美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
美国房地产泡沫：7.5万人口的城市竟出现2.5万名地产经纪人
20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是
“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元
继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
从房价到经济，地狱亦或天堂
——中国经济发展趋势的反思之一
时寒冰
引子
加勒比海之行，注定会改变我的一生——仿佛进入一种顿悟的状态，让我更深切地感知这个民族的苦难，更爱这个民族，也得以比过去更清晰地反思中国经济的未来之路。
一切仿佛突然立体的呈现。
我将对许多经济问题努力解读和剖析，以试图找到最接近真实的答案。
2008年末，中国出台的一系列的经济政策，源于对经济走向的何种认识和判断？房市、股市将走向何方？支撑中国经济的动力到底是什么？经济豪赌的结局会怎样？中国干旱时，美国人为何大肆囤积石油……
动笔以前，我把Bob Marley的歌曲《Get Up, Stand Up》放到了sohu博客（回国的时候，花40美金买了一张Bob Marley的DVD专辑），听得我满眼热泪，忍不住伏案抽泣……
……
世界上，大多数国家的经济决策过程是透明的，整个经济决策过程，是各方利益博弈的结果，而作为人口主体的普通民众的利益诉求，通过其选举出的议员等政治代表，得以充分表达并在投票决定环节得到体现。
这种决策，最大限度地确保了大多数人的利益受到保护和尊重，体现在经济运行形态上，用我们的话说是“又好又稳”。奥巴马救房奴而不救投机炒房者，亦根源于此。
历史唯物主义认为，上层建筑的性质是由其经济基础的性质决定的，而经济基础的性质则又是由其中占统治地位的生产关系的性质所决定。过去，对这些教条性的界定，没有感觉，现在才突然醒悟，原来，这种枯燥的界定中到底包含着什么，又与民众的利益有什么关系。
经济现象从来都不是孤立的，它是各种利益集团（普通民众亦属自身利益集团）博弈的结果。在学生时代，我曾对西方民主乃是金钱决定的宣传深信不疑，现在我知道，我忽略了金钱选举中的金钱到底流到了何方这一根源因素。当我知道了不同候选人所在的党派，为了讨好民意，争相在公共设施方面的巨大投入和给民众发的冰箱、机票等实实在在的“布施”后，才幡然醒悟，原来，金钱选举中的金钱是让民众实实在在受益了的。
民众权力决定政治权力，政治权力主导的经济政策，又怎么可能严重甚至持久地伤及民生？民众权力也有被利用的时候，但是，这种利用却可能因下一次选举的到来而被终结，所以，他必须收敛！
这是一种良性的自我修正的机制。
我发现，民生问题、我主张的民富问题，其实，根本不是经济问题。住房问题也不是。我以前是个傻子——现在也是，不然就不熬夜写这种吃力不讨好的公益文章了。再次强调：写作此文乃是基于一位公民的最基本的责任感，是出于对这个饱经苦难的民族的爱，也是基于我在爷爷坟前的承诺。
（一）豪赌2009
在全球化大趋势下，像中国这样对外依存度畸高的经济体，是不可能孤立发展的。但是，习惯于大手笔运作的决策者，对中国率先复苏的美妙结局深信不疑。在许多人看来，2009年将是最困难的一年，挺过这一年，就一切万事大吉。因此，当小阳春成形时，没有人怀疑信心比黄金重要的预言会存在什么瑕疵。
从经济学的角度来看，黄金比信心重要。
黄金好比财富、社会保障和就业机会，是实实在在的生存和发展的资源，有了这些，你自然有足够强大的信心。信心源于生存和发展的资源，而没有财富积累、没有社会保障、没有就业机会的状态下，你即使能够无中生出信心来，也很难维持下去。尤其是在生存压力巨大的当今中国，人们需要信心，更需要支撑、滋生信心的经济基础——在找对象都先看你有房没房的今天，无中生信心忽略了基本的国情，并非现实的逻辑。
信心不是号召出来的，是自然生出来的。
因此，我注意到，在危机过后，世界上所有的国家，都在减税：对个人减税，让其拥有更多的财富去抵御危机；对企业减税，让其有渡过困难，获得生存和发展的宝贵机会，继续提供最最重要的就业机会。
这是帮助民众和企业，滋生信心的最重要的前提。
我注意到，没有哪一个国家舍本求末，或者南辕北辙，保持个税免征额不变，或者不惜倾一国之力，维持高房价，也没有哪个经济体，政府亲自操刀，为股市炒作拼命制造题材。更没有哪个国家，促使效率低下的垄断国企继续扩张而压缩效率更高、更具有活力的民营企业的生存空间。某种意义上来说，民营企业的未来，是一个经济体能否顺利挺过经济危机的最终决断者。
因为，让民众和企业存活，是应对危机的根本，是重中之重。这是真正能够促使经济健康发展的最强大的动力源。有了民众与企业的财富积累，房价、股市，一切的一切，才会水到渠成。
房价的下跌是一个泡沫挤压的过程。当房价下跌到与民众的购买力相对接的程度，成交量自然会激活，而如果人为维持高房价，成交量低迷，其对相关行业的拉动作用反而会被抑制。或者，成交量在高房价下被以欺骗等手段激活，而使民众在住房问题上花费高昂成本，无钱在其他领域消费，同样会抑制内需，制约经济的发展。
这是一个简单得不能再简单的常识。
有什么的因，就一定会有什么样的果。
正因为相信“2009年将是最困难的一年”，挺了这一年，就一切海阔天空，就好比深信，把所有的炮弹都倾斜到一个高地上，拿下这个高地就能彻底取得整个战争的胜利一样。明白了这一点，就不难理解，自2008年9月份以来，中国刺激经济的一系列政策，到底是围绕什么展开，又为何是以那些形式表现出来的根源了。
既然挺过2009年，就万事大吉。那么，救市政策就容易变成一场豪赌，赌过2009年，迎来新生。于是，经济政策变得简单了，注入资金成为首选：
1月份，新增贷款1.62万亿元，同比增长103%；2月，新增贷款1.07万亿元，同比增长24.17%；3月，新增贷款1.89万亿元，同比增长667.97%（此三个月完成4.58万亿元——2008年倾其一年完成的信贷增量，在2009年只用了一个季度就完成了）；4月新增贷款5918亿元，与2008年同期的4639亿元相比，增长了27.57%。
救市政策演变成一场真正意义上的经济豪赌，赌资是一国经济。
我看到新闻有诸如这样的报道：“4月22日，央行召集主要银行分管信贷的高管开会。央行主管货币政策的副行长易纲在会上表态，从2008年11月以来，信贷快速增长有利有弊，但“利大于弊”。他强调央行不会搞信贷规模限制。”——2009年5月6日《财经网》。
货币真的可以如此不加任何限制的倾注吗？
