结合本企业实 际，明确股东（大）会、董事会、监事会、经 理层和企业内部各层级机构设置、职责 论房地产企业内部控制的 现状及对策 孙利红 之丰投资集团有限公司 450000 》转185页

房地产项目管理模式探讨

房地产项目管理模式探讨 楼盘简介：中房康桥?蓝湾，位于常德行政新区——芙蓉广场皂果路中段，占地61656.63平方米。项目分为两期开发建设，其中：一期为合院阳房与康桥街坊两部分，已于2008年7月竣工，一期228套；二期为高层，正在基础施工。规划建筑面积134097.48平方米，其中地上建筑面积110450.94平方米左右。包括高层住宅、多层住宅、时尚休闲会所、特色商业街、大型停车场、社区幼儿园、社区医疗保健站以及健身房等娱乐休闲设施。地下建筑面积23646.54平方米。 一、项目管理的重要性近年来，项目与项目管理已经成为我国各行各业的一热门话题，这并不是因为项目和项目管理是什么新生事物，项目和项目管理几乎是与人类共同发展成长的实践性活动，只不过人们从来没有像今天这样更深切地关注它，将它作为一门学科来研究。当今世界项目管理的发展有三大特点，即全球化的发展、多元化的发展和专业化的发展。正是由于这三大特点，使项目管理受到了今天世界各国和各行各业的广泛关注。在我国，目前已有170多所院校建立了工程管理专业。 项目管理着眼于发展趋势，突出工程项目管理的基本方法，重在规范项目管理行为，而不是企业的运作模式。注重工程项目管理的特殊规律，针对一个组织进行项目管理时需要的管理行为进行规范。约束对象为工程项目实施过程和各个环节的管理行为，而不直接涉及与建设工程项目相关的组织，但又非常明确地提出了其服务对象为项目管理企业、发包人、承包人、设计企业、监理企业、总承包企业以及其他相关企业。因此，项目管理反映了一般规律和对项目管理各方的共性要求。 项目管理是按客观经济规律对工程项目建设全过程进行有效的计划、组织、控制、协调的系统管理活动。从内容上看,它是工程项目建设全过程的管理,即从项目建议书、可行性研究分析、工程设计、工程施工到竣工投产全过程的管理。从性质上看,项目管理是固定资产投资管理的微观基础,其性质属投资管理范畴。工程项目管理是指将管理的对象作为一个系统,通过一定的组织和管理方式,使系统能够正常运行,并确保其目标的实现。 GB/T 50326-2006《建设工程项目管理规范》颁布实施有利于全面规范房地产企业工程项目管理行为，指导和促进房地产项目管理科学化、规范化和制度化；有利于贯彻和落实国家和建设部的有关法规和政策，以适应世界经济全球化和项目管理国际化发展；有利于全面提升房地产项目管理理论研究创新和实践应用水平，加快中国房地产产业国际化的进程；有利于促进房地产企业组织结构的进一步调整和生产方式深层次变革，努力实现设计、施工、采购一体化管理，提高我国房地产企业的核心竞争力。 二、房地产项目管理历程我国建设工程项目管理工作起源于学习鲁布革工程管理经验，进行建筑施工企业项目管理体制改革。1984年国家计委提出在工程建设项目中实行招标承包制，1986年又提出全面推行“项目法施工”。特别是1996年以来，建设部陆续出台了一系列推进和指导实施工程项目管理的文件和规定，并开始着手项目管理国家标准的制定。 在这样的背景下项目管理工作在房地产企业中也逐渐全面展开。在此期间，建成了一大批管理水平高、质量过硬、综合效益一流的房地产产品，极大地展示了我国房地产企业通过工程项目管理体制改革所产生的雄厚管理实力和科技水平。但由于当时市场和行业管理职能的局限，最初房地产项目管理只局限于房地产项目施工期间，而且过多地强调了施

