美国土地制度及土地流转的历史演变

美国土地制度及土地流转的历史演变

美国开发利用土地资源历史久远，其美国土地制度的演变历程可分为3个阶段。即：建国初期至20世纪30年代、20世纪30年代至90年代和20世纪90年代至今，其土地私有制逐步完善。美国土地流转形成于18世纪70年代至19世纪中叶，19世纪中叶至20世纪30年代得到发展深化，20世纪30年代至今得到保护完善。目前美国土地的所有权形式有3种：联邦政府所有、州政府所有和私人所有，其土地流转制度健全，市场十分发达。

一、美国土地政策发展历史

（一）建国初期至20世纪30年代：公有土地分配和私有制的出现

美国独立时，国土稀少，随后经过一系列的殖民战争和购买，联邦政府拥有的土地不断扩大。这一时期美国主要通过出售和无偿分配、开发和利用丰富的土地资源。

在美国早期，主要实行领地制度，即：由中央政府下令组织、设置或建立的一个地位低于正式州的临时行政机构或区域。1784年《西北领地组织法》就属于这一范畴。该法令由于当时联邦政府的实际情况并没有得到实施。但它确立了建州原则和西部土地国有，为西部土地的处理奠定了基础。

从美国建国初期到20世纪30年代之间，在长达140余年间，出台了许多土地法令，但整体来看，美国的早期土地制度以1862年的《宅地法》为界大约可分为两个阶段。1862年之前，主要是以拍卖形式公开出售公有土地。这有利于小农发展，为创立和巩固美国家庭农场制度起了最为重要的作用。1862年之后，土地分配的重点转到了向拓荒者免费赠送土地。（二）20世纪30年代至90年代：土地保护制度的产生

20世纪30年代初是美国土地政策的转折点。由于美国经济向西发展，掠夺式的土地利用方式也扩展到了西部，给西部干旱、半干旱环境带来了巨大压力。从这时起，美国政府的

注意力从单纯的公有土地的分配明显地转到了土地资源的保护方面。

进入70年代，美国在土地制度上开始将水土资源的综合开发利用考虑在内。1783年的《鼓励西部草原植树法案》和1877年《沙漠土地法》等都为美国日后草场植被的保护和利用发挥了积极的作用。

20世纪90年代，农业立法有了一个突出的变化，即不断减少政府干预农业的程度，以期求得逐步取消因农产品价格支持而带来的巨额财政负担。1932年的《农业法》及1938年《农场法》，截止到2012年分别修改了10次及5次，对美国土地的管理和流转做出了具体指导。

（三）20世纪90年代至今：土地私有制完善，重视农地保护

进入20世纪90年代，美国的土地私有制逐渐完善。与此同时，法律和土地政策虽仍然重视和强调土壤保护，但其调控手段却发生了新的重大变化。农村土地利用与城市及建成区土地利用两者之间存在明显的分歧。针对农村土地的公共政策，其关键目标应是保护资源的生产潜力或“持续性”以满足未来国内外的需求。不可逆转的农村土地用途变更是对目前多变经济环境的一种正常响应。

城市土地的空间扩展不可避免地会造成农地的丧失。1994年的国会大选后，新任政府对前任政府在农地和其它自然资源保护和持续利用方面的支持力度有所削减。

在此期间，美国在1981年出台了《农地保护法》、1996年《联邦农业发展与改革法》、和2000年《农业风险保护法》等一系列法规来限制农用土地非农化使用。

现阶段，来自农业和农民的压力以及日趋高涨的保护生态环境的呼声，使政府不得不重新考虑保护农地及其它自然资源、公众健康安全和福利的重要性和必要性。

二、美国土地流转历程演变

美国地广人稀，人均拥有丰富的农地资源。美国的土地所有制有两种情况：私人所有制

和土地公有制，其中私人所有制占主导地位，大约占到全国土地面积的60%。而土地公有制分为两个层面，一个层面是联邦政府所有，约占全国土地面积的33%，另一个层面是州政府所有，大约占到5%。还有2%的土地是印第安人的原始保留地。在此基础上，美国的土地流转以租佃制为主，拥有土地所有权的私人或政府可通过自行或通过中介出租土地。出租方式有固定出租（法律固定年限，当事人无权修改）和浮动出租（出租年限由当事人协商决定），但交易价格由市场和双方协商决定。

同样，美国土地流转按历史时期和土地流转特点来划分，可以分为3个大的阶段。（一）萌芽奠基时期：18世纪70年代至19世纪中叶

建国初期，美国开始推动西部大开发战略，为在广阔的西部土地推行以土地产权为基础的新型土地制度，美国国会于1785年出台了第一部土地法令，而后又在1787 年颁布《西北法令》。确定了西部土地改革“3部曲”，即：（1）土地收归国有；（2）废除英国“贵族式”土地制度；（3）以市场为导向，以城镇为单位，按地段出售国有土地。这种方式后来也成为美国土地政策的基本走向，将土地私有制正式纳入法律范畴。之后美国政府又先后出台多部土地法令，如1796年美国联邦政府成立后的第一个土地法令、1800年《哈里森土地法》、1807年《禁止私自占地法》、1841年《先买权法》和1854年《等级法案》，这些法令都以出售为主要方式对土地进行流转，使越来越多的农民拥有自己的土地，为之后美国农用土地的流转奠定了基础，也促进了美国农业的资本主义萌芽。