2008年在上半年，在许多企业因资金短缺被迫求助于高利贷，最终导致6.7万家企业命丧黄泉的情况下，央行抱着严厉的紧缩货币政策不松手，惜贷如金，在许多企业尤其民营企业倒闭后，这些资金又漂泊大雨般降落，银行为了完成贷款任务，到处找企业放贷款，尽管明知在投资环境恶化的情况下，这些资金会流到股市、楼市，仍然轰轰烈烈的投放。
满城尽下人民币。
经济政策从来都是牵一发而动全身。我们考虑过这样做的后果吗？
在去年年底干旱的时候，我在几次演讲中断言：“中国只要干旱，美国一定会大批量囤积石油。”尽管有此判断，但等数据出来后，还是让我大吃一惊。根据美国商务部的统计数据：2008年12月，美国的原油进口量由11月的2.616亿桶骤然增至3.1983亿桶，截至今年2月上旬，美国商业原油库存达到惊人的3.5亿桶，石油战略储备超过7亿桶，除此之外，美国各大石油公司的大小油船装载的原油还有8000多万桶。微妙的是，今年2月，油价跌破了每桶34美元。
随后，中国旱区下雨，美国囤油增长趋势噶然而止。两者的时间点切合得天衣无缝。
我不是阴谋论者，但是，我们不可否认，在全球化的今天，经济战争一直都在进行中。
这中间到底是怎样的联系？（不明白？）
（二）玩火者易烧身
对于美元的走势，我在《中国怎么办——当次贷危机改变世界》一书中，已经做了前瞻性的分析。美元的贬值趋势是必然的。相关联系，已经做了一些分析。这同时也是我“资源为王”观点的重要判断依据。许多人看了这本书后，马上去买资源类股票，获利丰厚，也算是一个附带的结果。
经济现象从来都是紧密相连的。
在《中国怎么办——当次贷危机改变世界》一书中，我同时讲了2008年6月25日，当中央电视台东方时空节目采访我时，对于处于140美元一桶的油价，我断言油价将暴跌的部分分析过程。现在回过头来看看，去年还在大国意识的复苏下跟美国碰撞的俄罗斯，是不是已经偃旗息鼓？
经济搏杀胜于一切现代化的武器。
而中国正在把自己套在绞刑架下，要么升天，要么步入地狱，经济走到今天，中国还有选择吗？
到了一定时候，没有选择而坐等别人的判决，这才是最要命的。
我在《中国怎么办——当次贷危机改变世界》一书中预言：世界将面临严重的通货膨胀。在这轮将超出几乎所有经济体承受能力的通货膨胀中，最脆弱的中国能够继续演绎“风景这边独好”的神话吗？
在推动经济增长的三驾马车（投资、消费、出口）中，中国的根本问题是消费不足，而庞大的投资计划及出口退税，仍在继续强化投资和出口，使中国的经济结构更加畸形。正在中国访问的诺贝尔奖得主、美国经济学家保罗·克鲁格曼
委婉地指出：一个处于发展中的相对贫困的国家，对世界输出这么多资源是“不多见的”；“中国仍是相对贫穷的国家，中国工人平均工资是美国工人的4%，跟1975年的韩国类似。目前，即使墨西哥生产工人的工资也是中国工人工资的3倍。”；“没有哪一个单一产业或者单一政策可以让产业升级，这需要过程。没有哪一两个国家能充当火车头作用，引领世界走出经济困境。走出经济困境需要每一个国家去努力。”
但是，中国却偏偏敢不计后果这么做。
4万亿救世计划，使得中国非常缺钱——投资基建项目需要超过政府承受能力的庞大资金，通过股市赚钱是捷径。所以，才有股市的这波上涨。我在2月初的文章中指出“未来的股市走势，将超过很多人的预期。疯狂的单边市（连续暴涨或连续暴跌）可能持续上演。ZF带头炒概念，使得股市在‘故事会’中走出令世界瞠目结舌的行情。”
许多人盯着IPO，认为行情上涨的原动力在于重启IPO，其实，IPO才能“集资”几个钱？而股市疯狂获取的利润是不需要还的。但是，这有一个原则，从利益分析法的角度来看，就是以不让此前套住的人（至少是大部分人）解套为上限。因此，我此前判断7成股票（不含资源类股票和权重股）有阶段性见顶迹象，我今天查看了数据，除了权重股，超过7成的股票在调整，恰与我此前的判断相一致。而权重股的上涨，使得在题材股上获取的两倍左右的利润回收，得到了最好的掩护。而市场的狂热已经到了既得利益集团大口吃肉也高枕无忧的地步，所有的风险都在被忽略。在只赚指数而不赚钱或难赚钱的情形再现的时候，想想2007年8、9月份及以后的股市走势吧。
现在，回归正题，我先来解答，中国干旱为什么美国囤油。
利益分析法是化繁为简、化难为易的分析方法，关键是找到连接点。那么，这个连接点在哪里？
中国改革开放以来最严重的四次通货膨胀，分别发生于1984、1987、1994年和2007年。四次通货膨胀都是粮食价格上涨在先，干旱将成为点燃通货膨胀的导火索。
火焰一旦点燃，中国能够应对吗？2008年的两会期间，全国政协委员、中国工程院院士袁隆平指出：“有人向我反映，国家粮库存在虚报现象，至少有两个地方粮库是空的。下面到底存了多少粮食，建议国家好好查一查！” 随后，就不断有媒体披露，一些粮库是空的。比如，2008年4月7日，有媒体报道称，马鞍山市一个存储中央、省、市三级储备粮，总容量约8万吨的粮库“去年秋天就已清仓了，没有一粒粮食”。记者探访的其他几个粮库，同样“根本没粮可卖”，有的粮库“已经有至少三年没有粮食卖了”。1998年，朱镕基总理在记者会上说了这样一句话：“我可以坦率地告诉大家，中国就是三年颗粒不收，粮食也照样够吃。”可是当年南方洪水时，南方某粮库竟无粮可调。
前段时间，中国开始调查粮库存粮问题，显出上层开始对这一问题高度警觉。
像茅于轼等经济学家，鼓吹放弃18亿亩红线，迎合开发商等既得利益集团的利益，将会导致何等严重的后果，也就不言自明了。
显然，只要干旱，中国就容易发生通货膨胀，美国的投机商就会哄抬油价，也更容易哄抬，中国的干旱帮助他们完成四两拨千斤的过程。然后，再以此入手，拉动资源价格上涨，向中国输入通货膨胀，中国这一脆弱的经济体（因民穷、中产阶级缺位、财富和资源集中于权贵、对外依存度高、社会保障缺位而显得极其脆弱）就可能在失控的通货膨胀下走向崩溃！
我再次强调，如同美国拉低油价挫伤俄罗斯一样，这不是阴谋，一切都是在阳光下进行的。主政者视而不见怨不得别人。或许，美国那些囤油的商人，只是看到干旱导致的通货膨胀的临近和通货膨胀几率的增大，有更多利益可图，但客观上却大大增加了导致一个经济体崩溃的几率。
中国的决策，因被开发商与地方政府等绑架，亡命徒般地倾斜了天量的资金，这是继干旱之后露出的又一巨大软肋。
早在今年3月份，我在跟几个证券公司的分析师谈话时说，如果3月、4月贷款继续增长，国际油价可能突破60美元，到达60美元至70美元的区间。如果这个期间俄罗斯对美国没有什么过激行为（以俄罗斯领导人的智慧，他们会韬光养晦，绝对不会打肿脸充胖子），而中国经济脆弱的一面越来越明显，美国可能快速将油价拉到70美元上方，甚至再次突破100美元。而现在，猪流感的到来，再次埋下了一个可怕的伏笔，加快了油价上涨之路。
这中间又有什么联系？
一切一切的危险性，都被权力持有者在狭隘和自私的心态下给忽略。
中国的养猪农户，在面临着巨额亏损，政府却不及时大力援救。肉价的上涨与粮价的上涨，是具有同向性作用的！