房地产工程管理的创新模式分析

房地产工程管理的创新模式分析 摘要：随着我国各项经济的蓬勃发展，我国房地产行业发展脚步的不断加快， 如何实现房地产工程的高效管理成为了行业发展面临的重大课题，其不仅关系着 工程建设质量，同时对企业经济效益和社会效益的提升也具有推动作用。 关键词：房地产；工程管理；创新模式 引言 在我国综合国力不断上升的前提下，群众对于建筑物的标准要求也不断增加，我国房地 产企业开始增强对工程管理的重视，让工程管理在房地产行业发挥作用，以有效地促进房地 产的开发和工程质量的保障。 1房地产工程管理中存在的问题 1.1工程技术管理风险意识薄弱 根据房地产工程技术管理的实际情况，人们应该清晰的认识到全过程管理工作的风险。 具体来讲，首先，大多数房地产施工企业在技术管理工作当中对于风险的预测不够合理，其 主要原因在于房地产工程运行中难免会受到政治、社会以及经济等多方面因素的影响，增加 了风险管理工作的复杂性，相应的处理技术缺失，进而降低了全过程管理体系构建的有效性。另外，房地产施工当中企业无法对相关风险进行准确的判断和分析，进而无法有效的应对风险。最后，一些企业管理人员头脑当中缺少预警工作的意识，使得预警系统无法发挥出其应 有的作用。 1.2工程建设缺乏精细化管理 房地产工程建设具有施工周期长、工程规模大、施工工种多等特点，这些特点直接决定 了工程建设过程需要大量人力、物力、财力资源的投入做支撑，而这些都将成为工程管理的 主要内容。从人员方面来看，工程建设所雇佣的人员大多属于临时工，且技能水平参差不齐，给培训工作和管理工作都带来了困难。在新时期市场经济发展模式下，房地产企业对于工程 管理精细化的要求不断提高，但就目前的实际情况来看，却并未达到这一要求。 1.3竣工结算不能符合前期标准 施工过程中数据变化，竣工结算检查结果与前期制定的标准不符。在施工结束后，工程 建设单位会向工程验收单位提出申请，由验收单位审核工程的实际建设和工程施工前制订的 方案是否一致；工程质量是否满足企业的需要；工程项目是否符合国家的多样标准。因此， 必须要确保相关的数据几乎没差错、审核要全部通过，才确保竣工结算全程结束，已经达到 监督的职责，可以进行工程建设的移交处理。 2房地产工程管理的创新模式 2.1工程的规划开发管理 首先是房地产工程的规划管理。对于房地产工程建设而言，规划管理的重要性不言而喻，是确保工程顺利实施且达到预期目标的重要条件。在工程规划中，为了确保其科学性和可实 施性，规划人员应根据工程建设需求和实际施工环境，做出最有效的规划方案。规划方案完

房地产公司岗位职责

房地产公司岗位职责 副总经理岗位职责 1.直接对公司总经理负责； 2.对开发项目的设计、工程、预算、营销负直接领导责任， 管理各部门的日常工作； 3.全面参与项目的可行性研究及立项工作； 4.负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规 划设计等方案； 5.负责项目勘察、设计委托及管理工作。 6.审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把 关； 7.负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标 工作； 8.组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作； 9.各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款； 10.工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控； 11.负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调； 12.全面把握工程验收并组织与物业交接工作； 13.公司工程管理规范化工作、工程管理得失的总结及经验推 广；

14.负责组织编制、完善各项管理制度，加强公司员工队伍建 设工作； 15.参与选聘、任用主管部门各岗位人选；负责考核下属各部 门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案；16.对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系， 对外做好相关外联工作； 17.负责楼盘全程的整体营销推广策略，从市调、企划、销售、 招商等全部过程的管理、督导、推动等项工作。 （一）、工程部 1.工程部经理岗位责任 （1）在主管工程副总的领导下负责本部门全面工作。以及开发部、总工办的全部工作。 （2）贯彻执行国家颁布的技术规范、规程、标准及有关政策规定。 （3）负责编制工程的总体控制计划、年度控制计划、月、周工程进度计划，经审定后组织实施。 （4）参与项目的可行性研究，项目的规划设计方案、单体设计方案研讨工作。 （5）组织施工图纸会审，负责联系、解决设计变更工作。（6）负责组织审查施工单位编制的施工组织设计。 （7）参与对监理单位、施工单位的考察，参与对供货厂商