（二）发展深化时期：19世纪中叶至20世纪30年代

19世纪后半期，美国开始了多元化的土地流转方式，其中影响最深的是1862年的《宅地法》。该法规定每个家庭的户主或年满21岁的美国公民以及申请取得美国国籍而又未曾使用武力反对过美国政府的人，只需交纳10美元的登记费，都可以无偿从西部国有土地中获得约64.75hm2的土地，连续耕种5年以上，就能够合法拥有该土地。

据统计，实施《宅地法》期间，美国有近200万农户无偿获得宅地，土地面积共达1886.67

万hm2。这部法律使大批长久以来没有土地的小农无偿获得了土地，成为自耕农，奠定了美国资本主义农业发展的坚实基础，成为美国农业资本主义化道路上最重要的一步。也正是从这部法令开始，美国开启了长达几十年以无偿分配西部国有土地为主的土地流转时代。

此后，美国国会又相继通过1873年的《植树法》、1877年的《荒芜土地法》和1878年的《石材法》等农业法令，将国有土地流转扩大到更广阔的领域。除了无偿分配以外，19世纪中后期美国还将部分土地赠与军人和铁路公司。另外，资助教育事业是美国土地流转过程中的一项长期法律规定，据统计，联邦政府的教育拨地共计达0.587亿hm2。

（三）保护完善时期：20世纪30年代至今

20世纪30年代以后，美国的土地制度已基本形成并进入成熟稳定的发展阶段，但是大量的开垦土地使美国的土地资源遭到严重破坏。之后的几十年，美国的土地法律制度重点转移到对土地资源的保护上来。

1981年美国出台了《农地保护法》，并出台了一些新措施，对美国农用土地的保护进行了系统的规定，同时控制农用地向非农用地流转。

1996年美国通过《联邦农业发展与改革法》，其中制定的一项“备用地保护计划”规定，“农场主可根据市场情况，决定将部分符合耕作条件的土地作为保护地而获得备用地保护计划的补贴”。

2000年美国进一步通过《农业风险保护法》来限制农用土地非农化使用。

美国关于农用土地流转制度经历了一个多世纪的发展，最终形成了通过市场调节和法律规制管理的土地流转方式。

三、美国土地流转特点

目前美国土地的所有权形式有3种：联邦政府所有、州政府所有和私人所有。虽然在某些区域政府仍保留了部分对土地的所有权和收益权，但美国非常注重保障土地所有者对土地依法

享有的权利，如土地的收益、分配、处分权利，及土地的转让、抵押、租赁和继承等权益。同时土地租用者也依法享有因租佃而来的土地权益，主要通过转租、转让、继承等方式使土地流转。正因为土地所有者具备了明晰的土地产权边界，在美国私有土地的侵权及土地合同纠纷等很少见。

（一）租佃制为主要流转方式

美国的土地分私人所有、联邦政府所有和州政府所有3种，分别占全国土地总面积的58%、34%和6%，另有2%为印第安人的保留地。美国土地流转的主要方式是租佃制，出租的形式主要有固定地租和分成地租两种。

美国土地流转过程中，通常都是土地使用权、经营权的有偿转让，一般不涉及土地的所有权。美国通过信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段以及各种优惠政策来鼓励和引导家庭农场规模适度扩大。

（二）市场发达，政府职能服务化

美国的土地市场十分发达，制度健全，所有土地都实行有偿使用。美国流转市场的交易主体是私人，交易形式为官方、民间与半官方3种。在政策规定许可的范围内，土地无论公私可以自由买卖、出租、抵押和继承。私有土地之间买卖手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行登记即可。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，必须进行地价评估，通过购买、交换或捐赠来获得各种地上权益。总体来看，在美国的土地流转中的政府、土地需求者和土地供给者的“三方博弈”里，美国政府相对中立，除了对土地买卖投机这些行为进行必要的监管之外，更多的是为买卖双方提供服务。

（二）土地私有化须在法律规定规范内

但是在美国，私有土地的所有权并不是绝对的私有，必须在合法的范围内，遵守法律程序规定的义务。因此，美国法律赋予了政府对土地使用权的终决权，包括占有、控制、管理、优

先购买权等。美国对土地私有权的限制和管理主要表现为：（1）对土地拥有权的限制，包括土地的取得与征收，拥有土地的种类、数量、位置等；（2）对土地使用的限制，包括土地用途、建筑高度、容积率、覆盖率、规划布局、禁止闲置土地等；（3）对土地交易的限制，包括变更登记、租赁期限和对土地投机的控制等；（4）对公共用地的管理，包括对某些行业提供廉价的土地，为中低产收入者提供优惠住房用地等。另外，美国的《联邦土地政策》和《土地管理法》都对城市土地的功能和利用做出了原则性规定，要求业主在土地交易中不得违反规定。因此，美国土地交易并不是绝对自由的，而是一种准完全市场行为。（三）旨在扩大生产、保护生态