当农民因亏损挥泪宰杀母猪，2007年肉价猛涨的一幕又会呈现，所不同的是，这次中国已经把天量资金注入市场，美国的原油已经囤积好！奥巴马不愧是美国民选的总统，这位智慧的领导人，一上任继续大力支持发展新能源尤其是生物能源，打好了更坚硬的绳套。
我此前已经写过，美国发展生物能源是一箭双雕。美国是世界上最主要的粮食生产国和出口国，其中大豆产量占全世界的42.7%，玉米产量占34.4%，小麦产量占11.6%，出口量占据全球粮食出口的半壁江山，粮价上涨它是最直接的受益者，而大力发展生物燃料正是推动粮价上涨的主要原动力。粮价上涨，可以让美国获取丰厚利润。虽然出口的粮食可能减少了，但是，价格提高了，等于全世界为美国的生物燃油计划买单！
另一方面，美国减少了对石油的依赖，可以更得心应手的打石油战争。
因此，著名国际地缘政治与经济学家威廉·恩道尔一针见血地指出：“（粮食危机）一个直接的原因，就是这些国家希望粮食价格继续上涨。”
干旱虽然过去了，猪流感来了，中国此前贱卖了大量诸如金矿这样的资源，同时，中国在大力鼓励发展汽车业，又释放了海量的资金力托房价，而且，一些既得利益集团已经抽身而退，中国正在把自己套牢在通货膨胀的绞刑架上！我再次断言，未来的这次通货膨胀将是中国建国以来最严重的通货膨胀，是一把熊熊燃烧的大火，当决策者忘乎所以的玩火的时候，可能还在小阳春的暖风下做“搞经济原来如此简单”的感叹！
缺少民主监督和透明度，缺少民意制衡的决策机制，就是如此可怕！
（三）假按揭背后是什么
2008年，房价下跌，让许多开发商叫苦不迭，一些开发商开始准备降价售房，但是，开发商的降价行为遭到地方政府的阻挠。他们对降价的开发商进行处罚，一些降价的开发商售楼部被砸地方政府视而不见……地方政府为了维护自身利益，坚定地占到了开发商一边。他们通过退地、延缓土地出让金的缴纳、减税费等种种手段，力托高房价。而天量贷款的发放，最终帮助开发商完成了金蝉脱壳。冠冕堂皇的理由是：房地产行业牵涉到60余个行业，房地产一倒，对中国
经济是一种致命伤害。
我此前已经多次批评这种谎言。
许多房地产开发公司本身就有权力背影，有的官员有股份，有的官员子女就是开发商，而且，房价下跌会造成地价下跌，既影响地方政府的收益，也影响地方官员的升迁（GDP是重要考核指标）。
因此，无论于公于私，官员都拼命托房价，而贷款门槛的放宽及天量贷款资金的发放，成为开发商的救命稻草。
就世界范围而言，没有一个经济体，在经济危机还在延续的过程中，不仅不尽快割裂金融与房地产的联系，反而，在房价还处于高位的时候，把信贷资金送入虎口，使房地产和金融机构更紧密地联系起来！这种绝无仅有的现象，正是权贵经济、经济为少数既得利益者服务的必然结果。
想到民族经济的未来，心中不能不痛！
假按揭是必然的。
仅以5月13日的两则新闻报道为例：
其一
题目：无锡现假按揭开发商骗房贷500万元玩失踪——2009年5月13日无锡商报
内容：
为获融资，在锡某房产开发商以个人名义购买本公司开发的房屋16套，以此作为抵押向银行申请住房按揭贷款后，又偷梁换柱将该16套抵押房屋出售给他人，并神秘失踪。记者近日获悉，此案已由崇安法院移送公安部门处理。据了解，身为无锡某房产开发公司的总经理，徐某拥有豪宅名车，人前很是风光。不过，近来随着房地产市场的低迷，徐某的公司面临日益严重的资金短缺问题。为维持公司正常生产经营，徐某多次以身试法，利用前妻、情人的身份证复印件，冒他人之名，伪造房屋买卖合同，以此作为抵押，套取银行按揭贷款归公司使用。屡次得手后，徐某胆子越来越大，随后又用个人名义购买本公司开发的16套房屋，并以此获取银行住房按揭贷款505万元。在按期偿还约60万本金后，徐某以房产公司名义将该16套贷款抵押房屋低价出售他人，并在几个月后神秘失踪。等到银行上门要债时才发现徐某导演的惊天骗局。
其二
题目：退房潮隐现假按揭银行须完善风险防范机制——2009年5月13日中国证券报
内容摘录：
一季度以来，北京期房退房率居高不下。
“假按揭形式多种多样。”房地产市场分析人士陈真诚认为，开发商为了营造热销假象，自己导演了“自买自退”的把戏，将房源以内部人士的名义买下，当真的购房者看中了该房源后，开发商再通过期房退房程序，将这些房源退出来，再将房子卖给购房者。
更为严重的情况则涉及诈骗。“所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款。”2009年石景山法院在对住房贷款纠纷案件进行调研时发现，少数开发商为了缓解资金压力，铤而走险，以假按揭等违法方式来骗取银行贷款，利用退房者没有及时索回自己的身份证明和签订的住房贷款合同，以及授权开发商办理贷款的委托书，向银行申请贷款，或者开发商与某些自然人串通骗取银行贷款。由于购房借款人的购房意愿不真
实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，随之就会出现断供，直接导致了纠纷的产生。
今年4月底，涉及假按揭的森豪公寓案一审判决宣布，森豪公寓老板邹庆指使公司职员虚构该公司开发的森豪公寓商品房销售事实，采取与购房人签订虚假商品房买卖合同，为购房人伪造收入证明、首付款证明等贷款材料，并以购房人名义与中行北京分行签订个人按揭贷款合同申请按揭贷款的手段，骗得巨额个人按揭贷款达7.5亿元。公诉机关认为，北京华运达房地产开发有限公司及5人的行为已构成诈骗。
“行业竞争激烈，银行资信审核显现漏洞是此类案件增多的原因之一。”海淀法院相关人士认为，当前金融行业竞争激烈，部分银行员工在审核时对申请人的月收入情况及偿还能力不作详细调查，甚至主动帮助借款人出具虚假收入证明，资信审核流于形式。
开发商有做假按揭的动力，银行再“帮忙”，假按揭又怎么可能不泛滥？
（四）高房价是中国的致命缺陷
“中国怎么办”的副圈主海里沙写了一篇《好房子，中国造！》的文章，摘录如下：
美国的支柱产业：军工、汽车、金融、电影、铁路、钢铁、石油、航空、农业
德国的支柱产业: 机械制造、汽车、电子、化工
英国的支柱产业：媒体业、金融业、服务业
日本的支柱产业：动漫、数字媒体、渔业、汽车制造业、电子、色情业
瑞士的支柱产业：金融业、保险业、精密机械制造业
韩国的支柱产业：半导体、造船、汽车、家电、石油化工
澳大利亚的支柱产业：畜牧业、农业、矿业、机械设备、金属产品、烟草、石油煤炭、化工
俄罗斯的支柱产业：军工、能源、重工、木材
我们祖国的支柱产业：去网上一查，满屏幕居然是房地产业。简直太有特色了！这说明，我们中国人盖的房子就是好，卖的就是好，创造的利润最大！
中国的房子：老少皆宜、便于收藏、投资升值、潜力无限。把房地产业作为国民经济的支柱产而发展的红红火火，无疑是独辟蹊径、开了世界和时代的先河！
人家外国挖空心思四处挖人，不惜高薪代价把全球的高科技人才都招募过来做芯片、汽车、金融、服务等等行业赚钱。
