福建金融
2007年第03期
金融安全实务
金融FUJIANFINANCE
对房地产投资过热的冷思考
□宋庆华
(中国人民银行福州中心支行,福建福州350003)
摘要:房地产业已成为国民经济快速增长的重要支柱,但过热的地产投资也蕴含着巨大的风险。控制房价涨幅、保持房地产业健康发展是当前政府部门的一项重要任务。本文分析了当前我国房地产业投资的现状和蕴含的风险,针对现阶段如何有效控制房价过快上涨和防范相关风险提出建议。
关键词:房地产投资;控制风险;泡沫经济
中图分类号:F832.45文献标识码:A文章编号:1002-2740(2007)03-0033-02
“你买房了吗?”日渐成为近来百姓彼此问候的一种方式,同时道出了房产投资已成为当前最炙手可热的投资项目之一。房地产业已成为国民经济发展的重要支柱,但投资过热则不仅难以促进经济的稳定增长,反而会成为一国经济健康发展的绊脚石。因此,认清房地产投资现状,防止房地产泡沫的产生,通过各种途径严防房价非理性上涨以及由此带来的各种风险,是值得研究和探讨的课题。
一、我国房地产投资现状
(一)投资增幅过快,在GDP中的比重持续上升。近年,我国房地产投资的增幅均超过20%。据国家统计数据显示,2004年我国房地产投资增幅为29.1%,2005年为20.5%,2006年为24.2%。与此同时,房地产投资额占GDP的比重也呈持续上升之势。2000年,房地产业增加值为1664.5亿元,占GDP比重为2%;到了2005年,增加值迅速增加至8204.45亿元,占GDP比重达4.5%,接近国际公认的5%的警戒线。
(二)住房供应结构性失衡,投机投资买房现象突出。目前,我国商品住房结构很不合理,高档楼盘所占的比例过大。通过对24个抽样城市进行调查发现,120平方米以下的户型住房面积占所有户型住房面积的比重不到50%。另据不完全统计,我国约有15%~20%的人拥有第二套住房,其中
除了改善住房条件、老人和子女分
居、置业保值增值等因素外,有相当
一部分是以出租或估价转让为目的
的投机投资行为。
(三)住房空置率呈上升趋势,远
远超过国际警戒线。据相关资料显
示,2005年我国商品房的空置率高达
26%,远高于国际警戒线10%的标准。
2006年该比率继续呈上升趋势,截至
2006年11月底,全国商品房空置面积
为1.24亿平方米,同比增长7.9%,其
中,空置商品住宅6723万平方米,同比
增长6.4%。
二、房地产投资泡沫的经验教训
(一)日本泡沫经济破灭的教训。1985
年“广场协议”签定之后,日元对美元
一直处于升值状态,日本经济由此受
挫。为此日本政府连续实施了包括4
次降低再贴现率在内的一系列旨在
刺激经济增长的扩张性货币政策。日
本经济从1987年开始强劲复苏,但与
此同时,日本出现了经济过热迹象,股
票价格和房地产价格急剧攀升。此后
两年,日本商业银行对房地产和建筑
业的贷款持续大幅度增加,银行狂热
地向房地产企业提供以土地为担保
的贷款,导致地价飞涨,最后形成严
重的泡沫经济。1989年后日本实施紧
缩的货币政策又导致了资产泡沫的
急剧破灭,1991年房地产价格狂跌,形
成了巨额的房地产贷款坏账,日本经
济由此进入了1990~2000年的长期停
滞时期。
(二)美国储贷协会支付危机的教
训。美国的储蓄贷款协会行业资产总
额曾在20世纪80年代初期一度逼近美
国商业银行资产总额的40%,住宅抵
押贷款的市场份额相当于商业银行
的2倍。在80年代美国的房地产热中,
储贷协会向房地产业发放大量贷款。
80年代末90年代初,美国房地产价格
大幅度下跌导致房地产业客户违约
率急剧升高,从1988年的2.25%猛增到
1990年的6.54%。专门从事房地产贷款
的储贷协会普遍陷入严重的困境之
中,其中相当一部分丧失了支付能
力,而为其存款提供担保的联邦存款
保险公司也难以履行其所承诺的义
务。社会对储蓄信贷协会和联邦存款
保险公司的信心发生动摇,从而引发
了一场巨大的金融危机。
(三)台湾、香港和我国内地房地
产泡沫破灭的教训。台湾从1986年至
1989年房地产价格狂涨,1990年泡沫
破灭,1991年不动产贬值67.43%,这成
为台湾经济长期萧条的诱因。上世纪
90年代前期,香港房地产价格飞速上
涨,随后几年特别是亚洲金融危机后
又急剧下降,使香港居民以房地产形
式表现的财富缩水了30%~50%,香港
经济陷入衰退。我国内地1992~1994年
收稿日期:2006-12-20
作者简介:宋庆华(1979-),男,福建建瓯人,现供职于中国人民银行福州中心支行。
33
福建金融
2007年第03期
金融安全
实务金融FUJIANFINANCE