从建国初到20世纪30年代，这140余年间的长期土地开发，美国意识到土地资源保护的重要性。因此，在之后的美国土地流转中最主要的目的，一个是扩大农业生产面积，实行集约化和规模化运行，提高其农业生产效率与竞争力。再一个就是保护生态环境，维护公共权益。

综上所述，美国已经建立了稳固健全的土地流转制度，尤其是农用土地的流转。对农场主的经营权、所有权以及土地流转程序，都建立了完善的保障体系，既能实现有序合理的土地流转，保障了农用土地的所有权，减少了土地流转过程中的侵权及纠纷问题，也能为买卖双方和相关市场主体提供适当的自由度。

中国古代土地制度及其演变

中囯古代土地制度概论 原始社会土地是公有的，随着人类进入阶级社会后，土地制度也开始发生了变化，由原始社会的氏族、村社公有转为奴隶主国家所有。夏朝的建立是我国奴隶社会的开端，经过商、周的进一步发展，土地成为以井田制为标志的奴隶主国家所有。随着农业生产率的提高和奴隶制的逐渐解体，社会各阶层对土地私有的要求日趋强烈，进入春秋战国之时，土地私有战胜土地国有而蓬勃发展起来了。 我国封建土地私有制产生于春秋战国，到秦汉最后形成，为封建土地私有制发展的早期阶段。封建社会的土地所有制，由封建国家土地所有制、封建地主土地所有制和个体农民土地所有制三种形式组成，并在不同的历史时一期随着社会经济的发展变化，阶级斗争的涨落，在比重上迭有升降，然而地主土地所有制总是占着支配地位。 春秋时期，社会生产力有了重大发展，铁器得到广泛使用，逃往的平民和奴隶纷纷开垦荒地，这些新垦之地，为开荒者隐瞒下来，成了私田。私田的产生，土地国有观念动摇了。春秋中期，私田土地急剧增长，到末期出现土地买卖，此时奴隶主也更热心于私田的扩大和经营，各国先后进行了税制改革，放弃土地国有的井田制，承认了土地私有制。 战国时期各国都实行改革和变法，商缺两次变法，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，它标志着占统治地位的井田制宣告结束，土地私有制已经形成。这一时期，地主阶级虽已形成，但人数还不是很多，所占土地数量也不大。 秦汉时期地主土地所有制得到充分发展。公元前216年，秦政府颁布命令:“使黔首自实田”，私有土地得到了封建政权的确认和保护。秦灭六国后，对于地主占有大量土地没有干预，虽下令迁徙各国旧贵族和豪富，但他们占有的土地状况并未改变，到秦末依然是“官者田连降陌，贫者亡立锥之地”。秦末农民大起义推翻了秦王朝，给地主阶级以沉重打击。 西汉政权建立后，采取一系列与民休息的政策，使农民占有少量土地。但封建经济的发展必然导致土地兼并，至西汉末年土地终于引发了绿林、赤眉大起义，颠覆了西汉政权。东汉政权建立后，为了限制豪强大族兼并土地，公元三十九年下令度田，地方豪强竟发生武装暴动，度田不了了之。以后东汉政府再也没有推行干预地主私有制的政策，东汉的封建大土地所有制在不断发展，出现了战国秦汉时期又一次土地兼并高潮。 魏晋南北朝至隋、唐前期为封建土地所有制发展的中期阶段。这一时期是历代封建王朝对土地所有制关系进行国家千预极为频繁时期，然而地主大土地所有制仍在向前发展，土地日益集中。 三国长期战乱，中原地区出现了大量“既不在官，亦不在民”的无主荒地，曹操为了解决急需的军粮和普遍存在的饥荒间题，将这些无主荒地转化成国有土地，实行屯田。西晋建立后，屯田制罢废，贵族官僚争相侵占官田，豪强地主兼并土地益盛，国有土地在削弱，私有土地在发展。十六国时期，使北部中国遭受严贡破坏，豪门大族趁机大量占有土地和人口，规模庞大的田庄，这不利于封建政权的巩固和皇权的集中。孝文帝于太和九年(485年)下令均田，试图将所有权不同的各类官私土地最大限度地纳入国家统一分配的轨道，但却没有撼动地主土地，魏末年土地兼并严重，均田制受到破坏。后来北齐、北周虽重新颁布了均田令也多流于形式了。 随唐两朝基于建国之初荒闲土地大量存在，为使流亡的农民回到土地上进行生产，实行赋役制度，继续推行了均田制。随唐两朝的均田制对于地主的土地兼并多少给予限制，农民也得到了一点土地，在一定程度上改变了不合理的土地占有情况，推动了农业生产的发展。但是始于太和九年的均田制，随着土地兼并的愈演愈烈，至唐中叶彻底崩溃。总之，魏至唐前期土地制度有着与过去明显不同的特点，这一时期政局变动大，土地制度随着也几次变动，可以说是秦汉至明清土地制度变动最大的时期，也是国家对土地占有进行干预最频繁的时期。从唐后期至明清(1840年前)为封建上地所有制的后期阶段。这一时期地主土地所有制逐步摆脱国家法权的强力扭曲，土地自由买卖已冲破了汉唐间政治上的干预和社会传统的制约;:仁地兼并由非法到合法，由隐蔽到公开，以更大的势头向前发展着。均田制弛坏后，封建国家采取“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的政策，以庄田制经济为特点的大土地所有制得到普遍发展，并且延续到明清。两税法的实行，标志着均田制为庄田制所代替，这是地主土地所有制发展中又一转扳点。北宋建立之初，自耕农有所发展。但赵宋政权认为“富室连我汗陌，为国守财尔……兼并之财，乐于输纳，皆我之物”，因而采取“不抑兼并”的政策，土地买卖无任何限制。土地兼并较之前朝有过之而无不及，地主田庄迅速发展，土地迅速集中。北宋以来长期积累的土地兼并和集中的问题，经过元末农民大起义得到了调整和缓和。但明中叶后“毋许兼并”又变成一纸空文。土地兼并产生的流民问题，最终引发了明末农民大起义。清统治者鉴于明朝灭亡的教训，对官僚地主的特权加以限制，除了用暴力手段在华北大规模圈地外，更多的用经济手段通过买卖占有土地。 综上所述，中唐以降，“两税法既立，三代之制皆不复见”，这一变化，不但彻底结束了长达三百牟之久的均田制，而且标志封建地主土地所有制已摆脱“三代之制”田土的授受、买卖、转移、继承的法杖限制，以一种较为自由发展的形式进入新的里程。在“田制不立”、“不抑兼并”的新时期，地主阶级千方百计购置田产，形成了累千上万亩的大地主，实通绝了地主阶级独占夭下田土的愿望。在土地所有权转移方式上，几随着唐宋以来商品经济的发展，自由买卖渐成地权流动的主要方式。虽曹一度以圈占、