我们就在地上东挖西挖盖房子，招募民工成本低，还能拖欠；这房子卖了出去还比他们赚钱。你电脑芯片价格不停的降，我房子却不停的涨；外国的首富之类的主儿都是做股票、软件、汽车、零售……等等行业；咱们国家的首富清一色都是房地产商。
由此，我们可以坚信：作为我国的支柱产业——房地产业肯定会不负众望，房地产业必将创造我国经济再次腾飞的奇迹、必将提高我国综合国力、必将实现我们中华民族的再次崛起、必将在神州大地再次创造鼎盛和繁荣；我国房地产业的迅猛发展，将使得房地产业不仅仅作为我国的经济支柱，在不远的将来，还将改变世界经济格局。如果说十八世纪从英国掀起的工业革命改变了世界历史的进程，对整个人类社会的发展影响巨大、意义深远的话。那么，我国的房地产业将
创造更大的辉煌，而足以让全世界人们忘记工业革命的影响。
届时，我国的房地产业将震撼全世界；各国的人民将会竖起大拇指称赞：“好房子，中国造！”“这人啊一上年纪就爱买房子，过去一天三套地买，麻烦！现在好了，有了中国房产业，一套顶过去五套，想要买房到中国，中国房子盖中盖，商住两用、不费劲儿！升值，还实惠！” “您现在还在为没有项目投资而烦恼吗？买房子，我看行！”
全世界只有中国把房地产业作为支柱产业。在国际上，有国家把建筑业作为支柱产业，但从来没有哪个国家把房地产业作为经济发展的支柱产业，离谱的是，我们这里很多人却把被房地产寄生的建筑业也归到房地产之列！可笑若此！
房地产开发商是什么？我在此前的文章中多次强调：我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。这正是开发商能够经常游手好闲，丢下企业四处忽悠的根本原因——因为他丢下的是一个皮包公司，这种景象在其他行业是几乎看不到的。开发商让建筑商垫资为其盖房，然后，拖欠建筑企业的工资，农民工工资拖欠问题由此而来。显然，在我国，许多被人当作明星吹捧的开发商（全世界除了中国再无这类异常现象），不过是投机钻营之徒，他们通过购买高文凭，或者豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。
就是这样一个与腐败相伴相生的高度扭曲与畸形的行业，居然被破天荒的作为支柱产业，且是“重要支柱产业”！
中国经济已经被房地产行业彻底绑架，并且，这个行业的垄断地位正在日益被强化。
我在2008年以前，与许多有识之士一起，多次呼吁，建设廉租房，解决穷人的住房问题。在权贵经济体中，决策者最畏惧穷人的力量，因为，这是最可能揭竿而起威胁稳定的群体，因此，廉租房问题终于受到重视——也必然会受到重视。
中国真正的住房问题，在于庞大的夹心层问题。留下一个庞大的既无缘享受廉租房又买不起商品房的群体，接受开发商等既得利益集团的盘剥，正是中国高房价得以维持的根源——通过按揭使得一些夹心层陆续沦为房奴来力托房价！培养一批吃一批！
这才是支撑中国房价的最终推动力。
因为，中国所有的富人都拥有住房，且不只一套住房，而强化商品房市场的垄断性，让夹心层成为被肆意掠夺的羔羊，是维持高房价的唯一途径。
在全世界房价因经济危机下跌的情况下，只有在中国，由于强大的权力资源与奸商的联姻，完成了一次试图弄假成真的房价上涨游戏。徒不知，这种做法在虐杀民众，肆意豪饮他们鲜血的同时，也把中国经济推向了悬崖边缘。
如何衡量房地产市场泡沫程度详解
如何衡量房地产市场泡沫程度 文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59 国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。 任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论： 房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人
口数量。 任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下： （1）房价收入比 房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标 房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。 首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。 以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、
最新房地产泡沫的成因分析及防范对策
房地产泡沫的成因分析及防范对策
房地产泡沫的成因分析及防范对策 中文摘要：近年来, 我国房地产价格一直高位运行,投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产已成为社会关注的焦点问题之一。当前，我们应该怎么做才能遏制房地产的过热发展,“最严厉”的楼市调控究竟能否使我国的楼市实现“软着陆”？本文将通过对日本房地产泡沫和美国次贷危机两个案例进行分析, 希望可以从中吸取经验并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。 关键词：房地产泡沫次贷危机应对策略 Abstract：In recent years , China's real estate prices have been running high , Speculative trading is very active , People feel more and more difficult to buy a house , Real estate has become a focus of social concern . How should we do to curb the overheated real estate development now, Most severe of market regulation can make our property a "soft landing"? This article will analysis the Japanese real estate bubble and the U.S. subprime mortgage crisis, hope to learn lessons and puts forward China's real estate market bubble of the coping strategies. Key Words：Real estate Bubble Subprime mortgage crisis Coping strategies 一前言 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格将远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 第1页 (共14页)