房地产公司内部管理制度.doc

房地产公司内部管理制度1 为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。 一、机构设置与职能 本公司设立总经理，下设三个部门，业务部、财务部和行政部。 （一）总经理按照公司章程规定的履行职责。 （二）业务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。 直接责任： 1、负责对当物进行鉴定、评估、保管，支付当金； 2、负责制定《评估标准》； 3、负责开发新业务及制定相关管理制度； 4、负责与典当业务所涉及的相关职能部门的协调工作； 5、负责公司的业务技能培训； 6、负责公司业务资料的管理工作。

（三）财务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的财务管理工作及典当业务的事后监督工作。 直接责任： 1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行； 2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案； 3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律； 4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益； 5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作； 6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用； 7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整； 8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管； 9、负责对公司典当业务的事后监督工作； 10、负责办理公司的各项纳税事宜；

11、负责编制统计表，并报送相关主管部门。 （四）行政部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、车辆管理制度并组织实施；负责建立公司信息管理系统。 直接责任： 1、负责对办公场所管理； 2、负责办公用品的购置和管理； 3、负责制定安全制度，管理安全防范设施； 4、负责制定考勤制度、车辆管理等制度； 5、负责与公安部门的协调工作； 6、负责公司的档案管理工作； 7、总经理交办的其他工作。 二、库房管理 （一）库房管理工作由专人负责，工作人员应忠于职守，遵纪守法，廉洁奉公，时刻保持高度的警惕性和责任感。 （二）仓库保持整洁，物品摆放稳妥、有序，活当、绝当物品分架（柜、箱）存放，标签拴挂、粘贴牢固，签章清楚，内容齐全，字迹工整。

中国房地产企业集团管控模式

1.中国房地产企业集团管控模式(母子公司)( 标杆研究－万科管控模式和顺驰管控模式介绍为什么在万科、复地等企业开始由操作型专业化集团总部向战略型总部转型的时候，顺驰却开始了大规模的集权和强化集团管控？ 为什么在万科等企业行之有效的矩阵制多项目管理模式在很多企业却举步为艰?房地产新政之后，越来越多的公司相信企业的竞争不是短跑，而是长跑，均好性才是企业长期制胜的根本。而组织内部的管理是做“强” 企业的基本前提。 地产企业怎样才能练好“企业内功”，从而赢得新一轮的增长空间和前进动力？万科和顺驰以它自身的经历告诉我们，管理也是核心竞争力的来源。房地产行业高速成长期中以特定资源为基础的竞争已经悄然转变为以能力为基础的竞争。卓越的管理可以克服资源不足带来的劣势，而拥有优秀能力和管理体系的企业在行业的逆流中同样可以取得良好的业绩。理性的战略思考和建立科学的集团管理模式与流程管理是大型地产集团必然的选择。 “战略性增长来自更加有利可图地利用现存的或扩张中的资源。如果要有效率地经营一个被扩大了的企业，新的战略就要求一个新的或至少是重新调整过的结构。……没有结构调整的增长只能导致无效率”。 ——艾尔弗雷德·D·钱德勒《战略与结构》 1962年，钱德勒（Alfred D·Chandler, Jr）的《战略与结构:美国工业企业史上的篇章》出版发行，该书研究的主题是美国大企业的成长以及它们的管理组织结构如何被重新塑造以适应这种成长。钱德勒通过对四个美国主要公司（杜邦、通用汽车、新泽西标准石油和西尔斯·洛帕克）的发展历史进行研究发现随着公司的成长、地理区域的扩大与多样化程度的增加，公司的组织结构实际上会被迫出现变化以适应公司战略的改变。 因此出现了通用汽车公司总裁阿尔福莱德·斯隆进行的变革：在中央集权控制下，进行分权化、部门化管理。从此“结构跟随战略”的“钱德勒命题诞生了”。 今天，中国地产集团的发展又一次的证明了“钱德勒命题”的正确性。美国企业集团发展的历史经验表明，扩张战略必须有相应的结构变化跟随。发展战略是决定企业集团组织机构、管控模式的先决要素。中国的地产行业有两个龙头老大：一个是“带头大哥”万科集团；一个是“后起之秀”顺驰中国，两个老大都以创新的发展模式著称，业界归为“万科模式”、“顺驰模式”。 “万科模式”说白了就是“要在工厂里生产房子”，核心是要颠覆整个中国房地产界长期以来粗放式的发展模式。万科希望像汽车制造工厂一样建房子，因为工厂化的生产方式能保证不同地域的产品达到统一的高品质标准。目前国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。万科的发展战略要求公司从一家典型的多元化公司转型成为住宅的专业化地产公司建造标准化的住宅产品，通过提高技术含量、制定标准形成自身的核心竞争力、获取产业链上的话语权。我们可以看到，其实万科战略的内涵是标准化，有了标准就可以复制，能够复制和拷贝就可以迅速扩张，也