日本、美国、台湾土地制度

一、日本 （1）现行土地所有制 日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。 （2）现行土地使用制 日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。 （3)土地管理机构 日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。 优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施；第三，

二、美国 （1)现行土地所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59％为私人所有；39％为公有，其中联邦政府所有的为32％，州及地方政府所有的为7％；另有2％为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96％的土地。 在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。 （2)现行土地使用制 美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。 （3)土地管理机构 美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土

中国土地制度的历史变迁

中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment

德国强制执行制度介绍

德国民事强制执行制度介绍 ---郭信主 一、德国民事强制执行法律渊源 德国《民事诉讼法》中执行程序依然保留着1877年最初立法时的地位，始终独占第8编，共有242条规定。该编共由5章组成：第1章为总则；第2章为因金钱债权的强制执行，其中包括对动产的强制执行、对不动产的强制执行、分配程序以及对公法法人的强制执行；第3章为交付物以及作为、不作为的强制执行；第4章为代宣誓的保证和拘留；第5章为假扣押和假处分。此外，还存有关强制执行的单独立法：如《强制拍卖与强制管理法》、《债务人名录规则》、《法院执行员法》、《地籍规则》。 在德国，民事执行权全部掌握在法院，理论界主流观点也始终将执行程序视为民事司法的一个组成部分，而不是行政行为。执行程序中涉及的主要不再是裁判争议或者确认什么是正当的，而是以何种方式实现已确认的权利。因此在德国法律中将执行机构的典型活动表述为“执行行为”(德国《民事诉讼法》第76条第1款、第766条第2款)或者“执行措施”(德国《民事诉讼法》第766条)，所有执行行为的共同特点是，原则上无需事先听审当事人，但总是为法官保留在执行救济程序中进行审查的权利。在绝大多数情况下，执行程序都是基于债权人的单方申请而启动，债权人保留了对执行方式和执行标的的处分权。仅在行为的强制执行时，法律上才要求听审债务人。 二、德国强制执行机关

德国的执行程序与审判程序相分离，执行机关呈现多元化特征。强制执行在不同的情况下分别由法院执行员(Gerchtsvollzieher)、执行法院(Vollstreckungsgericht))、受诉法院(Prozessgericht)与土地登记所 (Gurndbuchamt)等不同的机关管辖。上述执行机关原则上仅对民事案件中的执行名义进行强制执行，因此通常不存在与其他诉讼领域内的执行机构冲突的问题。 (一)法院执行员 1879年德国《民事诉讼法》主要参照法国的执行员(huissier)制度规定了法院执行员的有关内容。目前在联邦范围内统一适用的法律有德国《法院执行员法》(GVO)、德国《法院执行员业务指导》(GVGA)。此外，州司法行政管理部门通过州法律还作出了一些补充性规定或者特别规定。 法院执行员是负责送达和执行的司法行政管理官员，对除依法分配给法院管辖之外的所有的强制执行行为都具有管辖权，对因金钱债权而对动产的执行以及动产和不动产的交付请求权的执行均由执行员负责。其雇佣关系和业务关系在联邦最高法院由联邦司法部长决定，在州法院由司法行政管理部门决定。法院执行员在执行过程中是独立的，自行对当事人负责，并且不需要直接接受法院指挥。但是需要接受法院的事务监督以及作为司法行政管理官员接受初级法院的职务监督。 在德国执行法律制度的实现中，执行员作为执行机关的一个重要组成部分，发挥着十分重要的作用，承担着越来越多的具体执行事务，是德国执行法律制度中很有特色的一个部分。德国目前约有4700多名执