赴美考察MSL经纪人系统心得与分享
我们去年11月份赴美进行商务考察，在美10天的考察之旅，我从一个管理层的视角观察美国房地产行业的特点，对比中美房地产的异同，美国良好的行业环境、全新的经营模式再次刷新我的理念，受益颇深。在这里我就简单介绍我的这次美国之旅。 Ａ、首先我来谈谈美国签证应做哪些准备，要注意什么问题。 美国签证一直是大家所关心的问题，而且往往美国商务签证比较严格，常常有人被拒签，所以为了能够顺利地签证，要注意以下几点。 1.有美国企业邀请的情况下成功率会高达60%。 2.准备好个人资产证明、工作证明。这几项可让你的签证通过率提高20%。 3.尽量详细描述个人年收入、职位。保证期满不会滞留美国。 4.已婚、有孩子这些小细节也会增加你签证的通过率。 5.行程表。商务考察期间的行程表，中英文各一份，要求尽量详细。 经过一个月的准备后，按户口区分在广州美国领事馆签证，我顺利拿到了美国商务签证。在美国，我们参观了NAR芝加哥总部、Redfin互联网经纪公司、Zillow互联网公司、Corelogic数据公司、KW经纪公司、联合办公Wework公司等多个美国房地产知名品牌企业。 B、美国每个州（相当于中国省份）都有一套MLS房屋信息登陆系统，只有持牌经纪人才能登陆。系统里详细记录每一套房子每次的交易信息，系统的每一位成员均采用独家代理的方式和客户、房东签订委托合同，然后将此信息输入系统，由系统内全体成员共同推销。 C、在MLS体系下，房屋交易过程是：卖方独家委托一个卖方经纪人代理，卖方经纪人将房源信息标准化输入到MLS；买方独家委托一个买方经纪人代理，买方经纪人进入MLS搜索和匹配房源。找到买方想要的房子，并最终完成交易。然后按各50%比例分享佣金。收佣标准为成交价的4%-6%。成交后售后服务统一由经纪公司做售后服务。 D、在美国成立一家经纪公司、从业经纪人都必须考有相对应的牌照才可以 开经纪公司和从业，否则是非法的，后果很严重。一般经纪公司都会加盟到一个较知名的全国大品牌下经营，交缴一定的加盟费用和管理费。经纪人都是独立经纪人，无底薪，提成有40%-70%不等，公司品牌越大，提成越低。
美国房地产泡沫如何触发金融危机(上)
美国房地产泡沫如何触发金融危机（上） 文章来源：中国党政干部论坛[作者：刘明] 发布时间：12-11-08 16:28:10 9 如果不深刻反思本轮国际金融危机的形成，就无法真正走出这场迄今仍在持续演进的危机，更无法有效防止未来发生类似的危机。本轮国际金融危机的前导是美国“次贷”危机，房地产泡沫则是危机积聚、形成和触发的关键。 一、寻找增长出路如何埋下危机种子 上世纪80年代以迄对金融市场的“去监管化”，其直接后果是包括证券化债务在内的“金融工程”迅猛发展、日趋复杂，以令人瞠目的规模释放出流动性，并被认为最终直接导致本轮危机。 问题的关键在于，大规模释放流动性的结果是不是引导资金进入了可持续发展的产业。担纲的相关产业如上世纪90年代的“新经济”、本世纪不到10年的房地产兴盛等，究竟能够带领美国经济走多远。 从克林顿到小布什，提高住房拥有率是两党共同的努力，支持住房贷款的激进政策既有实现“美国梦”的理想主义的一面，更有寻找增长发动机的现实考虑。此后的一段发展表明，房地产兴盛使美国在21世纪初“新经济”泡沫破裂之后没有陷入长时间和大规模的衰退，仅仅大约8个月之后即告复苏；但另一方面，房地产泡沫膨胀所带来的短暂繁荣，却掩盖了并且继续积累着“新经济”泡沫破裂之后美国经济存在的结构性问题，从而为本轮金融危机和经济危机埋下了更深层的种子。房地产泡沫的破裂也最终对金融系统和整个经济造成了远较“新经济”泡沫更为严重和持久的损害。 从上世纪90年代末到2006年早期，美国房价大约上涨了130%。在这场“繁荣”中，人们认为房价能够永远涨下去。自2006年起，房价开始下跌，此后跌幅超过30%。如果考虑进通货膨胀的因素，则本轮金融危机后的房价大约已经回到了房地产泡沫开始之前。 早在2005年，随着美国利率的升高，美国“次贷”债务人开始出现违约。许多人的贷款超出了他们的支付能力，抵押贷款的拖欠数增加。到2009年，超过500万笔贷款出现了拖欠，大约占美国抵押贷款总数的10%。最终银行只好没收房产，然后再予出售，这就是所谓的取消抵押品赎回权（foreclosure）。 同时，房价下跌导致违约增加，可能是因为房主认为当时的房价已经不值得按原贷款支付，即“资不抵贷”，他们拥有的已经是负资产。从2007年开始，负资产的抵押贷款数量急剧上升。美国全国不动产协会估计，截至2011年年底，有1100多万美国人房屋抵押贷款债务大于其房产价值，约占全部抵押贷款屋主的22.8%。 与借贷人和房主相对应的另一面，银行和相应的抵押贷款证券持有者也遭受巨大损失，金融系统的问题由此暴露出来。经济学家们最多预测到房价下跌可能导致经济衰退，却无人预测到房价下跌通过抵押贷款这样的媒介制造出连锁式恐慌，直至对整个金融系统的稳定性产生广泛、深刻的影响。房价下跌仅仅是触发点，连锁式的雪崩才是这场危机的全貌。 2007年1月，次级抵押贷款市场开始崩溃，三四个月之间跌去40%。但是直到当年10月，股市才到达崩盘的临界点。这就说明，在次级抵押贷款市场崩溃后的9～10个月间，人们并没有认识到事情的严重性。而当股市崩盘的时候，其螺旋式下降的急剧程度远超过房价和次级抵押贷款市场。金融海啸引发的经济衰退则直到2009年中才暂告缓解，但此后迄今，复苏的步伐仍然十分缓慢。 从地域的角度看，美国的房地产投机行为最初集中在不大的区域，但是，雪球越滚越大，区域性的危机迅速波及全美国。
房地产产生泡沫的原因及其防范策略
学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25
摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略
1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济
欧美房地产发展模式启示录[116851]