房地产公司总经理工作职责

房地产公司总经理工作职责 1、根据集团总体发展规划，制定公司中长期发展规划和年度、季度及月度工作计划并组织实施保证经营目标的实现； 2、建立健全公司组织架构、岗位职责、工作流程、规章制度及基础管理工作，指导协调公司各职能部门工作，考核各职能部门负责人，保证公司管理科学、快速、高效运行； 3、严格按照程序审核公司各项财务收支，全面掌握、控制公司财务状况，统筹安排，开源节流，控制计划开支，降低公司运营成本； 4、全面负责房地产项目可行性分析论证、报批、招投标管理、施工管理、预算控制、竣工验收及营销等工作； 5、组织安排公司与政府部门、合作单位及客户等各方面关系的公关工作，维护与提升公司形象和声誉； 6、致力于培育公司核心竞争力，建设保证公司永续经营的企业文化； 7、对开发项目的设计、工程、预算、营销负直接领导责任，管理各部门的日常工作； 8、负责项目规划、设计工作，及组织有关部门、专家审核规划设计等方案； 9、负责项目勘察、设计委托及管理工作； 10、审批图纸会审记录、施工组织设计，签证等关键性工作把关； 11、负责监督设计、监理、工程发包、材料设备采购等招投标工作； 12、组织相关部门进行合同审核、会签及归档管理工作； 13、各参建单位工作任务、计划审定，审批工程款、材料款； 14、工程项目成本、质量、进度工作的全面管理、监督、监控； 15、负责项目各参建单位的组织和工程施工总协调； 16、全面把握工程验收并组织与物业交接工作； 17、参与选聘、任用主管部门各岗位人选；负责考核下属各部门及岗位的工作绩效；审核员工的奖、惩标准及方案；对内负责处理下属部门与公司其他部门之间的协作关系，对外做好相关外联工作。

2021年房地产企业税务风险及税务规划内控管理2

房地产企业税务风险及税务规划内控管理 欧阳光明（2021.03.07） 孙炜青岛大学经济学院副教授 第一部分企业目标与税务内控 贵公司的企业目标？ *什么是风险？ *什么是税务风险？ *那些因素形成税务风险？ *如何有效掌控防范税务风险 *企业目标与税务成本关系？ *税务成本与内控管理关系？ *贵公司税务工作目前是哪个部门负责？ *您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？ 您心中税务管理工作的愿景是什么？ 税务规划操作方式： *设计建立具有税务规划功能的公司架构（关联方交易和全流程税务内控制度） *税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）*非常规业务的操作

第二部分某房地产企业内控管理 一、职责划分 *董事会—制定、实施、完善 *总经理—落实、推进、检查 *各职能部门—负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度 二、房地产内控制度包括内容： *1、环境控制（授权管理和人力资源管理） *2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类：包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理） *4、电子信息系统控制 *5、信息传递控制 *6、内部审计控制 第三部分税务内控管理机构 *设立税务管理部门或岗位，工作职责为： *1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险*2、建立调整具有税务规划功能的公司架构 *3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案 *4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测