美国土地征收制度

美国土地征收制度 美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分别属于联邦和州政府管理，联邦政府直接管理的土地约占美国全部土地的三分之一。美国存在着与我国土地征收类似强制征收或有偿征收制度，指政府无须财产所有权人同意而获取私人财产的权力美国土地征收制度的实质是土地征收权的行使问题，美国的土地征收权主要分为联邦、州、县三级。美国关于土地征收的规定，散见于各个相关的法律之中，如《美国联邦宪法》、《美国财产法》、《美国公有牧地改良法》、《美国佛蒙特州土地利用与开发法》、《美国联邦土地政策管理法》等。其中，美国联邦宪法第5条修正案对财产征收权做出了规定：“非依正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合理补偿，不得征收私有财产供公共使用。”第14条修正案规定：“禁止各州不经正当法律程序剥夺任何人的生命、自由或财产，或在州管辖范围内拒绝给予任何人平等法律保护。”《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征收的方式获得各种土地或土地权益。美国各州的宪法也都对征收权做出了相应的规定。 一、美国土地征收的基本条件

在美国，政府实施土地征收必须具备三个基本要件，即正当法律程序、公平补偿和公共使用目的。 （一）正当法律程序 美国各州政府是土地征收的主体，但在强制征收土地的程序和手续安排上，各个州的差异很大。作为正当的法律程序，美国土地征收行为通常应当遵循如下几个步骤：一是预先通告；二是政府方对征收土地进行评估；三是向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收方可以提出反要约；四是召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；五是如果政府方和被征收方在补偿数额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理。为了不影响公共利益，政府方可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金，并请求法庭在最终判决前提前取得被征收土地。除非土地所有人可以举证说明该定金的数额过低，法庭将维持定金的数额不变；六是法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；七是双方最后一次进行补偿价金的平等协商为和解争取最后的努力；八是如果双方不能达成一致将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理补偿”的价金数额；九是判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的土地。 （二）公平补偿

英国和德国的农村土地制度

01班 12440309 研三班葛露阳 英国农村土地制度及对我国农村土地制度的借鉴 一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度 英国国土面积狭小，人多地少。2005年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。目前，英国农业已高度现代化，2007年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。 一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。 二是建立农地质量评价和规划管制制度。英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地

特别是优等农业用地的保护。 三是多元化解决农地纠纷。发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。 四是促进自营农场的发展。在过去相当长时期内，租佃制农场是英国农业的主要经营形式。进入20世纪以来，政府不断通过立法、财政补贴等方式，限制地主权利，发展了自营农场，促进农业规模经营。1906年《农业持有地法》规定，地主不得干涉农场主如何使用租佃的土地；1941年《农业法》规定，农场主可获得终身租期；197 6年又将租期延长到租地农场主死后的两代人；1986年在坚持赋予租地农场主终身租赁权和两代继承权的同时，对租金实行三年一次评估调整，防止租金过高。经过上百年的调整，在限制地主权利的同时，也限制了租佃制农场的发展（1995年英国政府废除了佃农终身土地租赁权），并催生和发展了自营农场。当前，租赁经营的农场仅占农场总数的16%，自营或者以自营为主的农场已占农场总数的84%。农场的平均经营规模由1895年的32公顷提高到目前的70公顷（其中

中国土地制度的演变

中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减

美国土地制度

美国土地制度 一、所有制 美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有及其是公私兼有的土地所有制。 59%为私人所有 936.48万平方公里39%为公有（32%政府所有，7%州及地方政府所有） 2%印第安人保留地（美洲土著居民） 公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地和政府驻地等。土地所有制在各州之间有所不同。如在阿拉斯加州，联邦政府控制着96%的土地；在夏威夷州，根据60年代末的统计数据，土地38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%掌握在72个大地主手中。 其中，联邦政府的土地，主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地、军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要，也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，即国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决，政府不担任调解仲裁角色。 土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。

土地私有制是由欧洲移民引进美国的，美国有全世界最自由的土地制度，土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等)，这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权，开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担，开发商仅需提供宅基地内的建设费用，取得私有土地权与开发权的代价不高，使得大笔资金注入土地投机与开发，土地供应量大且地价低。 美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。但欧洲的一些资本主义国家规定地下资源属于国家，地主开采地下资源要先向政府购买或将出售的收入与政府分成。 二、征地制度 在征地方面，世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度，形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿，这种市场价值，不仅包括征用时的使用价值，而且包括被征用财产的最佳使用价值，即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”，体现了对私有财产利益的保护。

改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势

改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的

改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶

美国土地制度 (1)