欧美房地产发展模式启示录[116851] 自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%…… 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。” 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。 一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。 对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。 万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。
国外经纪人模式
【运营模式】看看国外的房产经纪人是如何操作的 标签：房产经纪人销售佣金 多数人简单地将房产经纪人混同于销售代表，但在北美地区，房产经纪人的定位十分准确，他们的服务也体现出了真正的价值。 美国及加拿大，房地产交易有85%是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 市民如果需要买房，就可委托经纪人去代办，第一步是在电话中将自己的买房要求告诉经纪人，电话预约后经纪人带着10份独立房屋的房地产资料，上门逐一介绍，并展示每幢房屋的区位示意图、所在居住区的总体布局图（以了解周围环境和配套情况）及每幢房屋的平面图。市民对这些资料进行比较后，可让经纪人陪同前往实地，作进一步了解，最后选中房产。第二步是谈价钱。如果认为价格偏高，经纪人马上表示可尽力效劳，并报出一个所能承受的最高限价。三天后电话告知，开发商已答应降价或不降价。 第三步是提出内装修要求。在北美地区，开发一片独立房屋时，一般只对其中1至2幢进行装修，供买房者参考，买房者交上订金后即可按自己的选择在合同规定范围内提出装修要求。经纪人代为提供地毯质地、颜色的样品及厨房设备的组合和型号供买房人选择，确定后再由经纪人通知开发商在两天内按用户要求完成装修。 第四步是正式签约。合约内容十分齐备，以保证不发生买卖纠纷，并由经纪人代为到公证公司办理公证（主要是对售出房屋和所在工地合法性的确认），并代为到当地房地产注册署办理注册登记。不久，买房者可收到一份转让契约的副本，买房时首期付款不足部分以住房抵押向银行贷款，待规定年限还清本利后，契约正本才交给买房人。与契约副本同时寄上的是一张应缴转让注册费的通知，可直接去就近银行转账付款，至此完成了经纪流程。 美国有一整套房地产经纪人制度，还有相关的法律约束，比如消费者发现并查实房地产经纪人在房地产中介服务中有不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以欺诈手段获取执照、做不实广告、对销售员监督不严使客户受损、隐瞒实际利润等行为，房产经纪人将受到暂停或吊销执照的处分。 经纪人赚什么 房地产经纪人的经济收入主要来源于交易佣金，比例按照销售房地产种类及房地产经纪契约的类型而定。对未开发土地转让的销售佣金按转让价的6%-10%；独立住宅的销售佣金为成
美国佛罗里达房市泡沫
佛罗里达的土地“疯” 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地，那里的冬季气候温暖湿润。一次世界大战后，这里成为一般民众的冬天度假胜地。而且很早以前佛罗里达的土地均价较美国其它地方低得多，自然成为美国人买个冬天度假屋或买块土地日后定居的理想场所。 随着需求的增加，土地的价格开始慢慢升值。从1923-1926年，佛罗里达的人口大增，土地的价格升幅更是惊人。很快在迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般矗立。每个人都在谈论土地的供应如何有限，有限土地的事实带给人们想象上的危机，“今天不买，明天就买不到了！” 有个数据很能说明当时的疯狂：1925年，迈阿密市只有75000人口，但其中有25000个地产经纪人，超出2000家的地产公司。按比例而言，每三位居民就有一位专做地产买卖。当时买土地的定金是10%，土地价格每升10%，炒手们的利润便是100%！ 银行通常是保守的，但在疯狂的时刻，也很难保持清醒的头脑。随着土地价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注土地的价格。银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。 所有的疯狂都有梦醒时分。随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。当买主一个一个消失，余下的只有一间又一间倒闭的银行。 这次房地产投机狂潮从华尔街脆弱的股市撕开一个大口子，使得股市大坝溃堤，股指一溃千里，房地产泡沫的破灭不仅严重地打击了美国经济，还造成了20世纪30年代的世界经济大危机和政治上的大动乱。 如今的中国不也是都怀着这样的想法吗？ 有限土地的事实带给人们想像上的危机，今天不买，明天就买不到了！土地的价格节节暴涨，最后达到超出想像力的地步。
抑制房地产泡沫问题
抑制房地产泡沫 摘要 如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。 经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。 从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型， 用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施 根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势
关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab
目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)
抑制房地产泡沫问题数学建模论文
数学建模论文 抑制房地产泡沫 摘要 目前各大城市出现了严重的房地产泡沫现象，城市房价已经成为全社会关注的热点问题，本文研究的主要问题是城市房价的形成、演化机理以及影响房价的因素，通过建立房价的数学模型进行科学合理的分析。 针对问题一，通过建立房地产泡沫测度模型测量了不同城市的泡沫大小，发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成，因此依据经济学理论中的泡沫形成和发展过程分析城市房价的形成和演化机理，并将房价的形成过程分为无泡沫的理性增长阶段、泡沫的形成阶段、泡沫的非理性膨胀阶段以及破灭阶段，很好地描述了房价的演化机理。 针对问题二，首先从消费者需求、国家政策和房地产商期望三个角度选取了与房价相关的九个因素，根据经验粗略地比较各因素重要程度，建立层次分析模型对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断出模型具有很高的精确度，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 。 在对房价形成的机理深入细致分析后，本文将理论结合实际，根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，这些建议可供政府依据价格杠杆对房地产市场进行调控，最大程度发挥市场配置资源的优势，此外，还科学的预测了未来房价的趋势。 关键词 房地产泡沫测度模型 层次分析 多元线性回归 matlab