间,近50%的银行贷款主要流向海南、广西北海和黑龙江黑河的房地产业,导致房地产价格急剧攀升,通货膨胀日益严重。1997年亚洲金融危机后,房地产泡沫破灭,出现大量烂尾楼,导致银行贷款坏账大幅度增加,经济增长一度受到影响。
三、房地产泡沫破灭的风险(一)银行信贷风险。房地产业与银行业关系极其密切,房地产商的大部分开发资金来自银行贷款。一旦房地产泡沫破灭,将直接导致银行大量贷款无法收回,
不良贷款率急剧攀
升,甚至造成银行业流动性风险,威胁整个金融市场的稳定。此外,购房群体也可能导致银行信贷风险的产生。房价快速上涨时期,不少购房者可能过高估计自己未来的还款能力,大力举债购买超出自己经济承受能力的住房。一旦预期收入无法实现,购房者无力还款,则造成银行大量按揭贷款无法收回。虽然银行对抵押的房产具有处置权,但房地产泡沫破灭之后往往伴随着房价的大幅下跌,银行手中持有的不动产抵押物也将大幅贬值甚至难以兑现,将造成银行不良资产率大幅提升,银行信贷风险由此产生。
(二)流动性风险。在房地产开发阶段,房地产企业、
建筑安装公司和原材料供应商之间的资金相互关联度相当高。通常规模较大的房地产开发企业,都会针对某一房地产开发项目设立项目公司,各项目公司的母公司实际控制着资金的运作和管理。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等,启动项目后着力开发“一期”,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,再将获得的预售收入作为下一期项目的开发资金,从而实现循环开发。由于各项目公司的开发周期并不一样,母公司可将项目间的资金相互调剂使用,造成公司之间资金相互关联。另外,建筑安装企业代垫资金现象也非常普遍,而且房地产建筑行业和原材料供应商之间也经常相互赊账。这样,一旦房地产业泡沫破灭,将造成大量
关联欠款难以清还,大量建筑公司因严重的资金流动性问题而纷纷破产。(三)信用风险。房地产开发商、购房者自身、中介公司和担保公司等都存在着信用风险。目前我国大部分商品房买卖都采用预售合同形式,开发商一般将购房者的预付款作为楼盘项目后续开发的资金,等到楼房全部竣工后再交付使用。在此期间,容易发生开发商因信用问题挪用资金、不按质按期交房等现象。与此同时,如果房价短时间内波动过大,将给买卖双方中的一方带来利益上的损失,当损失额超过违约金时,就容易出现大量违约行为。在中介市场方面,中介公司、担保公司也可能存在着如欺骗客户、哄抬房价,卷款潜逃,违规担保等一系列信用问题。
四、影响房价涨跌的主要因素(一)经济因素。房地产价格与经济发展呈现出一种正相关的关系,在时间和地域上都有所体现。20世纪90年代末,我国因受亚洲金融危机的影响,经济增长一度减缓,房地产业也进入一个低谷时期。新世纪初,我国经济开始复苏并逐步进入一个快速增长期,同时房地产业也呈现出一片繁荣景象。统计数据表明,我国房地产投资近年一直保持着两位数的增长。在空间和地区之间房价的差异也非常显著。上海、北京等地的住房每平米均价已在万元左右,几乎是西部地区城市房价的2~3倍。
(二)利率因素。利率对房地产价格的影响比较复杂,但主要包括两个方面:既成本和供求。利率上调对房地产企业最直接的影响就是增加了其财务成本。房地产行业属于资本密集型行业,一个楼盘的项目资金通常都过亿元,并且大部分资金来自银行贷款。因此,利率上调给开发商带来的成本增加是非常巨大的。房地产企业为了保持利润,势必将这一部分成本以提高房价的形式转嫁到消费者身上。在供求方面,由于购房者的购房资金大部分也来自银行贷款,利率上调将增加其购房成本,引起购房需求的减少,客观上要求房价下调。信
息不对称因素使得购房者在商品房价格的定制权上属于弱势群体,房价最终还是上涨。
如果这种矛盾长期得不到有效解决,将出现大量空置房无人购买。而空置房的出现又会造成开发商资金使用率的下降,成本再次提高,使得矛盾进一步激化。周而复始,房地产泡沫就可能产生。
(三)汇率因素。房地产投资属于资产类投资,受汇率波动的影响不容
忽视。汇率的波动与房地产价格之间有密切的关系。但在人民币汇率形成机制改革前,我国汇率还未放开,汇率本身变动并不显著,因此对房地产价格的影响也就十分有限。自2005年
7月21日汇改后,人民币汇率变动非
常显著,累计升值高达3.47%。2006年11月,人民币对美元中间价相继突破7.88、7.87、7.86、7.85和7.84五大整数关口,累计升值400个基点。与此同
时,房价在人民币升值这个大环境下的涨幅也相当惊人。建设部在2006年全国房地产市场的调控情况通报中指出,10月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.6%。另一方面,股市中地产板块也是牛气冲天,“领头羊”万科在短短两个月内股价将近翻番。不难看出,汇率变动现已成为影响房地产价格的又一重要因素。