19世纪上半期是美国近代资本主义土地制度的形成时期。从1785年邦联政府颁布第一个土地法令到1862年《宅地法》颁布这个时期中，美国西部国有土地获得迅速开发，土地关系发生了巨大变化。这无疑是该时期美国社会发展中最引人注目的事情，对美国的政治、经济和文化的发展都产生了巨大的作用。1862年《宅地法》颁布以前，美国国有土地的分配一直是以土地出售的方式进行的，国有土地市场的建立和发展是美国土地制度的一大特点。本文旨在通过对美国国有土地市场的形成及其发展进程的论述，加深对美国式农业发展道路的理解。 1780年10月10日，国会通过了一项法令，规定为了美国的利益，为了在这些土地上建立新的州，授予政府出售和赠送西北部国有土地的权力。1783年，200多位军官再一次向国会请愿，要求国会兑现在独立战争中许诺给予他们的土地，并明确要求得到俄亥俄地区的土地。到1784年，美国的退伍军人（包括华盛顿在内）、金融家及许多其他阶层的人士都在呼吁邦联国会采取实际步骤来分配西部的国有土地。 （二）土地政策的目标 邦联政府在最初制订土地政策时，美国政界中存在着两种不同的土地政策构想。杰弗逊主张将国有土地划分成小块分配给从事农业生产的移民，建立一个以农业为主的共和国。他在谈到农业与工业的关系时曾经说道：“美国的自然条件同欧洲不同，她有充足的土地供人们耕种，因而毋需让一部分人专门从事制造业来供养其余无地可种的人口。”〔2〕他在起草《独立宣言》的那一年也曾经写到，“……土地应该分成小块分配给人民”，因而他主张建立自由的小农所有制。而汉密尔顿则主张以充裕的国有土地去换取稀缺的资本，以促进资本主义工商业的发展。他认为资本的长期缺乏是美国经济起飞的主要障碍，而国有土地的存在为美国的资本积累提供了良好的条件，极力主张将国有土地变成政府收入的一大源泉。这也许是汉密尔顿在1790年的《关于国有土地的报告》中提出要以土地换资本的政策的主要依据。

德国司法制度

德国司法制度 第一节德国司法制度概述 一、德国法律系统背景 德国法律系统的明显特征主要来源于三个方面：中世纪罗马法原则，19世纪的法律编纂，二战 后重建德国所带来的变化。德国的法律属于中欧法系，统称为大陆法系国家。它的一个基本特 征是，任何沿用民法传统的国家通常以五套法典作为其法律系统的核心。这五套法典一般包括 按罗马法律定义的民法、刑法、民事诉讼程序法、刑事诉讼程序法以及商法。 二、德国的政府结构 德国实行单一制联邦主义，德国的司法制度是构建在联邦宪政的基础上的。 德国大部分法律为联邦法律，联邦和各州均有自己的立法机构、行政和司法机构，他们依据基 本法（即宪法）确定的权力分别履行自己的职能。但各州立法所占比例很小。 立法权、行政权、司法权分别由参议院、内务部和司法部执掌，但司法部和内务部都设立在政 府之下。 三、东西德统一的影响 随着东德的消失，许多东德的法律职业者也失去了工作；经过审查，部分人重新上岗；新聘法 律职业者多毕业于西德的法学院；东德实行西德的司法制度。 四、德国司法管理的基本原则 1、法律保护的保证:公共政府机构的行为可以受到全面司法审查。 2、法官的司法独立:宪法第97Ⅰ条：“法官应该独立，而且只能受法律制约。”宪法第101Ⅰ条： “没有任何人能够解除一名指定法官对他的司法管辖权。” 3、司法程序的一般原则:接受公平审判的权利原则;听众权原则;口头听证原则;公开审理原则. 允 许旁听，但禁止对审判过程进行录像、录音。 五、司法管辖权的划分 司法管辖权由法官行使，而且只有联邦宪法法院、联邦法院和州法院有权行使司法管辖权。 1、普通司法管辖区：受理所有刑事案件以及私人之间的民事诉讼，但由劳工司法管辖区负责受 理的诉讼除外。 2、行政司法管辖区：负责受理所有不包括在社会和财政司法管辖区之内的公民和政府之间的争 议。 3、财政(税务法院)司法管辖区：受理所有公民与政府之间就税务问题产生的纠纷。该司法管辖 区与其他四个司法管辖区不同，只设有两级法院，即位于各州的初审法院和位于慕尼黑的联邦 最高法院。 4、社会司法管辖区：受理有关失业补助、医疗和事故保险，社会保险以及其他社会福利方面的 案件。 5、劳工司法管辖区：受理所有个体工业中雇主和雇员之间就雇佣条件和环境产生的纠纷。 除了这五个司法管辖区外，德国还设有一个宪法管辖区。 六、司法部:联邦和州两级, 拥有立法、司法和行政 2、主要职能 联邦司法部：制定法律草案；审查其它部所制定的法律草案的合法性；对宪法法院交付的其他 部门文件是否违宪给予初步审查；提请联邦法院法官任命；提请联邦总检察长和高等检察院的 检察官任命；管理法院经费；行使法院内部的行政管理权；领导联邦检察院。 州司法部：负责法律职业考试及教训，各州司法部都设有司法考试办公室；管理监狱，拘留也 在监狱执行；任命州和州以下法官和检察官；领导州和州以下的检察院；管理法院经费；行使 州和州以下法院行政管理权；任命执行员；任命公证人；负责法律援助、法院诉讼费用减免和 社区矫正事务。 第二节德国的法院制度 宪法法院、普通法院和专业法院。宪法法院地位特殊，主要负责司法审查和宪法解释。 普通法院主要受理普通民商事案件和刑事案件, 是受理案件最多的法院。