目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (4) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (5) 5.1房地产泡沫的测度模型 (5) 5.1.1理论准备 (5) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (7) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (11) 5.3.1理论准备 (11) 5.3.2影响房价的因素分析 (11) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (19) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (20) 八、抑制房价的建议 (20) 九、结果预测 (22) 十、参考文献 (23) 十一、附录： (23)
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍(收藏版)
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍（收藏版） Zillow（https://www.wendangku.net/doc/b86287469.html,/） 地图服务：Bing 产品介绍：Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源，或利用邮政编码和街道进行搜索。 产品优势：房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值，以最合理的价格买到心仪的房屋，避免花冤枉钱。房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价，达到以最高最合适的价钱出售房屋。 主要功能：房地产搜索引擎、房屋价值评估（比价） 功能特色：数据全面，并开放API，具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。（Aol、Yahoo、Redfin 等） https://www.wendangku.net/doc/b86287469.html,（https://www.wendangku.net/doc/b86287469.html,/） 地图服务：Bing 产品介绍：美国房地产协会官方网站，该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地，在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息，每月拥有超过1300万客户。除了协助和满足购房者实际购房需求外，REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。 产品优势：协会官方网站，数据全面 主要功能：房源搜索、房产工具
功能特色：数据全面的房源信息 Trulia（https://www.wendangku.net/doc/b86287469.html,/） 地图服务：Google 产品介绍：Trulia是美国房地产搜索引擎，用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋，也可以搜索全美范围内的相关信息。Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋，出租房屋以及房产资讯。 产品优势：Trulia网站提供了丰富的图形化信息，例如社区犯罪率地图，以及1.1亿房产信息的数据库。 主要功能：房地产搜索引擎 功能特色：根据地图查询犯罪率（Crime Maps）、实时房源、趋势统计、API Homes（https://www.wendangku.net/doc/b86287469.html,/） 地图服务：Microsoft 产品介绍：Homes是一家专注房地产营销服务的公司，除了为用户提供了丰富的房地产信息，主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。 产品优势：房地产营销服务、房产经纪人推荐 主要功能：房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页 功能特色：优质经纪人推荐
房地产泡沫形成原因以及防范措施
目录 提纲： 摘要 引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫 一、房地产泡沫的实质 二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机 三、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张 四、防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 （二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理 （四）加强金融监管力度，合理引导资金流向 五、我国房地产泡沫成因及其治理过程 （一）我国房地产泡沫的形成原因 （二）我国房地产泡沫治理的对策
房地产泡沫形成原因以及防范措施 内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营
【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度