五、控制房价涨幅,多渠道防范各类风险
(一)加大政策措施执行力度,严控房价过快上涨
首先,政府要加强对土地储备的管理,加大对土地市场的监管力度,盘活存量土地,切实改善土地供应,杜绝炒买炒卖土地行为的发生。北京市在这方面已经先行一步。日前在北京的一次土地拍卖会上,最后中标的投标企业并不是出价最高的。政府将楼盘的项目规划、户型结构和销售价格等作为能否中标的重要因素加以考虑,以防止未来房价过快上涨。
其次,
政府要注意调整住房结
构,鼓励多建造经济适用房,严格限制高档楼盘尤其是别墅项目的建设。
2006年5月,国务院有关部门在关于调
34
福建金融
2007年第03期
浅析住房公积金的风险控制与管理
□周采回
(三明市住房公积金管理中心,
福建
三明
365000)
摘要:随着住房公积金规模的不断扩大,住房公积金运作中的风险管理日显重要。本文论述了防范住房公积金风险应坚持的“三项原则”和严把住房公积金使用过程中贷款发放、支取、国债购买三个环节,提出加强内部控制制度建设,充分发挥监督主体作用,以此保障住房公积金的安全运作,切实维护住房公积金所有者的切身利益。
关键词:住房公积金;风险管理;
内部建设;
外部监督
中图分类号:F293.3
文献标识码:A
文章编号:1002-2740(2007)03-0035-03
目前,我国归集的住房公积金总量已突破5000亿元大关,这一巨额资金如果出现问题,将会给我国经济和社会的安全运行带来十分严重的影响。近年来,全国有关住房公积金的案件屡有发生,凸显出住房公积金风险防范的紧迫性。加强对住房公积金的风险控制管理,保证这一资金的安全运营,对保护广大职工的切身利益,促进住房消费和经济协调发展,维护社会政治稳定,构
建和谐社会有着十分重要的意义。必须加强住房公积金使用过程中的风险管理和内部控制建设及监督主体的作用。
一、坚持“三项原则”
(一)安全性原则。这是住房公积金风险防范必须遵循的首要原则,即确保住房公积金在运作的全过程中风险系数为零。包括住房公积金委托贷款的安全性,住房
金融安
全
实务
金融FUJIANFINANCE
收稿日期:2006-11-22作者简介:周采
回(
1969-),男,福建大田人,现任三明市住房公积金管理中心副主任。
整住房供应结构、稳定住房价格的文件中指出:“
自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。此政策的出台对于控制房价过快上涨起到了积极作用。
再次,政府可以通过上调利率、征收营业税和增值税、限制预售房二次买卖等政策来抑制投机炒房,从而达到控制房价过快上涨的目的。
(二)加强银行信贷风险管理,拓宽房地产融资渠道。银行信贷风险是房地产风险中最直接、最具危害性的风险之一,加强房地产信贷风险的管理至关重要。
首先,
商业银行要加强内部管
理,防止风险过度集中。银行对房地产贷款风险要有充分的认识,切实提高管理和控制房地产贷款风险的能力,加大内部控制制度的执行力度,严格执行房地产贷款发放的“三查”制度,坚决杜绝因盲目追求利润而过度放贷行为的发生。
其次,发挥自身优势,加强金融行业之间的合作。商业银行相互之间要加强房地产信贷业务的合作,对大型房地产项目可采用银团贷款形式有效分散信贷风险。同时要加强同保
险、证券行业的联系,充分发挥证券交易所和保险公司在资产证券交易和承担突发风险方面各自的优势,有效降低银行信贷风险。
再次,
要大力开展金融业务创
新、不断拓宽房地产融资渠道。有关部门要尽快推出资产证券化实施细则,使商业银行可以将住房抵押贷款的未来现金流转化为当前的证券化融资,把风险转移至较高风险承受能力的证券投资者,优化银行的资产结构。要鼓励有实力、有信誉、规模较大
的房地产开发企业直接到资本市场上发行债券融资,以弥补房地产信贷收
紧后留下的资金缺口。此外还可以考虑发展房地产投资基金,通过借鉴海外房地产投资基金先进的管理理念和运作方式,培育国内房地产投资基金模式,以提供更多的融资渠道。
(三)规范房产市场交易制度,严格核查企业资质。国家有关部门要严格执行房地产企业市场准入制度,有效制止不符合条件的企业进入房地产市场。要切实加强对房地产贷款账户管理,密切监测房地产贷款账户的资金去向,谨防房地产企业把对特定项目的贷款挪作他用。同时,要强化二手房交易市场的各项规章制度的执行,杜绝不法房产中介和担保公司的违规行为,从源头上防范二手房交易市场蕴含的各种信用风险。
(责任编辑:林
慧)(责任校对:林
慧
杨秀萍)
35