国外土地制度与管理及对我国的启示

(1)加强与联合国粮农组织、世界银行等国际组织的技术合作。粮农组织是《自愿准则》的实际推进主体，《自愿准则》制定过程实现了充分的包容性与参与性，准则内容反映了国际社会的主流关切与权属治理的基本趋势。而世界银行是对土地权属治理领域干预措施数量最多的国际机构之一。中国农村土地权属关系复杂，世界银行则在土地权属治理领域积累了较为丰富的经验与技术，因此，可通过政策咨询、研讨会、培训等形式与世界银行开展合作，借鉴国际通行做法，探索科学可行的登记模式与地籍调查测量方法。 (2)学习发达国家的先进经验，总结土地确权方法。美日等国家对农村土地的宏观管理制度可谓结构科学、体系完整、规范确定、操作性强，是农村土地确权工作的根本。中国可以借鉴美日等国农村土地确权管理的经验，着力进行改革。但中国是社会主义国家，农村土地不能走私有化的道路，农村土地确权改革路径也要符合本国国情，不能完全照搬其他，要在学习先进经验的同时，取其精华，建立具有中国特色的土地确权体系。 (3) 制定系统科学的土地确权登记法律体系。我国现阶段关于土地登记的法律文件中，有诸多法律概念不统一，严重影响了土地确权登记制度的构建。例如，对于“变更登记”的使用，不同规定中进行了不同的界定。广义上的变更登记既包括主体变更的转移登记，也包括主体不变而物权内容、客体等变化的登记；狭义的变更登记仅指主体不变时而物权内容、客体等变化的登记。目前，《土地登记办法》、《林木和林地权属登记管理办法》等文件中使用广义的“变更登记”，而《农村土地承包经营权证》管理办法对“变更登记”进行了特定使用，仅有“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的”才进行变更登记。 (4) 完善农村土地国家宏观管理制度。中国农村土地管理应加强政府领导，规范组织管理，明确职责分工，要求各部门积极配合参与，给予财政支持，保证经费预算与落实，积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。政府建立全市农村产权制度改革联席会议制度，负责安排部署全面工作，将农村承包土地确权颁证作为农村产权制度改革的重要工作任务，明确主要领导负总责、分管领导亲自抓的工作推进机制，确定专门机构，充实人员，落实经费，并建立分片指导、信息报送和督察通报制度。 (5) 建立和完善土地登记制度。我国现有土地登记程序上的不一致客观上造成实践中的混乱，不仅破坏法律的严肃性，而且也使当事人无所适从。我国部分土地登记设有专门的程序规定，散见于内部规定之间，其次有登记程序规定的土地确权，其登记程序也有差异，特别是承包经营权须经乡镇初审，再报县级农业部门审核，地反的立法发挥着重要作用。各地对登记时所要提交的材料以及权属证书要记载的内容规定都不一致。由于地方立法层次低、立法主体的多元性使得地方的不动产登记程序的立法规定具有较大差异，一定程度上家具了

新中国农村土地制度演变及启示知识分享

新中国农村土地制度演变及启示

新中国农村土地制度演变及启示 摘要毛泽东主席说：中国的问题是农民问题，农民的问题是土地问题。新中国成立60年来，我国的土地制度经历了多次变革，但土地问题至今仍在很大程度上困扰着我国经济社会的发展。研究我国土地制度，尤其是新中国农村土地制度的变革历程及其影响，能为我国制定有关土地的方针政策提供借鉴和参考，具有重大意义。 关键词土地制度改革农村 一、土地制度与土地制度改革 1、土地制度 土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。 土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。狭义的土地制度仅仅指土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 在新中国成立后的一个很长的历史时期内，由于特定的历史原因，在人们的传统观念上，习惯把土地制度理解为狭义的土地制度。改革开放特别是实行社会主义市场经济以后，随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对我国土地制度含义的理解不断深化和发展。新的观点摆脱了旧的思想观念的束缚，更强调广义的土地制度，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更增强了对新形势下由新的土地关系所产生的新的土地制度的关注程度，诸如土地利用制度、土地流转制度、耕地保护制度、土地用途管制制度等等。 本文所指的是广义的土地制度，但主要探讨的是土地的所有制度、土地的使用制度和土地的国家管理制度。 2、土地制度改革

近代以来中外各国土地制度的变革

近代以来中外各国土地制度的变革 土地制度 土地制度是人们在一定的社会条件下的土地关系的总称,包括土地所有制、土地使用制和政府的土地管理制度.土地制度是一切社会形态中最重要、最基础的制度.在任何一种社会经济制度中,土地制度是其最基本的组成部分,它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用.从历史上看,土地制度的矛盾是引起社会变革的根本原因之一.一种社会土地制度的变革及调整,是任何一个国家政权首先要参与解决的问题. 欧美国家 英国 “圈地运动”（15，16世纪左右）「资产阶级革命期间采用拍卖王室土地的方式」 内容：新航路开辟以后，英国制呢业迅速发展，羊毛需求激增，英国贵族圈 占农民土地养羊，驱赶农民外出流浪 实质：是封建土地所有制变为资本主义土地所有制，有利于大地产制形成。 影响：为英国资本主义的发展提供了原始积累，劳动力及市场 法国 吉伦特派→雅各宾派→拿破仑（18世纪末19世纪初） 内容：1 吉伦特派宣布在农村中按户分配公有土地，无偿废除“没有领主的 土地”上一切封建特权 2 雅各宾派宣布将逃亡贵族土地分成小块出售，款项在十年内付清， 农村公有土地可按当地人口分配，无条件废除贵族，地主的一切封