【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度 房产中介为何一直存在？看看美国房地产经纪相关规定你就知道并且选择经纪人的重要性。 地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，本身没有地产物业作为货物，美国房地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。 美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。 美国房地产市场新房所占比例较小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。这就意味着，在进行美国房产投资、交易，基本要通过美国房地产中介来进行。 在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。 此外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房地产市场较为景气的年份，房地产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国房地产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高。 1950年代，美国房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设
日本房地产泡沫原因及过程
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度
基于因子分析法的北京市房地产泡沫测度 房地产业可带动国民经济的发展，但近年来我国房价飞速上涨，严重影响到了人们生活水平的提高和社会经济的发展。本文首先通过指标评价法，选取七个单项指标对北京市房地产泡沫度进行判断，构建房地产市场泡沫测度指标体系，然后利用因子分析法确定评价指标的权重大小，进而测度北京市房地产的泡沫程度。 标签：房地产泡沫；因子分析法；指标体系法 1、引言 2008年由于全球金融危机的冲击，我国房价普遍回落，销售量减少，房地产行业陷入低迷阶段。在宽松信贷政策的调控下，我国住房需求于2009年开始增加，房地产业得到快速发展。然而近年来随着城市化进程的不断加快，我国城市房价持续快速上涨，部分一线城市出现“购房潮”、“炒楼花”、“地王”等现象，房地产价格已远远超出普通居民的承受范围。在房地产价格节节上涨的情况下，各界人士对房价讨论观点不一，房地产行业是否存在泡沫成为了广大居民关注的焦点问题。因此，对房地产泡沫进行测度不仅可以使人们了解房地产市场的发展情况，从而做出理性判断，更能为宏观政策的实施提供方向和建议，引导房地产市场稳定运行。 关于泡沫的定义，经济学界众说纷纭。经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为，泡沫指的是某种资产迅速涨价引起人们的看涨预期，使得新的投资者不断进入，最终由于资产价格大跌导致金融危机的出现。北京大学教授王子明（2002）认为，泡沫是某种价格水平与经济基础条件决定的理论价格的偏移量。笔者认为房地产泡沫是指由于房地产价格与其实际价值严重背离，并持续上涨。 北京市作为我国政治经济中心，房价增长迅速，是房地产泡沫争论的典型城市，其房地产市场的健康发展对全社会稳定有重要意义。因此，本文选用指标体系法和因子分析法对北京市房地产市场泡沫进行测度。指标体系法可将多个指标同时进行评价，反映综合情况，使结果更加全面准确；通过因子分析法确定各指标的权重，不需要专家进行评分，其结果更具有客观性。 2、构建房地产泡沫测度指标体系 2.1指标的选取及指标预警区间 根据我国历史经验和相关资料，分析得出下列泡沫测度指标预警区间。 2.2单项指标值的计算 2.2.1商品房空置率
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
美国房地产中介公司的运作
美国房地产中介公司的运作 这些年来，国内地产中介公司越来越多，和美国总体公司数目不多、而主要是个体型的地产经纪人的情况有很大的区别。对于这一点，我很有感触。小时候我是在广州长大的，后来父母工作调动去武汉，在那里生活工作了很多年。但是父母都还是喜欢广州，好几年前父亲过世，因为母亲喜欢在广州住，我就把她接到广州，帮她买了一套小小的公寓。这套公寓在番禺区一个比较大的社区里面，社区内部的各方面条件都很好。她因此特别开心，虽然腿脚不太好，但还是每天由保姆照顾着在小区里慢慢走一个小时，散散步。我回国的时候也会陪她一起走走，一方面和熟人聊聊天，让老人家一起高兴高兴，另一方面自己也看看小区内众多的中介公司大玻璃上贴的楼价。这个小区内的房地产中介公司，从十年前的一、两家增加到上十家，增加的速度真是飞快！这个速度可以看到国内中介公司发展的惊人程度。 国内地产中介公司数目特别多，新盘当然多数是地产开发商自己卖，也有的由大型中介公司代理，而二手楼就大部分是一些小中介公司在做交易代理，所谓“业主自售”不是没有，但是实在麻烦太多，所以大部分人都还是图省事交给中介公司代理。 地产中介公司是亚洲，特别在国内、港澳台，买楼卖楼的主要渠道。有些中介公司很大，好像中原地产、利嘉阁、香港置业及二十一世纪物业等等。在港九四处都有地产中介铺面，把每套楼的照片和价格贴在门口，明码实价，有问必答，很方便。第一次去香港看楼的人看见价格以为和国内差不多，仔细再看看，才知道人家说的是平方英尺，是我们用平方公尺计算的九分之一，贵得令人咋舌。 地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，它自己没有地产物业作为货物，地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。 国内房地产现在主要是新楼盘多，而美国新楼占比例不大，在美国的房地产市场上，新房的交易量只占到总交易量的15%，其他的则都是二手房的交易。可以说，二手房交易是房地产市场中的主流交易行为。 美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制，房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。 在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estate agent）。没有执照营业是非法的，后果很严重。美国政府对房地产业的管理有三个方面：制定规划，资质管理，税收控制。房地产从业人员资质的管理主要是通过发牌考试制度来实现。目前房地产行业的牌照主要有两种，一是经纪人牌照，二是估价师牌照。房地产经纪（broker）是美国房地产行业中为数最庞大的群体，起着非常重要的作用。美国的大部分房地产转让、抵押、租赁等是通过