建特权 3 拿破仑制定《民法典》从法律上保证了小农土地所有制 实质：把封建的土地所有制逐步改变成为资产阶级性质的小农土地所有制度影响：当时来看使雅各宾派等赢得了占法国人口大部分的农民的支持，但从长远来看阻碍了资本主义农业的发展和资本主义市场的扩大（不利于在法国推广大机器生产，小农的大量存在也限制了自由劳动力的产生和资本主义市场容量的扩大），从而影响到法国资本主义经济的持续发展 美国 「西进运动」《宅第法》（19世纪中期） 内容：规定美国公民只要交付10美元手续费，就可以在西部获得一块64 公顷的土地，连续耕种5年以上，该地即为私产。 实质：在美国西部建立资产阶级性质的大地产制 影响：首先从当时来看，使林肯政府获得了民众的支持，有利于南北战争中北方获得胜利，其次，从长远来看，吸引了大批有经验的农业工人前往美国当时还未开发的西部，为开发该地提供了条件，为其带去了先进的生产技术和政治文化模式。并且在该地广泛实行的大地产制使得大机器生产更为顺利的推广，促进了美国资本主义经济的迅速发展（提供了充足的农业产品，为工业的迅速发展提供了基础条件；扩大了美

建国以来农村土地制变迁及启示

建国以来农村土地制度变迁及启示 摘要：了解农村土地制度的演变历史是开展我国当前农地制度研究的基础和前提，以中国农村土地制度的变迁历程为线索，深入分析这个历程之中所深藏的农村土地制度以及土地产权制度变迁的动因、影响，探索与新农村建设相适应、适合我国国情的土地制度改革思路。当下,我国农村面临着新发展机遇和挑战，积极推进农村土地制度改革,是实现城乡协调发展、加快农村现代化进程的必由之路。 关键词：农村土地制度；改革；历史经验；启示 “三农”问题一直是困扰我国国民经济与社会发展的重要问题之一，而目前“三农”问题的焦点又聚焦于农村土地问题上，农村土地制度改革的滞后已成为解决“三农”问题的主要制约因素。现行的农村土地家庭联产承包责任制只能解决农民的温饱问题，不能适应以农业机械化和产业化为内容的农业现代化要求。了解农村土地制度的演变历史是开展我国当前农地制度研究的基础和前提，本文试图以中国农村土地制度的变迁历程为线索，深入分析这个历程之中所深藏的农村土地制度以及土地产权制度变迁的动因、影响，探索与新农村建设相适应、适合我国国情的土地制度改革思路。 一、建国后农村土地制度的改革历程 （一）第一阶段土地改革的背景与内容（1949-1953年） 1.第一阶段土地改革的背景 在旧中国，封建的土地所有制长期居于统治地位，占农村人口不到

10%的地主和富农占有70%～80%的土地和大部分耕畜、农具，而占农村人口90%以上的贫农、雇农、中农和其他劳动者，只占有20%～30%的土地。[1]可以看出，建国之初，我们的农村土地高度集中在地主手中，大量农民只能通过租种地主土地的方式进行生产,在这种情况下，土地的所有权与使用权基本上是分离的，由于长期实行土地私有制，我国的土地交易、土地投机现象十分活跃。其结果无一例外地形成了土地集中，不仅难以保证土地的生产效率，更导致了一系列社会矛盾，致使土地问题几乎成为社会矛盾的焦点。因此，在新中国成立之后，农村土地制度改革便很快地开始实行了。 2.第一阶段土改的内容 根据新中国成立前中国共产党在解放区土地改革的经验,并结合新中国成立后的新情况,中央人民政府于1950年6月颁布了《中华人民共和国土地改革法》,决定在全国范围内开展大规模的土地改革运动。土地改革的目标是废除地主阶级封建剥削的土地制度，实行农民土地所有制，即变“地主所有、租佃经营”的土地产权制度为“农民所有、农民经营”。[2]以乡或相当于乡的行政村为单位，依法将没收或征收的土地和其他生产资料，除归国有的部分外，由乡农协会接收，按人口统一、公平、合理、无偿地分配给无地、少地及缺乏其他生产资料的贫农。到1952年底，全国除了西藏、新疆等少数民族集聚的地区外，基本完成了土地改革任务。 （二）第二阶段土地改革的背景与内容（1953——1978年） 1.第二阶段土地改革的背景

美国土地制度与房地产

赵晓 中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。 最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。 美国人三年能买别墅！ 笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。 笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现：近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。 要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的“别墅”，按美国的标准大多只能称作“独栋”，因为根本没有足够的花园面积。 然而，即便这样的“别墅”，已经让普通

中国人根本不敢想像，并且越来越不敢想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的速度，目前70%～80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。 很显然，中国的房价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保持在10倍以上，远远超出了5～8的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。 中国人何以雪上加霜？ 何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着历史的欠账。其二，是当前中国人收入水平太低，因此无法达到美国的住房消费水平。 显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，中国也不应该有如此大的变化，